某地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位及產(chǎn)品初步建議2課件

1、沈陽(yáng)天地瑞安品牌獻(xiàn)給沈陽(yáng)的城市建筑作品【前 言】 在經(jīng)過(guò)為期三周的緊張工作、調(diào)研分析、研究討論、頭腦風(fēng)暴。我們克服沈陽(yáng)當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)信息不公開、多種業(yè)態(tài)涉及數(shù)據(jù)龐大等困難，經(jīng)過(guò)多輪的分析論證，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值剖析及定位也逐漸清晰鮮明，面對(duì)本項(xiàng)目我們倍感興奮。 本案是一個(gè)典型的黃金地段城市綜合體項(xiàng)目，適度的體量、絕佳的區(qū)位、復(fù)合的資源都提供了良好的開發(fā)條件，但同時(shí)我們又面臨短期過(guò)飽和的市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)大鱷的同臺(tái)競(jìng)技、還需深挖東北地域特征等難題，如何在市場(chǎng)中找準(zhǔn)角色站位、打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品、實(shí)現(xiàn)最大化的價(jià)值、確立沈陽(yáng)市場(chǎng)的瑞安品牌標(biāo)簽，成為本次第一階段報(bào)告的核心內(nèi)容。報(bào)告基本框架開發(fā)條件研判本體條件分析競(jìng)

2、爭(zhēng)環(huán)境解析開發(fā)愿景理解核心價(jià)值提煉項(xiàng)目整體定位及開發(fā)策略分業(yè)態(tài)可行性研究及定位住宅物業(yè)可行性研究及定位公建物業(yè)可行性研究及定位商業(yè)物業(yè)可行性研究及定位公建市場(chǎng)概述及特點(diǎn)分析商業(yè)市場(chǎng)概述及商圈分析高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寫字樓市場(chǎng)研究及定位商業(yè)定位及產(chǎn)品初步建議高端住宅市場(chǎng)目標(biāo)客群商業(yè)運(yùn)營(yíng)保障計(jì)劃住宅定位及產(chǎn)品初步建議公寓市場(chǎng)研究及定位銷售型商業(yè)市場(chǎng)研究 一、本體條件分析二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境解析三、核心價(jià)值提煉四、開發(fā)愿景理解【開發(fā)條件研判】本體條件分析區(qū)位條件地處沈陽(yáng)市金廊北段，地段堪稱城市“核心中的核心”西側(cè)緊鄰北陵大街：南部與北京街、青年大街組成貫穿沈陽(yáng)市中心南北向的核心道路，構(gòu)建了“中央都市走廊”金

3、廊；南側(cè)地鐵2號(hào)線，周邊數(shù)十條公交線路，形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；白龍江路直達(dá)沈陽(yáng)北站。地處核心政務(wù)區(qū)，政務(wù)辦公屬性明顯學(xué)區(qū)房區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富臨近北陵公園，金廊本案沈陽(yáng)北站北陵公園二環(huán)一環(huán)地鐵1號(hào)線地鐵2號(hào)線全運(yùn)會(huì)影響皇姑區(qū)為傳統(tǒng)中心城區(qū)，涵蓋北行商圈，比鄰北站CBD，基礎(chǔ)條件好，城市配套成熟；同時(shí)，皇姑區(qū)還云集眾多遼寧省級(jí)行政機(jī)關(guān)，是遼寧省政治文化中心；受全運(yùn)會(huì)影響，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱點(diǎn)南移，皇姑區(qū)近年處于發(fā)展滯后狀態(tài)，亟待新的區(qū)域熱點(diǎn)激活版塊。本體條件分析交通路網(wǎng)周邊道路發(fā)達(dá)，公共交通系統(tǒng)完善，市政配套設(shè)施良好岐山路站西側(cè)緊鄰北陵大街：南部與北京街、青年大街組成貫穿沈陽(yáng)市中心南北向的核心道路，

4、構(gòu)建了“中央都市走廊”金廊；南側(cè)地鐵2號(hào)線，周邊數(shù)十條公交線路:地質(zhì)局站：116/184/228/279/280路；省公安廳站： 163/214/217/220/281/293/800/路，形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；白龍江路直達(dá)沈陽(yáng)北站。沈陽(yáng)天地一期P1板塊P2+P3板塊北陵大街白龍江街黑龍江街寧山東路巴山路地鐵2號(hào)線地質(zhì)局站省公安廳站6本體條件分析周邊環(huán)境沈陽(yáng)北站樂(lè)天地塊老居住區(qū)老居住區(qū)天成二小區(qū)（1996年)將軍花園（2000年）地塊北側(cè)地塊西北角P1地塊沈陽(yáng)天地一期P2+P3地塊黑龍江街北陵大街地塊周邊多為老舊社區(qū)，具備一定的居住氛圍，但生活配套很少且低端本體條件分析地塊規(guī)劃因地制宜，兼顧地塊

5、特征與業(yè)態(tài)合理排布的雙重價(jià)值實(shí)現(xiàn)P1地塊臨近市政主干路，因此更適合以公建為主的物業(yè)規(guī)劃；西側(cè)臨近北陵大街，具有較好的昭示性、通達(dá)性，因此寫字樓、公寓、商業(yè)更適宜在此側(cè)規(guī)劃布局；北側(cè)對(duì)望老舊小區(qū)，因此面向?qū)幧綎|路一側(cè)適宜規(guī)劃臨街店鋪。P2P3地塊地塊四周道路均為支路，相對(duì)更為靜謐，更適宜居住物業(yè)的規(guī)劃；地塊東北角因黑龍江路可直達(dá)沈陽(yáng)北站，因此可適當(dāng)規(guī)劃寫字樓業(yè)態(tài)；考慮項(xiàng)目一體化問(wèn)題，可考慮對(duì)白龍江路改造，減少其社會(huì)車流人流通行量，以保證住宅的私密性。沈陽(yáng)天地一期P1板塊P2+P3板塊黑龍江街沈陽(yáng)北站白龍江街北陵大街寧山東路巴山路本體條件分析技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目體量適中，應(yīng)弱化與金廊沿線大型綜合體的直面

6、競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)辟蹊徑多業(yè)態(tài)的規(guī)劃指標(biāo)，但體量適中避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)周邊居住氛圍濃厚，但生活配套老舊程度嚴(yán)重?fù)碛休^好地段優(yōu)勢(shì)，但所處區(qū)域熱度有待點(diǎn)爆受地域發(fā)展、周邊環(huán)境、體量指標(biāo)等客觀因素本體條件分析小結(jié)擺在我們面前的問(wèn)題：面對(duì)一個(gè)資質(zhì)優(yōu)越但有待引爆的區(qū)域，如何應(yīng)對(duì)強(qiáng)勢(shì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)體量適中、有特色、有競(jìng)爭(zhēng)力的城市綜合體？在本體條件之外，讓我們抬頭看看競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的情況？11隨著沈陽(yáng)市國(guó)際化步伐的邁進(jìn)，近兩年已經(jīng)具備一定發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)認(rèn)知，綜合體多集中在金廊沿線、一環(huán)內(nèi)黃金區(qū)位大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)及金廊的概念提出之后，沈陽(yáng)市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)吸引了眾多開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，許多城市綜合體也拔地而起；目前綜合體集中在一環(huán)內(nèi)，

7、以金廊沿線為主，太原街、中街商圈為輔。成熟發(fā)展華潤(rùn)中心嘉里中心裕景中心新華國(guó)際金融中心恒隆市府廣場(chǎng)樂(lè)天世界新地中心環(huán)球金融中心華府新天地茂業(yè)中心佳兆業(yè)中心世茂五里河夏宮城市廣場(chǎng)億豐廣場(chǎng)郎勤泰元中心中冶鳳凰城沈陽(yáng)新天地上新階鑫匯國(guó)際中糧大悅城龍之夢(mèng)亞太中心萬(wàn)科春河里華豐嘉德廣場(chǎng)領(lǐng)先國(guó)際天潤(rùn)廣場(chǎng)金廊太原街中街鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售完在售待售本案本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析眾多港資、外資、央企品牌開發(fā)商陸續(xù)搶灘，目前在建開發(fā)體量逾千萬(wàn)沈陽(yáng)的快速發(fā)展引來(lái)眾多國(guó)外及國(guó)內(nèi)大型房企進(jìn)駐；沈陽(yáng)市金廊沿線城市綜合體市場(chǎng)體量龐大，競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈；整體呈現(xiàn)的特點(diǎn)：大盤體量、超高容積率、多業(yè)態(tài)組合。綜合體

8、開發(fā)依然在迅速擴(kuò)張，僅金廊沿線的潛在供應(yīng)量就近數(shù)百萬(wàn)平米本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析100萬(wàn)以上的超大型綜合體，目前多數(shù)尚處在起步開發(fā)階段本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析大型綜合體（100萬(wàn)平米以上）華府新天地總建面：150萬(wàn) 住宅、商業(yè)先行入市亮點(diǎn)規(guī)劃：超高層寫字樓主力在售產(chǎn)品為40-88公寓，部分商業(yè)同時(shí)銷售，寫字樓暫未啟動(dòng)嘉里中心總建面：172萬(wàn)住宅先行入市亮點(diǎn)規(guī)劃：香格里拉酒店主國(guó)在售產(chǎn)品為大面積三四居住宅，其它業(yè)態(tài)暫未啟動(dòng)裕景中心總建面：128萬(wàn)首期辦公即將入市樂(lè)天世界總建面：149萬(wàn)首期住宅/商業(yè)即將入市亮點(diǎn)規(guī)劃：娛樂(lè)主題公園案例：沈陽(yáng)嘉里中心依靠?jī)?yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的打造，為后期商業(yè)蓄積人氣優(yōu)先推售住宅產(chǎn)品沈陽(yáng)嘉里

9、中心包含雅頌居住宅產(chǎn)品、嘉里中心寫字樓、購(gòu)物中心及香格里拉酒店等豐富的業(yè)態(tài)。首期以三四居為主的大面積住宅產(chǎn)品面世，科技豪宅的定位、優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)，使之成為沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)的明星產(chǎn)品。通過(guò)住宅產(chǎn)品的成功打造，嘉里地產(chǎn)迅速在沈陽(yáng)占有一席之地，為后期大體量的寫字樓及商業(yè)做足前期鋪墊。本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析大型綜合體（100萬(wàn)平米以上）16本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析中型綜合體（50-100萬(wàn)平米）50-100萬(wàn)平米中型綜合體，均以商業(yè)物業(yè)先行投入使用，且差異化定位華潤(rùn)中心總建面：70萬(wàn) 商業(yè)、寫字樓已建成使用，住宅在售亮點(diǎn)規(guī)劃：大眾品牌定位的萬(wàn)象城MALL、華潤(rùn)中心超5A寫字樓恒隆市府廣場(chǎng)總建面：92萬(wàn)商業(yè)已建成使用亮點(diǎn)

10、規(guī)劃：超高端定位的恒隆市府廣場(chǎng)大型MALL案例：華潤(rùn)中心通過(guò)多業(yè)態(tài)優(yōu)化組合，成為沈陽(yáng)的當(dāng)?shù)叵M(fèi)和生活的風(fēng)向標(biāo)華潤(rùn)中心業(yè)態(tài)豐富，含華潤(rùn)悅府住宅+華潤(rùn)萬(wàn)象城購(gòu)物中心+華潤(rùn)中心寫字樓+君悅酒店等。項(xiàng)目首先以商業(yè)、公建面世，通過(guò)萬(wàn)象城商業(yè)MALL，成功的吸引了眾多的消費(fèi)人流，成為沈陽(yáng)時(shí)尚消費(fèi)第一場(chǎng)所?，F(xiàn)已投入使用的華潤(rùn)中心寫字樓，以其超5A的配置，成為沈陽(yáng)頂級(jí)寫字樓的代表。本案通過(guò)商業(yè)、寫字樓物業(yè)，大幅度拉升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而使住宅產(chǎn)品得到了較好的溢價(jià)空間，以及良好的去化速度。本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析中型綜合體（50-100萬(wàn)平米）小型綜合體普遍設(shè)計(jì)無(wú)創(chuàng)新、亮點(diǎn)不足的問(wèn)題，商業(yè)體量龐大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)

11、境分析小型綜合體（30-50萬(wàn)平米）環(huán)球金融中心新華國(guó)際中心夏宮城市廣場(chǎng)佳兆業(yè)中心領(lǐng)先國(guó)際茂業(yè)中心本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)差異化主題性特色點(diǎn)小型綜合體：缺乏亮點(diǎn)，同質(zhì)嚴(yán)重中型綜合體：初具規(guī)模，各有所長(zhǎng)大型綜合體：起步階段，蓄勢(shì)待發(fā)本案啟示方向通過(guò)更深層次挖掘本案的價(jià)值？從而找到差異化、特色化的突破方向?！竞诵膬r(jià)值一】 “國(guó)際大都市”：東北經(jīng)濟(jì)金融中心，最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極未來(lái)東北區(qū)域最大的國(guó)際化大都市，彪悍的民風(fēng)將逐步接受開放的文化東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、交通、信息和旅游中心，東北最大的國(guó)際大都市；地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心；東北地區(qū)最大的交通樞紐中心。沈陽(yáng)擁有東北地區(qū)最大的民

12、用航空港，全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：以沈陽(yáng)為核心，鞍山、撫順、遼陽(yáng)、鐵嶺、本溪、丹東、營(yíng)口、阜新8大城市構(gòu)成了高度融合的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；沈陽(yáng)對(duì)周邊城市輻射面的越來(lái)越大，沈陽(yáng)高端消費(fèi)區(qū)面對(duì)的是整個(gè)遼寧地區(qū)的高端人群。我們發(fā)現(xiàn)【核心價(jià)值二】“稀貴黃金地”：一環(huán)內(nèi)資源高度集中，以一環(huán)為核心向外輻射，未來(lái)一環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃人均居住建筑面積35平方米?？刂埔画h(huán)以內(nèi)居住用地規(guī)模。商業(yè)金融用地規(guī)劃結(jié)合公共中心體系，渾北主城建設(shè)太原街、中街、金廊沿線等重要城市商業(yè)中心區(qū)。環(huán)路規(guī)劃沈陽(yáng)的環(huán)城道路包括一環(huán)路，二環(huán)路，三環(huán)路（高速），四環(huán)路，五環(huán)路（高速）

13、，六環(huán)路（沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)線）。其中一環(huán)路又稱中環(huán)路，是沈陽(yáng)城區(qū)內(nèi)連接和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)五區(qū)的交通干道。沈陽(yáng)一環(huán)路我們發(fā)現(xiàn)【核心價(jià)值三】“財(cái)富聚集地”：金廊縱貫?zāi)媳?，是沈?yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心帶，投資首選 金廊即“中央都市走廊”,沈陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略中的核心概念。是完善中心城市功能、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點(diǎn)而推出的一個(gè)重要的戰(zhàn)略之舉。 金廊重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、商務(wù)、文化、體育等功能。 金廊以北陵大街-北京街-青年大街為軸線，全長(zhǎng)12公里。分為北金廊（黃河大街北陵以北），中金廊（青年大街），南金廊（渾河大街），西部十字金廊（建設(shè)大路+興華街）。1、遼寧省行政文化中心定位：

14、行政服務(wù)與管理、辦公、生態(tài)公園 2、城市政治經(jīng)濟(jì)中心定位：金融貿(mào)易辦公、娛樂(lè)休閑、鐵路交通 3、國(guó)際金融文化產(chǎn)業(yè)中心定位：金融貿(mào)易、辦公、文化科技娛樂(lè) 我們發(fā)現(xiàn)【核心價(jià)值四】“人流匯聚地”：周邊由地鐵、鐵路、高速、公路、航空構(gòu)建的立體交通樞紐中心，外部人流導(dǎo)入便捷，沈陽(yáng)周邊客群捷足先登本案地鐵岐山站沈陽(yáng)北站22公里一環(huán)北陵大街北京街0.3公里黑龍江街地鐵二號(hào)線1公里去往桃仙機(jī)場(chǎng)本案緊鄰地鐵二號(hào)線岐山站，僅300米輕松到達(dá)；距離沈陽(yáng)北站1公里，盡享北站人流、物流；距離沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)22公里；臨近市政一環(huán)路線、北陵大街等主干道。我們發(fā)現(xiàn)【核心價(jià)值五】“省府政務(wù)區(qū)”：項(xiàng)目周邊省府機(jī)構(gòu)林立、政商名流云集

15、，未來(lái)蘊(yùn)涵巨大的商務(wù)、社交、招待、投資需求潛力我們發(fā)現(xiàn)省政府、區(qū)政府、省人大、省國(guó)土資源廳、省公安廳等省市級(jí)行政機(jī)關(guān)環(huán)侍，高官富賈云集；位于金廊中央商務(wù)區(qū)北緣，商務(wù)氛圍濃郁。本案省公安廳皇姑區(qū)政府省法院市政府省糧食局省政府省國(guó)土廳省檢察院省人大省司法廳省經(jīng)委省質(zhì)檢局省教育廳省政協(xié)省工商局省商業(yè)廳省公安廳省人大【核心價(jià)值六】“首席學(xué)府區(qū)”：皇姑區(qū)內(nèi)各類省級(jí)、市級(jí)重點(diǎn)名校匯聚，盡享得天獨(dú)厚的人文、教育資源，隨著生活水平提高必將更受追捧我們發(fā)現(xiàn)本案市第二十四中遼寧大學(xué)省實(shí)驗(yàn)中學(xué)寧山路小學(xué)龍江中英文幼兒園沈陽(yáng)大學(xué)北陵公園遼寧中醫(yī)藥大學(xué)市四十中132中學(xué)岐山一校市43中市120中黃河大街小學(xué)泰山路小學(xué)第

16、40中學(xué)126中學(xué)166中學(xué)團(tuán)結(jié)路小學(xué)光明中學(xué)岐山三校童暉小學(xué)人文教育資源： 名校林立，重點(diǎn)學(xué)校有省實(shí)驗(yàn)學(xué)校，市重點(diǎn)43中、120中、岐山一校、童輝小學(xué)及寧山路小學(xué)等，另外還有遼寧大學(xué)等。我們發(fā)現(xiàn)【核心價(jià)值七】“城市綠肺旁”：臨近沈陽(yáng)市最大的城市綠肺北陵公園，擁有難得的城市自然資源北陵公園自然資源：1.5公里即可到達(dá)沈陽(yáng)最大的市內(nèi)公園北陵公園，另有北運(yùn)河附近的將軍公園及寧山公園。北陵公園將軍公園寧山公園本案【核心價(jià)值八】“坐鎮(zhèn)北金廊”：本案位于沈陽(yáng)金廊北段與皇姑區(qū)交匯的黃金地段，傲居龍首的稀貴地脈之上我們發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在城市核心地段匯集了大量國(guó)內(nèi)外知名品牌地產(chǎn)大鱷，打造了眾多頂

17、級(jí)城市綜合體項(xiàng)目。對(duì)于本案，地處沈陽(yáng)市皇姑區(qū)，在這個(gè)素有沈陽(yáng)起源、清朝龍脈之稱的地方，聚集著遼寧省級(jí)政務(wù)機(jī)關(guān)。同時(shí)也是沈陽(yáng)“中央都市走廊”金廊的北端起點(diǎn)，是集歷史感、文化感、官府氣、國(guó)際化于一體的交匯地。這樣的一個(gè)地塊，是注定為瑞安而生的，是其它任何開發(fā)商都無(wú)可取代的，因?yàn)橹挥腥鸢?，能更深刻的理解如何將現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格融入這片龍脈之地。 29我們發(fā)現(xiàn)歷史感、文化味、官府氣、國(guó)際化【核心價(jià)值一】 “國(guó)際大都市”：東北經(jīng)濟(jì)金融中心，最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，未來(lái)東北區(qū)域最大的國(guó)際化大都市【核心價(jià)值二】“稀貴黃金地”：一環(huán)內(nèi)資源高度集中，以一環(huán)為核心向外輻射，未來(lái)一環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺【核心價(jià)值三】“財(cái)富聚

18、集地”：金廊縱貫?zāi)媳?，是沈?yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心帶【核心價(jià)值四】“人流匯聚地”：交通樞紐的中心，聯(lián)系地鐵、鐵路、高速、公路、航空構(gòu)建的立體交通網(wǎng)【核心價(jià)值五】“省府政務(wù)區(qū)”：項(xiàng)目周邊省府機(jī)構(gòu)林立、政商名流云集，未來(lái)具備一定的商務(wù)需求潛力【核心價(jià)值六】“首席學(xué)府區(qū)”：皇姑區(qū)內(nèi)各類省級(jí)、市級(jí)重點(diǎn)名校匯聚，盡享得天獨(dú)厚的人文、教育資源【核心價(jià)值七】“城市綠肺旁”：比鄰沈陽(yáng)市最大的城市綠肺北陵公園，擁有難得的城市自然資源【核心價(jià)值八】“坐鎮(zhèn)北金廊”：本案位于沈陽(yáng)金廊北段，居龍首的稀貴地脈之上共性價(jià)值個(gè)性價(jià)值“區(qū)域氣質(zhì)”北京西單（西貴）北京CBD（東富）金融資本匯集地外資企業(yè)匯聚地沈陽(yáng)皇姑區(qū)權(quán)貴云集之地沈陽(yáng)五里

19、河國(guó)際財(cái)富匯聚北貴：低調(diào)奢華南富：張揚(yáng)顯富本案南側(cè)緊鄰樂(lè)天世界（大型娛樂(lè)）、沈陽(yáng)北站（客運(yùn)物流），尚不具備打造頂級(jí)奢華產(chǎn)品的外部條件，結(jié)合政商、人文地脈特點(diǎn)，反而更彰顯了文化感、國(guó)際化、品味感低調(diào)的奢華我們發(fā)現(xiàn)集合瑞安資源，挖掘區(qū)域潛力，制造沈陽(yáng)金廊北端的新熱點(diǎn)機(jī)會(huì)之一：皇姑亟待騰飛作為傳統(tǒng)城市核心區(qū)，皇姑區(qū)近年發(fā)展明顯滯后于金廊上的其他發(fā)展帶，市場(chǎng)關(guān)注度較低。但天生麗質(zhì)難自棄，皇姑區(qū)需要新的區(qū)域熱點(diǎn)推動(dòng)其復(fù)興，謀求地產(chǎn)大開發(fā)的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)之二：瑞安再筑地標(biāo)瑞安上市港企，41年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源豐富，為內(nèi)地十余座城市締造了地標(biāo)級(jí)天地系建筑群， 瑞安天地所到之處，都提升了區(qū)域形象，推動(dòng)了城市的

20、商業(yè)發(fā)展，乃至改變城市的商業(yè)格局。沈陽(yáng)天地佛山嶺南天地大連天地武漢天地重慶天地上海新天地我們發(fā)現(xiàn)32開發(fā)愿景展望發(fā)揮瑞安企業(yè)資源優(yōu)勢(shì) 以特有的時(shí)尚品位傳遞瑞安自由、開放、向上的港企文化，引領(lǐng)沈陽(yáng)當(dāng)?shù)卣屉A層、財(cái)富階層、城市精英人群的國(guó)際生活消費(fèi)新風(fēng)，為傳統(tǒng)老城皇姑區(qū)注入新鮮活力，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升和人文地脈價(jià)值的復(fù)興。 打造金廊乃至遼沈地區(qū)的人文精品城市綜合體第一盤。尊重地脈價(jià)值，引領(lǐng)生活風(fēng)尚，城市經(jīng)典建筑作品 一、項(xiàng)目整體定位二、項(xiàng)目開發(fā)策略【項(xiàng)目整體定位及開發(fā)策略】全盤競(jìng)爭(zhēng)策略北行版塊北站CBD版塊市府版塊五里河版塊針對(duì)其它版塊的競(jìng)爭(zhēng)策略：最大截流北部高端客群、外區(qū)/外省高端客群，打造品質(zhì)

21、化高端居住社區(qū)，特色化商業(yè)街，升級(jí)Lifestyle商業(yè)模式，在沈陽(yáng)區(qū)域打造標(biāo)桿型、精品化城市綜合體。針對(duì)地緣版塊的競(jìng)爭(zhēng)策略：充分吸納地緣升級(jí)改善人群，同時(shí)借勢(shì)樂(lè)天、北站大眾人流，對(duì)娛樂(lè)、休閑、商貿(mào)、物流等業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)的延續(xù)性開發(fā)開拓。這里可能有最具人文品質(zhì)的精工華宅面向城市中產(chǎn)和富貴階層打造的城市核心、私密專屬的精品高端住宅這里可能有最具主題亮點(diǎn)的特色商業(yè)面向權(quán)貴階層和風(fēng)尚人群打造的特色化休閑娛樂(lè)體驗(yàn)消費(fèi)中心。37這里可能有足夠氣派的商務(wù)建筑面向政商型大中小型企業(yè)打造的5A級(jí)現(xiàn)代化商務(wù)辦公中心。38項(xiàng)目整體定位金廊龍首 精工品質(zhì) 人文風(fēng)尚城市綜合體尊重地脈文化和地緣需求，通過(guò)鮮明的建筑特色和完

22、美的業(yè)態(tài)配置引領(lǐng)沈陽(yáng)國(guó)際消費(fèi)風(fēng)尚和優(yōu)質(zhì)生活方式的全盤關(guān)鍵策略關(guān)鍵策略一：“分而治之，聚而不散”一二期綜合考慮，使項(xiàng)目達(dá)到一體化。各業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充平衡，發(fā)揮整盤做為城市綜合體的優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵策略二：“因地制宜，價(jià)值最大”根據(jù)各個(gè)地塊的特點(diǎn)，合理布局業(yè)態(tài)。同時(shí)項(xiàng)目整盤實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)，就是各業(yè)態(tài)、各地塊實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，因此對(duì)各業(yè)態(tài)、各地塊分別研究，選擇最優(yōu)方案，從而保證全盤的價(jià)值最大化。全盤開發(fā)策略自持商業(yè)公寓銷售商業(yè)高檔住宅寫字樓業(yè)態(tài)組合流動(dòng)人流固定人群流動(dòng)人流相對(duì)固定人群吸引客群提升全盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)能力分散風(fēng)險(xiǎn)，適速變現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目意義實(shí)現(xiàn)可觀的現(xiàn)金回流持續(xù)現(xiàn)金流高利潤(rùn)現(xiàn)金流可觀現(xiàn)金流低利潤(rùn)現(xiàn)金流利潤(rùn)

23、模式長(zhǎng)期固定收益短期現(xiàn)金收益收益模式平衡模式一期整售寫字樓、散售住宅、公寓、寫字樓為商業(yè)啟動(dòng)提供資金保證成功的特色商業(yè)帶動(dòng)溢價(jià)空間的提升為后期銷售的物業(yè)提供升值保障通過(guò)豐富的業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值最大化，從而達(dá)到合理資金配置項(xiàng)目整體規(guī)劃建議總體產(chǎn)品指標(biāo)一二期整體指標(biāo)自持10%，銷售90%一、有機(jī)整體，業(yè)態(tài)組合最優(yōu)化各地塊的業(yè)態(tài)要求綜合考量，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)最優(yōu)化組合。充分發(fā)揮綜合體項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，打造沈陽(yáng)當(dāng)?shù)厥紫鄻I(yè)態(tài)、一站式的城市高端生活休閑中心。二、因地制宜，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化尊重各地塊特點(diǎn)，合理排布物業(yè)。以全部銷售為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值和物業(yè)價(jià)值的最大化。三、特色獨(dú)具，打造創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力集合國(guó)際先進(jìn)的規(guī)劃理念

24、、個(gè)性化的景觀設(shè)計(jì)、創(chuàng)新性的建筑設(shè)計(jì)，締造沈陽(yáng)當(dāng)?shù)啬酥翓|北區(qū)域極具特色的綜合體項(xiàng)目。四、以人為本，強(qiáng)調(diào)交流互動(dòng)性規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)要尊重人與人、人與自然、人與社會(huì)的和諧關(guān)系，根植于市場(chǎng)需求，創(chuàng)造睦鄰友好、方便舒適的城市生活空間。項(xiàng)目整體規(guī)劃原則商業(yè)商務(wù) 商業(yè)/商務(wù) 居住居住（下商上?。╉?xiàng)目整體規(guī)劃建議整體布局P1地塊P2/P3地塊關(guān)鍵點(diǎn)一：社區(qū)大圍合營(yíng)造住宅私密性，組團(tuán)小圍合打造鄰里交流空間、促進(jìn)商業(yè)人流聚集大圍合：通過(guò)臨街公建和景觀綠化、道路區(qū)隔形成整體圍合效果，體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性。同時(shí)通過(guò)外圍的公建物業(yè)形成良好的噪音等區(qū)隔，提高住宅物業(yè)的私密性和品質(zhì)感，強(qiáng)化“鬧中取靜”。小圍合：各個(gè)組團(tuán)根據(jù)

25、業(yè)態(tài)分布的比重不同各有側(cè)重形成自身內(nèi)部的完整性。例如P1地塊形成商業(yè)人流的內(nèi)聚、P2P3地塊形成居住物業(yè)的鄰里交融。住宅建筑外觀偏歐式，建議ART-DECO風(fēng)格，凸顯挺拔氣質(zhì)，樹立高端形象；商業(yè)建筑外觀強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感，體現(xiàn)時(shí)尚元素，打造國(guó)際化風(fēng)格，與住宅形成有機(jī)對(duì)撞。關(guān)鍵點(diǎn)二：住宅與公建立面采取強(qiáng)烈風(fēng)格對(duì)撞，打造獨(dú)特城市景觀項(xiàng)目整體規(guī)劃建議建筑風(fēng)貌注重園林整體性；局部節(jié)點(diǎn)主題性；采取法式園林，尊貴大氣；保障冬季的景觀可觀賞性；弱化建筑森林帶來(lái)的視覺(jué)疲勞。關(guān)鍵點(diǎn)三：社區(qū)園林與整體建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，建議采用對(duì)稱式的法式園林，凸顯尊貴大氣項(xiàng)目整體規(guī)劃建議園林環(huán)境 商業(yè)商務(wù) 商業(yè)/商務(wù) 居住居?。ㄏ律躺献。?/p>

26、P1地塊P2/P3地塊關(guān)鍵點(diǎn)四：利用P2P3西側(cè)商業(yè)，與社區(qū)大堂結(jié)合，打造沈陽(yáng)市首家“雙會(huì)所”高端社區(qū)社區(qū)大堂為功能性設(shè)施，重在提升社區(qū)入口的儀式感和品質(zhì)感，提升業(yè)主歸家的歸屬感。社區(qū)會(huì)所為可對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所，注重高端私密接待功能，營(yíng)造商務(wù)會(huì)館感覺(jué)；以及針對(duì)業(yè)主的服務(wù)功能（如泳池、圖書室、紅酒吧等）會(huì)所可利用地下開挖解決部分功能區(qū)域；社區(qū)大堂主會(huì)所項(xiàng)目整體規(guī)劃建議會(huì)所配置建議社區(qū)停車位通過(guò)整體開挖全部實(shí)現(xiàn)地下布置，實(shí)現(xiàn)人車分流；P1P2P3地塊的車位比盡量實(shí)現(xiàn)1:1配置。地下車庫(kù)需要與本案一期相連通，滿足地下車位共享，補(bǔ)充一期車位不足的需求；通過(guò)物業(yè)管理和硬件設(shè)施等手段最大化利用車位，同時(shí)要

27、有效區(qū)隔商務(wù)停車位和居住停車位，減少對(duì)住宅業(yè)主日常生活的影響。關(guān)鍵點(diǎn)五：一期和二期的地下停車統(tǒng)一考慮，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)連通，保障車位配比能夠?qū)崿F(xiàn)1:1項(xiàng)目整體規(guī)劃建議地下車庫(kù) 商業(yè)商務(wù) 商業(yè)/商務(wù) 居住居?。ㄏ律躺献。╆P(guān)鍵點(diǎn)六：建議利用地塊南部樓間位置，增設(shè)幼兒園，完善教育配套設(shè)施，提高項(xiàng)目附加值幼兒園P1地塊P2/P3地塊按照P1、P2、P3地塊住宅的預(yù)計(jì)規(guī)劃戶數(shù)，估算本項(xiàng)目的幼兒園需要配置到8-9個(gè)班。因此幼兒園的面積需求約在3500平米左右，同時(shí)要求與臨街商業(yè)獨(dú)立設(shè)置。位置建議選擇在地塊南端兩個(gè)樓座之間的位置，即滿足體量需求、又滿足充分日照需求，給寶寶一個(gè)明亮、安全、舒適的成長(zhǎng)環(huán)境。項(xiàng)目整體規(guī)劃

28、建議教育設(shè)施項(xiàng)目整體規(guī)劃建議規(guī)劃布局示意圖全盤開發(fā)周期建議“先南后北分期開發(fā)”，逐級(jí)遞進(jìn)拉升整盤預(yù)期價(jià)值考慮地塊周邊環(huán)境影響，地塊間各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的相互促進(jìn)，保證銷售速度最優(yōu)、價(jià)值最大。第一階段：P2P3地塊南段+一期商業(yè)招商第二階段：P2P3地塊北段+P1公建銷售第三階段：P1住宅部分+P2P3公建銷售P1板塊沈陽(yáng)天地一期P2+P3板塊 P2/P3 第三階段寫字樓住宅第二階段第一階段第一階段第二階段第三階段在全盤主題定位之下，我們的綜合體將涉及高端住宅 + 主題商業(yè) + 品質(zhì)公建。各個(gè)業(yè)態(tài)如何開發(fā)？如何規(guī)劃? 【分業(yè)態(tài)可行性研究及定位】一、住宅物業(yè)可行性研究及定位二、商業(yè)物業(yè)可行性研究及定位三、

29、公建物業(yè)可行性研究及定位 住宅是本案的主力產(chǎn)品，體量最大，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可觀的資金回流，同時(shí)為商業(yè)提供穩(wěn)定人流基礎(chǔ)?！咀≌诒景傅囊饬x】高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境高端住宅市場(chǎng)目標(biāo)客群住宅定位及產(chǎn)品初步建議高端住宅可行性研究及產(chǎn)品定位 沈陽(yáng)土地市場(chǎng)2012年供應(yīng)量、成交量相比2011年均出現(xiàn)大幅下滑，2011年土地入市量較大，市場(chǎng)去化需要周期，預(yù)計(jì)2013年將會(huì)有大量商品住宅上市。2011-2012年已成交居住用地6105萬(wàn)，存量近2000萬(wàn)，考慮到開發(fā)周期，2013年將出現(xiàn)商品住宅大量集中上市的現(xiàn)象住宅市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)沈陽(yáng)市土地供求分析數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市土地局2012年皇姑區(qū)成交土地面積近40萬(wàn)平米，多在

30、本案輻射區(qū)域，且拿地成本較低，未來(lái)可能對(duì)本案住宅銷售產(chǎn)生沖擊，也凸顯本案的稀缺性2012年沈陽(yáng)市，皇姑區(qū)成交商業(yè)、住宅屬性土地10宗，成交區(qū)域主要集中在長(zhǎng)客、淮河街、北二環(huán)、道義等版塊。成交地塊多集中于本案輻射區(qū)域，潛在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈。本案北四合村2-3方溪湖地塊怒江西街地塊昆山路地塊汾河街地塊淮河街地塊西江街地塊柳條湖街街地塊西山南路地塊住宅市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)皇姑區(qū)土地供求分析2012年沈陽(yáng)市商品住宅月均新增供應(yīng)超過(guò)130萬(wàn)平米，銷售量穩(wěn)中有升，月均去化近百萬(wàn)平米，去化率超過(guò)75%，年末銷售超過(guò)新增供應(yīng)，以消化存量為主，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)剛性需求。住宅市場(chǎng)需求旺盛，消化能力強(qiáng)，但商品住宅存量較大，長(zhǎng)期去化

31、仍存在壓力住宅市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)供需走勢(shì)2012年前三個(gè)季度，沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存量持續(xù)攀升，雖然月均去化速度有所增快，但商品住宅市場(chǎng)供大于求的態(tài)勢(shì)并未得到緩解，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。沈陽(yáng)市主要城區(qū)中以和平區(qū)成交均價(jià)最高，鐵西區(qū)商品住宅供需量最大，渾南區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅市場(chǎng)整體供需相對(duì)平衡。皇姑區(qū)商品住宅市場(chǎng)整體供銷相對(duì)平衡，下半年可售面積下降，消化速度提升，住宅市場(chǎng)存在較大需求空間住宅市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)區(qū)域去化情況分析2012年1月，皇姑區(qū)可售面積205.61萬(wàn)，9月下降至182.3萬(wàn)，而銷售周期也由1月份的23個(gè)月下降至9月份的16個(gè)月，消化速度相對(duì)較快，去化壓力有所減緩。中糧隆璽壹號(hào)均價(jià)：1300

32、0中海寰宇天下/盛京閣均價(jià)：8300金地名京均價(jià)：10000萬(wàn)科春河里均價(jià)：16000華潤(rùn)中心悅府均價(jià)：22000嘉里雅頌居均價(jià)：16000世茂五里河均價(jià)：12000沈陽(yáng)雅賓利花園均價(jià)：11000銀河麗灣均價(jià)：16000保利康橋均價(jià)：10000匯景新世界均價(jià)：14000萬(wàn)達(dá)公館均價(jià)：14000華發(fā)首府均價(jià)：10000河畔公館均價(jià)：17000萬(wàn)科金域藍(lán)灣均價(jià)：13000一環(huán)二環(huán)高端住宅多為名企開發(fā)，金廊沿線集中分布，形成北疏南密的市場(chǎng)格局御景新世界均價(jià)：11500樂(lè)天世界均價(jià)：待售本案一方盛華公館均價(jià)：11000金廊萬(wàn)科柏翠園均價(jià)：20000競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析概述說(shuō)明 ：所選樣本為沈陽(yáng)市場(chǎng)當(dāng)前售價(jià)10

33、000元/以上非別墅類中高端住宅項(xiàng)目城市頂級(jí)豪宅核心區(qū)高端住宅改善型高檔住宅萬(wàn)科柏翠園中糧隆璽壹號(hào)華潤(rùn)中心悅府嘉里雅頌居萬(wàn)科春河里世茂五里河中海盛京閣中海寰宇天下金地名京競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例依據(jù)豪宅應(yīng)具備的“城市資源、自然資源、人文資源、產(chǎn)品創(chuàng)新”四大要素，將市面上的高端住宅項(xiàng)目分為三大類：頂級(jí)豪宅價(jià)格在16000-22000元/（精），高端住宅價(jià)格在15000-16000元/（精）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析概述類別項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)）已售面積（萬(wàn)）在售存量（萬(wàn)）潛在供應(yīng)量（萬(wàn)）城市頂級(jí)豪宅中糧隆璽壹號(hào)315323萬(wàn)科柏翠園369.22.0926.8核心區(qū)高端住宅嘉里雅頌居203.422.816.58華

34、潤(rùn)中心悅府1110.50.50.5萬(wàn)科春河里404.82.2535.2世茂五里河7026.6343.4中海盛京閣70.681.026.32改善型高檔住宅中海寰宇天下145812.6964金地名京4039.480.520.52合計(jì)400180.6817.87216.32沈陽(yáng)整體中高端住宅市場(chǎng)未來(lái)潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；隆璽壹號(hào)潛在供應(yīng)量較大，未來(lái)對(duì)本案有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；華潤(rùn)中心悅府和金地名京去化率較高，產(chǎn)品剩余量較少；城市頂級(jí)豪宅潛在供應(yīng)量相對(duì)較大，去化速度較低。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析橫向?qū)Ρ葷撛诠?yīng)：高端住宅市場(chǎng)未來(lái)潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈城市頂級(jí)豪宅萬(wàn)科柏翠園中糧隆璽壹號(hào)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例柏

35、翠園，南臨渾河，西臨植物標(biāo)本公園，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；社區(qū)自帶萬(wàn)平豪華會(huì)所，“睿管家”物業(yè)服務(wù)模式，引領(lǐng)五里河版塊高端住宅。城市頂級(jí)豪宅萬(wàn)科柏翠園：五里河首座公園大宅，定義沈陽(yáng)豪宅格局之作競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例17#1期二期200三居260四居175三居戶型尺度：戶型主要以175/200三居為主，主力戶型面積較大；戶型設(shè)計(jì)：注重戶型南北通透性，雙南向臥室設(shè)計(jì)，整體戶型客廳面寬做到4.4米以上，三面采光，但次臥緊鄰入戶門，私密性較差；去化概況：三居產(chǎn)品去化相對(duì)較好，四居產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，去化速度較慢。項(xiàng)目已售建筑面積：約為9.2萬(wàn)平方米城市頂級(jí)豪宅萬(wàn)科柏翠園：三居去化略高于四居175/200三居、260四居

36、為主，三面采光、雙臥室南向；次主臥私密性較差競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例一期高層待開發(fā)，規(guī)劃未定18萬(wàn)大悅城四棟央企總部寫字樓注：因一期銷售緩慢，二期將拆分出部分洋房產(chǎn)品，高層產(chǎn)品面積將縮小城市頂級(jí)豪宅隆璽壹號(hào)：沈陽(yáng)龍脈之上的“九五至尊”競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例隆璽壹號(hào)是中糧在沈陽(yáng)首個(gè)豪宅項(xiàng)目，亦是中糧在東北定位最高端的項(xiàng)目。項(xiàng)目依托省府政務(wù)區(qū)、緊鄰北陵公園、配有珠江五校，政務(wù)、景觀、教育資源優(yōu)勢(shì)明顯。一期產(chǎn)品1#2#3#4#5#6#7#8#9#186三居251四居面寬8.1米戶型尺度：戶型主要以186三居、251四居為主，戶型面積較大，產(chǎn)品單一；戶型設(shè)計(jì)：注重戶型南北通透性，三面采光，雙南向主臥設(shè)計(jì)，四

37、居產(chǎn)品采取橫廳設(shè)計(jì)，8.1米面寬，舒適度較高；去化概況：項(xiàng)目自2011年9月15日首次開盤后，至今整體去化率受僅為65%，其原因主要是總價(jià)偏高；四居高因產(chǎn)品較優(yōu)，去化相對(duì)三居略好。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例城市頂級(jí)豪宅隆璽壹號(hào)：四居略好于三居，剩余產(chǎn)品以一層和高層為主；186 三居、251 四居：大面寬、三面采光、雙臥室南向，高舒適度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例核心區(qū)高端豪宅華潤(rùn)中心悅府嘉里雅頌居萬(wàn)科春河里世茂五里河中海盛京閣華潤(rùn)悅府定位城市核心區(qū)高端住宅，是華潤(rùn)集團(tuán)“都市綜合體”全國(guó)復(fù)制第三站，依托自身萬(wàn)象城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，周邊配套成熟，打造金廊沿線高端綜合體項(xiàng)目。核心區(qū)高端豪宅華潤(rùn)中心悅府：華潤(rùn)地產(chǎn)依托

38、萬(wàn)象城打造的高端住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例20萬(wàn)萬(wàn)象城華潤(rùn)大廈住宅10#8#6#7#9#165三居114兩居280四居核心區(qū)高端豪宅華潤(rùn)中心悅府：去化主力為三居產(chǎn)品，200以上去化緩慢；各產(chǎn)品線面積配比較為均質(zhì)，大面寬小進(jìn)身、全明設(shè)計(jì)，具備很好的居住舒適性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例雅頌居依托嘉里中心全業(yè)態(tài)綜合體配套，以高端形象入市。項(xiàng)目毗鄰青年公園和沈陽(yáng)二中，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，精裝部分對(duì)現(xiàn)代科技應(yīng)用較為普遍。核心區(qū)高端豪宅雅頌居：嘉里集團(tuán)打造科技豪宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例在售住宅180三居140兩居255三居290四居戶型尺度：戶型主要以140、175二三居為主，輔以少量200以上產(chǎn)品；戶型設(shè)計(jì)：注重戶

39、型南北通透性，大面積戶型采用臥室套系和中西廚分離設(shè)計(jì)，180以上戶型客廳面寬做到4.5米以上，三面采光，舒適度較高；去化概況：整體去化較慢，三居產(chǎn)品略好。核心區(qū)高端豪宅雅頌居：銷售產(chǎn)品以低層和偏高樓層為主，中間層去化幾乎為零；主力戶型以二三居為主，少量四居供應(yīng)，全套臥設(shè)計(jì)；小面積產(chǎn)品舒適度較差競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例春河里定位為萬(wàn)科打造金廊沿線新地標(biāo)。項(xiàng)目周邊配有沈陽(yáng)七中、醫(yī)大二院、等教育醫(yī)療配套，日式建筑、園林風(fēng)格亦是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期3#2#1#4#7#6#核心區(qū)高端豪宅萬(wàn)科春河里：面向剛需客群的TOP級(jí)城市豪宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例58一居68一居203四居180三居核心區(qū)高端豪宅

40、萬(wàn)科春河里：100以下二居，120左右三居去化相對(duì)較好；產(chǎn)品線豐富，以一居、三居為主，三居設(shè)計(jì)南向大主臥套，其它產(chǎn)品無(wú)明顯亮點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例兩座5A級(jí)寫字樓T3、T4、T5三棟公寓世茂自營(yíng)五星級(jí)酒店住宅部分世茂五里河位于金廊沿線南端，是集商業(yè)、住宅、寫字樓、服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店于一體的大型綜合體，五里河版塊高端住宅。核心區(qū)高端豪宅世茂五里河：金廊沿線經(jīng)濟(jì)型小豪宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例110兩居140三居96兩居150四居核心區(qū)高端豪宅世茂五里河：整體去化較好，最新推出的118、155去化率暫低；100二居、160三居為主，全明設(shè)計(jì)、大面積贈(zèng)送空間競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例中海盛京閣與盛京府處于

41、同一地塊，享有中海寰宇天下教育資源的同時(shí)，也享受中海盛京府別墅級(jí)景觀資源與環(huán)境綠化。核心區(qū)高端豪宅中海盛京閣：別墅社區(qū)里的平層豪宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例4、5#在售中海盛京閣247四居255四居戶型尺度：戶型以247/255四居為主，注重居住的舒適度；戶型設(shè)計(jì)：四居產(chǎn)品采取雙南向主臥套系設(shè)計(jì)，南北通透，三面采光；去化概況：在已售產(chǎn)品中低層產(chǎn)品去化速度較慢，剩余貨量較多。項(xiàng)目已售建筑面積：約為0.68萬(wàn)平方米核心區(qū)高端豪宅中海盛京閣：去化率較低，剩余產(chǎn)品以中低層產(chǎn)品為主；250左右四居，單一產(chǎn)品線，三面采光、大面寬小進(jìn)深，具有較好的舒適度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例改善型高檔住宅中海寰宇天下金地名京競(jìng)爭(zhēng)環(huán)

42、境分析典型案例中海寰宇天下位于皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)，區(qū)域價(jià)值顯著，自身產(chǎn)品線豐富；項(xiàng)目配有21世紀(jì)雙語(yǔ)幼兒園、岐山一校、四十三中學(xué)，教育配套完善。改善型高檔住宅中海寰宇天下：別墅社區(qū)里的改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例中海寰宇天下90兩居132三居99兩居戶型尺度：戶型主要以90-160的二三居為主，典型剛需產(chǎn)品線，戶型尺度主要滿足功能需求；戶型設(shè)計(jì)：三居產(chǎn)品采取全明戶型設(shè)計(jì)，南北通透，主臥套系設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品品質(zhì)；去化概況：高層產(chǎn)品總價(jià)較低，去化率較高；洋房平層產(chǎn)品去化效果較好。項(xiàng)目已售建筑面積：約為81萬(wàn)平方米改善型高檔住宅中海寰宇天下：90/99兩居、118/132三居為主，戶型設(shè)計(jì)在注重功能性的同

43、時(shí)，兼顧了通透性和舒適度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例金地名京位于鐵西區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目自身體量較大，產(chǎn)品線豐富，配有社區(qū)會(huì)所，品質(zhì)感較好；整體社區(qū)園林為法式墅景園林，易于與市場(chǎng)產(chǎn)品形成差異化。改善型高檔住宅金地名京：鐵西區(qū)的高檔法式社區(qū)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例改善型高檔住宅金地名京：94兩居、123/140三居，洋房為150/180三居，戶型設(shè)計(jì)注重通透性，洋房產(chǎn)品采取雙南向臥室設(shè)計(jì)94兩居123三居147三居188三居戶型尺度：高層戶型以小面積兩居、三居產(chǎn)品為主，滿足功能需求；戶型設(shè)計(jì)：高層產(chǎn)品注重通透性，洋房采取雙南向臥室設(shè)計(jì)，客廳面寬做到4.5米以上；去化概況：高層產(chǎn)品去化率較高，產(chǎn)品以滿足功能需求為主。項(xiàng)

44、目已售建筑面積：約為39.48萬(wàn)平方米競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型案例競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析橫向?qū)Ρ戎髁θセa(chǎn)品：以80-160平米兩居和三居、250平米大四居產(chǎn)品為主一居二居三居四居躍層隆璽壹號(hào)柏翠園五里河雅頌居華潤(rùn)悅府春河里盛京閣寰宇天下金地名京050100150200250300()34%80%35%65%18%31%11%57%30%42%24%72%68%55%76%89%66%40%95%80%49%高層洋房高層洋房50%84%74%89%100%95%競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析橫向?qū)Ρ瘸鞘许敿?jí)豪宅160-180的三居；250左右四居。核心區(qū)高端住宅80-120二居；140-160、180-200的三居；四居產(chǎn)品面積

45、無(wú)明顯集中區(qū)間。主力去化面積對(duì)比改善型高檔住宅80-100二居；110-150的三居。一居二居三居四居躍層競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析橫向?qū)Ρ嚷…t壹號(hào)柏翠園五里河雅頌居華潤(rùn)悅府春河里盛京閣寰宇天下金地名京0100200300400500600(萬(wàn)元)34%80%35%65%18%31%11%57%30%42%24%72%68%55%76%89%66%40%95%80%49%高層洋房高層洋房50%84%74%89%100%95%城市頂級(jí)豪宅各產(chǎn)品線總價(jià)區(qū)間跨度大，但主要消費(fèi)區(qū)間在300-500萬(wàn)之間。核心區(qū)高端住宅二居150-200萬(wàn)之間；三居280-350萬(wàn)之間；四居呈兩極化，分別為200-300萬(wàn)和500萬(wàn)

46、左右改善型高檔住宅二居100萬(wàn)以內(nèi)；三居100-200萬(wàn)之間。主力去化總價(jià)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)城市頂級(jí)豪宅品質(zhì)好，面積偏大，以160以上的三四居為主，市場(chǎng)總價(jià)承受能力在300-500萬(wàn)之間，銷售緩慢。核心區(qū)高端住宅供應(yīng)產(chǎn)品線豐富，面積均在200以下，以80-100二居、140-160、 180-200三居，對(duì)應(yīng)總價(jià)承受能力在150-200萬(wàn)、280-350萬(wàn)為主，四居產(chǎn)品面積總價(jià)均無(wú)明顯集中區(qū)間，去化率明顯高于城市頂級(jí)豪宅。改善型高檔住宅面積尺度相對(duì)偏小，二居以80-100為主，總價(jià)承受能力在100萬(wàn)以內(nèi)，三居在110-150，總價(jià)承受能力在100-200萬(wàn)之間，去化率也相對(duì)較高。為目標(biāo)客群打

47、造以人為本的城市宜居社區(qū)。超高層建筑，產(chǎn)品創(chuàng)新空間有限；皇姑區(qū)非房地產(chǎn)熱點(diǎn)版塊，北站嘈雜環(huán)境，如何打造品質(zhì)，吸引高端客戶置業(yè)。挑戰(zhàn)城市頂級(jí)豪宅面積大、總價(jià)高，但去化率較低；核心區(qū)高端住宅二三居為主，總價(jià)承受能力在200-350萬(wàn)之間，去化率也較為理想；改善型高檔住宅去化率較好，但價(jià)格偏低。啟示皇姑區(qū)供需相對(duì)平衡，區(qū)域未達(dá)到飽和狀態(tài)，區(qū)域地緣吸納能力較強(qiáng)；在售住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑、園林等趨于類同，缺少鮮明的文化標(biāo)簽。機(jī)會(huì)規(guī)劃條件無(wú)優(yōu)勢(shì)；中高端住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。風(fēng)險(xiǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)本案策略方向改善型主力產(chǎn)品線，控制總價(jià)，保障資金快速回流。配置樓王產(chǎn)品提升整盤價(jià)值，樹立

48、標(biāo)桿。注重產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析市場(chǎng)占位住宅為主住宅為主住宅為主城市綜合體本案的市場(chǎng)站位區(qū)間規(guī)劃指標(biāo)不具備條件無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境高端住宅市場(chǎng)目標(biāo)客群住宅定位及產(chǎn)品初步建議高端住宅可行性研究及產(chǎn)品定位高端住宅物業(yè)客群呈現(xiàn)較強(qiáng)的地緣性特征，改善自住型購(gòu)買為主目標(biāo)客群解析客群普遍特征客戶對(duì)金廊區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度較高，多數(shù)客戶來(lái)自沈河區(qū)、和平區(qū)，相對(duì)還是以地緣性客戶為主，看重項(xiàng)目地理位置和周邊配套。客戶多為私企老板，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但對(duì)總價(jià) 比較敏感，對(duì)開發(fā)商品牌有一定的信任度，部分購(gòu)置小面積戶型客戶多作為投資或第二居所，項(xiàng)目對(duì)外埠客戶有一定吸引力。華潤(rùn)中心悅府

49、業(yè)務(wù)員訪談關(guān)鍵詞：區(qū)位、價(jià)格、品牌高端客群改善型自住為主，小面積產(chǎn)品存在投資型購(gòu)買，關(guān)注位置、總價(jià)、品牌中糧隆璽一號(hào)業(yè)務(wù)員訪談關(guān)鍵詞：位置、學(xué)區(qū)、價(jià)格客戶基本來(lái)自周邊，以地緣性客戶為主，或者是工作在這邊，客戶多以私企業(yè)主居多，也有部分政務(wù)機(jī)關(guān)公務(wù)員，不愿意在上班途中浪費(fèi)過(guò)多時(shí)間。購(gòu)買目的主要以自住為主，投資型客戶所占比例很小。客戶比較認(rèn)可項(xiàng)目周邊環(huán)境以及教育資源。但對(duì)項(xiàng)目戶型面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高有一定抗性。目標(biāo)客群解析客群普遍特征萬(wàn)科柏翠園：沈河區(qū)、和平區(qū)的地緣客群，主力客群為年齡36-50歲的企業(yè)高管，改善型購(gòu)買為主，看重項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境目標(biāo)客群解析個(gè)案成交客群特征萬(wàn)科春河里：以沈河區(qū)、和平區(qū)客戶

50、為主，年齡在36-50歲的私企老板、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員，置業(yè)目的以改善居住環(huán)境為主，看重項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)目標(biāo)客群解析個(gè)案成交客群特征目標(biāo)客群解析個(gè)案成交客群特征隆璽一號(hào)：地緣性客戶為主，多為年齡在41-50歲的私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位、公務(wù)員，成交原因主要為項(xiàng)目北陵生態(tài)環(huán)境、風(fēng)水和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)?；使脜^(qū)地緣客戶達(dá)40%，其次為沈陽(yáng)周邊地區(qū)客戶；公務(wù)型客戶為主，首要認(rèn)可項(xiàng)目位置，看重周邊資源配套目標(biāo)客群解析本案一期成交客戶特征被訪者從小生活在皇姑區(qū)，有較強(qiáng)的地緣情節(jié)，親朋好友也多數(shù)都在皇姑區(qū)，所以置業(yè)首選該區(qū)域?，F(xiàn)在住130三居，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮進(jìn)行升級(jí)改善。對(duì)地段有一定要求，看好升值空間。對(duì)社區(qū)環(huán)境及周邊生活

51、配套有一定要求。認(rèn)為戶型總價(jià)在300-350萬(wàn)之間可以接受。潛在客戶二：44歲，男，已婚，私企業(yè)主關(guān)鍵詞：地緣情結(jié)、注重品質(zhì)以自住為主，升級(jí)改善型購(gòu)房；具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，關(guān)注總價(jià)，購(gòu)買力主要在200-350萬(wàn)。潛在客戶一：34歲，女，已婚，在職公務(wù)員關(guān)鍵詞：位置、教育配套、總價(jià)敏感被訪者在省直機(jī)關(guān)上班，考慮到上班路程以及日后孩子上學(xué)的便利性，購(gòu)買本項(xiàng)目，關(guān)注教育及生活配套，需求面積100左右兩居，首付70萬(wàn)以內(nèi)。目標(biāo)客群解析本案一期成交客戶特征目標(biāo)客群解析客群定位核心客群重點(diǎn)客群輔助客群地緣型升級(jí)改善客群為子女教育而選擇近學(xué)區(qū)購(gòu)房的客群依托政治資源、尋求政治身份的商業(yè)人士政府官員，隱形財(cái)富階

52、層純粹追求高端品質(zhì)生活的奢華型客群為工作便利而置業(yè)或父母資助購(gòu)房的公務(wù)員客群沈陽(yáng)北部地緣性客群沈陽(yáng)及周邊城市公務(wù)型客群省內(nèi)外財(cái)富型高端客群客戶細(xì)分客群界定客群來(lái)源高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境高端住宅市場(chǎng)目標(biāo)客群住宅定位及產(chǎn)品初步建議高端住宅可行性研究及產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位面向沈陽(yáng)及周邊城市有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中上層人士打造具有高舒適度的高端品質(zhì)化住宅產(chǎn)品面對(duì)社會(huì)中產(chǎn)階層，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的改善型客群，打造面積適中的舒適型產(chǎn)品面對(duì)社會(huì)財(cái)富階層、追求政治身份的高端客群，打造大面積、高舒適度奢華級(jí)產(chǎn)品具備人文氣質(zhì)的城市精工宅邸住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則體量規(guī)?；M量做足140米的限高，適當(dāng)錯(cuò)落排布，形成良好的城市建筑肌

53、理；配比最優(yōu)化戶型盡量南北通透，不建議出現(xiàn)東西向產(chǎn)品，從而保證項(xiàng)目品質(zhì)；確保大面積戶型的適度開發(fā)，以拔高項(xiàng)目整體品質(zhì)，但同時(shí)又合理控制產(chǎn)品面積，利于銷售；社區(qū)高端化高品質(zhì)的配置，諸如社區(qū)會(huì)所，公共部分高檔精裝修，地面零停車，與公建獨(dú)立出入口等等。住宅產(chǎn)品線建議本案處于核心區(qū)高端住宅行列，參考其整體消化速度，推導(dǎo)本案產(chǎn)品線規(guī)劃：二居80-100；三居140-160180-200；四居230-250以改善型產(chǎn)品線為主，增加一定比例的大面積高端產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿住宅產(chǎn)品線建議鑒于地塊的稀缺性、創(chuàng)造更高的價(jià)值及樹立品牌和項(xiàng)目的高端性，我們建議適當(dāng)增加一部分大戶型，戶型面積約為230-250平米，設(shè)

54、置在居住價(jià)值最高、景觀視野良好、受外界影響小的中心組團(tuán)位置，以拔高項(xiàng)目整體品質(zhì)，滿足高端客群需求。150三居190三居半240四居115兩居半95兩居85兩居2F3F3F32F30F40F2F2F2FT4 38FT4 38FT4 38FT2 46FT2 46FT2 46FT2 43/46FT2 46FT3 46FT3 46F住宅產(chǎn)品線建議最大化提高南北通透戶型的比例，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)合沈陽(yáng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的心理特點(diǎn)，考慮戶型的贈(zèng)送面積，從而提高附加值住宅產(chǎn)品附加值建議建議打造1.2米進(jìn)深的大尺度飄窗，飄窗高度降至0.8米，打造面積寬裕的飄窗空間，提升使用率和采光效果，增強(qiáng)舒適度。飄窗飄窗建議住

55、宅部分采用分級(jí)精裝，以滿足不同客群需求；兩居、三居產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)品質(zhì)精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)建議為2500元/左右；四居產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)品位精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)建議為4000元/左右。精裝修交房，分級(jí)精裝標(biāo)準(zhǔn)配置，滿足不同產(chǎn)品線的目標(biāo)客群的差異化需求住宅產(chǎn)品精裝修建議住宅建筑外觀偏歐式，建議ART-DECO風(fēng)格，凸顯挺拔氣質(zhì)，樹立高端形象住宅建筑風(fēng)格建議一層建議考慮局部架空，增加公共互動(dòng)空間，并通過(guò)園藝小景將室外景觀延續(xù)至內(nèi)，增強(qiáng)園林視覺(jué)通透性。擴(kuò)展園林空間，一層建議局部架空，增加鄰里公共互動(dòng)空間，打造產(chǎn)品特色住宅建筑空間建議社區(qū)園林與整體建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，建議采用對(duì)稱式的法式園林，凸顯尊貴大氣住宅園林設(shè)計(jì)建議住宅的主出入口

56、設(shè)置于西側(cè)，結(jié)合社區(qū)大堂和會(huì)所。住宅兩個(gè)次出入口設(shè)于南側(cè)和北側(cè)。臨街商業(yè)對(duì)外獨(dú)立出入。商改住公寓對(duì)外獨(dú)立出入口。 P2/P3 臨街商業(yè)公寓住宅住宅主出入口建議住宅區(qū)主出入口設(shè)置于P2P3地塊西側(cè)白龍江街中段，與社區(qū)大堂相結(jié)合，注重入口儀式感的打造住宅出入口規(guī)劃建議 【分業(yè)態(tài)可行性研究及定位】一、住宅物業(yè)可行性研究及定位二、商業(yè)物業(yè)可行性研究及定位三、公建物業(yè)可行性研究及定位 商業(yè)是綜合體項(xiàng)目的個(gè)性符號(hào)，是人氣匯聚的理由，更是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最可能做出特色亮點(diǎn)和噱頭、建立傳播標(biāo)簽的業(yè)態(tài)！本案商業(yè)要解決2個(gè)重要問(wèn)題：商業(yè)經(jīng)營(yíng)與銷售的矛盾開放式商街與季節(jié)性的矛盾【商業(yè)之于本案的意義】商業(yè)市場(chǎng)概述及商圈

57、分析銷售型商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)定位及產(chǎn)品初步建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)保障計(jì)劃商業(yè)物業(yè)可行性研究及定位搭上振興東北老工業(yè)基地的順風(fēng)車，又迎來(lái)2013年舉辦全運(yùn)會(huì)的機(jī)遇，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)駛?cè)肟燔嚨?。根?jù)沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年1-5月份，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額為85億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)36%。沈陽(yáng)城市商業(yè)發(fā)展分析隨著近年來(lái)沈陽(yáng)城市建設(shè)的加快以及市區(qū)周圍城市化速度的加快，新增商圈已經(jīng)開始打破原有的格局，開始向西、南兩方向發(fā)展。金廊工程開工后蓬勃興起的青年大街沿線，聚集著數(shù)十家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這也必將成為未來(lái)幾年內(nèi)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的發(fā)展方向。 借勢(shì)全運(yùn)會(huì)，沈陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，商圈格局西進(jìn)南擴(kuò)，青年大街沿線

58、成為商業(yè)熱點(diǎn)商圈林立，商業(yè)氛圍濃郁，傳統(tǒng)商圈以太原街、中街為核心，北站商圈領(lǐng)銜的金廊商業(yè)帶成為發(fā)展迅速、以中高端消費(fèi)為主的現(xiàn)代商圈沈陽(yáng)城市商業(yè)格局概述沈陽(yáng)的商業(yè)格局以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域，形成了市級(jí)商圈3 個(gè)：中街商圈、太原街商圈、長(zhǎng)江街（北行）商圈；區(qū)級(jí)商圈3 個(gè)北市商圈、北站商圈、鐵百（鐵西）商圈；專業(yè)商圈3 個(gè)五愛(ài)商圈、三好商圈、南塔商圈；特色商圈1個(gè)西塔商圈等商業(yè)區(qū)域。其中中街商圈和太原街商圈是沈陽(yáng)市兩大主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)。五愛(ài)街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)商場(chǎng)，是沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的重要組成部分。而其它商圈性區(qū)域較強(qiáng)，是沈陽(yáng)商業(yè)的補(bǔ)充。

59、金廊商業(yè)帶本案位于北站商圈北緣，金廊商業(yè)帶龍頭，三大傳統(tǒng)市級(jí)商圈環(huán)抱，商業(yè)大環(huán)境良好，小環(huán)境尚未形成氣候，存在發(fā)展空間本案位于北站商圈內(nèi)，沈陽(yáng)政務(wù)區(qū)與金融商務(wù)區(qū)的交匯處，商流、客流和消費(fèi)力有保障。項(xiàng)目周邊以行政單位、學(xué)校及現(xiàn)狀居民區(qū)為主，消費(fèi)需求旺盛，現(xiàn)狀規(guī)模化的商業(yè)配套相對(duì)缺乏，存在商業(yè)發(fā)展空間。位于金廊商業(yè)帶與太原街、中街商圈形成的“一線兩點(diǎn)”商圈環(huán)境中，商業(yè)氛圍良好，同時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)壓力，需特色化發(fā)展。本案商圈環(huán)境分析太原街商圈中街商圈長(zhǎng)江街商圈北站商圈金廊商業(yè)帶本案沈陽(yáng)城市消費(fèi)習(xí)慣分析調(diào)查顯示，沈陽(yáng)市因人均年時(shí)尚消費(fèi)支出超過(guò)5萬(wàn)元，與廣州、深圳兩大一線城市持平，被歸為未來(lái)“含金量”十足的時(shí)

60、尚消費(fèi)市場(chǎng)，即將過(guò)渡為區(qū)域時(shí)尚中心城市。沈陽(yáng)人均年服裝消費(fèi)支出近萬(wàn)元，與北京、上海、南京、成都一同入選為服裝重度消費(fèi)的城市。在其他時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)域，休閑娛樂(lè)消費(fèi)支出(泡吧/咖啡廳、看電影、游樂(lè)場(chǎng)游玩等)突破了4000元。沈陽(yáng)人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在不斷升級(jí)，特別是高端消費(fèi)品對(duì)于提高中心城市的聚集輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。沈陽(yáng)居民教育支出占家庭消費(fèi)重頭，健身俱樂(lè)部成為部分市民熱衷的消費(fèi)場(chǎng)所。沈陽(yáng)市確定了以企業(yè)為主，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和政策拉動(dòng)，進(jìn)一步挖掘發(fā)展?jié)摿Γ瑢ⅰ耙菇?jīng)濟(jì)”打造成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。沈陽(yáng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，除服裝消費(fèi)仍為主要支出外，高端商品消費(fèi)、時(shí)尚休閑類消費(fèi)和健康類消費(fèi)比重日漸增大注：以上調(diào)查結(jié)果