房地產投資分析基礎（共52頁）

1、第五章 房地產投資分析基礎1第五章 房地產投資分析基礎 本章要求了解房地產投資的概念、進行房地產投資分析的原因；熟悉房地產投資的利弊與風險、房地產投資經濟效果的評價指標掌握房地產投資現金流量構成，投資、成本、經營收入和利潤、資金時間價值與資金等效值計算。2第五章 房地產投資分析基礎第一節(jié) 房地產投資第二節(jié) 現金流量的構成第三節(jié) 資金時間價值與資金等效值計算第四節(jié) 房地產投資經濟效果評價指標3第一節(jié) 房地產投資一、房地產投資的概念和類型二、房地產投資的利弊三、房地產投資的風險4一、房地產投資的概念和類型房地產投資的概念 房地產投資就是將一定的資金投入到房地產開發(fā)經營等活動中，以期望未來獲得更大收

2、益的投資行為。 房地產投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有特有的個性，房地產投資兼具消費和投資兩種功能，房地產投資還具有較大的風險。5為什么要進行房地產投資分析因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠對各種投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。6下列原因要求我們必須通過房地產投資分析才能做出正確決策。投資的收益需要預測收益獲得的時間不同需要校正收益的

3、置信程度即風險需要考慮面臨多種投資機會但資源有限7（一）房地產直接投資 投資者直接參與房地產開發(fā)或購買的過程1.房地產開發(fā)投資2.房地產置業(yè)投資（二）房地產間接投資 將資金投入與房地產相關的證券市場的行為1.購買住房抵押貸款證券2.購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票3.投資于房地產投資信托基金(REITs)房地產投資的類型8（一）房地產投資之利1.相對較高的收益水平2.能夠得到稅收方面的好處3.易于獲得金融機構的支持4.能抵消通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級二、房地產投資的利弊9（二）房地產投資之弊1.變現性差2.投資數額巨大3.投資回收周期較長4.需要專門的知識和經驗上述房地產投資的

4、優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們可以通過購買房地產公司發(fā)行的股票、房地產投資信托公司的債券等間接地進行房地產投資。10（一）房地產投資風險的含義房地產投資風險是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產投資收益與預期收益之間的偏離程度。房地產投資風險主要體現在以下幾個方面：投入資金的安全性；期望收益的可靠性；投資項目的變現性；資產管理的復雜性。三、房地產投資的風險11在房地產投資活動中，風險的具體表現形式有：高價買進的房地產，最終以較低的價格賣出盡管賣出價高于買入價，但是仍低于預期價格投資于房地產商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回由

5、于財務方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產12（二）房地產投資風險的分類房地產投資風險系統風險非系統風險通貨膨脹風險市場供求風險周期風險變現風險政策性風險利率風險政治風險或然損失風險收益現金流風險未來經營費用風險資本價值風險比較風險時間風險持有期風險圖5-1房地產投資風險的分類13第二節(jié) 現金流量的構成一、現金流量二、投資與成本三、經營收入、利潤和稅金14一、現金流量房地產開發(fā)活動可以從物質形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進行考查。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現金流量。流出系統的資金叫現金流出，流入系統的資金叫現金流入

6、，現金流出與流入之差稱為凈現金流量?，F金流入主要包括：銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現金流出主要包括：土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等15投資廣義投資是指人們一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產性投資和非生產性投資。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。狹義的投資是指人們在房地產開發(fā)投資活動中，為實現某種預定的開發(fā)、經營目標而預先墊支的資金。房地產投資分析中所討論的投資是狹義的二、投資與成本16成本成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。 投資分析中使用的成本概念與企

7、業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。財務會計中的成本是對生產經營活動中實際發(fā)生費用的記錄；投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算17房地產投資分析中的投資與成本開發(fā)項目總投資：開發(fā)建設投資、經營資金開發(fā)產品成本經營成本期間費用：經營費用、管理費用、財務費用18經營收入經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。 經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入三、經營收入、利潤和稅金19利潤企業(yè)利潤可分為4個層次：經營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后

8、利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）20稅金稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。稅收是國家憑借政治權利參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強制性、無償性和固定性的特點。21第三節(jié) 資金時間價值與資金等效值計算一、資金時間價值的概念二、利息與利率三、單利計息與復利計息四、名義利率與實際利率五、資金等效值與現金流量圖六、復利計算公式22一、資金時間價值的概念從投資者的角度來說，資金的運動伴隨著生產與交換的進行。生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現為資金的增值。 從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期

9、消費的損失所應作的必要補償。銀行利息也是一種資金時間價值的表現方式23二、利息與利率利息是占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償利率是在單位時間(一個計息周期)內所得的利息額與借貸金額(即本金)之比 24影響利率的因素社會平均利潤率資本供求狀況通貨膨脹率水平政策性因素國際經濟環(huán)境等25（一）單利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算，計息周期為“年”。三、單利計息與復利計息26（二）復利計息復利計息方式對于某一計息周期來說，是按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。 我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計

10、息的27復利計息還有間斷復利和連續(xù)復利之分如果計息周期為一定的時間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復利計息，稱為間斷復利；如果計息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復利。從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產和流通領域增值，因而應該采用連續(xù)復利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復利計息方式計算。28當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的區(qū)別。例如，年利率為12，存款額為1 000元，期限為1年，分別以1年1次復利計息、1年4次按季利率計息、1年12次按月利率計息(P153)12%是名義利率1年計息1次 實際利率=12%1年計息4次 實際利率=(1+3%)4-

11、1=12.55%1年計息12次 實際利率=(1+1%)12-1=12.68%四、名義利率與實際利率29名義利率是指1年內多次復利時給出的年利率實際利率是指1年內多次復利時年實際增長率二者關系：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異越大每年計息周期數m1時，名義利率等于實際利率當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率當每年計息周期數m 時，30資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱為現值，把資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值五、資金等效

12、值與現金流量圖31現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態(tài)的簡化圖，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。32現金流量圖畫圖規(guī)則以橫軸為時間軸，從“0”點開始?！?”點表示當前時點，初投資一般在“0”點發(fā)生“1”時點表示第1個計息周期的期末，也表示第2個計息周期的開始，以此類推。正現金流量通常表示收入，負現金流量通常表示支出。箭頭的長短表示現金流量絕對值的大小。 如果現金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。33 P現值； F終值(未來值

13、)； A連續(xù)出現在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值； N計息周期數； i每個計息周期的利率。 六、復利計算公式34一次支付的終值系數一次支付的現值系數35等額序列支付的現值系數等額序列支付的資金回收系數36等額序列支付的終值系數等額序列支付的儲存基金系數 37例 某家庭預計今后20年內的月收入為8000元，如月收入的30可以用于支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？如市場平均房價為5000元m2，住房首期30自己支付，問該家庭有償付能力的住房面積為多少？解： 月還款額8000302400元 貸款月利率 6120.5 貸款計息周期數

14、201224038有償還能力的最大抵押貸款額 PA（1 i）n1 i（1 i）n 2400（10.5）24010.5（10.5）240 339029.93元考慮自己支付的30%首付款,該家庭籌備的購房款為 339029.93 (130)484328.47元有購買能力的住房面積 484328.47 500096.87 m239第四節(jié) 房地產投資經濟效果評價指標一、房地產投資經濟效果的表現形式二、經濟評價指標體系三、盈利能力指標的計算方法四、清償能力指標的計算方法40對于置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金、物業(yè)增值、減少稅收、股權增加等4個方面。對于開發(fā)投資來說，房地產投資的經濟效果

15、主要表現為銷售收入。一、房地產投資經濟效果的表現形式41二、經濟評價指標體系經濟評價指標體系盈利能力清償能力動態(tài)指標靜態(tài)指標靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現值借款償還期資產負債率流動比率速動比率42（一）動態(tài)指標財務凈現值（NPV）指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發(fā)活動起始點的現值之和。如果NPV大于等于0，說明項目在財務上可行。三、盈利能力指標的計算方法43財務內部收益率（IRR）指項目在整個計算期內，各年的凈現金流量現值累計等于零時的折現率。如果IRR大于等于行業(yè)基準收益率或目標收益

16、率ic ，說明項目在財務上是可行的。44財務內部收益率（IRR）凈現值與折現率的關系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45動態(tài)投資回收期（Pb）是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，即累計凈現值等于零或出現正值的年份。如果Pb小于等于基準投資回收期Pc，則項目可行46（二）靜態(tài)指標投資利潤率指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率當投資利潤率大于同行業(yè)平均利潤率時，項目可行47資本金利潤率指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與資本金的比率資本金凈利潤率指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與資本金的比率48靜態(tài)投資回收期（Pb）是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，即累計凈現金流量等于零的年份如果Pb小于