北京昌平山峽村地塊項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件

1、昌平山峽村地塊定位北京正宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2、面對(duì)7個(gè)多億的土地本錢(qián)，初期的財(cái)務(wù)本錢(qián)必然較高，如何實(shí)現(xiàn)工程首期的快銷(xiāo)，保證工程運(yùn)作的現(xiàn)金流？3、工程目前處于啟動(dòng)初期，可說(shuō)是百業(yè)待興，為實(shí)現(xiàn)工程盡快開(kāi)工，當(dāng)前最為緊迫的義務(wù)是，如何確定工程的定位，以期指點(diǎn)設(shè)計(jì)院的任務(wù)？1、目前昌平新城區(qū)域普遍均價(jià)在10000元/平米，工程的本錢(qián)已逼近主流售價(jià)，如何突破區(qū)域價(jià)錢(qián)天花板，實(shí)現(xiàn)高人一籌的價(jià)錢(qián)？帶著問(wèn)題去思索！本次提報(bào)將從如下問(wèn)題入手，明晰工程開(kāi)展的前景。報(bào)告構(gòu)造PART-1 市場(chǎng)研討PART-2 本體分析PART-3 市場(chǎng)定位及規(guī)劃方案PART-4價(jià)錢(qián)及營(yíng)銷(xiāo)想象環(huán)境根底支撐實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)研討房地產(chǎn)市場(chǎng)背景研討區(qū)

2、域規(guī)劃開(kāi)展研討昌平城區(qū)市場(chǎng)需求研討市場(chǎng)增長(zhǎng)支持近年商品房成交均價(jià)除08年外均堅(jiān)持快速上漲趨勢(shì)從上圖可以看出：雖然08年成交均價(jià)下降，但是整體來(lái)看，2021年市場(chǎng)偏好，成交均價(jià)屬于上漲趨勢(shì)，雖然后期不太能夠出現(xiàn)暴長(zhǎng)的趨勢(shì)，但宏觀環(huán)境已不太能夠比2021年差，所以對(duì)于后期房?jī)r(jià)保證樂(lè)觀預(yù)期。2021年8月開(kāi)盤(pán)的81個(gè)工程均價(jià)到達(dá)了16165元/平米，環(huán)比上漲了10.7%，每平米漲幅達(dá)千元以上。 五環(huán)外房?jī)r(jià)上漲非常明顯。8月份五環(huán)外工程有55個(gè)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為72元/平米，環(huán)比上漲2671元。市場(chǎng)增長(zhǎng)支持近期市場(chǎng)情況樂(lè)觀09年8月北京商品住宅簽約均價(jià)14446元/平米，比7月簽約均價(jià)上漲171元/平米，環(huán)

3、比增長(zhǎng)1.2%。09年8月成交土地總建立用地面積130.8萬(wàn)平米，比09年7月成交土地建立用地面積減少11.47萬(wàn)平米，環(huán)比降低8.06%。隨著市場(chǎng)成交量的快速上升，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)普遍樂(lè)觀，拿地積極區(qū)域經(jīng)濟(jì)支持區(qū)域人口居住需求添加，存在改善性需求昌平區(qū)常住人口逐年添加，本地居民及外來(lái)人口，添加區(qū)域居住需求。 北京人均住房運(yùn)用面積到2006年為20.6平米； 昌平區(qū)屬于郊區(qū)， 08年城鎮(zhèn)居民人均住房運(yùn)用面積僅為26.9平米。 昌平區(qū)居民存在住房改善性需求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)支持居民生活程度穩(wěn)步提高按常住人口計(jì)算，全區(qū)人均GDP到達(dá)33950元，比上年增長(zhǎng)8.5%。初步核算，08年完成地域消費(fèi)總值312億

4、元，同比增長(zhǎng)15.6%。人均可收入支配添加，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)才干加強(qiáng)。市場(chǎng)研討房地產(chǎn)市場(chǎng)背景研討區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展研討昌平城區(qū)市場(chǎng)需求研討區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展支持本案位于昌平區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)展區(qū)昌平區(qū)域城市定位：是西部開(kāi)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)： 昌平城區(qū)位于“兩軸-兩帶-多中心的城市空間構(gòu)造的西部開(kāi)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)。屬于城市開(kāi)展新區(qū)，是承當(dāng)疏解中心城人口和功能，產(chǎn)業(yè)集聚，并帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)展的規(guī)?；鞘械赜?。 “三園三區(qū)為昌平區(qū)域未來(lái)規(guī)劃建立的中心： “三園三區(qū) 即：中關(guān)村科技園區(qū)昌平園、中關(guān)村生命科學(xué)園、小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、北京沙河高教園區(qū)、回龍觀經(jīng)濟(jì)住宅區(qū)、十三陵特區(qū)。是北京西北部地域的重要生態(tài)屏障。本案位于昌平城

5、區(qū)的中關(guān)村科技園區(qū)昌平園，位于昌平區(qū)未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)展區(qū)，擁有絕對(duì)開(kāi)展?jié)摿?！區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展支持本工程位于昌平重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)昌平新城曾經(jīng)承當(dāng)起疏解中心城功能、集聚新產(chǎn)業(yè)的重?fù)?dān)正在建立/投入運(yùn)營(yíng)的重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)中關(guān)村科技園昌平園中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)化基地生命科學(xué)園沙河高教園區(qū)北航北郵北師大中央財(cái)經(jīng)外交學(xué)院福田現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)新產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域人口添加的同時(shí)，改善區(qū)域環(huán)境、配套、人口素質(zhì)，提升區(qū)域價(jià)值。區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展支持昌平新城軌道交通規(guī)劃與本工程開(kāi)展關(guān)系昌平線主要站點(diǎn)：霍營(yíng)站、回龍觀站、龍澤站、風(fēng)雅園小區(qū)站、定酒路站、鞏化城站、沙河站、高教園站、城南站、城東站、水庫(kù)路站、鼓樓站、十三陵

6、景區(qū)站、縮微景觀站。昌平線能夠分兩期施工，第一期建筑從霍營(yíng)站到城南站；第二期從城南站建筑到縮微景觀站。估計(jì)第一期工程2021年通車(chē)，第二期工程在2021年完成。 本案區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展支持昌平新城軌道交通規(guī)劃將推高區(qū)域價(jià)錢(qián) 昌平線開(kāi)通，對(duì)站點(diǎn)周邊工程，具有帶動(dòng)力，價(jià)錢(qián)將隨之上升； 昌平線開(kāi)通，將縮短與北京市區(qū)的間隔，對(duì)北京北部城區(qū)、西部城區(qū)、中關(guān)村等地，遭到高房?jī)r(jià)擠壓的客戶(hù)，有很大吸引力。輕軌一響，房?jī)r(jià)飛漲 輕軌線路走到哪里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就熱到哪里2021年4月在北京，燕郊至北京市區(qū)的軌道交通規(guī)劃得到政府方面確認(rèn)后，燕郊房?jī)r(jià)迅速止跌反彈。4月19日，天洋城南區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，3580元/平米的標(biāo)志性?xún)r(jià)錢(qián)

7、曾經(jīng)悄然從以前的“均價(jià)變成了“起價(jià)，均價(jià)一舉到達(dá)4000元/平米，比3月份一下子上漲了500700元，漲幅高達(dá)百分之二十。市區(qū)、站點(diǎn)周邊高房?jī)r(jià)下的，擠壓性客戶(hù)小 結(jié)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)錢(qián)提供能夠性 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不斷上升階段，市場(chǎng)環(huán)境良好； 目前土地供應(yīng)量有限，量跌價(jià)升，新盤(pán)供應(yīng)量有限，對(duì)后期銷(xiāo)售及價(jià)錢(qián)提升有促進(jìn)對(duì)用； 昌平區(qū)外來(lái)人口及常住人口總量不斷添加，并且大部分居民存在改善性需求，為購(gòu)房提供支持； 昌平區(qū)人均可支配收入、消費(fèi)性支出、GDP不斷增長(zhǎng)，為購(gòu)房提供經(jīng)濟(jì)支持； 本工程位于昌平區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)展區(qū)域，對(duì)本工程非常利好。市場(chǎng)研討房地產(chǎn)市場(chǎng)背景研討區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展研討昌平城區(qū)市場(chǎng)需求研討新房市場(chǎng)需

8、求分析金隅萬(wàn)科城品牌、大盤(pán)占地面積：199878平米建筑面積：61.6萬(wàn)平米容 積 率：2.9綠 化 率：30%物業(yè)形狀：板塔結(jié)合裝修程度：精裝房主力產(chǎn)品：85平米2房2廳1衛(wèi)、90平米3房2廳1衛(wèi)銷(xiāo)售情況：2期房源374套，目前銷(xiāo)售373套，總銷(xiāo)售面積32606平米，成交均價(jià)9234元/平米該工程在08年整體市場(chǎng)低迷的情況下價(jià)錢(qián)在低位彷徨，09年經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售精裝修住宅及整體市場(chǎng)趨好開(kāi)場(chǎng)對(duì)價(jià)錢(qián)進(jìn)展拉升。新房市場(chǎng)需求分析金隅萬(wàn)科城未售量20萬(wàn)平米金隅萬(wàn)科城前期銷(xiāo)售狀況戶(hù)型銷(xiāo)量（套）余量（套）總量（套）銷(xiāo)售率成交均價(jià)戶(hù)均面積（）兩居1120112100%9234元/平米85三居262126199.6%

9、90合計(jì)374137399.7%新一期銷(xiāo)售估計(jì)為9月底至10月初，將推出2期1#、2#樓，總計(jì)300余套估計(jì)含精裝修價(jià)錢(qián)為10000元/主力產(chǎn)品為75-852居，90-1253居金隅萬(wàn)科城下階段銷(xiāo)售方案新房市場(chǎng)需求分析金隅萬(wàn)科城產(chǎn)品中小戶(hù)型90，3居85，2居該工程戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)高度低于2.2米的灰空間進(jìn)展贈(zèng)送，提升物業(yè)附加價(jià)值。新房市場(chǎng)需求分析隨園中式風(fēng)格占地面積：64705平米建筑面積：11萬(wàn)平米容 積 率：1.7物業(yè)形狀：板樓裝修程度：毛坯房主力產(chǎn)品：130平米3房2廳1衛(wèi)、177平米4房2廳1衛(wèi)銷(xiāo)售情況： 推出房源251套，目前銷(xiāo)售217套，總銷(xiāo)售面積21171.55平米，目前成交均

10、價(jià)9500-11000元/平米該工程08年以前價(jià)錢(qián)走勢(shì)平穩(wěn)，在08年整體市場(chǎng)低迷的情況下價(jià)錢(qián)堅(jiān)持了穩(wěn)定，09年隨著整體市場(chǎng)趨好而開(kāi)場(chǎng)走高。新房市場(chǎng)需求分析隨園產(chǎn)品整體規(guī)劃80-180優(yōu)點(diǎn)：多間臥室朝南主臥功能設(shè)計(jì)齊全缺陷：交通面積過(guò)多餐廳略顯局促缺陷：過(guò)渡空間浪費(fèi)多177，4居，3居優(yōu)點(diǎn)：南北通透主要功能房均有飄窗贈(zèng)送新一期推出銷(xiāo)售估計(jì)時(shí)間為9月19日，將推出100余套房源。目前免費(fèi)發(fā)放購(gòu)房抵用券，可抵金額還未確定估計(jì)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)9500-11000元/主力產(chǎn)品為130-1403居，1804居新房市場(chǎng)需求分析隨園成交量、成交均價(jià)隨園的成交價(jià)錢(qián)自開(kāi)盤(pán)日起，閱歷了兩次動(dòng)搖，2021年以前價(jià)錢(qián)一路走高，

11、而后的一年中價(jià)錢(qián)下調(diào)，09年3月以后價(jià)錢(qián)開(kāi)場(chǎng)上升，并且成交量也逐漸走好。2021年月均成交套數(shù)為56.75套，月均面積5208新房市場(chǎng)需求分析雍璟臺(tái)公園占地面積：2.4萬(wàn)平米建筑面積：14萬(wàn)平米容 積 率：5.8裝修程度：毛坯房賣(mài)點(diǎn)：1、區(qū)位昌平中心區(qū)2、優(yōu)勢(shì)資源昌平中央公園3、層高3米至3.3米主力產(chǎn)品：801居、118-1302居、1643居價(jià) 格：8600元/平米銷(xiāo)售情況： 推出房源674套，目前排號(hào)，500元/號(hào)，僅排到100多號(hào)下階段銷(xiāo)售方案新房市場(chǎng)需求分析雍璟臺(tái)產(chǎn)品分析優(yōu)勢(shì)：客廳、臥室、廚房均可采光；衛(wèi)生間干、濕分別。優(yōu)勢(shì)：非完全通透戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：整體空間方正；南北通透。優(yōu)勢(shì)：進(jìn)身較長(zhǎng)

12、 該工程由于不受70/90限制，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間較大，其中兩居產(chǎn)品將常規(guī)的次臥改設(shè)計(jì)為廚房，這種大空間的設(shè)計(jì)提高了居住的溫馨度，但相比同類(lèi)產(chǎn)品容易呵斥總價(jià)過(guò)高印象。80 一居130 兩居各項(xiàng)目客戶(hù)情況概況項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域分布客戶(hù)年齡家庭構(gòu)成主要客戶(hù)區(qū)域分布金隅萬(wàn)科城昌平城區(qū)30-40歲兩口、三口之家昌平城區(qū)70%、城區(qū)30%隨園昌平城區(qū)30-40歲兩口、三口之家昌平城區(qū)80%、城區(qū)20%雍景臺(tái)昌平城區(qū)35-45歲三口之家 昌平城區(qū)90%、城區(qū)10%（預(yù)計(jì)）邑上昌平城區(qū)28-35歲三口之家 昌平城區(qū)80%、外地15%、高校教師5%果嶺小鎮(zhèn)昌平城區(qū)30-40歲三口之家昌平城區(qū)、城區(qū)佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)昌平城區(qū)3

13、0-40歲三口之家 昌平城區(qū)區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)掃描各工程客群主要來(lái)源于地緣客群北京其他區(qū)域由于公共交通的便利性，潛在購(gòu)房者能夠來(lái)源于不同的區(qū)域如地鐵四號(hào)線的開(kāi)通可使任務(wù)于海淀的人群購(gòu)買(mǎi)大興的房子，而昌平短少銜接他城區(qū)的便利公共交通，目前昌平在售工程多以本區(qū)域內(nèi)客群為主。昌平城區(qū)二手房市場(chǎng)分析區(qū)域主流價(jià)錢(qián)在8000-9000之間拓然家園富泉花園二期世濤天朗果嶺小鎮(zhèn)亢山佳園家春秋蜂巢7000-80008000-90009000-1000010000-11000都市節(jié)奏京科苑清秀園新新公寓金隅萬(wàn)科豐卉花園詩(shī)芳苑寧馨苑隨園昌盛園藍(lán)郡國(guó)際花園龍澤水關(guān)新村富泉花園三期創(chuàng)時(shí)園明天明筑建安里昌平城區(qū)二手房市場(chǎng)分析以

14、市區(qū)為中心劃分成四區(qū)域該區(qū)域以北關(guān)環(huán)島沿線工程房源為主，主要工程包括藍(lán)郡國(guó)際花園、御路園、家春秋、秋實(shí)家園，均價(jià)在7000左右。該區(qū)域以市區(qū)中心工程房源為主，為昌平區(qū)二手房最為集中的區(qū)域，但房源多為老社區(qū)，均價(jià)在8500左右。該區(qū)域地處西北角，區(qū)域內(nèi)二手房源較少，主要工程是建安里小區(qū)，但區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)較多，均價(jià)在8000左右。該區(qū)域地處南部，區(qū)域內(nèi)二手房源較少，主要工程是水關(guān)新村，但區(qū)域房源多為2000年后房子，均價(jià)在8000左右。昌平城區(qū)二手房市場(chǎng)分析以老房源為主，新房供應(yīng)不多項(xiàng)目面積年代房?jī)r(jià)均價(jià)清朗園601982406667 西環(huán)里551983356364 二毛小區(qū)521984356731

15、 建明里651984467077 暢春園601986508333 石油大學(xué)宿舍861988627209 水關(guān)新村651990416308 東關(guān)二條591990457627 永安里671991517612 東關(guān)南里601991457500 五街601991467667 東環(huán)路601993416833 北城根681994466765 鐵佛庵651994456923 和平街621995436935 京科苑911995748132 清秀園701996507143 昌盛園721996527222 永安里1101997676091 暢春閣921998687391 昌盛園851998718353 京科苑78

16、1999577308 項(xiàng)目面積年代房?jī)r(jià)均價(jià)京科苑1142000907895 清秀園882000728182 新新公寓1232000957724 拓然家園1082002787222 水關(guān)新村1092002686239 御路園1092002867890 雅馨家園1502002906000 新悅家園1262002856746 新新公寓1042003858173 花樣年華972003757732 寬街1072003928598 佳蓮小區(qū)1002003818100 東關(guān)北里872003809195 北環(huán)里932003768172 家春秋882003525909 亢山家園1102003857727 肆維花

17、園1252003907200 寧馨苑12020031068833 項(xiàng)目面積年代房?jī)r(jià)均價(jià)燕平家園1052004938857 新悅家園372004359459 天成苑572004386667 世濤天朗10620051059906 果嶺小鎮(zhèn)13020051259615 拓然家園1192005736134 龍澤公寓1082008726667 藍(lán)郡花園422008358333 2003年前的住宅單價(jià)工程大多為老舊的住宅區(qū)，其二手房市場(chǎng)的報(bào)價(jià)在7000元/平米左右。而2003年后新建工程的二手房報(bào)價(jià)已在8000元/平米以上。思索到未來(lái)昌平城區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量不是很大，本工程推出之后，會(huì)引起部分二手房客戶(hù)的關(guān)注

18、，所以也作為我們未來(lái)的目的客群。昌平城區(qū)二手房市場(chǎng)分析房源戶(hù)型以?xún)删訛橹黜?xiàng)目面積戶(hù)型清朗園602.1.1西環(huán)里552.1.1二毛小區(qū)522.1.1建明里652.1.1暢春園602.1.1石油大學(xué)宿舍863.1.1水關(guān)新村652.1.1東關(guān)二條592.1.1永安里672.1.1東關(guān)南里602.1.1五街602.1.1東環(huán)路602.1.1北城根682.1.1鐵佛庵652.1.1和平街622.1.1京科苑913.1.1清秀園702.1.1昌盛園722.1.1永安里1102.2.2暢春閣922.2.1昌盛園852.1.1昌盛園1053.1.1京科苑782.1.1項(xiàng)目面積年代京科苑932.1.1京科苑1

19、142.2.2清秀園883.1.1新新公寓1233.2.2拓然家園1082.2.2水關(guān)新村1092.1.1御路園1092.2.1雅馨家園1503.2.2新悅家園1263.2.2新新公寓1042.1.1花樣年華972.1.1寬街1072.1.1佳蓮小區(qū)1002.2.2東關(guān)北里872.1.1北環(huán)里932.2.1家春秋882.1.1亢山家園1103.2.2肆維花園1253.2.1寧馨苑1203.2.2項(xiàng)目面積戶(hù)型燕平家園1052.1.1新悅家園371.1.1天成苑571.1.1世濤天朗1062.2.2世濤天朗1383.2.2果嶺小鎮(zhèn)1303.2.1拓然家園1193.2.2龍澤公寓1082.2.2藍(lán)郡

20、花園421.1.1目前市場(chǎng)一居供應(yīng)量較少，單價(jià)較高，需求大于供應(yīng)量。兩居供需充分，但以中大戶(hù)型為主；三居供應(yīng)量較少，市場(chǎng)不活潑。80-90平米的兩居，110130平米的三居市場(chǎng)供應(yīng)量少，但需求較大。昌平城區(qū)二手房市場(chǎng)分析以本地與外省市人員為主昌平本地人群 40%昌平土生土長(zhǎng)的“原住民。任務(wù)在昌平或社交關(guān)系集中于昌平的人群；同時(shí)本地人群受限于收入程度與城區(qū)房?jī)r(jià)的差距，選擇的空間集中于昌平新城。外來(lái)人員 40%任務(wù)在北京的外來(lái)務(wù)工人員，該類(lèi)人群的住房需求多屬于初次置業(yè)。該人群職業(yè)曲線多處于初期上升周期，雖然這部分人群任務(wù)在城區(qū)，但由于城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓效應(yīng)，初次置業(yè)選擇于昌平區(qū)域。北京城區(qū)人群 20%

21、該人群選擇昌平的緣由與外來(lái)人群類(lèi)似，但由于選擇居住昌平后遠(yuǎn)離了 原有生活圈層，該人群對(duì)昌平置業(yè)均有一定的抗性。多家二手房經(jīng)紀(jì)公司訪談小 結(jié)區(qū)域首席高檔居住區(qū)隨園，售價(jià)10500元/，以中大戶(hù)型為主，工程容積率僅為1.7，工程整體溫馨度較高，去化率86%。金隅萬(wàn)科城，售價(jià)10000元/含精裝修，以小戶(hù)型為主，工程容積率2.9，未來(lái)還有20萬(wàn)平米供應(yīng)。雍景臺(tái)，售價(jià)8600元/，以中大戶(hù)型為主，工程容積率5.8，工程整體溫馨度較差。前期銷(xiāo)售根本無(wú)成交。 從市場(chǎng)層面分析，萬(wàn)科城憑仗價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)及總價(jià)控制成為市場(chǎng)上銷(xiāo)售情況最好的一個(gè)工程； 隨園那么經(jīng)過(guò)高質(zhì)量產(chǎn)品設(shè)計(jì)勝利避開(kāi)了與萬(wàn)科的直接競(jìng)爭(zhēng)，也獲得了良好的

22、銷(xiāo)售情況； 雍景臺(tái)產(chǎn)品定位與其本身?xiàng)l件并不相符，因此銷(xiāo)售難度較大。由本工程本身?xiàng)l件及預(yù)期目的，本案定位為高端工程，經(jīng)過(guò)高質(zhì)量產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)，應(yīng)取代并超越隨園，成為區(qū)域首席高檔居住區(qū)。二手房，售價(jià)8000元/，以中小戶(hù)型為主，以老房源為主。PART-2 工程本體分析工程認(rèn)知SWOT分析地塊價(jià)值分析容積率測(cè)算PART-2 工程本體分析工程認(rèn)知SWOT分析地塊價(jià)值分析容積率測(cè)算工程認(rèn)知 富泉花園住宅區(qū)消防支隊(duì)用地化莊水廠鳳山工程四至小山工程位于昌平區(qū)南街道山峽村 東至化莊水廠西紅線； 南至規(guī)劃公共綠地； 西至規(guī)劃富康路東紅線，現(xiàn)狀消防支隊(duì)用地； 北至白浮泉路南紅線，現(xiàn)狀消防支隊(duì)用地。工程認(rèn)知工程地塊規(guī)

23、劃條件容積率2.5占地面積84140.424建筑面積202000居住用地面積79240.424住宅建筑面積198101.06限高1/360米1/345米1/330米綠化率30%PART-2 工程本體分析工程認(rèn)知SWOT分析地塊價(jià)值分析容積率測(cè)算 工程地處昌平城區(qū)新興區(qū)域，區(qū)域開(kāi)展存在天然優(yōu)勢(shì)； 工程地塊整體外形規(guī)整方正，便于后期規(guī)劃； 工程地塊緊鄰鳳山、匯佳學(xué)校，文化氣氛濃重； 工程地塊臨近可滲入利用的小型山體，便于后期景觀與優(yōu)勢(shì)價(jià)值的開(kāi)發(fā)再利用。S優(yōu)勢(shì)T要挾SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)分析W優(yōu)勢(shì)O時(shí)機(jī)S優(yōu)勢(shì) 控規(guī)條件限定過(guò)于死板，使得開(kāi)發(fā)規(guī)劃遭到一定的影響；本工程土地本錢(qián)較高，制約了工程價(jià)錢(qián)向下的空

24、間； 周邊工程帶來(lái)一定的干擾； 工程內(nèi)回遷房讓工程整體遭到一定負(fù)面影響； 周邊生活配套不盡成熟；T要挾W優(yōu)勢(shì)O時(shí)機(jī)SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析工程時(shí)機(jī)分析S優(yōu)勢(shì)T要挾W優(yōu)勢(shì)O時(shí)機(jī) 工程所在區(qū)域短少競(jìng)爭(zhēng)工程，工程后期操作具有一定的寬松性； 工程產(chǎn)品所在區(qū)域內(nèi)較為緊缺，存在一定的市場(chǎng)空間； 區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)較好，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)預(yù)期加強(qiáng)； 軌道交通昌平線的開(kāi)通預(yù)期為后期遭到市區(qū)價(jià)錢(qián)擠壓的客戶(hù)進(jìn)入昌平區(qū)域市場(chǎng)，帶來(lái)很大的市場(chǎng)空間。S優(yōu)勢(shì)T要挾 工程的后期價(jià)錢(qián)制定遭到萬(wàn)科等優(yōu)勢(shì)工程的影響； 工程地塊北側(cè)的富泉花園對(duì)本案地塊北部建筑的擺放存在妨礙； 未來(lái)宏觀市場(chǎng)存在不確定性。SWOT分析工程要挾分析W優(yōu)勢(shì)O

25、時(shí)機(jī)PART-2 工程本體分析工程認(rèn)知SWOT分析地塊價(jià)值分析容積率測(cè)算地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析解讀經(jīng)過(guò)對(duì)地塊各部分資源分析，并進(jìn)展相應(yīng)的資源整合，得出地塊的不同價(jià)值區(qū)域。并以此為根據(jù)進(jìn)展價(jià)值分配，進(jìn)行產(chǎn)品線分配。地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值整合1234567891011121314151618 1920211722 232425幼兒園將地塊劃分為25個(gè)零散地塊，經(jīng)過(guò)對(duì)這些零散地塊的分析進(jìn)展價(jià)值整合前任務(wù)。序號(hào)因素層基本因素層1外部因素距社區(qū)配套距離2公用設(shè)施便利度3環(huán)境質(zhì)量狀況4社區(qū)道路等級(jí)5周邊環(huán)境影響6停車(chē)方便度7內(nèi)部因素位置8地塊私密性9距社區(qū)入口10臨路條件11面積12景觀地塊價(jià)值分析地塊價(jià)

26、值整合前經(jīng)過(guò)價(jià)值分析與評(píng)價(jià)，中廣信將具有一樣價(jià)值及經(jīng)過(guò)價(jià)值整合提升的地塊加以組合，以構(gòu)成更加整體并便于分區(qū)與開(kāi)發(fā)的地塊區(qū)域。1234567891011121314151618 1920211722 232425幼兒園地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值賦予。 高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣具備差別性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，構(gòu)成工程標(biāo)桿價(jià)值。客戶(hù)需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的指點(diǎn)者，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，它是工程資金的主要來(lái)源?？蛻?hù)需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需求不斷投入以加強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)才干，可經(jīng)過(guò)繼續(xù)投資，開(kāi)展為明星單位。需求經(jīng)過(guò)展現(xiàn)、包裝、推行的單位；目前客戶(hù)需求較低

27、、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶(hù)需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品標(biāo)桿！利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化低端補(bǔ)充地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值整合后價(jià)值整合后，地塊被分為四塊地塊價(jià)值排序：ABCD明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品 A地塊 C號(hào)地塊價(jià)錢(qián)標(biāo)桿，建立位置利潤(rùn)主力，價(jià)值最大化培育、轉(zhuǎn)化，提升價(jià)值 B地塊1234567891011121314151618 19202117 232425幼兒園ABCD瘦狗產(chǎn)品 D號(hào)地塊 低端補(bǔ)充地塊價(jià)值分析價(jià)值整合結(jié)論經(jīng)過(guò)價(jià)值整合后，將具有一樣價(jià)值的地塊進(jìn)展組合拼接，并帶動(dòng)相鄰地塊的價(jià)值提升。將整合的地塊按照價(jià)值高低進(jìn)展分

28、區(qū)，為今后工程規(guī)劃及分區(qū)開(kāi)發(fā)提供根據(jù)。PART-2 工程本體分析工程認(rèn)知SWOT分析地塊價(jià)值分析容積率測(cè)算容積率測(cè)算方案陳列方案1.61.82.02.22.42.5建面（平方米）8202498852115680132508149336157750均價(jià)（元）160001550015000145001400013500 成本（元/平方米）10494 10056 9635 9233 8847 8477 容積率測(cè)算項(xiàng)目多層多層多層+小高層小高層小高層+高層小高層+高層1.61.822.22.42.5主營(yíng)業(yè)務(wù)收入131238153221173520192137209070212963主營(yíng)業(yè)務(wù)成本8607

29、7 99402 111461 122340 132114133725 (開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加4734 5467 6130 6729 7266 7355 (流轉(zhuǎn)稅5.5%) 利潤(rùn)總額40427 48352 55928 63068 69690 71883 扣減：所得稅10107 12088 13982 15767 17423 17971 凈利潤(rùn)30320 36264 41946 47301 52268 53912 投資凈利率23%24%24%25%25%25%投資回報(bào)率47%49%50%52%53%54%容積率測(cè)算各方案經(jīng)濟(jì)對(duì)比PART-3 工程定位研討市場(chǎng)定位客戶(hù)定位籠統(tǒng)定位產(chǎn)

30、品定位工程整體規(guī)劃PART-3 工程定位研討市場(chǎng)定位客戶(hù)定位籠統(tǒng)定位產(chǎn)品定位工程整體規(guī)劃引領(lǐng)者跟隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者改動(dòng)游戲規(guī)那么，制定新的游戲規(guī)范強(qiáng)調(diào)新的評(píng)價(jià)規(guī)范強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特征和價(jià)值搭便車(chē)，借勢(shì)壟斷價(jià)錢(qián)一小博大殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)錢(qián)戰(zhàn)的制造者優(yōu)勢(shì)資源不可復(fù)制性目的明確，發(fā)掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙產(chǎn)品有較大不可復(fù)制性區(qū)域領(lǐng)袖狡猾的個(gè)人主義者敏銳的時(shí)機(jī)主義者區(qū)域非領(lǐng)袖憑仗運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新兩大利器占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)；作為挑戰(zhàn)者，在根底一定的情況下，我們需求更上一個(gè)臺(tái)階；跟隨者戰(zhàn)略只會(huì)墮入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；存在較大的性?xún)r(jià)比空白點(diǎn)； 開(kāi)展戰(zhàn)略方式選擇目的初期市場(chǎng)跟隨者市場(chǎng)補(bǔ)缺者高檔中高檔中檔市場(chǎng)位置客戶(hù)及產(chǎn)品定位市場(chǎng)挑戰(zhàn)者高檔中

31、高檔中檔籠統(tǒng)定位戰(zhàn)略定位面向主流客戶(hù)，尋覓市場(chǎng)空白市場(chǎng)指點(diǎn)者PART-3 工程定位研討市場(chǎng)定位客戶(hù)定位籠統(tǒng)定位工程整體規(guī)劃產(chǎn)品定位客戶(hù)分析各類(lèi)型客戶(hù)分項(xiàng)分析客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)特征比例地域、職業(yè)、收入等特征心理特征消費(fèi)行為特征昌平城區(qū)原住戶(hù)居住在昌平市區(qū)的客戶(hù)，收入較穩(wěn)定但處于中產(chǎn)階級(jí)，地域關(guān)系使其對(duì)昌平認(rèn)可度和接受度較高，想在深置業(yè)但經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，較關(guān)注價(jià)格，減輕經(jīng)濟(jì)壓力非?？释麚碛凶约旱募遥⑶蚁Ｍ鼙３侄耸澜绲睦寺蛉谥业臏剀凹彝夥?；多為二次置業(yè)，對(duì)項(xiàng)目比較挑剔，但受限于收入水平，對(duì)總價(jià)比較敏感。25%昌平周邊原住民在本區(qū)域居住生活時(shí)間長(zhǎng)，有固定的生活及社交范圍，認(rèn)同且依賴(lài)本區(qū)域環(huán)境

32、；有自己的農(nóng)民房，收入穩(wěn)定，兒女在上學(xué)或有自己的工作 如果子女走出昌平，則希望他們能在外面買(mǎi)到質(zhì)量好一點(diǎn)的房子；而對(duì)于祖祖輩輩都在昌平的人來(lái)說(shuō)，他們則不考慮買(mǎi)房，但不排除子女自行購(gòu)買(mǎi)商品房的需求。二次置業(yè)，考慮較慎重；群聚購(gòu)買(mǎi)突出，通過(guò)朋友介紹來(lái)買(mǎi)或因?yàn)榭诒脕?lái)買(mǎi)的較多；為子女購(gòu)買(mǎi)則多尊重子女意見(jiàn)。15%外省進(jìn)京客戶(hù)在北京北部工作、生活時(shí)間較長(zhǎng)，有固定的工作，收入穩(wěn)定，但工作壓力較大優(yōu)越感較強(qiáng)，不愿意住公司的宿舍，希望有自己的家，有自己自由的空間希望距工作區(qū)位適中，生活便利，配套完善。首次置業(yè)，因?yàn)槿狈?gòu)房經(jīng)驗(yàn)，所以客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為比較沖動(dòng)，容易受到現(xiàn)場(chǎng)交易氣氛及環(huán)境包裝及宣傳的影響，需要輕松供款

33、方式，尤其是需要有較為靈活的首期付款辦法，至于月供款最好能夠保持在2,000元以下。40%左右市區(qū)客戶(hù)多數(shù)工作于北京市區(qū)北部，屬于年輕一族，擁有穩(wěn)定的工作。年輕人居多，喜歡新鮮的東西，需要網(wǎng)絡(luò)，注重住客會(huì)所的功能，希望周邊具備完備的配套設(shè)施，建筑風(fēng)格上最好能夠體現(xiàn)明快、簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，關(guān)注配套好、交通便利的樓購(gòu)買(mǎi)能力一般。希望距工作區(qū)位適中，生活便利，配套完善。20%左右城市北部白領(lǐng)高校/職校教師政府公務(wù)員駐軍人員企事業(yè)單位員工潛在養(yǎng)老客戶(hù)客戶(hù)分析客戶(hù)接受才干選擇80萬(wàn)90萬(wàn)100萬(wàn)110萬(wàn)150萬(wàn)昌平本地客戶(hù)外省客戶(hù)城區(qū)客戶(hù)接受才干客戶(hù)來(lái)源八達(dá)嶺高速沿線中關(guān)村、上地、航天城及周邊高校120萬(wàn)

34、我們的選擇替代隨園成為“最高端的普宅工程市區(qū)人群泛區(qū)域公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、科技園區(qū)中高管理層，匯佳學(xué)校的教職園工周遍區(qū)域人群，尤其是昌平周邊村鎮(zhèn)的高端人群 游離客戶(hù)偶得客戶(hù)游離客戶(hù)中心客戶(hù)客群分析客戶(hù)定位年齡：3055歲之間；學(xué)歷：高中、大專(zhuān)、本科家庭年收入：15萬(wàn)元以上家庭構(gòu)造：兩口之家、三口之家職業(yè)：泛區(qū)域公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、科技園區(qū)管理層、技術(shù)工人，匯佳學(xué)校的教職園工五成多擁有私家車(chē)。如今住房多為1996-2005年購(gòu)買(mǎi)商品房或房改房。 他們是什么樣的人？背景特征 我們從哪里找到他們？生活形狀他們的業(yè)余喜好是外出就餐、旅游和逛街購(gòu)物；口碑傳播是首選獲得房屋信息的途徑，其次信任報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)。

35、 他們追求什么樣的生活？生活訴求目的客戶(hù)如今的生活形狀是穩(wěn)定的、充實(shí)的、溫馨的、自然的，希望獲得富有的、高檔、有品味的生活。是什么樣的人？中心客群價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感中心客戶(hù)高品味的生活環(huán)境帶來(lái)新的生活理念與周邊樓盤(pán)相比超值不喜歡太張揚(yáng)希望家是溫馨的地方眼見(jiàn)為實(shí)。居住上傾向獨(dú)立，普通為兩口或三口之家。講究適用，同時(shí)追求個(gè)性喜歡房?jī)?nèi)空間上有層次感，可實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)講究品味，希望社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感安康環(huán)境品味與內(nèi)涵客戶(hù)定位本工程客戶(hù)價(jià)值取向PART-3 工程定位研討市場(chǎng)定位客戶(hù)定位籠統(tǒng)定位工程整體規(guī)劃產(chǎn)品定位本工程工程整體定位 從目前本工程整體經(jīng)濟(jì)目的以及目前規(guī)劃思緒方向，結(jié)合本工程所處區(qū)域及

36、市場(chǎng)位置，可提煉出如下要點(diǎn)：昌平首席生態(tài)社區(qū)以昌平新城區(qū)為原點(diǎn)，向昌平周邊縣鎮(zhèn)及北京市區(qū)北部輻射工程與匯佳學(xué)校僅一山之隔，文化特征突出表達(dá)高人一等的開(kāi)發(fā)理念和精心的產(chǎn)品規(guī)劃工程在龍鳳山之間，地接坡地，實(shí)屬養(yǎng)氣之地以生態(tài)安康為中心，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與山體的交融，讓人們近間隔接觸自然籠統(tǒng)定位一種充溢時(shí)髦氣味的生活情調(diào)；一種獨(dú)特的居住文化氣氛；一種稀缺的城市生活體驗(yàn)；近觀，一座精巧致雅的園子遠(yuǎn)眺，一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂的地方山邊的現(xiàn)代建筑龍 鳳 嶺讓我們從案名著手表意：資源、地段、景觀、臺(tái)地延伸：生態(tài)、底蘊(yùn)、文化、歷史、情懷瞰 山龍 第PART-3 工程定位研討市場(chǎng)定位客戶(hù)定位籠統(tǒng)定位工程整體規(guī)劃產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

37、規(guī)劃設(shè)計(jì)根本原那么土地價(jià)值最大化原那么，根據(jù)工程目前土地價(jià)值進(jìn)展規(guī)劃，經(jīng)過(guò)價(jià)值高的土地規(guī)劃利潤(rùn)奉獻(xiàn)更好的產(chǎn)品為工程發(fā)明更多的利潤(rùn)。土地價(jià)值最大化工程定位為高端社區(qū)，因此在規(guī)劃中要重點(diǎn)思索滿(mǎn)足商業(yè)配套、景觀設(shè)計(jì)。符合整體定位不同產(chǎn)品中心客戶(hù)群體不同，產(chǎn)品確實(shí)定應(yīng)根據(jù)不同中心客戶(hù)需求為根底，滿(mǎn)足主流客戶(hù)群體需求，同時(shí)可以對(duì)相關(guān)客戶(hù)群體構(gòu)成輻射。產(chǎn)品屬性與客戶(hù)需求對(duì)應(yīng)將工程資源充分利用，保證盡能夠多的房源擁有優(yōu)勢(shì)資源。資源利用最大化整體規(guī)劃設(shè)計(jì)資源利用鳳山小山包消防隊(duì)建筑存在影響景觀透視?shū)P山遠(yuǎn)觀山原生樹(shù)小山包近賞景工程規(guī)劃功能分區(qū)工程規(guī)劃功能分區(qū)快銷(xiāo)產(chǎn)品在工程地塊價(jià)值最低的區(qū)域規(guī)劃緊湊型的2居、3居

38、，經(jīng)過(guò)低總價(jià)實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷(xiāo)的目的。質(zhì)量產(chǎn)品作為工程產(chǎn)品主力區(qū)域，產(chǎn)品以?xún)删?、三居為主，注重?hù)型溫馨度及園林打造，并給予高附加值偷面積。標(biāo)桿產(chǎn)品貼近山體，工程地塊價(jià)值最高的區(qū)域，產(chǎn)品規(guī)劃以大戶(hù)型為主，以此樹(shù)立工程標(biāo)桿，提升工程籠統(tǒng)，將價(jià)錢(qián)推升至頂點(diǎn)。幼兒園快銷(xiāo)產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品幼兒園快銷(xiāo)產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品整體規(guī)劃設(shè)計(jì)工程交通規(guī)劃盡量實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流人行主入口車(chē)行入口社區(qū)次入口引向住宅道路地下車(chē)庫(kù)出入口社區(qū)主道路整體規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃表示草案景觀設(shè)計(jì)建議一軸、兩景、多組團(tuán)、大外延、遠(yuǎn)觀景入口水景廣場(chǎng)組團(tuán)景觀外延綠化隔離帶主景觀軸線-景觀大道山坡花園景觀設(shè)計(jì)建議由北向南規(guī)劃一條主景觀軸線，帶動(dòng)兩側(cè)住宅的價(jià)值

39、關(guān)注度；包含入口景觀廣場(chǎng)與山坡花園廣場(chǎng)在入口處設(shè)計(jì)一景觀廣場(chǎng)，為本案帶來(lái)一定的籠統(tǒng)表現(xiàn)力。該入口廣場(chǎng)的景觀可與集中商業(yè)構(gòu)成綜合帶動(dòng)；在工程地塊南部借助坡地，可對(duì)工程帶來(lái)豐富的景觀，為南側(cè)樓座及西側(cè)帶來(lái)觀景高價(jià)值。在工程內(nèi)部環(huán)形道路銜接處設(shè)置多個(gè)組團(tuán)景觀，充分利用原生樹(shù)資源，以運(yùn)用組團(tuán)景觀提升內(nèi)部環(huán)境氣氛。大外延包括兩個(gè)部分，一部分為綠化帶，一部分為遠(yuǎn)觀的鳳山。一軸兩景多組團(tuán)大外延景觀設(shè)計(jì)建議“一軸、兩景設(shè)計(jì)建議意向主景觀軸線廣場(chǎng)入口景觀小品景觀設(shè)計(jì)建議南側(cè)坡地花園景觀設(shè)計(jì)建議“多組團(tuán)設(shè)計(jì)建議意向組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀景觀設(shè)計(jì)建議樓間景觀設(shè)計(jì)建議意向景觀設(shè)計(jì)建議外延景觀在地塊南側(cè)添加景觀特征構(gòu)

40、成樹(shù)陣、欣賞花卉園等，添加業(yè)主休憩、欣賞空間及景觀元素，同時(shí)適度的阻隔其東南側(cè)電站的視覺(jué)干擾。 在地塊南側(cè)添加景觀特征構(gòu)成臺(tái)地景觀區(qū)，補(bǔ)充較低樓層景觀元素，添加業(yè)主休憩、欣賞空間。 景觀設(shè)計(jì)建議鳳山山體改造地塊南側(cè)鳳山山腳被破壞，降低了鳳山的欣賞性，建議對(duì)鳳山靠本工程一側(cè)進(jìn)展精裝改造，以添加添加景觀特征構(gòu)成臺(tái)地景觀區(qū)。 景觀設(shè)計(jì)建議地下停車(chē)場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)利用建議將部分景觀打呵斥為與地下車(chē)庫(kù)相結(jié)合：內(nèi)部做停車(chē)運(yùn)用，并將景觀做一定下沉處置，將兩者相結(jié)合以到達(dá)景觀特殊化處置。建筑單體設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格分類(lèi)新古典ART DECO代表工程：星河灣風(fēng)格：新古典代表工程：玉帶灣風(fēng)格：ART DECO建筑單體設(shè)計(jì)建筑風(fēng)

41、格歌特巴洛克代表工程：中海國(guó)際社區(qū)風(fēng)格：巴洛克+歌特+歐式代表工程：中海水岸馨都風(fēng)格：托斯卡納+歐式+現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑單體設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格代表工程：金隅萬(wàn)科城風(fēng)格：美式都市現(xiàn)代風(fēng)格代表工程：隨園風(fēng)格：中式代表工程：雍璟臺(tái)風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約代表工程：k2.海棠風(fēng)格：英國(guó)古典風(fēng)格+ART-DECO風(fēng)格建筑單體設(shè)計(jì)本案建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)縱觀市場(chǎng)工程的做法，中廣信建議：差別于區(qū)域內(nèi)建筑風(fēng)格本案工程整體表現(xiàn)為：沉穩(wěn)大氣，與工程周邊山體環(huán)境相交融；外立面：可思索新古典風(fēng)格，凸顯工程檔次；屋頂：采用坡屋頂處置，表達(dá)建筑視覺(jué)上的差別性；PART-3 工程定位研討市場(chǎng)定位客戶(hù)定位籠統(tǒng)定位工程整體規(guī)劃產(chǎn)品定位產(chǎn)品組合產(chǎn)品配比建議注

42、：上述面積均為含公攤面積，總建面積未包含回遷住宅。 根據(jù)條件，可適當(dāng)添加一居室的設(shè)計(jì)面積比面積區(qū)間功能百分比建筑面積套數(shù)小住宅30%70-802居10%16545 162 85-953居20%24818 243 中住宅45%85-952居20%33090 325 115-1253居25%49635 487 大住宅25%130-1403居18%29781 292 160-1704居5%8273 81 180-1904居2%3309 32 合計(jì)100%100%165451 1623 產(chǎn)品組合產(chǎn)品規(guī)劃建議1層底商及902居、903居1303居、1203居、903居1203居、902居1804居、16

43、04居903居、1203居1604居功能面積比總建面積總套數(shù)2居30%41383 4063居63%112507 1002 4居7%11582 68 合計(jì)165451 1623 面積比例總建面積總套數(shù)90以下45%74453 921 90-14048%79416 634 140以上7%11582 68 合計(jì)100%165451 1623 產(chǎn)品線建議6層產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議6層戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議11層產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議18層產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議18層產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議18層產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位產(chǎn)品線建議瞰景、御景美宅戶(hù)型設(shè)計(jì)樓梯直接入戶(hù)四居兩衛(wèi)完好的生活空間入戶(hù)花園觀景露臺(tái)只計(jì)算一半面積私家電

44、梯入戶(hù)兩層挑高起居廳享用別墅生活產(chǎn)品線建議賞景美宅戶(hù)型設(shè)計(jì)空中院館的位置盡量合理，有利于空間組織，且便于客戶(hù)的改造處置?？罩性吼^產(chǎn)品線建議溫馨美宅戶(hù)型設(shè)計(jì)130平米左右溫馨三居雙衛(wèi)帶花園，三個(gè)主要功能面寬朝南產(chǎn)品線建議儒雅美宅戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品線設(shè)計(jì)經(jīng)典美宅戶(hù)型設(shè)計(jì)18層以上內(nèi)部戶(hù)型的變化可以帶動(dòng)外立面的變化，觀景臺(tái)的設(shè)置更能提供主人與花鳥(niǎo)與陽(yáng)光雨露的近間隔接觸，“準(zhǔn)戶(hù)外生活擴(kuò)展生活空間。引入“空中豪宅概念，建議在頂層設(shè)計(jì)一定量的“空中豪宅，經(jīng)過(guò)本身戶(hù)型設(shè)計(jì)及與屋頂?shù)呐浜?，打造躍層或LOFT生活戶(hù)型設(shè)計(jì)高附加值常用的偷面積手法 低臺(tái)凸窗和落地凸窗開(kāi)展到如今已有改良，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)能

45、夠會(huì)有“低臺(tái)，但客戶(hù)裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)，凸窗部分的層高可以到達(dá)2.3米甚至更高。 這樣經(jīng)過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更溫馨，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。 缺陷：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需求開(kāi)發(fā)商在資料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只需凸窗部分層高不超越2.2米，便可有效“偷到面積。 在設(shè)計(jì)中，為了層高不超越2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱(chēng)為低臺(tái)凸窗，這是最早的“

46、偷面積方法。二可裝配凸窗和可打掉步入式凸窗梁 開(kāi)發(fā)商為了“偷面積，故意將樓盤(pán)凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶(hù)在拿到房子后，這樣一道專(zhuān)為“打掉設(shè)計(jì)的橫梁便可“裝配掉，使本來(lái)2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。 將這種“偷面積方式發(fā)揚(yáng)到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超越2.2米，上層空間0.6米左右用于貯藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺陷：裝配后如何保證墻體的隔熱、保溫 。虛線為可打掉的假梁超大入戶(hù)花園和大陽(yáng)臺(tái) 由于入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)做大入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷

47、面積之舉。此方法普通只在大戶(hù)型單元且自然資源景觀較好的樓盤(pán)中運(yùn)用。 缺陷：作為購(gòu)房者，由于入戶(hù)花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶(hù)花園必然呵斥室內(nèi)空間的變小。另還必需思索究竟多大的入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)適宜多大的戶(hù)型。隱藏式衣櫥 隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類(lèi)似于低臺(tái)凸窗，經(jīng)過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以運(yùn)用。 缺陷：外墻的保溫暖整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。送半地下室普通是多層的一、二層2.2米以下的半地下室由于不計(jì)入建筑面積，不少開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)贈(zèng)送半地下室來(lái)增大運(yùn)用空間也屬于“偷面積之列。而對(duì)一

48、樓住戶(hù)贈(zèng)送半地下室，有開(kāi)發(fā)商的做法是經(jīng)過(guò)一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 缺陷：按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，假設(shè)送給只送給一樓住戶(hù)那么有能夠進(jìn)犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 送夾層該戶(hù)型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，構(gòu)成三錯(cuò)層夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成3.9-4米，規(guī)范層高2.8-3米，夾層普通為2.15-2.19米。規(guī)范層和夾層不在同一程度位置上，內(nèi)部經(jīng)過(guò)樓梯銜接 。夾層處于兩個(gè)規(guī)范層之間，普通來(lái)說(shuō)，假設(shè)一層4戶(hù)，就兩層的夾層處于規(guī)范層下面，另兩層的夾層在規(guī)范層的上面；一層兩戶(hù)就奇數(shù)層的夾層在規(guī)范層的上面，偶數(shù)

49、層的夾層在規(guī)范層的下面，同時(shí)夾層在規(guī)范層下面的普通客廳、夾層、規(guī)范層不在同一程度面上，構(gòu)成三錯(cuò)層的格局。該構(gòu)造比較復(fù)雜，沒(méi)有根本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺陷：構(gòu)造復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。花架花架其他的一些方法 贈(zèng)送層高限制以下的空間還有一些其他名堂，如贈(zèng)送陽(yáng)光書(shū)吧、贈(zèng)送雪茄室、贈(zèng)送自在空間、等等，名目層出不窮。半送房間設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶(hù)來(lái)當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)的做法?？照{(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái) 開(kāi)發(fā)商往往會(huì)多設(shè)計(jì)出一個(gè)或者兩個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以?xún)?nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。雖只能“偷得12左右的面積，但多出的

50、每一平米，對(duì)購(gòu)房者而言均是實(shí)惠。PART-4 價(jià)錢(qián)及營(yíng)銷(xiāo)想象價(jià)錢(qián)定位推盤(pán)戰(zhàn)略售樓處案名建議PART-4 工程定位研討價(jià)錢(qián)定位推盤(pán)戰(zhàn)略售樓處案名建議工程價(jià)錢(qián)測(cè)算靜態(tài)價(jià)錢(qián)價(jià)錢(qián)模型定價(jià)戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)價(jià)錢(qián)工程定價(jià)戰(zhàn)略拉低市場(chǎng)暴利階段定制的工程價(jià)錢(qián)預(yù)期合理的價(jià)錢(qián)構(gòu)筑工程銷(xiāo)售自信心的堅(jiān)實(shí)后盾未來(lái)價(jià)風(fēng)格整和高走預(yù)留適度空間獨(dú)特的稀缺性風(fēng)景，使工程具有一定的獨(dú)立定價(jià)才干為保證本案價(jià)錢(qián)既能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)目的，同時(shí)，又能客觀的促進(jìn)工程銷(xiāo)售，具備價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)力。本案在定價(jià)方法上，選擇市場(chǎng)要素比較定價(jià)法對(duì)工程進(jìn)展最初的工程定價(jià)。備注：該價(jià)錢(qián)是反映的是本案在現(xiàn)階段的價(jià)錢(qián)，與未來(lái)價(jià)錢(qián)有落差。價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位模型定價(jià)方法的選擇定

51、價(jià)考量要素昌平房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售工程僅三個(gè)：金隅萬(wàn)科城、隨園、雍景園；在售三工程區(qū)位差別較大，并且與本工程間隔較遠(yuǎn)；在售工程與本工程周邊都存在大量二手房工程；在售工程與本工程的容積率程度相差不大，產(chǎn)品形狀類(lèi)似。價(jià)錢(qián)定位闡明定價(jià)闡明： 經(jīng)過(guò)對(duì)比手段，將不同類(lèi)別的價(jià)錢(qián)影響要素經(jīng)過(guò)定性和定量的方法賦予不同權(quán)重進(jìn)展計(jì)算。再將工程毛坯價(jià)錢(qián)定位由價(jià)錢(qián)靜態(tài)定位轉(zhuǎn)為動(dòng)態(tài)，符合工程整體運(yùn)作時(shí)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)開(kāi)展。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及二手房?jī)r(jià)錢(qián)影響要素對(duì)比采用二手房比較法及加權(quán)方法測(cè)算本工程靜態(tài)基價(jià)市場(chǎng)影響要素與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)開(kāi)展結(jié)合 靜態(tài) 動(dòng)態(tài)市場(chǎng)影響要素與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)開(kāi)展結(jié)合定價(jià)根據(jù)定價(jià)方式價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位模型市場(chǎng)比較法工程周邊二

52、手房在售工程價(jià)錢(qián)詳細(xì)定價(jià)體系如下：在售工程周邊二手房?jī)r(jià)錢(qián)本工程價(jià)錢(qián)= 本工程周邊二手房?jī)r(jià)錢(qián)*工程擬合系數(shù)*二手房?jī)r(jià)錢(qián)對(duì)比系數(shù)工程價(jià)錢(qián)定價(jià)模型金隅萬(wàn)科城修正價(jià)錢(qián)項(xiàng)目均價(jià)套數(shù)年代都市節(jié)奏77991442004蜂巢81861772008金隅萬(wàn)科城一期797282008石坊院7486621990二毛小區(qū)7173561985詩(shī)芳苑818912005新新公寓85841812004清秀園7935351995東關(guān)小區(qū)78713312000平均79862001金隅萬(wàn)科城二期10000價(jià)格系數(shù)1.252注：價(jià)錢(qián)系數(shù)等于工程目前均價(jià)除以區(qū)域二手房均價(jià)定價(jià)模型隨園修正價(jià)錢(qián)項(xiàng)目均價(jià)套數(shù)年代果嶺小鎮(zhèn)1098032006建

53、安里小區(qū)82191212004寧馨苑8457452002亢山小區(qū)8604142003北京隨園公寓928052008平均83762003.6隨園10500價(jià)格系數(shù)1.254注：價(jià)錢(qián)系數(shù)等于工程目前均價(jià)除以區(qū)域二手房均價(jià)隨園公寓果嶺小鎮(zhèn)建安里小區(qū)寧馨苑亢山小區(qū)定價(jià)模型雍璟臺(tái)(詩(shī)芳苑)修正價(jià)錢(qián)項(xiàng)目均價(jià)套數(shù)年代金隅萬(wàn)科城一期797282008二毛小區(qū)7173561985詩(shī)芳苑818912005新新公寓85841812004清秀園7935351995南口商品樓45371982平均79701998 雍璟臺(tái)8600價(jià)格系數(shù)1.079注：價(jià)錢(qián)系數(shù)等于工程目前均價(jià)除以區(qū)域二手房均價(jià)定價(jià)模型本工程周邊二手房?jī)r(jià)錢(qián)項(xiàng)目均價(jià)套數(shù)年代富泉花園三期858682002水關(guān)新村80583121998拓然家苑845745