商圈選擇辦法

1、商圈選擇辦法一、商圈定義：從零售行業(yè)角度來看，商圈可以簡視 為商家的貿(mào)易區(qū)，是，一家商店在這里招徠顧客的地理區(qū) 域”。商圈按照規(guī)?？煞譃槿齻€層次：核心商圈、次級商 圈和邊緣商圈。如圖：10-20分鐘60-70%份額20%份額步行30分鐘10%份額核心商圈是顧客的最主要來源。對于移動行業(yè)而言，核 心商圈可分為綜合商圈和專業(yè)商圈。綜合商圈是指周邊存在 經(jīng)營業(yè)績良好的零售百貨，綜合超市以及IT市場等。專業(yè)商 圈主要指通信市場以及手機(jī)經(jīng)營相對集中的區(qū)域。二、優(yōu)勢商圈內(nèi)具體布點位置選擇：在確定建店商圈里 需要對候選布點進(jìn)行綜合評估，選擇最適合建店的具體位置。1、人流量要多車站周邊、大學(xué)周邊、市區(qū)中心街道

2、是人流量較多的地 方。人流量多，大型折扣店和百貨、各種便利設(shè)施當(dāng)然就會 多，這樣的協(xié)同效應(yīng)會更加激活商圈潛力。在這種商圈里， 任何地段上的任何行業(yè)經(jīng)營都會非常好，但問題是得考慮保 證金和轉(zhuǎn)讓金等成本支出。在這里需要考慮的是，與其選擇 前途不明的居住商圈地點，不如選擇位于車站周邊、大學(xué)周 邊、市區(qū)中心的地點。2、要有很好的接近性（易于接觸）店鋪要位于人們?nèi)菀渍业玫?，而且很方便到達(dá)的地方， 這就是“接近性”。除了特殊情況，人們通常更愿意選擇易 于接近的店鋪，構(gòu)成店鋪接近性的因素有很多，如：第一， 附近是否有公交站點或地鐵站，是否有人行道，店鋪的出入 口大小及是否醒目，是否有階梯和停車設(shè)施，交通是否

3、復(fù)雜， 這些因素都對接近性產(chǎn)生影響。第二，商圈內(nèi)的劇院或者大 型書店等便利設(shè)施也對網(wǎng)點產(chǎn)生重要影響。3、小型低層辦公樓比大型高層辦公樓更適合通常人們都會認(rèn)為，大型建筑密集的地方會比小型建筑 密集的地方生意興隆。其實不然。隨著5天工作日的實行， 除了中午時間，大型辦公樓密集區(qū)域的人們都如潮水般流失， 大多店鋪都是處于雖營業(yè)但休業(yè)的狀態(tài)。小型辦公樓密集區(qū)大部分位于車站周邊，其交通網(wǎng)狀況 非常好。4、須具備各種便利設(shè)施選址的好壞最終取決于顧客的判斷。顧客是否經(jīng)常光顧 是衡量好店鋪的標(biāo)準(zhǔn)。因為不論誰，當(dāng)然都愿意光顧好找、 方便到達(dá)的店面。銀行、服裝專賣店、大型流通設(shè)施、電影 院、觀光點等地方就是流動人

4、口多，容易接近的商圈。5、入口方向比出口方向重要大部分店鋪營業(yè)時間都活躍在下午到晚上這段時間。以 中午時間為基點，下班以后的8點一9點是最為活躍的時候， 所以店鋪最好位于人們下班的方向。人們都很熟悉每天經(jīng)過 的街道，所以要守住下班人多的路，要綜合判斷人們下班通 常利用的街道是哪里，主要行動路線是怎樣移動的。6、人們?nèi)菀拙奂谕＼噲鲋車S著轎車在大眾里的普及，有停車場和沒停車場的差別 在各方面日益顯露。有專門停車場就是錦上添花，即使位于 公用停車場附近也是不錯的。但如果在商圈內(nèi)有個停車場的 話會截斷商家的延續(xù)性，若在一排店鋪中間有個停車場的話， 店鋪的連接會被切斷。7、公交站點和地鐵站的大街在居

5、住地商圈，有公汽站點和沒公汽站點的大道有很大 的差別。留心觀察可發(fā)現(xiàn)大街邊上大多都有一定規(guī)模的餐廳 和便利店，因為其位于公汽站點或者是車站周邊。8、關(guān)注邊角商圈不管是住宅地商圈還是車站商圈，邊角商家都是商圈中 的最好地段。因為視線集中、出入口容易接近。不論什么行 業(yè)，只要不違背商圈特性，成功率都很高。但是周邊商人都會對好地段虎視眈眈，生意好所以不會 輕易轉(zhuǎn)手，即使有這樣的機(jī)會也是機(jī)會渺茫。10、大規(guī)模社區(qū)的中心商圈大規(guī)模社區(qū)大多有大型流通設(shè)施在競爭。消費(fèi)者自然愿 意在這樣的中心商圈消費(fèi)，所以大規(guī)模社區(qū)里商業(yè)區(qū)的生意 其實很難做，即使是擁有1000戶的獨(dú)立社區(qū)，其客戶也多 被中心商圈搶奪去，與當(dāng)

6、初的投入和期待相違背，其實即使 是個300-400戶商圈，選點有差錯的話，關(guān)門大吉的情況也 是有可能的。所以跟中心商圈保持一定距離的小規(guī)模社區(qū)的大街邊 商街更值得考慮。一般與中心商圈距離200-300m為宜，這 樣才能成為既能從中心商圈流入，又能讓流動顧客經(jīng)過的好 街道。店鋪應(yīng)位于中心商圈大型銷售設(shè)施旁邊，這樣才能以 社區(qū)內(nèi)所有用戶群為對象，不受行業(yè)品種限制，成功率也高。11、選擇有轉(zhuǎn)讓金的店鋪轉(zhuǎn)讓金實際上是租戶不得不承認(rèn)的金額。目前使用的轉(zhuǎn) 讓金包括商圈的基礎(chǔ)轉(zhuǎn)讓金，對裝修設(shè)備等補(bǔ)償性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓 金（設(shè)施費(fèi)）。轉(zhuǎn)讓金可以理解為，讓渡排他權(quán)力，承認(rèn)你的營業(yè)活 動和營業(yè)權(quán)力的金額（權(quán)力金）與設(shè)施費(fèi)

7、的相加”。通常,權(quán) 力金”以，1年純收入和入駐條件為基準(zhǔn)，考慮設(shè)施狀態(tài)/ 行業(yè)競爭力/店鋪大小”來計算。正如轉(zhuǎn)讓金的意思是，1年純收入的和”，轉(zhuǎn)讓金也在 生意興隆的地點出現(xiàn)。很多商人即使有資金也因為舍不得轉(zhuǎn) 讓金而失去機(jī)會，后悔不迭。這個時候不妨定個標(biāo)準(zhǔn)，那么 會比較容易抉擇，事后也不會后悔。即，只要客觀判斷，以 后賣掉店鋪時，該收取什么程度的轉(zhuǎn)讓金會比較容易賣掉” 就可以。有轉(zhuǎn)讓金的店鋪大多位于好地段。情況允許的話， 有轉(zhuǎn)讓金的店鋪反而更安全。12、周邊有老店鋪的地段值得考慮有老店鋪的地段流動人口較多，是絕對名副其實的商圈。與老店鋪的行業(yè)重復(fù)，短期內(nèi)可能虧損，但長期來看也 不一定都如此。也許

8、會因為老店鋪的存在而產(chǎn)生新的顧客， 商圈會因此而激活。尤其在住宅區(qū)大街邊，可根據(jù)有沒有老 店鋪去判斷這個商圈的存活。有老店鋪，說明這個商圈還活 著。13、基礎(chǔ)設(shè)施條件，水電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，并滿 足店鋪使用要求，門店面積、形狀符合使用要求，有排污池、 空調(diào)室外壓縮機(jī)空間和便利空氣排出通道等基本區(qū)域。14、占用房產(chǎn)條件，以地鋪為優(yōu)先租賃，占用房產(chǎn)的條 件包括租用房產(chǎn)的費(fèi)用、管理和維修費(fèi)、稅金、城鄉(xiāng)規(guī)劃法 令的限制和自愿約束等，標(biāo)準(zhǔn)及核心營業(yè)廳要在5年以上， 基礎(chǔ)營業(yè)廳在3年以上。15、安全：以網(wǎng)點為中心，半徑100米內(nèi)不能存在有易 燃易爆的氣站或是油站等危險作業(yè)區(qū)域；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及核心廳 的鋪面

9、必須能報裝消防系統(tǒng)。16、用地性質(zhì)：必須是商業(yè)用地或是居民用地。產(chǎn)權(quán)及 使用權(quán)：產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)明確，物業(yè)相關(guān)法律文件齊全二、劣勢商圈參考：有好店鋪就肯定有差店鋪。即使在同一位置，同一大小 的店鋪從表面上看都差不多，其實有可能存在很大的差別。 不理想的店鋪有以下幾個判斷標(biāo)準(zhǔn)。1、無意義擴(kuò)大的商圈會有普通住宅轉(zhuǎn)換為商家住宅而擴(kuò)大的情況。如果是因 為商圈的活躍而擴(kuò)大，就比較可信，但如果只是單純的范圍 擴(kuò)大，那么有很大的商圈分散可能性。車站商圈周圍都是繁華的景象，單看表面很難判斷是否 適合做生意。應(yīng)仔細(xì)考慮是否確實存在商圈變大了的可靠理 由。2、行車道有4個以上，分割商圈的地方4個行車道以上的街道容易分

10、割商圈，所以是阻礙商圈 連續(xù)的障礙因素。會使商圈無法活躍，其中一條街邊會成為 無人停留的流動位置。3、流動人口不停留的地方流動人口是判斷商圈地段好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一，流動人口越 多越好。但如果單單只是經(jīng)過的話，其數(shù)量再多也是沒用的。 經(jīng)過只是意味著步行速度快，這樣的流動人口通常都是著急 回家的附近上班族或?qū)W生，這就是流動位置。4、周邊店鋪是技術(shù)或低價品為主的地方周邊店鋪如果是技術(shù)為主的，例如洗衣店、裱口店、洗 車房之類的話，就不適合入駐。一般社區(qū)里面的商街，住宅 區(qū)商圈就分布有這種行業(yè)。低價商品為主的地區(qū)和商圈，說明其收入消費(fèi)水平都比 較低。這與制定降價戰(zhàn)略，試圖在價格競爭中占領(lǐng)優(yōu)勢的低 價折扣賣場

11、是不同的。另外，跟中下層居住區(qū)的商圈情況也 是兩碼事。低價商品比重高，正反映了整個商圈的消費(fèi)水平， 所以失敗的風(fēng)險較大。5、行業(yè)或老板經(jīng)常更換的店鋪經(jīng)常換行業(yè)說明做什么都沒有理想，這樣的店鋪還會經(jīng) 常換租戶。脫手的人也許會說是個人原因，實際上就是生意 不好的原因，所以才無論如何都要擺脫，不至于太虧損。所 以甚至?xí)a(chǎn)生這個瞞下一個，繼續(xù)再瞞下一個，繼續(xù)虧損的 惡性循環(huán)。6、店面狹窄，不好掛門牌的地方店鋪的店面和門牌，顯示出的面積越多越好。門牌就如 同對一個人的第一印象。門牌是與顧客的第一接觸點，是促 使消費(fèi)的第一條件。店鋪的店面和門牌是最初，也是最好的 宣傳手段。所以店面太過狹窄，門牌太難設(shè)的話就要盡量不 去選擇。7、上坡或商街的連續(xù)性截斷處商圈猶如流淌的水，自上而下。上坡地帶的商圈較小， 會局限在部分客戶群，上坡中間地段也是如此。人們都有往 低處聚集的傾向。商街的連續(xù)性是指有一排各種店攤的情