房地產(chǎn)新政分析講義

1、近年我國房地產(chǎn)市場實(shí)態(tài) 房地產(chǎn)“新政”與困惑 各界對房地產(chǎn)發(fā)展形勢研判的差異 1321. 近年我國房地產(chǎn)市場實(shí)態(tài) 1.21.31.1房地產(chǎn)價格指數(shù) 房價與房價收入比 百姓講壇1.4房地產(chǎn)投資 1.5房地產(chǎn)泡沫概述1.1百姓講壇房奴房奴萬惡的房價1.2 房價與房價收入比 全國37大城市房價泡沫排行榜1.3 房地產(chǎn)價格指數(shù) 1.4 房地產(chǎn)投資 1.5 房地產(chǎn)泡沫概述 房地產(chǎn)泡沫是除證券市場泡沫以外的一種重要的經(jīng)濟(jì)泡沫形式，是房地產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。因此房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇地上漲。1.

2、5.1 房地產(chǎn)泡沫的概念1.5.2 房地產(chǎn)泡沫的成因 一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面： 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 投機(jī)需求的膨脹是誘因。 金融機(jī)構(gòu)的過度放貸是促成因素。 政策因素 結(jié)構(gòu)性矛盾 銀行信貸的非理性擴(kuò)張 房地產(chǎn)投資的過度增長 社會資金盲目投向房地產(chǎn) 非理性預(yù)期和過度炒作 信息不對稱 地價飛漲 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的具體原因 1.5.3 房地產(chǎn)泡沫問題的解決辦法 解決房地產(chǎn)泡沫問題可以從供給和(或)需求方面著手，往往通過行政力量的深度參與，通過擠壓法、吸收法、轉(zhuǎn)化法和綜合法等方法解決。 房地產(chǎn)泡沫擠壓法指的是通過降低房地產(chǎn)的市 場價格來降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使

3、房地產(chǎn)的市場價格更接近其內(nèi)在價值。擠壓法采取的措施主要增加供給和限制消費(fèi)兩類。增加供給的措施主要有增加土地供給，增加中低價格產(chǎn)品的供給，限制消費(fèi)的措施主要有增加消費(fèi)稅費(fèi)、限制房地產(chǎn)金融等。這兩類措施往往可以綜合使用。 房地產(chǎn)泡沫吸收法指的是通過提升房地產(chǎn)內(nèi) 在價值方式降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其內(nèi)在價值。 吸收房地產(chǎn)泡沫的措施主要可歸納為優(yōu)化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境和優(yōu)化房地產(chǎn)市場運(yùn)行，這些措施的實(shí)施能提高房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，使社會和企業(yè)對房地產(chǎn)價值的增加有更好的合理預(yù)期，獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險相應(yīng)降低，房地產(chǎn)泡沫程度下降。 房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化法指的是降低社會資源 在房地產(chǎn)

4、行業(yè)配置、將資源從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)化到其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，從而降低房地產(chǎn)泡沫的方法。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫到一定程度后，整個行業(yè)的收益風(fēng)險比下降，市場的自發(fā)力量將引導(dǎo)資源由房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其它收益風(fēng)險比更高的領(lǐng)域。在市場機(jī)制失靈時，也可以使用政府調(diào)控的手段促進(jìn)這種轉(zhuǎn)化。金融市場的興旺和產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會的增多，無疑能引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移出去。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化時，可以采用市場和行政相結(jié)合的手段，但市場手段應(yīng)該占主導(dǎo)地位。 綜合法指以上三種方法的綜合使用。 當(dāng)房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重，特別是出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時間，或者要求在短期內(nèi)減少或消除房地產(chǎn)泡沫時，可以采用綜合法。 1.5.4 其他國家或地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫香港房地產(chǎn)泡沫日本

5、房地產(chǎn)泡沫美國房地產(chǎn)泡沫 據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)為1201（1980年為100），但到了1988年就暴漲到了3342，在短短的3年間暴漲了近兩倍。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后日本地價暴跌，房地產(chǎn)市場崩潰，遺留下來的壞賬至少高達(dá)6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。 日本國土交通省2006年3月23日發(fā)表的今年1月1日的“公示地價”表明，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區(qū)域的地價出現(xiàn)了上漲的勢頭，但全國的平均地價依然

6、在繼續(xù)下跌。其中，住宅用地價格同比下跌了45，商業(yè)用地價格同比下跌了56，連續(xù)14年下跌。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46，基本回到了地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前的1985年的水平。商業(yè)用地下跌了約70，為1974年以來的最低水平。 日本國土交通省公布的這些數(shù)據(jù)表明，日本不動產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了長達(dá)14年的艱難調(diào)整，但不動產(chǎn)泡沫至今還沒有被擠干，使日本經(jīng)濟(jì)陷入十多年低迷不振局面的負(fù)面影響至今依然存在。 日本還未恢復(fù)！2. 各界對房地產(chǎn)發(fā)展形勢研判的差異 中央政府 房地產(chǎn)開發(fā)商 普通百姓及部分學(xué)者 地方政府正方（代表人物）：學(xué)者 走入迷途的中國房價 賣掉上?？蓳Q大半個美國 反方（代表人物）：房地產(chǎn)商、政府

7、部門、部分學(xué)者中間觀點(diǎn)（代表人物）：部分學(xué)者 中國房地產(chǎn)整體無泡沫 3. 房地產(chǎn)“新政”與困惑 國務(wù)院國六條舊國八條 新國八條 房改新政2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知舊國八條 2005年5月9日，七部委聯(lián)合施行房地產(chǎn)新政，即關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知中央二套“經(jīng)濟(jì)半小時”欄目在5月30日、 5月31日、 6月1日三天分別播出杭州不再是炒房者的天堂、南京炒房者“泣血賣房”、上海房價能否軟著陸。新國八條 2005年5月27日 ，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 各地區(qū)公布的享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅新政實(shí)施對二手房轉(zhuǎn)售成本的影響

8、三部委再次出擊國六條 (一) 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二) 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 2006年5月17日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會議指出，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對性的措施： (三) 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需

9、求過快增長(四) 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五) 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 (六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 國六條2006年5月29日，九部門分布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 國六條細(xì)則國十五條7.13建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見建設(shè)部 2006年房產(chǎn)政策匯總頒發(fā)單位時間政策建設(shè)部20060113建設(shè)部關(guān)于

10、規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知建設(shè)部20060516建設(shè)部關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知國務(wù)院20060517國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見國務(wù)院20060524國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知國務(wù)院20060630國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目意見的通知建設(shè)部20060706建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見建設(shè)部20060711建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見國家稅務(wù)總局20060716國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得

11、征收個人所得稅有關(guān)問題的通知銀監(jiān)局20060720銀監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知國務(wù)院20060831國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知國家外匯管理局 建設(shè)部20060901國家外匯管理局 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知調(diào)控效果？房改新政國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見2007.8.13中央房改十年艱難回歸2007.8.24起來，不愿做房奴的人們！央行、銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007.9.29廉租住房保障辦法2007.11.8 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法2007.11.19 房地產(chǎn)金融利率房價下跌！退房潮斷供潮房價倒掛時間央行基準(zhǔn)利率商業(yè)銀

12、行優(yōu)惠利率備注五年以下(含五年)五年以上五年以下(含五年)五年以上1996050114.94%15.12%1996082311.70%12.42%199710239.90%10.53%199808259.72%10.35%199807017.65%8.01%199812077.20%7.56%199906106.03%6.21%5.31%5.58%200202215.58%5.76%4.77%5.04%200410295.85%6.12%4.95%5.31%200503175.85%6.12%5.27%5.508%下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍200604286.12%6.39%5.51%5.75%

13、下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍200608196.48%6.84%5.51%5.81%下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍200703186.75%7.11%5.74%6.04%下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍200705196.93%7.20%5.89%6.12%下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍200707217.20%7.38%6.12%6.27%下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍200708227.38%7.56%6.27%6.43%下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍200709157.65%7.83%6.50%6.66%下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍200709277.65%7.83%8.42%8.61%第二套及商業(yè)用房：同期同檔次

14、基準(zhǔn)利率的1.1倍貸款50萬元，貸款期10年，加息對月供的影響調(diào)息日期年利率月利率貸款總額月還款額月還款增加額累計(jì)月增加額200202215.04%0.420%500,000 ￥-5,313.06200410295.31%0.443%500,000 ￥-5,379.36￥-66.30￥-66.30200503175.51%0.459%500,000 ￥-5,428.30￥-48.93￥-115.24200604285.75%0.479%500,000 ￥-5,488.46￥-60.16￥-175.40200608195.81%0.484%500,000 ￥-5,503.44￥-14.98￥-190.38200703186.04%0.503%500,000 ￥-5,561.07￥-57.64￥-248.02200705196.12%0.510%500,000 ￥-5,581.20￥-20.13￥-26827%0.523%500,000 ￥-5,619.82￥-38.62￥-306.76200708226.43%0.536%50