房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)講稿

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期業(yè)務(wù)簡要介紹1房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)概述2審批流程和工作要點(diǎn)3如何加快審批進(jìn)度Page 2房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)概述 1房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的范圍 2房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的重要性 4房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的特點(diǎn) 3房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的人員要求Page 3臺州房地產(chǎn)企業(yè)更多地關(guān)注行政報批工作，較少配置專業(yè)人員關(guān)注項(xiàng)目投資可行性，是為缺陷。以下將更多地針對行政報批工作進(jìn)行介紹。說明全面的前期工作，發(fā)揮至關(guān)重要的作用從項(xiàng)目選址開始，深入考察項(xiàng)目，對項(xiàng)目所在地社會經(jīng)濟(jì)狀況、周邊市場情況等進(jìn)行全面了解，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目可行性提出獨(dú)立意見。在項(xiàng)目投資獲得公司通過并取得土地開發(fā)資格后，辦理行政報批等一系列項(xiàng)目開發(fā)前的準(zhǔn)備工作。大前

2、期開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)僅履行行政報批工作職能。小前期房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的范圍Page 4房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的重要性成本進(jìn)度品質(zhì)區(qū)域內(nèi)可選擇地施工方大多在進(jìn)度水平上落后于大城市施工企業(yè)，需要通過前期時間地壓縮以滿足回遷房交付等硬性進(jìn)度要求。項(xiàng)目的品質(zhì)在這個階段基本定型，后期調(diào)整的空間較小。高昂的土地成本使時間成本急劇上升，壓縮前期報批時間在某種程度上是降低開發(fā)成本的有效手段；80%的開發(fā)成本在前期設(shè)計(jì)階段確定，對項(xiàng)目開發(fā)成本產(chǎn)生決定性影響。Page 5房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的特點(diǎn)綜合性涉及外部多個行政部門，僅報批環(huán)節(jié)就涉及規(guī)劃、土地、發(fā)改、環(huán)保、水利、消防、園林、人防等等；涉及內(nèi)部多個職能部門，對財(cái)務(wù)、工程、成本

3、等產(chǎn)生直接影響。繁雜性程序環(huán)節(jié)的繁雜。業(yè)務(wù)內(nèi)容的繁雜。復(fù)雜性既要滿足內(nèi)部要求，又要同時兼顧外部審批要求，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部的統(tǒng)一與平衡。在各個專業(yè)口之間協(xié)調(diào)統(tǒng)一。Page 6房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)的人員要求熟悉相關(guān)設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)規(guī)范在內(nèi)外部協(xié)調(diào)、人際溝通方面有較強(qiáng)的能力對房地產(chǎn)開發(fā)流程及各個專業(yè)的基本業(yè)務(wù)知識有較好的掌握全局性地考慮，能夠?qū)⒊杀?、資金、進(jìn)度等各個要素考慮在方案之內(nèi)Page 71房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)概述2審批流程和工作要點(diǎn)3如何加快審批進(jìn)度Page 8審批流程和工作要點(diǎn) 1涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系 2第一階段 建筑方案審批及立項(xiàng)核準(zhǔn) 4第三階段 四證辦理階段 3第二階段 圖紙審查及面積預(yù)測階段Page

4、9涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系建設(shè)規(guī)劃部門 發(fā)改部門設(shè)計(jì)單位 其他中介核心關(guān)系財(cái)務(wù)部門 成本部門Page 10涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系建設(shè)規(guī)劃工程、施工許可證辦理建設(shè)規(guī)劃用地許可證辦理全套圖紙審核確認(rèn)建筑設(shè)計(jì)方案審批建筑規(guī)劃部門立項(xiàng)核準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)方案審查發(fā)改部門Page 11涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系施工圖初步設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)單位水土保持方案環(huán)境影響評估交通影響評估日照分析報告地質(zhì)勘察報告其他中介Page 12涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系開發(fā)貸款投資額計(jì)算根據(jù)報批進(jìn)度落實(shí)開發(fā)貸款概算基礎(chǔ)上的預(yù)算編制標(biāo)書編制主合同條款擬定成本部門財(cái)務(wù)部門房產(chǎn)公司Page 13審批流程和工作要點(diǎn) 1涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系 2第一階段

5、建筑方案審批及立項(xiàng)核準(zhǔn) 4第三階段 四證辦理階段 3第二階段 圖紙審查及面積預(yù)測階段Page 14建筑方案報批建筑設(shè)計(jì)方案初稿地址勘察報告日照分析報告交通影響評估組織建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)組織建筑設(shè)計(jì)方案評審建筑設(shè)計(jì)方案批復(fù)建筑設(shè)計(jì)方案報批稿注意事項(xiàng)：建筑設(shè)計(jì)方案初稿 概念性文本，強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格和整體布局，文本說明應(yīng)盡可能具體建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo) 規(guī)劃辦組織并參加，形式重于內(nèi)容，更多地審核城市規(guī)劃的影響層面日照分析報告 內(nèi)部及對周邊已建建筑的日照分析，可能需進(jìn)行測繪交通影響評估 項(xiàng)目內(nèi)部交通合理性及道路開口等對周邊交通環(huán)境的影響Page 15立項(xiàng)申請報批step2step4發(fā)改部門發(fā)改部門房產(chǎn)公司編制項(xiàng)目

6、立項(xiàng)申請報告估算投資額中介機(jī)構(gòu)編制水土保持方案編制環(huán)境影響評估step1step3項(xiàng)目立項(xiàng)審批初步設(shè)計(jì)會審及審批注意事項(xiàng)：立項(xiàng)申請報告 可研報告形式，結(jié)合相關(guān)中介文本說明項(xiàng)目立項(xiàng)審批 批復(fù)內(nèi)容以立項(xiàng)申請報告為基礎(chǔ)，后續(xù)報批基礎(chǔ)性文件水土保持方案 專業(yè)設(shè)計(jì)院編制方案，報經(jīng)水利部門審批，須落實(shí)土方、泥漿量及處置場地環(huán)境影響評估 專業(yè)設(shè)計(jì)院編制，二次公示，報經(jīng)環(huán)保部門審批，需注意商業(yè)配套在方案中的落實(shí)Page 16立項(xiàng)申請報告報批關(guān)于項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告1.項(xiàng)目申請單位情況概覽4.資源利用和能源耗用5.生態(tài)環(huán)境影響分析6.經(jīng)濟(jì)效益分析7.相關(guān)政府性文件主管部門要求的形式性文本，經(jīng)濟(jì)效益分析尤其是投資額的

7、確認(rèn)對開發(fā)貸款產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響公司簡介設(shè)計(jì)文本規(guī)劃條件、周邊調(diào)查設(shè)計(jì)文本水保方案、環(huán)評報告成本預(yù)算土地出讓合同等2.擬建項(xiàng)目情況概覽3.建設(shè)用地與配套條件Page 17注意事項(xiàng)：散裝水泥預(yù)收款 總建筑面積*2元/平米，散裝水泥使用比例達(dá)到70%的，按散裝水泥實(shí)際使用量每噸退還3元預(yù)收專項(xiàng)資金；低于70%，不予退還新型墻體材料預(yù)繳專項(xiàng)基金 總建筑面積*10元/平米，驗(yàn)收合格后，按新型墻體材料占墻體材料總是用量實(shí)際比例退還水土保持方案報批方案規(guī)劃總平圖需提供的基礎(chǔ)資料地址勘察報告建筑垃圾消納協(xié)議泥漿、土方測算量Page 18注意事項(xiàng)：建筑垃圾消納協(xié)議 地區(qū)范圍內(nèi)處于壟斷狀態(tài)，與泥漿土方外運(yùn)相關(guān)，應(yīng)提

8、前做統(tǒng)籌考慮水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 按毀壞的水土保持設(shè)施面積，如草地面積，每平米2元繳納清障保證金 原則上按外運(yùn)泥漿、土方測算量1-2元/m,可協(xié)商，轉(zhuǎn)嫁開發(fā)商的泥漿外運(yùn)管理手段，一般在100-200萬元向項(xiàng)目所在地水利部門上報方案初稿項(xiàng)目所在地水利部門組織召開方案評審會，發(fā)改、環(huán)保等參加修改后上報方案報批稿繳納費(fèi)用獲得批文審批程序環(huán)境影響評估報批環(huán)境影響調(diào)查表（團(tuán)體、個人）方案規(guī)劃總平圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)日照分析選址通知書或規(guī)劃條件土地出讓合同或成交確認(rèn)書發(fā)改部門出具的項(xiàng)目聯(lián)系單需提供的基礎(chǔ)資料Page 19審批程序step1向項(xiàng)目所在地環(huán)保部門上報方案初稿項(xiàng)目所在地環(huán)保部門組織召開方案評審會（視所在地

9、規(guī)定）獲得批文step3step2樁基提前施工報批樁基工程施工一般施工周期在2-3個月提前施工能夠有效縮短總體施工周期樁基工程提前施工申請一般在獲得立項(xiàng)核準(zhǔn)后，初步設(shè)計(jì)方案報批階段進(jìn)行樁基工程提前施工須經(jīng)項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)政府同意報臺州市建設(shè)規(guī)劃局辦理部分工程施工許可證樁基工程提前施工為非常態(tài)方式未來是否能繼續(xù)沿用尚未可知樁基工程提前施工應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行招投標(biāo)樁基提前施工樁基工程提前施工應(yīng)提出確切理由，比如回遷安置等Page 20初步設(shè)計(jì)方案審批 樁基提前施工一般在初步設(shè)計(jì)方案會審后，是否通過審批非必要條件，且不成為后續(xù)報批的前提條件注意事項(xiàng)：審批流程和工作要點(diǎn) 1涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系 2第一階段

10、建筑方案審批及立項(xiàng)核準(zhǔn) 4第三階段 四證辦理階段 3第二階段 圖紙審查及面積預(yù)測階段Page 21圖紙審查及面積預(yù)測面積預(yù)測部門設(shè)計(jì)單位建設(shè)規(guī)劃部門審核建筑圖紙并蓋章全套建筑圖紙面積預(yù)測報告出具注意事項(xiàng)：重要 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前核心環(huán)節(jié)，對前期工作進(jìn)度影響較大影響 辦理面積預(yù)測部門對于公攤面積的計(jì)算將在很大程度上影響指標(biāo)面積審核關(guān)鍵 建設(shè)規(guī)劃部門主要根據(jù)臺州市相關(guān)規(guī)定，對露臺、上空、架空層等涉及面積計(jì)算的因素進(jìn)行審核Page 22審批流程和工作要點(diǎn) 1涉及的核心內(nèi)外部關(guān)系 2第一階段 建筑方案審批及立項(xiàng)核準(zhǔn) 4第三階段 四證辦理階段 3第二階段 圖紙審查及面積預(yù)測階段Page 23建設(shè)用

11、地許可證辦理建設(shè)規(guī)劃部門收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 辦理用地許可證設(shè)計(jì)單位提供18層面積預(yù)測注意事項(xiàng)：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 可基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：60元/平米*建筑面積（高層8層以上免征），辦理時繳納總額的50%，其余在辦規(guī)劃工程許可證時繳清市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的減免 根據(jù)臺政函2007115號文件規(guī)定，對于村留地的開發(fā)建設(shè)可全額減免配套費(fèi)，配套費(fèi)減免須聯(lián)合土地所在村報經(jīng)土地所屬地方政府及建設(shè)規(guī)劃部門同意所需資料 辦理時需提供立項(xiàng)核準(zhǔn)及土地出讓合同Page 24土地證辦理政府性文件發(fā)改部門立項(xiàng)批文建設(shè)規(guī)劃用地許可證土地部門征地圖公司基本資料公司營業(yè)執(zhí)照公司章程法定代表人身份證明付款證明地價確認(rèn)書出讓合

12、同出讓金批文出讓金發(fā)票契稅完稅證明注意事項(xiàng)：最后期限 土地證辦理的最后期限為建設(shè)規(guī)劃工程許可證辦理前開發(fā)貸款 某些銀行在規(guī)劃用地許可證和土地證辦理完結(jié)的前提下即可申報相關(guān)資料，審批額度契稅繳納 在非前述開發(fā)貸款審批需求情況下，契稅可在最后期限繳納Page 25建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理設(shè)計(jì)單位規(guī)劃總平面圖豎向規(guī)劃圖綜合管線平面圖室外排水設(shè)施圖報批電子稿房產(chǎn)公司面積預(yù)測報告日照分析報告及復(fù)核報告立項(xiàng)核準(zhǔn)及環(huán)保部門批復(fù)文件人防、園林、氣象意見繳納白蟻防治費(fèi)繳納剩余配套費(fèi)建設(shè)規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證Page 26建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理注意事項(xiàng)：公示 目前規(guī)定的公示時間為7個日歷天日照分析 因在施工

13、圖階段會發(fā)生影響日照的調(diào)整，目前建設(shè)規(guī)劃部門要求在此階段對日照分析進(jìn)行復(fù)核人防意見 若未完成人防面積，在此階段繳納人防地下室易地建設(shè)費(fèi)園林意見 園林處對綠地率及百分之一文化工程是否達(dá)到要求進(jìn)行審核，園林設(shè)計(jì)單位須在此之前出具總平方案及百分之一文化工程方案氣象意見 總建筑面積超10萬平方米的住宅小區(qū)或建筑群須進(jìn)行雷擊風(fēng)險評估，評估費(fèi)用為2-3元/平方米，項(xiàng)目經(jīng)評估后方簽署防雷設(shè)計(jì)意見書白蟻防治費(fèi) 付費(fèi)即可，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1-9層建筑面積*1.7元/，繳納后在施工過程中會至現(xiàn)場進(jìn)行白蟻防治處理關(guān)于規(guī)范防空地下室建設(shè)和人防工程易地建設(shè)費(fèi)收取的實(shí)施意見（臺人防辦20099號）：十層以上或埋深超過3米民用建

14、筑需按地面首層建筑面積修建6級以上抗力等級防空地下室，其他建筑面積超過2000平米以上的按總建筑面積2%-3%修建；若繳納易地建設(shè)費(fèi)，按應(yīng)建面積每平米2500元收取“百分之一文化計(jì)劃”指在項(xiàng)目建設(shè)投資總額中提取1%的資金，用于公共文化藝術(shù)設(shè)施建設(shè)，目前新出臺的選址通知和規(guī)劃條件基本都作為強(qiáng)制性條件，一般處理方式是在綠化及配套設(shè)計(jì)中合并考慮，但需要做專項(xiàng)設(shè)計(jì)以向園林處報批Page 27施工許可證辦理相關(guān)部門審查意見消防審查意見書防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審查書施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格證明中標(biāo)通知書勘察 設(shè)計(jì) 監(jiān)理 施工合同備案質(zhì)量、安全文明等各類責(zé)任書質(zhì)監(jiān)證明（質(zhì)量安全監(jiān)督）填寫各類表格建設(shè)規(guī)劃審查辦理安全生產(chǎn)

15、許可證資質(zhì)證書關(guān)鍵崗位管理人員證書施工企業(yè)相關(guān)資料規(guī)劃用地許可證規(guī)劃工程許可證前置證書注意事項(xiàng)：施工招投標(biāo) 目前通行的做法是先進(jìn)行內(nèi)部招投標(biāo)，將內(nèi)部招投標(biāo)確定的條款寫入正式招投標(biāo)的主合同時間 施工許可證辦理所需資料多達(dá)20多項(xiàng)，但實(shí)質(zhì)性內(nèi)容較少，一般可在5日內(nèi)辦理完成Page 281房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)概述2審批流程和工作要點(diǎn)3如何加快審批進(jìn)度Page 29如何加快審批進(jìn)度 1綜述 2設(shè)計(jì)院的選擇與工作要求 4重點(diǎn)環(huán)節(jié) 3對開發(fā)商自身的要求 5進(jìn)度控制Page 30綜述盯牢重點(diǎn)綜合全面抓住源頭分頭并進(jìn)一個實(shí)力雄厚和負(fù)責(zé)任的設(shè)計(jì)院將在審批過程中發(fā)揮無法想象的促進(jìn)作用自以為是的方案優(yōu)化和無關(guān)痛癢的細(xì)節(jié)調(diào)

16、整會是審批中“麻煩”的最大制造者為什么不能用綜合而全面的眼光去對待你的項(xiàng)目呢當(dāng)你的PROJECT呈現(xiàn)出多項(xiàng)工作共同開始的狀態(tài)時你已經(jīng)成功了一半認(rèn)準(zhǔn)你的里程碑并把它作為不可動搖的階段性目標(biāo)一定沒有什么能夠阻礙整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)Page 31設(shè)計(jì)院的選擇與工作要求分秒必爭的設(shè)計(jì)進(jìn)度充足而平衡的人員配備專業(yè)的水平和精神切合實(shí)際的工作作風(fēng)豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)一個真正的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)院不容小覷的成果質(zhì)量影響如果不熟悉本地政策性文件及規(guī)范要求如果不能有效整合各專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙如果不能對控制性指標(biāo)有最準(zhǔn)確的把控如果不能把不應(yīng)發(fā)生的疏漏和差錯降到最低只能把前期工作推入一個不斷修正錯誤的惡性循環(huán)之中加快審批速度無從談起設(shè)計(jì)

17、院的影響無處不在不僅僅關(guān)系到產(chǎn)品的質(zhì)量 成本 銷售 更制約著前期工作的進(jìn)度一半的進(jìn)度控制在設(shè)計(jì)院建筑方案的編制施工圖的繪制兩項(xiàng)核心報批資料的提供速度從根本上決定整個前期工作進(jìn)度記住，給設(shè)計(jì)院一個進(jìn)度表工作態(tài)度和作風(fēng)同樣很重要不夠認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度不合時宜的無謂執(zhí)著無所堅(jiān)持的非專業(yè)修改都將給前期工作進(jìn)度帶來本不應(yīng)該存在的阻礙Page 32對開發(fā)商自身的要求相信嗎，障礙其實(shí)是自己造成的設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)專業(yè)工作，牽一發(fā)而動全身開發(fā)商自以為是的細(xì)節(jié)修改往往帶來繁重的工作量更有甚者，可能影響方案的整體性，最終拖延項(xiàng)目的進(jìn)程臺州的建設(shè)規(guī)劃部門以嚴(yán)格和嚴(yán)厲執(zhí)行文件規(guī)定著稱千萬不要試圖挑戰(zhàn)主管部門的智商和執(zhí)行力

18、否則只有推倒重來整體考慮，減少不必要的拖延項(xiàng)目核準(zhǔn)文件中投資總額會影響到開發(fā)貸款的審批戶型的調(diào)整會影響到預(yù)測面積建筑高度和門窗位置的調(diào)整會影響到日照分析沒有面積預(yù)測報告的最終成果和日照分析報告的復(fù)核無法辦理建設(shè)規(guī)劃工程許可證及施工許可證整體一點(diǎn)，慎重一點(diǎn)，就能減少不必要的拖延Page 33重點(diǎn)環(huán)節(jié)建筑方案審批立項(xiàng)核準(zhǔn)工程規(guī)劃許可證？面積預(yù)測報告面積預(yù)測在地區(qū)范圍內(nèi)為壟斷性事業(yè)工作量較大，正常情況下一個項(xiàng)目在3-4個月有面積，才能算規(guī)費(fèi)，需求明確Page 34進(jìn)度控制土地成交確認(rèn)選擇設(shè)計(jì)院編制建筑方案地質(zhì)勘察報告編制開始日照分析周邊資料準(zhǔn)備開始設(shè)計(jì)院完善報批稿水保方案編制開始交通影響評估編制開始環(huán)評報告編制開始可研報告編制開始建筑方案招投標(biāo)完成日照分析報告編制開始建筑方案報批通過初步設(shè)計(jì)方案編制開始樁基圖紙繪制開始初步設(shè)計(jì)方案報批樁基圖紙審核樁基提前施工報批建筑圖紙繪制開始立項(xiàng)核準(zhǔn)通過初步設(shè)計(jì)方案通過說明：階段性成果 完成初步設(shè)計(jì)方案審批，是取得階段性成果標(biāo)志，在某些地區(qū)，立項(xiàng)核準(zhǔn)與初步設(shè)計(jì)合并審核，但這并不影響工作流程時間 建筑方案初稿確認(rèn)后30-45天一般可完成其他資料的編制，在此時間內(nèi)若能完成建筑方案報批，則可在60日內(nèi)完成立項(xiàng)核準(zhǔn)及初步設(shè)計(jì)方案審核Page 35進(jìn)度控制初步設(shè)計(jì)方案通過樁基施工開始面積預(yù)測開始其他圖紙繪制開始并送審建筑圖紙