房地產(chǎn)投資的形式和利弊及風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一章 房地產(chǎn)投資概述第一節(jié) 房地產(chǎn)的種類 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性 第三節(jié)房地產(chǎn)投資的形式和利弊第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合第一節(jié) 房地產(chǎn)的種類一、土地 二、在建工程 三、建成后物業(yè) 一、土地（一）是否開發(fā)：未開發(fā)的-農(nóng)村集體土地已開發(fā)的-城市國有土地（二）土地所處狀態(tài)：生地、毛地、熟地二、在建工程已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。三、建成后物業(yè)1.居住物業(yè)2.商業(yè)物業(yè)3.工業(yè)物業(yè)4.特殊物業(yè)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性一、位置的固定性(不可移動(dòng)性)二、壽命周期長 自然壽命 經(jīng)濟(jì)壽命三、適應(yīng)性四、不一致性五、政策影響性六、對專業(yè)管理的依賴性七、相互影

2、響性第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式和利弊一、房地產(chǎn)投資的形式二、房地產(chǎn)直接投資 三、房地產(chǎn)間接投資四、房地產(chǎn)投資的利弊 一、房地產(chǎn)投資的形式直接投資間接投資直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程,參與有關(guān)的管理工作，包括：從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資。間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。二、房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資 投資者賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)大收益也大（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資 投資者期望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四方面的利益。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)

3、過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，收回投資獲得利潤的過程。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象：增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)間接投資（一）購買住房抵押支持證券（二）購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券或股票（三）投資于房地產(chǎn)投資信托基金四、房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利 （二）房地產(chǎn)投資之弊（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.能夠得到稅收方面的好處3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4.能抵消通貨膨脹的影響5.提高投資者的資信等級（二）房地產(chǎn)投資之弊1.變現(xiàn)性差 非流動(dòng)性資產(chǎn)2.投資數(shù)額巨大3.投資回收周期長4.需要專門的知識

4、和經(jīng)驗(yàn)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 二、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 三、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響 一、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn).(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) (二)市場供求風(fēng)險(xiǎn)(三)周期風(fēng)險(xiǎn) (四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)(五)利率風(fēng)險(xiǎn) (六)政策風(fēng)險(xiǎn)(七)政治風(fēng)險(xiǎn) (八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)二、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn).(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) (二)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) (四)比較風(fēng)險(xiǎn)(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) (六)持有期風(fēng)險(xiǎn)三、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響(一)投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小,確定其合理的投資收益水平;(二)投資者盡可能規(guī)避控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn).第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合投資組合理論:在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下,不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起