房地產(chǎn)估價2_secret

1、房地產(chǎn)估價模擬題一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分）1在現(xiàn)金流量法中，凈現(xiàn)值大于零，表示投資項目的資金產(chǎn)出( A )項目的資金投入。 A大于 B等于 C小于 D以上均不是 2重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用及稅金和應(yīng)得的利潤之和，建筑物采用工料測量法求取重新購建價格，其缺點是( D )。 A難以操作 B成本高 C不準確 D需有其他專家參與 3求取建筑物折舊的年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上，年限法中最主要的是( A )。 A直線法 B折舊基數(shù)法 C折線法 D殘值法 4用成本

2、法評估舊建筑物價格時，折舊注重的是建筑物價值的( B )。 A補償 B減損 C回收 D分攤 5有兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)使用年限為50年，單價100元m；B房地產(chǎn)使用年限為90年，單價110元m，資本化率都為4。現(xiàn)比較A、B兩宗房地產(chǎn)單價高低，則( A )。 AA房地產(chǎn)價格高于B房地產(chǎn)價格 BA房地產(chǎn)價格低于B房地產(chǎn)價格 CA房地產(chǎn)價格等于B房地產(chǎn)價格 D不能確定 6一般而言，獲取凈收益的可靠性越低，選用的資本化率應(yīng)( B )。 A越低 B越高 c不變 D越可靠 7成本法是以房地產(chǎn)各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的方法，其基本公式中積算價格等于( C )。 A可比實例價格房地產(chǎn)狀況修正額 B

3、重置價格+折舊 C重新購建價格折舊 D重建價格+折舊 8某宗房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的5和6，交易中賣方實際得到160萬元，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為 ( D )萬元。 A178 B193 C181 D168 9經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象的房地產(chǎn)狀況下的價格，( D )實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。 A交易價格修 B房產(chǎn)狀況修正 C交易情況修正 D交易日期修正 10土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率三者之間的關(guān)系一般為( B )。 A土地資本化率建筑物資本化率綜合資本化率 B土地資本化率

4、綜合資本化率建筑物資本化率 c建筑物資本化率土地資本化率綜合資本化率 D綜合資本化率土地資本化率建筑物資本化率11建筑物由于正常使用的磨損屬于( C )。 A使用折舊 B經(jīng)濟折舊 C物質(zhì)折舊 D功能折舊 12需要進行投資利息估算的估價方法是( D )。 A收益法 B現(xiàn)金流量法 C傳統(tǒng)方法 D成本法13收益法是求取估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，收益法中運營費用率是( A )。 A運營費用與總收益之比 B運營費用與有效毛收入之比 C運營費用與毛收入之比 D運營費用與凈收益之比 14某建筑物經(jīng)實地勘察，預計其剩余經(jīng)濟壽

5、命為20年，無殘值，該類建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則利用直線法計算的該建筑物的成新率為( C )。 A20 B30 C40 D50 15有一空置多年的辦公樓，目前不但沒收益而且需繳納房產(chǎn)稅費，那么該房產(chǎn)的收益價格估算可以采用( B )。 A市場比較法 B類似寫字樓的客觀收益 C成本法 D無法估算 16某房地產(chǎn)抵押貸款占六成，抵押貸款的年利率為6，購買者自有資本要求年收益率為8，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( A )。 A68 B72 C78 D85 17房地產(chǎn)投資風險和收益之間的關(guān)系是( C )。 A風險大則收益小 B風險小則收益小 C風險大則收益大 D風險小則收益大 18在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)成本

6、的提高( D )房地產(chǎn)的價格。 A勢必降低 B勢必提高 C不一定降低 D不一定提高 19從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，運用收益法評估房地產(chǎn)價格，首先要求取的是( C )。 A總收入 B運營費用 C潛在毛收入 D有效毛收入 20比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，其理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的(B )原理。 A供求關(guān)系 B替代 C正態(tài)分布 D價格比較 二、論述題（共2題，每題10分，共20分）1、房地產(chǎn)行業(yè)具有哪些特征?答：1、行業(yè)滲透兼容性 2、交易形式多樣性 3、價格形式復雜性 4、融資配合密切性5、中介服務(wù)普遍性6、法律法規(guī)嚴格性2、簡述投機

7、對房地產(chǎn)價格的影響。答：1、為屯聚奇貨，大量采購，造成供不應(yīng)求的假象，引起房地產(chǎn)價格上漲。 2、當有利可圖時，大量拋售，造成供過于求的假象，引起房地產(chǎn)價格的下跌。 3、房地產(chǎn)價格低落時，投機者由于期待日后房地產(chǎn)價格上漲而購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而當房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而引起穩(wěn)定房產(chǎn)價格的作用。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分） (一)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：物業(yè)名稱 A

8、 B C建筑面積/m2 65 48 50 成交單價/(元/m2) 15500 14500 15000成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 請問： 1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料? 2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應(yīng)考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)解析：1.甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息2.應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年

9、限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等（二）某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。答題要點：1、選用成本法、收益法和比較法中任兩種的（2分）（答一種方法給1分）2、將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值（2分）3、收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估（2分）4、答：選用成本法時

10、，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金答：或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金答：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值（3分）5、收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計（1分）（三）某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月實收租金3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨?/p>

11、一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每平方米建筑面積20元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。答案要點：(1)選定方法 收益法(2)計算總收益=50*900*12*(1-10%)=486,000(3)計算總費用 年管理費=486,000*3.5%=17,010 年維修費=2500*900*1.5%=33,750 年稅金 =20*900=18,000 年保險費=2500*900*0.2%=4500年總費用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260(4)計算房地產(chǎn)的純收益房地產(chǎn)純收益=486,000-73,260=412,740(5)計算房屋純收益房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-貶值額 =2500*900-(2500*900/48)*4 =2,062,500房屋的純收益=房屋現(xiàn)值*房屋資本化率 =2,