住宿酒店商務(wù)賓館品質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)管理 特許營(yíng)建培訓(xùn)連鎖酒店工程造價(jià)控制彬彬

1、營(yíng)建部2015亞 朵 特 許營(yíng) 建 培 訓(xùn)Contents Page目錄頁(yè)影響成本因素不同階段成本控制側(cè)重點(diǎn)質(zhì)量、進(jìn)度、安全與造價(jià)的關(guān)系酒店成本2建筑面積利用率、出房率、消防問(wèn)題、電梯、拆除量、砌筑墻體量、水電增容、設(shè)備擺放特殊情況外立面需要改造、天井、加固、加建1對(duì)項(xiàng)目了解的深度影響投資的精度4風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避6能耗使用維修費(fèi)用3設(shè)計(jì)優(yōu)化施工進(jìn)度采購(gòu)5總包分包供應(yīng)商影因響素成本成本控制和哪些因素相關(guān)？正文經(jīng)常性誤區(qū)道聽(tīng)途說(shuō)經(jīng)驗(yàn)自認(rèn)為對(duì)概算漏項(xiàng)低估沒(méi)有詳細(xì)資金的規(guī)劃對(duì)特許品牌要求了解不夠投誤資區(qū)階段正文概投算資編階制段編制依據(jù)亞朵酒店按清新版標(biāo)準(zhǔn)，客房數(shù)在120間以上，概預(yù)算單房為【12萬(wàn)元/間】工程

2、內(nèi)容包含以下內(nèi)容常規(guī)配套工程、客房裝飾及系統(tǒng)隱蔽工程、設(shè)備和分包工程等單房12萬(wàn)/間不包含內(nèi)容不包含以下內(nèi)容外立面裝飾、加建、加固工程；軟裝工程，報(bào)建協(xié)調(diào)等前期開(kāi)辦費(fèi)、床墊床上用品等開(kāi)業(yè)用品費(fèi)用、管理人員差旅費(fèi)及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等概算編制說(shuō)明投概資算階段分類(lèi)子項(xiàng)序號(hào)項(xiàng)目描述預(yù)估造價(jià)按120間客房測(cè)算總投資（萬(wàn)元）配套工程設(shè)計(jì)費(fèi)1客房和公區(qū)裝飾機(jī)電設(shè)計(jì)費(fèi)客房和公區(qū)裝飾機(jī)電設(shè)計(jì)費(fèi)約30萬(wàn)/項(xiàng)，外立面和加固、加建費(fèi)用另計(jì)30燃?xì)饨尤?燃?xì)饨尤敫鶕?jù)需要燃?xì)饬?，接入費(fèi)用在2025萬(wàn)/項(xiàng)，具體視當(dāng)?shù)厥姓?0電增容3風(fēng)管機(jī)常規(guī)單房按3KVA或中央空調(diào)按0.075KVA/m2計(jì)算電增容費(fèi)（30003200元

3、/1KVA）0有線(xiàn)電視接入、數(shù)字電視4含有線(xiàn)電視接入和數(shù)字電視費(fèi)用在2028萬(wàn)/項(xiàng)26工程審計(jì)、保險(xiǎn)、等5工程總包結(jié)算審計(jì)費(fèi)、施工期間保險(xiǎn)費(fèi)審計(jì)費(fèi)甲方2萬(wàn)/項(xiàng)，建筑工程一切險(xiǎn)60008000元/項(xiàng)3其他費(fèi)用6房屋鑒定費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)等25萬(wàn)2機(jī)電消防1報(bào)警系統(tǒng)、消火栓、噴淋系統(tǒng)、強(qiáng)排煙、消防水泵、控制柜40004500元/間（100元/平米）50弱電工程2有線(xiàn)電視、電話(huà)、交換機(jī)、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)30003100元/間36電梯購(gòu)置3電梯設(shè)備費(fèi)17-22萬(wàn)/臺(tái)，轎廂裝飾22.5萬(wàn)/臺(tái)另計(jì)，電梯井另計(jì)18冷熱水設(shè)備4冷熱水水箱、變頻水泵、熱泵/鍋爐/太陽(yáng)能、控制柜25萬(wàn)（如有地暖：35萬(wàn)）35配電柜5總配電柜、

4、樓層配電柜、配電箱5-8萬(wàn)6廣告燈箱6門(mén)頭店招、樓頂廣告、貼墻字20-25萬(wàn)22裝飾工程1土建、內(nèi)部裝潢（含施工材料）4.55萬(wàn)/間（除甲供材料外）5552水電施工、安裝（含管材、線(xiàn)纜）11.2萬(wàn)元/間1303電梯井道土建1萬(wàn)/層64外掛鋼梯1-1.5萬(wàn)/層05工程開(kāi)辦費(fèi)1020萬(wàn)0裝潢材料1家具1.01.2萬(wàn)/間客房（含客房?jī)?nèi)床、床背板、沙發(fā)、桌椅、衣柜、木飾面），公區(qū)約1518萬(wàn)/項(xiàng)（含餐廳、會(huì)議室、大堂、書(shū)吧等家具，不包括由總包施工的服務(wù)臺(tái)）1802地板、地毯1500-2000元/間243門(mén)、窗2800元/間334客房風(fēng)管機(jī)空調(diào)、電視機(jī)7000元/間84公區(qū)空調(diào)22萬(wàn)/項(xiàng)22地暖工程（含

5、客房與公區(qū)地暖）3000元/間365廚房設(shè)備10萬(wàn)106潔具、五金2200元/間267燈具、開(kāi)關(guān)插座、電子門(mén)鎖3000元/間368窗簾、百葉簾、公區(qū)1200元/間159綠化工程812萬(wàn)/項(xiàng)（指有庭院綠化項(xiàng)目）010軟裝工程1015萬(wàn)0攝影畫(huà)2250元/間2711其他工程58萬(wàn)81440正文關(guān)注點(diǎn)物業(yè)現(xiàn)狀條件投資概算酒店規(guī)模投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估投資階段設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)對(duì)造價(jià)控制影響大設(shè)計(jì)階段成本控制屬于事前、主動(dòng)控制設(shè)計(jì)變更越往后、越慢，損失就越大設(shè)計(jì)方案優(yōu)化方案比選從整個(gè)酒店全壽命周期考慮投資階段概算與設(shè)計(jì)階段預(yù)算理想狀態(tài)投資預(yù)算小于投資概算限額設(shè)計(jì)的概念價(jià)值工程的概念價(jià)值工程：（價(jià)值）（功能）（成本

6、）設(shè)計(jì)階段中央空調(diào)主機(jī)中央空調(diào)配套費(fèi)用電費(fèi)+燃?xì)赓M(fèi)室內(nèi)風(fēng)管機(jī)+公區(qū)VRV地暖+找平電費(fèi)+燃?xì)赓M(fèi)中央空調(diào)風(fēng)管機(jī)+地暖設(shè)計(jì)階段空調(diào)方案比選配備量多燃?xì)庠鋈莺娜細(xì)?省電配備量少電增容省燃?xì)?耗電設(shè)計(jì)階段冬季供暖方案比選正文關(guān)注點(diǎn)發(fā)包形式總包合同資金計(jì)劃分包管理第三方審計(jì)施工階段04施工階段配套設(shè)計(jì)報(bào)建電視接入水電燃?xì)庠鋈菁坠┎目头考揖吖珔^(qū)家具開(kāi)關(guān)面板、取電開(kāi)關(guān)木地板客房燈具+床壁燈公區(qū)燈具室外燈光窗簾+木百頁(yè)墻地磚門(mén)鎖墻紙五金龍頭、潔具電視機(jī)壁畫(huà)+相框地毯廚房設(shè)備軟裝用品其他甲分包消防工程地暖弱電廣告工程鍋爐水泵系統(tǒng)工程客房空調(diào)公區(qū)空調(diào)電梯綠化景觀其他總包拆除土建裝飾水電安裝工程發(fā)包拆分發(fā)包-馬路游

7、擊隊(duì)邀標(biāo)-不合理低價(jià)中標(biāo)分包班組、自任項(xiàng)目經(jīng)理清包工、自任采購(gòu)員不簽施工合同不簽安全責(zé)任協(xié)議經(jīng)常性誤區(qū)施工階段發(fā)包范圍計(jì)價(jià)原則付款方式乙供材料價(jià)格甲供材料配合現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工程價(jià)款結(jié)算爭(zhēng)議解決及農(nóng)民工工資支付承諾書(shū)總包合同施工階段目的資金籌備與協(xié)調(diào)的依據(jù)通過(guò)資金使用和進(jìn)度控制的預(yù)測(cè)，減少盲目性，提高經(jīng)濟(jì)效益依據(jù)項(xiàng)目預(yù)算施工組織計(jì)劃-進(jìn)度計(jì)劃總包、各分包采購(gòu)合同付款方式多個(gè)項(xiàng)目按時(shí)間疊加投資偏差分析與糾正投資偏差增加還是節(jié)約進(jìn)度偏差拖延還是提前總包合同資金計(jì)劃編制與控制施工階段施工階段資金計(jì)劃示意圖正文項(xiàng)目全壽命經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估開(kāi)業(yè)時(shí)間設(shè)計(jì)、施工與工程整改施工質(zhì)量與大修裝飾材料性?xún)r(jià)比設(shè)備購(gòu)置和能耗運(yùn)營(yíng)

8、階段不成正比工程造價(jià)越高質(zhì)量就越好，但兩者并不是成正比關(guān)系；工程造價(jià)到一定程度，對(duì)質(zhì)量的影響有限過(guò)低造價(jià)傷質(zhì)量可能是偷工減料、以次充好、工藝馬虎；違規(guī)分包施工管理不到位合理造價(jià)是質(zhì)量保證強(qiáng)調(diào)合理低價(jià)合理價(jià)格是有據(jù)可循的減少糾紛，保證質(zhì)量的同時(shí)還保證工期質(zhì)量與造價(jià)保證質(zhì)量的前提下控制成本趕工和延誤都增加成本影響工期原因物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接設(shè)計(jì)圖紙?jiān)蚝贤少?gòu)分包管理施工方原因消防驗(yàn)收問(wèn)題不可預(yù)見(jiàn)原因保證工期的關(guān)鍵先設(shè)計(jì)后施工消防報(bào)建先行施工合同約定明確甲供采購(gòu)計(jì)劃施工組織計(jì)劃及施工管理資金計(jì)劃專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)管理總包與各分包工期與造價(jià)合理的工期成本最低工期造價(jià)安全與造價(jià)建筑工程一切險(xiǎn)火災(zāi)、水災(zāi)、盜竊和搶劫；由于工人、技術(shù)人員缺乏經(jīng)驗(yàn)、疏忽