《班估價報告范例》word版

1、致委托估價方函葉學(xué)武：我中心接受您的委托，對屬您所有的位于銀川市賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室，建筑面積為96.98m2的房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，估價結(jié)果為金融機(jī)構(gòu)確定該房地產(chǎn)的抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和您提供的有關(guān)資料及我中心估價人員實地查看所得數(shù)據(jù)，本著獨立、客觀、公正的估價原則，按照評估工作程序，運(yùn)用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，結(jié)合估價經(jīng)驗并考慮影響房地產(chǎn)價值的因素，綜合分析確定位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室的房地產(chǎn)，建筑面積為96.98m2的房地產(chǎn)在估價設(shè)定的假設(shè)和限制條件

2、下，于估價時點二零一三年六月十一日的公開市場價值為425257元，無法定優(yōu)先受償款，抵押價值為425257元，大寫（人民幣）：肆拾貳萬伍仟貳佰伍拾柒元整，單價為4385元/m2。產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號建筑面積(m2)總層數(shù)及所在層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計用途估價方法市場價值(元)優(yōu)先受償款(元)單價（元/m2）抵押價值(元)葉學(xué)武房權(quán)證金鳳區(qū)字第2010041292號96.981/10框架剪力墻住宅市場法收益法42525704385425257備注本估價報告應(yīng)用的有效期為一年，即2013年06月11日2014年06月11日。 順致商安法人代表： 寧夏某某房地產(chǎn)評估中心 二零一三年六月十一日 估價師聲明我們鄭重聲明：

3、1、我們在估價報告中所用資料數(shù)據(jù)是真實和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本報告中的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我中心注冊房地產(chǎn)估價師王雪峰、估價員范麗萍于2011年07月04日對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看，并拍攝了估價對象的影像資料。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師簽章：注冊房地產(chǎn)估價師 李學(xué)花 6420040

4、012 注冊房地產(chǎn)估價師 馬麗莎 6420020007估價的假設(shè)和限制條件一、估價的假設(shè)條件1、估價對象以最高最佳用途使用為估價前提，并可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓，可以長期持續(xù)使用，若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價結(jié)果無效；2、估價人員對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于估價對象室內(nèi)、室外外觀部分的現(xiàn)場查看，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本次評估假設(shè)估價對象工程質(zhì)量符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量驗收規(guī)范；3、估價時點時估價對象未設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利；4、估價對象房屋所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確，無產(chǎn)權(quán)異議；5、估價對象不存在也不涉及任何法律糾紛；6、估價對象沒有法定優(yōu)先受償款。二、估價的限制條件1、本估

5、價報告是嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價的原則和程序進(jìn)行的，所評出的估價結(jié)果為估價對象在2013年06月11日的公開市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的抵押價值，其公開市場價值為下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；交易雙方掌握必要的市場信息；交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；不存在特殊買者的特殊加價。2、本估價報告應(yīng)用的有效期為一年，即2013年06月11日2014年06月11日。如在估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)，國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策、金融政策等發(fā)生重大變化，使房地產(chǎn)市場價格變化

6、較快，因而對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，本估價結(jié)果亦應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整甚至重新評估；若報告使用人未在估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)使用本估價報告，由此造成的不良后果，我中心對此不承擔(dān)任何責(zé)任。3、本評估報告僅可用于確定屬葉學(xué)武 所有的位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室的房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，其他用途無效。4、本估價結(jié)果中已包括國有建設(shè)用地使用權(quán)價值。5、委托方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如實提供估價對象的相關(guān)資料，本估價報告主要依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料進(jìn)行評估，委托方應(yīng)對其所提供資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。因委托方所提供的相關(guān)資料失實造成估價結(jié)果有誤的，評估機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)

7、的責(zé)任。6、本報告估價結(jié)果在滿足全部假設(shè)與限制條件下成立，報告使用人使用本報告時，如市場狀況或估價對象權(quán)利狀況、實物狀況發(fā)生變化，足以影響估價對象價值時，應(yīng)重新委托評估。7、本報告結(jié)果未考慮抵押處分時所發(fā)生的相關(guān)費用及資金利息。8、本估價報告確定的估價結(jié)果為假設(shè)公開市場條件下的市場估價，不能替代市場價值。本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考，抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定。9、本報告書由正文和附件兩部分組成，不得隨意分割使用。本報告須經(jīng)注冊房地產(chǎn)評估師簽字，評估機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個整體時有效。10、未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意，本報告書的全部或部分內(nèi)容不得向

8、委托方和評估報告審查部門外的的單位和個人提供，也不得發(fā)表于任何公開媒體。 11、如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字、數(shù)字因校對或其它類似原因出現(xiàn)正常錯誤或紕漏，應(yīng)及時通知本評估機(jī)構(gòu)更改。12、本報告的解釋權(quán)歸寧夏某某房地產(chǎn)評估中心所有。 估價結(jié)果報告一、估價委托方：葉學(xué)武 地址： 賀蘭德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室 二、估價方：寧夏某某房地產(chǎn)評估中心 地址 ：銀川市鳳凰南街57號法人代表：王丹 估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：房地產(chǎn)二級評估資質(zhì)、土地B級評估資質(zhì)證書編號：寧建房估證字2007第012號、B200564004號資質(zhì)有效期限：2010年10月25日-2013年10月24日 聯(lián)系人：劉瑞娜三、估價對

9、象概況（一）區(qū)位狀況估價對象位于銀川市賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓，該小區(qū)位于銀川市正源南街西側(cè)，距公安廳安康醫(yī)院約20米，其四至：東至正源南街，南至規(guī)劃路，西至慶豐街，北至鐵路。估價對象位于1單元201室，南北朝向，其具體區(qū)位狀況如下：1、外部基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象所在區(qū)域內(nèi)道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施齊全。2、公共服務(wù)設(shè)施完備程度：估價對象距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場等較近。3、環(huán)境狀況：估價對象所在小區(qū)無空氣、水、噪聲、輻射、固體廢物等污染，自然

10、環(huán)境較好，小區(qū)內(nèi)花卉、樹木隨處可見，建造田園式綠化景觀和多種休閑設(shè)施，建筑典雅，樓宇布局錯落有致，環(huán)境整潔，居住環(huán)境良好，估價對象所在區(qū)域為銀川市中、高檔商品房居住區(qū)，居民素質(zhì)較高，人文環(huán)境較好。4、物業(yè)管理狀況：估價對象所在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、保安及攝像監(jiān)控系統(tǒng)。5、交通狀況：估價對象所在小區(qū)臨109國道、109國道為銀川市重要交通干道，路面寬闊、平整，車流量較大，附近有311路公交車經(jīng)過，交通條件便利度一般，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地上停車位，并建有地下停車場。（二）實物狀況 1、房屋利用狀況估價對象主體為一幢十一層框架剪力墻結(jié)構(gòu)住宅樓，于2012年建成，總高為33米，每層層高2.9米，外墻面刷涂料，南北朝

11、向，共三個單元，單元設(shè)計為一梯兩戶。估價對象位于其2單元101室，建筑面積為96.98m2，戶型設(shè)計為三室兩廳一衛(wèi)，其具體狀況如下：單元門為智能對講三防門，入戶門為乙級防火門（子母門），窗戶為斷橋鋁合金，中空玻璃；室內(nèi)均為毛地，毛墻；裝修屬未裝修。估價對象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主體無沉降現(xiàn)象，室內(nèi)水、暖、電、氣設(shè)施齊全，地面、墻面及門窗均無破損現(xiàn)象，維護(hù)狀況良好，使用狀況一般。2、建設(shè)用地利用狀況估價對象宗地為賀蘭德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室國有用地，國有建設(shè)用地使用權(quán)面積為21.28m2，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，容積率為6.00，宗地形狀呈長方形，地勢平坦，工程地質(zhì)條件較

12、好，在利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣及土地平整）的開發(fā)程度。（三）權(quán)益狀況1、估價對象產(chǎn)權(quán)登記狀況建設(shè)用地使用權(quán)狀況土地使用權(quán)人為葉學(xué)武，座落為金鳳區(qū)正源南街尚都花園23號樓1單元201室，地號為9-5-849，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為21.28m2，終止日期為2054年05月11日，國有土地使用證為銀國用（2011）第13571號。房屋所有權(quán)狀況估價對象房屋所有權(quán)人為葉學(xué)武，房屋產(chǎn)權(quán)為私有，框剪結(jié)構(gòu)

13、，建筑面積為96.98m2，設(shè)計用途為住宅，房屋所有權(quán)證證號為房權(quán)證金鳳區(qū)字第2010041292號。2、估價對象優(yōu)先受償權(quán)利狀況已設(shè)定的他項權(quán)利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利；其他法定優(yōu)先受償款：無。四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點：二零一三年六月十一日 （按估價人員現(xiàn)場查看之日確定）。六、價值定義本次評估采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。1、本報告所稱“市場價值”是指估價對象在評估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，保持原有用途不變并繼續(xù)正常使用，根據(jù)本報告所規(guī)定的估價目的之要求，作出的公開市場價值。2、本報告所稱“房地產(chǎn)抵押價值”是抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價

14、值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。3、本報告所稱“法定優(yōu)先受償款”是指假定估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款（如劃撥土地應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金等）。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國主席令中華人民共和國物權(quán)法2007第62號；2、中華人民共和國主席令中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1995第29號；3、中華人民共和國主席令中華人民共和國土地管理法2004第28號；4、中華人民共和國主席令中華人民共和國擔(dān)保法1995第50號；5、中華人民共和國建設(shè)部令

15、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法2001第98號；6、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；7、國務(wù)院、建設(shè)部、國家土地管理局、寧夏回族自治區(qū)有關(guān)部門頒布 的其它法規(guī)政策文件；8、中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布的房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見2006第08號；9、委托方提供的房權(quán)證金鳳區(qū)字第2010041292號房屋所有權(quán)證、銀國用（2011）第13571號國有土地使用證、銀川市房屋權(quán)屬檔案查閱單；11、評估委托協(xié)議書；12、 本估價所掌握的有關(guān)資料及估價人員實地查看所搜集的有關(guān)資料。八、估價原則本估價報告在遵守獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價

16、目的具體依據(jù)如下原則：1、獨立、客觀、公正原則房地產(chǎn)估價師應(yīng)站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。具體地說，獨立的要求是，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)受任何組織或者個人的非法干擾，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價?？陀^的要求是，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發(fā)，反應(yīng)事務(wù)的本來面目。公正的要求是，房地產(chǎn)估價師在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。2、合法原則應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為估價依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、

17、土地用途管制等為估價依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為估價依據(jù)。3、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用原則應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在服從城市總體規(guī)劃的前提下，綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，判定房地產(chǎn)的最佳用途。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用，具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。4、替代原則具有相同使用價值，有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此在房地產(chǎn)估價中，可以通過對房地產(chǎn)條件的比較來評估房地

18、產(chǎn)的價值。5、估價時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。6、謹(jǐn)慎原則所謂謹(jǐn)慎原則是在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估估價對象的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價方法房地產(chǎn)估價的主要估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定：對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價；有條件選用

19、市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法；具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。估價對象位于金鳳區(qū)正源南街尚都花園23號樓1單元201室，本次評估根據(jù)估價對象的特點和利用現(xiàn)狀，采用市場法、收益法對其價值進(jìn)行評估，具體分析如下：第一，與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易實例較多，采用市場比較法進(jìn)行評估時可以找到有效的可比實例，故可采用市場比較法對估價對象價值進(jìn)行評估；第二

20、，與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)出租情況較多，客觀租金較易獲取，故可采用收益法對估價對象價值進(jìn)行評估；第三，估價對象規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途亦為住宅，估價人員現(xiàn)場查看以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查和預(yù)期分析，估價對象目前已為最高最佳使用，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估；第四，成本法以成本累加為途徑，未充分考慮供求關(guān)系等市場因素對房地產(chǎn)價值的影響，采用成本法測算得出的估價結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常市場價值，故不宜采用成本法進(jìn)行評估。通過以上分析，在本次評估過程中，我們考慮采用市場比較法和收益法兩種估價方法對其價值進(jìn)行評估，并通過對上述兩種方法得出的估價結(jié)果進(jìn)行分析比較，綜合得出估價對象未設(shè)定法

21、定優(yōu)先受償權(quán)利下的正常市場價值，然后減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，最終得出估價對象的抵押價值。1、市場比較法：是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)修正，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法?；竟剑悍康禺a(chǎn)比準(zhǔn)價格可比實例房地產(chǎn)價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)2、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，依次估算估價對象的客觀合理價格或價值。本次評估假設(shè)估價對象未來年凈收益保持不變?；竟剑篜a r 11（1 r）n 式中：P為房地產(chǎn)收益價格 a為房地產(chǎn)年凈收益

22、r為房地產(chǎn)報酬率 n為房地產(chǎn)收益期限十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序采取科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，確定位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室，建筑面積為96.98m2的房地產(chǎn)在估價設(shè)定的假設(shè)和限制條件下，于估價時點二零一三年六月十一日 的公開市場價值為425257元，無法定優(yōu)先受償款，抵押價值為425257元，大寫（人民幣）：肆拾貳萬伍仟貳佰伍拾柒元整，單價為4385元/m2。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師 李學(xué)花 6420040012 注冊房地產(chǎn)估價師 馬麗莎 6420020007十二、估價作業(yè)日期 2013

23、年06月11日-2013年06月12日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期2013年06月12日-2014年06月11日。十四、風(fēng)險分析及變現(xiàn)能力分析1、風(fēng)險分析影響房地產(chǎn)價格的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、社會經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、自然風(fēng)險等。政策風(fēng)險：政策風(fēng)險是指由于國家或政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而造成房地產(chǎn)價值的減損。政策的變化是估價人員無法且沒有能力預(yù)期的。房地產(chǎn)投資是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故受政策風(fēng)險的影響比較大。我國最近相關(guān)調(diào)控政策出臺較為頻繁，即穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，進(jìn)一步減少了風(fēng)險，但又對其形成了一定的限制。社會經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：社會經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指社會經(jīng)濟(jì)形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變化，如利率水平、通貨膨脹

24、、人口結(jié)構(gòu)、收入水平、收入結(jié)構(gòu)、家庭負(fù)債水平、社會就業(yè)狀況等變化，使得房地產(chǎn)價值發(fā)生了巨大的變化。近年來，我國的社會政治局勢穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。自然風(fēng)險：包括火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等天災(zāi)引起的各類或然損失風(fēng)險，將造成所抵押的房地產(chǎn)嚴(yán)重壞損乃至滅失，使其價值急劇跌落甚至消失。2、變現(xiàn)能力分析 = 1 * GB2 變現(xiàn)能力是指估價對象在假定的估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響變現(xiàn)價值的主要因素包括抵押房地產(chǎn)的規(guī)模、可分割性、通用性或?qū)Ｓ眯?、?quán)屬的完整性及轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時間長短、變現(xiàn)費用、應(yīng)繳納稅金等。

25、 = 1 * GB3 通用性是指其用途、功能被市場接受的程度。估價對象為單元式住宅，通用性較好。 = 2 * GB3 獨立使用性是指使用中不受影響干擾，能獨立形成綜合使用效果，或獨立形成生產(chǎn)力。估價對象為獨立式住宅，其使用不受他人干擾，獨立使用性強(qiáng)。 = 3 * GB3 可分割轉(zhuǎn)讓性是指通過垂直或水平分割能夠形成相對獨立空間出售轉(zhuǎn)讓的房屋。估價對象為成套住宅，不能分割轉(zhuǎn)讓。 = 4 * GB3 價值、規(guī)模大?。阂话銇碚f總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。估價對象規(guī)模偏大，價值量較大，所需資金較多，變現(xiàn)能力一般。 = 5 * GB3 本報告涉及的估價對象

26、范圍系由委托方?jīng)Q定并現(xiàn)場指認(rèn)，所提供的估價結(jié)果是處于估價時點的估價對象在公開市場假設(shè)條件下最可能成交的客觀、合理價格，但提請報告使用者注意由于房地產(chǎn)抵押時間的延續(xù)性，估價對象抵押價值在未來實現(xiàn)抵押權(quán)時會受到房地產(chǎn)市場變化風(fēng)險、短期強(qiáng)制處置等因素的不利影響，估價對象在估價時點的變現(xiàn)價格通常會低于其正常市場價值。 = 6 * GB3 變現(xiàn)時間長短估計：近期內(nèi)銀川市二手房市場活躍，估價對象地理位置較好，結(jié)構(gòu)布局合理，但建筑面積偏大，價值量較大，所需資金較多，故變現(xiàn)時間較長。綜合以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般，但假定在估價時點拍賣或變賣，受各種因素影響其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價

27、值要低。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市場價的80%；如果出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。 = 2 * GB2 估價對象一旦被強(qiáng)制變現(xiàn)時，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國合同法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，該項目處分方法應(yīng)參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行，變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序如下： = 1 * GB3 變現(xiàn)費用的種類：訴訟費、律師費、評估費、拍賣傭金、強(qiáng)制執(zhí)行費用及交易手續(xù)費、登記費、合同公證費等。 = 2 * GB3 變現(xiàn)稅金的種類：營業(yè)稅及

28、附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金（商品房不發(fā)生該項費用）地價。 = 3 * GB3 清償順序：支付處分抵押房地產(chǎn)的費用扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金優(yōu)先受償款（建筑工程承包人有行使權(quán)的拖欠工程款等）-按登記順序償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及違約金賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失剩余金額交還抵押人。寧夏某某房地產(chǎn)評估中心 二零一一年七月五日附 件一、評估委托協(xié)議書（復(fù)印件）；二、估價委托方提供的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、銀川市房屋權(quán)屬檔案查閱單（復(fù)印件）；三、委托方身份證（復(fù)印件）；四、估價對象地理位置示意圖；五、估價對象影像資料；六、估價機(jī)構(gòu)資格證書（復(fù)印件）；七、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

29、；八、估價人員資格證書（復(fù)印件）。估價技術(shù)報告一、區(qū)位狀況分析估價對象位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓，該小區(qū)位于銀川市賀蘭縣虹橋路東側(cè)，距109國道1500米，其四至：東至虹橋路，南至德勝西路，西至唐徠渠。估價對象位于2單元101室，南北朝向，其具體區(qū)位狀況如下：1、外部基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象所在區(qū)域內(nèi)道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施齊全，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。2、公共服務(wù)設(shè)施完備程度：估價對象距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場等較近，居民購物、子女就學(xué)較為

30、方便，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。3、環(huán)境狀況：估價對象所在小區(qū)無空氣、水、噪聲、輻射、固體廢物等污染，自然環(huán)境較好，小區(qū)內(nèi)花卉、樹木隨處可見，建造田園式綠化景觀和多種休閑設(shè)施，建筑典雅，樓宇布局錯落有致，環(huán)境整潔，居住環(huán)境良好，估價對象所在區(qū)域為銀川市賀蘭縣、中高檔商品房居住區(qū)，居民素質(zhì)較高，人文環(huán)境較好，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。4、物業(yè)管理狀況：估價對象所在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、保安及攝像監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理較好，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。5、交通狀況：估價對象所在小區(qū)臨109國道西側(cè)，109國道為銀川市重要交通干道，路面寬闊、平整，車流量較大，附近有311路公交車經(jīng)過，交通條件便利度一般，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地

31、上停車位，并建有地下停車場，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。二、實物狀況分析 1、房屋利用狀況估價對象主體為一幢十一層框剪結(jié)構(gòu)住宅樓，于2012年建成，總高為33米，每層層高2.9米，外墻面刷涂料，南北朝向，共三個單元，單元設(shè)計為一梯兩戶。估價對象位于其2單元101室，建筑面積為96.98m2，戶型設(shè)計為三室兩廳一衛(wèi)，其具體狀況如下：單元門為成品對講三防門，入戶門乙級防火門，窗戶為斷橋鋁合金，中空玻璃；室內(nèi)均為毛地、毛墻；裝修屬未裝修。估價對象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主體無沉降現(xiàn)象，室內(nèi)水、暖、電、氣設(shè)施齊全，地面、墻面及門窗均無破損現(xiàn)象，維護(hù)狀況良好，使用狀況一般。估價對象建筑面積偏大，但層高符合國家相關(guān)規(guī)定，戶

32、型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光、通風(fēng)良好使該房地產(chǎn)價值趨于正常。估價對象建筑面積偏大，但層高符合國家相關(guān)規(guī)定，戶型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光通風(fēng)較好，建筑物維護(hù)較好，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。2、建設(shè)用地利用狀況估價對象宗地為賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室分?jǐn)傆玫?，國有建設(shè)用地使用權(quán)面積為21.28m2，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，容積率為0.84，宗地形狀呈長方形，地勢平坦，工程地質(zhì)條件較好，在利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”（通給水、通排水、

33、通電、通訊、通路、通暖、通氣及土地平整）的開發(fā)程度。估價對象宗地形狀規(guī)則、開發(fā)程度較高，使該房地產(chǎn)價值趨于正常。三、權(quán)益狀況分析1、估價對象產(chǎn)權(quán)登記狀況建設(shè)土地使用權(quán)狀況土地使用權(quán)人為葉學(xué)武，座落為賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元101室，地號為9-5-849，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為21.28m2，終止日期為2054年05月11日，國有土地使用證為銀國用（2011）第13571號。房屋所有權(quán)狀況估價對象房屋所有權(quán)人為葉學(xué)武，房屋產(chǎn)權(quán)為私有，框剪結(jié)構(gòu)，建筑面積為96.98m2，設(shè)計用途為住宅，房屋所有權(quán)證證號為房權(quán)證賀國用2007地1002號。估價對象產(chǎn)權(quán)

34、合法，未涉及其他法律糾紛，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，現(xiàn)由房屋所有權(quán)人使用，無出租、占用情況，其權(quán)利狀況對房地產(chǎn)價值不產(chǎn)生任何影響。2、估價對象優(yōu)先受償權(quán)利狀況已設(shè)定的他項權(quán)利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利；其他法定優(yōu)先受償款：無。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。具體從以下幾方面分析是否為最高最佳使用方式：

35、1、法律上的許可性：對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。2、技術(shù)上的可能性：對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性：對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗。4、價值是否達(dá)到最大化：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價對象為已建成正在使用的房地產(chǎn)，其合法用途為住宅，目前亦按住宅使用，其建筑面積偏大，但結(jié)構(gòu)布局合理、通風(fēng)采光較好，目前類似房地產(chǎn)市場需求量較大。估價對象小區(qū)容積率、綠化率等指標(biāo)符合規(guī)劃

36、要求，建筑物布局較為合理，建筑物室內(nèi)功能、設(shè)施齊全，其內(nèi)部構(gòu)成要素較為均衡，能使其價值達(dá)到最大化，故其目前使用方式已為最高最佳使用方式，本次評估以此為前提估價。五、市場背景分析2010年及2011年一季度全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2010年年初，全國部分城市商品住宅出現(xiàn)價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的局面引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， 2010年7月04日，國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知及相關(guān)配套政策措施，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和完善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。為了更好的執(zhí)行中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，國家財政部、國家稅

37、務(wù)總局及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年9月29日下發(fā)了財稅201094號關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中契稅及個人所得稅的優(yōu)惠政策分類進(jìn)行調(diào)整。同時，中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會下發(fā)了銀發(fā)2010275號關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。隨著各項政策的出臺，使得房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價格上漲速度明顯減緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布報告，2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，這是9月份以來房地產(chǎn)價格連續(xù)第二個月環(huán)比上漲，但漲幅較上個月回落0.3個百分點。其中：新建住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點

38、，環(huán)比基本持平；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.4個百分點，環(huán)比基本持平。進(jìn)入2011年以來，中央銀行連續(xù)二次加息，并縮小信貸規(guī)模，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)貸款難度加大，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大影響。近期國務(wù)院常務(wù)會議再次就房地產(chǎn)調(diào)控出臺了8項措施，要求進(jìn)一步收緊投資性購房限制。主要從以下幾方面進(jìn)行調(diào)控：1、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)；2、加大保障性安居工程建設(shè)力度；3、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；5、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求；6、省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購；7、落實住房保障和穩(wěn)定房價

39、工作的約談問責(zé)機(jī)制；8、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。目前，各地房地產(chǎn)投機(jī)行為已非常嚴(yán)重，使其不僅脫離了我們的居民家庭收入，還導(dǎo)致了大量的資源浪費，對價格體系、產(chǎn)業(yè)體系、人民消費，構(gòu)成嚴(yán)重危害，且造成了嚴(yán)重的社會危害。全面限購政策的執(zhí)行將使得市場投資需求基本萎縮，有利于使樓市回歸到滿足自住需求的軌道上來。2010年及2011年一季度寧夏房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及2011年房地產(chǎn)市場預(yù)測據(jù)寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)計局及國家統(tǒng)計局寧夏調(diào)查總隊統(tǒng)計，2010年全區(qū)全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值342.69億元，比上年增長32.2；建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積2596.93萬平方米，增長22.9；房屋建筑竣工面積1047.67萬平方米，

40、增長10.5；按建筑業(yè)總產(chǎn)值計算的勞動生產(chǎn)率147877元/人，增長16.9。全年全社會完成固定資產(chǎn)投資1464.70億元，比上年增長30.9。其中，基本建設(shè)投資875.53億元，增長26.1；更新改造投資165.12億元，增長25.3；房地產(chǎn)開發(fā)投資254.37億元，增長56.3。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資1313.34億元，增長30.4%；農(nóng)村投資151.36億元，增長35.4。分投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)控股投資776.08億元，增長8.8%；非國有經(jīng)濟(jì)控股投資688.62億元，增長69.8%。全區(qū)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資254.37億元，比上年增長56.3。其中，住宅投資187.29億元，增長48.5；商

41、業(yè)營業(yè)用房投資35.56億元，增長56.5。商品房施工面積2940.53萬平方米，增長50.6，竣工面積936.86萬平方米，增長26.4。全區(qū)全年商品房銷售面積935.98萬平方米，比上年增長20.7。截至2010年12月底，全區(qū)商品房待售面積401.80萬平方，同比增長10.6，商品房銷售價格分類指數(shù)下降15.5個點，全區(qū)房地產(chǎn)價格快速上漲趨勢初步得到了遏制。2011年，在國家相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的指導(dǎo)下，回族自治區(qū)人民政府也制定了相關(guān)控制措施，今年，我區(qū)將把穩(wěn)定住房價格作為房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)管的主線，使商品房住宅銷售價格同比增幅保持在8%以內(nèi)。我區(qū)將積極爭取金融機(jī)構(gòu)對有實力、守信譽(yù)的房地

42、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和普通商品住房項目的資金支持，增加商品住房有效供給。合理確定土地出讓價格，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)降低建設(shè)成本，穩(wěn)定住房銷售價格。嚴(yán)格落實保障性住房建設(shè)計劃和供應(yīng)政策，為城市低收入家庭提供住房保障。鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大建設(shè)中低價位、中小戶型普通商品房開發(fā)建設(shè)中的比例，滿足群眾合理住房需求。在此前提下，我區(qū)房地產(chǎn)市場將會得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。2010年銀川市房地產(chǎn)市場狀況及2011年房地產(chǎn)市場預(yù)測1、房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資160. 82億元，比上年增長66.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重的24.8%，成為拉動全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要動力。其中，住宅投資116.

43、08億元，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.2%，比上年增長了61.8%。2、住宅市場2010年，全市商品房銷售面積536.11萬平方米，實現(xiàn)銷售額210.63億元，分別比去年同期增長14.0%和22.1%。受2010年政府調(diào)控的影響，漲幅比2009年有所降低。2010年，銀川市房屋銷售均價達(dá)到4234元/,增長率為12.7%。近兩年銀川市房屋銷售面積和均價增長較快，說明寧夏其他地區(qū)及西北地區(qū)有一定支付能力的客戶，開始關(guān)注銀川這個價值洼地，傾向于在銀川改善居住條件或投資。銀川市雖然是西部城市，但是隨著外來人口購房需求的不斷增長，2009、2010年樓市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，

44、全市商品房空置面積為177.4萬平方米，同比下降了0.6%。3、土地市場銀川土地折合到樓面價格在逐漸攀升,近年住宅用地成交樓面價集中在1000-1500元/，商服用地樓面價集中在2000-2700元/。近兩年銀川的土地掛牌數(shù)量沒有大幅增減，處在快速發(fā)展的初期。但是受全國房地產(chǎn)市場快速上漲的影響，2010年至今，銀川市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了不正常發(fā)展的勢態(tài)。一些新的開發(fā)項目，大部分建筑面積較大，小區(qū)檔次高、樓盤定價較高的項目，不符合大部分老百姓的住房需求，造成了土地資源浪費。二手房市場也受此影響，價格快速攀升。銀川市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2011年2月23日出臺了銀川市貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)天進(jìn)一步做

45、好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知實施意見，對限定購房套數(shù)、房價增幅、房屋交易、房貸政策、保障性住房建設(shè)等作出了具體要求：1、對銀川市已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購第三套住房。對本市擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭，限購第二套住房；2、銀川市2011年新建商品房價格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增漲幅度內(nèi)，同比增幅低于10%。3、對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；4、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全部按其銷售收入全額征收營業(yè)稅；5、2011年，銀川市將開工建設(shè)限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房及廉租住房4類保障

46、性住房5500套；6、在年度計劃中，將單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時序等內(nèi)容，保證各類保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70%；7、打擊性價比不合理樓盤，銀川市將加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房買賣合同備案管理，對全市房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸排、檢查，對性價比不合理的價格畸形樓盤進(jìn)行重點紕漏。銀川市未來將重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對這類樓盤，住房保障部門將公布其成本構(gòu)成，特別是土地成本，并限制其商品住房備案價格，對處于預(yù)售階段的，取消預(yù)售許可。若新政得以嚴(yán)格執(zhí)行，將在一定程度上增加部分開發(fā)商促銷的可能，也迫使一些入市的新盤定價更為謹(jǐn)慎，

47、但房價不太可能出現(xiàn)大幅下跌。細(xì)則出臺后的半年時間內(nèi)，市場各方會博弈，市民的觀望情緒會出現(xiàn)。這種情況會在半年之后出現(xiàn)分水嶺，中高端樓盤的成交量會疲軟，一些中低端樓盤簽署的成交量會回復(fù)理性狀態(tài)。銀川市房價整體仍將呈平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，不會暴漲也不會暴跌，但也不排除一些資金鏈緊張的一些開發(fā)商迫于資金壓力，微調(diào)房價，降價求售以回籠資金。近期在新政策的實施下，銀川市樓市成交量大幅度下降、外地人買房受限、改善型購房受阻、觀望情緒加重，致使樓市交易量萎縮。估價對象所區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況估價對象位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號樓2單元1 01室，該區(qū)域內(nèi)各種商服、金融、行政辦公設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)自然環(huán)境、人文環(huán)

48、境和物業(yè)管理較好，交通條件便利度一般。隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，該地段的房地產(chǎn)具有一定的升值潛力。六、估價方法的選用房地產(chǎn)估價的主要估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定：對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價；有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法；具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采

49、用成本法作為主要的估價方法。估價對象位于金鳳區(qū)正源南街尚都花園23號樓1單元201室，本次評估根據(jù)估價對象的特點和利用現(xiàn)狀，采用市場法、收益法對其價值進(jìn)行評估，具體分析如下：第一，與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易實例較多，采用市場比較法進(jìn)行評估時可以找到有效的可比實例，故可采用市場比較法對估價對象價值進(jìn)行評估；第二，與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)出租情況較多，客觀租金較易獲取，故可采用收益法對估價對象價值進(jìn)行評估；第三，估價對象規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途亦為住宅，估價人員現(xiàn)場查看以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查和預(yù)期分析，估價對象目前已為最高最佳使用，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)

50、行評估；第四，成本法以成本累加為途徑，未充分考慮供求關(guān)系等市場因素對房地產(chǎn)價值的影響，采用成本法測算得出的估價結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常市場價值，故不宜采用成本法進(jìn)行評估。通過以上分析，在本次評估過程中，我們考慮采用市場比較法和收益法兩種估價方法對其價值進(jìn)行評估，并通過對上述兩種方法得出的估價結(jié)果進(jìn)行分析比較，綜合得出估價對象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的正常市場價值，然后減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，最終得出估價對象的抵押價值。1、市場比較法：是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)修正，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法?；竟剑悍康禺a(chǎn)比準(zhǔn)價格可

51、比實例房地產(chǎn)價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)2、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，依次估算估價對象的客觀合理價格或價值。本次評估假設(shè)估價對象未來年凈收益保持不變?；竟剑篜a r 11（1 r）n 式中：P為房地產(chǎn)收益價格 a為房地產(chǎn)年凈收益 r為房地產(chǎn)報酬率 n為房地產(chǎn)收益期限七 、估價測算過程市場比較法的價值測算過程1、交易實例的選取根據(jù)估價對象的使用現(xiàn)狀，選取三宗與估價對象在結(jié)構(gòu)、用途相同、所處區(qū)域相似的已成交的房地產(chǎn)做可比實例，詳細(xì)情況如下表。表1 因素條件說明表 比較實例及信息來源比較因素估價對象實例

52、一（評-06-19）實例二（評-04-17）實例三（2-06-07）交易時間2012.122013.062013.042013.05交易情況正常正常正常正常交易價格(元/m2)4385390144705384用 途住宅住宅住宅住宅區(qū)位因素地理位置賀蘭縣德勝西路3號瑞士花園17號樓2單元101室賀蘭縣德勝西路3號瑞士花園15號樓1單元201賀蘭縣德勝西路3號瑞士花園13號樓2單元601賀蘭縣德勝西路3號瑞士花園22號樓3單元601外部基礎(chǔ)設(shè)施道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備道路、供水、供電、供氣、供熱、通

53、信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備公共配套設(shè)施距農(nóng)行德勝支行中國郵政儲蓄銀行賀蘭支行賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行陽光診所國龍醫(yī)院德勝分院西幼西小寧夏交通學(xué)校西校區(qū)南京太平商場距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德

54、勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場交通條件臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般居住環(huán)境狀況綠化面積較大，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好綠化面積較大，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好有綠化，自然環(huán)境較好，人文環(huán)境一般有綠化，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好物業(yè)管理狀況有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理較好有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理較好有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理一般有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理較好總層數(shù)及所在層數(shù)總十所在1層總

55、六層所在2層總六層所在6層總十一層所在6層朝向南北南北南北南北實物因素建筑面積（m2）96.9887.1444.74104建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪成新度十成（建于2012年）十成（建于2011年）十成（建于2011年）十成（建于2012年）利用狀況戶型設(shè)計合理，利用較好戶型設(shè)計和利用狀況較好戶型設(shè)計和利用狀況較好戶型設(shè)計和利用狀況較好裝飾裝修情況簡裝簡裝簡裝簡裝權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利房屋所有權(quán)合法性權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利權(quán)屬

56、合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利2、因素條件的比較說明表2 因素條件比較表 比較實例及信息來源比較因素實例一（評-06-19）實例二（評-04-17）實例三（2-06-07）交易時間2013.062013.042013.05交易情況正常正常正常交易價格(元/m2) 390144705384用 途住宅住宅住宅區(qū)位因素地理位置與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同外部基礎(chǔ)設(shè)施與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同公共配套設(shè)施與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同交通條件與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同居住環(huán)境狀況與估價對象相同與估價對象相同與估價對

57、象相同物業(yè)管理狀況與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同總層數(shù)及所在層數(shù)優(yōu)于估價對象與估價對象相同優(yōu)于估價對象朝向劣于估價對象劣于估價對象劣于估價對象實物因素建筑面積（m2）與估價對象接近比估價對象偏小比估價對象偏大建筑結(jié)構(gòu)與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同成新度與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同利用狀況與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同所在單元是否把邊與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同裝飾裝修情況與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同房屋所有權(quán)合法性與估價對象相同與估價對象相同與估價對象

58、相同3、編制比較因素條件指數(shù)表。表3 因素條件指數(shù)表 比較實例比較因素估價對象實例一實例二實例三交易價格(元/m2)4385390144705384交易時間100100100100交易情況100100100100區(qū)位因素地理位置100100100100外部基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)施100100100100交通條件100100100100居住環(huán)境狀況100100100100物業(yè)管理狀況100100100100總層數(shù)及所在層數(shù)100101100102朝向10098 9998實物因素建筑面積（m2）10010110399建筑結(jié)構(gòu)100100100100成新度100100100100

59、利用狀況100100100100裝飾裝修情況100102100100權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性100100100100房屋使用權(quán)合法性1001001001004、因素修正：在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，經(jīng)修正得到各因素修正系數(shù)表。表4 因素條件修正系數(shù)表 比較實例比較因素實例一實例二實例三交易價格(元/m2)390144705384交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)位因素地理位置100/100100/100100/100外部基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100交通

60、條件100/100100/100100/100居住環(huán)境狀況100/100100/100100/100物業(yè)管理狀況100/100100/100100/100總層數(shù)及所在層數(shù)100/101100/100100/102朝向100/98100/99100/98實物因素建筑面積（m2）100/101100/103100/99建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100成新度100/100100/100100/100利用狀況100/100100/100100/100裝飾裝修情況100/100100/100100/100權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性100/100100/100100/100房屋使用權(quán)合法性