房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理計算(共15頁)

1、PAGE PAGE 151【例4-1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司歷年的商品房開發(fā)面積如下表所示，試用一次移動(ydng)平均法（N=3，N=5）、二次移動平均法（N=3）模擬該時間序列，并預(yù)測其1995年的開發(fā)面積。某公司商品房開發(fā)面積(min j)統(tǒng)計年 份1988 1989 19901991199219931994開發(fā)面積（萬M）0.79 2.28 2.598.159.795.4610.21解：設(shè)N=3 根據(jù)(gnj)分別計算各周期的移動平均值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 =1/3（2.82+2.59+8.15）=4.52=1/3（2.59+8.15+9.79）=6.84 =

2、1/3（8.15+9.79+5.46）=7.80=1/3（9.79+5.46+10.21）=8.49據(jù)此，可預(yù)測該公司1995年的商品房開發(fā)面積為：=8.49(萬M)設(shè)N=5，則各移動平均值計算如下： =1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83=1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76 =1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24=7.24（萬M）答：該公司1995年的開發(fā)面積預(yù)測值為7.24（萬M）。解：設(shè)N=3，根據(jù)，分別計算數(shù)列的二次移動平均值如下：=1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48 =1

3、/3（4.52+6.48+7.80）=6.39 =1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71求預(yù)測模型系數(shù)：根據(jù) =28.49-7.71=9.27根據(jù) =1/（3-1）（8.49-7.71）=0.39由此，求得該公司商品房開發(fā)面積1995年的預(yù)測值。根據(jù) =9.27+0.391=9.66（萬M）【例4-2】某房地產(chǎn)開發(fā)公司歷年的商品房開發(fā)面積如下表所示，試用一次指數(shù)平滑法、二二次指數(shù)平滑法模擬該時間序列值，并預(yù)測其1995年的商品房開發(fā)面積。某公司(n s)商品房開發(fā)面積統(tǒng)計年 份1988 1989 19901991199219931994開發(fā)面積（萬M）0.79 2.28 2.598.

4、159.795.4610.21解：取初始值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 取平滑(pnghu)系數(shù)=0.40根據(jù)(gnj)，分別求得該數(shù)列的一次指數(shù)平滑值為：=0.400.79+（1-0.40）2.07=1.56 =0.402.28+（1-0.40）1.56=2.06=0.402.59+（1-0.40）2.06=2.27 =0.408.15+（1-0.40）2.27=4.62=0.409.79+（1-0.40）4.62=6.69 =0.405.46+（1-0.40）6.69=6.20=0.4010.21+（1-0.40）6.20=7.80據(jù)此，可預(yù)測該公司1995年的商品

5、房開發(fā)面積為：=7.80（萬M）取平滑系數(shù)=0.70根據(jù)，分別求得該數(shù)列的一次指數(shù)平滑值為：=0.700.79+（1-0.70）2.07=1.17 =0.702.28+（1-0.70）1.17=2.33=0.702.59+（1-0.70）2.33=2.51 =0.708.15+（1-0.70）2.51=6.46=0.709.79+（1-0.70）6.46=8.79 =0.705.46+（1-0.70）8.79=6.46=0.7010.21+（1-0.70）6.46=9.08據(jù)此，預(yù)測該公司1995年度的商品房開發(fā)面積為：=9.08（萬M）解：設(shè)該序列二次指數(shù)平滑的初始值為： =1/3(0.79

6、+2.82+2.59)=2.07取平滑系數(shù)=0.70根據(jù) ，分別求得該數(shù)列的一次指數(shù)平滑值為：=0.701.17+（1-0.70）2.07=1.44 =0.702.33+（1-0.70）1.44=2.06=0.702.51+（1-0.70）2.06=2.38 =0.706.46+（1-0.70）2.38=5.24=0.708.79+（1-0.70）5.24=7.72 =0.706.46+（1-0.70）7.72=6.84=0.709.08+（1-0.70）6.84=8.40根據(jù)(gnj) =29.08-8.40=9.75根據(jù)(gnj) =(9.08-8.40)=1.59由此可得該公司1995年

7、度商品房開發(fā)(kif)面積的預(yù)測值為：根據(jù) =9.75+1.591=11.34（萬M）【例4-3】某企業(yè)為了以企業(yè)的年度管理費用預(yù)測其年度人均建安價值，收集了12月份的12組數(shù)據(jù)如下表所示，試據(jù)此進行相關(guān)與回歸分析，提出預(yù)測模型。人均管理費用及建安價值統(tǒng)計表月 份1 2345678 9101112管理費（千元）3.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.0人均建安價值（千元/人）3.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.8解：（1）數(shù)據(jù)處理。如下表 統(tǒng)計數(shù)據(jù)處理表序 號管理費X人均建安價值YXYXY123456789101112 3.12.

8、62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.03.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.89.616.768.417.299.0011.5614.447.2912.256.258.419.0015.2112.2514.4415.2115.2116.0017.6412.9616.0011.5610.2414.4412.099.1011.0210.5311.7013.6015.969.7214.008.509.2811.40 36.145.2110.27171.16136.90即：=36.1，=45.20，=110.27，=171.16，=136.90故

9、=110.27-（1/12）（36.0）=1.667 =171.16-（1/12）（45.20）=0.910 =136.90-（1/12）36.1045.20=0.923（2）建立方程，一元線性回歸方程系數(shù)(xsh)計算式為：將數(shù)據(jù)(shj)代入得：b=0.923/1.667=0.553a=1/1245.20-1/120.55336.10=2.103故得回歸方程Y=2.103+0.553X（3）相關(guān)(xinggun)分析。相關(guān)系數(shù)為：由N=12，=0.05，查相關(guān)系數(shù)檢定表（表4-3）得相關(guān)系數(shù)臨界值=0.532。由于。故判定該企業(yè)的管理費用與人均建安價值在=0.05的水平上是顯著相關(guān)（4）誤

10、差分析。原始數(shù)據(jù)標準偏差（）的無偏估計量為：2s=0.38（5）預(yù)測模型： Y=2.103+0.553X0.38（6）預(yù)測下月份人均建安價值計劃值。設(shè)下月份人均管理費X=3.00千元，則人均建安價值計劃值估計為：=2.103+0.5533.000.38=3.384.14（千元）第五章房地產(chǎn)經(jīng)營決策【例5-1】某房地產(chǎn)企業(yè)編制出開發(fā)建設(shè)居住小區(qū)的兩個方案。方案為大面積開發(fā)，方案為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為6年。其中，大面積開發(fā)需要投資5000萬元，小面積開發(fā)需要投資3000萬元。根據(jù)市場預(yù)測，市場商品住宅需求量的概率及兩個方案年損益值如下表所示。試問選用哪個方案受益最大？ 決策表（萬元/

11、年） 自然狀態(tài)損益值行動方案需求量高=0.70需求量低=0.30 E(A) 大面積開發(fā)（） 2000 -400 1400小面積開發(fā)（） 900 600 1050解：根據(jù)(gnj)，分別計算出兩個開發(fā)建設(shè)(jinsh)方案在6年內(nèi)的凈收益期望值。 E（）=20000.7+（-400）0.36-5000=2680（萬元） E（）=9000.7+6000.36-3000=1860（萬元）由于(yuy)E（）E（）。故選擇大面積開發(fā)方案為受益最大方案。【例5-2】將上例的建設(shè)經(jīng)營期分為前3年和后3年兩期考慮。根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查，預(yù)測前3年商品住宅房需求量較高的概率為0.7，如果前3年市場銷售量

12、較高，則后3年住宅商品房的需求量較高的概率為0.9；如果前3年需求量低，則后3年需求量肯定低。試問在這種情況下哪個方案為最優(yōu)方案？解：應(yīng)用決策樹法解題。第一步：第一步：繪制決策樹如下圖所示： 5280 需求量大（0.9） 2000萬元/年 2176 需求量最大（0.7） 需求量?。?.1） 需求量最?。?.3） -1200 -400萬元/年1 大面積開發(fā)（5000萬元） 需求量差（1.0） -400萬元/年 1797 需求量差（1.0） 600萬元/年 小面積開發(fā) 需求量?。?.3） 1800 需求量小（0.1） 600萬元/年 （3000萬元） 需求量大（0.7） 2160 需求量大（0.9

13、） 900萬元/年第二步：計算節(jié)點期望值：點：20000.9+（-400）0.13=5280（萬元） 點：(-400)1.03=-1200（萬元）點：20000.7+（-400）0.33+52800.7+（-1200）0.3-5000=2176（萬元）點：6001.03=1800（萬元） 點：（6000.1+9000.9）3=2160（萬元）點：（9000.7+6000.3）3+21600.7+18000.3-3000=1797（萬元）第三步：方案選擇 如圖所示，經(jīng)各決策方案比較，大面積開發(fā)建設(shè)方案為最優(yōu)方案?！纠?-3】設(shè)某一房地產(chǎn)經(jīng)營項目制定了甲、乙、丙三個方案。并規(guī)定了方案評價的四個主要

14、目標（經(jīng)濟效益）、（風險程度）、（環(huán)境效益）、（社會效益）。其中，經(jīng)濟效益是以盈利額的期望值來描述的，風險程度則以盈利額的標準偏差來描述，而環(huán)境效益與社會效益則分別是由對環(huán)境的污染程度和抽樣調(diào)查的滿意程度來確定的。各方案的目標值及各目標的預(yù)期要求如下表所示。 項目開發(fā)方案的目標值 目標方案（x）經(jīng)濟效益(x)風險程度(x)環(huán)境效益(x)社會效益甲9600（萬元）0.256有一定污染滿意乙8100（萬元）0.125有較大污染基本滿意丙9100（萬元）0.100僅有少量污染相當滿意預(yù)期要求9800（萬元）0.100無或極少污染滿意試按上表(shn bio)所示的目標評分標準對本題各方案標準值計分。

15、解：分別計算各方案目標完成比率（目標值與相應(yīng)預(yù)期值之比）、確定(qudng)計分狀況： 如經(jīng)濟效益(jn j xio y)目標（x）計分=9600/9800=98（分） =8100/9800=83（分） =9100/9800=93（分）如風險程度目標(x)計分=0.100/0.250=40（分） =0.100/0.125=80（分） =0.100/0.100=100（分） 如環(huán)境效益目標(x)計分（直接計分）=60（分） =30（分） =85（分）如社會效益目標(x)計分（直接計分）=80（分） =60分） =100（分）各方案各目標值計分結(jié)果如下表所示。 項目開發(fā)方案目標評分值方案 目標經(jīng)濟

16、效益風險程度環(huán)境效益社會效益?zhèn)?注甲98406080乙83803060丙9310085100=37.598+37.540+12.560+12.580=6925（分） （參考下表）=37.583+37.580+12.530+12.560=7237.5（分）=37.593+37.5100+12.585+12.5100=9550（分）顯然，由于=9550（分）此多目標決策問題的評選方案為丙方案。根據(jù)【例5-3】各方案目標值計分結(jié)果直接套用加權(quán)平均公式計算各方案的效用值（得分值） 目標目標（得分） 備注（經(jīng)濟效益）1113 37.5（風險程度）1113 37.5（環(huán)境效益）0011 12.5（社會效益

17、）0011 12.5 100【例5-4】試用(shyng)方根法求判斷(pndun)矩陣特征向量及特征根。解：根據(jù)(gnj)，由已知矩陣得：根據(jù) 求得： 根據(jù)最大特征根為：根據(jù) 【例5-5】試用和積法近似求解，判斷矩陣的特征向量及特征根。解：根據(jù) 即=1+7+9=17 =1/7+1+2=3.1429=1/9+1/2+1=1.6111根據(jù) 故按列規(guī)范化后的矩陣數(shù)據(jù)為： 根據(jù)(gnj) 則： 所有(suyu)： 根據(jù)(gnj) 即 該判斷矩陣的最大特征根為： 第六章房地產(chǎn)經(jīng)營計劃【例6-1】已知某房地產(chǎn)經(jīng)營項目固定成本為350萬元，單位變動成本為920元/M，商品房平均售價為2000元/M。開發(fā)商

18、擬投資獲利530萬元，試求該項目開發(fā)的盈虧平衡點及目標利潤開發(fā)量。解：已知=350萬元， =920元/M， P=2000元/M， E=530萬元根據(jù)將已知條件代入上式得： 根據(jù) 得答：該項目最少要開發(fā)3241 M的商品房，才能保證不會虧損。若希望盈利530萬元，則應(yīng)開發(fā)8149 M的商品房?！纠?-2】若【例6-1】所示房地產(chǎn)開發(fā)項目，由于(yuy)市場原因，單位變動成本下降2，單位(dnwi)售價亦下降5，試求該項目盈虧平衡(pnghng)時的商品房開發(fā)量及利潤最大時的商品房開發(fā)量。解：已知=350萬元， =920元/M， P=2000元/M， b=2 a=5根據(jù)根據(jù)根據(jù) 得：根據(jù)0 得=

19、-0.0060故上式求得的是該項目獲最大的利潤的最佳規(guī)劃商品房開發(fā)量?！纠?-3】某住宅區(qū)開發(fā)項目，已知其固定成本為400萬元，單位變動成本為560萬元/M，商品房平均售價為1500元/M，經(jīng)營者期望從該項目中賺取500萬元利潤，而各種稅金的綜合稅率為16%，試求該項目擬開發(fā)的商品房面積。解：綜合稅率是所得稅，營業(yè)稅，契稅等各種稅費的累積稅率。由于綜合稅率的影響，實際商品房的銷售單價要打一折扣，故前述目標開發(fā)量的計算式，要改為如下形式。 由題設(shè)條件，已知：， ， ， =16%代入上式，求得目標開發(fā)量 答。即該項目欲實現(xiàn)500萬元的目標利潤，至少應(yīng)保證12860M的商品房開發(fā)面積?！纠?-4】設(shè)

20、【例6-3】所示房地產(chǎn)投資項目(xingm)占地8430 M，規(guī)劃容積率2.該項目首輪拆遷方案有臨遷戶106戶，回遷安置(nzh)面積7950 M.試分析該拆遷方案是否可行？這種方案能否實現(xiàn)經(jīng)營者欲求(y qi)的利潤目標？解：由【例6-3】題設(shè)條件：， ， ， =16%將上述數(shù)據(jù)代入保本點的計算公式，求得該項目的盈虧平衡點：根據(jù) 即由題設(shè)條件，該項目房屋建筑面積：F=84302=16860 M得房率100%=52.85%實際可供出售的商品房面積： F=16860-7950=8910（M）由于F，即按第一輪拆遷方案所作安排，該項目得房率52.85%，實際可供出售的商品房面積大于保本總面積，尚不

21、至于虧損。按題設(shè)利潤目標E=500萬元，【例6-3】已求得其目標開發(fā)量：而F，即按第一輪拆遷方案的安排，該項目實行可供出售的商品房面積小于目標開發(fā)面積，經(jīng)營者期望的目標利潤無法實現(xiàn)。按此拆遷方案提出的得房率（52.85%），投資利潤為： F- =1500（1-0.16）-5608910-400=223.7（萬元）為目標利潤的：100%=44.74%因此，開發(fā)商欲檢查期望的目標利潤，只有重新制訂該項目的拆遷方案，采取新的措施，簡述臨遷戶，大幅度提高得房率。第七章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財務(wù)管理【例7-1】某公司向銀行貸款1200萬元，要求在三年內(nèi)定期等額償還。年利率12%，試分析計算按年等額償還或按月等額

22、償還的還貸系數(shù)與還本付息額。解：按年等額償還 已知：n=3 i=12%根據(jù) 得：年還貸額=P=12000.4163=499.560（萬元）按月等額償還(chnghun)：月有效(yuxio)利率 i=r/N=0.12/12=0.01還貸期限(qxin) n=3N=312=36（個月）所以：月還貸額=P=12000.033221=39.857（萬元）【例7-2】某公司以一物業(yè)向銀行抵押貸款1500萬元，貸款利率12%。要求10年內(nèi)按月等額付息。若5年后該物業(yè)轉(zhuǎn)讓易主。試問物業(yè)轉(zhuǎn)讓時嘗欠貸款為多少？解：月計息利率 i=r/N=0.12/12=0.01 原始貸款還貸期=1210=120（個月） 結(jié)余

23、貸款還貸期=12（10-5）=60（個月）原始貸款還貸系數(shù)=0.014347結(jié)余貸款還貸系數(shù)=0.022244由此可得，經(jīng)營5年后，該項目： 結(jié)余貸款占原始貸款之比=0.014347/0.022244=0.64497該物業(yè)5年末轉(zhuǎn)讓易主時，尚欠貸款債務(wù)： 15000.64497=967.455（萬元）【例7-3】試求【例7-2】貸款后15年年末的債務(wù)本息分布，即編制15年末的還本付息計劃。解：該筆抵押貸款15年的債務(wù)本息分布如下表所示。表中各項數(shù)據(jù)算式如下：（1）結(jié)余貸款占原始貸款比=原始貸款還貸系數(shù)/結(jié)余貸款還貸系數(shù)（2）年末結(jié)余貸款=貸款總額結(jié)余貸款占原始貸款之比（3）年還貸本息=貸款總額

24、月還貸系數(shù)12個月 =15000.01434712=258.246（萬元）（4）年償付利息=年還貸本息-年償還本金（5）年償付本金=上年結(jié)余貸款額-當年結(jié)余貸款額 貸款15年債務(wù)本息分布表（萬元）年份結(jié)余貸款占原始貸款之比年末結(jié)余貸款年還貸本息年償付利息 年償付本金 （1）（2）=1500（1）（3）（4）=（3）-（5）（5）=（2）（i-1）-（2）10123451.00000.94490.88270.81270.73390.644915001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.246175.59

25、6164.946153.246140.046124.746 82.6593.30105.00118.20133.50【例7-4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司歷年的開發(fā)工作量與成本統(tǒng)計資料如下表所示。試據(jù)此進行回歸分析并預(yù)測該公司1995年度成本總額（設(shè)其開發(fā)工作量為38500萬元）。 某公司成本統(tǒng)計表年 份開發(fā)工作量（萬元）成本總額（萬元）199225680197621993345622643219944042830636解：數(shù)據(jù)處理，如表所得(su d)。 統(tǒng)計(tngj)數(shù)據(jù)處理表年份成本Y（萬元）工作量X（萬元）YXXY19921.97622.56803.90546.59645.074919932.

26、64323.45626.986511.94539.135419943.06364.04289.385616.344212.38557.68310.06720.277534.884126.5958故=34.8841-1/3（10.067） =20.2775-1/3（7.683）=26.5958-1/3（10.0677.683變動(bindng)成本=2.4426/3.3078=0.738（萬元/萬元）固定成本=1/37.683-1/30.73810.067=845.18（萬元）回歸方程為： Y=845.18+0.738X將1995年度的開發(fā)工作量計劃值38500萬元代入上式得：Y=845.18+

27、0.73838500=29258.18（萬元）【例7-5】某開發(fā)項目征地13000M，城市規(guī)劃要求該地容積率不得超過1.2.開發(fā)方案確定的固定成本費用為1720萬元，單位變動成本（建安工程費）為820元/ M，射程調(diào)查項目建成后，平均單位售價可達2500元/ M。由于市場原因，單位售價可能下降5%至10%，即商品房的平均售價可能由2500元/ M降到2375元/M至2250元/M。試分析要維持500萬元的原訂目標利潤，開發(fā)面積應(yīng)增加多少？這時的容積率是否符合規(guī)劃要求？解：已知E=500=1720 P=2500 P=2375 P=2250 =820根據(jù)： 得目標利潤開發(fā)量=1.3214（萬M）根

28、據(jù)(gnj)： 得：=1062M =2310M即當銷售單價(dnji)下降5%時，開發(fā)面積應(yīng)增加1062M，這時的容積率： （13214+1062）/13000=1.0981.2 符合(fh)規(guī)劃要求。當銷售單價下降10%時，開發(fā)面積要增加2310M，這時的容積率為： （13214+2310）/13000=1.1941.2 仍然符合城市規(guī)劃要求。第八章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)人力資源管理【例9-1】某物業(yè)投資100萬元，設(shè)其壽命50年，經(jīng)濟壽命10年，50年后殘值率為2%，10年后殘值率20%，試分別用直線折舊法、遞減加速折舊法、級數(shù)加速折舊法計算該物業(yè)10年內(nèi)每年提取的折舊額及10年內(nèi)累計提取的折舊總

29、額解：按題設(shè)條件，該物業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)計算如下：（1）使用壽命n=50年， 經(jīng)濟壽命n=10年（2）50年后凈殘值 s=1002%=2（萬元） 10年后凈殘值 s=10020%=20（萬元）（3）直線折舊法年折舊率： =1/50=0.02 年折舊額 =（100-1000.02）=1.96（萬元）（4）遞減加速折舊法年折舊率： 年折舊額為：，其中：=80（萬元）（5）級數(shù)加速折舊法的年折舊率： 因為： 故有： =0.1818,0.1636,0.1455，0.0182年折舊額：（萬元） 將以上計算結(jié)果列表如下：各折舊法計算結(jié)果比較表 年份直線折舊法遞減加速折舊法級數(shù)加速折舊法年折舊率年折舊額年折舊率年折舊額年折舊率年折舊額123456789100.020.020.020.020.020.020.020.020.020.021.961.961.961.961.961.961.961.961.961.960.14860.14860.14860.14860.14860.14860.14860.14860.14860.148614.06612.65110.7759.1747.8106.6505.6614.8204.1013.4900.18180.16360.14550.12730.10910.09090.07270.05450.03640.01821