淺談城中村改造中農(nóng)房征收評估的風(fēng)險(xiǎn)防范

1、淺談城中村改造中農(nóng)房征收評估的風(fēng)險(xiǎn)防范陳朝輝（注冊號(hào)：）近幾年來，貴陽市各區(qū)縣都在進(jìn)行城中村改造，涉及農(nóng)房征收問題，按土地管理法的規(guī)定，農(nóng)房應(yīng)作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償，然后另外劃地給農(nóng)戶進(jìn)行遷建。由于是城中村，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不允許進(jìn)行劃地遷建，只能進(jìn)行貨幣襝或產(chǎn)權(quán)兌換，需對農(nóng)房進(jìn)行評估，對農(nóng)房進(jìn)行評估有如下風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該加以防范：、政策風(fēng)險(xiǎn)。由于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和國有土地上房屋征收評估辦法均是針對國有土地上房屋，對于集體土地上房屋（農(nóng)房）的征收評估則沒有規(guī)定。、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場法。從估價(jià)理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法

2、，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)果能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于集體土地上房屋不能自由轉(zhuǎn)讓，成交案例少。使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。二、風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。、引進(jìn)成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價(jià)技術(shù)有據(jù)可依。要向估價(jià)制度完善的國家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時(shí)開發(fā)或引入成熟、高效的估價(jià)軟件。避免估價(jià)人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。、加強(qiáng)執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德。作為稱職的估價(jià)師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識(shí)，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)等

3、方面的知識(shí)。扎實(shí)的業(yè)務(wù)素質(zhì)是作好估價(jià)工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進(jìn)行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。、加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)落實(shí)到人。對估價(jià)行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)通報(bào)；對重大評估項(xiàng)目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價(jià)結(jié)果使用情況及反映。、健全評估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制。房地產(chǎn)評估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評估業(yè)的整體素質(zhì)，對申請從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)；對已有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員

4、，通過年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評估業(yè)。加大房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員違規(guī)成本，敦促評估機(jī)構(gòu)和評估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立地從事房地產(chǎn)評估工作，以提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體素質(zhì)。、在實(shí)際操作過程中，評估風(fēng)險(xiǎn)的防范主要有以下幾點(diǎn)：（）仔細(xì)審查核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評，也不要遷就。（）將集體土地上房屋假設(shè)為出讓國有土地上房屋，再扣除征地費(fèi)用和土地出讓金（按該地段的平均出讓金數(shù)），這樣就有了政策支撐和技術(shù)支撐。（）嚴(yán)格按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范撰寫估價(jià)報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。尤其是估價(jià)報(bào)告中的特別事項(xiàng)說明、估價(jià)基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)提示、估價(jià)報(bào)告的法律效力等不應(yīng)有法律空隙，做到防范于未然。比如，對估價(jià)結(jié)論成立的前提條件、使用范圍和有效期限，對發(fā)現(xiàn)的可能影響估價(jià)值的事項(xiàng)等一定要準(zhǔn)