溫州市銘雅居銷售策劃報(bào)告

1、銘雅居銷售策劃報(bào)告天成房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2010年11月26日第一部分 產(chǎn)品形象策劃提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目案名及主題語的確定總結(jié)項(xiàng)目賣點(diǎn)二.深化項(xiàng)目買點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目市場前景分析三.項(xiàng)目品牌定位開發(fā)商的品牌意識產(chǎn)品品牌定位四.項(xiàng)目形象包裝第二部分 產(chǎn)品促銷策劃確定項(xiàng)目促銷組合方案和促銷手段確定項(xiàng)目廣告推廣方針明確項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案提出人員推銷建議提出營業(yè)推廣建議明確項(xiàng)目公關(guān)活動的建議和思路項(xiàng)目推介會項(xiàng)目開盤活動第三部分 廣告策劃尋求項(xiàng)目廣告訴求點(diǎn)明確項(xiàng)目廣告宣傳主題項(xiàng)目廣告媒介的選擇和確定媒體組合策略媒體具化的實(shí)施方案項(xiàng)目樓書的構(gòu)思與策劃樓書內(nèi)容構(gòu)想1

2、.樓書內(nèi)容構(gòu)想2.確定樓書板式第一部分 產(chǎn)品形象策劃一：提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)（一）.項(xiàng)目概況分析銘雅居住宅社區(qū)位于溫州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰甌海大道和三垟濕地。項(xiàng)目用地面積為1344平方米，項(xiàng)目為12層的高層住宅。總建筑面積達(dá)到了3225.6平方米。項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)坐南朝北，一梯兩戶，共24住宅。容積率為2.4，建筑密度為30%，綠化率為50%。（二）：項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析1、項(xiàng)目整體定位銘雅居位于溫州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目周邊多工廠，交通較為便利，但配套設(shè)施落后，項(xiàng)目整體應(yīng)當(dāng)定位于中低檔次住宅，主要的購房者為三郎橋村村民，或溫州市的一些中低收入者。（三）項(xiàng)目客群定位分析1.目標(biāo)客戶群定位該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶多是

3、三郎橋村的村民，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的中高層員工，以及溫州市中低收入者。2.目標(biāo)客戶群描述該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶社會地位較低，個(gè)人收入水平落后于溫州市的平均水平，而他們的購房心理則更傾向于較低的房價(jià)，而不是強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)的住宅環(huán)境，所以這一目標(biāo)客戶更加看重價(jià)格而不是房子的本身。（三）：項(xiàng)目案名及主題語的確定1.項(xiàng)目案名：銘雅居。2.案名詮釋：居住天地，實(shí)用之美。自由21st公寓，自己選擇自己的自由。（1）.居住天地：銘雅居位于溫州市高新技術(shù)園區(qū)，離溫州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施缺乏。因此項(xiàng)目定位為給工業(yè)園區(qū)里的工人以及周邊的村民一個(gè)舒適的居所。（2）.實(shí)用之美：銘雅居的立項(xiàng)之本是其物美價(jià)廉的優(yōu)勢。銘雅居項(xiàng)目周邊環(huán)境

4、較差，配套落后，離市區(qū)較遠(yuǎn)。種種因素決定了這里并不適合開發(fā)住宅項(xiàng)目，即使開發(fā)了住宅項(xiàng)目在銷售上可能也是困難重重。而銘雅居則是另辟蹊徑，它避開了溫州流行的歐式風(fēng)格，它也沒有沿承溫州當(dāng)代的豪宅氣魄，它更注重的是住宅的實(shí)用性，銘雅居的實(shí)用性必然可以吸引項(xiàng)目定位的那些潛在的周邊客戶，可以說銘雅居最大的競爭力就來自于它實(shí)用且便宜。（3）.自由21st公寓：社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，生活節(jié)奏的不斷加快，物價(jià)的不斷上漲種種原因給現(xiàn)代的大多數(shù)人帶來了眾多的困難和壓力。21世紀(jì)的溫州繼續(xù)其快速發(fā)展的腳步而與之相應(yīng)的就是溫州市物價(jià)的一片高漲，其中以房價(jià)最為驚人，溫州市的一手房價(jià)格連續(xù)多年排名全國前三，像溫州這樣一個(gè)三線

5、城市的房價(jià)竟然可以和北京上海這樣一線的國際化大都市相提并論，很顯然使的普通老百姓想在溫州買房變的難上加難。而銘雅居項(xiàng)目定位于中低檔次社區(qū)，加之地塊較為偏僻，周邊配套的相對落后，其價(jià)格較之溫州市的平均房價(jià)要低很多，這就給溫州市那些中低收入者擁有自己的住宅創(chuàng)造了機(jī)會，而且位于工業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀也使得銘雅居在出租方面的優(yōu)勢。銘雅居在21世紀(jì)的溫州真正的實(shí)現(xiàn)了“自由21st公寓”。（4）.自己選擇自己的自由：也許不是寄人籬下的蒼涼，也許不是獨(dú)在異鄉(xiāng)的孤寂，現(xiàn)代社會的居住環(huán)境可以說比十幾年前要好很多。但是每一個(gè)租過房的人都應(yīng)該深深的體會到那樣的繁瑣，那樣的壓抑。畢竟那不是自己的房子，畢竟和你一起居住的不是你一

6、家的人，畢竟你隨時(shí)都有可能面臨房東叫你搬家的可能?？梢哉f租房仍舊是飄忽不定的生活，在溫州不愿租房那你必須有足夠的錢，中國的那種金字塔形的人口構(gòu)成在溫州顯得更加明顯，有錢人畢竟屬于少數(shù)，有更多的人為了擁有自己的房子四處奔波，有更多的人為了自己的家流血流汗，銘雅居就是為這些人量身定做的，也許你沒有很多錢，也許你來自中國的另一個(gè)角落，但是銘雅居可以為你實(shí)現(xiàn)在溫州擁有屬于你自己的房子，銘雅居可以讓您“自己選擇自己的自由”。3.項(xiàng)目主題語：“自由的我們選擇我們的自由，銘雅居一個(gè)專屬于我們的自由居所”。（1）.本項(xiàng)目主題語立足闡釋項(xiàng)目追求的自由，本著給予那些壓力下的溫州人屬于自己的自由，而住進(jìn)銘雅居獲得自

7、己的自由，就不再是夢想。（五）：總結(jié)項(xiàng)目賣點(diǎn)1.項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析小結(jié)：（1）.經(jīng)過對銘雅居項(xiàng)目的優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會，威脅的分析可以清晰的看出銘雅居的銷售價(jià)格在溫州是比較低的，周邊的交通情況也相對較好，并且在銘雅居周邊還有三產(chǎn)安置房和廣匯景園小區(qū)，從這點(diǎn)可以看出在溫州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)是有形成居住氣候的條件的，而一旦形成了較大規(guī)模的居住區(qū)那我們這個(gè)項(xiàng)目就有較好的市場前景，這一點(diǎn)給購房者一個(gè)暗示就是購買銘雅居的房子的升值空間非常大。（2）.項(xiàng)目雖然離溫州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施缺乏，沒有大型的市政節(jié)點(diǎn)，但是這些都會隨著這一片區(qū)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得以改觀，就長遠(yuǎn)考慮現(xiàn)在在這里買房不失為一種明智的

8、選擇。2.項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉經(jīng)過項(xiàng)目的SWOT分析可以看出銘雅居項(xiàng)目有其自身的優(yōu)點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)，而這些優(yōu)點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)就是我們提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)的依據(jù)，所以根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)我們總結(jié)出項(xiàng)目的賣點(diǎn)如下：項(xiàng)目整體定位價(jià)格低。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析交通較為便利。項(xiàng)目前景分析這里的住宅勢必會有比較好的升值空間。人文歷史新老居住區(qū)聯(lián)系便利二：深化項(xiàng)目買點(diǎn)（一）.項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格分析1.產(chǎn)品發(fā)掘項(xiàng)目主力戶型集中在90130平米（三房為主），而期建筑本身獨(dú)特服務(wù)人群以及項(xiàng)目的良好前景是本案的賣點(diǎn)，項(xiàng)目正是代表了城市中低收入者的居住方向。能夠接受該面積段的受眾 （25-45歲） 產(chǎn)品客戶構(gòu)成購買中低檔次住宅的受眾（多為中低收入家庭用

9、戶，提升居住環(huán)境，考慮檔次）2.價(jià)格發(fā)掘總價(jià)預(yù)計(jì)集中在150-200萬之間以首付二成至三成計(jì)，首付在50萬-60萬。工業(yè)園區(qū)工人周邊村落的村民 價(jià)格客戶構(gòu)成溫州市其他地區(qū)的中低收入者結(jié)論：他們月收入要在3000元以上，有一定的后期還貸能力，對高品質(zhì)生活充滿向往，對現(xiàn)有生活環(huán)境不滿意，想擁有與自己身份匹配的居住環(huán)境。（二）.項(xiàng)目市場前景分析1.銘雅居所處地塊的發(fā)展方向形成完善的居住區(qū)，周邊配套設(shè)施完備，文教項(xiàng)目也相應(yīng)配備，商業(yè)休閑場所也進(jìn)入社區(qū)溫州市規(guī)劃設(shè)計(jì)多項(xiàng)住宅項(xiàng)目將在這一地區(qū)興建，從而形成初步的居住氣候。銘雅居，三產(chǎn)安置住宅，廣匯景園通過對這一地區(qū)的發(fā)展趨勢圖的分析可以看出銘雅居所處的區(qū)塊

10、雖然當(dāng)前是相對落后相對偏僻的，但是隨著城市的發(fā)展，城市規(guī)劃的不斷延伸，這一片區(qū)必將有很好的發(fā)展前景。從而我們可以告訴有意向來這里購房的人他們的選擇是明智的，是很有遠(yuǎn)見的，他們的選擇會給他們帶來幸福的生活和豐厚的財(cái)富。（三）.獲知項(xiàng)目買點(diǎn)通過對銘雅居產(chǎn)品分析，價(jià)格分析，以及對銘雅居所處片區(qū)的前景分析得知對于銘雅居的購房者而言他們的買點(diǎn)集中在以下幾個(gè)方面：購買質(zhì)量好價(jià)格低的房子。要有不錯(cuò)的升值空間。另外他們的念想情節(jié)決定他們會要求新的居所要與他們的原居所有這較為便捷的聯(lián)系。三項(xiàng)目品牌定位1.房開公司的自我品牌意識銘雅居是溫州市天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，作為溫州市房地產(chǎn)的晚輩天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公

11、司必然是傾其所有毫無保留的去開發(fā)銘雅居，這是天成打開溫州市場，樹立企業(yè)品牌的的一大良機(jī)，天成公司自然不會放棄，因此天成對于銘雅居的品牌打造煞費(fèi)苦心，可以說收效自然很明顯。2.產(chǎn)品品牌定位（1）.銘雅居定位為溫州市打造自由住宅為目標(biāo)，希望通過對銘雅居的開發(fā)能夠引起溫州市新的居住意識的產(chǎn)生，自然更希望銘雅居可以成為這一新的居住理念的引導(dǎo)者。（2）.銘雅居屬于中低檔次的小區(qū)，加之周邊環(huán)境相對較差所以銘雅居自開發(fā)開始就將項(xiàng)目定位于為溫州市中低收入者服務(wù)。從項(xiàng)目的案名我們可以看出銘雅居不僅僅是要給中低收入者一個(gè)居住的場所，銘雅居更加側(cè)重于改善這些人的生活環(huán)境，改善他們的生活理念。主題明確為21世紀(jì)的自由

12、公寓，強(qiáng)調(diào)的自由正是現(xiàn)在社會所稀缺的，因此銘雅居的產(chǎn)品定位是很貼切很符合社會要求的。（四）.項(xiàng)目的形象包裝1.項(xiàng)目的形象包裝主體分為三個(gè)階段第三階段，2月-4月價(jià)值解析期核心點(diǎn)：生活品質(zhì) 對項(xiàng)目生活品質(zhì)闡述第二階段，12月-1月形象解析期核心點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)解析第一階段，11月-12月形象導(dǎo)入期核心點(diǎn)：品牌品質(zhì) 天成地產(chǎn)在溫州的發(fā)展歷程與人居環(huán)境提升的結(jié)合項(xiàng)目形象包裝的執(zhí)行（1）.第一階段 11月到12月以戶外為主樹立形象高度，以品牌入市，樹立天成地產(chǎn)的品牌高度。階段廣告語：天成房開，引領(lǐng)溫州住宅新觀念。攻略1.戶外 公交車體位置：溫州市區(qū)主干道、溫州城入口處、甌海大道大道（廣告牌）內(nèi)容：

13、品牌形象+項(xiàng)目形象標(biāo)題：走進(jìn)天成，感受自由居住理念。攻略2.現(xiàn)場包裝媒介：圍墻、導(dǎo)示、接待中心內(nèi)容：品牌形象+項(xiàng)目形象標(biāo)題：天成房開，引領(lǐng)溫州住宅新觀念。攻略3.營銷活動主題：營造溫州住宅新理念目的： 市場炒作，引起關(guān)注，樹立項(xiàng)目形象，為項(xiàng)目入市造勢邀請嘉賓： 政府相關(guān)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、媒體、天成集團(tuán)企業(yè)高層人員等地點(diǎn)： 溫州市香格里拉大酒店（2）.第二階段 12月到1月推薦會展開蓄客同期全面解析項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)購開盤系列公關(guān)階段廣告語：銘雅居21世紀(jì)您不二的選擇！攻略1.報(bào)紙廣告銘雅居21世紀(jì)您不二的選擇！內(nèi)文：您還在為屬于您的住宅而四處奔波嗎？您還在重重壓力下生活嗎？您想擁有一個(gè)屬于你自己的自由空間嗎？

14、銘雅居您夢寐以求的居所。攻略2.推薦會銘雅居21世紀(jì)您不二的選擇銘雅居推薦會目的： 擴(kuò)大影響力，為項(xiàng)目續(xù)客邀請嘉賓： 政府相關(guān)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、媒體、天成集團(tuán)內(nèi)部高端客戶、意向客戶推薦對象： 溫州地區(qū)知名企業(yè)、商業(yè)聯(lián)合會攻略3.渠道活動目的：增加蓄客地點(diǎn)1：溫州市會展中心等大型企事業(yè)單位地點(diǎn)2：時(shí)代廣場形式：團(tuán)購?fù)扑]會巡展攻略4.營銷活動目的：利用活動增加天成房開的影響力同時(shí)也提高銘雅居的知名度。形式：老客戶帶新客戶回饋活動手段：老客戶帶新客戶促成簽約送一年物業(yè)管理費(fèi)活動第三階段 2月到4月通過對品質(zhì)生活的闡述和媒體炒作，提升客戶口碑和市場美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)對渠道需求的拉動。階段廣告語：生活質(zhì)感的享受者攻略

15、1.戶外 公交車體位置：溫州市區(qū)主干道、溫州城入口處內(nèi)容：項(xiàng)目生活品質(zhì)的闡述標(biāo)題：生活質(zhì)感的享樂者攻略2.體驗(yàn)活動生活質(zhì)感的享樂者天成地產(chǎn)體驗(yàn)月目的： 天成地產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)品增加客戶對銘雅居產(chǎn)品的認(rèn)知度活動方式： 邀請客戶對天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司過往的產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行體驗(yàn)，以實(shí)際體驗(yàn)和圖片展等形式進(jìn)行。對參加的客戶贈送小禮物邀請對象： 目標(biāo)客戶、渠道客戶、相關(guān)企業(yè)意向客戶第二部分 產(chǎn)品促銷策劃確定項(xiàng)目促銷組合方案和促銷手段根據(jù)項(xiàng)目自身狀況，銘雅居項(xiàng)目的促銷方式主要采用公交車貼符，道路廣告牌，報(bào)紙廣告，電視媒體混合使用的促銷方案。廣告推廣方針廣告推廣采取分階段，循序?qū)⒔倪M(jìn)行宣傳。在選擇廣告宣傳媒介的時(shí)候

16、注重時(shí)效性，并且做到多種廣告推廣方式互相促進(jìn)，互相影響的效果。明確項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案（一）.項(xiàng)目銷售階段第一階段，11月-12月形象導(dǎo)入期核心點(diǎn)：品牌品質(zhì) 天成地產(chǎn)在溫州的發(fā)展歷程與人居環(huán)境提升的結(jié)合。第三階段，2月-4月價(jià)值解析期核心點(diǎn)：生活品質(zhì) 對項(xiàng)目生活品質(zhì)闡述第二階段，12月-1月形象解析期核心點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)解析1.各階段工作重點(diǎn)闡述第一階段形象導(dǎo)入期，在這一階段的銷售過程中要注重樹立項(xiàng)目的品牌和口碑。第二階段形象解析期，在這一階段的銷售過程中要注重向顧客闡述項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)，以及項(xiàng)目產(chǎn)品的一些細(xì)節(jié)因素。第三階段價(jià)值解析期，在這一階段的銷售過程中要注重向顧客描述購買了我們的房子將來的

17、美好生活。（二）.提出人員推銷建議對于售樓員的培訓(xùn)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開盤前兩個(gè)月進(jìn)行，在售樓員的培訓(xùn)工作中首先必須明確售樓員的業(yè)務(wù)能力，對項(xiàng)目要有深刻的了解，對于項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，以及項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)都有明確的認(rèn)識，并且要形成應(yīng)對策略。售樓員要了解購房貸款的途徑，條件和限額。對于樓盤的支付方式要十分熟悉。四明確項(xiàng)目公關(guān)活動的建議和思路（一）.項(xiàng)目公關(guān)活動主要集中在項(xiàng)目開盤活動。1.推介會項(xiàng)目開盤前在溫州市香格里拉酒店舉行銘雅居項(xiàng)目的推介會，邀請溫州市市政領(lǐng)導(dǎo)，溫州工商聯(lián)各級領(lǐng)導(dǎo)，溫州市商人等等參加我們的推介會開盤活動的構(gòu)思銘雅居項(xiàng)目開盤策劃方案-賣場分區(qū)和布置賣場分區(qū)總圖銷控看板 WC 休息區(qū) W C

18、抽獎(jiǎng)臺驗(yàn)號模型區(qū)客戶排隊(duì)唱號 樣板房區(qū)房源區(qū)財(cái)務(wù)區(qū)餐飲區(qū)看板隔離停車位交易區(qū)布局圖出口通道復(fù)選房區(qū)客戶g 收款席收款席房源經(jīng)理英倫收款席棕櫚泉房源經(jīng)理收款席工作人員通道入口溫莎收款席收款席房源經(jīng)理唱號導(dǎo)客區(qū)維多收款席收款席房源經(jīng)理出口劍橋收款席房源經(jīng)理收款席開盤日流程分解事件流程不符合停車、下車進(jìn)場驗(yàn)卡補(bǔ)卡熟悉場地、了解流程聽候召集、開始排隊(duì)進(jìn)入交易隊(duì)列繼續(xù)等候申請房源確認(rèn)房源重新選房宣布成交、銷控封房發(fā)放抽獎(jiǎng)卡交納認(rèn)購金特殊處理進(jìn)行盤問、收回房源確認(rèn)單符合不符合符合驗(yàn)號存在不存在存在尋找協(xié)議證成交、領(lǐng)取單據(jù)、唱號不存在符合確認(rèn)購買不符合時(shí)間流程 流程中票據(jù)停車、下車8：30不符合驗(yàn)卡公爵卡8

19、：30補(bǔ)卡符合進(jìn)場8：30熟悉場地、了解流程選房單8：30聽候召集、開始排隊(duì)選房單公爵卡9：30驗(yàn)號不符合公爵卡10：00符合繼續(xù)等候10：00進(jìn)入交易隊(duì)列選房單申請房源重新選房確認(rèn)房源房源確認(rèn)單不存在存在房源確認(rèn)單宣布成交、銷控封房交納認(rèn)購金房源封號貼（兩套）再次確認(rèn)房源存在認(rèn)購協(xié)議房源確認(rèn)單成交、領(lǐng)取單據(jù)確認(rèn)購買認(rèn)購協(xié)議、收據(jù)抽獎(jiǎng)券符合公爵卡抽獎(jiǎng)券發(fā)放抽獎(jiǎng)卡、進(jìn)入維護(hù)環(huán)節(jié)包裝流程停車指示牌、導(dǎo)客指示牌不符合停車、下車進(jìn)場驗(yàn)卡補(bǔ)卡熟悉場地、了解流程聽候召集、開始排隊(duì)進(jìn)入交易隊(duì)列繼續(xù)等候申請房源確認(rèn)房源重新選房宣布成交、銷控封房發(fā)放抽獎(jiǎng)卡、進(jìn)入維護(hù)環(huán)節(jié)交納認(rèn)購金特殊處理進(jìn)行盤問、收回房源確認(rèn)單

20、符合不符合符合驗(yàn)號存在不存在存在再次確認(rèn)房源成交、領(lǐng)取單據(jù)不存在符合確認(rèn)購買不符合補(bǔ)卡席、補(bǔ)號牌席、嘉賓簽到處、員工通道指示牌、驗(yàn)卡臺、入口指示牌交易規(guī)則、場地指示牌、銷控看板、唱號區(qū)背景板、抽獎(jiǎng)臺背景板、召集號數(shù)指示牌、游動召集看板、廁所指示牌、餐飲指示牌、模型、領(lǐng)獎(jiǎng)臺、休息區(qū)指示牌、交易通道指示牌、選房隔離帶/板、出口指示牌、現(xiàn)場氣氛包裝（氣球、刀旗、彩布、地毯）房源經(jīng)理指示牌、唱號臺、選房特殊通道、選房隔離帶各組團(tuán)收銀臺、商鋪收銀臺、特別收銀臺、獎(jiǎng)票領(lǐng)取處、協(xié)議存放柜、出口指示牌休閑區(qū)、餐飲區(qū)、抽獎(jiǎng)區(qū)、廁所指示、銷控看板、出口指示牌人力流動交警2人，治安警1人（調(diào)整到交易區(qū)），交通保安7

21、人，門衛(wèi)保安2人，導(dǎo)客驗(yàn)卡20人，（開始后，調(diào)配到交易區(qū)進(jìn)行導(dǎo)客）不符合停車、下車進(jìn)場驗(yàn)卡補(bǔ)卡熟悉場地、了解流程、選房聽候召集、開始排隊(duì)進(jìn)入交易隊(duì)列繼續(xù)等候申請房源確認(rèn)房源重新選房宣布成交、銷控封房發(fā)放抽獎(jiǎng)卡、進(jìn)入維護(hù)環(huán)節(jié)交納認(rèn)購金特殊處理進(jìn)行盤問、收回房源確認(rèn)單符合不符合符合驗(yàn)號存在不存在存在再次確認(rèn)房源成交、領(lǐng)取單據(jù)不存在符合確認(rèn)購買不符合補(bǔ)卡、補(bǔ)牌工作人員6人嘉賓簽到人員2人（需領(lǐng)導(dǎo)在場）迎賓4人（需引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)）銷售人員20人（逐步調(diào)整到交易區(qū)）、保潔人員5人、治安警察2人，保安4人，號牌告示人1人，游動召集禮儀2人，DJ3人，抽獎(jiǎng)主持人2人，驗(yàn)號/組織4人，保安6人導(dǎo)客20人；房源經(jīng)理6

22、組2人/組+備用1人次序保安2人銷售人員010人唱號師3人，房源銷控師6組3人/組+預(yù)備2人（合同員1人、找協(xié)議證1人、收銀員1人）/組（12+2）組=42人。治安警察1人，銀行經(jīng)理3人，銀行保安4人，現(xiàn)金護(hù)衛(wèi)4人、迎送保安2人人力組織專業(yè)稱謂人數(shù)職務(wù)說明人員來源地點(diǎn)指揮總指揮1協(xié)調(diào)/決策天成協(xié)理2傳遞/檢查禮儀指揮1組織禮儀/抽獎(jiǎng)/調(diào)節(jié)現(xiàn)場氣氛天成協(xié)理2內(nèi)外銷售銷售員20講解/（復(fù)）選房天成賣4展5外2導(dǎo)客引導(dǎo)員12引導(dǎo)顧客溫州文聯(lián)交易區(qū)主持唱號師3報(bào)盤天成門口唱號協(xié)理2整理/傳送1內(nèi)1外抽獎(jiǎng)主持人2組織儀式/抽獎(jiǎng)外聘外場抽獎(jiǎng)協(xié)理1核卡/放號天成外場抽獎(jiǎng)禮儀2雇傭賣場招集招集員7驗(yàn)牌/排序天

23、成銷控銷控師20貼房/記錄 天成交易交易區(qū)經(jīng)理2檢查天成經(jīng)理協(xié)理3房源經(jīng)理7確認(rèn)房源天成房源協(xié)理7交易員7驗(yàn)卡/證；記錄天成財(cái)務(wù)收銀員16收款/出票中國銀行安全隊(duì)長3+1信息/命令天成3分隊(duì)長各管3區(qū)巡視保安6交通/導(dǎo)視天成入口保安9門禁天成內(nèi)保安4次序維持物業(yè)公司預(yù)備保安10突發(fā)事件物業(yè)公司警察交通警察2街道禮請治安警察3外場2人禮請觀察觀察記錄員4示警/攝影攝象3公司/電視臺服務(wù)迎賓4導(dǎo)視大食代餐食10布餐/飲料保潔5衛(wèi)生/更換清潔品天成其他搬運(yùn)工3搬運(yùn)椅子天成廚房預(yù)備10后備天成樣板房合計(jì)共177人 其中：現(xiàn)場包裝氣氛渲染物品數(shù)量備 注紅地毯2000平方米滿鋪布幔1000滿鋪至主外場/需

24、要暖色為主布幔吊頂200垂掛至內(nèi)場，調(diào)節(jié)層高，壓迫彩旗200把創(chuàng)意英國門口整街10米2把每個(gè)路口4把布標(biāo)2條路口-1條現(xiàn)場-1條彩色碎紙片2箱禮炮80響宣布開盤-10響中獎(jiǎng)-50響備用-20響開市鑼1套董事長鳴鑼開盤是否需要香檳？彩布1剪彩音響3套禮儀區(qū)/入口/唱號各1套導(dǎo)視、信息系統(tǒng)類 別規(guī) 格數(shù)量場外入口導(dǎo)視指示牌5塊購房卡購買處指示牌1塊補(bǔ)卡處指示牌1塊停車指示牌8塊入場指示牌2塊佳賓簽到處指示牌1塊工作人員通道指示牌1塊隔離繩300米場內(nèi)房源看板指示牌6塊用餐指示牌1塊唱號臺背景牌1塊休閑區(qū)指示牌1塊領(lǐng)獎(jiǎng)臺指示牌1塊1塊客戶廁所指示牌4塊工作人員廁所指示牌1塊交易規(guī)則1塊場地分布指示牌

25、1塊抽獎(jiǎng)區(qū)指示牌1塊交易區(qū)入口指示牌2塊房源經(jīng)理指示牌6塊選房特殊通道指示牌小1塊招集號數(shù)游動指示牌小4塊招集號數(shù)公告牌中1塊交易區(qū)收銀臺指示牌小14塊獎(jiǎng)票領(lǐng)取臺指示牌小1塊中1塊組團(tuán)房源交易指示牌小6塊特殊交易指示牌小1塊商鋪交易指示牌小1塊人員標(biāo)識工作人員工作牌銷售人員綬帶是否換為別的形式？23幅后勤準(zhǔn)備工作保潔大垃圾袋N個(gè)保潔人員揀垃圾使用大垃圾桶14個(gè)每20米一個(gè)WC流動衛(wèi)生間租賃。6個(gè)蹲位通訊對講機(jī)20套可租/借用餐飲派餐桌2套飲料10000瓶預(yù)計(jì)到場3000人、平均每人3瓶可口可樂機(jī)4臺漢堡/三明治4000只確保工作人員；2、可向超市訂購需開發(fā)商支持人力現(xiàn)場調(diào)整 我們將于20日前，

26、通知外賣場北推方案。聯(lián)系家電公司聯(lián)系可口可樂公司的冷飲機(jī)聯(lián)系餐飲準(zhǔn)備工作清單記錄紙任 務(wù)事 項(xiàng)重要要 求時(shí) 限責(zé)任人外場搭建包裝場地?cái)U(kuò)大按與張師確定的邊界進(jìn)行場地看板氣氛包裝地毯布幔滿鋪至主外場/需要暖色為主抽獎(jiǎng)臺搭建唱號臺搭建銷控封號臺搭建樣板區(qū)鋪草滿鋪水池欄桿需要可以保證人（特別是小孩）不會落水人行道隔離看板保證行人無法通過、保證安全性音像2套音箱多加一組、無線麥克風(fēng)5個(gè)椅子10001500把垃圾桶20個(gè)廁所6個(gè)內(nèi)場改造包裝房源經(jīng)理桌6張；長 公分，寬 公分收銀桌14張；長 公分，寬 公分獎(jiǎng)票領(lǐng)取桌1張；長 公分，寬 公分隔離繩協(xié)議柜六個(gè)，嚴(yán)格按照組團(tuán)房源劃分來制作椅子舒適、有穩(wěn)定感內(nèi)場指

27、示牌醒目、精致桌布（按顏色區(qū)分）布幔吊頂垂掛至內(nèi)場，調(diào)節(jié)層高餐飲餐包5000餐桌若干（由餐飲公司提供）瓶裝水10000可樂機(jī)4臺，需要提前確定水源質(zhì)量面包500銷控外場銷售看板內(nèi)場小銷控看板房源封號貼房源經(jīng)理銷控章需要特別制作、最好能分組團(tuán)外場導(dǎo)視系統(tǒng)入口導(dǎo)視指示牌購房卡購買處指示牌補(bǔ)卡處指示牌停車指示牌入場指示牌佳賓簽到處指示牌工作人員通道指示牌隔離繩用餐指示牌唱號臺背景牌休閑區(qū)指示牌領(lǐng)獎(jiǎng)臺指示牌客戶廁所指示牌工作人員廁所指示牌交易規(guī)則場地分布指示牌抽獎(jiǎng)區(qū)指示牌交易區(qū)入口指示牌房源經(jīng)理指示牌選房特殊通道指示牌招集號數(shù)游動指示牌招集號數(shù)公告牌、召集架、翻牌設(shè)計(jì)制作內(nèi)場導(dǎo)視系統(tǒng)收銀臺指示牌獎(jiǎng)票領(lǐng)

28、取臺指示牌組團(tuán)房源交易指示牌特殊交易指示牌商鋪交易指示牌后勤服務(wù)垃圾袋若干對講機(jī)30部掃帚、簸箕5套水杯10000工作人員胸牌要與客戶有明顯的區(qū)分；各工種要有區(qū)別銷售人員綬帶精致、醒目筆3000支、加印logo衛(wèi)生紙若干補(bǔ)卡/牌席、售卡席帶桌布簽到席簽到簿洗手液適度調(diào)稀雨傘2000把財(cái)務(wù)票據(jù)準(zhǔn)備購房協(xié)議精致、美觀、便于識別（事先必須填好）兌獎(jiǎng)協(xié)議質(zhì)地要好購房發(fā)票一式三聯(lián)交易工具房源手冊選房單號牌、胸牌模型裙邊氣氛渲染彩旗布標(biāo)彩色碎紙片禮炮開市鑼彩布抽獎(jiǎng)事項(xiàng)抽獎(jiǎng)方案確定獎(jiǎng)品采購談判抽獎(jiǎng)箱制作抽獎(jiǎng)券一式三聯(lián)，質(zhì)地要好第三部分 廣告策劃尋求項(xiàng)目廣告訴求點(diǎn)（一）.廣告主要訴求點(diǎn)一種徹底放松、休閑的自由

29、化生活方式緊鄰交通主干道，公交出租較為方便?，F(xiàn)代溫州無可比美的低價(jià)格。智能化物業(yè)管理天成集團(tuán)的開發(fā)業(yè)績明確項(xiàng)目廣告宣傳主題結(jié)合銘雅居樓盤自身定位和傳播定位，得出的廣告口號是 銘雅居，發(fā)現(xiàn)居住的真意整合媒介傳播力往一處使，才能取得事半功倍的效果。在銘雅居的推廣過程中，每一環(huán)節(jié)都要緊緊圍繞主題定位，從訴求內(nèi)容、訴求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一的形象包裝。同時(shí)，不同廣告形式又有各自明確的分工，大眾傳媒廣告（報(bào)紙、電視等）主要著力營造銘雅居濃濃的純粹的生活氛圍，借此讓目標(biāo)受眾發(fā)現(xiàn)、欣賞并最終認(rèn)同東銘雅居的附加價(jià)值。售樓書、宣傳單、軟文、展板等去逐一闡釋具體樓盤賣點(diǎn)。利用軟性炒作1作為硬性廣告的必要的補(bǔ)充，軟性新聞及軟廣告可以在全社會范圍迅速形成熱點(diǎn)，引起關(guān)注，為達(dá)到此目的，我們可以從銘雅居定位的對立面著手。 （一）. 組織召開新聞發(fā)布研討會 組織主辦類似“21世紀(jì)主流生活方式研討”的活動，在會議上明確提出銘雅居的主張，明目張膽地向現(xiàn)有居住理念叫板，策動新聞，力求將眾多關(guān)注目光折射到我們身上。 研討會