房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題及對策

1、房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題及對策房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題及對策摘 要我國針對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究起步較晚，房地產(chǎn)項目可行性研究中存在很多問題。本文首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的含義，然后分析了房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，以及產(chǎn)生這些問題的主要原因，最后詳細(xì)提出了完善房地產(chǎn)項目可行性研究的對策。關(guān)鍵詞：可行性研究 房地產(chǎn)項目 問題 對策房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險高收入的投資。在我國，房地產(chǎn)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。但是在房地產(chǎn)中還存在很多不完善的地方，尤其是在投資可行性分析研究方面還比較滯后。房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的

2、重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)。一、房地產(chǎn)可行性研究的含義房地產(chǎn)可行性研究是在房地產(chǎn)投資決策前，對擬開發(fā)項目在技術(shù)經(jīng)濟(jì)社會三方面的可行性進(jìn)行論證、研究、評價，對開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析，對未來的收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，并且對擬開發(fā)項目的技術(shù)先進(jìn)性，經(jīng)濟(jì)合理性、適用性，建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設(shè)得出較科學(xué)的意見，為項目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。開發(fā)項目要投入資金。時間和勞力，會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。因此，對擬開發(fā)項目的必要性必須有充分的認(rèn)識，并就項目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項目的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)

3、行科學(xué)研究分析，以便科學(xué)的制定開發(fā)項目投資決策，減少或避免失誤，使開發(fā)項目能夠獲得較大的社會經(jīng)濟(jì)綜合效益。而以上這些內(nèi)容都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題（一）缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)通過項目可行性研究，可以發(fā)現(xiàn)，目前，指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的問件是國家計委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法只是可行性研究中的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性研究重要內(nèi)容

4、的是市場分析及預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方法、租售價格的確定等，如何在可行性研究中，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，應(yīng)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價，缺乏明確的、可指導(dǎo)性的意見。目前，雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進(jìn)行了研究，但是，這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因為指導(dǎo)理論的缺乏，必將影響房地產(chǎn)項目可行性研究的發(fā)展。（二）評價指標(biāo)體系有待完善在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中，采用的指標(biāo)有：經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)、規(guī)劃評價指標(biāo)、市場定位評價指標(biāo)、設(shè)計方案評價指標(biāo)和風(fēng)險不確定性評價指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從不同的角度對房地產(chǎn)項目的可

5、行性進(jìn)行了評價，然而，它們?nèi)源嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程。它具有很強(qiáng)的和會效應(yīng)、城市效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此，在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價時，不僅僅是應(yīng)用上面提到的各種指標(biāo)，而且還補(bǔ)充了社會效益評價指標(biāo)和環(huán)境效益評價指標(biāo)等。如果評價指標(biāo)體系不全面，可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象，甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。（三）重可行性論證，而忽視不可行性分析目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性，這就必然會更多地關(guān)注項目可行的一面及正面的影響，而忽略了可能存在的

6、不利因素和負(fù)面的影響，有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風(fēng)險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。（四）風(fēng)險預(yù)測不足，參考依據(jù)不夠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，但實踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，對以上風(fēng)險分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒有相應(yīng)的工程造價的定額、標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)評價中，隨心所欲地采用一些過時的財務(wù)比率和參數(shù)等。三、房地產(chǎn)可行性研究總體處于低水平的原因（一）編制人員素質(zhì)不高可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識。當(dāng)前房地產(chǎn)項目的可行性研究報告編制人

7、員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個要求，他們可能是某一方面的人才，但不能從全局的角度考慮問題，編制高質(zhì)量的可行性研究報告。（二）基礎(chǔ)工作不扎實編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作，需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經(jīng)費、人力等諸多方面因素的影響，這方面的工作不深不透，第一手資料匱乏，過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測、判斷，主觀比重過大，嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。（三）可行性研究的深度不夠一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告主要體現(xiàn)在：工程實施方案有兩個以上方案比選，確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計的要求，提出的融資方案

8、滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計算不足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設(shè)）規(guī)模論證不充分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清，依據(jù)不足，等等。四、完善房地產(chǎn)項目可行性研究的對策針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題，為了編制高質(zhì)量的可行性研究報告，應(yīng)做好以下幾方面的工作：（一）提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對建設(shè)單位和設(shè)計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀，應(yīng)有計劃、有組織、多渠道地對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；此外，相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的

9、積極性和創(chuàng)造性，以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。（二）突出重點，提高效率對于不同類別、不同規(guī)模的項目有其自身的特點，具體到某一特定的項目，研究的重點也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實細(xì)致，重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確，有關(guān)項目選址、建設(shè)（生產(chǎn)）規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選，同時應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場需求分析、預(yù)測和風(fēng)險分析。（三）準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位1市場細(xì)分所謂市場細(xì)分是指營銷者經(jīng)過市場調(diào)研，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣等方面的差異，把某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者就是一個細(xì)

10、分市場，沒一個細(xì)分市場都是具有類似需求傾向的消費者構(gòu)成的群體。2房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則（1）可衡量性。即被大致測定的各個細(xì)分市場的現(xiàn)實購買力和市場規(guī)模大小。（2）可進(jìn)入性。即房地產(chǎn)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的細(xì)分市場的程度。（3）可盈利性。即房地產(chǎn)企業(yè)所選定的細(xì)分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。（4）可行性。即房地產(chǎn)企業(yè)對自己所選擇的細(xì)分市場，能否判定和實施相應(yīng)有效的市場營銷計劃。3房地產(chǎn)市場定位（1）市場定位。在已確定的目標(biāo)客戶層中，具體哪一類人可以確定為你的目標(biāo)客戶群？（2）功能定位。一是依據(jù)市場定位進(jìn)行功能定位；二是依據(jù)競爭需要進(jìn)行功能定位。（3）身份定位。一、建筑規(guī)劃設(shè)計方面；二、管理和服務(wù)方

11、面；三、物業(yè)和社會價值方面。（四）建立可行性研究數(shù)據(jù)庫當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實用性。（五）加快專業(yè)化及市場培育工作加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成

12、熟，日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動力。（六）重視風(fēng)險分析投資項目的建設(shè)要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此必須重視項目的風(fēng)險分析和控制。為了有效地防范和控制風(fēng)險，在可行性研究中，就應(yīng)重視對項目潛在風(fēng)險因素的挖掘、評估風(fēng)險發(fā)生的頻率、風(fēng)險發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析來講，這不等同于經(jīng)濟(jì)評價中一般意義的不確定分析（盈虧平衡分析和敏感性分析），應(yīng)從不同的角度，分析各種風(fēng)險因素變化的可能性，并相應(yīng)分析對經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況，且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險因素具有層次性，應(yīng)深入分析，以識別最基本的風(fēng)險單元，這樣才能

13、有針對性地防范風(fēng)險。風(fēng)險分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風(fēng)險意識，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能知曉項目風(fēng)險，做出科學(xué)決策。如果項目評價及其風(fēng)險分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話，建設(shè)項目的決策失誤就將大大減少。（七）嚴(yán)格審批程序，加大項目管理按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類項目都要做好可行性研究，任何單位和個人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限，對項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評估，審批單位不予審批。同時，加強(qiáng)開發(fā)項目管理，強(qiáng)化質(zhì)量意識?？傊ㄟ^對開發(fā)項目的全面分析、論證、各方