第四章 市場法及其運用

1、第四章 市場(shchng)比較法 市場比較法的基本原理1 市場比較法操作步驟2市場比較法總結(jié)和運用舉例3收集交易案例選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期調(diào)整求取比準價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場比較法的概念市場比較法的理論依據(jù)市場比較法適用的對象和條件市場比較法的操作步驟共六十二頁重點(zhngdin)掌握內(nèi)容： 重點介紹了市場比較法的估價步驟，其中因素修正是市場比較法的難點和關(guān)鍵。 因素修正注意包括交易情況、交易日期、不動產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個別因素、權(quán)益）三大方面的修正。經(jīng)過這三個方面的修正，就把可比實例不動產(chǎn)的實際成交價格調(diào)整成估價對象不動產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。共六十二頁概念

2、是指將估價對象與在估價時點近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動產(chǎn)進行比較，對這些類似不動產(chǎn)的成交(chng jio)價格進行適當處理求取估價對象價值的方法。求出的價格稱為比準價格。 市場比較法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)交易價格為導向求取估價對象的價值。第一節(jié) 市場(shchng)比較法的基本原理共六十二頁理論依據(jù)：替代原理適用對象和條件適用對象：市場發(fā)達、有充足的比較實例的地區(qū)中的具有(jyu)交易性的不動產(chǎn)；適用條件：須有充足的合法的市場交易資料（三個以上交易案例）比較實例須與估價對象有較強相關(guān)性和替代性估價時點近期的交易案例有可靠資料來源共六十二頁市場比較法的操作步驟運用市場比較法一般可以分為下列4大步驟進行

3、：收集交易實例選取可比實例對可比實例成交(chng jio)價格做適當?shù)奶幚砬笕”葴蕛r格共六十二頁1搜集途徑查閱政府有關(guān)部門資料； 查閱報刊；問訊開發(fā)商和代理商（假裝購買者或租賃者）；關(guān)注(gunzh)各類交易會和市場行情；調(diào)查當事人及相關(guān)機構(gòu)；同行間資料與信息的交流；第二節(jié) 市場比較法的估價(gji)步驟一、收集交易實例共六十二頁交易雙方基本情況與交易目的；實例不動產(chǎn)的狀況（坐落、用途、面積、形狀(xngzhun)、區(qū)位、價格等）；成交價格與成交日期；付款方式；交易情況 ；2搜集(suj)內(nèi)容共六十二頁 對選取的可比實例有3個以上(yshng)，且符合下列4個基本要求：可比實例不動產(chǎn)應(yīng)是估價

4、對象不動產(chǎn)的類似不動產(chǎn)（即不動產(chǎn)狀況類似）；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格；二、選取(xunq)可比實例共六十二頁建立價格可比基礎(chǔ)包括5 個統(tǒng)一：付款方式；幣種和貨幣(hub)單位（不同幣種價格之間的換算，應(yīng)采用該價格對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易期日調(diào)整，則對進行了交易期日調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進行換算）；面積內(nèi)涵；面積單位；價格單位；三、建立(jinl)價格可比基礎(chǔ)共六十二頁例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑

5、面積200平方米，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平房英尺，成交價格15萬美元，成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關(guān)的修正之前(zhqin)應(yīng)先建立價格可比基礎(chǔ)。共六十二頁非正常交易情況類型：1有利害關(guān)系；2急售或急買；3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；4對市場行情缺乏(quf)了解；5有特別動機或偏好；6相鄰不動產(chǎn)的合并交易；7特殊交易方式；8稅費非正常負擔 ；四、交易情況(qngkung)修正共六十二頁交易情況修正的方法(fngf)主要有百分率法和差額法。

6、 有上述(shngsh)特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進行交易情況修正。 采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格 X 交易情況修正系數(shù) 可比實例正常市場價格 采用差額法進行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格 交易情況修正數(shù)額 可比實例正常市場價格 共六十二頁 在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準來確定。假設(shè)可比實例成交(chng jio)價格比其正常市場價格高低的百分率為土S(當可比實例成交(chng jio)價格比其正常市場價格高的，為+S；低的，為一S) 。 為何要以正常市場價格

7、為基準共六十二頁 這是因為只有這樣，比較的基準才會只有一個，而不會是多個。因為在市場法中要求選取多個可比實例，如果(rgu)以每個可比實例的實際成交價格為基準，就會出現(xiàn)多個比較基準。 例如：以可比實例正常市場價格(jig)為基準，說可比實例成交價格(jig)比其正常市場價格(jig)高10，意即 可比實例成交價格 可比實例正常市場價格 X (1+10)假設(shè)可比實例正常市場價格1 500元m2，則有 可比實例成交價格 1 500X(1+10) l 650(元m2) 如果以可比實例成交價格為基準，說可比實例正常市場價格比其實際成交價格低10，意即可比實例正常市場價格可比實例成交價格X(1-10)假

8、設(shè)可比實例成交價格1 650元m2，則有 可比實例正常市場價格1 650X(1-10) l 485(元m2) 共六十二頁對于交易稅費非正常負擔(fdn)的修正，修正公式為：正常成交(chng jio)價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格*應(yīng)由賣方繳納的稅費比率應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格*應(yīng)由買方繳納的稅費比率共六十二頁例題：某宗房地產(chǎn)交易，買賣(mi mai)雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元每平房米，買賣(mi mai)中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣(mi mai)中應(yīng)由賣方繳納的稅

9、費為正常成交價格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？共六十二頁 將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，才可以將其作為(zuwi)估價對象的價值，這種對可比實例成交價格的調(diào)整稱為交易日期調(diào)整。 五、交易日期(rq)調(diào)整 交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對不動產(chǎn)市場狀況對不動產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為不動產(chǎn)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。 共六十二頁 其中，交易日期調(diào)整(tiozhng)系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準來定。假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例價格漲

10、跌的百分率為T (從成交日期到估價時點，當可比實例價格上漲的，為+T；下跌的，為一T)，則 可比實例在估價時點(sh din)時的價格 可比實例在成交日期時的價格(1土T) 1 可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整主要是采用百分率法。采用百分率法進行交易日期調(diào)整的一般公式為：X 交易日期調(diào)整系數(shù) X 可比實例在估價時點時的價格=共六十二頁調(diào)整的具體方法，可以采用(ciyng)價格指數(shù)或價格變動率.1、價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。價格指數(shù)的編制(binzh)原理時間價格定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)1P1P1/P1=100P1/P02P2P2/P1P2/P1n-1Pn-1Pn-1/P1Pn

11、-1/Pn-2nPnPn/P1Pn/Pn-1共六十二頁采用(ciyng)定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實例在估價時點時的價格 可比實例在成交日期時的價格X估價時點時的價格指數(shù)成交日期時的價格指數(shù)共六十二頁采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實例在成交日期的價格(jig) 成交日期的下一時期的指數(shù) 成交日期的再下一時期的指數(shù) 估價時點的指數(shù) = 在估價時點的價格(jig) 共六十二頁采用(ciyng)逐期遞增遞減的變動率 可比實例在估價時點時的價格 可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率 X 期數(shù)）X采用(ciyng)期內(nèi)均升均降的變動率 可比實例在估價時點時的價格

12、可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率）期數(shù) X2、采用價格變動率的：不動產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。共六十二頁例4-6： 需要評估某房地產(chǎn)于2012年9月1日的價格，所選取的某一可比實例成交于2011年11月1日，價格為1000美元(miyun)/平方米。 經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格在2011年11月至2012年5月間平均每月比上月遞增1.2%，2012年6月以來平均每月比上月遞減0.2%； 人民幣與美元的市場匯價2011年11月1日為1美元=6.29元人民幣，2012年9月1日為1美元=6.25元人民幣。試對該可比實例

13、進行交易日期修正，并以美元表示。共六十二頁選擇題1建立價格可比基礎(chǔ)具體(jt)包括（ ）A、統(tǒng)一付款方式 B、統(tǒng)一采用單價C、統(tǒng)一采用總價 D、統(tǒng)一幣種和貨幣單位E、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位2下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會使成交價格低于正常市場價格的行為有（ ）A、母子公司之間 B、出售房地產(chǎn)用于償還債務(wù)C、賣方不了解房地產(chǎn)市場行情 D、相鄰房地產(chǎn)的合并交易E、土地增值稅由買方負擔1.ABDE, 2.ABCE共六十二頁3下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會使成交價格高于正常市場價格的行為有（ ）A、兄弟之間的房地產(chǎn)交易B、急于購買的房地產(chǎn)C、買方不了解房地產(chǎn)市場行情 D、相鄰房地產(chǎn)的合并交易E、交易契稅由

14、買方負擔4某城市房地產(chǎn)交易中，買、賣雙方應(yīng)交納的稅費分別(fnbi)為正常成交價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500元/平方米，應(yīng)交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ）A、2660元/平方米 B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米3.BCD 4.D共六十二頁1只要是在總體上房地產(chǎn)市場較發(fā)達的地區(qū)，市場比較法就可以適用（ ）2運用比較法估價，只有擁有了大量真實(zhnsh)、可靠的交易實例，才能評估出客觀合理的價格（ ）3對于估價人員搜集的交易實例，只要內(nèi)容齊全就可以作為可比實例（ ）4可比實例必須是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)（

15、）5可比實例必須是已成交的實例房地產(chǎn)（ ）6成交日期與估價時點接近，是相對而言的。如果當?shù)胤康禺a(chǎn)市場比較穩(wěn)定，則幾年前發(fā)生的交易也可視為可比實例（ ）1. 2. 3. 4. 5. 6. 共六十二頁7. 8. 9. 7在建立可比實例的價格可比基礎(chǔ)時，如果支付方式為分期付款，則價格可以分期支付的累計總金額為基準(jzhn) 8在統(tǒng)一采用單價方面，對于土地除了單價之外還可以采用樓面地價9交易稅費非正常負擔的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低共六十二頁不動產(chǎn)狀況(zhungkung)調(diào)整的內(nèi)容 由于不動產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，所以可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和

16、實物狀況調(diào)整。1、區(qū)位狀況調(diào)整調(diào)整內(nèi)容：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響不動產(chǎn)價格的因素。六、不動產(chǎn)狀況(zhungkung)調(diào)整共六十二頁2、權(quán)益狀況調(diào)整 由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用(shyng)年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響不動產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整 。3、實物狀況調(diào)整 對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)和土地平整程度等影響

17、不動產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度等影響不動產(chǎn)價格的因素。共六十二頁具體思路是：(1)確定影響因素。(2)判定(pndng)影響因素狀況。(3)逐項比較因素確定差異程度。(4)進行價格修正。不動產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 不動產(chǎn)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例(shl)不動產(chǎn)狀況好于估價對象不動產(chǎn)狀況，則應(yīng)對可比實例價格做減價調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。共六十二頁 可比實例在其不動產(chǎn)狀況(zhungkung)下的價格 可比實例在估價(gji)對象不動產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在其不動產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象不動產(chǎn)狀況

18、下的價格采用百分率法進行不動產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：采用差額法進行不動產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：X 不動產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 不動產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 不動產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。共六十二頁 在百分率法中，不動產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象不動產(chǎn)狀況為基準來確定(qudng)。假設(shè)可比實例在其不動產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象不動產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為R(當可比實例在其不動產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象不動產(chǎn)狀況下的價格高的，為+R；低的，為一R)，則 共六十二頁 具體進行(jnxng)不動產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較法和間接比較調(diào)整兩種；直接比較調(diào)整法確定若干個對不動產(chǎn)價格有影響的不動產(chǎn)狀況方面

19、的因素；根據(jù)每個因素對不動產(chǎn)價格的影響 程度確定權(quán)重；以估價對象的不動產(chǎn)狀況為基準，將可比實例的不動產(chǎn)狀況與估價對象的不動產(chǎn)狀況逐個因素進行比較、評分；將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率；利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整 100（ ） 可比實例在其不動產(chǎn)狀況(zhungkung)下的價格 可比實例在估價對象不動產(chǎn)狀況下的價格=共六十二頁間接比較調(diào)整法 與直接比較法調(diào)整相似，所不同(b tn)的是不以估價對象的不動產(chǎn)狀況為基準，而是另設(shè)想一個標準不動產(chǎn)狀況，將估價對象及可比實例的不動產(chǎn)狀況與它逐個因素進行比較、評分。 標準化 不動產(chǎn)狀況 修 正 調(diào) 整 =100（ ） 可比實例在其 不動產(chǎn)狀況

20、下的價格 （ ）100可比實例在估價對象不動產(chǎn)狀況下的價格共六十二頁1、求取與某個可比實例對應(yīng)(duyng)的比準價格的方法（進行綜合修正） 估價對象 價格 可比實例 成交價格 交易情況 修正系數(shù) 交易日期 調(diào)整系數(shù) 不動產(chǎn)狀況 調(diào)整系數(shù) 七、求取(qi q)比準價格 如果把三個大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，可比實例的實際成交價格變成估價對象在估價時點的客觀合理價格則有下列公式：（1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：共六十二頁（2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)(xsh)累加公式：估價對象 價格 可比實例 成交價格 交易情況 修正系數(shù) 交易日期 調(diào)整系數(shù) 不動產(chǎn)狀況 調(diào)整系數(shù) 1共六十二頁（3）差額

21、(ch )法下的公式：估價對象 價格 可比實例 成交價格 交易情況 修正數(shù)額 交易日期 調(diào)整數(shù)額 不動產(chǎn)狀況 調(diào)整數(shù)額 共六十二頁（1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)(xsh)連成公式：（2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：共六十二頁（1）、簡單(jindn)算術(shù)平均（2）、加權(quán)算術(shù)平均 2、將多個可比實例對應(yīng)(duyng)的比準價格綜合成一個最終比準價格（求取比準價格）共六十二頁（3）、中位數(shù)4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/5000元/4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/、5300元/（5000+5200）2=5100元/ 4、眾

22、數(shù)(zhn sh)5000元/、4500元/、5200元/、5000元/、4800元/、5000元/ 5000元/5、其他(qt)方法共六十二頁4-4 市場(shchng)比較法運用舉例例1估價對象實例A實例B實例C坐落成交價格(元/) 109981134411083交易日期2011.2.312011.2.182011.2.242011.2.16交易情況正常正常正常正常區(qū)位狀況交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設(shè)施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好實物狀況建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝房地產(chǎn)狀

23、況(zhungkung)說明表共六十二頁估價對象實例A實例B實例C成交價格(元/)109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100區(qū)位狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105小計100103100111實物狀況建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105小計10098102104比較(bjio)因素分值表共六十二頁實例A實例B實例C成交價格(元/)109981134411083交易日期1

24、710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100區(qū)位狀況100/103100/100100/111實物狀況100/98100/102100/104修正后價格108961109610191比準價格 10728元/比準價格(jig)計算表共六十二頁估價對象實例A實例B實例C成交價格(元/)109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100房地產(chǎn)狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105建造年代1001009

25、7103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105合計100101102115比較(bjio)因素分值表共六十二頁實例A實例B實例C成交價格(元/)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100狀況修正100/101100/102100/115修正后價格108891109610230比準價格10738元/比準價格(jig)計算表共六十二頁實例A實例B實例C成交價格(元/)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611

26、交易情況100/100100/100100/100交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100層次100/98100/104100/96裝修100/100100/101100/105修正后價格109001110810170比準價格10726元/比準價格(jig)計算表共六十二頁 對市場比較法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)：市場法是根據(jù)在估價對象同一供求范圍內(nèi)且成

27、交日期與估價時點接近的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值。為此，(1)首先要從現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中搜集大量交易實例，并針對具體的估價對象、估價時點和估價目的，從中選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實例。(2)然后，對這些可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整“換算”即建立價格可比基礎(chǔ)，它是將各個可比實例的成交價格處理為口徑一致、相互可比；(3)“修正”即交易情況修正，它是將可比實例實際而可能(knng)是不正常的成交價格修正為正常市場價格；第3節(jié) 市場比較法總結(jié)與運用(ynyng)舉例共六十二頁(4)“調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交易日期調(diào)整是將可比實例在其成交日期時的

28、價格調(diào)整為在估價時點時的價格；(5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格；(6)最后，將這些經(jīng)過了換算(hun sun)、修正、調(diào)整之后的若干個可比實例價格，采用平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)等方法綜合出一個價格，便得到了估價對象的價值。共六十二頁共六十二頁為評估某住宅樓的價格，在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查(dio ch)選取了A、B、C三宗類似住宅樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/平方米）500052004900成交日期2011年12月31日2012年2月31日2012年7月31日交易情況2%03%房地產(chǎn)狀況區(qū)

29、位狀況03%0權(quán)益狀況2%+2%1%實物狀況1%2%1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。從2011年12月1日至2012年6月30日該類住宅樓的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試利用上述資料估算該住宅樓2012年9月31日的正常單價（采用簡單(jindn)算術(shù)平均值計算平均值）。5239.48元 共六十二頁可比實例A 可比實例B可比實例C成交價格 元m2600058006120成交日期2010.10.12010.8.12010.11.1交易情況312因素1240因素2315因素3623調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)的價格，2011年5月1日到2011年12月1日平均每

30、月比上月上漲1.2，2011年12月1日到2012年4月1日平均每月比上月上漲1.8。房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格的重要(zhngyo)程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象的幅度。試用上述資料估算該寫字樓2012年4月1日的正常成交價格。 6570元共六十二頁用市場法評估某辦公樓市場價格。估價目的：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。產(chǎn)權(quán)狀況：估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為

31、50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。土地狀況：地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線(hn xin)內(nèi)六通一平，容積率為1.68，土地面積為2 294.5。建筑物狀況：估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積為3 853.05。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。估價對象建成于2008年6月，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%。配套設(shè)施狀況：估價對象安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套

32、設(shè)備，并配有兩部三菱電梯。估價時點：根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6月25日。共六十二頁市場法測算過程1選擇可比實例經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419，辦公用途，成交價格為6 100元/，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易。實例B：軟件廣場辦公樓，地處市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986，辦公用途，成交價格為6 250元/，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易。實例C：經(jīng)濟(jngj)開發(fā)區(qū)

33、軟件開發(fā)大樓，地處市經(jīng)濟(jngj)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555，成交價格為6 430元/，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易。共六十二頁修正(xizhng)因素比較表可比實例估價對象ABC成交單價（元/）待估6 1006 2506 430交易情況正常正常正常交易日期2008.6.202008.4.52008.5.16區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設(shè)施配套情況完善完善完善完善規(guī)劃限制一般一般一般一般共六十二頁修正

34、(xizhng)因素比較表可比實例估價對象ABC個別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路數(shù)碼路、數(shù)碼廣場長春路、東風路建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3 853.054 4193 9864 555平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎(chǔ)設(shè)施配套情況齊全齊全齊全齊全共六十二頁2確定可比實例修正指數(shù)（1）交易情況修正 以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。（2）交易日期修正由于選取(xunq)可比實例的交易日期均為近期，市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對可比實例的交易日期不做修正。（3）區(qū)域因素修正可比實例A、B、

35、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正。（4）個別因素修正可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進行修正。共六十二頁比較因素修正指數(shù)表可比實例估價對象ABC成交單價（元/）待估61006 2506 430交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度10

36、0100100100公共設(shè)施配套情況100100100100規(guī)劃條件100100100100個別因素臨街狀態(tài)100103103103結(jié)構(gòu)形式100100100100建筑規(guī)模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況100100100100共六十二頁交易價格修正計算表可比實例ABC成交單價（元/）6 1006 2506 430交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素自然條件100/100100/100100/100環(huán)境狀況100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100公共設(shè)施配套情況100/100100/100100/100規(guī)劃條件100/100100/100100/