房地產(chǎn)相關(guān)法律課件

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)法律條文學(xué)習(xí)及商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款解析 浙江天冊(cè)律師事務(wù)所 徐駿 律師 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主要節(jié)點(diǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范（包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款解析） 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成訴訟常識(shí)介紹 培訓(xùn)提綱 策劃宣傳階段開(kāi)盤(pán)階段施工階段交付階段物管階段 第一部分 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主要節(jié)點(diǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 廣告天馬行空、交房苦不堪言。 樓書(shū)是合同嗎？ 我家隔壁的沃爾瑪超市呢？ 我的房子要和樣板房一樣 營(yíng)銷(xiāo)宣傳階段 廣告天馬行空、交房苦不堪言一、對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的宣傳。一般情況下為要約邀請(qǐng)，特殊情況下將構(gòu)成要約。構(gòu)成要約的，即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，一旦違反，將承

2、擔(dān)違約責(zé)任。案例簡(jiǎn)介：樓書(shū)是合同嗎？深藍(lán)廣場(chǎng)小戶(hù)型的新風(fēng)系統(tǒng) 深藍(lán)廣場(chǎng)在銷(xiāo)售樓書(shū)中宣傳，所有戶(hù)型均配有新風(fēng)系統(tǒng)。交付時(shí)，只有大戶(hù)型有新風(fēng)系統(tǒng)，小戶(hù)型沒(méi)有新風(fēng)系統(tǒng)。蔚藍(lán)公寓外立面的進(jìn)口石材 蔚藍(lán)公寓在銷(xiāo)售樓書(shū)中宣傳，外立面采用進(jìn)口石材，而項(xiàng)目公司擬采用國(guó)產(chǎn)石材。游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、雪茄吧、紅酒吧等配套樓書(shū)等宣傳資料構(gòu)成“要約”的三要件： 1、商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施；2、所作的說(shuō)明和允諾具體確定 ；3、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。 法律標(biāo)準(zhǔn)在不構(gòu)成要約的情況下，仍要考慮以下因素：維護(hù)“綠城”公司聲譽(yù)、品牌形象；避免行政處罰；避免群體性客戶(hù)投訴。品牌標(biāo)準(zhǔn)二

3、、對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外周邊今后的規(guī)劃所作的宣傳。 某房產(chǎn)公司在推廣其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)時(shí)，對(duì)該樓盤(pán)所在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)作了重點(diǎn)宣傳，并以該樓盤(pán)為中心分別200米、500米、1公里、3公里的生活半徑內(nèi)的配套設(shè)施作了具體的羅列，包括規(guī)劃中的沃爾馬超市、銀泰百貨、求是小學(xué)學(xué)區(qū)、市民廣場(chǎng)、水岸公園、公交車(chē)站、五星級(jí)酒店等等。 在該樓盤(pán)交付時(shí)，該房產(chǎn)公司曾經(jīng)宣傳過(guò)的沃爾馬超市、市民廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店等因規(guī)劃變更、招商引資等各種原因均不再建設(shè)實(shí)施。不少業(yè)主認(rèn)為，他們購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)重要原因之一就是因?yàn)橹苓叡憷呐涮祝渌?gòu)商品房的房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了周邊規(guī)劃所帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期，現(xiàn)大量配套均不再建設(shè)實(shí)施，要求房產(chǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。案

4、例簡(jiǎn)介：我家隔壁的沃爾馬超市呢？法律規(guī)定關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn) “一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！睆V告法 “廣告使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，并表明出處?！狈康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 “房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！?民事責(zé)任：若開(kāi)發(fā)商故意提供虛假情況，故意隱瞞重 要事實(shí)的，就是一種銷(xiāo)售誤導(dǎo)行為，若給客戶(hù)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 行政責(zé)任：承擔(dān)因虛假宣傳產(chǎn)生的行政處罰責(zé)任。（廣告費(fèi)用一倍以上

5、五倍以下的罰款） 法律分析對(duì)于建筑區(qū)劃外的規(guī)劃內(nèi)容做必要的審查，是否已經(jīng)列入規(guī)劃，是否已經(jīng)處于建設(shè)中等。對(duì)于未列入規(guī)劃的，不予宣傳。在宣傳時(shí)，對(duì)具體的規(guī)劃，按照信息來(lái)源標(biāo)明出處。向宣傳資料中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示：明確指出這些規(guī)劃內(nèi)容由政府部門(mén)實(shí)施，不屬于開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容，且可能存在不確定性，如實(shí)際實(shí)施的內(nèi)容與宣傳資料不一致的，以實(shí)際實(shí)施的內(nèi)容為準(zhǔn)。法律建議三、樣板房銷(xiāo)售 案例簡(jiǎn)介：我的房子要和樣板房一樣！ A開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)的精裝修樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，推出了數(shù)套樣板房及景觀樣板區(qū)?？蛻?hù)李先生在參觀了樣板房后，對(duì)該樓盤(pán)產(chǎn)生了濃厚的興趣，當(dāng)天即購(gòu)買(mǎi)了與樣板房戶(hù)型完全一致的商品房一套。 一年后，該樓盤(pán)正式交付。客戶(hù)李

6、先生發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)的房屋與樣板房相比明顯“縮水”，盡管櫥柜、潔具的品牌都一樣，但使用的型號(hào)不同，樣板房使用的該品牌的高端產(chǎn)品，而交付的房屋使用的是該品牌的入門(mén)產(chǎn)品；另外，樣板房里漂亮的窗簾、燈飾、地毯等，交付的房屋里都沒(méi)有。 為此，該客戶(hù)以交付的房屋與樣板房不符為由，要求按照樣板房的標(biāo)準(zhǔn)交付房屋；A開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，樣板房主要在于展示房屋的空間、布局、功能等，交付的房屋肯定會(huì)與樣板房有所差異，具體裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交付為準(zhǔn)。 雙方陷入了爭(zhēng)執(zhí)。 郁金香岸的屋檐底部真石漆湖州御園的外立面砂巖寧波綠園的大理石地面 樣板房標(biāo)準(zhǔn)展示標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)普遍現(xiàn)象：按“展示標(biāo)準(zhǔn)”銷(xiāo)售，按“交付標(biāo)準(zhǔn)”交付 商品房銷(xiāo)售管理

7、辦法第三十一條的規(guī)定： “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。” 法律規(guī)定在樣板房展示時(shí)告知消費(fèi)者，該樣板房是“展示標(biāo)準(zhǔn)”還是“交付標(biāo)準(zhǔn)”，并在樣板房入口告示欄中，用文字明確予以提醒。若是“交付標(biāo)準(zhǔn)”的，還需要對(duì)具體的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（包括顏色、型號(hào)、規(guī)格、功率、產(chǎn)地等等）進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)于今后交付房屋中沒(méi)有的陳設(shè)、裝飾、電器等，要用固定的文字予以提醒。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中作相關(guān)約定，例如“樣板房的建筑材質(zhì)、外立面、質(zhì)量、設(shè)備、裝修僅供風(fēng)格及裝修效果的參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，本商品房的建筑材質(zhì)、外

8、立面、質(zhì)量、設(shè)備、裝修具體以實(shí)際交付實(shí)樣為準(zhǔn)?！狈山ㄗh 預(yù)售許可證取得之前能銷(xiāo)售嗎？認(rèn)購(gòu)期間未能按約轉(zhuǎn)簽合同，能沒(méi)收定金嗎？合同未經(jīng)備案是否有效？第三方付款有效嗎？按揭貸款無(wú)法辦理怎么辦？買(mǎi)頂層送露臺(tái)，買(mǎi)底層送花園？一房二賣(mài)怎么辦？ 開(kāi)盤(pán)階段一、預(yù)售許可證取得之前能銷(xiāo)售嗎？ 客戶(hù)A在某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前（取得預(yù)售許可證前）向該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商預(yù)約購(gòu)買(mǎi)了1套商品房，并支付了購(gòu)房定金10萬(wàn)元。 該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，因客戶(hù)A自身原因，決定不再購(gòu)買(mǎi)原預(yù)約的商品房，要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為客戶(hù)A已經(jīng)違約，應(yīng)當(dāng)沒(méi)收10萬(wàn)元定金。 雙方發(fā)生爭(zhēng)議。 案例簡(jiǎn)介最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題

9、的解釋 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。法律分析 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式與買(mǎi)受人訂立預(yù)約性質(zhì)的協(xié)議。 包括住建部在內(nèi)的各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)均規(guī)定： 開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證前，嚴(yán)禁以放號(hào)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“vip卡”等形式收取定金、誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)等任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。 法律分析 出賣(mài)人只預(yù)約、不收錢(qián)。 在預(yù)售許可證取得之前收取款項(xiàng)的方式： 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。仍然存在行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)選擇優(yōu)質(zhì)客戶(hù)離取得預(yù)售許可證的時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)向客戶(hù)明示：尚未取得預(yù)售許可證 法律建議：二、

10、認(rèn)購(gòu)期間未能按約轉(zhuǎn)簽合同，能沒(méi)收定金嗎？ 客戶(hù)A在某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后向該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)了1套商品房，并支付了購(gòu)房定金10萬(wàn)元。 該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，客戶(hù)因未能與開(kāi)發(fā)商就商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成一致，決定不再購(gòu)買(mǎi)原預(yù)約的商品房，要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為客戶(hù)A已經(jīng)違約，應(yīng)當(dāng)沒(méi)收10萬(wàn)元定金。 雙方發(fā)生爭(zhēng)議。 案例簡(jiǎn)介最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 法律分析三、合同未經(jīng)備案是否有效？ 某商鋪的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的

11、附件八補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)工商局備案。該補(bǔ)充協(xié)議明確約定，該商鋪不得經(jīng)營(yíng)餐飲。 交付后，買(mǎi)受人將該商鋪用于經(jīng)營(yíng)面館，開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)受人整改，買(mǎi)受人認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)工商局備案，屬于無(wú)效合同，其經(jīng)營(yíng)行為不受約束。 雙方陷入爭(zhēng)執(zhí)。 案例簡(jiǎn)介最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。 法律分析四、第三方付款有效嗎？ 某買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)因刷卡額度限制，其朋友以匯款的方式代為支付了部分首付款，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人開(kāi)具了全額首付款收據(jù)。 此后，買(mǎi)受人朋友要求買(mǎi)受人歸還代付的款項(xiàng)時(shí)，買(mǎi)受人均以各種理由進(jìn)行

12、拖延，買(mǎi)受人朋友遂要求開(kāi)發(fā)商返還。 開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這是買(mǎi)受人支付的首付款，不同意返還。 雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 案例簡(jiǎn)介 若有證據(jù)證明該委托付款關(guān)系成立的，則開(kāi)發(fā)商無(wú)須返還若不能證明該委托付款關(guān)系的，則有較大法律風(fēng)險(xiǎn) 法律分析 對(duì)于第三方代付的，需要補(bǔ)辦相關(guān)付款指令及委托付款手續(xù)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 法律建議五、按揭貸款無(wú)法辦理怎么辦？ 溫州綠城廣場(chǎng)項(xiàng)目不配合辦理按揭首付需要提高利率需要上浮不符合貸款條件，無(wú)法辦理按揭 案例簡(jiǎn)介最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人

13、應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。 法律分析 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定：如因買(mǎi)受人原因、銀行原因、政策調(diào)整原因或其他原因，買(mǎi)受人需提高首付、提高貸款利率，則買(mǎi)受人同意在接到出賣(mài)人或銀行相關(guān)通知后10日內(nèi)按照提高后的首付或提高后的貸款利率與出賣(mài)人及銀行辦妥相關(guān)按揭貸款手續(xù)；如因買(mǎi)受人原因、銀行原因、政策調(diào)整原因或其他原因，買(mǎi)受人不能辦理按揭貸款的，則買(mǎi)受人同意在接到出賣(mài)人或銀行通知后10日內(nèi)自籌資金付清需以按揭方式支付的房款。 法律建議六、買(mǎi)頂層送露臺(tái)，買(mǎi)底層送花園？ 案例簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商有權(quán)賣(mài)/送屋頂露臺(tái)嗎？ A公司在銷(xiāo)售一沿街商住樓時(shí)，考慮到該商住樓屋頂有面積約400平方米的露臺(tái)，

14、就以明顯高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格將頂樓住宅銷(xiāo)售給業(yè)主張先生，并在與業(yè)主張先生簽署的商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中約定，屋頂露臺(tái)的使用權(quán)歸業(yè)主張先生所有。 房屋交付后，樓下商鋪業(yè)主認(rèn)為屋頂露臺(tái)屬于全體業(yè)主共有，要求在屋頂露臺(tái)上搭設(shè)太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)、以及晾曬衣物，遭到了業(yè)主張先生的拒絕，雙方發(fā)生了爭(zhēng)議。 法律分析 物權(quán)法第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 因此，商品房的屋面屬于建筑物共用部分，其所有權(quán)及使用權(quán)均歸該棟樓房的全體業(yè)主共有。若要將屋面的使用權(quán)歸某一業(yè)主專(zhuān)用，則需要征得每一位享有屋面共有權(quán)業(yè)主的同意及授權(quán)。A項(xiàng)

15、目公司既無(wú)權(quán)向某一業(yè)主贈(zèng)送屋頂露臺(tái)，也無(wú)權(quán)處分屋頂露臺(tái)的使用權(quán)，其與業(yè)主張先生所簽署的補(bǔ)充協(xié)議由于無(wú)法得到其他業(yè)主的追認(rèn)，事實(shí)上屬于無(wú)效合同。A項(xiàng)目公司需向業(yè)主張先生承擔(dān)賠償責(zé)任。 法律建議 為了避免上述現(xiàn)象，同時(shí)又能以較高的價(jià)格銷(xiāo)售該套頂層住宅，作為開(kāi)發(fā)商，需要在商品房銷(xiāo)售時(shí)，就要求每一位享有屋面共有權(quán)的業(yè)主同意將該幢樓宇屋面的使用權(quán)歸某位（或數(shù)位）業(yè)主專(zhuān)用。在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定：“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸該幢樓宇買(mǎi)受人共有。如該樓宇屋面已經(jīng)設(shè)計(jì)為屋頂花園或露臺(tái)的，則該屋頂花園或露臺(tái)專(zhuān)用權(quán)歸設(shè)計(jì)上與之相連通的商品房買(mǎi)受人所有，各買(mǎi)受人對(duì)此專(zhuān)用權(quán)的約定均無(wú)異議，并對(duì)各

16、買(mǎi)受人具有合同約束力?！绷硗?，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與享有屋面專(zhuān)用權(quán)的業(yè)主就其使用該屋面的具體事宜進(jìn)行補(bǔ)充約定，業(yè)主在使用該屋面時(shí)須符合法律、法規(guī)及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)公司制定的有關(guān)規(guī)定等，并承擔(dān)維護(hù)、管理、修繕等義務(wù)及費(fèi)用。七、一房二賣(mài)怎么辦？ A客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了一套一線(xiàn)江景的大宅。合同簽訂后，因資金周轉(zhuǎn)困難，向開(kāi)發(fā)商提出要求解除合同，遭到了拒絕。 A客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商介紹了B客戶(hù)， B客戶(hù)同意按照A客戶(hù)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋，開(kāi)發(fā)商遂同意B客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。由于合同備案撤銷(xiāo)需要一定的期限，開(kāi)發(fā)商先行與B客戶(hù)簽署了購(gòu)房合同。 期間，房?jī)r(jià)突然大漲，A客戶(hù)反悔。B客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商提出了索賠。案例簡(jiǎn)介法律分析 最高人民法院關(guān)于審理商品

17、房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任 。 發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)變更怎么辦？裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變更怎么辦？業(yè)主斷供怎么辦？ 施工階段一、發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)變更怎么辦？ 某樓盤(pán)在施工過(guò)程中發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，原陽(yáng)臺(tái)為半圓形轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更為矩形的普通陽(yáng)臺(tái)。開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知客戶(hù)后，客戶(hù)即刻回函明確表示不同意該規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。 待房屋交付時(shí)，客戶(hù)因陽(yáng)臺(tái)變更而拒絕領(lǐng)房，并起訴開(kāi)發(fā)商，要求將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)成半圓形轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)。 雙方發(fā)生爭(zhēng)議。案例簡(jiǎn)介一郁金香岸小區(qū)總平規(guī)劃設(shè)計(jì)變更千島湖玫瑰園小區(qū)總平規(guī)劃設(shè)計(jì)變更象山玫瑰

18、園外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)變更案例簡(jiǎn)介二 A項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)一處位于市中心高檔精裝修住宅項(xiàng)目。 A項(xiàng)目公司在與客戶(hù)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，約定廚房地面鋪設(shè)高檔大理石。但在材料采購(gòu)及施工過(guò)程中，A項(xiàng)目公司發(fā)現(xiàn)，廚房地面若鋪設(shè)大理石，在今后的使用中容易造成油煙、污垢等附著在大理石表面，不但不易清潔，而且容易變色。為此，A項(xiàng)目公司決定廚房地面改為鋪設(shè)高檔瓷磚。 另外，A項(xiàng)目公司在原有戶(hù)型的基礎(chǔ)上，對(duì)部分主臥戶(hù)型進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化，將原主臥的窗戶(hù)設(shè)計(jì)變更成飄窗，有效增加了主臥的可利用空間，但對(duì)主臥的采光及日照有一定的影響。 A項(xiàng)目公司就上述兩項(xiàng)變更事項(xiàng)分別向購(gòu)房業(yè)主發(fā)出了通知書(shū)，并均在通知書(shū)中告知：“若您對(duì)上述變更

19、有異議的，您有權(quán)在收到本通知后15日內(nèi)提出，若您未于收到本通知后15日內(nèi)提出異議的，視同您接受上述的變更?！卑咐?jiǎn)介三：業(yè)主不提出異議，能視為默認(rèn)嗎？一、關(guān)于廚房地面由高檔大理石變更為高檔瓷磚通知書(shū)的法律效力。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件四：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中明確約定廚房地面采用大理石鋪設(shè)，在未征得買(mǎi)受人同意的情況下，出賣(mài)人無(wú)權(quán)單方變更裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，因此A項(xiàng)目公司在向業(yè)主發(fā)出通知后，即使業(yè)主沒(méi)有提出異議，也不能視為已經(jīng)接受了該項(xiàng)變更。A項(xiàng)目公司仍應(yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的標(biāo)準(zhǔn)交付商品房。若A公司單方變更該裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，則需向買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十三條第二款的約

20、定，按商品房的實(shí)際裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)與合同約定裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際差價(jià)予以賠償。法律分析二、關(guān)于主臥設(shè)計(jì)變更通知書(shū)的法律效力。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十條對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更作了明確約定：出賣(mài)人在設(shè)計(jì)變更后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更?；谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同對(duì)設(shè)計(jì)變更的特別約定，A項(xiàng)目公司在向業(yè)主發(fā)出通知后，只要業(yè)主沒(méi)有提出退房的，就視為已經(jīng)接受了該設(shè)計(jì)變更。 法律分析二、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變更怎么辦？ 三、業(yè)主斷供怎么辦？ 案例簡(jiǎn)介：業(yè)主斷供，開(kāi)發(fā)商怎么辦？桃花源業(yè)主斷供（涉及刑事犯罪）留莊業(yè)主斷

21、供（個(gè)人破產(chǎn)）翡翠城業(yè)主斷供案（家庭劇變）郁金香岸業(yè)主斷供案（虛擬債務(wù)） 法律分析 購(gòu)房者銀行開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款；開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者向銀行提供階段性擔(dān)保（直至他項(xiàng)權(quán)證取得）；購(gòu)房者以購(gòu)買(mǎi)的商品房向銀行提供抵押擔(dān)保。一旦購(gòu)房者斷供 ，銀行有兩個(gè)選擇：要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。要求變賣(mài)購(gòu)房者所購(gòu)商品房，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。法律分析一旦業(yè)主斷供，開(kāi)發(fā)商的選擇：要求購(gòu)房者變更付款方式（一次性付款），但可能性不大。要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并提出查封異議。協(xié)調(diào)銀行關(guān)系，通過(guò)銀行訴訟的方式，對(duì)購(gòu)房者所購(gòu)商品房進(jìn)行拍賣(mài)，免除自身?yè)?dān)保責(zé)任。法律分析事先設(shè)定在銀行要求開(kāi)發(fā)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況下，開(kāi)發(fā)商享有解除合同的

22、權(quán)利；事先設(shè)定違約金，應(yīng)退還給出賣(mài)人的退款與違約金自動(dòng)抵銷(xiāo)；督促按揭購(gòu)房者及時(shí)辦理抵押預(yù)告登記（設(shè)置違約責(zé)任）；督促按揭購(gòu)房者在領(lǐng)房前及時(shí)提供辦理權(quán)屬登記的資料（不予交房）；督促按揭購(gòu)房者及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證（設(shè)置違約責(zé)任）。出現(xiàn)業(yè)主斷供的，建議及時(shí)與集團(tuán)公司法律事務(wù)部聯(lián)系和溝通。法律建議 逾期交付怎么辦？面積誤差如何處理？入伙通知書(shū)寄發(fā)后，業(yè)主不領(lǐng)房怎么辦？基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能正常運(yùn)行怎么辦？業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量有異議并拒絕領(lǐng)房怎么辦？房產(chǎn)證逾期辦理怎么辦？ 交付階段一、逾期交付怎么辦？因規(guī)劃、文物、環(huán)保、電力等主管部門(mén)原因因項(xiàng)目周邊第三方原因因不可抗力原因買(mǎi)受人未付清房款案例簡(jiǎn)介：逾期

23、交付怎么辦？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同第九條第2款中，就延期交付的免責(zé)事由、不可抗力的范圍、未付清房款有權(quán)拒絕交付等事項(xiàng)予以補(bǔ)充約定法律建議二、面積誤差如何處理？因測(cè)量規(guī)范變更，導(dǎo)致面積大幅度誤差建筑面積不變但套內(nèi)面積縮水因面積誤差超過(guò)3%提出退房按套銷(xiāo)售的如何面積補(bǔ)差面積誤差導(dǎo)致由普通商品房變?yōu)榉瞧胀ㄉ唐贩堪咐?jiǎn)介：面積誤差如何處理？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件八補(bǔ)充協(xié)議中，就測(cè)量規(guī)范變更、面積差異處理的標(biāo)準(zhǔn)、退房的期限等事項(xiàng)予以補(bǔ)充約定法律建議三、入伙通知書(shū)寄發(fā)后，業(yè)主不領(lǐng)房怎么辦？開(kāi)發(fā)商提前交付，業(yè)主拒絕領(lǐng)房入伙通知書(shū)寄發(fā)后，業(yè)主杳無(wú)音訊入伙通知書(shū)沒(méi)有送達(dá)，業(yè)主未能領(lǐng)房入伙通知書(shū)寄發(fā)后，業(yè)主半年后來(lái)領(lǐng)房，

24、風(fēng)險(xiǎn)、物管費(fèi)、保修期等如何承擔(dān)和計(jì)算？案例簡(jiǎn)介：入伙通知書(shū)寄發(fā)后，業(yè)主不來(lái)領(lǐng)房怎么辦？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十二條中，就入伙通知書(shū)寄發(fā)后，買(mǎi)受人未及時(shí)領(lǐng)房的風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任、后果進(jìn)行明確約定法律建議四、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不到位怎么辦？非出賣(mài)人負(fù)責(zé)的大配套不到位怎么辦？分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，如何配套？配套設(shè)施正常運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)是什么？（郁金香岸幼兒園）配套設(shè)施不能正常運(yùn)行的后果？案例簡(jiǎn)介：基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能正常運(yùn)行怎么辦？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十五條中，就基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)、免責(zé)事由進(jìn)行明確約定法律建議五、業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量有異議并拒絕領(lǐng)房怎么辦？車(chē)庫(kù)高度不足2.2米，不符合汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

25、“汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)最低凈高應(yīng)達(dá)到2.2米 ”的規(guī)定。住宅沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，不符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范“每套住宅應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)”的規(guī)定。 高層建筑過(guò)道不足1.2米，不符合高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 “高層建筑內(nèi)走道凈寬1.2米 ”的規(guī)定。 案例簡(jiǎn)介：房屋交付時(shí)，哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有權(quán)拒絕領(lǐng)房？是否存在質(zhì)量問(wèn)題的判斷標(biāo)準(zhǔn)：是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)（交付標(biāo)準(zhǔn)）在沒(méi)有上述標(biāo)準(zhǔn)的情況下，是否符合通常標(biāo)準(zhǔn)是否影響正常使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分為：強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)推薦性標(biāo)準(zhǔn)特別注意：工程設(shè)計(jì)時(shí)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，但交付時(shí)不符合。法律分析根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一般可以構(gòu)成業(yè)主拒絕領(lǐng)房的情形：房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)

26、核驗(yàn)確屬不合格 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用 法律分析對(duì)毛坯房質(zhì)量爭(zhēng)議的建議：經(jīng)檢測(cè)，該房屋質(zhì)量屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，檢測(cè)費(fèi)由出賣(mài)人承擔(dān)，買(mǎi)受人有權(quán)拒領(lǐng)或退房；若經(jīng)檢測(cè)，該房屋質(zhì)量存在瑕疵，但不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，檢測(cè)費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人不得拒領(lǐng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以整改；若經(jīng)檢測(cè)，該房屋質(zhì)量合格，檢測(cè)費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)。 法律建議對(duì)精裝修房質(zhì)量爭(zhēng)議的建議：經(jīng)檢測(cè)，該房屋裝修質(zhì)量違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)且嚴(yán)重影響正常居住使用的，檢測(cè)費(fèi)由出賣(mài)人承擔(dān)，買(mǎi)受人有權(quán)拒領(lǐng)或退房；經(jīng)檢測(cè)，該房屋裝修質(zhì)量存在瑕疵，但不違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)

27、且不屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的，檢測(cè)費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人不得拒領(lǐng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以整改； 經(jīng)檢測(cè)，該房屋裝修質(zhì)量合格，檢測(cè)費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)。 法律建議六、房產(chǎn)證逾期辦理怎么辦？非出賣(mài)人的原因?qū)е掠馄谵k證逾期交付違約責(zé)任與逾期辦證違約責(zé)任（兩者是否疊加、業(yè)主逾期領(lǐng)房的是否能夠主張權(quán)利）對(duì)按揭客戶(hù)催辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記房款未付清，能否拒絕辦證案例簡(jiǎn)介：房產(chǎn)證逾期辦理怎么辦？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件八補(bǔ)充協(xié)議中予以補(bǔ)充約定法律建議 保修期如何計(jì)算？保修責(zé)任的特殊規(guī)定特殊情形的保修責(zé)任如何履行？業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)怎么辦？晾曬棉被陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)上的木藝、小品如何維護(hù)？ 物管階段一、保修期如何計(jì)算 某工程保修期為2年，在保修期第1

28、年屆滿(mǎn)時(shí)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商維修了3個(gè)月，維修完后保修期如何計(jì)算？1年9個(gè)月2年1年加合理的延長(zhǎng)期限案例簡(jiǎn)介：保修期如何計(jì)算？二、保修責(zé)任的特殊規(guī)定 某小區(qū)交付后，有一幢樓發(fā)生不均勻沉降，沉降了10年后，超過(guò)了設(shè)計(jì)允許的傾斜值。 業(yè)主提出向開(kāi)發(fā)商提出要求保修。案例簡(jiǎn)介：保修責(zé)任的特殊規(guī)定三、特殊情形的保修責(zé)任如何履行？ 業(yè)主A家發(fā)生滲漏，經(jīng)查明為排水立管局部破損造成，但該破損位置在業(yè)主B家。業(yè)主A提出要求保修后，開(kāi)發(fā)商因?qū)嵤┚S修前必須翹掉業(yè)主B家的整面墻的墻磚，遭到了業(yè)主B的拒絕，導(dǎo)致保修無(wú)法進(jìn)行。 業(yè)主A遂起訴開(kāi)發(fā)商。案例簡(jiǎn)介在商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件八補(bǔ)充協(xié)議中約定：各買(mǎi)受人均同意，在出賣(mài)人承

29、擔(dān)保修責(zé)任、物管公司對(duì)公共部位進(jìn)行保養(yǎng)維修或受業(yè)主委托進(jìn)行房屋維修時(shí)，若該保修或維修需要通過(guò)、進(jìn)入或占用相鄰業(yè)主房屋專(zhuān)用部分的，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供必要的便利和配合。若因相鄰業(yè)主原因?qū)е鲁鲑u(mài)人及物管公司無(wú)法進(jìn)行保修及維修的，因此而造成的擴(kuò)大損失，由相鄰業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，出賣(mài)人及物管公司不承擔(dān)責(zé)任。 法律建議四、業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)怎么辦？五、晾曬棉被六、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)上的木藝、小品如何維護(hù)？ 一、熟悉和準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)容積率綠化率層高別墅 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成 二、個(gè)人行為與公司行為出賣(mài)人下屬任何員工或代表在本合同（含補(bǔ)充協(xié)議）簽署前后向買(mǎi)受人作出的與本合同（含補(bǔ)充協(xié)議）不一致的

30、承諾和意見(jiàn)均不代表出賣(mài)人的意思表示，對(duì)出賣(mài)人不具有法律約束力，出賣(mài)人的一切意思表示均以加蓋出賣(mài)人公章的書(shū)面文件為準(zhǔn)，買(mǎi)受人對(duì)此確認(rèn)無(wú)疑。本條內(nèi)容并不因本合同（含補(bǔ)充協(xié)議）的解除或終止而失效。 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成 三、工作失誤的法律后果層高寫(xiě)錯(cuò)交付日期寫(xiě)錯(cuò)合同約定面積寫(xiě)錯(cuò)小白圖貼錯(cuò)是否屬于可撤銷(xiāo)或可變更的情形：一、因重大誤解訂立的二、在訂立合同時(shí)顯失公平的行使可撤銷(xiāo)或可變更時(shí)需注意：一、除斥期間一年二、向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成 三、工作失誤的法律后果在預(yù)約階段可約定：因出賣(mài)人工作差錯(cuò)造成該商品房面積、價(jià)格計(jì)算或填寫(xiě)等方面

31、發(fā)生筆誤或遺漏時(shí)，買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)可據(jù)實(shí)糾正。 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成 四、近些年，客戶(hù)的法律意識(shí)明顯增強(qiáng)錄音視頻對(duì)合同的重視程度 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成 五、工作習(xí)慣對(duì)客戶(hù)身份的了解和核對(duì) 1、對(duì)存在委托代理關(guān)系的，需要查驗(yàn)授權(quán)委托書(shū)； 2、夫妻解約或退房的，應(yīng)要求夫妻雙方共同辦理相關(guān)手續(xù)； 3、簽字時(shí)應(yīng)當(dāng)做到面簽； 4、法人購(gòu)房時(shí)，需要核對(duì)公章及法定代表人身份。協(xié)議、往來(lái)函件、通知等須及時(shí)存檔，并保存原件重要往來(lái)函件應(yīng)采用特快專(zhuān)遞郵寄，并在詳情單上注明文件內(nèi)容，必要時(shí)可采取公證送達(dá)的方式對(duì)客戶(hù)提出的整改要求要及時(shí)給

32、予回復(fù)替客戶(hù)保守秘密 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成 一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的特點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者有傾向性保護(hù)（格式條款、懲罰性違約金、退房機(jī)制）社會(huì)各界對(duì)開(kāi)發(fā)商普遍有仇視心理容易形成集團(tuán)訴訟新聞媒體關(guān)注度較高調(diào)解結(jié)案的比例較高 第三部分 訴訟常識(shí)介紹 二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的主要類(lèi)型房屋質(zhì)量糾紛逾期交付糾紛逾期辦證糾紛公建配套尚不具備使用條件糾紛規(guī)劃設(shè)計(jì)變更糾紛露臺(tái)、消防通道等使用糾紛業(yè)主斷供糾紛解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛退房糾紛 第三部分 訴訟常識(shí)介紹 三、訴訟與仲裁的區(qū)別訴訟二審終審，可上訴、申訴；仲裁一裁終局，一般不可上訴、申訴。訴訟實(shí)行地域管轄和級(jí)別管轄，對(duì)于有管轄權(quán)人民法院的可選

33、范圍限于被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院；仲裁則實(shí)行協(xié)議管轄，可以選擇任何地方的仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，但必須要有仲裁條款。訴訟當(dāng)事人不能選擇審判員，也不能超過(guò)管轄級(jí)別選擇管轄法院；而仲裁活動(dòng)的當(dāng)事人既可以選擇仲裁機(jī)構(gòu)還可以選擇仲裁員。訴訟以公開(kāi)為原則；仲裁以不公開(kāi)為原則，以保護(hù)當(dāng)事人的秘密。訴訟判決的效力直接；而仲裁裁決則需要接受司法監(jiān)督，并由獲勝方申請(qǐng)法院執(zhí)行。但在境外判決/裁決的承認(rèn)與執(zhí)行問(wèn)題上，因目前各國(guó)較易接受仲裁裁決，且很多國(guó)家簽署了承認(rèn)與執(zhí)行外國(guó)仲裁裁決公約（“紐約公約”），仲裁裁決相對(duì)法院判決更容易在外國(guó)得到執(zhí)行，達(dá)到爭(zhēng)議解決的目的。 第三部分

34、訴訟常識(shí)介紹 完11醉翁亭記 1反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語(yǔ)感。2結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫(xiě)作思路。3把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。4體會(huì)作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫(xiě)下岳陽(yáng)樓記，寄托自己“先天下之憂(yōu)而憂(yōu)，后天下之樂(lè)而樂(lè)”的政治理想。實(shí)際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽(yáng)修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽(yáng)修在滁州留下了不遜于岳陽(yáng)樓記的千古名篇醉翁亭記。接下來(lái)就讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教

35、學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫(xiě)作背景，進(jìn)而加深學(xué)生對(duì)作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標(biāo)導(dǎo)學(xué)一：認(rèn)識(shí)作者，了解作品背景作者簡(jiǎn)介：歐陽(yáng)修(10071072)，字永叔，自號(hào)醉翁，晚年又號(hào)“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬?gòu)]陵郡，因此他又以“廬陵歐陽(yáng)修”自居。謚號(hào)文忠，世稱(chēng)歐陽(yáng)文忠公。北宋政治家、文學(xué)家、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱(chēng)“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱(chēng)“千古文章四大家”。關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號(hào)醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號(hào)六一居士?？陀袉?wèn)曰：“六一何謂也？”居士曰：“吾家藏書(shū)一萬(wàn)卷，集錄三代以來(lái)金石遺

36、文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻?，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫(xiě)作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽(yáng)修上書(shū)替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡(jiǎn)而不擾”的作風(fēng)，取得了某些政績(jī)。醉翁亭記就是在這個(gè)時(shí)期寫(xiě)就的。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1初讀文章，結(jié)合工具書(shū)梳理文章字詞。2朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標(biāo)出節(jié)奏劃分有疑難的語(yǔ)句。節(jié)奏劃分示例環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰

37、回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰(shuí)？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰(shuí)？太守/自謂也。太守與客來(lái)飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號(hào)曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂(lè)，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個(gè)狀中短語(yǔ)，不能將其割裂。“望之/蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個(gè)并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語(yǔ)，故應(yīng)從其后斷句?！窘虒W(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過(guò)程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過(guò)程中感知文意。對(duì)于部分結(jié)構(gòu)

38、復(fù)雜的句子，教師可做適當(dāng)?shù)闹v解引導(dǎo)。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋?zhuān)g訓(xùn)練1學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書(shū)自行疏通文義，并畫(huà)出不解之處?！窘虒W(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請(qǐng)學(xué)生用兩種翻譯方法進(jìn)行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開(kāi)，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時(shí)也。直譯法：那太陽(yáng)一出來(lái)，樹(shù)林里的霧氣散開(kāi)，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明

39、，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開(kāi)放，有一股清幽的香味，好的樹(shù)木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽(yáng)升起，山林里霧氣開(kāi)始消散，煙云聚攏，山谷又開(kāi)始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開(kāi)并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹(shù)繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教學(xué)提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語(yǔ)的準(zhǔn)確性，但可能會(huì)降低譯文的美感；意譯可加強(qiáng)譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會(huì)降低譯文的準(zhǔn)確性。因此，需

40、兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見(jiàn)我的積累本。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1賞析第一段，說(shuō)說(shuō)本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運(yùn)用了怎樣的藝術(shù)手法。明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點(diǎn)出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥(niǎo)瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫(xiě)“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫(xiě)瑯琊山“蔚然而深秀”，點(diǎn)山“秀”，照應(yīng)上文的“美”。又寫(xiě)釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉?！白砦掏ぁ钡拿直惆抵型赋觯缓笠觥白砦掏ぁ眮?lái)。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠(yuǎn)及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫(xiě)。2第二段主要寫(xiě)了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時(shí)間推移，抓住朝暮及四季特點(diǎn)，描繪了對(duì)比鮮明的晦明變化圖及四季風(fēng)光圖，寫(xiě)出了其中的“樂(lè)亦無(wú)窮”。第二段是第一段“山水之樂(lè)”的具體化。3第三段同樣是寫(xiě)“樂(lè)”，但卻是寫(xiě)的游人之樂(lè)，作者是如何寫(xiě)游人之樂(lè)的？明確：“滁人游”，前呼后應(yīng)，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚(yú)肥，