怡都水景項目整合營銷策劃報告

1、怡都水景項目整合營銷策劃報告北京博眾房地產(chǎn)投資顧問有限公司2010年11月28日 前 言 我們對本項目所在地西甸子周邊的縣鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場進行了調(diào)研和分析。通過我們調(diào)研的情況分析，認為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度較高，而且對項目綜合方面的考慮較多。同時，我們對本項目也進行了認真的研究和分析。通過我們的分析，我們認為本項目在整體規(guī)模、客戶對項目的認可度、區(qū)域位置較周邊項目有一定優(yōu)勢。同時，在項目推廣、社區(qū)環(huán)境、品牌樹立等方面存在一定問題。為了做好項目的銷售，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項目的營銷方案

2、做了分析和整理，提供了初步的營銷方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學(xué)的管理體系。我們在客戶資源、宣傳推廣、現(xiàn)場營銷等方面擁有良好的優(yōu)勢。我們本著對發(fā)展商、為項目負責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。真誠的希望能與貴公司攜手合作，成功將項目推向市場。 一、市場分析（一）區(qū)域市場分析 本項目地緊鄰張家口市區(qū)，是北京懷來張家口西甸子崇禮必經(jīng)之路，北鄰崇禮（中國雪都崇禮滑雪場）。根據(jù)我們對市場調(diào)查的了解，在所設(shè)定的區(qū)域的多個項目進行了調(diào)查。隨著城市化速度加快，張家口市的住宅市場的供應(yīng)速度急劇增加。1、供應(yīng)分析（1）總供應(yīng)量分析 張家口市近五年來一直是中低檔的居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的

3、市場供應(yīng)量很少，且市場需求不大。尤其是08年后本區(qū)域的商品房供應(yīng)量迅速增大。 自08以來本區(qū)域的商品房供應(yīng)總量達到200多萬平方米?？v觀本區(qū)域近幾年的供應(yīng)狀況，2010年2012年張家口市及周邊縣市的商品房進入供應(yīng)高峰期，將打破供求的穩(wěn)定狀態(tài)。（2）物業(yè)類型分析 目前，張家口市物業(yè)主要為商業(yè)銷售物業(yè)、普通住宅物業(yè)。整體來看市區(qū)是以22803880元每平米的中檔住宅為主，周邊縣鎮(zhèn)均以14302580元每平米的中低檔住宅為主。超過4000元的高檔住宅幾乎是公寓，因此區(qū)域住宅以居住為主（多層及少量高層）。（3）物業(yè)品質(zhì)分析客戶越來越理性的的選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)；開發(fā)商對物業(yè)的定位越來越細分和明確

4、；開發(fā)商無論是在項目的運作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高。具體體現(xiàn)在一下幾個方面：目標客戶的細分開發(fā)商品牌意識加強注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計注重細節(jié)設(shè)計從各個方面體現(xiàn)以人為本（4）樓體分析建筑形式：居住類項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為多層住宅和高層,本項目是以多層為主。環(huán)境規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃普遍不是很好，綠化率低。小區(qū)規(guī)模：多數(shù)項目規(guī)模在1020棟樓。市場表現(xiàn)：項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。（5）裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接表現(xiàn)就在于裝修狀況，物業(yè)內(nèi)外裝修狀況是評價項目品質(zhì)的一項非常重要的指標。張家口市項目均為毛坯房，外墻以涂料和文化磚為主。2、需求分析（1）近兩年來隨著城市改造不斷

5、成熟，周邊區(qū)域項目在市場上表現(xiàn)不錯，但08年8月份開始，受全國房產(chǎn)市場下滑趨勢影響，市場產(chǎn)生較大波動。我們根據(jù)所掌握資料粗略計算，市場吸納率為200萬平米/年。（2）張家口市項目多以居住為主，少數(shù)項目逐步形成商住氛圍。其中一些已入住項目有部分住戶為拆遷戶。近兩年由于張家口市發(fā)展速度加快，客戶主要以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民，以及拆遷戶。（3）需求主要特點：(a)客戶的構(gòu)成，附近居民、拆遷戶和周邊縣區(qū)農(nóng)民及少數(shù)長駐滑雪場均存在。(b)地緣性較強，大多數(shù)人群是附近居民。(c)本區(qū)域的居住氛圍和價位是吸引客戶的主要因素。(d)主要以居住為主，存在投資的客戶（但所占比列較少）。(e)小戶型更容

6、易被市場接受。3、價格分析（1）張家口市項目較多，且供應(yīng)量較去年有所增加，價格在24803480元左右。但是多數(shù)項目品質(zhì)、位置較差。（2）張家口市項目在市場大環(huán)境較差的情況下，在不斷的推出各種優(yōu)惠打折的促銷方法，而市場表現(xiàn)依舊差強人意。售價較高項目尤為突出。很多項目推出半年左右，銷售還不到20%，所以必須要推出性價比高的項目。（3）建議本項目以低開高走的銷售策略進行價格制定。前期以積累人氣為主，擁有良好銷售氛圍后在相應(yīng)對價格做出調(diào)整。建議項目開盤均價定在18801980元每平米。4、小結(jié)（1）現(xiàn)階段在售項目產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊。（2）現(xiàn)階段市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。（3）買方市場日漸成熟并趨于理性。（

7、4）性價比是中低檔住宅市場客戶群考慮的首要因素。（5）對區(qū)域價格、居住環(huán)境認同是客戶群的共有的重要特征。二、項目分析 本項目多層為主 規(guī)模在項目地區(qū)域較大優(yōu)勢分析：項目啟動具有良好的市場適應(yīng)力。位于西甸子，緊鄰張家口市市區(qū)，交通便捷，居住氛圍好，項目擁有良好的周邊配套。如超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校等。擁有良好的升值潛力劣勢分析：周邊項目廣告宣傳及促銷活動已經(jīng)深入人心，形象樹立比本項目早。所處區(qū)域外來人員較多，治安狀況較差，影響買家心理。近期周邊市場銷售情況不活躍。周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售。缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)配套不完善。樓型以高層為主，目前市場不太接受。項目周邊配套情況：社區(qū)配套：學(xué)校：銀行

8、：醫(yī)院：景點：周邊暫時缺少有吸引力的景點。購物：缺少大型的購物場所，但距離張家口較近可彌補購物不便帶來的不利。交通狀況：16路車 張家口展覽館崇禮西甸子項目企劃思路：由于項目屬成熟物業(yè)居住區(qū)，有良好的先天條件。但目前區(qū)域外部條件劣勢明顯，故如何做好銷售企劃工作，將是項目能否成功的重點。從以上對市場和項目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：利用合理的廣告宣傳擴大項目知名度本項目房開知名度較低，故必須加強宣傳力度，繼續(xù)擴大知名度，締造一個橋西區(qū)“”超值、超群的典范居住社區(qū)”，塑造獨特的品牌形象。改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足項目做為高層樓為主力的樓盤在市場上競爭力不足，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的一期成

9、熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活社區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡現(xiàn)代化的生活居住概念，才能更有效的促進銷售。加強區(qū)域性宣傳，吸引人流由于項目周邊同檔次樓盤商品房不是市場熱點，加之近期市場環(huán)境惡劣，客戶大多都持幣觀望，造成客流量低。故如何吸引更多客戶到場，是項目成敗的基礎(chǔ)條件。所以，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、DM單派發(fā)方面要加強區(qū)域性宣傳，增加傳送項目信息的途徑，以吸引客戶到銷售現(xiàn)場。營造

10、銷售現(xiàn)場氛圍，引起客戶購買沖動在吸引客戶到銷售現(xiàn)場后，現(xiàn)場銷售氛圍的好壞是銷售能否成功的關(guān)鍵，項目應(yīng)在各方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氛圍，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。體現(xiàn)“以人為本”的銷售理念面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加人性化。項目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細致完美，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境的要求，還可以在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。通過融合項目“以人為本”的理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進成交。找出項目個性化的形象客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流逝。通過

11、對項目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉個性化的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進項目銷售業(yè)績的提升。從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品項目。三、項目市場定位（一）市場定位項目周邊縣鎮(zhèn)的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。位于高家營的項目，規(guī)模較小，規(guī)劃無序。在06、07、08年上半年市場賣得特別火，恰是跟市場利好炒作。但在08年下半年，市場熱點已被淡化，再加上全國房產(chǎn)市場的價格縮水，使很多項目的銷售進度都因此變得相當緩慢。所以，本項

12、目應(yīng)與張家口市緊密掛鉤，強化區(qū)域概念（打造西甸子形象工程），制定合理價格，才是本項目獲勝的前提。細分析項目相鄰的樓盤（見附件詳細調(diào)研報告）高家營有：社區(qū)規(guī)模較小、規(guī)劃不細、價格制定不夠符合市場需求。溫馨家園：多層；二居、三居；14802080元/平米；主戶型50110平米。麗錦花都：多層；二居、三居；15002000元/平米；主戶型50100平米。意鑫莊園：多層；二居為主；14801980元/平米；主戶型78100平米。崇 禮 有：社區(qū)規(guī)模較小、規(guī)劃不細、綠化交好、價格制定不夠符合市場需求。華俯禮尚：多層；二居、三居；14302008元/平米；主戶型60130平米。帝豪文苑：多層；二居、三居；

13、16002350元/平米；主戶型7697平米。世紀新景：多層；二居、三居；18902700元/平米；主戶型70110平米。 凱龍廣場：多層；二居、三居；18802580元/平米；主戶型55130平米本項目和以上項目相似，雖然規(guī)模較大，項目能不能夠獨樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。 唯此，結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，建議塑造獨特的品牌形象-“自然主義，城市精英” 以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。（二）項目形象定位項目所處區(qū)域，居民文化氛圍較低，而且公建配套少，生活便利性較低，

14、項目的外圍環(huán)境較差，破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊缺少大型的園林綠化，這些因素嚴重阻礙了項目市場的發(fā)展，甚至造成了項目客源的不斷流失。故此，在項目形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁城居生活享受”的雙重“抵買”價值。項目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活文化等方面重點訴求。 初步提供以下項目形象定位供貴司參考：自然主義，城居登場（三）目標客戶定位作為西甸子項目，其購房客戶群有較為特殊的一面。由于開發(fā)新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以回遷、外地或城市低收入階層為主，尤其是張家口市內(nèi)，外來人口集居地，來張家口打工做生意的較多，營造了一大批工薪階層及

15、個體商戶。隨著高速路修建完工，張家口與崇禮彼此距離將拉得越來越近。外區(qū)及外地人士選擇本項目將會越來越多，關(guān)鍵是選擇價錢合理，有升值潛力。根據(jù)實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下：1、區(qū)內(nèi)買家分析：附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。2、區(qū)域居民子輩分析：這批人在當?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。3、區(qū)域居民的親屬朋友分析：此類

16、客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。4、外來人口在該地置業(yè)分析：此類在該區(qū)域中占有部分比例，投資或生意，注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點的重要因素之一，如周邊縣區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。5、在張家口市工作的工薪一族分析：張家口市繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點，以及該區(qū)工廠聚集，（三年大變樣的口號）造就了一批在張家口市區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟實惠，環(huán)境優(yōu)雅，

17、交通方便。同時享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。6、在張家口市經(jīng)商的商戶分析：他們擁有一定的經(jīng)濟實力，樂意在經(jīng)營區(qū)域的附近置業(yè)，既居住、生意都方便，一舉兩得。優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習(xí)慣。7、因拆遷而不得不遷移的居民分析：由于不滿現(xiàn)時的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，本區(qū)域為此類人之首選。8、經(jīng)濟充裕，已購樓宇的投資者分析：這部分人也許在張家口或崇禮及本區(qū)域購買過樓房，隨著近年來購樓經(jīng)驗的豐富，他們也可能看中項目前景好，具有較大的升值潛力，買來自主或投資以求大回報。當然，一個項目的目標客戶可能永遠不只以上幾項分析的客戶，然而針對該項目的特點來說，上述分析基本已囊括了近八

18、成目標買家，只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功。（四）目標市場分析針對目標客戶的情況，將目標市場細分如下：1、購買階層1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實希望置業(yè)的。2)安居保值：高薪收入階層（含個體戶及租屋人士）。因為樓宇的價值會隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。3)換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。2、年齡層次：中青年人為主（2655歲）3、家庭結(jié)構(gòu)：二、三口之家為主4、收入?yún)^(qū)分：中高等級5、經(jīng)濟

19、結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款8萬元以上6、消費等級：10萬25萬元7、消費水準：精品型消費8、購屋心態(tài)1）環(huán)境偏好治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。2）休閑享受各項休閑娛樂設(shè)施近在，理想住家。3）商品偏好喜歡居戶多，成規(guī)模住宅區(qū)。4）地段偏好交通方便、快捷，北京、張家口至崇禮的必經(jīng)之路。5）舊屋換新屋。（含房改房客戶）9、購屋動機：自住為主，投資為輔。（五）目標客戶市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準金字塔的中部以下（即對準大多數(shù)的消費群體）就敝公司合作的市場調(diào)查公司對張家口樓市的調(diào)查分析，張家口大部份的消費者，最可接受的房價是10萬到20萬元之間，而另一部份人可接受的房價為20

20、萬到25萬，能夠接受25萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶為1530萬元這一階段。四、銷售策略建議（一）市場氛圍培養(yǎng)建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：1.硬件塑造 告知性工地展示 利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。 戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告、主要交通干道擎天柱廣告牌、LED、三面翻等戶外媒體。 設(shè)置精美的示范單位和樣板房 通

21、過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。2.軟性宣傳 為區(qū)域造勢 通過報紙軟性文章，詳述本區(qū)域改造，區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。 為本案住宅造勢 目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利，開發(fā)商實力雄厚的優(yōu)點吸引買家。 為樓盤造勢 形式一：軟性廣告宣傳；把城市改造、淺山經(jīng)濟開發(fā)，新城逐步成型、國家宏觀調(diào)控等所帶來的利好因素向市場傳達。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或獎勵。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。形式三：DM單派發(fā)，積累大

22、量有效客戶，以前期意向認購提供折扣或各種獎勵，留住部分準備置業(yè)的客戶。形式四：一對一的方式，業(yè)務(wù)員直接帶客戶到銷售現(xiàn)場親訪。以上銷售策略本公司可以全案操作，從廣告設(shè)計到制作及實施。廣告費用須有開發(fā)公司承擔(dān)。（二）促銷手段建議1.增加銷售點建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在文化廣場、設(shè)促銷點，并設(shè)專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。 2.大型房交會選擇適當?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。（三）潛在客戶開發(fā)我公司利用原有廣闊的客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項目的客戶來源。同時，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，

23、從而開發(fā)舊客資源。（四）廣告單張宣傳向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)宣傳單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。DM單頁派發(fā)也是本司最為優(yōu)勢的宣傳手段，也是最符合張家口市場的一種宣傳途徑。（五）提供額外優(yōu)惠 前期認購期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。根據(jù)項目的實際情況制定。五、宣傳策略建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。（一）媒體選擇建議1、張家口晚報張家口地區(qū)大型報紙

24、之一，發(fā)行量較大，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是張家口首選的地產(chǎn)廣告媒體。其他報紙：日報電視報亞太廣告郵政DM根據(jù)需求有計劃的投放。2、DM單派發(fā)張家口應(yīng)受發(fā)展，及人口綜合素質(zhì)所限對媒體廣告關(guān)注度不高，因此采用DM單點對點的派發(fā)，可以有效的起到樓盤推廣、項目宣傳、和客戶信息收集的重要作用。（二）宣傳主題本次廣告提案是對項目的理解和廣告建議，旨在準確體現(xiàn)本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時間內(nèi)建立起本項目的品牌形象，擴大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關(guān)注，促使消費者產(chǎn)生購買行動。競爭對手分析：高品質(zhì)的物業(yè)在現(xiàn)今的張家口房地產(chǎn)市場當中，競爭日趨激烈：

25、從風(fēng)格獨特的設(shè)計、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令消費者解囊認購。其市場競爭已在早幾年就開始。主要競爭對手有高家營及崇禮的項目，由于崇禮的樓盤宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。而對本項目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標客戶群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買行動。（三）廣告創(chuàng)意及訴求1、廣告創(chuàng)意本項目的廣告創(chuàng)意是以“自然主義、理想小鎮(zhèn)”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強調(diào)城市內(nèi)豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤的獨特個性，以令到引起都市精英人士的注意。 2、廣告訴求在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。3、表現(xiàn)手法結(jié)合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造