第四章國(guó)有土地有償使用制度ppt課件

1、第四章 國(guó)有土地有償運(yùn)用制度 國(guó)有土地有償運(yùn)用的方式：國(guó)有土地出讓國(guó)有土地租賃國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)作價(jià)出資或入股。4.1 建立用地運(yùn)用權(quán)出讓制度4.1.1 建立用地運(yùn)用權(quán)出讓及其性質(zhì)建立用地運(yùn)用權(quán)出讓的概念：指國(guó)家將國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地運(yùn)用者，由土地運(yùn)用者向國(guó)家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。建立用地運(yùn)用權(quán)出讓的特征：一切權(quán)與運(yùn)用權(quán)分別出讓是有年限的支付出讓金我國(guó)建立用地出讓是民事法律行為出讓行為平等自愿有償。簽署合同方式反映民事性質(zhì)。出讓方式為民事法律行為性質(zhì)。出讓金的本質(zhì)為土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢。4.1.2 國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)出讓的主體與客體1、出讓主體出讓主體，國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓人。根據(jù)法律

2、規(guī)定，建立用地運(yùn)用權(quán)出讓人必需是代表土地國(guó)家一切權(quán)的縣市人民政府。出讓的受讓人沒有限制。2、出讓客體出讓客體為：一定年限的土地運(yùn)用權(quán)。出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)，有嚴(yán)厲限制：必需是國(guó)有土地必需符合規(guī)劃必需獲得同意4.1.3 出讓方式出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)，拍賣，掛牌1、協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指政府土地管理部門作為土地一切者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽署土地運(yùn)用權(quán)出讓合同，出讓土地運(yùn)用權(quán)的方式。協(xié)議出讓的范圍p95最低價(jià)規(guī)定p96基準(zhǔn)地價(jià) ：對(duì)不同地域或不同級(jí)別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)價(jià)確定的最高年限期土地運(yùn)用權(quán)的平均價(jià)錢。2.招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓招標(biāo)出讓 是

3、指政府土地管理部門作為土地一切者的代表向多方土地運(yùn)用者發(fā)出招標(biāo)約請(qǐng)，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面方式招標(biāo)，競(jìng)投該宗土地的運(yùn)用權(quán)，招標(biāo)小組經(jīng)過對(duì)標(biāo)書的評(píng)判，擇優(yōu)確定土地運(yùn)用者的土地出讓方式。拍賣出讓 是指政府土地管理部門作為國(guó)有土地一切者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時(shí)間和地點(diǎn)組織符合條件的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就擬出讓地塊公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得的原那么，確定土地運(yùn)用者的出讓方式。掛牌出讓 p97 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的買賣條件在指定的土地買賣場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)懇求并更新掛牌價(jià)錢，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為

4、。 掛牌的優(yōu)勢(shì)招拍掛范圍： 商業(yè)、旅游、文娛和商業(yè)住宅等各類運(yùn)營(yíng)性用地。擴(kuò)展了招牌掛出讓范圍：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、文娛和商品住宅等運(yùn)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，該當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式出讓。2021年3月17日，保利地產(chǎn)國(guó)企經(jīng)過82輪猛烈角逐，以50.4億元拿下北京朝陽大望京村28.07萬平方米的居住用地，折合樓面地價(jià)17949元/平方米。 樓面地價(jià)土地總價(jià)規(guī)劃建筑面積 土地單價(jià)規(guī)劃容積率 2021年1月，調(diào)整土地出讓方式構(gòu)造在堅(jiān)持“招拍掛的前提下，少“拍多“招。土地財(cái)政轉(zhuǎn)向方案有望改動(dòng)地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。4.1.4 建立用地運(yùn)用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地運(yùn)用權(quán)的內(nèi)容：占

5、有和運(yùn)用土地的權(quán)益出租土地的權(quán)益轉(zhuǎn)讓權(quán)和設(shè)定擔(dān)保權(quán)物權(quán)懇求權(quán)相鄰權(quán)出讓建立用地運(yùn)用權(quán)的限制：期限的限制條件的限制違約責(zé)任4.15 建立用地運(yùn)用權(quán)作價(jià)出資或入股建立用地運(yùn)用權(quán)作價(jià)出資或入股，是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地運(yùn)用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以按照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地運(yùn)用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。4.1.6 建立用地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建立用地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地運(yùn)用者將土地運(yùn)用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出賣、交換與贈(zèng)與。4.1.7 建立用地運(yùn)用權(quán)的出租和抵押1、出租1出租的類型 國(guó)有土地租賃 建立用地運(yùn)用權(quán)出租2區(qū)別所處的土地市場(chǎng)不同法律關(guān)系主體不同

6、土地運(yùn)用者的權(quán)益不同3國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別出租與出讓的區(qū)別出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別出租與抵押的卻別2、建立用地運(yùn)用權(quán)的抵押法律規(guī)定不得抵押的范圍：p112權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地教育衛(wèi)生市政等公共福利建立用地運(yùn)用權(quán)文物、具有主要留念意義建筑物及建立用地運(yùn)用權(quán)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)被依法查封、扣押等方式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)4.1.8 出讓建立用地運(yùn)用權(quán)年限屆滿住宅建立用地運(yùn)用權(quán)屆滿，自動(dòng)續(xù)期其他建立用地年限屆滿，需在前一年懇求續(xù)期4.1.9 提早收回建立用地運(yùn)用權(quán)1收回建立用地運(yùn)用權(quán)事由：為公共利益需求舊城區(qū)改建出讓運(yùn)用期限屆滿單位撤銷、遷移等，停頓運(yùn)用劃撥用地公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢4.2 國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)租賃制度概念：國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地租給運(yùn)用者運(yùn)用，由運(yùn)用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽署一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。1租賃方式國(guó)有土地租賃可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必需采取招標(biāo)拍賣方式。2租賃內(nèi)容承租人獲得承租土地運(yùn)用權(quán)，根據(jù)合同商定或經(jīng)土地行政主管部門贊同，可將承租土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。3租賃權(quán)益限制限期的限制用途的限制4.3 國(guó)有土地作價(jià)出資入股制度概念：指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新