廈門住宅·園博一號整合推廣提案

1、共二百零三頁方 案 目 的一、清晰認(rèn)知區(qū)域和項(xiàng)目，形成合情合理、生動(dòng)形象并且利于傳播的定位。二、深入分析市場與客戶(k h)，清晰解讀各期邏輯，全局觀念，形成全案整合推廣總綱。三、全方位解決項(xiàng)目推廣的核心問題，達(dá)到科學(xué)化、可衡量、可操作的效果。四、在整合推廣等方面擬定合理的計(jì)劃，全面配合全案營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。共二百零三頁“我們不是(b shi)為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活替代它?！?Ken Gan共二百零三頁在我們眼里，住宅.園博一號將重新(chngxn)定義廈門豪宅標(biāo)準(zhǔn)。對大部分人來說，湖居、湯居生活是一個(gè)奢侈的夢，是一種偶爾的度假(d ji)方式，只有少數(shù)人可以真正可以擁有。對于

2、我們而言，集美湖、園博苑一線、在城市中心的養(yǎng)生湯居，是奇跡，是大自然的鬼斧神工，更是一種奢侈。住宅.園博一號，必將締造廈門豪宅標(biāo)桿！共二百零三頁報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉與視覺表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺表現(xiàn)六、服務(wù)(fw)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉(tlin)與視覺表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺表現(xiàn)六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁品牌目標(biāo)(mbio)、企業(yè)目標(biāo)(mbio)利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過項(xiàng)目品牌運(yùn)作，成功(chnggng)奠定并提升住宅集團(tuán)在廈門高端住宅開發(fā)領(lǐng)域

3、的影響力。具體推廣及營銷目標(biāo)營造出項(xiàng)目高于廈門普遍高端項(xiàng)目的價(jià)值感、稀缺感和尊貴感。別墅和公寓價(jià)格全面超越島外項(xiàng)目，達(dá)到島內(nèi)普遍高端項(xiàng)目的價(jià)格水平。項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)通過整個(gè)項(xiàng)目的的成功營銷，樹立區(qū)域市場豪宅標(biāo)桿，帶動(dòng)集美區(qū)域住宅集團(tuán)其他項(xiàng)目的銷售。項(xiàng)目總體目標(biāo)設(shè)定共二百零三頁目標(biāo)(mbio)分解別墅均價(jià)目標(biāo)(mbio)50000元起，主力戶型330-550，則總價(jià)在1650萬以上;公寓均價(jià)目標(biāo)25000元起，主力戶型170-220，則總價(jià)425萬元以上。1價(jià)格目標(biāo)現(xiàn)狀：項(xiàng)目公寓總價(jià)遠(yuǎn)超出區(qū)域內(nèi)的任一項(xiàng)目，與島內(nèi)豪宅總價(jià)范圍接近。項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)格存在一定難度（難點(diǎn)集中在公寓總價(jià)上）16戶類獨(dú)棟多

4、層（四層）別墅爭取推出即售磬，公寓爭取縮短銷售周期，領(lǐng)跑廈門豪宅市場。2速度目標(biāo)現(xiàn)狀：近階段，廈門住宅市場出現(xiàn)嚴(yán)重的觀望情緒，銷售周期拉長，項(xiàng)目出現(xiàn)滯緩，在售豪宅未來月均正常銷售率都在10套以內(nèi)。 項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前市場平臺(tái)豪宅項(xiàng)目的銷售速度3品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過項(xiàng)目品牌運(yùn)作，奠定并提升住宅集團(tuán)在廈門高端住宅領(lǐng)域的影響力?，F(xiàn)狀：住宅集團(tuán)其他項(xiàng)目的成功運(yùn)作已建立了廣泛的影響力，但客戶對園博一號的價(jià)值缺乏清晰的認(rèn)知。亟需建立項(xiàng)目影響，跟品牌營銷緊密配合共二百零三頁目標(biāo)(mbio)界定核心目標(biāo)：通過設(shè)計(jì)項(xiàng)目高速、高價(jià)(o ji)、高形象的整合推廣模式，項(xiàng)目推廣結(jié)合品牌推廣，建

5、立園博一號的市場影響力，創(chuàng)造豪宅熱銷奇跡。意味著相對較高的價(jià)格1.價(jià)格目標(biāo)2.速度目標(biāo)超出當(dāng)前市場平均水平3.品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作意味著項(xiàng)目營銷和企業(yè)品牌營銷密不可分共二百零三頁報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉與視覺(shju)表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺表現(xiàn)六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁（一）、站在全國(qun u)看豪宅共二百零三頁第一階段大第二階段外豪第三階段富人(f rn)區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征1.“大”；2.“低密度”3.資源依附1.金磚堆砌；2.符號營造；3.空間改變，空中別墅1.“體驗(yàn)點(diǎn)”打造2.立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；1.

6、注重私密性；2.注重享受性；3.注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場價(jià)格1.市場比較法定價(jià)2.價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為1.3：1前期市場比較法定價(jià)，后期稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比2-4：1代表項(xiàng)目銀湖別墅星海國寶金色海岸中信紅樹灣波托菲諾東方潤園萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階

7、段與第二階段產(chǎn)品沒有(mi yu)太大變革，并為初級階段初級階段高級階段成熟階段1.發(fā)展階段:廈門目前處于豪宅發(fā)展第二階段，產(chǎn)品仍不成熟，發(fā)展空間巨大!共二百零三頁高級發(fā)展階段在關(guān)鍵點(diǎn)上將豪宅價(jià)值演繹到極致(j zh)，軟硬結(jié)合打造成熟富人生活理念1星海(xn hi)國寶2世貿(mào)濱江3湯臣壹品4香蜜湖一號5中信紅樹灣6紅樹西岸7波托菲諾8金色海岸9東方潤園10貝沙灣11凱旋門精神理念層級硬件保障水平高低高市場平均價(jià)值曲線豪宅價(jià)值曲線最高風(fēng)險(xiǎn)曲線12354671011備注：隨著硬件保障水平的提高，硬件檔次提高，在理念的統(tǒng)領(lǐng)下，物質(zhì)保障整體系統(tǒng)性增強(qiáng)隨著精神理念層級的提高，從簡單的資源占有和炫富，到

8、表達(dá)成熟富豪生活階段初級發(fā)展階段高級發(fā)展階段成熟發(fā)展階段特征產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識(shí)停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點(diǎn)1.重點(diǎn)發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，做出豪華和高檔的感覺2.精神層面多數(shù)僅貼上身份和財(cái)富的簡單標(biāo)簽1.依托資源，重點(diǎn)挖掘精神理念層面的高度2.具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點(diǎn)放大將豪宅價(jià)值演繹到極致89共二百零三頁設(shè)計(jì)：大師之作定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國際品牌貨真價(jià)實(shí)、奢華、王室御用人文：時(shí)間元素古樹、山石、歷

9、史空間：突破傳統(tǒng)尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元室外功能室內(nèi)化、享受性科技：高科技元素時(shí)尚、精密、安全(nqun)配套設(shè)施：配套私享會(huì)所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業(yè)管理：5星級服務(wù)金鑰匙目前國內(nèi)頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標(biāo)準(zhǔn)上，僅初步(chb)做到 “圈層生活”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。2、硬件標(biāo)準(zhǔn)：頂級豪宅硬件具有8大“頂”級標(biāo)準(zhǔn)共二百零三頁3、頂級客戶需求(xqi)：頂級消費(fèi)趨向與頂級豪宅發(fā)展趨吻合，注重私享、影響力、藝術(shù)性頂級(dn j)豪宅客戶的需求特征對圈層乃至社會(huì)的影響力對資源的私享對奢侈娛樂方式的熱衷 加入社會(huì)頂層頂級的

10、權(quán)貴圈對社會(huì)的影響：基金、捐贈(zèng)對資源的絕對私享，而不僅是和別人一起觀賞游艇、私人飛機(jī)、馬會(huì)、高爾夫、頂級spa等對奢侈品的愛好 藝術(shù)品、珠寶、其它奢侈享受品頂級豪宅客戶構(gòu)成：上海華府天地： 5-15億身價(jià)的全球頂級富豪波托菲諾：市級及其以上的政界要人就有18位、文體明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1號：深圳及周邊城市的企業(yè)主、高級公務(wù)員和金領(lǐng)香港凱旋門：約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。來源的多樣性身份的頂級性共二百零三頁客戶需求的三大核心價(jià)值點(diǎn)是稀缺(x qu)位置、卓越硬件、私享生活，進(jìn)入高級發(fā)展階段后，客戶對私享生活敏感點(diǎn)最強(qiáng)私享生

11、活(shnghu)極至要素項(xiàng)目具有昭示性、標(biāo)志性，私屬領(lǐng)地界定明確公共資源私享，通過標(biāo)識(shí)、規(guī)劃達(dá)成私享空間圈層生活的社交場通過會(huì)籍、俱樂部等形式達(dá)成專屬私享頂級配置設(shè)施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學(xué)校、頂級購物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會(huì)影響力服務(wù)是1對1，是強(qiáng)調(diào)身份的對等私密享受，是具有內(nèi)張力的，是身份的標(biāo)簽配套私享資源侵占低調(diào)奢華共二百零三頁4、核心驅(qū)動(dòng)力:飛視對全國乃至世界范圍內(nèi)頂級豪宅案例進(jìn)行研究，總結(jié)(zngji)出豪宅的5種核心驅(qū)動(dòng)力模式功能轉(zhuǎn)換東海路9號精裝修金色海岸科技智能化紅樹西岸附送(f sn)價(jià)值蝴蝶谷頂級配套私享歷史人文生活模式資源私享/核心地段產(chǎn)品創(chuàng)新核心驅(qū)動(dòng)

12、力上海華府天地富人生活示范波托菲諾灣區(qū)新生活中信紅樹灣灣區(qū)藝術(shù)香港.貝沙灣萬科十七英里吉寶灣凱旋門Brickell KeyWilliam island代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國Brickell Key美國William island共二百零三頁產(chǎn)品(chnpn)創(chuàng)新共二百零三頁東海路9號：以酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的青島濱海(bn hi)超高層豪宅，強(qiáng)烈的地標(biāo)效應(yīng)青島市區(qū)繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95目前售價(jià)：均價(jià)28000元

13、/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成 戶型面積(min j)：以三房170270平米為主，其中頂層為623的復(fù)式公寓動(dòng)感的“帆”形外觀 產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值共二百零三頁極具地標(biāo)效應(yīng)的高度、外形及頂級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，使得項(xiàng)目超越一般居住功能的，功能轉(zhuǎn)換(zhunhun)到頂級酒店層級，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值提升共二百零三頁杭州金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級豪宅產(chǎn)品(chnpn)打造產(chǎn)品(chnpn)創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值要素打造方式建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司園林景觀設(shè)計(jì)貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃布局建筑排布形成一個(gè)“”形圍合排布，充分利用將近一千米

14、的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。戶型特點(diǎn)175500平米，大面寬短進(jìn)深“五明戶型”，雙主臥設(shè)計(jì)、入戶花園、獨(dú)立工人房空中別墅全套房設(shè)計(jì)，面積200400平米，餐廳邊設(shè)計(jì)邊廳，可改為棋牌室獨(dú)立衛(wèi)生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修6000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：聘請香港G.I.L公司進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)；采用原裝進(jìn)口OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口OTIS電梯的住宅項(xiàng)目；原裝進(jìn)口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進(jìn)口Siematic櫥柜；原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進(jìn)的日本大金VRV戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)。會(huì)所設(shè)施金色海岸設(shè)有5000平米的五星級會(huì)

15、所，配有室內(nèi)恒溫游泳池、室外網(wǎng)球場、高尚俱樂部、商務(wù)中心、餐廳、酒吧、時(shí)尚健身美容設(shè)施等完善配套。 社區(qū)配套周邊成熟的城市生活配套和商業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理營銷手段以“極限享用江景”為推廣語，突出一種尊貴而不失優(yōu)雅的氣質(zhì)，精致完善的細(xì)節(jié)全部隱于房間 共二百零三頁配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲(u zhu)皇室標(biāo)準(zhǔn)，采用世界頂級品牌的裝修材質(zhì)塑造歐洲(u zhu)皇室生活場景，讓客戶體驗(yàn)皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修1.采用原裝進(jìn)口OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口OTIS電梯的住宅項(xiàng)目2.原裝進(jìn)口SIEMENS嵌入式廚房電器3.原裝進(jìn)口Si

16、ematic櫥柜4.原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等5.選用了目前最先進(jìn)的日本(r bn)大金VRV戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)6.共二百零三頁紅樹(hn sh)西岸：極致高科技智能化：連同LG、日訊、 CLIPSAL及HONEYWELL，投資3000萬美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：液晶觸摸屏終端(zhn dun)：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網(wǎng)關(guān)：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對講分機(jī)：韓國/HOMEYWELL/BathPhone可視門口機(jī)：韓國/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSA

17、L/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國/IREVO/TG-smart社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務(wù)、家居生活全方位實(shí)現(xiàn)智能化。以“家庭集成控制”為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作

18、終端，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備，甚至手機(jī)遙控。全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標(biāo)準(zhǔn)已全部安裝了“智慧家居”系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要，結(jié)合個(gè)性化裝修風(fēng)格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由CNHOORAY為業(yè)主量身定做“智慧家居”系統(tǒng)。功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新共二百零三頁高科技材料與產(chǎn)品在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)奢華(shhu)，保證絕對的高舒適性。隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國(mi u)陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。JUST RIGHT熱水循環(huán)

19、/無需等待采用美國專利產(chǎn)品品牌JUST RIGHT，保證水龍頭隨時(shí)打開就有熱水，無需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進(jìn)行比較循環(huán)，節(jié)約能源、無須動(dòng)力、分戶設(shè)置。戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機(jī)數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠(yuǎn)程控制預(yù)先打開空調(diào)；同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統(tǒng)采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在

20、同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。進(jìn)水銅管/保障飲用水質(zhì)量采用美國NIBICO進(jìn)水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進(jìn)水管的使用壽命。檫窗機(jī)/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽臺(tái)隔柵/保護(hù)隱私減少對視共二百零三頁蝴蝶谷：全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場(shchng)，創(chuàng)造市場(shchng)神話戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度(qd)100的贈(zèng)送面積產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值共二百零三頁歷史(lsh)人文共二百零三頁西湖8號公館：唯一(wi y)的不可復(fù)制的西湖成為其頂級豪宅核心價(jià)值

21、支撐西湖8號西湖8號公館與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年(qin nin)文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；周邊配套（200米生活圈）：各種文化藝術(shù)長廊：以中國美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術(shù)館等；頂級名車專賣店：保時(shí)捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；國際名品街：這里匯聚了眾多國際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國的、世界的、唯一的西湖共二百零三頁五大國際知名設(shè)計(jì)師：雅克設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)副總建筑設(shè)計(jì)師朱遠(yuǎn)航先生、意大利國家注冊建筑師Ricardo先生；五合國際副總盧求先生、德國建筑師M.Diem先生；香港PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所首席設(shè)計(jì)師梁景

22、華先生 建筑設(shè)計(jì)西湖8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運(yùn)用；整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個(gè)樓盤精致靈動(dòng)、雍容典雅。 國際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)包括置換式新風(fēng)系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽、高效節(jié)能門窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術(shù)，有效地解決了居住空間通風(fēng)、保溫、遮陽、隔音等問題。最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護(hù)網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時(shí)并不妨礙業(yè)主享受室外美景。內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)突破電梯：“智能、

23、專屬的景觀電梯”直達(dá)每戶，電梯180度取景；物業(yè)管理：為每十戶配一個(gè)私人保健醫(yī)生(yshng)，隨時(shí)為業(yè)主的健康問題作出檢查和診治等大師(dsh)手筆與創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用唯一的、不可復(fù)制的西湖資源，打造高品質(zhì)豪宅共二百零三頁資源(zyun)私享共二百零三頁萬科.17英里(yngl)：億年礁石662米私家海灘無敵一線大鵬灣海景成為業(yè)主的專享共二百零三頁集萬千崇于一身，成為(chngwi)南中國海名副其實(shí)的新貴名利場： 倡導(dǎo)新奢華主義(RE-LUXE )的生活方式項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴

24、(xn u)的名利沙龍 產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景附送權(quán)益無限提升項(xiàng)目價(jià)值空間卓越品質(zhì)特權(quán)創(chuàng)新藝術(shù)智慧身份唯一第一：她在中國房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科20年最頂級的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權(quán)的象征第四：她是深圳第一個(gè) VISTA CLUB HOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴(yán)迅奇先生親自主筆，美國SLA、BDS公司豪情加盟，是大師藝術(shù)的象征第六：資源極度稀缺、獨(dú)有的保值增值功能，是智慧和財(cái)富的象征第七：附送浪琴會(huì)籍(價(jià)值45萬)是榮耀身份的象征第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象

25、征共二百零三頁頂級(dn j)配套私享共二百零三頁香港凱旋門：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級(dn j)地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點(diǎn)地段繁華，無敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利(binl)到中環(huán)只需一站直達(dá)香港國際機(jī)場靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實(shí)業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果

26、這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會(huì)很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點(diǎn)。共二百零三頁頂級摩天會(huì)所，擁有無敵海灣(hiwn)視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)頂級高尚生活，僅為業(yè)主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會(huì)所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會(huì)被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)，星夢宴會(huì)廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機(jī)上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園

27、，以法國浪漫情懷為藍(lán)本，劃分(hu fn)為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。 62樓空中花園60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)61樓是大型健身中心共二百零三頁生活(shnghu)模式共二百零三頁波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情(fngqng)小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂谷民俗文化村華僑城片區(qū)經(jīng)過十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價(jià)值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級(dn j)富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來休閑、純

28、粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)共二百零三頁華僑城20年區(qū)域開發(fā)積累的的高端配套體系(tx)，經(jīng)過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價(jià)值和居住價(jià)值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化(wnhu)藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場、保齡球館、體育活動(dòng)中心等華僑城第一幼兒園南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店： 4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車

29、站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施以城市的配套體系來經(jīng)營，功能齊全多樣；配套設(shè)施同時(shí)面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對住宅的影響度大；文化娛樂設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。區(qū)域價(jià)值住宅價(jià)值共二百零三頁五種(w zhn)頂級豪宅特征及適用性總結(jié)類型特征適用性產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換通過居住功能的升級，通過更高層級物業(yè)轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級用地性質(zhì) 、高度等不受限制市場對高層級物業(yè)接受度高精裝修通過頂級品牌系統(tǒng)嫁接，實(shí)現(xiàn)表里如一的高品質(zhì)；一旦滯銷容易過時(shí)客戶追求效率個(gè)性需求不強(qiáng)烈科技智能化最新科技及智能的應(yīng)用，將便利性及舒適性進(jìn)行到底；科技容易過時(shí)客戶對科技認(rèn)知度高

30、存在大量科技新貴人群附送價(jià)值通過額外贈(zèng)送給消費(fèi)者提供超值感政府攻關(guān)能力強(qiáng)歷史人文將人文精神進(jìn)行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源生活模式通過資源的整合及挖掘，創(chuàng)造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對全新生活模式接受意識(shí)強(qiáng)資源私享將稀缺的資源獨(dú)享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源稀缺通過系統(tǒng)的措施實(shí)現(xiàn)資源獨(dú)享頂級配套私享將頂級配套專屬化，僅供少數(shù)人專享客戶專屬意識(shí)強(qiáng)共二百零三頁五大核心驅(qū)動(dòng)，豪宅(ho zhi)發(fā)展方向豪宅核心驅(qū)動(dòng)資源、地段人文歷史產(chǎn)品頂級配套生活模式特征客觀決定，不可改變可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產(chǎn)品除外）可變，具備一定專有性通過對資源的整合挖掘，創(chuàng)造出獨(dú)一

31、無二，不易復(fù)制的廈門豪宅分類萬科湖心島國貿(mào)天琴灣當(dāng)代天境鑫塔水尚香山國際游艇？市場空白本案契合度湖、海、溫泉等優(yōu)勢資源私享，契合度高。集美人文底蘊(yùn)，新中式建筑特色，契合度高。要在產(chǎn)品方面超越島內(nèi)豪宅項(xiàng)目，難度較大對總建18萬的項(xiàng)目而言，頂級配套的成本過高。住宅園博一號的豪宅驅(qū)動(dòng)模式高度契合資源私享、人文歷史和生活模式，打造(dzo)復(fù)合價(jià)值的豪宅產(chǎn)品。共二百零三頁資源私享建立區(qū)位價(jià)值的稀缺感，制造市場影響力，充分傳遞資源的私享性，建立客戶等級尊崇感，利用客戶體驗(yàn)提升價(jià)值。生活模式開創(chuàng)全新的濱水生活模式，滿足多元、開放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，滿足客戶離塵不離城的生活需求。人文歷史挖掘集美的人文底

32、蘊(yùn)，把握項(xiàng)目新中式建筑風(fēng)格的特色，在傳播時(shí)走差異化，突出文化氣息。住宅園博一號的豪宅(ho zhi)模式共二百零三頁（二）、站在廈門看豪宅(ho zhi)共二百零三頁市場競爭分析(fnx)樓市格局(gj)演變思明區(qū)：區(qū)域成熟度高，景觀、人文資源豐富，配套完善，吸納大部分高端置業(yè)群體；湖里區(qū)：近年備受關(guān)注，五緣灣區(qū)域受捧，配套漸趨完善，樓盤漸趨高端化；集美區(qū)：城市規(guī)劃利好，區(qū)位、資源豐富，市場認(rèn)可度較高，對周邊區(qū)域吸納能力增強(qiáng)。翔安區(qū)：樓市新秀，欠缺配套，有待提升，通達(dá)島內(nèi)僅有翔安隧道；同安區(qū)：區(qū)位相對較差，本身資源不足，在競爭擠壓下，以滿足當(dāng)?shù)刂脴I(yè)需求為主；海滄區(qū)：城市規(guī)劃利好，區(qū)位、資源豐富

33、，運(yùn)營多年，配套相對成熟。 島內(nèi)同安翔安集美海滄廈門樓市格局演變：島外集美漸成置業(yè)熱點(diǎn)共二百零三頁高端物業(yè)(w y)項(xiàng)目發(fā)展方向借勢集美新城的水晶湖郡/聯(lián)發(fā)杏林(xn ln)灣一號城中心區(qū)城市擴(kuò)張島外城市外緣萬科湖心島/世茂湖濱首府/國貿(mào)天琴灣/半山御景/寶嘉譽(yù)峰隨著“海灣型城市”建設(shè)步伐的不斷加快，集美憑借海景資源、文教、地理、配套等優(yōu)勢，樓盤開發(fā)漸趨高端化、豪宅化。廈門樓市格局演變：集美憑借各項(xiàng)優(yōu)勢成為高端豪宅島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移的一大區(qū)域市場競爭分析樓市格局演變共二百零三頁高端物業(yè)格局現(xiàn)狀：但從廈門在售或待售同類型(lixng)項(xiàng)目預(yù)測來看，未來品牌高端項(xiàng)目還將主要集中于島內(nèi)，競爭市場激烈10

34、11119211531216651774五緣灣板塊(bn kui)蓮前湖邊水庫板塊會(huì)展-環(huán)島路板塊中山廈大板塊板塊廈禾濱南板塊濱北筼筜-東渡板塊1、云頂至尊2、海峽國際社區(qū)3、皇府御園4、領(lǐng)秀城5、君臨寶邸6、國際廣場7、國際郵輪城8、聯(lián)發(fā)濱海名居9、新景國際外灘10、國貿(mào)天琴灣11、恒禾項(xiàng)目12、萬科湖心島13、世茂湖濱首府14、寶龍御湖官邸15、恒興2009G2316、當(dāng)代天境17、新景2009G1418、半山御景19、寶嘉譽(yù)峰20、源昌君悅山代表在售樓盤代表待售樓盤市場競爭分析高端物業(yè)格局81314181920共二百零三頁競爭(jngzhng)現(xiàn)狀分析本案(bn n)競爭板塊綜合項(xiàng)目區(qū)位

35、、資源條件、客戶關(guān)注點(diǎn)、銷售價(jià)格及目前待售體量，對本案競爭板塊劃分如下： 核心競爭板塊：島內(nèi)板塊 重點(diǎn)競爭板塊：集美板塊 潛在競爭板塊海滄板塊廈門島內(nèi)翔安區(qū)同安區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)本案廈門在售與待售高端物業(yè)主要集中在島內(nèi)，未來將分流項(xiàng)目客戶共二百零三頁競爭(jngzhng)現(xiàn)狀分析核心競爭(jngzhng)板塊 核心競爭板塊島內(nèi)在售高端物業(yè)分析（統(tǒng)計(jì)截止日期為2010-10-20）項(xiàng)目名稱近期開盤時(shí)間推出套數(shù)主力面積（） 均價(jià)（元/）主力產(chǎn)品總價(jià)(萬元)銷售率月均銷售量萬科湖心島2011.8.859240-27038000912-98872.9%21國貿(mào)天琴灣2011.10.1560248和2852

36、5000375-40020.3%30世茂湖濱首府2010.12.21111260-32030000780-96097.3%10.8源昌君悅山2011.10.143192平兩房135-153三房21780200-3336%26寶嘉譽(yù)峰2011.10.1107170-196四、五房28000476-548.84.6%5半山御景2011.9.169886-12824000206-30720.4%20聯(lián)發(fā)濱海名居2011.7.23229118-16024000283-38428.4%21.6云頂至尊2011.4.2110313四房450001408.59%1.7項(xiàng)目具有較高整體形象及景觀資源高檔物業(yè)，

37、銷售速度相對較快，銷售期短，戶型偏大的戶型產(chǎn)品，銷售速度相對較慢，購房者青睞配套成熟區(qū)域,公寓總價(jià)承受能力基本在250-400萬元，高檔物業(yè)銷售相對較緩慢。共二百零三頁項(xiàng)目名稱所屬商圈建筑面積主力戶型及面積段均價(jià)總價(jià)區(qū)間（萬元）套數(shù)開盤時(shí)間銷售率君臨寶邸禾祥西商圈5.4萬3房/163-17623354元/380-411萬2542009-12-1270%魯能.領(lǐng)秀城火車站商圈(較遠(yuǎn))25萬3-4房156-181m22000元/343-565萬10711期2007.112期2008.0590%競爭(jngzhng)現(xiàn)狀分析核心(hxn)競爭板塊地段類(城市中心)競爭項(xiàng)目對比均價(jià)在20000元/m2

38、左右地段成熟的高檔物業(yè)，銷售速度可能相對較快，銷售期短，如2010年的新景.高峰會(huì)等。居住氛圍與地段較成熟區(qū)域，戶型相對較大而導(dǎo)致其銷售周期相對較長，如領(lǐng)秀城 ；本項(xiàng)目所處位置地段相對其他可類比物業(yè)優(yōu)勢不明顯購房者理性置業(yè)，青睞地段成熟配套區(qū)域，相對于高檔物業(yè)的總價(jià)承受能力基本在350-500萬元。共二百零三頁競爭現(xiàn)狀(xinzhung)分析核心(hxn)競爭板塊資源類(山景、海景、城市景觀)競爭項(xiàng)目對比11年競爭激烈，且競爭主要集中在五緣灣-觀音山-湖邊水庫板塊；隨著廈門市區(qū)土地日益稀缺，在廈門市區(qū)供應(yīng)的高檔項(xiàng)目主要為中型項(xiàng)目高檔物業(yè)供應(yīng)中，出現(xiàn)大盤項(xiàng)目，大盤項(xiàng)目主要出現(xiàn)在五緣灣板塊，帶動(dòng)客

39、戶東進(jìn)。 核心競爭板塊島內(nèi)在售高端物業(yè)分析項(xiàng)目名稱近期開盤時(shí)間推出套數(shù)主力面積（） 均價(jià)（元/）主力產(chǎn)品總價(jià)(萬元)銷售率月均銷售量萬科湖心島2011.8.859240-27038000912-98872.9%21國貿(mào)天琴灣2011.10.1560248和28525000375-40020.3%30世茂湖濱首府2010.12.21111260-32030000780-96097.3%11源昌君悅山2011.10.143192平兩房135-153三房21780200-3336%26寶嘉譽(yù)峰2011.10.1107170-196四、五房28000476-548.84.6%5半山御景2011.9.1

40、69886-12824000206-30720.4%20聯(lián)發(fā)濱海名居2011.7.23229118-16024000283-38428.4%21.6云頂至尊2011.4.2110313四房450001408.59%1.7高端物業(yè)主力戶型集中在3房、4房的大戶型，主力面積為160-300m共二百零三頁板塊板塊特征客戶敏感點(diǎn)客戶搶奪典型樓盤五緣灣-觀音山-湖邊水庫板塊集生態(tài)居住、高端養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術(shù)研發(fā)為一體的復(fù)合型城區(qū)，是廈門正在崛起的高檔居住區(qū)。生態(tài)價(jià)值、發(fā)展前景、資源占有、身份象征灣居情節(jié)客戶、關(guān)注片區(qū)前景的客戶國貿(mào)天琴灣萬科湖心島廈禾濱南板塊是聯(lián)結(jié)新城區(qū)和老城區(qū)的城市

41、中心板塊，擁有島內(nèi)頂級兩大商圈成熟地段、配套交通、性價(jià)比看好片區(qū)繁華便利的客戶君臨寶邸領(lǐng)秀城會(huì)展-環(huán)島路板塊依山面海，占盡島內(nèi)所有稀缺景觀；隨著土地資源的稀缺，板塊逐漸以別墅+高層公寓形式進(jìn)行開發(fā)。生活氛圍、景觀資源、稀缺驅(qū)趕不關(guān)注居住距離、重視產(chǎn)品附加值的客戶海峽國際社區(qū)聯(lián)發(fā)濱海名居濱北筼筜-東渡板塊濱北筼筜板塊依托筼筜湖景觀資源及市政府的新規(guī)劃行政地位，受到置業(yè)者青睞配套交通、生活氛圍、發(fā)展前景、性價(jià)比認(rèn)可本片區(qū)生活環(huán)境的中高端客戶國際廣場廈門島內(nèi)置業(yè)客戶(k h)特征概述通過對廈門島內(nèi)置業(yè)客戶(k h)的特征分析，本項(xiàng)目的客戶(k h)競爭分流所對應(yīng)的樓盤為五緣灣板塊、廈禾濱南板塊、會(huì)展

42、-環(huán)島路版塊、濱北筼筜-東渡板塊等區(qū)域的高尚住宅。競爭現(xiàn)狀分析核心競爭板塊共二百零三頁區(qū)域與城市關(guān)系及成熟度景觀資源交通可達(dá)性 配套發(fā)展前景片區(qū)形象五緣灣-觀音山-湖邊水庫板塊廈禾濱南板塊會(huì)展-環(huán)島路版塊濱北筼筜-東渡板塊本項(xiàng)目所在區(qū)域 競爭現(xiàn)狀(xinzhung)分析核心(hxn)競爭板塊通過對五大區(qū)域客戶競爭因素的對比，項(xiàng)目在與濱北筼筜-東渡板塊、會(huì)展-環(huán)島路版塊的目標(biāo)客戶爭奪中需突出區(qū)域發(fā)展前景、在與五緣灣-觀音山-湖邊水庫板塊區(qū)域的目標(biāo)客戶爭奪中需突出與城市的關(guān)系完備配套，在與廈禾濱南板塊的目標(biāo)客戶爭奪中需突出景觀資源。共二百零三頁未來(wili)競爭分析島內(nèi)競爭(jngzhng)項(xiàng)目

43、分析當(dāng)代天境-全球首席藏品豪宅 位置:思明南路碧山路交匯處（鷺江海景花園對面） 項(xiàng)目概況:是當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)攜手新加坡巴馬丹拿、英國第一太平戴維斯等國際知名伙伴聯(lián)合打造的精裝修海景豪宅。項(xiàng)目總建筑面積約37966平方米，由A、B兩棟超100米的塔樓組成。該項(xiàng)目是廈門市西海岸規(guī)劃控制中保留下來的唯一直接臨海景的高尚住宅樓 。主力戶型：三房、四房 150200平方米 項(xiàng)目進(jìn)度：銷售進(jìn)展緩慢，至今銷售率僅為23% 本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）低容積率項(xiàng)目建筑形態(tài)更加豐富項(xiàng)目地處新城區(qū)，未來發(fā)展前景可觀劣勢(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不及島內(nèi)項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）結(jié)合區(qū)域營銷，渲染未來發(fā)展前景，增長客戶購買升值預(yù)期

44、威脅（T）產(chǎn)品創(chuàng)新，高層平面中引入了別墅的設(shè)計(jì)概念 重點(diǎn)競爭項(xiàng)目，將會(huì)分流部分客群VS共二百零三頁恒興2009G23-總占地面積42920.234 ，總建面積(min j)33840 未來(wili)競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析位置:該地塊位于思明區(qū)03-14片區(qū)云頂南路東側(cè)項(xiàng)目概況:2009G23地塊由廈門恒興置業(yè)有限公司以104700萬元競得,樓面價(jià)高達(dá)30940元/平米,土地用途為居住地塊,總建筑面積33840平方米，未來將建成島內(nèi)高端純別墅社區(qū)目建筑形態(tài)：別墅競地時(shí)間：2009-09-08VS本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）湖、海、溫泉等多重景觀項(xiàng)目地處新城區(qū)，未來發(fā)展前景可觀劣勢(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不

45、及島內(nèi)項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目較先入市威脅（T）恒興項(xiàng)目未來面市價(jià)格與本項(xiàng)目不在同一層面，不是直接競爭項(xiàng)目共二百零三頁新景2009G14（新景七星公館(gnggun) ）-總占地面積3.70萬,總建筑面積10.00萬未來(wili)競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析位置:思明區(qū)七星路與體育路交叉口西北側(cè) 項(xiàng)目概況:2009G14地塊于2009年6月8日由8新景地集團(tuán)以10.15億競得，樓面價(jià)10143元/平。土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地（居?。⑴l(fā)零售用地（商業(yè)）、科教用地（幼兒園），總建筑面積100060。建筑形態(tài)：高層項(xiàng)目進(jìn)度:預(yù)計(jì)2012年推出樓面地價(jià): 10143元/平競地時(shí)間：2009-

46、06-08本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）景觀資源更加優(yōu)越島外新城區(qū)規(guī)劃,升值發(fā)展可觀劣勢(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不及島內(nèi)項(xiàng)目島外區(qū)域認(rèn)可度不及島內(nèi)，心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）充分借助本項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢項(xiàng)目較先入市威脅（T）將會(huì)分流部分客群VS共二百零三頁萬科.湖心島-總占地面積9.51萬平,總建面積(min j)19.97萬平 位置:萬科湖心島位于湖里區(qū)湖邊水庫片區(qū)，湖心島北部 項(xiàng)目概況:萬科湖心島總建約20萬平米，位于廈門島內(nèi)唯一的淡水資源湖邊水庫中央，這塊因“三面環(huán)湖”而就被業(yè)界追捧為島內(nèi)絕版地塊，將于10年年底揭開神秘面紗正式亮相 項(xiàng)目進(jìn)度:正在進(jìn)行樁基施工(sh gng)；別墅樣板房在建，已開始進(jìn)行外墻的

47、涂灰 項(xiàng)目進(jìn)度:現(xiàn)主打戶型為240-260的精裝房，起價(jià)29000元/，均價(jià)約38000元/。 本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）項(xiàng)目一線水景資源,湖海雙層景觀,自然環(huán)境更具優(yōu)勢項(xiàng)目地處新城區(qū)，未來發(fā)展前景可觀劣勢(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不及島內(nèi)項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)品牌影響不如萬科機(jī)會(huì)（O）通過價(jià)值引導(dǎo)，增強(qiáng)客戶升值預(yù)期目前蔡塘的區(qū)域形象不如項(xiàng)目威脅（T）產(chǎn)品創(chuàng)新萬科品牌威懾力入市時(shí)間相當(dāng),分流客群VS未來競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁恒禾七尚-總占地面積萬7.5平,總建面積(min j)15萬平 位置:湖里區(qū)-五緣灣片區(qū)內(nèi)湖東岸，五石路以北項(xiàng)目概況:2009G12地塊最終由77號廈門恒禾置地競得，樓面價(jià)

48、9340元/平。土地(td)用途為城鎮(zhèn)住宅用地（居?。?、批發(fā)零售用地（商業(yè)），總建筑面積150000 建筑形態(tài):多層、高層樓面價(jià): 9340元/平競地時(shí)間：2009-6-8本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）良好的景觀資源劣勢(W)項(xiàng)目片區(qū)認(rèn)可度不及恒禾項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）通過區(qū)域與城市關(guān)系及生活便利性贏得客戶關(guān)注項(xiàng)目較先入市威脅（T）產(chǎn)品創(chuàng)新重點(diǎn)競爭項(xiàng)目，分流客群VS未來競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁國貿(mào)天琴灣-占地面積9.16平，總建筑面積(jin zh min j)26.6萬平方米 位置:位于五緣灣片區(qū)，內(nèi)灣西側(cè)項(xiàng)目概況:國貿(mào)天琴灣即是國貿(mào)地產(chǎn)2007年9與8日競得的兩幅五緣灣地2007G2

49、8和2007G29。 2007G28地塊，占地58114平方米，建筑面積139480平方米，成交樓面價(jià)14447元/平。規(guī)劃有25棟海景別墅，6棟底層架空29層住宅一線(yxin)海景公寓，4棟底層架空23層住宅二線海景公寓。 2007G29地塊，占地33533平方米，建筑面積73773平方米，成交樓面價(jià)17486元/平。規(guī)劃有10棟海景別墅，4棟底層架空29層住宅一線海景公寓，3棟底層架空23層住宅二線海景公寓。戶型設(shè)置:高層住宅以三房、四房為主，面積152-387平，多層墅館面積391-752平。項(xiàng)目進(jìn)度:10月15日，國貿(mào)天琴灣7#樓開盤。 本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）與國貿(mào)天琴灣的五緣灣景觀相比，

50、項(xiàng)目擁有湖、海、溫泉、園博苑等多重景觀劣勢(W)天琴灣區(qū)域認(rèn)可價(jià)值更高島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）通過高性價(jià)比，增強(qiáng)客戶升值預(yù)期通過生活便利性吸引客戶通過區(qū)域與城市關(guān)系贏得客戶關(guān)注威脅（T）產(chǎn)品線類似，將分流客群國貿(mào)在高端住宅領(lǐng)域的影響力VS未來競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁世茂湖濱(h bn)首府-土地面積為13.72萬平方米，總建筑面積達(dá)到45.27平方米 位置:湖邊水庫片區(qū)觀日西路（規(guī)劃路）南側(cè)，金邊路以東，金湫路（規(guī)劃路）西側(cè)，金碧路（規(guī)劃路）以北 項(xiàng)目概況:茂湖濱首府初步規(guī)劃為集住宅和商業(yè)于一體的高檔綜合生活(shnghu)社區(qū)。由13棟高層住宅、9棟6層住宅及2-3層的商業(yè)組成

51、的建筑群。其中B2-3，C-1，C-2，D2-2為42-52層的超高層住宅，總高達(dá)到160.0m，其余層數(shù)為24-32層，總高在100.0m以下，居住總戶數(shù)達(dá)2287戶。 建筑形態(tài):超高層、高層項(xiàng)目進(jìn)度：700的精裝樓王已公開發(fā)售，30000元/起。本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）建筑產(chǎn)品形態(tài)更加豐富劣勢(W)湖邊水庫區(qū)域認(rèn)可價(jià)值更高島外心理距離感強(qiáng)大型高檔社區(qū)，自身配套齊全機(jī)會(huì)（O）總價(jià)有優(yōu)勢目前蔡塘的區(qū)域形象不如項(xiàng)目威脅（T）重點(diǎn)競爭項(xiàng)目,將分流客群世茂品牌影響力VS未來競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁鑫塔水尚占地面積3.39萬平,總建面22.52萬平位置:思明塔埔小區(qū)安置房以西、觀音山北路以北 項(xiàng)目

52、概況:項(xiàng)目總占地面積：3.39萬平方米，總建筑面積：22.5萬平方米，由9棟近150米的超高層住宅組合而成 。鑫塔水尚在整體設(shè)計(jì)上采用圍合式(h sh)布局，封閉式管理，人車分流制，純住宅居住大社區(qū),總規(guī)劃戶數(shù)1200套、挑高6米，買一層送一層的樓中樓戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積高達(dá)60%以上。戶型南北通透，動(dòng)靜分離，面積可選性大，從107平米到175平米全有。主力有2房2廳的戶型，實(shí)際可享受5房3廳的大度空間 建筑形態(tài):高層本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）建筑產(chǎn)品形態(tài)更加豐富景觀具有絕對優(yōu)勢周邊配套優(yōu)越劣勢(W)精裝產(chǎn)品，產(chǎn)品力強(qiáng)挑高戶型，折算價(jià)低島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）通過生活便利性吸引客戶通過區(qū)域與城市關(guān)系贏得

53、客戶關(guān)注威脅（T）將分流客群VS未來(wili)競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁位置:廈門市思明區(qū)仙岳路北側(cè)項(xiàng)目概況:寶嘉譽(yù)峰由六幢6層至31層高的住宅樓組成，占地面積約為20430平方米，總建筑面積約為64410平方米，戶型面積在集中在100-200平方米之間，全部為南北通透的板式結(jié)構(gòu)，1#、3#、4#、5#為一梯一戶，2#、6#為一梯二戶。周邊配套:購物中心：SM城市廣場二期、大潤發(fā)超市等；酒店：磐基酒店、喜來登五星級大酒店、威斯汀國際大酒店（建設(shè)中）；市政配套：五館一心（圖書館、博物館、文化館、美術(shù)館、科技館、體育中心）；醫(yī)療(ylio)配套：廈門中醫(yī)院、松柏醫(yī)院；教育配套：松柏小學(xué)

54、、松柏二小、松柏中學(xué)及建設(shè)中的民立二小等；休閑配套：仙岳山公園、白鷺洲公園；其他生活配套：建設(shè)銀行、中信銀行、招商銀行、廈門商業(yè)銀行等眾多銀行，中國移動(dòng)、電信營業(yè)廳，松柏郵局等。寶嘉譽(yù)峰-于城市(chngsh)顯赫處，盡享中心唯我的奢侈本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）占據(jù)良好的景觀資源低容積率、低密度劣勢(W)寶嘉譽(yù)峰周邊配套更完善寶嘉譽(yù)峰交通便利性更好機(jī)會(huì)（O）通過區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)突破通過景觀資源超越對手威脅（T）分流客群VS未來競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁位置:廈門仙岳路與僑岳路交匯處項(xiàng)目概況:半山御景位于思明區(qū)仙岳上南麓，系政府規(guī)劃的西郭宜居新型綜合城區(qū)的領(lǐng)航項(xiàng)目，兼得自然與城市醇熟配套，遵循“以人

55、為本、因地制宜”的山地高尚社區(qū)設(shè)計(jì)理念，鍛造廈門首席山地公園名宅。半山御景占地面積57320.54平方米，總建面積167320平方米，土地用途為住宅(zhzhi)、商業(yè)、辦公、幼兒園。半山御景成交樓面價(jià)為6484.58元/。周邊配套:松柏中學(xué)、SM廣場、新華書店、中國郵政銀行、建設(shè)銀行等。社區(qū)自帶商業(yè)配套及幼兒園。半山御景-兼得自然(zrn)與城市醇熟配套本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）多種核心資源劣勢(W)市場影響不如半山御景品牌影響不如建發(fā)機(jī)會(huì)（O）通過區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)突破威脅（T）分流客群VS未來競爭分析島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁中駿天峰-海滄豪宅(ho zhi)標(biāo)桿位置:海滄大道與角嵩路交叉口西北側(cè) 項(xiàng)

56、目概況:中駿天峰是中駿置業(yè)于2009年8月競得的H2009G01地塊，是在廈門的首個(gè) 精裝住宅(zhzhi)項(xiàng)目。純板式結(jié)構(gòu)，樓高116米，層高3.15米，西側(cè)為多層別墅，南北朝向；東側(cè)為12-36層小高層、超高層住宅，東西朝向。 項(xiàng)目進(jìn)度:別墅39套，已售10套，銷售率26%；高層288套，已售180套，銷售率62%。 本項(xiàng)目優(yōu)勢（S）湖、海、溫泉、園博苑等優(yōu)越景觀資源低密度、低容積率，更宜居。劣勢(W)中駿天峰精裝住宅，品質(zhì)感強(qiáng)中駿在泉州等地開發(fā)眾多項(xiàng)目，異地高端客戶充足；機(jī)會(huì)（O）通過區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)突破通過景觀資源超越對手威脅（T）同為島外豪宅，分流客群中駿天峰總價(jià)上有優(yōu)勢VS未來競爭分析

57、島內(nèi)競爭項(xiàng)目分析共二百零三頁高檔物業(yè)競爭集中于2011年-2012年入市，競爭激烈，從推盤時(shí)間看，直接競爭對手主要為新景七星公館(gnggun)、恒禾七尚等項(xiàng)目。未來(wili)競爭分析12月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2010年2011年禹洲尊海當(dāng)代天境新景七星公館萬科.湖心島恒禾七尚國貿(mào)天琴灣世茂湖濱首府鑫塔水尚寶嘉譽(yù)峰50萬平3.8萬平10萬平（待定）19.97萬平15萬平（2012年初）21萬平60萬平22.8萬平14.5萬平 皇府御園 本項(xiàng)目18.8萬平（2012.6）半山御景8.9萬平16.7萬平共二百零三頁市場供應(yīng)小結(jié)(x

58、ioji) 項(xiàng)目入市時(shí)，城市豪宅集中放量，未來項(xiàng)目銷售期面臨激烈客戶爭奪。凸顯(t xin)資源差異及提升產(chǎn)品品質(zhì)附加值是取勝關(guān)鍵； 豪宅推盤量分布不均，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)逐漸被新興片區(qū)取代。景觀資源項(xiàng)目不斷顯現(xiàn)，但城市核心高尚住宅相對稀缺。因此，對我項(xiàng)目而言，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。共二百零三頁報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心(hxn)價(jià)值提煉與視覺表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺表現(xiàn)六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁地塊(d kui)解析項(xiàng)目(xingm)位置住宅園博一號地處集美區(qū)集美湖畔西側(cè)，緊鄰水上園林“園博苑”風(fēng)景區(qū) 。住宅蓮花新城中央公園廈門理工學(xué)院誠毅書城誠毅圖

59、書館誠毅科技館市民中心商務(wù)中心嘉庚藝術(shù)中心集美湖商務(wù)營運(yùn)中心體育公園廈門市水上運(yùn)動(dòng)中心園博苑西亭十年制學(xué)校華僑大學(xué)廈門工商旅游學(xué)校集美大道華夏學(xué)院廈門工學(xué)院廈門軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院集美中學(xué)附屬學(xué)校市民廣場集美新城科技園集美湖道住宅蓮花國際手機(jī)動(dòng)漫城駿豪溫泉酒店新洲路海翔大道杏林北路和悅路環(huán)灣木棧道本案集美湖商務(wù)營運(yùn)中心鳥瞰效果圖集美湖局部景觀效果圖集美新城市民中心嘉庚文化藝術(shù)中心集美新城商務(wù)中心集美新城核心區(qū)效果鳥瞰共二百零三頁地塊(d kui)解析交通(jiotng)配套住宅園博一號下杏林大橋后第一站，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。共二百零三頁地塊(d kui)解析項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃 總建筑面積188

60、380平方米，有多層電梯洋房、高層空中別墅等建筑形態(tài)，景觀資源豐富，戶戶推窗見湖，獨(dú)享園博美景，構(gòu)筑“城市向海，居住向湖”的高品質(zhì)灣居生活。 共二百零三頁 內(nèi)外雙重景觀體系、外擁園博苑、集美湖、沿湖棧道等良好景觀，內(nèi)藏溫泉公園優(yōu)越(yuyu)資源，同時(shí)將溫泉公園的主題引入南北兩側(cè)景觀綠地，通過室外溫泉泡池，把溫泉的休閑養(yǎng)生和園林景觀巧妙地有機(jī)結(jié)合。 多層住宅沿集美湖一側(cè)設(shè)置，坐擁社區(qū)主體水系景觀，高層住宅沿東面設(shè)置，景觀資源最大化設(shè)計(jì)，平面排布上間距最大化，減少對視與視線遮擋，戶戶直線觀湖。 地塊(d kui)解析園林景觀共二百零三頁地塊(d kui)解析建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代中式風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)合