舊改項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議_237PPT_XXXX年課件

1、龍溪花園舊改項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)地產(chǎn)2010.4.28謹(jǐn)呈：深圳市中洲粵華投資有限公司 本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對中洲粵華投資有限公司之龍溪花園舊改項(xiàng)目所用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。商業(yè)聲明報(bào)告目錄：1、宏觀政策2、基礎(chǔ)背景3、客戶分析4、案例借鑒5、產(chǎn)品定位6、項(xiàng)目規(guī)劃7、舊改補(bǔ)償建議8、動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測算宏觀政策1房地產(chǎn)大勢何去何從?宏觀趨勢共識1：人口紅利、城市化加速、收入的結(jié)構(gòu)性增長, 房地產(chǎn)市場具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，長期利好。人口紅利未來20年自住型需求人群將集中在80、9

2、0年代出生的人群，這段時(shí)間恰好是中國人口增長的一次高峰期140新 增 需 求26萬億5萬億城市化加速2020年新增城市人口將達(dá)3億，帶來140億平米的新增需求收入的結(jié)構(gòu)性增長麥肯錫預(yù)測，到2025年中上資產(chǎn)階級人均可支配收入將增加12萬億， 按照國際15-20%的住房消費(fèi)比，可新增住房消費(fèi)1.8-2.4萬億宏觀趨勢共識2：房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律時(shí) 間幅 度市場動(dòng)力土 地期房價(jià)格現(xiàn)房價(jià)格投 資 者投 機(jī) 者自 住 者影響 因素影響 因素政策態(tài)度：從目前密集出臺的金融調(diào)控手段來看，政府穩(wěn)定房價(jià)決心堅(jiān)定。時(shí)間2007-2008年2009-2010年金融政策全面縮緊甚至停止二手房房貸取消加按

3、業(yè)務(wù)；貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭；二套房貸首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍；明確第二套住房以家庭為單位；七次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率.二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍；兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率；商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 2007年“以家庭為認(rèn)定單位”及“首付最低四成”僅是對“9.27政策”的重申，“利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”相比“貸款利率不得低于1.1倍基準(zhǔn)利率”空間更大，但是不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增強(qiáng)了調(diào)控力度。2010

4、年4.14新政對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 調(diào)控力度更大，表明了政府的決心。月份2007-2008年2009-2010年金融政策全面縮緊甚至停止二手房房貸取消加按業(yè)務(wù)；貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭；二套房貸首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍；明確第二套住房以家庭為單位；多次加息及上調(diào)準(zhǔn)備金率二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍；兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率；商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明

5、或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 土地政策深圳通過城中村改造增加住宅土地供應(yīng)量，平抑深圳房價(jià)加大閑置土地回收力度，加大保障房的供給首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。即國19條：其內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50%”等19條土地調(diào)控政策。行政手段對深圳房地產(chǎn)廣告進(jìn)行全面檢查；執(zhí)行新版二手房買賣合同抑制以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象；國家八部委聯(lián)手查中國房價(jià)暴漲因素 ，深圳市13個(gè)部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)；住宅限外令現(xiàn)場監(jiān)管賣樓，新開盤項(xiàng)

6、目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí)，需同步提交開盤方案；取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為；禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告；禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng)；取得預(yù)售許可證需備案開盤方案和價(jià)格表；取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后十日開盤令，不得囤積房源、捂盤惜售；預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示；預(yù)售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名；統(tǒng)一合同文本地方限價(jià)深圳重點(diǎn)打擊非法預(yù)售，發(fā)布虛假廣告、囤積房源等行為；“粵四條”：各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，以整棟為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可證。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開全部房源對外銷售，并在公開銷售2

7、4小時(shí)之前，按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。地方可限定購房套數(shù) .結(jié)合07-08年的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，2010年政府的表現(xiàn)為決心大, 出招謹(jǐn)慎直效,政策出臺的密度及執(zhí)行力度視調(diào)控的效果進(jìn)行調(diào)整。 2010年第一季度政府兩面性、信貸投放過量、市場供給不足以及通脹預(yù)期的加速，這四個(gè)原因?qū)е铝朔績r(jià)的瘋狂上漲，也是導(dǎo)致本輪調(diào)控的主要原因。政府決心：中央和地方雙管齊下，政策更徹底，措施更堅(jiān)決，市場進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)期。1、本次調(diào)控中央提高首付比例上調(diào)利率，政策權(quán)利下放地方，是有因可循的，代表著一個(gè)理性市場的來臨。 在中央態(tài)度很明確，地方政府面臨著兩年換屆改選，而銀監(jiān)會(huì)的配合也很好的情況下，地方政府會(huì)像競

8、賽一樣的出招、交流，跟08年相比打壓更徹底。將來會(huì)不會(huì)對竣工時(shí)間要求，對價(jià)格要求，這都有可能是政府下一步出的狠招。而且這次出的政策有可能是長期持續(xù)執(zhí)行的政策2、這次調(diào)控中央和地方政府都會(huì)出政策，政策會(huì)更徹底、措施會(huì)更堅(jiān)決。中央政府地方政府每一輪的市場調(diào)整，起因不同，其調(diào)整力度以及調(diào)整周期也不同。經(jīng)濟(jì)實(shí)體調(diào)控政策供求關(guān)系資金壓力經(jīng)濟(jì)快速增長，通脹較為猛烈，政府著力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的籌備，各項(xiàng)政策劍指經(jīng)濟(jì)增長著陸政府采取密集嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策，打擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的過熱，不僅重創(chuàng)房地產(chǎn)市場，更導(dǎo)致股市的大跌，徹底拉緊了熱錢刺激下的經(jīng)濟(jì)增長勢頭供應(yīng)量巨大，成交量低迷市場嚴(yán)重供過于求地產(chǎn)商紛紛開工，調(diào)控政策的出

9、臺增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，對資金的運(yùn)作提出了更高的要求，導(dǎo)致資金鏈緊張國際金融危機(jī)大背景，雖中國經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)向好，但政府仍心存顧忌政府僅針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，目標(biāo)十分明顯，旨在“部分城市”的“過快增長”，重點(diǎn)是解決“民生問題”，是為了緩解社會(huì)主義制度下的生計(jì)問題由于前一個(gè)周期政策導(dǎo)向和施工周期的原因，目前和未來半年的市場供應(yīng)走低，需求持續(xù)旺盛，供不應(yīng)求。由于上半年市場已將存貨消化，地產(chǎn)商目前資金相對充足。07-0809-1008年調(diào)控是政府的經(jīng)濟(jì)行為，旨在為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供有力的條件；本次4.15調(diào)控更多是政治層面的“專項(xiàng)打壓”，是作為社會(huì)主義政府解決社會(huì)民生問題的手段；2010年的調(diào)控關(guān)鍵詞

10、-“民生”Q：在保證民生為目的的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期多長？2007年經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場“水漲船高”2009年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場“報(bào)復(fù)性反彈”，穩(wěn)定房價(jià)成為政府保證民生的重要工作。2007-2008年的調(diào)控關(guān)鍵詞-“經(jīng)濟(jì)過熱”調(diào)控周期與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)：08年經(jīng)濟(jì)形勢的逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了從調(diào)控到提升。1、深圳市09年四季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長，其中GDP總產(chǎn)值為2336.1億元，環(huán)比上升4.6%，同比增長6.4%。2、2010年1-2月份，全市實(shí)現(xiàn)累計(jì)固定資產(chǎn)投資額為160.6億元，累計(jì)同比增長8.3%；1-2月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為501.9億元，累計(jì)同比增長

11、16.3%；09年四季度以來，深圳全市經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有不同程度的增長。2008年，政策撤出市場時(shí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激政策；2010年第一季度GDP增長率達(dá)11.9%，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)相對平穩(wěn)，因此本次調(diào)控的時(shí)間也將長于2008年的調(diào)控；一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，也就意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn)。長度信號宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)控周期與銀行執(zhí)行力度（反應(yīng)快慢/持續(xù)時(shí)間）相關(guān)。08年調(diào)控銀行有較長的過渡時(shí)間，本次銀行則積極響應(yīng)，迅速執(zhí)行，可見銀行態(tài)度堅(jiān)決，從銀行自身角度講：2010年第一季度，新增人民幣貸款高達(dá)2.6萬億，預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款的35%，投放嚴(yán)重過量；銀

12、行迫于自身風(fēng)險(xiǎn)要求及響應(yīng)政府號召，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將嚴(yán)格執(zhí)行政府要求，而銀行的執(zhí)行力度也將成為調(diào)控持續(xù)時(shí)間長短的重要指標(biāo)。房價(jià)下跌超過30%，銀行就會(huì)有極大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，因此，當(dāng)房價(jià)下降幅度達(dá)到25-30%時(shí)，宏觀調(diào)控則可能企穩(wěn)。觀點(diǎn)1：本輪調(diào)控相較08年調(diào)控有著本質(zhì)的區(qū)別，需關(guān)注銀行執(zhí)行力度及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面，這兩項(xiàng)指標(biāo)與調(diào)整周期密切結(jié)合。相較08年，本輪調(diào)整周期預(yù)計(jì)更長一些，可能會(huì)長達(dá)2-3年。08年調(diào)控下房價(jià)具體表現(xiàn)：豪宅的降價(jià)幅度比普通住宅的降價(jià)幅度低第一階段（1-5月），第一輪降價(jià)，普通住宅開始降價(jià)，成交量回升第三階段（8-12月），豪宅開始降價(jià)，成交量筑底成功，11月起逐步回升第二階段（6-

13、8月），第二輪降價(jià)，普通住宅再次降價(jià)普通住宅降價(jià)20-30%普通住宅降價(jià)40-45%豪宅降價(jià)20-30%調(diào)控期結(jié)束后：豪宅的價(jià)格升幅比普通住宅的升幅頻率快，且提升幅度更大。從08年8月至09年12月，市場開始回暖的近一年半時(shí)間，豪宅上漲幅度為70%120%；普通住宅的上漲幅度為45%100%。豪宅快速上漲周期比普通住宅快速上漲周期早一個(gè)季度左右。豪宅價(jià)格快速上揚(yáng)普通住宅價(jià)格快速上揚(yáng)觀點(diǎn)2：在淡市下，豪宅項(xiàng)目的保值能力比普通住宅的保值能力更強(qiáng)，在旺市下，豪宅項(xiàng)目的升值能力比普通住宅的升值能力更強(qiáng)。在調(diào)控開始的時(shí)候豪宅成交量緩慢下降，價(jià)格較穩(wěn)，中期價(jià)格理性小幅下調(diào)，成交企穩(wěn)，調(diào)控結(jié)束后成交量、成交

14、價(jià)格同時(shí)上揚(yáng)宏觀政策對本項(xiàng)目的啟示：打造抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的豪宅產(chǎn)品是本項(xiàng)目可尋求的發(fā)展方向基礎(chǔ)背景2視角1.區(qū)域分析視角2.本體分析視角3.競爭分析本項(xiàng)目是否具備打造豪宅的先天條件？視角1.區(qū)域分析客戶怎么看這里？有錢人住的地方住起來非常舒服城市中心綠化率最高的地方配套好，有好的學(xué)校和商場這里有什么？香蜜湖1號、水榭花都中旅國際公館、香域中央農(nóng)科植物園香蜜湖、園博園山姆會(huì)員店深圳高級中學(xué)農(nóng)科香蜜湖大香蜜湖片區(qū)公認(rèn)的豪宅片區(qū)，有眾多高尚社區(qū)，有錢人聚集的地方；離植物園、香蜜湖、園博園近，空氣好、風(fēng)景好，少有的高綠化率；深圳高級中學(xué)學(xué)位，山姆會(huì)員店等高尚生活配套齊全；核心區(qū)位，汽車、地鐵交通便利，可以

15、快捷的通往中心區(qū)。這是怎樣一個(gè)片區(qū)?區(qū)域掃描香蜜湖度假村、農(nóng)科植物園、園博園城市綠地嘉信茂購物中心高尚配套城市干道、地鐵交通便利深圳高級中學(xué)初中部、高中部名校資源香域中央、中旅國際公館、香蜜湖1號、水榭花都、香榭里、熙園公認(rèn)的豪宅中心區(qū)香蜜湖華強(qiáng)北華僑城客戶典型語錄中旅國際公館田小姐：我最喜歡的是傍晚可以在這里遛狗、散步，附近有植物園、香蜜湖，景觀好、空氣好，休閑的時(shí)候真的很放松。香域中央蔡小姐：我看中的是這里的學(xué)位、小孩現(xiàn)在讀荔軒小學(xué)，以后讀深高。而且附近想要啥都有啊，山姆會(huì)員店、商業(yè)街、餐館，生活很舒服的。居住環(huán)境一流景觀資源豐富，生活配套齊全、教育設(shè)施優(yōu)秀深圳灣農(nóng)科植物園香蜜湖深圳高級中

16、學(xué)塘朗山園博園嘉信茂購物中心荔軒小學(xué)中心區(qū)香蜜湖華強(qiáng)北華僑城客戶典型語錄香榭里花園寧先生：附近路況好，我去中心區(qū)上班十分方便。道路又不嘈雜，讓你享受郊區(qū)的清靜兼顧市區(qū)的方便。中旅國際公館黃小姐：從這里開車去華僑城、市民中心都很快，而且離地鐵車公廟站、僑香站也近，無論是汽車還是地鐵都很方便。城市中央片區(qū)通達(dá)性好，快捷直達(dá)城市中心服務(wù)區(qū)車公廟站廣深高速深南大道僑香站僑香路北環(huán)大道傳統(tǒng)豪宅區(qū) “大香蜜湖區(qū)”內(nèi)豪宅聚集、純正生活區(qū)、居住氛圍濃厚中心區(qū)香蜜湖華強(qiáng)北華僑城客戶典型語錄熙園孫小姐：一說香蜜湖都知道是有錢人住的地方了，周圍也都是高檔樓盤，住的人素質(zhì)都比較高。住在這里才能匹配我的身份，說起來也有

17、面子。香域中央劉先生：這邊的房子品質(zhì)很高、物業(yè)服務(wù)也好，現(xiàn)在就想在這里換個(gè)大房。周圍都是高尚社區(qū)，像這么純正的生活區(qū)已經(jīng)很難得了。香蜜湖1號水榭花都熙園中旅國際公館香域中央香榭里花園翠?；▓@中旅國際公館俊安苑香域中央香榭里花園東?；▓@熙園香蜜湖1號水榭花都天寶物華香荔花園荔林閣香蜜湖豪庭香荔綠洲片區(qū)高端項(xiàng)目匯集，價(jià)格不斷走高，成為眾多豪宅買家自住或投資的首選。未來發(fā)展片區(qū)日趨成熟，豪宅區(qū)地位不可動(dòng)搖80年代90年代2006年前2006年至今未來5年香蜜湖度假村開放，接待游客數(shù)逐年遞增東海花園熱銷深港兩地，引發(fā)片區(qū)開發(fā)熱潮香蜜湖推盤量增加，豪宅大戰(zhàn)日趨白熱化；此階段推出的樓盤成為深圳豪宅象征，在

18、二、三級市場得到持續(xù)追捧幾乎無高檔新盤推出，三級市場價(jià)格不斷走高；“豪宅片區(qū)”名片深入人心，但可選二手房數(shù)量、品質(zhì)均難以滿足客戶需求整個(gè)市區(qū)土地供應(yīng)緊張的情況下，片區(qū)內(nèi)除本項(xiàng)目外，幾乎無新土地可供開發(fā)，寸土寸金！市政府對片區(qū)的最新功能定位為“綜合性旅游景點(diǎn)”，為中心區(qū)提供良好休憩環(huán)境，同時(shí)實(shí)現(xiàn)福田的可持續(xù)發(fā)展。正在規(guī)劃建設(shè)兒童公園,2011年6月僑香站開通；香蜜湖度假村東?；▓@香蜜湖1號中旅國際公館區(qū)域分析小結(jié)：本區(qū)域環(huán)境優(yōu)美,配套齊全，生活氛圍優(yōu)越豪宅聚集，三級市場價(jià)格逐步走高。后續(xù)土地供應(yīng)匱乏，寸土寸金。本區(qū)域具有毋庸置疑的豪宅地位視角2.本體分析地塊分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

19、總用地面積6萬m2左右總建筑面積24.5萬-26萬m2商品住宅18萬m2回遷住宅4-5.4萬m2商業(yè)7000m2公共配套7290m2小學(xué)8000m2幼兒園2600m2規(guī)定容積率4.3左右其他要求1、地塊北側(cè)須劃出10000獨(dú)立占地作為小學(xué)用地。幼兒園也要獨(dú)立占地2、150米限高，暫時(shí)不考慮90/70限制3、回遷戶型暫按龍溪花園現(xiàn)有面積大概測算。 關(guān)內(nèi)大規(guī)模中高容積率純住宅項(xiàng)目地塊分析位置本項(xiàng)目位于農(nóng)科香蜜湖片區(qū)的邊緣，與竹子林片區(qū)僅一路之隔。竹子林片區(qū)農(nóng)科香蜜湖片區(qū)項(xiàng)目四至分析：1、景觀： 西側(cè)在建兒童公園，其余方位無緊鄰景觀2、噪音： 道路噪音四側(cè)臨路（其中農(nóng)林路是主干道） 學(xué)校噪音東北側(cè)中

20、學(xué)3、西側(cè)高壓線本項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目四至地塊分析景觀資源安托山農(nóng)科中心兒童公園園博園水上樂園地塊周邊圍繞眾多城市綠地，但大部分景觀均被項(xiàng)目周邊的建筑所遮擋。僅西側(cè)地塊北部沒有遮擋。項(xiàng)目周邊100米以上產(chǎn)品視野開闊，景觀良好，東面欣賞植物園與香蜜湖全景，西面可看園博園，南面眺望深圳灣海景，北面遠(yuǎn)眺塘朗山。中旅國際公館7-10層、11-32層香域中央11-30層香榭里花園13-26層香荔花園11-30層天寶物華30層農(nóng)科植物園園博園香蜜湖香格麗苑31、32層翠?；▓@小高層、高層佳泰興苑11層香山美樹院高層建業(yè)小區(qū)低層塘朗山深圳灣俊安苑16、18層熙園多為小高層、高層?xùn)|海花園小高層、高層金地香蜜山18

21、-33層本項(xiàng)目楓丹雅苑高層地塊分析景觀視線西側(cè)綠化帶景觀，兒童公園、園博園景觀32層以下無景觀越過32層看塘朗山直接與俊安苑對視，越過18層可以看農(nóng)科中心、香蜜湖與香榭里對視，越過26層可以看農(nóng)科中心、香蜜湖100米以上可以遠(yuǎn)望深圳灣。本體分析小結(jié)：優(yōu)勢：傳統(tǒng)豪宅區(qū)域內(nèi)稀缺的大規(guī)模純住宅項(xiàng)目不受90/70限制，150米限高高層景觀資源優(yōu)秀不足：低層無強(qiáng)勢景觀資源中高容積率存在20%左右的回遷面積具備打造豪宅的關(guān)鍵指標(biāo)可通過規(guī)劃設(shè)計(jì)解決本體不足。視角3.競爭分析二級市場區(qū)域三級市場二級市場競爭：未來2-5年，深圳住宅供應(yīng)仍將以關(guān)外中心組團(tuán)及二線拓展區(qū)為主；關(guān)內(nèi)三區(qū)供應(yīng)占總供應(yīng)量不足30%。404

22、0龍崗中心組團(tuán)600萬坪山200萬橫崗100萬寶安中心組團(tuán)250萬龍坂800萬布吉70萬觀瀾68萬平湖25萬西部組團(tuán)92萬光明21萬公明5萬石巖6萬未來23年供應(yīng)量（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）未來2-3年內(nèi)關(guān)外地鐵沿線組團(tuán)住宅放量巨大，在寶安中心區(qū)逐漸成熟之后，龍坂、龍崗逐漸成為市場主力供應(yīng)區(qū)域南山524萬羅湖150萬福田166萬南山350萬左右，占關(guān)內(nèi)總供應(yīng)量50%左右，以資源型景觀豪宅為主；福田250萬左右，兩極分化以蓮塘尾景觀資源豪宅及中心南舊改為主；羅湖150萬左右， 擁有城市景觀和自然景觀的大戶型占據(jù)2/3。蓮塘尾中心南后海灣西麗羅湖舊改資源型豪宅核心區(qū)域舊改未來2-5年關(guān)內(nèi)豪宅供應(yīng)以資源型大盤

23、和核心區(qū)域舊改為主紅樹灣資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺，不完全統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目建面物業(yè)類型資源戶型預(yù)計(jì)推出時(shí)間南山（華僑城）波托菲諾后期9萬（一期）后續(xù)還有大量土地儲(chǔ)備小高層、TH、多層華僑城配套150-1802010年下南山（紅樹灣）聯(lián)泰紅樹灣5.2萬別墅、（獨(dú)棟、雙拼、 疊加）紅樹林248-3502012年南山（后海）后海漢森項(xiàng)目10萬高層深圳灣1期以85-145的2房、3房和4房為主2012年南山（后海）灣廈海境界35萬高層+小高層深圳灣中大戶型為主2011年4月福田（梅林）綠景梅林項(xiàng)目21萬高層山景待定2011年福田（蓮塘尾）蘭江項(xiàng)目17.7萬高層塘朗山160-1802012年福田（蓮塘尾）華來利

24、項(xiàng)目21.6萬高層塘朗山160/180/2002012年福田（蓮塘尾）云頂項(xiàng)目10.9萬高層塘朗山1502012年福田（香蜜湖北）萬科安托山20超高層安托山200平米以上2011年羅湖（銀湖）華潤銀湖項(xiàng)目約22萬高層銀湖大戶型為主2011年羅湖（紅嶺北）紫瑞花園項(xiàng)目10TH、高層山景160-180高層/250別墅2011年羅湖（東湖）淘金山二三期23萬高層山景、湖景140平米以上2011年已知規(guī)劃的關(guān)內(nèi)資源型豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)推出時(shí)間集中在2011-2012年，產(chǎn)品以150平米以上的戶型為主區(qū)域項(xiàng)目建面物業(yè)類型資源戶型預(yù)計(jì)推出時(shí)間福田崗廈舊改項(xiàng)目68.2高層、超高層城市資源大戶型2011年中福田建

25、安地塊舊改14高層城市中心大戶型2012年南山大沖村舊改300高層、超高層城市中心中大戶型2013年南山水灣村舊改22高層、超高層城市中心200以上2013-2014年南山海灣村舊改55高層、超高層城市中心大戶型2012年羅湖田心村舊改地塊待定高層城市中心中大戶型為主2013年羅湖洪湖村舊改地塊待定高層城市中心120平米以上大戶型2013年羅湖茂業(yè)德宏天下26萬超高層城市資源180平米以上2010年已知規(guī)劃的城市核心舊改項(xiàng)目，多以綜合體的形式打造超高層地標(biāo)物業(yè),產(chǎn)品以大戶型為主,預(yù)計(jì)集中入市時(shí)間為2013年暫定本項(xiàng)目3年后入市,與本項(xiàng)目同期入市項(xiàng)目除波托菲諾外，基本都是超高層綜合體舊改項(xiàng)目20

26、13年2012年2014年大沖村舊改（建面300萬平方米，超高層綜合體）海灣村舊改（建面55萬平米，超高層綜合體）建安地塊舊改（建面14萬平米）洪湖村舊改（120平米以上大戶型）水灣村舊改（ 建面22萬平米，超高層綜合體，200平米以上）田心村舊改（中大戶型）本項(xiàng)目（建面26萬平米）崗廈村舊改（180-250平米大戶型）核心區(qū)域舊改超高層綜合體波托菲諾后續(xù)地塊資源型豪宅深南路以南/彩田路以西金田路以東/福華三路以北總用地: 161900 平米總建面: 1071780平米(含人防、地下室)其中公寓面積22萬平米容積率：6.5項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：福田中心區(qū)的絕版位置大型綜合體項(xiàng)目住宅部分明確發(fā)展方向?yàn)?/p>

27、城市核心頂級豪宅。國際大師團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)金地崗廈舊改蓮花山公園市民中心會(huì)展中心城市大客廳產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)不同，分屬不同價(jià)值層面。與本項(xiàng)目可共同構(gòu)筑深圳高端市場風(fēng)向標(biāo)。本項(xiàng)目PK金地崗廈村舊改深圳中心區(qū)，中心二路與民田路及濱河大道與星河國際花園之間類型：住宅總用地: 2.9447萬總建面: 14.1951萬容積率：約4.8項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：福田中心區(qū)的絕版位置純住宅項(xiàng)目居家偏大戶型為主（ 90-180）濱河大道福華四路民田路中心二路本地塊為高層限高100m占地：7590建面：48875中海華庭城中雅苑發(fā)展興苑星河國際本地塊為超高層限高120m占地：21856建面：95236建安項(xiàng)目產(chǎn)品定位中高檔，無景觀噪

28、音大，先于本項(xiàng)目入市。作為本項(xiàng)目的市場參考。本項(xiàng)目PK建安舊改項(xiàng)目其他舊改項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢欠佳，難以與本項(xiàng)目相抗衡；本項(xiàng)目作為傳統(tǒng)豪宅區(qū)的項(xiàng)目，其純粹的生活環(huán)境和居住氛圍是區(qū)別于其他項(xiàng)目的核心競爭力。大沖村舊改海灣村舊改水灣村舊改建安舊改崗廈村舊改洪湖村舊改田心村舊改波托菲諾后續(xù)地塊本項(xiàng)目二級競爭對本項(xiàng)目的啟示： 本項(xiàng)目無直接強(qiáng)勢競爭對手。其純粹的生活環(huán)境和居住氛圍是本項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值優(yōu)勢。 具備與中心區(qū)舊改項(xiàng)目共同構(gòu)筑深圳高端市場風(fēng)向標(biāo)的競爭地位。深圳資源型豪宅在未來3年內(nèi)基本消化完畢，3年后深圳豪宅供應(yīng)以核心區(qū)域舊改超高層綜合體項(xiàng)目為主。視角3.競爭分析二級市場區(qū)域三級市場翠海花園中旅國際公

29、館俊安苑香域中央香榭里花園東?；▓@熙園香蜜湖1號水榭花都天寶物華香荔花園荔林閣香蜜湖豪庭香荔綠洲區(qū)域內(nèi)三級市場供應(yīng)戶型配比戶型面積套數(shù)三房130.5-160.593套四房167.7-209.6367套復(fù)式及大平面230.4-236.813套片區(qū)典型樓盤分析 A：香域中央容積率：2.07覆蓋率：17.9%物業(yè)類型：多層、小高層、高層，最高30層規(guī)劃特點(diǎn)：低覆蓋率，讓出大幅空間用于綠化及公共活動(dòng)使用主力戶型：舒適型的4房；戶型評價(jià)：方正適用，南北通透，帶大露臺，層高3.1米優(yōu)點(diǎn)：這個(gè)區(qū)域住著最舒服就是香域中央，樓間距大，社區(qū)活動(dòng)場地也大，戶型好，都是很純粹的大戶型。香域中央的用材還是比較真材實(shí)料的

30、。品質(zhì)也比較高景觀很好，幾乎每個(gè)房間都可以看到農(nóng)科中心的景觀。缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)比較均衡，在初期銷售沒有實(shí)現(xiàn)很好的價(jià)格。片區(qū)典型樓盤分析B：中旅國際公館一期戶型配比戶型面積套數(shù)2房94-9520套3房128-161266套4房167-178125套TH212-31561套二期戶型配比戶型面積套數(shù)3房105-110506套4房140-160359套5房160以上114套容積率：一期1.76，二期2.7一期覆蓋率：25.17%物業(yè)類型：TH、小高層、高層，最高32層規(guī)劃特點(diǎn)：低密度/高覆蓋率，基本無園林等公共活動(dòng)空間。主力戶型:經(jīng)濟(jì)型的3房、4房；戶型評價(jià)：梯戶比不佳，室內(nèi)舒適度不夠。陽臺較小。優(yōu)點(diǎn)：中旅

31、的一期的別墅住著還是挺舒服的。二期的品質(zhì)有所提升，大堂還是不錯(cuò)的。缺點(diǎn)：一期覆蓋率太高，高層住著不舒服。二期整體感覺就差了好多，戶型面積太小了，舒適度不夠。密度也太高了，還有噪音。戶型配比戶型面積套數(shù)3房188-18930套4房242-245184套5房286-29048套復(fù)式320-42056套TH297-448129套容積率：1.4覆蓋率：20%物業(yè)類型：TH、高層，最高32層規(guī)劃特點(diǎn)：低密度/高覆蓋率，TH規(guī)劃體量大，園林大部分被私有化，高層活動(dòng)空間少。主力戶型：4房戶型特點(diǎn)：南北通透，主仆分區(qū)，超大景觀露臺，戶型舒適度極佳。優(yōu)點(diǎn)：香蜜湖1號到現(xiàn)在來說還是深圳比較標(biāo)桿的一個(gè)項(xiàng)目。戶型設(shè)計(jì)

32、到現(xiàn)在都領(lǐng)先。主入口、會(huì)所、住戶大堂非常有氣魄，公共空間裝修用材也比較好。缺點(diǎn)：投資客太多，居住沒有氛圍。附近的配套也一般。覆蓋率太高了，沒有太多老人和孩子的活動(dòng)場所，生活氛圍壓抑緊張片區(qū)典型樓盤分析C：香蜜湖1號二期戶型配比戶型面積套數(shù)三房兩廳121-129.39117四房兩廳171.4-202.89353戶型面積套數(shù)三房147.32-166.0781四房190.18-205.45324六房271.34-308.2254三期戶型配比一期戶型配比戶型面積套數(shù)townhouse258.12-350.3719套容積率：1.4覆蓋率：15.6%物業(yè)類型：TH、小高層、高層，最高30層規(guī)劃特點(diǎn)：低覆蓋

33、率，TH規(guī)劃比例少，高層區(qū)的舒適度提高。主力戶型：4房。戶型特點(diǎn)：南北通透，擁有大的景觀露臺。戶型方正。優(yōu)點(diǎn)：水榭花都是一個(gè)非常適合居住的地方。開發(fā)商的規(guī)劃很好，沒弄那么多別墅，社區(qū)還是有比較大的花園。高層的樓間距大，私密性非常好。水榭花都的后期產(chǎn)品戶型不錯(cuò)，雖然過去那么多年了，但是它的戶型一點(diǎn)都不比現(xiàn)在的戶型差。挺人性化的，很適用。缺點(diǎn)：前期產(chǎn)品戶型尺度感有些緊湊，部分戶型舒適度不足。戶型尺度在放大片區(qū)典型樓盤分析D：水榭花都容積率：2.67物業(yè)類型：小高層、高層，最高26層規(guī)劃特點(diǎn)：覆蓋率低，板式布局。主力戶型：經(jīng)濟(jì)型3房、4房；戶型評價(jià)：南北通透，戶型不方正，廚房衛(wèi)生間尺度偏小。片區(qū)典型

34、樓盤分析E：香榭里優(yōu)點(diǎn)：香榭里算是香蜜湖豪宅的奠定者了。這個(gè)樓盤住起來還是很舒服的，非常安靜，就在農(nóng)科中心里，象竇文濤等有一些名人都住在這里。缺點(diǎn)：因?yàn)殚_發(fā)時(shí)間較早，戶型不是很好用，廳不是很方正。戶型面積套數(shù)3房120-1404房150-1805房220-250復(fù)式290戶型配比戶型配比戶型面積套數(shù)三房兩廳159-172307套四房兩廳183-217293套五房躍式262-29936套townhouse238-40053套容積率：1.4覆蓋率：23%物業(yè)類型：TH、多層、高層規(guī)劃特點(diǎn)：高覆蓋率，TH位于社區(qū)核心位置，居住舒適度高，部分高層和多層臨路，噪音較大。主力戶型：舒適型的3房、4房戶型特

35、點(diǎn)：戶型創(chuàng)新，廳房方正。贈(zèng)送入戶花園。優(yōu)點(diǎn)：景觀很好，高層的樓間距較大，比較開揚(yáng)，景觀也不錯(cuò)。鴻榮源是一個(gè)很有追求的開發(fā)商，做的項(xiàng)目一看就知道是豪宅，石頭用的很多。缺點(diǎn)：居住密度較大，沒有大的中心園林，低層單位沒什么景觀。臨香蜜湖路噪音比較大。片區(qū)典型樓盤分析F：熙園市場表現(xiàn)1：區(qū)域內(nèi)6大典型樓盤三級市場分戶型價(jià)值實(shí)現(xiàn)：2房缺失，三房四房的價(jià)值舒適型經(jīng)濟(jì)型戶型戶型說明面積段成交均單價(jià)總成交量分布樓盤三房經(jīng)濟(jì)型105-1503997031中旅、香域中央、香榭里、水榭花都舒適型150-1895017414熙園、香蜜湖1號、水榭花都四房經(jīng)濟(jì)型147-1903533919中旅、香域中央、香榭里、舒適型

36、190-2455919049熙園、香蜜湖1號、水榭花都五房200-2804672618香域中央、香榭里、香蜜湖1號、水榭花都市場表現(xiàn)2：中旅國際公館PK香域中央香域中央二手房的市場表現(xiàn)超越了當(dāng)初售價(jià)更高的中旅國際公館，客戶反映大型集中式的園林等公共活動(dòng)空間令香域中央居住舒適度很高園林香域中央：容積率：2.07覆蓋率：17.9%物業(yè)類型：多層、小高層、高層規(guī)劃特點(diǎn)：低覆蓋率，讓出大幅空間用于綠化及公共活動(dòng)使用開盤價(jià)格：9000元/平米目前成交主力價(jià)格3.5-6.2萬元/平米中旅國際公館一期：容積率1.76覆蓋率：25.17%物業(yè)類型：TH、小高層、高層規(guī)劃特點(diǎn)：低密度/高覆蓋率，基本無園林等公共

37、活動(dòng)空間。開盤價(jià)格：11000元/平米目前成交主力價(jià)格2.7-4.3萬元/平米園林價(jià)值實(shí)現(xiàn)：低覆蓋率高覆蓋率市場表現(xiàn)2：香蜜湖1號PK水榭花都水榭花都二手房的市場表現(xiàn)超越了香蜜湖1號，客戶反映香蜜湖1號別墅太多，高層太壓抑。水榭花都這方面就好很多。水榭花都容積率：1.4覆蓋率：15.6%物業(yè)類型：TH、小高層、高層規(guī)劃特點(diǎn)：低覆蓋率，TH規(guī)劃比例少，高層區(qū)的舒適度提高。市場價(jià)格：目前高層成交主力價(jià)格4.3-7.5萬元/平米香蜜湖1號容積率：1.4覆蓋率：20%物業(yè)類型：TH、高層規(guī)劃特點(diǎn)：低密度/高覆蓋率，TH規(guī)劃體量大，園林大部分被私有化，高層活動(dòng)空間少。市場價(jià)格：目前高層成交主力價(jià)格4-7

38、.1萬元/平米高層TH區(qū)高層TH區(qū)價(jià)值實(shí)現(xiàn)：低覆蓋率高覆蓋率周邊典型項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目香域中央香榭里中旅國際公館熙園水榭花都香蜜湖1號地段農(nóng)園路農(nóng)園路農(nóng)林路香蜜湖路香梅路香梅路資源農(nóng)科中心景觀農(nóng)科中心景觀無農(nóng)科中心景觀香蜜湖景觀香蜜湖景觀容積率2.072.671.76/2.71.41.41.4覆蓋率17.9%一期25.17%23%15.6%20%規(guī)模14萬23萬28萬13萬23萬13萬物業(yè)類型小高層、高層小高層、高層TH、小高層、高層TH、高層TH、小高層、高層TH、高層規(guī)劃特點(diǎn)低覆蓋率低覆蓋率高覆蓋率高覆蓋率低覆蓋率高覆蓋率主力戶型4房170-210 m24房170 m23房105-160 m

39、2 ；4房140-180 m23房160-170 m2 ；4房180-220 m24房170-210 m24房240 m2 ；5房290 m2共性特征：1、純粹住宅項(xiàng)目,封閉式管理，私密性非常強(qiáng)。2、規(guī)模較大，容積率較低，多種物業(yè)形態(tài)混合。3、各項(xiàng)目都非常注重景觀資源的利用,板式南北通透戶型受追捧4、2房供應(yīng)缺失，三房四房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)情況：舒適型經(jīng)濟(jì)型5、低覆蓋率比高覆蓋率更能實(shí)現(xiàn)價(jià)值項(xiàng)目香域中央香榭里中旅國際公館熙園水榭花都香蜜湖1號產(chǎn)品亮點(diǎn)最大化利用景觀資源產(chǎn)品純粹覆蓋率低2個(gè)大型集中園林戶型舒適性強(qiáng)片區(qū)豪宅奠定者社區(qū)純粹有大型集中園林二期住戶大堂等公共空間品質(zhì)提升，較高檔圓樓設(shè)計(jì)較先進(jìn)，受

40、客戶追捧品質(zhì)及用材好高層樓間距大覆蓋率低，有大型集中園林樓間距大，景觀利用度佳。戶型設(shè)計(jì)好。最大化利用景觀資源小區(qū)用材及品質(zhì)高檔戶型設(shè)計(jì)好產(chǎn)品缺憾產(chǎn)品均好性強(qiáng)，在銷售初期沒有實(shí)現(xiàn)很好的價(jià)格。沒有最大化利用景觀資源戶型設(shè)計(jì)不佳降噪技術(shù)不佳一期覆蓋率高，舒適度不足二期戶型尺度太小。覆蓋率較高降噪技術(shù)不佳大前期產(chǎn)品尺度感不足，舒適度不強(qiáng)。覆蓋率高，舒適度欠佳無大景觀園林及公共活動(dòng)空間二手成交價(jià)格3.5-6.2萬元/ m22.2-3.7萬元/ m22.7-4.3萬元/ m23.1-6.9萬元/ m24.3-7.5萬元/ m24-7.1萬元/ m2周邊典型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)區(qū)域三級市場對本項(xiàng)目的啟示：1、高

41、容積率的地塊不能為了營造局部的低密度而損害總體的收益。2、豪宅客戶對于公共空間的尺度和品質(zhì)營造的要求日趨提升。3、豪宅客戶對產(chǎn)品舒適度的要求在提升，表現(xiàn)在房均面積的增加。4、二手價(jià)格支撐是客戶價(jià)值取向變化的一個(gè)表現(xiàn)。之于區(qū)域：之于本體：之于二級競爭：之于三級競爭：本項(xiàng)目具備打造豪宅的先天條件基礎(chǔ)背景客戶分析3在深圳，誰在為豪宅買單？近幾年，隨著整體宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資本和資源的重新分配，深圳的高端豪宅客戶群出現(xiàn)分化，開始呈現(xiàn)出M型的社會(huì)結(jié)構(gòu)特征深圳GDP統(tǒng)計(jì)：04年：3422億05年：4926億06年：5684億07年：6850億08年：7467億09年：8201億M中產(chǎn)階層下滑低收入階層比例增

42、大高收入階層比例增大概念的提出：日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家，大前研一，對1990年以來日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)歸納得出。所謂M型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M”的字型一樣，整個(gè)世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。M型社會(huì)的特征：隨著資本和資源的重新分配,中產(chǎn)階層逐漸失去競爭力,而淪落到中下階層,中產(chǎn)階層人數(shù)減少；社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)：左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但中產(chǎn)階層人數(shù)減少。2008年深圳居民人均可支配收入26729元 個(gè)人銀行

43、存款1000-3000萬 ，20922人個(gè)人銀行存款3000-5000萬 ，4045人個(gè)人銀行存款5000萬-1億 ，1801人個(gè)人銀行存款1億以上 ，116人他們是城市財(cái)富的擁有者2008年末深圳居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)4905.93億元 ，人均可支配收入26729元，據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，深圳個(gè)人銀行存款在1000萬人民幣以上達(dá)2.6萬余人，在5000萬以上的達(dá)6千余人。深圳有2.6萬余人個(gè)人銀行存款在1000萬以上。他們是本地大型企業(yè)主深圳市目前擁有高新技術(shù)企業(yè)家，其中年產(chǎn)值過億元的企業(yè)已達(dá)家，年產(chǎn)值超億元的企業(yè)有家，年產(chǎn)值超億元的有家。 2007年工業(yè)總產(chǎn)值超過300億元的企業(yè)就有4家，5010

44、0億元的企業(yè)有12家，3050億元以上的企業(yè)有15家。工業(yè)百強(qiáng)前10名企業(yè)完成產(chǎn)值3524.6億元，占百強(qiáng)企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值的近六成，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值近四成。深圳目前擁有大型企業(yè)13980家，高新技術(shù)企業(yè)3086家500萬1000萬1500萬2000萬30%51%9%6%4%500萬以下500-1000萬1000-1500萬1500-2000萬2000萬以上星河丹堤35%57%2%0%6%中信紅樹灣14%74%6%3%3%博海名苑42%53%5%0%0%波托非諾0%63%29%5%3%十五峯49%46%5%0%0%華潤幸福里22%71%7%0%0%萬科蘭喬圣菲0%0%36%52%12%天麓0

45、%18%8%3%71%以下數(shù)據(jù)根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)09年代理典型豪宅項(xiàng)目成交客戶統(tǒng)計(jì)所得：2000萬以上：獨(dú)棟類別墅產(chǎn)品為主；500萬以下：入門級小面積豪宅產(chǎn)品為主；500-1000萬：以典型的城市豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品主力面積段；不同總價(jià)段客戶比例統(tǒng)計(jì)：總價(jià)500-1000萬的高層大平面城市豪宅是深圳新富豪人群置業(yè)的所選的主要物業(yè)。1000萬-1500萬：以典型的城市豪宅項(xiàng)目，樓王產(chǎn)品為主，同時(shí)開始出現(xiàn)入門級類別墅物業(yè)產(chǎn)品；1500萬-2000萬：主流非獨(dú)棟別墅類產(chǎn)品；500萬以下500-800萬800-1000萬1000-1500萬1500-2000萬2000-3000萬擔(dān)任職務(wù)企業(yè)主/董事/總經(jīng)理48%

46、企業(yè)主/董事/總經(jīng)理65%企業(yè)主/董事/總經(jīng)理71%企業(yè)主/董事/總經(jīng)理77%企業(yè)主/董事/總經(jīng)理90%企業(yè)主/董事/總經(jīng)理83%高層管理23%高層管理27%高層管理20%高層管理15%自由職業(yè)10%高層管理17%中層管理18%中層管理4%中層管理5%500萬以下500-800萬800-1000萬1000-1500萬1500-2000萬2000-3000萬所屬行業(yè)貿(mào)易29%貿(mào)易21%貿(mào)易20%貿(mào)易22%制造20%制造50%其它16%IT電子12%金融13%房地產(chǎn)16%其他20%房地產(chǎn)33%行政10%房地產(chǎn)10%制造9%金融12%建材10%貿(mào)易17%他們都是老板，但是他們又是不同的老板！以下客戶

47、分析截取成交總價(jià)500-1500萬豪宅客戶普遍具有理性的財(cái)富支配理念；出于對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，在股市與房市的投資中更側(cè)重于房產(chǎn)財(cái)富支配：投資理念：在股市與樓市中獲益，但同時(shí)對于市場風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂；對于股市的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心更大，大部分投入會(huì)選擇在相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中；如果是居住，在房子的投入不高于可支配收入的50%；對于投資，主要看房地產(chǎn)未來的發(fā)展，預(yù)計(jì)10年內(nèi)，會(huì)拿出1/3到1/2投入到房地產(chǎn)；總資產(chǎn)的1/3用于房產(chǎn)投資，1/3用于股票投資，另外1/3用于未來教育和旅游等；房地產(chǎn)股票基金家庭基金1 / 31 / 31 / 3客戶群特征特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨

48、勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)；年齡：35-50歲為主，35-40歲、45-50歲略占多數(shù)，約占50%；籍貫：以廣東籍、潮汕、客家客戶為主，約占55%，來深年限：在深圳待的時(shí)間多為10年以上，外省及其他人士也占一定比率。特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)；特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大；未來3-5年是否會(huì)置業(yè)下次置業(yè)區(qū)域未來3年內(nèi)的置業(yè)需求相對比較旺盛， “肯定不會(huì)”和“很可能不會(huì)”再

49、次置業(yè)的客戶僅占11。高端客戶的跨區(qū)域購買性較強(qiáng)，約27的客戶不考慮區(qū)域，只要合適就買，其次選擇福田的客戶比例略高于南山、羅湖，關(guān)外依然不是高端客戶置業(yè)的重點(diǎn)選擇?？蛻羧禾卣魈卣饕唬核麄兊哪挲g主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)；特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大；特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，500-800萬總價(jià)的物業(yè)已成為城市豪宅的入門級標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)角色比例分析80%15%5%100%企業(yè)家管理層公務(wù)員比例比例總價(jià)1500萬以上總價(jià)1000萬-150

50、0萬總價(jià)500萬-1000萬60%20%12%企業(yè)家管理層公務(wù)員8%專業(yè)技術(shù)人員客戶群特征特征一：他們的年齡主要在35-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，子女大多為1個(gè)；特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大。特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，500-800萬總價(jià)的物業(yè)已成為城市豪宅的入門級標(biāo)準(zhǔn)；特征四：置業(yè)普遍關(guān)注因素：關(guān)內(nèi)、舒適度、安全、品味、檔次、與眾不同?！瓣P(guān)外太偏遠(yuǎn)了，交通又不方便，我不想住在關(guān)外”“目前的房子面積有點(diǎn)兒小，住起來有些擠，要換舒適度大的大房子才行”“外立面設(shè)

51、計(jì)要新穎，有個(gè)性，體現(xiàn)出與眾不同”“我認(rèn)為安全最重要了，也就是說你們的物管要做到頂級”“人往高處走嗎？肯定要有檔次、有品質(zhì)，我的錢不能白花啊”客戶群特征他們是城市權(quán)貴階層。Never before, Never after！品質(zhì)、格調(diào)、奢享是他們的消費(fèi)價(jià)值觀他們,追求品牌、追求奢侈品質(zhì)感，更追求生活空間的奢享房子不僅僅是炫耀的資產(chǎn)或身份的標(biāo)簽，更是真正很享受很享受的擁有，他們，是真正懂得生活的人，房子是需要真正用來犒賞自己的奢侈品New Other Lifestyle案例借鑒4本項(xiàng)目應(yīng)奠定怎樣的豪宅地位？天生貴族血統(tǒng)，但仍屬于一塊璞玉，需要后天的雕琢打磨，方能成大器。尋求可匹配的豪宅發(fā)展模式，

52、為本項(xiàng)目豪宅發(fā)展方向?qū)ふ彝黄瓶诤勒l(fā)展的三種模式初級階段產(chǎn)品模式提升階段服務(wù)模式高級階段定制模式華標(biāo)品峰成都譽(yù)峰北京唐寧ONE深圳主流豪宅項(xiàng)目倫敦海德一號銀泰中心柏悅居上海御華山廣州領(lǐng)峰深圳幸福里曼谷大都會(huì)紐約水晶樓新加坡吉寶灣項(xiàng)目模式核心核心價(jià)值華標(biāo)品峰高科技智能化產(chǎn)品型成都譽(yù)峰奢華裝修、用材專門手工定制、一戶一湯池（空中泳池）產(chǎn)品型北京唐寧ONE奢華用材、頂級會(huì)所、名品商業(yè)、大師級園林、智能科技、創(chuàng)新戶型、平層別墅設(shè)計(jì)產(chǎn)品型城市豪宅的三種發(fā)展模式1：初級階段產(chǎn)品模式項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)品核心模式產(chǎn)品材質(zhì)硬件配置園林室內(nèi)公共空間鴻威海怡灣4萬/平米（高層）別墅+高層品牌石材（冠珠高檔外墻磚，大理石）進(jìn)

53、口涂料等（來威內(nèi)外墻漆）國外進(jìn)口配件（意大利薩威奧原裝品牌五金件，以色列MTL入戶門鎖）4.8萬平米東南亞三層立體園林豪華入戶大堂芬蘭通力電梯卓越維港2萬/平米（高層）別墅+高層進(jìn)口材料（津巴布韋黑）頂級涂料（頂級氟碳粉涂料）豪華私家電梯閉路電視安防系統(tǒng)社區(qū)園林電梯大堂水晶吊燈多功能會(huì)所（室內(nèi)泳池，美容）三湘海尚4.5萬/平米（高層）別墅+高層進(jìn)口材料（巴西灰麻花崗巖干掛石材，德國旭格鋁合金窗型材）進(jìn)口配件（法國圣戈班LOW-E中空玻璃）智能化家居系統(tǒng)8萬平米生態(tài)主題園林名貴古樹（800年香樟古樹，銀海棗等）豪華入戶大堂城市豪宅的三種發(fā)展模式1：初級階段產(chǎn)品模式核心價(jià)值：產(chǎn)品型深圳城市豪宅發(fā)展

54、的主要模式：W酒店城市豪宅的三種發(fā)展模式2：提升階段服務(wù)模式項(xiàng)目模式核心核心價(jià)值倫敦海德一號超五星級物管配置型香港天璽引入五星級酒店，提供五星級管理配置型銀泰中心柏悅居國際頂級五星酒店服務(wù)配置型上海御華山“夜宴式”定制服務(wù)配置型廣州領(lǐng)峰國際頂級設(shè)計(jì)酒店W酒店配置型深圳幸福里君悅酒店、萬象城購物中心、華潤大廈5A甲級寫字樓配置型城市豪宅的三種發(fā)展模式2：提升階段服務(wù)模式香港頂級豪宅天璽：高檔材質(zhì)與配件帶來的豪宅品質(zhì)。浴室采用進(jìn)口品牌配置（如Roca浴缸），提供豪華舒適感新鴻基首個(gè)于豪宅外立面使用全鉆石式玻璃幕墻設(shè)計(jì)，不僅降噪抗震，更充滿了現(xiàn)代摩登風(fēng)格。德國品牌廚具鉆石玻璃幕墻，透光性更好天璽采用

55、帶家電全裝修交房，在材質(zhì)用料和硬件配置方面極盡奢華高檔材質(zhì)：外立面采用全幅落地玻璃幕墻，室內(nèi)地板、窗臺均鋪設(shè)天然石材，國外進(jìn)口實(shí)木地板頂級配置：名牌頂級用料及豪華設(shè)備(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等)香港頂級豪宅天璽：高端品牌嫁接+人性化的尊貴服務(wù)天璽II座的w酒店引入五星級酒店，實(shí)現(xiàn)了與高端品牌的成功嫁接天璽II座1-38樓引入著名的W Hotel，共設(shè)有393個(gè)房間，包括一間2,152平方英尺的總統(tǒng)套房。酒店于2009年1月19日正式開業(yè)。酒店設(shè)施包括兩間特式餐廳(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售賣W品牌產(chǎn)品的The Store及在76樓設(shè)有香港

56、最高的游泳池。依托酒店為住宅、公寓提供五星級物管服務(wù)天璽除W酒店以外的住宅、公寓業(yè)主，不僅可以享受自身物管公司提供的安保，餐飲、按摩、健身、游泳等生活服務(wù)之外，更能直接對接w酒店，享受免費(fèi)送餐，預(yù)訂機(jī)票、商務(wù)會(huì)議室、宴會(huì)定制、房間整理、健康診療等多重特色服務(wù)Premier Plus超星級服務(wù)聘用退休警司及3只退休緝毒犬護(hù)衛(wèi)；另外，由于天璽有7個(gè)出入口，因此亦會(huì)采用八達(dá)通作為進(jìn)出大廈的登記之用，以配合豪宅私隱需要。同時(shí)，為配合內(nèi)地客及經(jīng)常公干人士的需要，亦會(huì)有專人上門提取行李，協(xié)助送上地鐵，以及于會(huì)所訂購送飯上門等個(gè)人化貼身服務(wù)。 城市豪宅的三種發(fā)展模式3：高級階段定制模式項(xiàng)目模式核心核心價(jià)值曼

57、谷大都會(huì)“馬賽克效果”建筑外形設(shè)計(jì)，城市第一標(biāo)竿精神型紐約水晶樓國際級大師團(tuán)隊(duì)專門打造精神型新加坡吉寶灣曲線設(shè)計(jì)融合生態(tài)理念精神型曼谷大都會(huì)紐約水晶樓新加坡吉寶灣新加坡頂級豪宅 ：吉寶灣頂層和樓宇間均種植樹木與吉寶灣天然環(huán)境融為一體Reflections at Keppel Bay實(shí)現(xiàn)吉寶島資源價(jià)值最大化的同時(shí)，也充分珍視島嶼周圍的環(huán)境，小區(qū)園林植被、甚至頂樓以及樓宇間的植被，都使其與吉寶島融為一體。“環(huán)保意識是當(dāng)前一種全球性的覺醒，建筑師們再也不能只是單純地蓋房子，建筑的意義關(guān)系到人類生存與生活的方式。”獨(dú)特的建筑規(guī)劃曲線與水岸景觀相映成趣，物業(yè)與所處的天然環(huán)境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)代

58、人回歸自然的渴求以天然進(jìn)口材質(zhì)，意大利豪華家具品牌，高檔家具擺設(shè)，配合高科技智能化服務(wù)，打造豪宅精裝修品質(zhì)標(biāo)桿進(jìn)口品牌家具：Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪華家具品牌Minotti和Giorgetti，訂購高檔家具擺設(shè)，而其中有些還是在本地第一次出現(xiàn)的家具擺設(shè)。智能化服務(wù)：通過指紋可以進(jìn)自家、以及各會(huì)所；webpad可視來訪者、網(wǎng)上購物、收發(fā)郵件、預(yù)約物管服務(wù)；無線網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)可通過攝像頭可視孩子在泳池或休憩區(qū)狀況，確保其安全；通過網(wǎng)絡(luò)與鄰居溝通、社區(qū)新聞公布、買菜等。高檔材質(zhì)：臥室、餐廳的地板鋪設(shè)全天然大理石，臥室則以進(jìn)口橡樹木材進(jìn)行裝飾三房樣板房，100平方米，家具

59、為Giorgetti品牌掌上智能化服務(wù)臥室地板采用白色、柔和的灰色大理石充分利用樓隙空間，打造擁有10大主題的會(huì)所，并配以國際化物管服務(wù)團(tuán)隊(duì)，打造出極致體驗(yàn)感、舒適感的公共配套服務(wù)功能完善的會(huì)所設(shè)計(jì)：充分利用空間，會(huì)所的不同主題分散在樓宇的各個(gè)角落，為每棟業(yè)主帶來便捷服務(wù)。會(huì)所擁有健身房、露天陽臺、蒸汽室、緩步跑道、2個(gè)網(wǎng)球場、燒烤亭、兒童泳池、露天按摩浴缸、兒童游戲區(qū)、開放式草坪、公共體育長廊等，會(huì)所充分人性化，不僅有專門的兒童游樂園，還有專門的兒童游泳池；11232456537991081網(wǎng)球場2反射池3按摩浴缸4會(huì)所5泳池6兒童泳池7健身房8健身房9燒烤亭10兒童游憩區(qū)會(huì)所國際化服務(wù)團(tuán)隊(duì)

60、開發(fā)商自有的管理公司負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)、會(huì)所管理，人員全部經(jīng)過國際物管的專業(yè)培訓(xùn)秉承國際化物管理念，強(qiáng)調(diào)“為保持居住的純粹性，為客戶打造家的感覺”24小時(shí)專人負(fù)責(zé)社區(qū)會(huì)所、路面、公共設(shè)施的衛(wèi)生清潔服務(wù)服務(wù)人員時(shí)刻保持微笑，見到業(yè)主主動(dòng)問候，并隨時(shí)提供停車管理，衣物、房間清理服務(wù)，會(huì)所預(yù)訂，出行安排，游艇出租，高爾夫定場等服務(wù)本項(xiàng)目的發(fā)展模式初級階段產(chǎn)品模式提升階段服務(wù)模式高級階段定制模式本項(xiàng)目發(fā)展模式：以“產(chǎn)品模式”+“服務(wù)模式”打造深圳頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品定位車庫園林項(xiàng)目規(guī)劃戶型用材產(chǎn)品本項(xiàng)目KPI價(jià)值體系構(gòu)建：會(huì)所物管智能化服務(wù)符合未來發(fā)展趨勢以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層尊