商品房按揭法律問(wèn)題研究_secret

1、商品房按揭法律問(wèn)題研究歷史的原因造就了具有中國(guó)特色的福利分房制度、隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配制度已經(jīng)與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的基本內(nèi)涵不相適宜。所以，住房分配制度正發(fā)生著重大的變化。福利分房被取消，住房分配制度逐步走向貨幣化，商品房的按揭逐漸為人們所熟悉并成為房產(chǎn)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)所在。但這一切均是在政府的主導(dǎo)下完成的，由于立法的欠缺及滯后性；導(dǎo)致這一優(yōu)良的制度在實(shí)踐中出現(xiàn)諸多的問(wèn)題，在有些地區(qū)出現(xiàn)了許多法律糾紛。本文擬從理論和實(shí)踐的角度對(duì)這些問(wèn)題作出分析；以求對(duì)其的發(fā)展有所研益。一、按揭的涵義、特征按揭一詞來(lái)源于英文mortgage.在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mor

2、t和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是永久，永遠(yuǎn)，而gage的含義為質(zhì)押，擔(dān)保.中國(guó)大陸所稱的按揭據(jù)稱是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文mortgage廣東話的諧音。另外有學(xué)者認(rèn)為；在中國(guó)古代。按，有抵押的意思，從字面上分析，按與抑都有壓住不動(dòng)的意思，即將一定的物從其他物種分離出來(lái)并為特定的債權(quán)作擔(dān)保。揭的來(lái)源則是mortgage的后半部分gage的音譯，故將mortgage譯為按揭。無(wú)論何種見(jiàn)解，按揭為一泊來(lái)詞當(dāng)無(wú)疑義。雖然按揭是從香港移植而來(lái)，但其與中國(guó)大陸地區(qū)獨(dú)特的背景相融合，形成了具有特定含義的的法律術(shù)語(yǔ)、我國(guó)大陸地區(qū)的所指的按揭，指購(gòu)房人將于房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間

3、的居地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與居地產(chǎn)商的法律行為。在我國(guó)大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行的介入，并且通過(guò)銀行的介入促成房地產(chǎn)銷(xiāo)售者與購(gòu)房者的交易；因此擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。中國(guó)大陸地區(qū)的按揭與英美法和香港地區(qū)的按揭有諸多不一致的地方，大陸地區(qū)的按揭的法律特征有：一、主體包括三方即：購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商及按揭銀行。二、按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。三、按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最

4、大法律特征。四、按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣(mài)變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷(xiāo)售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款本也在我國(guó)的香港地區(qū)，按揭法律關(guān)系中并不包含銀行和房地產(chǎn)銷(xiāo)售商，按揭主要限于購(gòu)房者與主良行之間而與；地產(chǎn)銷(xiāo)售商無(wú)任何關(guān)系。大陸地區(qū)之所以將房地產(chǎn)銷(xiāo)售商成為按揭法律關(guān)系的重要組成部分，是與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和購(gòu)房者個(gè)人情況等國(guó)H相符合的。二、樓花按揭的法律問(wèn)題樓花一詞，也是源于香港地區(qū)、1954年香港立信置業(yè)公。率先推出了房屋分層售賣(mài)，分期付款.由于房屋在施工（便被分期分批的預(yù)售給購(gòu)房者，如落英片片墜落，故稱賣(mài)樓花。樓花

5、接揭法律關(guān)系的內(nèi)容是購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商簽訂樓花買(mǎi)賣(mài)合同即房屋預(yù)售合同，購(gòu)房者、居地產(chǎn)銷(xiāo)售商和銀子三方共同簽訂樓花按揭合同，購(gòu)房者支付部分購(gòu)房款后，將其打合同取得的對(duì)于房屋的期待權(quán)抵押給銀行取得銀行貸款的擔(dān)伯如果購(gòu)房人來(lái)能依約履行還本付息和及時(shí)支付有關(guān)費(fèi)用的義8銀行可以以此期待權(quán)及以后取得的房屋優(yōu)先受償。樓花按揭的法律特征為：一、樓花按揭的標(biāo)的是樓花，分尚未動(dòng)工興建或者正在建設(shè)的樓居。在樓花按揭法律關(guān)系產(chǎn)生之際，樓居實(shí)際上并不存在、二、購(gòu)房人在房屋建成以后辦到過(guò)戶手續(xù)或產(chǎn)權(quán)登記，以所有權(quán)作為抵押擔(dān)保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、三、在樓花按揭法律關(guān)系的成立之際，作為銀行債權(quán)擔(dān)伯并非是現(xiàn)買(mǎi)的物而只是一種權(quán)利，

6、這種權(quán)利即是期待和可N在將來(lái)一定的時(shí)期取得或?qū)崿F(xiàn)的財(cái)產(chǎn)利益。四、樓花按揭中爾抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)較一般的抵押權(quán)亦不盡一致的地方。一般的抵扣權(quán)人在債權(quán)到期而未獲清償時(shí)候，可以將抵押物變賣(mài)或者折分優(yōu)先受償。而對(duì)于樓花按揭而言；按揭權(quán)人在按揭期間可以個(gè)位按揭人享有房屋預(yù)售合同中買(mǎi)方的權(quán)利，如果按揭人不履行房屋預(yù)售合同，按揭權(quán)人可以代為履行。此外，按揭權(quán)人未保證按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，有權(quán)以買(mǎi)方的名義參與與房屋預(yù)售合同有關(guān)的訴訟。三、房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題由于現(xiàn)行法律體系中并無(wú)對(duì)按揭法律問(wèn)題的專(zhuān)門(mén)規(guī)定，所以在實(shí)踐中出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題，本文試對(duì)以下問(wèn)題作出分析和探討。（一）、按揭中抵押權(quán)的實(shí)行按揭法律關(guān)系成立以后，借款人可

7、能由于種種原如財(cái)產(chǎn)狀況惡化、陷于破產(chǎn)的境地或者出國(guó)等等而無(wú)法或不愿清償債務(wù)，此時(shí)銀行可以對(duì)房屋實(shí)行抵押權(quán)，以保證其債權(quán)能夠得到實(shí)現(xiàn)。我國(guó)擔(dān)保法第53條第1款規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人來(lái)受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)變賣(mài)該抵押物所得價(jià)款受償：協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。據(jù)此，在我國(guó)實(shí)行抵押權(quán)的方法主要有：折價(jià)及拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物。在這三種方式中，以公開(kāi)拍賣(mài)為實(shí)行抵押權(quán)的最佳方式。因?yàn)榕馁u(mài)可以通過(guò)多人的竟買(mǎi)使抵押物的價(jià)值得到充分的體現(xiàn)，而且拍賣(mài)大多是由拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，所以可以避免諸多問(wèn)題產(chǎn)生。如采用變賣(mài)或者折價(jià)方式，可能會(huì)導(dǎo)致抵押物的實(shí)際價(jià)值與變賣(mài)價(jià)值或者協(xié)商價(jià)值不一

8、致的現(xiàn)象的出現(xiàn)，并容易導(dǎo)致糾紛。當(dāng)按揭人不能按期清償所欠銀行的借款時(shí)，銀行可否直接向人民法院提起訴訟要求對(duì)抵押物即房屋進(jìn)行拍賣(mài)？根據(jù)擔(dān)保法第53條的規(guī)定，銀行可以與借款人就抵押物的變價(jià)方式進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商的內(nèi)容包括折價(jià)和拍賣(mài)。因此，如果雙方就房屋的變價(jià)方式達(dá)成一致即都同意拍賣(mài)則不會(huì)發(fā)生任何問(wèn)題。如果雙方協(xié)商不一致如何處理？本人以為，法律僅僅賦予抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟的權(quán)利；并沒(méi)有賦予其直接向法院提起訴訟要求拍賣(mài)的權(quán)利。此時(shí)，抵押權(quán)人即銀行可以向法院起訴；法院只能按照訴訟程序?qū)Φ盅簷?quán)人的訴訟進(jìn)行審理、如果抵押權(quán)人未經(jīng)協(xié)商直接申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)，法院可以駁回申請(qǐng)，并告之當(dāng)事人按照訴訟程序辦理。法

9、院判決采用拍賣(mài)方式時(shí)，由法院主持或者委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài)，所得價(jià)金也會(huì)在法院的主持下進(jìn)行分配，抵押權(quán)人的合法權(quán)益一般會(huì)得到保障。但是，雙方協(xié)商一致拍賣(mài)時(shí)，如何保證拍賣(mài)所得什金公平分配給當(dāng)事人？特別是在拍賣(mài)價(jià)金與所欠款項(xiàng)不盡一致的情況下，如何分配拍賣(mài)所得價(jià)款？首先，抵押物拍賣(mài)價(jià)金的分配應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)人進(jìn)行，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押物拍賣(mài)委托合同中告訴拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài)的目的，并且委托拍賣(mài)人對(duì)抵押物的拍賣(mài)價(jià)金按照抵押合同即債權(quán)合同的約定進(jìn)行分配；如果拍賣(mài)所得價(jià)金在清償完銀行的債權(quán)后仍有剩余，應(yīng)當(dāng)返還給抵押人。如果拍賣(mài)人違反委托合同的約定，將剩余價(jià)金擅自處置，或者未將拍賣(mài)價(jià)金交予當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約良責(zé)任。在抵

10、押權(quán)人獲得抵押物拍賣(mài)價(jià)金而使抵押人的剩余金額不能獲得時(shí)；拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)企擔(dān)向抵押人支付給金額的責(zé)任；在國(guó)拍賣(mài)人將拍賣(mài)價(jià)金交給抵押人而使抵押權(quán)人不能獲得清償時(shí)，拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)替代清償?shù)呢?zé)任。拍賣(mài)人在承擔(dān)上述責(zé)任后；可以對(duì)抵押人取得原抵押權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)或者對(duì)抵押權(quán)人取得余額償還請(qǐng)求權(quán)。其次，在同一抵押物上存在多抵押權(quán)時(shí)，數(shù)個(gè)抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)作為抵押物拍賣(mài)合同的共同委托人，并應(yīng)當(dāng)訂立拍賣(mài)價(jià)金分配協(xié)議，抵押物拍賣(mài)后；由拍賣(mài)人按照分配協(xié)議進(jìn)行分配，如不能達(dá)成分配協(xié)議，則數(shù)個(gè)抵押權(quán)人和抵押人中的任何一人都可訴至法院，要求由法院決定分配的比例或者順序。在拍賣(mài)中如果抵押物未能賣(mài)出如何處理？如果當(dāng)事人確定了拍

11、賣(mài)的最低線而未能賣(mài)出，委托人可以對(duì)該最低線作調(diào)整，適當(dāng)降低價(jià)格。但降價(jià)必須有一定的限制，有學(xué)者認(rèn)為，在第一次拍賣(mài)未能成功時(shí)，經(jīng)共同委托人協(xié)商，可以降低拍賣(mài)最低保留價(jià)，保留價(jià)可以控制在原來(lái)最低保留價(jià)格的3/4范圍內(nèi)，并進(jìn)行再次的拍賣(mài)，如第二次的拍賣(mài)時(shí)，仍人沒(méi)有人出價(jià)高于最低保留價(jià)時(shí)；則可以將價(jià)格降低到原來(lái)最低保留縣的12，仍然不能出手時(shí)，則應(yīng)停止拍賣(mài)，如抵押權(quán)人愿意以抵押物折價(jià)的可以由雙方協(xié)議以抵押物折價(jià)清償，如抵押權(quán)人不愿意以抵押物折價(jià)的，則應(yīng)當(dāng)將抵押物歸還抵押人，同時(shí)抵押物上的構(gòu)成部分，不論是在抵押權(quán)設(shè)立之前附于抵押物的還是在抵押權(quán)設(shè)立后附于抵押物的，皆為抵押權(quán)效力所及的范圍。對(duì)于裝修價(jià)值遠(yuǎn)

12、小于房屋價(jià)值的，適用此原則尚無(wú)大礙，但如果裝修價(jià)值超過(guò)房屋價(jià)值適用此準(zhǔn)則則顯得欠妥當(dāng)。按照一般理解，附合物應(yīng)為抵押物的所有人取得所有權(quán)、因附合物與原抵押物附合密不可分，因止匕附合物也應(yīng)為抵押權(quán)的效力所及；由于抵押物所有權(quán)的擴(kuò)張，必然導(dǎo)致抵押權(quán)的擴(kuò)張、因此筆者主張區(qū)分對(duì)待，對(duì)于復(fù)合物價(jià)值不大的，原則上可以為抵押權(quán)的效力所及，但當(dāng)事人另有約定或者債權(quán)人與債務(wù)人故意以此損害其他債權(quán)人的利益或者他人依法的對(duì)于附合物行使權(quán)利的，則抵押權(quán)的效力不能及于該附合物。對(duì)于附合物價(jià)值明顯過(guò)大如達(dá)到；屋價(jià)值的12以上或者超過(guò)房屋的價(jià)值時(shí)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然不能及于此。（三）、房屋按揭法律糾紛的處理當(dāng)按揭法律關(guān)系成立以

13、后，由于一方當(dāng)事人的違約行為而導(dǎo)致訴訟，法院應(yīng)如何處理？因?yàn)榘唇曳申P(guān)系中包含房屋買(mǎi)賣(mài)和借款合同兩個(gè)法律關(guān)系，并有三方當(dāng)事人，較普通的買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同都有較大不同、筆者認(rèn)為，由于大陸地區(qū)按揭的獨(dú)特性即房屋買(mǎi)賣(mài)與銀行借款密不可分，二者相輔相成相互依賴，在有糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)合并審理。具體分析如下：1、買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，如房產(chǎn)商未能依約履行義務(wù)導(dǎo)致訴訟，并且購(gòu)房者停止向銀行還款，應(yīng)當(dāng)將銀行列為第三人。因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果對(duì)于銀行的利益關(guān)系重大，銀行不能等案件處理完之后再主張權(quán)利。當(dāng)然，雖然購(gòu)房者與房產(chǎn)商發(fā)生糾紛，但并未影響其按時(shí)按期支付銀行款項(xiàng)，銀行自不必申請(qǐng)列為第三人。2、在借貸合同發(fā)生糾紛時(shí)；能否將

14、房產(chǎn)商列為第三人？如果銀行未能依約提供貸款，購(gòu)房者人即借款人提起訴訟，房地產(chǎn)商自然可以申請(qǐng)列為第三人，抑或以共同訴訟人的身份參加訴訟以維護(hù)其合法利益。如果購(gòu)；者未能及時(shí)還款導(dǎo)致銀行起訴購(gòu)房人及借款人的，能否將房地產(chǎn)上列為第三人？此時(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)待，如果因?yàn)橘?gòu)房人自身的原因如負(fù)擔(dān)加重或收入銳減而導(dǎo)致不能支付款項(xiàng)，銀行起訴借款人的，因?yàn)榇藭r(shí)與房產(chǎn)商無(wú)聯(lián)系，可以不將其列為第三人。但如果三方當(dāng)事人在貸款合同中已經(jīng)約定房產(chǎn)商在購(gòu)房人不能按期支什房款時(shí)承擔(dān)房屋回購(gòu)或保證義務(wù)的，可以追加房產(chǎn)商為第三人、如果導(dǎo)致訴訟原因與房產(chǎn)商有直接的聯(lián)系，如因?yàn)榉慨a(chǎn)商嚴(yán)重違約行為及房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，或者房產(chǎn)商無(wú)法按時(shí)交付樓房的，而導(dǎo)致借款人不能支付款項(xiàng)被銀