AC0530-資產(chǎn)評估-資產(chǎn)評估程序與基本方法

1、2022/7/25第二章 資產(chǎn)評估的程序和基本方法2022/7/25主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評估的程序（了解）2.成本法3.市場比較法4.收益法 掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)行評估。本章基本要求2022/7/25（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評估報(bào)告使用者資產(chǎn)評估目的評估對象和評估范圍價(jià)值類型評估基準(zhǔn)日評估報(bào)告使用限制評估報(bào)告提交時(shí)間及方式評估費(fèi)、支付時(shí)間和方式其他事項(xiàng)1.資產(chǎn)評估的程序2022/7/25（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同）（3）編制資產(chǎn)

2、評估計(jì)劃評估工作的總體思路和詳細(xì)實(shí)施方案現(xiàn)場調(diào)查評估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時(shí)間和費(fèi)用計(jì)劃人力資源配備進(jìn)度安排（4）對評估資產(chǎn)的核實(shí)和實(shí)地查勘產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運(yùn)行狀況、質(zhì)量等）1.資產(chǎn)評估的程序2022/7/25（5）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料收集渠道：市場、當(dāng)事方、政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場交易信息技術(shù)資料（見教材）（6）評估估算分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法選取相應(yīng)模型、參數(shù)綜合分析初步評估結(jié)果采用多種方法，確保評估結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性1.資產(chǎn)評估的程序2022/7/25（

3、7）編制和提交評估報(bào)告內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告提交前與委托方進(jìn)行必要溝通（8）資產(chǎn)評估工作底稿歸檔管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔評估底稿檔案至少保存10年1.資產(chǎn)評估的程序2022/7/25資產(chǎn)評估方法如何做 資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。2022/7/25國際評估準(zhǔn)則指出評估市場價(jià)值最常見的方法包括市場比較法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益資本化或收益法）和成本法國有資產(chǎn)評估管理辦法規(guī)定資產(chǎn)評估方法主要有四種，重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法和清算價(jià)格法基本與國際通行方法相同

4、清算價(jià)格法是我國特有方法，實(shí)踐證明不是很有用評估方法無所謂先進(jìn)和落后，只要能夠獲得滿足價(jià)值類型的方法都是可行和有效的資產(chǎn)評估基本方法：成本法、市場比較法、收益法資產(chǎn)評估方法總體概述2022/7/25資產(chǎn)評估的基本方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場比較法收益法現(xiàn)時(shí)2022/7/252.1 基本思路以待評估資產(chǎn)的重置成本，扣除從資產(chǎn)形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的各項(xiàng)價(jià)值損耗得到資產(chǎn)的評估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對待評估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析和判斷重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所付全部成本2.成本法2022/7/252.2 基本方法資產(chǎn)評估值

5、待評估資產(chǎn)重置成本待評估資產(chǎn)重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率或2022/7/252.3 基本原理 即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在理性投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本2022/7/252.4 理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值越大，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。 資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。 2022/7/252.5 基本前提 （1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) （2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 （3）形成資產(chǎn)價(jià)

6、值的耗費(fèi)是必須的2022/7/252.6 操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定待評估資產(chǎn)的重置成本2022/7/252.7 重置成本及其估算方法2.7.1 重置成本含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本復(fù)原重置成本(reproduction cost new，復(fù)制品成本),一般稱重建成本，指在評估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對象全新狀況同樣的資產(chǎn)所發(fā)生的成本更新重置成本（replacement cost new，替代品成本），一般稱重置成本，指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材

7、料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本2022/7/252.7.2 復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。 2022/7/252.8 重置成本的估值方法 重置成本評估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 復(fù)原

8、重置成本 更新重置成本2022/7/25(1)重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計(jì)算公式 重置成本直接成本間接成本 建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤取得成本構(gòu)成： 購買價(jià)格 安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi)間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用2022/7/25間接成本的估算間接成本=人工成本總額*成本分配率間接成本=直接成本*間接成本相對于直接成本的比率間接成本=工作量（工時(shí)或工日）*單位工作量的間接成本例1 某企業(yè)現(xiàn)有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的

9、市場價(jià)格為60000元/臺(tái)，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本為900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往經(jīng)驗(yàn)安裝間接成本相對于直接安裝成本比率一般為50%，計(jì)算該機(jī)器設(shè)備的重置成本2022/7/25例2被評估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？解：（1）計(jì)算直接成本:購買

10、價(jià)=8（1+20%）=9.6（萬元） 運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1+80%）=2.88（萬元） 安裝費(fèi)中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（萬元） 直接成本購買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本:間接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2% 間接成本13.042%0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本:重置成本=直接成本+間接成本 =13.04+0.26=13.30（萬元）2022/7/25（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的重置成本。計(jì)算公式資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)賬面原值物價(jià)變動(dòng)指數(shù)分

11、類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)2022/7/25物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)a1a2a3an（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）2022/7/25物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ；對于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高（比如計(jì)算機(jī)） 。2022/7/25例1 某項(xiàng)資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面原始價(jià)值為20萬元，現(xiàn)評估期1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年

12、的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)為120%和160%，1996-1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)上漲指數(shù)為33%，計(jì)算該資產(chǎn)的重置成本。例2 某機(jī)床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2008年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。 要求：計(jì)算該機(jī)床2009年的重置成本2022/7/25重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用(萬元)物價(jià)指數(shù)（%）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%） 重置成本 （萬元）1994161.051.60/1.05=1.52161

13、.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合計(jì)31.72022/7/25（3）功能價(jià)值法基本原理是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。理論假設(shè)資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在相關(guān)性（線性關(guān)系）資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，則購建成本也應(yīng)相同 。2022/7/25資產(chǎn)重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*待

14、評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力 參照物功能價(jià)值待評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）2022/7/25例1 某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬元，年生產(chǎn)能力為3000噸面粉。待評估面粉生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4500噸面粉，假設(shè)面粉生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，計(jì)算該資產(chǎn)的重置成本。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈非線性關(guān)系資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力xX為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2022/7/252.9 各項(xiàng)價(jià)值損耗及其估算2.9.1 實(shí)體性貶值含義使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間

15、使用率，也叫利用率（使用強(qiáng)度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估值方法（1）觀察法 根據(jù)專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)來判定資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率 =重置成本（1成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評估主要包括：機(jī)器的長度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）根據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度資產(chǎn)的實(shí)體

16、性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值） 實(shí)際已使用年限總使用年限 名義已使用年限資產(chǎn)利用率 截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估基準(zhǔn)日的年限，依據(jù)會(huì)計(jì)折舊年限確定（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限） 2022/7/25例：某機(jī)器設(shè)備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2000年年初至2004年年末（50個(gè)月）在市場上供不應(yīng)求，此期間設(shè)備處于超負(fù)荷使用狀態(tài)，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自2005年初正常使用，現(xiàn)以2006年10月30日為評估基準(zhǔn)日，計(jì)算（每年按360天計(jì)算，每月按30天

17、計(jì)算）： 該設(shè)備的名義使用年限該設(shè)備的資產(chǎn)利用率該設(shè)備的實(shí)際使用年限2022/7/252.9.2 功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式: （1）超額投資成本 （2）超額運(yùn)營成本（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。 超額投資成本復(fù)原重置成本更新重置成本 注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)

18、行市場價(jià)格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（2）超額運(yùn)營成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營運(yùn)成本上高于新設(shè)備。 超額運(yùn)營成本各年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的超額運(yùn)營成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否下降維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否增加材料消耗是否增加能源消耗是否增加操作工人數(shù)量是否增加2022/7/25舉例某待評估生產(chǎn)控制裝置運(yùn)行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費(fèi)為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，

19、根據(jù)上述材料測算待評估資產(chǎn)的功能性貶值2022/7/25功能性貶值的估算步驟比較待評估資產(chǎn)與同類新資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本差異（工資耗費(fèi)、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）確定凈超額運(yùn)營成本：注意考慮避稅效應(yīng)估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對超額凈運(yùn)營成本進(jìn)行折現(xiàn)，其現(xiàn)值即功能性貶值估算值2022/7/252.9.3 經(jīng)濟(jì)性貶值含義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競爭加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成

20、本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命估值方法：資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，一般不考慮2022/7/252.9.4 成本法相關(guān)估值方法總結(jié)各種價(jià)值損耗評估方法實(shí)體性貶值功能性貶值折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法 重置成本評估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 復(fù)原重置成本 更新重置成本評估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2022/7/252.10 成本法簡單視角 評估價(jià)值=重置成本*成新率成新率的估算觀察法由專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員綜合考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的基礎(chǔ)上，判斷、確定資產(chǎn)的成新率經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)實(shí)用年

21、限/(實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限)修復(fù)費(fèi)用法通過估算將待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需的修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的成本來確定貶值率，繼而求出成新率成新率=1-貶值率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能價(jià)值法 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用率法 各種價(jià)值損耗評估方法實(shí)體性貶值功能性貶值折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法3. 市場比較法3.1基本思路 市場比較法是指通過比較待評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估思路。 市場比較法是資產(chǎn)評估中最為直接、

22、最具說服力的評估途徑之一 3.2 基本原理 資產(chǎn)的替代原理3.3 基本前提： 1、需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場 2、參照物及其與待評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的,并且能夠在價(jià)值形態(tài)上量化。3.4 操作程序確定待評估資產(chǎn)選擇參照物 比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。3.5

23、 常見評估方法 直接比較法 是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或與待評估資產(chǎn)取得時(shí)間與評估基準(zhǔn)日非常接近且市場價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。 （1）直接比較法1、如果與待評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。 直接比較法應(yīng)注意以下問題： 類調(diào)整比法，又叫市場成交價(jià)格比較法，是在公開市場上無法找到與待評估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個(gè)參

24、照物成交案例的因素差異，并對參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（2）類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類比調(diào)整法基本計(jì)算公式：待評估資產(chǎn)評估值 參照物交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)待評估資產(chǎn)評估值 參照物交易價(jià)格（1調(diào)整率）1.時(shí)間因素 時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與待評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 如果評估對象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素2.地域因素 地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。 當(dāng)評估對象與參照物之間只

25、有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格地域因素修正系數(shù) 3.功能因素 功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格功能差異修正系數(shù) 4.交易情況。 交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時(shí)的市場條件與評估時(shí)的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)（買者急于想買，賣者急于想賣等）等。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值

26、參照物價(jià)格交易情況修正系數(shù) 5.個(gè)別因素 個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù) 如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評估值計(jì)算公式可用下式表示為：評估價(jià)值 參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù) 地域因素修正系數(shù) 功能差異修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評估

27、結(jié)果易于被各方面理解和接受。3.6 市場比較法的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。案例1 某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2012年9月1日。 評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。

28、問可否采用市場法進(jìn)行評估，如果可以，則評估值應(yīng)該是多少？案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評估值=160150/210=114.29(萬元)案例2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。 案例2分析:由

29、于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價(jià)值。 經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000(1+9.3)=63394(元)案例3 某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2002年8月。案例3分析待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，

30、可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價(jià)值。 經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為： 資產(chǎn)評估值=365.2(1-30)=255.64（萬元）案例4 待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。案例4分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場比

31、較法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率 = 待估資產(chǎn)尚可使用年限 /（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）100% =13(7.5+13) =63% 參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率為： 參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65% 則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計(jì)算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價(jià)格（評估對象成新率/參照物成新率） 該待估設(shè)備的評估值為：評估值=12

32、4000(63%65%)=120184.62(元) 2022/7/25指把待評估資產(chǎn)的預(yù)期收益通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法基本原理評估人員站在購買者角度進(jìn)行思考該資產(chǎn)能夠在未來為持有者帶來持續(xù)收益購買者所付出的代價(jià)不超過該資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值一般公式4.收益法2022/7/25Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率常用公式年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí)后付年金(普通年金）的現(xiàn)值P=A1-(1+i)-n/i = A（P/A,i,n)P=?A012345特殊情況：（1）永續(xù)年金 無限期支付的年金 ,如無期限債券、優(yōu)先股 P=?A012 mm+1. P=A1-(1+i)-n/i 若：n趨

33、向無窮大，則pA/i P=A （P/A,i,n-1)+A5P=?A01234P=?012345 （2）現(xiàn)付年金(預(yù)付年金）的現(xiàn)值（3）延期年金(遞延年金） 最初幾年沒有收付款項(xiàng)，后期若干期等額收付款項(xiàng) P=?A012 mm+1. m+nAP=A(P/A,i,n)(P/S,i,m)2022/7/25年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí) A1 A2 An AtV 。 (1+r)1 (1+r)2 (1+r)n t1 (1+r)t123t A0 A0（1g）1 A0（1g）2 A0（1g）3 A0（1g）tV VA0（1g）/ （rg） 2022/7/25例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)

34、債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6年預(yù)期收益均為900萬元（假設(shè)折現(xiàn)率為8%），計(jì)算： （1）該企業(yè)作為一項(xiàng)整體資產(chǎn)的評估價(jià)值； （2）假設(shè)該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，預(yù)期年收益為900萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算其評估價(jià)值2022/7/25預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算計(jì)算思路資產(chǎn)未來預(yù)期收入-經(jīng)營管理成本（銷售費(fèi)用、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、原材料費(fèi)用、工資等）注意：不包括折舊和融資成本費(fèi)用，折舊為非付現(xiàn)費(fèi)用（無實(shí)際現(xiàn)金流出），融資成本所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計(jì)中折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項(xiàng)資產(chǎn)的期望報(bào)酬率，它是機(jī)會(huì)成本或資本成本（或貨幣時(shí)間價(jià)值）的體現(xiàn)計(jì)算方法2022/7/25折現(xiàn)率的估算計(jì)算方法市場比較法：通過調(diào)查和分