XXXX年泰州城市研究及可拓展項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、營(yíng)銷(xiāo)投資管理部 2010.10.25泰州城市研究及可拓展項(xiàng)目簡(jiǎn)介1第一章 城市價(jià)值解析城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行人口及城市化空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃2一、 城市概況泰州:位于中國(guó)最大城市群長(zhǎng)三角區(qū)域、南京三小時(shí)通勤圈內(nèi)、核心城市上海輻射鏈條的末梢，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚 長(zhǎng)江北岸濱江城市，位于世界第六大城市群長(zhǎng)三角城市群中，東西承接上海、南京經(jīng)濟(jì)圈，南北連接蘇南、蘇北經(jīng)濟(jì)圈； 蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯，是沿海與長(zhǎng)江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部 ； 以國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，萬(wàn)噸級(jí)以上泊位5個(gè) ；3一、城市概況 水陸路交通樞紐地位，交通便捷，隨著航空運(yùn)輸逐步完善，未來(lái)的立體交通體系將使得泰

2、州更快融入上海、蘇南1.5小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈，乃至全國(guó)各地 江陰大橋使長(zhǎng)江天塹變通，是泰州與上海、蘇南的快速通道； 328國(guó)道、寧通.高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長(zhǎng)（新沂長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)； 在建泰州大橋、滬泰鐵路、蘇中機(jī)場(chǎng)（離泰州城區(qū)20公里）將使泰州更快的融入上海、蘇南1.5小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈，乃至全國(guó)各地。4一、城市概況 自然及水岸資源豐富、歷史悠久、文化多元港口經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)具有較為廣闊的發(fā)展空間5二、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 與周邊城市相比，泰州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，人均GDP于09年突破4000美元大關(guān) 泰州GDP連續(xù)10年呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速位

3、居江蘇省前茅，人均可支配收入接近2萬(wàn)元大關(guān)。6二、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行醫(yī)藥、船舶、機(jī)電、化工四大產(chǎn)業(yè)合力，助推城市升級(jí)蛻變未來(lái)泰州將突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色，全力打造醫(yī)藥、機(jī)電、化工、船舶等四大產(chǎn)業(yè)基地。 海陵區(qū)（老城區(qū)）中國(guó)醫(yī)藥城（高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）城南新城（市政府所在地）高港區(qū)7二、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)明顯，推進(jìn)泰州大跨越式發(fā)展8三、人口及城市化城市人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快維持城市活力的原動(dòng)力城市人口將大幅增長(zhǎng)2012年，城市人口將達(dá)到90萬(wàn)人；2020年，達(dá)到120萬(wàn)人；2030年，達(dá)到150萬(wàn)人。城市化率顯著提高到2012年，城市化率達(dá)到57%9四、空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃沿江大發(fā)展戰(zhàn)略

4、-整體發(fā)展方向向南城市建設(shè)戰(zhàn)略-整體向南向東發(fā)展城南：向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開(kāi)發(fā)，主要為了拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；在向南發(fā)展上以商務(wù)、教育、居住為主，適合居?。怀侵校簠^(qū)內(nèi)配套設(shè)施相當(dāng)成熟，主要承擔(dān)商業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)業(yè)和社會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)。未來(lái)主要圍繞舊城改造來(lái)發(fā)展，其土地資源稀缺，且舊城改造難度大，發(fā)展速度較慢，空間較小。城東：向東發(fā)展目的主要是進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。城西和城北：區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施陳舊，非城市發(fā)展重點(diǎn)，以老的化工、機(jī)械產(chǎn)業(yè)為主，不適宜居住，發(fā)展?jié)摿Σ?/p>

5、大。10四、空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃三條主線主導(dǎo)城市發(fā)展-工業(yè)/居住/教育11四、空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃新區(qū)主導(dǎo)發(fā)展支撐-高教園的整體打造12城市研究小結(jié) 城市具有良好的區(qū)位、交通及資源條件，發(fā)展?jié)摿薮螅?城市經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入快速發(fā)展通道，人均GDP突破4000美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，產(chǎn)業(yè)輪動(dòng)給泰州經(jīng)濟(jì)注入活力； 居民生活水平大幅提升，人均可支配收入近2萬(wàn)元，消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)能力迅速提升； 城市人口總量不高，但隨著城市化進(jìn)程的加快，以及產(chǎn)業(yè)輪動(dòng)的進(jìn)一步展開(kāi)，未來(lái)城市規(guī)劃人口將會(huì)快速增速，特別是本案所處的城南新城區(qū)域內(nèi)； 在規(guī)劃的促進(jìn)下，城市將拉開(kāi)全新的發(fā)展框架，預(yù)期將對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生有效的推動(dòng)作用，城南新城將更加凸顯其

6、區(qū)域價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?3第二章 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析14城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 09年是泰州土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，必將導(dǎo)致后市激烈競(jìng)爭(zhēng)，而單價(jià)的提升亦將推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上漲2004-2005年土地供應(yīng)量較少且逐年降低，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)供小于求，房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度快。2006年土地成交量出現(xiàn)井噴，主要是政府通過(guò)土地市場(chǎng)作為調(diào)控的手段。2007-2008年土地成交量明顯下降，主要是由于2006年土地成交量激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)受到2008年金融危機(jī)的影響，從而造成土地市場(chǎng)一片冷淡，成交下滑。2009年全年土地成交量接近2007和2008年兩年的總量，比2008年翻了近三倍，土地成交活躍。

7、成交價(jià)格是2008年的近1.7倍。15城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)供大于求的局面得到較大改善，但未來(lái)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供大于求的局面2003-2006年市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。2007-2008年逐漸出現(xiàn)了供大于求的局面，受到金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，使整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，供大于求的局面得到改善。2003-2007年泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格保持快速增長(zhǎng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；2008年受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格微幅上調(diào)。2009年市場(chǎng)迅速回暖，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格仍將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

8、，但增幅將放緩。16城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析城市房地產(chǎn)板塊發(fā)展共分6大板塊:城中/城南/城東/城西/城北/遠(yuǎn)郊板目前主城區(qū)房地產(chǎn)板塊主要集中于城中/城東/城南三大板塊城北停留在老城區(qū)階段，交通混亂、城市化發(fā)展滯后。泰州人對(duì)其認(rèn)同度較差。 城西老的工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為滯后。城市化發(fā)展難度較大。交通、配套均不太完善。 城中依托其城中中心的優(yōu)勢(shì)，生活配套齊全。區(qū)域認(rèn)同度較高，但土地稀缺，房?jī)r(jià)較高。 城東目前區(qū)域配套尚不完備。但交通便利，教育資源豐富。客戶看好城東板塊的教育資源。城南市政府所在地，交通便捷，環(huán)境較好。已形成幾片大的居住社區(qū)。隨著醫(yī)藥城的建設(shè)，其認(rèn)同度將有所提升。17城市房地產(chǎn)市

9、場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征及趨勢(shì)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但近期投資過(guò)熱無(wú)疑為未來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2009年大量土地放量，再加上2006-2008年的土地放量。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將處于一種激烈競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更加要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷(xiāo)售策略。未來(lái)泰州市場(chǎng)將會(huì)以小高層、高層產(chǎn)品為主導(dǎo)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品特色、戶型設(shè)計(jì)、建筑建材、智能化配套設(shè)施、售后服務(wù)等等方面做全、做足和做精，形成自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)舊城改造所帶來(lái)的大量的住房剛性需求，部分富裕人群對(duì)良好的社區(qū)規(guī)劃，

10、健全的配套設(shè)施、先進(jìn)的技術(shù)理念、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、優(yōu)美的居住環(huán)境充滿向往。這部分客源將是未來(lái)市場(chǎng)的主要目標(biāo)客源。未來(lái)幾年改善性消費(fèi)需求持續(xù)釋放， 110平米及以上的大面積戶型仍將會(huì)受到消費(fèi)者的關(guān)注；同時(shí)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，經(jīng)濟(jì)性、精致性的小面積緊湊戶型將走俏市場(chǎng)；城中板塊由于其自身的優(yōu)勢(shì)，將深受市場(chǎng)追捧，商業(yè)價(jià)值將愈加顯現(xiàn)，但價(jià)格將逐漸成為其發(fā)展的主要抗性之一。城東板塊由于與老城區(qū)絕對(duì)距離相對(duì)較近，特別是其緊靠大學(xué)城，且區(qū)域板塊發(fā)展較早，區(qū)域內(nèi)生活配套等設(shè)施相對(duì)較完善，其仍將是泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。城南板塊的城市框架已經(jīng)拉開(kāi)，各項(xiàng)配套設(shè)施逐漸完善，發(fā)展前景良好，升值潛力較大，城南板塊

11、將成為泰州房產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。但是作為新城區(qū)，其自身配套設(shè)施缺乏，且與老城區(qū)絕對(duì)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，客戶對(duì)該區(qū)域的接受度還需進(jìn)一步的引導(dǎo)，再加上近兩年來(lái)以及未來(lái)兩三年內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案眾多，且體量較大，未來(lái)城南板塊將是泰州房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)之一。18第三章 可拓展項(xiàng)目簡(jiǎn)介19地塊信息泰地儲(chǔ)告201011號(hào) 20區(qū)域位置201011-6號(hào)201011-8號(hào)201011-2號(hào)201011-3號(hào)201011-5號(hào)21現(xiàn)場(chǎng)圖片海陵區(qū)市貌：海陵區(qū)為泰州老城區(qū)，老城區(qū)商業(yè)氛圍相對(duì)較濃厚，而市政府所在的城南新城則是以后城區(qū)的主要發(fā)展方向。22現(xiàn)場(chǎng)圖片高港區(qū)市貌：高港區(qū)緊鄰長(zhǎng)江，是泰州港的所在區(qū)。城市建設(shè)相對(duì)海陵區(qū)差距不小，但地理位置更優(yōu)，而泰州長(zhǎng)江大橋的建設(shè)使該區(qū)域更能接受江南經(jīng)濟(jì)的輻射。23現(xiàn)場(chǎng)圖片【2010】11-6號(hào)：地塊西邊有一個(gè)在建醫(yī)院，南邊100米左右為金鷹商場(chǎng)，該地塊為商業(yè)住宅屬性，其中商業(yè)必須引入一個(gè)大潤(rùn)發(fā)超市，區(qū)政府可能已經(jīng)和大潤(rùn)發(fā)簽訂相關(guān)協(xié)議，地塊現(xiàn)狀未拆遷完，內(nèi)定的可能較大。所屬城北區(qū)域不是泰州的重點(diǎn)發(fā)展方向，區(qū)域前景不確定因素大。24現(xiàn)場(chǎng)圖片【2010】11-8號(hào)：該地塊位于泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地塊北面是拆遷安置房，周邊工廠較多，區(qū)域?qū)傩暂^差，適合建中低端項(xiàng)目。該地塊現(xiàn)狀正在拆遷中，前身為一工廠。25現(xiàn)場(chǎng)圖片【2010】11-2號(hào)：該地塊位于高港區(qū)，是本