房地產(chǎn)投資分析（共24頁(yè)）

1、1房地產(chǎn)投資分析 開(kāi)設(shè)：地理與規(guī)劃學(xué)院主講： 王春芝 副教授 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)土地估價(jià)師 土地登記代理人 2第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃三種形式。一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度（合同簽訂后90日內(nèi)）二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度（繳納稅費(fèi)的依據(jù)）三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度3第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ唬┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：政府批準(zhǔn)、辦出讓手續(xù)（繳納土地出讓金）、或繳納土地收益金出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 出讓金繳齊、土地證、投資達(dá)25%以上、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)須持有房產(chǎn)證。不許轉(zhuǎn)讓的房

2、地產(chǎn)被查封、產(chǎn)權(quán)不明、拖欠工程款、共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的、依法收回的等4第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的形式（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序簽訂合同、申報(bào)成交價(jià)、審查、核實(shí)價(jià)格、繳納契稅和補(bǔ)地價(jià)、發(fā)證。二、房地產(chǎn)租賃（一）租賃主體的權(quán)利與義務(wù)（二）租賃客體（三）租賃合同租賃用途、租期、租金及交付形式、房屋修繕責(zé)任、違約責(zé)任等（四）租賃登記5第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的形式三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的限制條件 權(quán)屬不明（爭(zhēng)議）、劃撥土地且無(wú)建筑物、教育醫(yī)療設(shè)施、列入拆遷改造范圍的、查封、扣押的房地產(chǎn)不得抵押。（二）房地產(chǎn)抵押合同（三）抵押登記和評(píng)估6第三節(jié) 商品房銷(xiāo)售一、商品房現(xiàn)售按建筑面積計(jì)價(jià)關(guān)于建筑面積約定的

3、法律規(guī)定（3%）二、商品房預(yù)售預(yù)售許可制度（必須取得商品房預(yù)售許可證 ）： 國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4證齊全） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 7第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、權(quán)屬證書(shū)房屋權(quán)屬證書(shū)3種： 房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證土地權(quán)屬證書(shū)4種：國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)8第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記二、登記種類(lèi)1、土地產(chǎn)權(quán)登記 初始土地登記和變更土地登記（多數(shù)）2、房屋產(chǎn)權(quán)登記總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記三、登記時(shí)間（90日）9第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的含義二、土地使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議2、招標(biāo)3、拍賣(mài)4、掛

4、牌三、土地使用權(quán)出讓的程序10城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度我國(guó)目前實(shí)行的是城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度。城市土地歸國(guó)家所有，但居民和企業(yè)可購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地使用權(quán)。由此，城市居民的住房經(jīng)由建設(shè)部門(mén)發(fā)放房屋所有權(quán)證、國(guó)土部門(mén)發(fā)放國(guó)有土地使用權(quán)證后，可進(jìn)入市場(chǎng)交易。而在農(nóng)村，中國(guó)現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，農(nóng)民宅基地屬于集體所有，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)（本村）流轉(zhuǎn)。集體土地不可以出讓。農(nóng)村的住宅辦理的房產(chǎn)證屬于“小產(chǎn)權(quán)” 證。11第六節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 一、政策推動(dòng)型市場(chǎng) 十幾年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三次大的變化。而這三次房?jī)r(jià)的變化都是和當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策有著直接的關(guān)系。 12 實(shí)行土地有償出讓制度是中國(guó)第一次房?jī)r(jià)高速上漲的原因

5、。 1991年未實(shí)行土地有償出讓制度之前，中國(guó)尚沒(méi)有對(duì)私人消費(fèi)供給的公開(kāi)商品房市場(chǎng)，只能用計(jì)劃指標(biāo)購(gòu)房。由團(tuán)體、單位購(gòu)房并用實(shí)物分配的方式向個(gè)人轉(zhuǎn)移居住的權(quán)利。尤其是對(duì)外銷(xiāo)房的價(jià)格放開(kāi)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化管理，外銷(xiāo)房與內(nèi)銷(xiāo)房大大的拉開(kāi)了差距并帶動(dòng)了內(nèi)銷(xiāo)房?jī)r(jià)格的上漲?？梢哉f(shuō)1992-1993年房?jī)r(jià)高漲的原因主要來(lái)自于土地的有償出讓?zhuān)?990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例）。 13 房?jī)r(jià)的第二輪的上升是在1998年23號(hào)文件停止住房福利實(shí)物分配之下產(chǎn)生的。 1993年1997年的房?jī)r(jià)下滑與投資下滑，曾造成19961997年的房地產(chǎn)全行業(yè)虧損。19921993年

6、曾經(jīng)房?jī)r(jià)高漲的地區(qū)在這一段時(shí)間內(nèi)的第二次房?jī)r(jià)上升基本都是一種回歸性上升。第二波的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也沒(méi)有影響市場(chǎng)中日益擴(kuò)大的消費(fèi)需求增長(zhǎng)。 14房?jī)r(jià)的第三輪的上升是在實(shí)施招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部2002年11號(hào)令）后產(chǎn)生的，大力推行經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)拍賣(mài)和掛牌交易。 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅用地，以及其他同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者，都必須以招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式公開(kāi)出讓。15二、以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)為主體三、以住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為主體（城鎮(zhèn)住房制度改革）1、探索和試點(diǎn)階段：1978年鄧提出房改；1979年試點(diǎn)（西安、柳州、梧州、南寧）；1982年補(bǔ)貼出售試點(diǎn)：政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)1/3

7、（鄭州、常州、四平、沙市）；1986年第一輪房改熱；1988年2月國(guó)務(wù)院關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，確定了房改的目標(biāo)、步驟和重要政策。 16 2、全面推進(jìn)和配套改革階段 1991年11月國(guó)務(wù)院關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)，住房制度改革的綱領(lǐng)性文件。17 3、深化和全面實(shí)施階段 1994年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，“三改四建”。 1998年7月國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布從1998年下半年始，全國(guó)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。具體而言： （1）重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用房； （2）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策； （3）

8、發(fā)放住房補(bǔ)貼。18 “三改”包括改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式。 “四建”包括建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立住房金融和住房保險(xiǎn)制度；建立政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維護(hù)、管理市場(chǎng)。 19近幾年中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要舉措 第一，增加營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅 （2006.6.1起） 營(yíng)業(yè)稅及附加為5.6%（普通住宅、非

9、普通住宅的契稅完稅發(fā)票未滿5年，非普通住宅滿5年按差價(jià)收） 個(gè)稅：1%或差價(jià)的20% 若轉(zhuǎn)讓自有住房，前后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按“先征后退”原則可全部或部分免稅。此外，市民轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，將免征個(gè)人所得稅。第二，提高存款準(zhǔn)備金率 第三，提高存貸款基準(zhǔn)利率20 目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具十大熱點(diǎn) 1、銷(xiāo)售熱點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模正以每年平均20左右的速度增長(zhǎng)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。銷(xiāo)售額每年增長(zhǎng)30.5，銷(xiāo)售面積每年增長(zhǎng)26.4。 21 2、消費(fèi)熱點(diǎn) 市民踴躍買(mǎi)房，目前將近萬(wàn)億資金用于購(gòu)買(mǎi)商品房，這其中還不算房改房的資金。80的居民擁有自己的住房。 3、住宅信貸熱點(diǎn) 住宅消費(fèi)的發(fā)展，帶動(dòng)住宅抵押貸款30倍的增速。全國(guó)住宅信貸額度達(dá)6600多億。國(guó)內(nèi)第一大個(gè)人貸款銀行工商銀行，目前個(gè)人貸款的資產(chǎn)不良率僅0.21，而其他行業(yè)資產(chǎn)不良率高達(dá)16.7。22 4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱點(diǎn) 房地產(chǎn)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，目前光房地產(chǎn)以及中介代理行業(yè)的從業(yè)人員就達(dá)到500萬(wàn)。 5、投資熱點(diǎn) 房地產(chǎn)的高回報(bào)率引來(lái)其他資金流轉(zhuǎn)。目前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率每年增長(zhǎng)30，資金額達(dá)到000多億。23 6、廣告熱點(diǎn) 房地產(chǎn)帶動(dòng)媒體廣告的發(fā)展。據(jù)悉目前平面媒體40的廣告來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)。 7、人物熱點(diǎn) 現(xiàn)在往往一