國(guó)內(nèi)外WeWork辦公探究

1、深圳光明(gungmng)城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)TheArchitecturaland UrbandesignOf Guangming City，ShenZhen WeWork聯(lián)合(linh)辦公共十九頁(yè)深圳光明(gungmng)城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)TheArchitecturaland UrbandesignOf Guangming City，ShenZhen 聯(lián)合(linh)辦公模式：某公司用折扣價(jià)租下某寫(xiě)字樓的空間，并將辦公場(chǎng)地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會(huì)員費(fèi)。 聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式，來(lái)自不同公司的個(gè)人在聯(lián)合辦公空間

2、中共同工作。在特別設(shè)計(jì)和安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，彼此獨(dú)立完成各自項(xiàng)目。辦公者可與其他團(tuán)隊(duì)分享信息、知識(shí)、技能、想法和拓寬社交圈子等。服務(wù)商包括柔性辦公基地、協(xié)縱國(guó)際企業(yè)港、創(chuàng)業(yè)SOHO等。聯(lián)合辦公(O&O模式)空間促使不同領(lǐng)域的公司之間增加彼此交流和合作的機(jī)會(huì)，與SOHO不同租約方式，省去了保安，前臺(tái)，打印，網(wǎng)絡(luò)等一系列服務(wù)費(fèi)用聯(lián)合辦公免費(fèi)提供網(wǎng)絡(luò)、茶水、打印、安保、會(huì)議等服務(wù)，同時(shí)也提供財(cái)務(wù)托管、行政托管、人事托管等管理服務(wù)使更多的人對(duì)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生興趣擁有優(yōu)越的辦公地點(diǎn)和專業(yè)的辦公設(shè)施辦公私密性較差聯(lián)合辦公特點(diǎn)：共十九頁(yè)美國(guó)(mi u)Wework國(guó)外聯(lián)合(linh)辦公案例Wework商

3、業(yè)模式：用折扣價(jià)租下某寫(xiě)字樓的空間，并將辦公場(chǎng)地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會(huì)員費(fèi)。2010年2015年Wework將成為美國(guó)增長(zhǎng)速度最快的新辦公空間承租人，辦公地點(diǎn)將擴(kuò)大到60個(gè)，會(huì)員增至4.6萬(wàn)。業(yè)務(wù)擴(kuò)大到奧斯汀、芝加哥、倫敦、阿姆斯特丹、特拉維夫等城市。一個(gè)豐富的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，可以找到合作伙伴、客戶、投資人。共十九頁(yè)美國(guó)(mi u)regus國(guó)外聯(lián)合辦公(bn gng)案例雷格斯（LSE:RGU）是全球領(lǐng)先的工作場(chǎng)所創(chuàng)新解決方案供應(yīng)商，旗下產(chǎn)品和服務(wù)包括設(shè)備齊全的辦公室、虛擬辦公室、專業(yè)會(huì)議室、商務(wù)貴賓室，以及全球最大的視頻會(huì)議工作室網(wǎng)絡(luò)。不論是身處

4、家中、在途中或是在辦公室內(nèi)，雷格斯都能為客戶提供一種嶄新的工作方式。雷格斯于 1989 年成立于比利時(shí)布魯塞爾，總部設(shè)在盧森堡并在倫敦證券交易所上市。每天，有超過(guò)一百五十萬(wàn)客戶使用雷格斯分布在全球100個(gè)國(guó)家600座城市中 1,800 個(gè)辦公場(chǎng)所的設(shè)施，個(gè)人和企業(yè)都能夠隨時(shí)、隨地和隨意地工作。在大中華地區(qū)，雷格斯商務(wù)中心遍布北京、成都、大連、廣州、杭州、香港、澳門(mén)、上海、深圳和中國(guó)臺(tái)北等地。Regus 雷格斯還支持移動(dòng)和家庭辦公潮流。除了郵件和電話處理服務(wù)外，還有虛擬辦公室和虛擬私人助理等服務(wù)為客戶提供專業(yè)的商務(wù)地址。雷格還在機(jī)場(chǎng)及其它商業(yè)樞紐處設(shè)有商務(wù)中心，使客戶在任何地方辦公時(shí)均可享受雷格

5、斯的虛擬辦公室服務(wù)。雷格斯面對(duì)的是更大的商業(yè)組織，以獨(dú)立辦公室的形式存在，更具私密性。共十九頁(yè)英國(guó)(yn u)Hub國(guó)外聯(lián)合辦公(bn gng)案例聯(lián)合辦公空間（Co-Working Space）模式被認(rèn)為興起于美國(guó)。2005年，Brad Neuberg在舊金山開(kāi)創(chuàng)了第一個(gè)聯(lián)合辦公空間，點(diǎn)燃了這股創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮的星星之火。在美國(guó)，已有超過(guò)700個(gè)聯(lián)合辦公空間。同在2005年，英國(guó)倫敦的Hub聯(lián)合辦公空間誕生，專門(mén)創(chuàng)建聯(lián)合辦公空間服務(wù)社區(qū)企業(yè)，目前全球已有20多個(gè)Hub分部。首爾的HUB是要開(kāi)始自己的事業(yè)的人的地方。 首爾市提供了空間，人際網(wǎng)絡(luò)，教育和一些金融咨詢他們。 許多年輕人聚集到這個(gè)地方為自己

6、的未來(lái)愿景。 該設(shè)施是免費(fèi)的感謝市政府的財(cái)政支持。想要開(kāi)創(chuàng)自己的事業(yè)，可申請(qǐng)獲得一定的空間，在這個(gè)中心。 兩組;“社會(huì)化商業(yè)協(xié)會(huì)”和“喬布斯青年成人”提供辦公場(chǎng)所和免費(fèi)咨詢了六個(gè)月，直到它們可以啟動(dòng)自己的事業(yè)。發(fā)起人開(kāi)始在開(kāi)放辦公區(qū)與幾個(gè)成員。 一旦他們獲得更詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃，球隊(duì)移動(dòng)到單個(gè)細(xì)胞的辦公室。 因此，客戶要求將個(gè)人初學(xué)者的空間，和良好的絕緣細(xì)胞辦事處成熟的群體。此外，他們希望有餐廳，圖書(shū)館，會(huì)議室，報(bào)告廳，食堂，音樂(lè)廳，禮品店，總部等。倫敦的Hub聯(lián)合辦公空間“混搭”服裝、平面、工業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。順著行業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)融合的角度去營(yíng)造一個(gè)利他、多贏的生態(tài)圈。共十九頁(yè)Innospace國(guó)內(nèi)聯(lián)合

7、辦公(bn gng)案例InnoSpace是一家專注于互聯(lián)網(wǎng)/移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的超短期、細(xì)胞(xbo)型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。它落戶于國(guó)內(nèi)知名的知識(shí)創(chuàng)新社區(qū)，上海五角場(chǎng)城市副中心的創(chuàng)智天地。InnoSpace聯(lián)合了創(chuàng)投機(jī)構(gòu)、天使投資人、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、技術(shù)導(dǎo)師，同時(shí)利用園區(qū)內(nèi)成熟企業(yè)以及周邊高校的資源，共同幫助初創(chuàng)企業(yè)成長(zhǎng)。與一般企業(yè)孵化器不同，InnoSpace除了提供創(chuàng)業(yè)物理空間和基礎(chǔ)設(shè)施以外，還依托創(chuàng)智天地社區(qū)平臺(tái)，提供了一系列特色服務(wù)支持，并探索孵化+投資的模式，旨在建設(shè)成為上海最具開(kāi)放性和國(guó)際化的早期互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目孵化基地。 InnoSpace擁有豐富的國(guó)內(nèi)外合作資源和國(guó)際視野，在大連、香港、日本、硅

8、谷等地都有孵化合作伙伴。幫助創(chuàng)業(yè)企業(yè)開(kāi)拓海內(nèi)外市場(chǎng)。發(fā)掘優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，引入投資或直接投資共十九頁(yè)聯(lián)合創(chuàng)業(yè)(chungy)公社國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公(bn gng)案例共十九頁(yè)案例：聯(lián)合創(chuàng)業(yè)(chungy)辦公社創(chuàng)業(yè)者的首選(shu xun)辦公空間 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社(People Squared,簡(jiǎn)稱P2)聚集了國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和最有想法的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。P2的空間為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供靈活專業(yè)的辦公環(huán)境，讓再小的初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)也能享受到堪比Google辦公室的創(chuàng)業(yè)氛圍。在這里，你可以隨時(shí)跟國(guó)內(nèi)最有才華的創(chuàng)業(yè)者交流經(jīng)驗(yàn)，分享資源?？臻g分布：公益性質(zhì)，因此對(duì)入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有準(zhǔn)入要求。提供與服務(wù)式辦公室類似的基本服務(wù)，也會(huì)

9、提供諸如園區(qū)企業(yè)交流、人事、法律、市場(chǎng)等更多元化的服務(wù)，靠政府補(bǔ)貼糊口。共十九頁(yè)案例：聯(lián)合(linh)創(chuàng)業(yè)辦公社空間(kngjin)：上海 鳴新 營(yíng)地 超過(guò)2,000平米的鳴新 營(yíng)地成為上海最大的協(xié)作空間，11間獨(dú)立工作間、500平米的開(kāi)放式工作區(qū)域。場(chǎng)地內(nèi)還配有多個(gè)會(huì)議空間，獨(dú)立的活動(dòng)區(qū)域和咖啡休息區(qū)，可以同時(shí)滿足300位創(chuàng)業(yè)者在同一空間內(nèi)協(xié)作交流，隨時(shí)溝通分享經(jīng)驗(yàn)而又互不干擾。同時(shí)整個(gè)場(chǎng)地還全部覆蓋無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、更為有需要的團(tuán)隊(duì)提供百兆獨(dú)享帶寬資源?！跋Ｍ腭v這里的創(chuàng)業(yè)者，每天只要帶上創(chuàng)意和靈感，就能全情投入創(chuàng)意產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)“，聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社創(chuàng)始人Bob Zheng表示。規(guī)模： 相比聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公

10、社的另外三個(gè)協(xié)作空間，鳴新 營(yíng)地還有兩項(xiàng)特色服務(wù):1. 咖啡會(huì)員 Coffee Bean 日常工作中，創(chuàng)業(yè)者們少不了跟合伙人、天使、VC投資人，以及同行見(jiàn)面溝通交流的機(jī)會(huì)，甚至是進(jìn)行面試。為此，鳴新 營(yíng)地在整體空間中專辟一片咖啡休息區(qū)，為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)業(yè)者提供一處安靜舒適，適合見(jiàn)面商談的場(chǎng)所。通過(guò)辦理咖啡會(huì)員，創(chuàng)業(yè)者可以享受每日免費(fèi)咖啡和咖啡吧食物折扣優(yōu)惠。2. 晚自習(xí)會(huì)員 Late Bird 越來(lái)越多的創(chuàng)業(yè)者選擇“下班后創(chuàng)業(yè)“，他們大多在白天有自己的全職工作，下班后再和小伙伴們聚在一起辛苦打拼。為此，鳴新 營(yíng)地特地開(kāi)設(shè)了“晚自習(xí)“服務(wù)，允許“下班后創(chuàng)業(yè)”族在18:00-24:00之間使用空間來(lái)

11、完成他們的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想。 鳴新 營(yíng)地現(xiàn)已開(kāi)放創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的入住招募計(jì)劃。針對(duì)以上兩種創(chuàng)業(yè)會(huì)員，這里更開(kāi)出了680元/人月的親民價(jià)格。特色： 鳴新 營(yíng)地是首個(gè)注入People Squared空間服務(wù)產(chǎn)品-People Squared Service(簡(jiǎn)稱：P2S)的協(xié)作共享創(chuàng)業(yè)空間。 坐落在上海建國(guó)西路285號(hào)的鳴新 營(yíng)地 ，地處原法租界中心地帶，離9號(hào)線嘉善路站僅數(shù)分鐘之遙。該空間由國(guó)內(nèi)知名投資人吳鳴霄先生發(fā)起創(chuàng)立。吳鳴霄先生是中國(guó)的傳奇“巴非特和索羅斯”， PE專家和全面金融解決方案平臺(tái)的整合者。共十九頁(yè)案例(n l)：聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社空間(kngjin)：上海 江寧路 People Squared江

12、寧路空間占地1500平米，整體采用工業(yè)感跨層Loft的設(shè)計(jì)銜接雙層樓面，并有觀光電梯可直達(dá)空間樓層。相比People Squared現(xiàn)有的聯(lián)合辦公空間，People Squared江寧路空間擁有更多獨(dú)立辦公區(qū)，部分獨(dú)立辦公區(qū)同樣引入Loft的設(shè)計(jì)理念，利用挑高空間打造上下兩層辦公區(qū)域，為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)打造更多變、更易于利用的辦公場(chǎng)地。規(guī)模： 延續(xù)聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社一貫的“聯(lián)合辦公”理念，People Squared江寧路空間同樣設(shè)有大小會(huì)議室、公共活動(dòng)區(qū)，咖啡休息區(qū)和儲(chǔ)物區(qū)，滿足創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的日常工作所需。我們?yōu)閯?chuàng)業(yè)者們打造的專用咖啡休息區(qū)XIN CAFE也將首次亮相People Squared辦公空間，不

13、僅為創(chuàng)業(yè)者補(bǔ)充工作能量，也成為一處讓團(tuán)隊(duì)伙伴輕松溝通和見(jiàn)面的休息區(qū)。功能： People Squared江寧路空間，位于上海江寧路和奉賢路的交界處，地處上海南京西路商圈，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和中信泰富抬眼可見(jiàn)，步行5分鐘即可到達(dá)地鐵2號(hào)線南京西路站，周邊高級(jí)商場(chǎng)、食肆和店鋪集中，用餐、出行、約見(jiàn)伙伴都極為方便，這里可能是創(chuàng)業(yè)者們最夢(mèng)寐以求的辦公空間！共十九頁(yè)大眾創(chuàng)業(yè)(chungy)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的背景利好政策扶持：從大環(huán)境來(lái)看，我國(guó)正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口(fngku)，市場(chǎng)與政策利好。前不久，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)全國(guó)兩會(huì)上在回答中外記者提問(wèn)時(shí)透露，將出臺(tái)更多措施來(lái)推動(dòng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”。在政府為市場(chǎng)清障搭臺(tái)的

14、同時(shí)，市場(chǎng)早已開(kāi)始行動(dòng)。先驅(qū)探索：由于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的風(fēng)行，大量創(chuàng)業(yè)者需要價(jià)格低廉、品質(zhì)有保證又有濃郁創(chuàng)業(yè)氛圍的辦公場(chǎng)所，在房地產(chǎn)界，3月初萬(wàn)科原高級(jí)副總裁毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)事件，使“WeWork”及其商業(yè)模式一夜間吸引無(wú)數(shù)眼球。同時(shí)“中國(guó)版WeWork”也在迅速興起，比如SOHO3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國(guó)際等等。WeWork對(duì)比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)模式的四大變革第一，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)變革。雖然近年來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)、樓宇經(jīng)濟(jì)被看好，但是傳統(tǒng)模式下“拿地、開(kāi)發(fā)、招租”的資金投入量大，運(yùn)作周期漫長(zhǎng)。相比之下，以WeWork模式為代表的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)物業(yè)改造升級(jí)，可以在數(shù)月內(nèi)完成項(xiàng)目交付，快速回

15、籠資金。第二，寫(xiě)字樓產(chǎn)品形態(tài)變革。一方面，租面積到租工位，非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品到標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的進(jìn)步，瞬間打破了以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫(xiě)字樓的復(fù)雜性。另一方面，租賃標(biāo)的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展不確定性的顧慮。因此營(yíng)銷成本也將隨著產(chǎn)品的改進(jìn)而降低。第三，集約經(jīng)營(yíng)到共享經(jīng)濟(jì)?？蛻臬@得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺(tái)、會(huì)議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源。順著行業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)融合的角度去營(yíng)造一個(gè)利他、多贏的生態(tài)圈，更注重開(kāi)放與互動(dòng)，以及促進(jìn)租戶之間的交流。第四，空間硬件到服務(wù)的變革。辦公空間是企業(yè)最基本、最底層的需求。運(yùn)營(yíng)方提供的第三方服務(wù)降低了客戶采購(gòu)成本的同時(shí)，也降低了

16、第三方服務(wù)商的銷售成本，而運(yùn)營(yíng)方自身則獲得客戶關(guān)系和黏性，最終實(shí)現(xiàn)三贏局面。共十九頁(yè)美國(guó)WeWork：目標(biāo)(mbio)是發(fā)掘初創(chuàng)企業(yè)完備的社會(huì)保障網(wǎng)絡(luò)、發(fā)達(dá)的金融服務(wù)，使美國(guó)成為一個(gè)創(chuàng)業(yè)活動(dòng)最為活躍的國(guó)家。服務(wù)于海量、輕資產(chǎn)、初創(chuàng)期的企業(yè)和個(gè)人，WeWork這樣一個(gè)共同工作空間正在爆紅，市值逼近50億美元。國(guó)外的“WeWork們”本質(zhì)上都不是靠收租金(zjn)盈利，發(fā)掘優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，引入投資或直接投資，才是其目標(biāo)。WeWork還設(shè)法讓會(huì)員們意識(shí)到，他們加入了一個(gè)豐富的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，可以找到合作伙伴、客戶、投資人。WeWork在各路投資人眼中是一個(gè)巨大的“項(xiàng)目池”，它通過(guò)對(duì)空間的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造各種“偶

17、遇”機(jī)會(huì)，在去冰箱拿食物的過(guò)程中、在咖啡吧休息的時(shí)候，或許你就會(huì)遇到自己的投資人。美國(guó)WeWork本土化困境共同工作模式在美國(guó)的爆發(fā)，其根基是美國(guó)崇尚創(chuàng)業(yè)的文化，加上美國(guó)金融體系發(fā)達(dá)、資本活躍，創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)被分擔(dān)，創(chuàng)業(yè)者可以在低成本下展開(kāi)自己的事業(yè)。服務(wù)溢價(jià)。WeWork收費(fèi)并不低。包含了公共服務(wù)的工位月租是350400美元，折合人民幣約22002500元。而當(dāng)價(jià)格高于自己心理預(yù)期時(shí)，中國(guó)人習(xí)慣嘗試用“每平方米價(jià)格”來(lái)計(jì)算租金成本，而忽略服務(wù)增值的部分。開(kāi)放精神。在WeWork，創(chuàng)意、科技、專業(yè)服務(wù)、教育和非盈利事業(yè)等類型客戶可以暢快交流、分享、互助，產(chǎn)生協(xié)作價(jià)值恰恰是其社區(qū)文化的精髓。中國(guó)版W

18、eWork如果不能產(chǎn)生多元化的行業(yè)聚集疊加價(jià)值，只是把五花八門(mén)的公司湊在一起，那僅僅是合租。碎片化辦公，移動(dòng)辦公的使用習(xí)慣。WeWork發(fā)展到20萬(wàn)平方英尺的時(shí)候，其空間最多容納3000個(gè)人同時(shí)辦公，但當(dāng)時(shí)WeWork的會(huì)員是1.4萬(wàn)名。這說(shuō)明租用固定工位的客戶只占一小部分，大部分會(huì)員會(huì)按需預(yù)訂工位WeWork成為城市公共空間，與傳統(tǒng)辦公空間的搭配使用。這種趨勢(shì)在國(guó)內(nèi)不知需要多久才會(huì)形成主流。共十九頁(yè)“中國(guó)版WeWork”：核心目的是增加租金收入(shur)，真正掙錢(qián)的還是房地產(chǎn)中國(guó)版WeWork的主要盈利來(lái)源為三類：一是工位費(fèi)，使用辦公桌需要支付部分費(fèi)用；二是會(huì)員費(fèi)，即享受平臺(tái)資源需要交費(fèi)；

19、最后(zuhu)，如果真的有風(fēng)投“相中”了項(xiàng)目，服務(wù)式辦公室的運(yùn)營(yíng)商可以選擇跟投，但此舉風(fēng)險(xiǎn)較大。就現(xiàn)狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)盈利?！爸袊?guó)版WeWork”地產(chǎn)人的創(chuàng)業(yè)立足點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化城市空間布局背景下，淘汰“三高一低”產(chǎn)業(yè)，將出現(xiàn)大批量的商辦物業(yè)和土地入市，并且可能很廉價(jià)。打著WeWork和“大眾創(chuàng)業(yè)”的金字招牌，可以從政府手中輕松獲取老舊廠房資源這將成為地產(chǎn)人的金飯碗，無(wú)論是土地本身還是附屬建筑物的持有和改造翻新，成本都要比開(kāi)發(fā)模式低得多?？梢匀菀撰@取廉價(jià)物業(yè)?？梢钥焖俳ㄔO(shè)項(xiàng)目（硬件），結(jié)構(gòu)、外立面、消防以及規(guī)劃、建審等手續(xù)非圈內(nèi)人很難搞定。專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

20、共十九頁(yè)“中國(guó)(zhn u)版WeWork”發(fā)展誤區(qū)孵化器機(jī)構(gòu)。很多孵化園是公益性質(zhì)的，傳統(tǒng)孵化園的孵化成功率高達(dá)85%，這一數(shù)字背后，是較高的準(zhǔn)入門(mén)檻。他們可以提供與服務(wù)式辦公室類似的基本服務(wù)，也會(huì)提供諸如園區(qū)企業(yè)交流、人事、法律(fl)、市場(chǎng)等更多元化的服務(wù)，而且這些服務(wù)都是免費(fèi)的，應(yīng)該說(shuō)更適合創(chuàng)業(yè)者。 WeWork正是瞅準(zhǔn)了這一市場(chǎng)，利用門(mén)檻較低這一特質(zhì)來(lái)吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。服務(wù)式辦公室行業(yè)。如果說(shuō)孵化器服務(wù)的是準(zhǔn)公司和初創(chuàng)型企業(yè)，那么服務(wù)式辦公室則偏向人少、圖方便，適合從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)，主要是扎根城市的商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓。高昂的費(fèi)用真正戳中了創(chuàng)業(yè)者的“痛點(diǎn)

21、”。文化產(chǎn)業(yè)園。包括以SOHO中國(guó)為代表的甲級(jí)寫(xiě)字樓，以及更多更廣的乙級(jí)寫(xiě)字樓和國(guó)有三產(chǎn)辦公樓。雖然樓宇品質(zhì)差，但大多位居城市中心。后者在硬件復(fù)制上并不難，已經(jīng)有很多從業(yè)者打著孵化器或服務(wù)式辦公室的名義經(jīng)營(yíng)。如果從軟性服務(wù)和創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)方面下手，也會(huì)瓜分WeWork的市場(chǎng)?！爸袊?guó)版WeWork”競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手空間硬件配套的高大上創(chuàng)業(yè)者們對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓高大上的硬件并不敏感，他們希望得到的是聯(lián)合辦公所帶來(lái)的生態(tài)環(huán)境。辦公服務(wù)的盡善盡美孵化器機(jī)構(gòu)提供與服務(wù)式辦公室類似的基本服務(wù)，也會(huì)提供諸如園區(qū)企業(yè)交流、人事、法律、市場(chǎng)等更多元化的服務(wù)。但事實(shí)上大部分創(chuàng)業(yè)都是失敗的，只能依靠創(chuàng)業(yè)者自己領(lǐng)悟。對(duì)新創(chuàng)業(yè)者盲目提供服

22、務(wù)，很可能難以回收成本。WeWork要想發(fā)掘增值的空間，需要牢記這里涉及的是“人的生意”，更注重人與人之間的交流和交往。共十九頁(yè)WeWork的運(yùn)營(yíng)(ynyng)模式活動(dòng)聚合型以活動(dòng)交流為主，定期舉辦想法或項(xiàng)目的發(fā)布、展示、路演等創(chuàng)業(yè)活動(dòng)聚合。培訓(xùn)輔導(dǎo)型旨在利用大學(xué)的教育資源和校友資源，以理論結(jié)合實(shí)際的培訓(xùn)體系為依托，是大學(xué)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)實(shí)踐平臺(tái)。投資驅(qū)動(dòng)型針對(duì)初創(chuàng)企業(yè)最急需解決的資金問(wèn)題，以資本為核心和紐帶，聚集天使投資人、投資機(jī)構(gòu)，依托其平臺(tái)吸引匯集優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供融資服務(wù)，從而提升創(chuàng)業(yè)成功率。產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為主，包括產(chǎn)品打磨、產(chǎn)業(yè)鏈上下游機(jī)構(gòu)的合作交流、成立基金進(jìn)行合投等。

23、綜合創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系型提供綜合型的創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系，包括金融、培訓(xùn)輔導(dǎo)、招聘、運(yùn)營(yíng)、政策申請(qǐng)、法律顧問(wèn)乃至住宿等一系列服務(wù)。地產(chǎn)思維(swi)型由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的聯(lián)合辦公空間，類似WeWork模式。 WeWork模式帶來(lái)的巨大的商機(jī)，讓眾多地產(chǎn)大佬蠢蠢欲動(dòng)。潘石屹在今年2月初便推出SOHO 3Q項(xiàng)目，主打“辦公室在線短租”。原萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶離職創(chuàng)辦“優(yōu)客工場(chǎng)”，短短一個(gè)月時(shí)間，在北京“圈地”逾5萬(wàn)平方米。共十九頁(yè)WeWork的盈利模式“產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)+天使投資”聯(lián)合辦公在起始階段主要做孵化器，發(fā)現(xiàn)只收工位租金是賠錢(qián)的，一直沒(méi)有找到盈利模式，后來(lái)發(fā)現(xiàn)只有做投資才能有盈利。事實(shí)上，市場(chǎng)化的孵化器，基本都存在

24、這個(gè)問(wèn)題?！白馕皇召M(fèi)+服務(wù)會(huì)員制收費(fèi)”除正常的工位收入以外，還來(lái)自于餐品提供、會(huì)務(wù)舉辦、活動(dòng)場(chǎng)地提供、廣告與自媒體、各地的創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)交流、協(xié)辦和參與創(chuàng)業(yè)大賽，等等會(huì)員(huyun)服務(wù)收費(fèi);此外，其憑借自身多年在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式的經(jīng)驗(yàn)積累和深入觀察，把這些經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)和梳理，為其他的創(chuàng)業(yè)咖啡館或創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)做培訓(xùn)服務(wù)?！稗k公場(chǎng)地租金+增值服務(wù)”通過(guò)完整的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系樹(shù)立品牌，以吸引更多的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐，在形成企業(yè)數(shù)量規(guī)模之后，去和閑置物業(yè)洽談，獲得較低的價(jià)格，把它變成創(chuàng)業(yè)公社，最后再給創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)辦公。在服務(wù)內(nèi)容的層面，除場(chǎng)地的基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)之外，主要有：金融服務(wù)(包括股權(quán)和債權(quán))，垂直行

25、業(yè)領(lǐng)域的導(dǎo)師顧問(wèn)，幫助企業(yè)招聘，法律咨詢(知識(shí)產(chǎn)權(quán)、合同梳理等)，申請(qǐng)政策(解決創(chuàng)業(yè)者對(duì)政府政策了解不足的信息不對(duì)稱問(wèn)題)，線下培訓(xùn)，定期的分享會(huì)和沙盤(pán)演練，項(xiàng)目路演，等等。WeWork與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的盈利對(duì)比投資類型產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)?孵化投資為主以北京中關(guān)村為例，寫(xiě)字樓租金每月要200元/平方米，人均工位成本約1500元/月，而一般WeWork算上服務(wù)管理(gunl)每個(gè)工位平均盈利底價(jià)在2500-3000元，目前這類模式不得不采用平價(jià)策略、甚至賠錢(qián)對(duì)創(chuàng)業(yè)者提供工位出租，然后靠政府補(bǔ)貼糊口。未來(lái)依靠選擇最有可能成功的項(xiàng)目進(jìn)行投資和引導(dǎo)，并通過(guò)分享他們的成功而獲利。地產(chǎn)類型辦公場(chǎng)地租金+增值服務(wù)以北京望

26、京SOHO3Q為例，其建筑面積為5091平方米，共計(jì)655個(gè)座位，按照周邊寫(xiě)字樓的價(jià)格普遍為69元/平方米/天，傳統(tǒng)模式每月收入約150萬(wàn)，而按照wework每個(gè)工位1000元/周出租，滿租每月收入約260萬(wàn)。共十九頁(yè)聯(lián)合辦公的概念外延與孵化器略有重疊，但應(yīng)比后者范圍更大，此外，它還應(yīng)包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡等新型孵化器模式。一方面，眾創(chuàng)空間包括那些比傳統(tǒng)意義上的孵化器門(mén)檻更低、更方便為草根創(chuàng)業(yè)者提供成長(zhǎng)和服務(wù)的平臺(tái);另一方面，眾創(chuàng)空間不但是創(chuàng)業(yè)者理想的工作空間、網(wǎng)絡(luò)空間、社交空間和資源共享空間，還是一個(gè)能夠?yàn)樗麄兲峁﹦?chuàng)業(yè)培訓(xùn)、投融資對(duì)接(du ji)、商業(yè)模式構(gòu)建、團(tuán)隊(duì)融合、政策申請(qǐng)、工商注冊(cè)、法律財(cái)務(wù)、媒體資訊等全方位創(chuàng)業(yè)服務(wù)的生態(tài)體系。WeWork的產(chǎn)業(yè)(chny)孵化之路 傳統(tǒng)孵化器、新型孵化器和眾創(chuàng)空間的關(guān)系產(chǎn)業(yè)孵化指導(dǎo) 一是產(chǎn)品和