房地產(chǎn),基礎(chǔ)知識(shí),培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(pixn)共二十四頁(yè)房地產(chǎn)的概念(ginin)房地產(chǎn)具體是指土地/建筑物及其地上的附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益(quny).又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,兩者具有整體性和不可分割性.包括:土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外,還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)/抵押權(quán)/土地使用權(quán)/地役權(quán)/典當(dāng)權(quán)等.共二十四頁(yè)房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)/經(jīng)營(yíng)/管理及維修(wixi)/裝飾/服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè),它與建筑業(yè)既有聯(lián)系,又有區(qū)別.建筑業(yè)從事勘察/設(shè)計(jì)/施工/安裝/維修等生產(chǎn)過(guò)程,它的生產(chǎn)結(jié)果

2、是建筑物或構(gòu)筑物.房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方,建筑業(yè)是承包方,房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè),建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門,屬第二產(chǎn)業(yè).共二十四頁(yè)房產(chǎn)/地產(chǎn)兩者間的關(guān)系(gun x)及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及(yj)與之相連的構(gòu)筑物或建筑物;地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地,又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地.我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán).房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的/必然的聯(lián)系,主要包括幾個(gè)方面: 實(shí)物形態(tài)上看,房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分;從價(jià)格構(gòu)成上看,房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格;從權(quán)屬關(guān)系看,房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一

3、起的.共二十四頁(yè)房地產(chǎn)的特征(tzhng) 位置的固定性; 使用(shyng)的耐久性; 資源的有限性; 物業(yè)的差異性.1.房地產(chǎn)的自然特征共二十四頁(yè)2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)(jngj)特征生產(chǎn)周期資金(zjn)密集性相互影響性易受政策限制性房地產(chǎn)的增值性注:房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律.其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地.共二十四頁(yè)房地產(chǎn)的類型(lixng)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游(lyu)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)1.按用途分共二十四頁(yè) 低層住宅(zhzhi)為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層 16層以上為高層住宅2

4、.房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分(hu fn)的規(guī)定共二十四頁(yè)房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(fn li)標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的,包括(boku)懸索結(jié)構(gòu).鋼/鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼/鋼筋混凝上建造的.如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的.包括薄殼結(jié)構(gòu)/大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模/開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物.共二十四頁(yè)混合結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋(gngjn)混凝土和磚木建造的.如一幢房屋的梁是用鋼筋(gngjn)混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是木材制造,住是用鋼筋(gngjn)混凝土建造.磚木結(jié)構(gòu):

5、承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚/木材建造的.如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架.磚墻/木柱建造的.其它結(jié)構(gòu):凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類.如竹結(jié)構(gòu)/磚拱結(jié)構(gòu)/窯洞等.共二十四頁(yè)房地產(chǎn)專業(yè)名詞常用(chn yn)名詞五證建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程開工證;國(guó)有土地使用證;商品房預(yù)售許可證;兩書住宅質(zhì)量保證書/住宅使用說(shuō)明書房地產(chǎn)證是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證;房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括地產(chǎn)買賣(mi mai)/租賃市場(chǎng).含一級(jí)市場(chǎng)/二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng);共二十四頁(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋(fngw)的所有權(quán)和對(duì)該房屋(fngw)所占用土地的使用權(quán).具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的

6、占有/使用/收益和依法處分的權(quán)利.土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開發(fā)權(quán)/收益權(quán)/處置權(quán).政府以拍賣/招標(biāo)/協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者.土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用;共二十四頁(yè)三通一平是指水通/電通/路通及場(chǎng)地平整;七通一平是指水通/電通/路通/排水通/排污通/通訊通/煤氣通及場(chǎng)地平整;紅線圖又叫(宗地圖),是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置/界線和面積的地形平面圖.它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者,受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工(sh gng)建房;

7、總用地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積.建設(shè)用地面積(凈用地面積)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積.共二十四頁(yè)總建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上(yshng)及地面以各層建筑面積之和;容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值.(如:在10萬(wàn)平方米的土地上,有20萬(wàn)平方米的建筑總面積,其容積率為2.0)建筑面積指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和,包括陽(yáng)臺(tái)/挑廊/地下室/室外樓梯等.且具備有上蓋/結(jié)構(gòu)牢固/層高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑.建筑覆蓋率(建筑密度)建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率;(如:在1

8、0萬(wàn)平方米的土地上,建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米,其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%)共二十四頁(yè)綠化率建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率.綠地面積的計(jì)算不包括屋頂/天臺(tái)和垂直綠化;(如:在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積,其綠化率為30%)綠化覆蓋率建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率;房屋銷售(xioshu)面積房屋按套(單元)出售時(shí),房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和;套內(nèi)建筑面積房屋按單元計(jì)算的建筑面積,為單元門內(nèi)范圍的建筑面積.包括套(單元)內(nèi)的使用面積/墻體面積及陽(yáng)

9、臺(tái)面積;共二十四頁(yè)室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算,墻體有復(fù)合保溫/隔熱層/按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算;煙囪/通風(fēng)道/各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積;非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯)按自然層數(shù)的使用面積總和(zngh)計(jì)入使用面積;住宅使用面積包括:臥室/起居室/廚房/衛(wèi)生間/餐廳/過(guò)廳/過(guò)道/前室/貯藏室等.單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e.指室內(nèi)實(shí)際能用的面積,不包括(boku)墻體/柱子等結(jié)構(gòu)面積,使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定:套內(nèi)使用面積共二十四頁(yè)公共建筑面積各產(chǎn)權(quán)(chn qun)主共同占有或共同使用的建筑面積,指各套(單元)以外為各戶共

10、同使用,不可分割的建筑面積.可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e;實(shí)用面積它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額;層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高.它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離. 凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值;共二十四頁(yè)公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成: 電梯井/樓梯間/垃圾道/變電室/設(shè)備室/公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積; 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔(fng)以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50.得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(

11、單元)建筑隊(duì)面積之比. 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積. 套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)?fntn)得公用建筑隊(duì)面積.共二十四頁(yè)道路(dol)用地 道路用地是指居住區(qū)道路/小區(qū)路/組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車/單位通勤車等停放場(chǎng)地. 道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線. 玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段.居室是家庭的“領(lǐng)地”,講究一定(ydng)的私密性,大門一開,有玄關(guān)阻隔,外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余.玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘/掛雨衣/換鞋/擱

12、包的地方.平時(shí),玄關(guān)也是接受郵件/簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所.共二十四頁(yè)期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同.期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式.購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于(chy)建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目.現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房.消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同.在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋.共二十四頁(yè)業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司

13、管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織.業(yè)委會(huì)的權(quán)力(qunl)基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán).毛坯房:是指沒(méi)有(mi yu)裝修的房.入伙:是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住.共二十四頁(yè)契稅是在土地/房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生(fshng)轉(zhuǎn)移,按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅.征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地/房屋.在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人.國(guó)有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售/贈(zèng)予/交換;房屋買賣;房屋贈(zèng)予. 共二十四頁(yè)謝謝(xi xie)共二十四頁(yè)內(nèi)容摘要房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。房產(chǎn)指各種( zhn)明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。從權(quán)屬關(guān)系看,房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的.。2.房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定。又叫(宗地圖),是按一