BOB盡致-北京東湖灣項(xiàng)目策略整合策略終極提案(最全版)-184PPT課件

1、世界住在哪里？ 東湖灣策略整合思考 一、區(qū)域觀察二、消費(fèi)人群洞察三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、東湖灣思考五、視覺(jué)平面展示六、BOB是誰(shuí)目錄。一、區(qū)域觀察 人口聚集太快。 大量交通規(guī)劃未被實(shí)現(xiàn)。 商務(wù)配套相對(duì)落后。 北京多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域崛起，經(jīng)歷倍增。臥城之痛。但是，相對(duì)于居住，望京同樣具備自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。亞奧商圈燕莎亮馬CBD麗都商圈機(jī)場(chǎng)高速第一使館區(qū)第二使館區(qū)第三使館區(qū)第四使館區(qū)酒仙橋時(shí)尚文化區(qū)本案北小河 望京屬于北京上游，上風(fēng)、上水區(qū)域。 中關(guān)村、機(jī)場(chǎng)、望京，三位一體，望京在中心地帶。 聯(lián)動(dòng)CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村、麗都、燕莎、太陽(yáng)宮等多區(qū)域。 望京是亞洲最大的居住區(qū)之一，居住氛圍優(yōu)于其他區(qū)域。1、區(qū)位優(yōu)

2、勢(shì)。 周遍區(qū)域城市化進(jìn)程過(guò)快，環(huán)境惡劣。 今年4月，望京28公頃森林公園開(kāi)工。 望京核心區(qū)內(nèi)將有一個(gè)近20公頃的城市綠化廣場(chǎng)出臺(tái)。 沿京承高速、北五環(huán)線相對(duì)于其他區(qū)域安靜幽雅。2、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 望京西路改建工程全面進(jìn)行。 實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)道路與外圍路網(wǎng)的連通。 已經(jīng)完成6個(gè)主要出入口和5個(gè)次要出入口建設(shè)。 大約40萬(wàn)寫(xiě)字樓、商業(yè)配套上馬。 宜家、家樂(lè)福、沃爾瑪、百安居、華聯(lián)等陸續(xù)完整。 2.5萬(wàn)平方米居住公共服務(wù)配套設(shè)施浮出望京。 3、配套（交通、商業(yè)）優(yōu)勢(shì)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部的定位，讓區(qū)域更趨向現(xiàn)代化和國(guó)際化。 摩托羅拉、西門(mén)子、LG、松下、索愛(ài)等國(guó)際企業(yè)落戶。 兩大使館區(qū)近水樓臺(tái)，居住優(yōu)勢(shì)明顯。 區(qū)

3、域韓國(guó)化程度較為明顯，帶動(dòng)國(guó)際化生活氛圍。4、國(guó)際化優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃30萬(wàn)人入住，今日剛過(guò)半，上升空間巨大。 區(qū)域內(nèi)國(guó)際化氛圍成熟，投資回報(bào)和周期優(yōu)勢(shì)明顯。 區(qū)域生活配套日漸完善，整體品質(zhì)提高，物業(yè)升值潛力看好。 屬幾大現(xiàn)代化國(guó)際化程度較高區(qū)域的紐帶，客戶質(zhì)素高。 為幾大區(qū)域中居住程度最高區(qū)域，向心力和輻射力巨大。5、投資優(yōu)勢(shì)。二、消費(fèi)人群洞察望京地產(chǎn)成交客戶群區(qū)域分布 望京當(dāng)?shù)?9%)國(guó)貿(mào)地區(qū)(11%)亞運(yùn)村地區(qū)（22）燕沙地區(qū)（21）中關(guān)村地區(qū)（17）朝陽(yáng)、海淀其他區(qū)域（8）望京地產(chǎn)成交客戶群職業(yè)特點(diǎn)1、主要集中在IT、服務(wù)、外企和教育業(yè)，主流3040歲間。2、多為中高層管理或業(yè)務(wù)骨干。3、還

4、有部分自由職業(yè)者、畫(huà)家、藝術(shù)家及演藝界人士。4、北京大部分的知名畫(huà)家全部居住在望京的附近。5、目前大約有5萬(wàn)韓國(guó)人在區(qū)域流動(dòng)，其他各國(guó)人士兼有。望京地產(chǎn)成交客戶購(gòu)買因素1、周邊幾大區(qū)域市場(chǎng)趨向飽和、且價(jià)格高企。2、望京98年前后首次置業(yè)人群到達(dá)二次置業(yè)階段。3、區(qū)域內(nèi)有較高國(guó)際化程度和城市流動(dòng)人口密度。4、投資。房屋出租市場(chǎng)火暴。5、望京初期規(guī)劃為高檔社區(qū)，人群聚集的階層性較為一致。6、優(yōu)于CBD等商業(yè)區(qū)的居住條件，又優(yōu)于方莊、天通苑等居住區(qū)的商業(yè)條件。消費(fèi)群體心理洞察。環(huán)境要好，地段不能偏，交通要便利，生活氛圍要好，結(jié)構(gòu)戶型很重要住在城市里，連自然空間都享受不到！離上班地方不能太遠(yuǎn)商業(yè)區(qū)里太

5、吵、私密性不好還堵車，又沒(méi)有景觀。很多房子沒(méi)什么品質(zhì)可言，如果僅僅只是住，根本沒(méi)有必要買。關(guān)鍵是一家人生活在一起舒適，每個(gè)人都有獨(dú)立空間。二次置業(yè)不能那么隨便寧缺勿濫。No1:開(kāi)始明顯注重居住品質(zhì)氣質(zhì)和格調(diào)同樣重要No2:他是北京人，有相當(dāng)豐富的閱歷，韌性較強(qiáng)，有個(gè)性但不特立獨(dú)行；對(duì)生活充滿活力和激情，他挑剔、講究，追求自然優(yōu)雅，不喜好虛飾與矯情，工作嚴(yán)肅而傳統(tǒng)，講究生活質(zhì)量，喜歡輕松快樂(lè)享受人生。他絕對(duì)不會(huì)和爆發(fā)戶住到一起，房子容易選，鄰居不易挑。將來(lái)大家住在起，如果起碼的溝通都做不到，還怎么生活?幾個(gè)投合人，就能改變整個(gè)社區(qū)！2000年買望京的時(shí)候，他就認(rèn)為這是一個(gè)居住的好地方，2005年

6、再次置業(yè)，他還是選擇這里。當(dāng)初他需要的是金錢(qián)和名利，現(xiàn)在他認(rèn)為他最需要的是家庭和生活：回到家里就關(guān)掉收機(jī)；為了多陪父母說(shuō)幾句話，可以推掉一個(gè)重要會(huì)議生活不是用來(lái)追求，而是用來(lái)體驗(yàn)和享受。No3:追求體驗(yàn)，重視個(gè)人感受我們得到了城市，卻失去了自然；我們得到了房子，卻失去了記憶。每個(gè)周末，我們?nèi)揖蜁?huì)瘋狂逃亡到郊區(qū)。我一直認(rèn)為：真正的居住，是好鄰居之間，可以隔著花墻問(wèn)候，互通有無(wú)；春天互換花種，各種自己喜愛(ài)的植物；秋天收獲的季節(jié)，互贈(zèng)果實(shí)，沒(méi)有高墻沒(méi)有隔閡但是，遇見(jiàn)不同類的鄰居，也是極其掃興的事情。No4:渴望親近自然她只是一個(gè)韓國(guó)妻子，現(xiàn)在，她是兩個(gè)孩子的母親。除了生活就是照顧家人生活。丈夫在使

7、館工作，遠(yuǎn)在漢城的時(shí)候她就打聽(tīng)了一下：望京在97年后就成為韓國(guó)人居住的國(guó)際村，生活十分便利。于是她將原來(lái)的房子出租出去，準(zhǔn)備在望京買上一套房子相比之下，600010000的價(jià)格竟然十分合適。No5:國(guó)際化居住三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或代表性產(chǎn)品分析建筑形式產(chǎn)品定位廣告語(yǔ)核心概念上京新航線對(duì)稱板樓中央景觀原創(chuàng)健康標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)新航線新生活健康住宅融科橄欖城板樓純、薄、短、寬稀缺型純板式高級(jí)生態(tài)住區(qū)望京核心區(qū)聯(lián)想你生活享受和諧的豐富人生嘉美風(fēng)尚中心商業(yè)綜合體國(guó)際先鋒住所（公寓）唯美的純粹的風(fēng)尚的印象派主題概念自由前衛(wèi)文化現(xiàn)代主義建筑國(guó)風(fēng)北京準(zhǔn)現(xiàn)房板樓主體低密度國(guó)際生活城停下來(lái)，享受生活國(guó)際生活社區(qū)1、中產(chǎn)階級(jí)人文意

8、識(shí)形態(tài)。如：CLASS，橄欖城。2、區(qū)域國(guó)際化氛圍。如：嘉美、國(guó)風(fēng)北京、炫彩嘉軒等。3、生態(tài)環(huán)境及健康概念。如：澳洲康都、上京新航線。4、特有生活方式和生活品質(zhì)。如：湖畔雅居、季景沁園。區(qū)域內(nèi)住宅操盤(pán)主要思路。望京有品質(zhì)，沒(méi)有氣質(zhì)。望京有熱點(diǎn)，沒(méi)有沸點(diǎn)。望京有大盤(pán)，沒(méi)有領(lǐng)軍項(xiàng)目。我們有什么？望京的優(yōu)勢(shì)也是我們的優(yōu)勢(shì)，我們的優(yōu)勢(shì)就是望京的標(biāo)志。四、東湖灣思考BOB獨(dú)家洞察：東湖灣項(xiàng)目產(chǎn)品四大差異優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)1：規(guī)劃布局關(guān)鍵詞：四面圍合、超大樓距、地上地下分離、罕見(jiàn)園林 紅線退后是商業(yè)部分，圍合住宅，分離外界噪音、干擾等。 住宅部分，四面圍合中央組團(tuán)，獨(dú)立性、私密性完整。 圍合形成的樓距超大，較為罕

9、見(jiàn)，相互獨(dú)立又相互聯(lián)系。 地下建筑輪廓分明，且地上地下設(shè)施相互分離。 西側(cè)以園林規(guī)劃為主，東側(cè)以運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為主，動(dòng)靜相宜。優(yōu)勢(shì)2：景觀園林關(guān)鍵詞：中庭、綠地、北小河、果嶺 10萬(wàn)平米園林大手筆，中庭，集中綠地，市場(chǎng)區(qū)隔明顯。 南側(cè)臨北小河，自然景觀優(yōu)越。 項(xiàng)目西側(cè)多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，景觀休閑雙重滿足。優(yōu)勢(shì)3：專屬社區(qū)配套關(guān)鍵詞：商業(yè)、教育、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 望京傳統(tǒng)的客戶擔(dān)心，可以在本案的商業(yè)規(guī)劃中消除。 東側(cè)中學(xué)、幼兒園的引入，大大提高產(chǎn)品功能及專屬感。 東面小區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所豐富，足球、籃球、排球多處覆蓋。 配備專門(mén)會(huì)所，可增加人群溝通及項(xiàng)目的檔次。優(yōu)勢(shì)4：交通條件關(guān)鍵詞：7大入口，三大動(dòng)脈，獨(dú)立分支 整

10、個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通7大出入口，完全不會(huì)相互影響。 緊臨京承、五環(huán)、廣順北大街三大動(dòng)脈，交通發(fā)達(dá)通暢。 社區(qū)出入口和學(xué)校出入口獨(dú)立分支，不會(huì)相互干擾。BOB思考1：東西小區(qū)專屬連接通道目前整個(gè)小區(qū)由市政規(guī)劃路隔開(kāi)，相對(duì)影響到整個(gè)小區(qū)設(shè)施共享程度，同時(shí)市政路人性車流對(duì)小區(qū)均有影響。BOB建議，在市政路下開(kāi)辟連接?xùn)|西小區(qū)的專屬人行通道，便于婦女、小孩、老人等來(lái)往出入。這樣即能聯(lián)動(dòng)?xùn)|西小區(qū)，又能有效人車分流，可大大提高小區(qū)的品質(zhì)和人性規(guī)劃。BOB思考2：北小河濱河路景觀帶9米寬的北小河濱河路，緊靠社區(qū)。BOB建議，將項(xiàng)目南側(cè)臨北小河濱河路段，全部移栽或種植樹(shù)木，形成獨(dú)一無(wú)二的專屬景觀帶，可以觀景、可以休閑

11、。這樣將形成項(xiàng)目的一大核心賣點(diǎn)，又能形成區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特景觀，符合項(xiàng)目在都市中的品質(zhì)感、時(shí)尚感、優(yōu)越感、浪漫感和舒適感。BOB思考3：能否形成自然生態(tài)社區(qū)？擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)的是貝爾高林公司，實(shí)力雄厚。BOB建議10萬(wàn)平米的超大園林規(guī)劃，完全可以“以林為景”，形成自然生態(tài)區(qū)。園林規(guī)劃做到“有園有林”，如此相比于水景等系列，可大大節(jié)約能源，即是節(jié)能社區(qū)的體現(xiàn)，又是自然生態(tài)居住。BOB思考4：“軟隔斷”增加專屬品質(zhì)建議項(xiàng)目后期在整個(gè)小區(qū)外圍四周全部移栽長(zhǎng)青灌木植物，形成圍墻狀將社區(qū)圍合在內(nèi)，即可以增加綠化及項(xiàng)目品質(zhì)感，又能形成獨(dú)立小區(qū)風(fēng)格，塑造豪宅的獨(dú)立、專屬、私密品質(zhì)。然而，這只是建筑，對(duì)于人類居住，我們

12、又了解多少？160年前，美國(guó)人梭羅獨(dú)自幽居瓦爾登湖畔，耕作、漁獵、沉思、寫(xiě)作他將其思考而得的智慧圣果，其回歸本心、親近自然的思想，最終著成傳世久遠(yuǎn)的文學(xué)名著瓦爾登湖 ，流傳至今。 人，詩(shī)意地棲居于大地。有沒(méi)有耗盡畢生追逐的地方？有人可以換無(wú)數(shù)個(gè)房子，卻始終無(wú)法找到最理想的生活，窮盡畢生之力，用財(cái)富、身份、權(quán)力都無(wú)法實(shí)在內(nèi)心里真正追逐的渴望。似乎真正的理想居住，與物質(zhì)財(cái)富并無(wú)重要干系。有沒(méi)有適合住一輩子的地方？人的追求是無(wú)止境的。但在我們的生活中，很多人會(huì)在某一處居所長(zhǎng)久地甚至一輩子居住，即使再有豪宅別墅，也只是作為第二居所、第三居所來(lái)使用。真正第一居所，不僅僅只是滿足生活的欲望，而且能夠滿足生

13、活的想象。我們需要環(huán)境、配套、教育、醫(yī)療，甚至一個(gè)好鄰居，都是現(xiàn)實(shí)的需要。我們畢竟不能象梭羅一樣拿把斧頭就住到瓦爾登湖，真實(shí)的生活，即能滿足生活幻想，同樣要滿足居住現(xiàn)實(shí)需要。有沒(méi)有一步到位滿足居住需要的地方？小到一個(gè)家庭，大到一個(gè)團(tuán)體，甚至與一個(gè)社區(qū)，房子不僅僅是遮風(fēng)避雨的處所，也不是炫耀財(cái)富的標(biāo)志，能夠真正讓人感受到充實(shí)、安寧、溫暖的，永遠(yuǎn)只是家。有沒(méi)有一個(gè)可以真正稱之為家的地方？置業(yè)理想一生尋找住一輩子一步到位真正的家最高居住理想BOB認(rèn)為：對(duì)這種獨(dú)特的居住理想的體驗(yàn)和向往，只與消費(fèi)者居住的意識(shí)形態(tài)有關(guān)。地段。外觀。造型。朝向。面積。層高。戶型。面寬。進(jìn)深。布局。物業(yè)管理。交通。配套。價(jià)格

14、。住宅意識(shí)的功能需求。區(qū)域氛圍。環(huán)境。園林。社區(qū)。鄰居。家庭。產(chǎn)品細(xì)節(jié)和品質(zhì)。會(huì)所。生活習(xí)慣。個(gè)人（家人）偏好/興趣。人生觀。世界觀。哲學(xué)。藝術(shù)住宅意識(shí)的精神需求。當(dāng)人類從野外搬到山洞居住的那一刻起，我們已經(jīng)開(kāi)始了居住理想的實(shí)踐運(yùn)動(dòng)?；蛘哒f(shuō)，我們就已經(jīng)開(kāi)始了一場(chǎng)居住意識(shí)的啟蒙運(yùn)動(dòng)。住意識(shí)實(shí)踐【本案核心定位】長(zhǎng)期以來(lái)存在于我們腦中的理想家園，到底是什么？或者所謂“住意識(shí)實(shí)踐”，到底在“實(shí)踐”或“實(shí)現(xiàn)”著什么？ 住意識(shí)實(shí)踐居住理想城市自然空間理想和諧城市，是我們?cè)诰幼。ㄉ睿┮庾R(shí)實(shí)踐過(guò)程中相對(duì)滿足、相互慰藉的終極載體。 自然，是人類在這個(gè)星球最親密不可分離的血緣關(guān)系。 空間，幫助人類在居住意識(shí)實(shí)踐

15、的過(guò)程中相互交流溝通。 理想，人的每一次居住意識(shí)實(shí)踐，都是對(duì)理想的一次實(shí)現(xiàn)。 和諧，最理想的狀態(tài)莫過(guò)于友好和諧的發(fā)展，人類居住終極的理想，便是在一個(gè)天空下生活，融合、發(fā)展，共享現(xiàn)在，創(chuàng)造未來(lái)。 在東湖灣，我們不賣城市，只賣城市能給我們的生活。 在東湖灣，我們不賣生態(tài)園林，賣久違了的自然性情。在東湖灣，我們不談空間的基礎(chǔ)功能，談空間的倫理語(yǔ)言。在東湖灣，居住就是理想，就是一件消費(fèi)靈魂的事。在東湖灣，起于居住，成于和諧，即是住意識(shí)實(shí)踐終極之道。全球人居夢(mèng)想【本案形象定位】住意識(shí)實(shí)踐是對(duì)全球人居夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)。一場(chǎng)“住意識(shí)實(shí)踐”的市場(chǎng)風(fēng)暴，一份住意識(shí)實(shí)踐運(yùn)動(dòng)宣言，一次人類居住文明的復(fù)興，一種用居住改變世界的行為，一次世界人居夢(mèng)想的實(shí)踐 世界住在北京【本案廣告語(yǔ)】釋義。和北京市場(chǎng)叫賣國(guó)際化完全不同的是，東湖灣不是投資性物業(yè)，也不是