世邦魏理仕-大連市海昌名城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告-doc

1、4.7分析結(jié)論204.7分析結(jié)論20目錄TOC o 1-5 h z1前言1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.1本項(xiàng)目須解決的問(wèn)題4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2解決方法4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析6 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 2.1大連市商業(yè)市場(chǎng)分析6 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document

2、2.2大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)6 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 項(xiàng)目周邊已建成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析8 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 3.1天倫商廈8 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 天百大樓（天津百貨大樓）8 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 3.3國(guó)泰商業(yè)大廈9 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 3.4新世界百貨10 HYPERLINK l

3、 bookmark26 o Current Document 3.5巴黎之春購(gòu)物中心10 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 3.6友誼商城11 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 3.7勝利廣場(chǎng)12 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 3.8大連商場(chǎng)13 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 3.9秋林女店13 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.10大

4、商新瑪特143.11百年城143.12邁凱樂(lè)163.13分析結(jié)論16 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析184.152號(hào)地（天和廣場(chǎng)）184.253號(hào)地（天植商城）184.354號(hào)地（天?？萍汲牵┘?5號(hào)地（天龍商城）194.456號(hào)地（民生樂(lè)園）19 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 4.5修竹地塊194.652號(hào)地對(duì)面地塊20 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 項(xiàng)目基本情況分析22 HYPERLINK l bookmark44

5、 o Current Document 5.1項(xiàng)目概況22 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 5.2商業(yè)氣氛分析225.3結(jié)論分析:22 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析24 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 6.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析24 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 6.2不利因素分析25 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 6.3

6、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判26 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 7項(xiàng)目定位27 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 7.1項(xiàng)目檔次定位：27 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 7.2功能定位：27 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 7.3目標(biāo)買家及消費(fèi)群：277.3.1針對(duì)的目標(biāo)買家：277.3.2主要消費(fèi)目標(biāo)客戶：28 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 7.

7、4品牌定位287.5廣告定位28 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 8推廣時(shí)機(jī)29 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 9項(xiàng)目定價(jià)策略30 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 三號(hào)地（天植商城）價(jià)格策略30 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 9.1.1定價(jià)方法30 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 9.1.2樓層系數(shù)30 HYPERLINK l boo

8、kmark92 o Current Document 9.2項(xiàng)目成本分?jǐn)傆?jì)算31 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 9.3我們的定價(jià)策略和方法31 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 9.3.1均價(jià)定位31 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 9.3.2具體操作：319.3.3系數(shù)制定329.3.4樓層建筑面積均價(jià)32 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 10付款方式策略33 HYPERLINK l

9、bookmark102 o Current Document 11媒體策略34 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 11.1報(bào)紙?jiān)诿襟w組合中的運(yùn)用34 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 11.2電視廣告的運(yùn)用34 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 11.3電臺(tái)廣告在媒體組合中的運(yùn)用34 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 11.4車身廣告在媒體組合中的作用3411.5其它媒體34 HYPERL

10、INK l bookmark112 o Current Document 12項(xiàng)目分貨計(jì)劃3512.1推廣節(jié)奏35 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 12.2項(xiàng)目分貨計(jì)劃36 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 13促銷措施37 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 針對(duì)負(fù)二層、三層銷售的促銷措施3713.1.18+8+8計(jì)劃3713.1.2購(gòu)鋪易計(jì)劃3813.1.3完全創(chuàng)業(yè)計(jì)劃（零首期）39 HYPERLINK l bookmark120 o

11、Current Document 13.2針對(duì)一層內(nèi)街、負(fù)一層、二層銷售的促銷措施3913.2.1利潤(rùn)分成計(jì)劃3913.2.2折扣：4113.3其他策略4113.3.1使用權(quán)出售：4113.3.2舊業(yè)主介紹大行動(dòng)4113.4租賃策略4113.4.1抬高租金、延長(zhǎng)免租期策略4113.4.2引入“全球特許經(jīng)營(yíng)加盟協(xié)會(huì)”4213.4.3與“國(guó)際名牌”總代理合作經(jīng)營(yíng)4213.4.4帶租約出售4313.4.5保底出租44 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 14營(yíng)銷推廣建議4515推廣部署46 HYPERLINK l bookmark124 o Curr

12、ent Document 15.1第一階段形象建立期46 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 15.2第二階段：公開(kāi)發(fā)售一期49 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 15.3第三階段：項(xiàng)目調(diào)整期53 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 15.4第四階段：強(qiáng)勢(shì)銷售期54 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 15.5第五階段消化期55 HYPERLINK l bookmark134 o Current

13、 Document 16招商安排與計(jì)劃5517附件5612前言本項(xiàng)目須解決的問(wèn)題大連市位于遼東半島南端，是中國(guó)東北部的最著名的旅游城市，大連市中心區(qū)常駐人口僅為180萬(wàn)，商場(chǎng)供應(yīng)量和市場(chǎng)壓力較大，僅去年市場(chǎng)推出量就高達(dá)213萬(wàn)平方米，目前全市商場(chǎng)空置面積高達(dá)130萬(wàn)平方米，并且商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年本項(xiàng)目附近將有一大批的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，加劇了市場(chǎng)壓力。本項(xiàng)目處于大連市傳統(tǒng)的商業(yè)圈中,大連市政府對(duì)天津街的重點(diǎn)改造，使天津街將打造成大連市最大的具有歐陸風(fēng)情，集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)等于一體的多元化的商業(yè)步行街。雖然目前天津街進(jìn)行市政改造工程，但該地段仍保持濃厚的商業(yè)氣氛，包括勝利廣

14、場(chǎng)至普照街一段天津街，以天倫商廈為主要商業(yè)設(shè)施；保安街至上海路一段的天津街，包括國(guó)泰大廈，天百大樓等商場(chǎng)仍然是大連市主要的購(gòu)物中心。因此本策劃方案重點(diǎn)解決的問(wèn)題將集中在以下幾個(gè)方面：在競(jìng)爭(zhēng)壓力強(qiáng)大的市場(chǎng)中，如何制訂準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，選擇合適的目標(biāo)客戶；在同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)位上，如何突出項(xiàng)目的差異性，減弱區(qū)位劣勢(shì)的影響；在商業(yè)市場(chǎng)低迷的情況下，本項(xiàng)目如何通過(guò)適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略和手法，使項(xiàng)目收益更大。2.2解決方法通過(guò)市場(chǎng)分析，獲取項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力的重要信息，從而進(jìn)行準(zhǔn)確定位；運(yùn)用整合與創(chuàng)新的技巧，對(duì)營(yíng)銷主題進(jìn)行細(xì)致策劃，構(gòu)筑項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力平臺(tái)，營(yíng)造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；了解目標(biāo)客戶的喜好和消費(fèi)習(xí)慣，

15、創(chuàng)造最合適的銷售推廣體系。大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析大連市商業(yè)市場(chǎng)分析大連是中國(guó)東北沿海地區(qū)對(duì)外開(kāi)放最早的沿海城市，現(xiàn)在便捷的高速公路和鐵路，加上原有的船運(yùn)等交通設(shè)施更加快了大連和日韓港臺(tái)和內(nèi)地的貿(mào)易發(fā)展。目前從整個(gè)大連市地區(qū)市場(chǎng)來(lái)看，各個(gè)百貨公司和零售企業(yè)以及餐飲娛樂(lè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)路線。一些國(guó)際性的名牌也都在大連出現(xiàn)，說(shuō)明了大連市民正日趨追求時(shí)尚消費(fèi)。另外大連有良好的飲食風(fēng)尚，如日式的吉野家、韓式料理、西式的快餐如KFC和麥當(dāng)勞等都已入駐大連，也有各式各樣的西餅屋，咖啡廳都分散在市區(qū)各個(gè)角落，說(shuō)明大連市民飲食消費(fèi)的多元化和多樣化。另外，屈臣氏都已出現(xiàn)大連市，體現(xiàn)了大連市民對(duì)西方購(gòu)物方式的認(rèn)可程

16、度。大連素有“服裝之都”的美稱,大連人對(duì)服裝的設(shè)計(jì)款式和材料要求特別高，亦愿意花錢購(gòu)買時(shí)款衣裳。大連人的衣著往往走在全國(guó)時(shí)裝潮流之前。另外在娛樂(lè)方面、健身運(yùn)動(dòng)方面、美容健身的設(shè)施如舒適堡已進(jìn)駐大連，現(xiàn)計(jì)劃增加一至兩間健身中心?？ɡ璒K、保齡球等娛樂(lè)設(shè)施也到處可見(jiàn)，說(shuō)明大連人在安居樂(lè)業(yè)之余，對(duì)健身和娛樂(lè)的一種追求。在如此的形勢(shì)下，海昌名城必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行十分透徹的調(diào)查剖析，進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，進(jìn)行充分的規(guī)劃，克服自身不足之處，發(fā)揮長(zhǎng)處，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)大連市消費(fèi)模式具有以下幾點(diǎn)特征相對(duì)其他城市，如上海、廣州、香港，購(gòu)物時(shí)間在晚上較少，一般商場(chǎng)在晚上8時(shí)關(guān)閉。雙休日

17、購(gòu)物的比較大，星期六購(gòu)物較星期日多，而星期一至星期五的購(gòu)物比例較少。服裝、休閑服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。注重衣著，餐飲消費(fèi)較少。喜歡接受新事物。娛樂(lè)項(xiàng)目中，美容健身運(yùn)動(dòng)較受歡迎。綜合性百貨商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)比例較高。喜歡商場(chǎng)內(nèi)提供超市、時(shí)尚服飾、快餐和娛樂(lè)。喜歡商場(chǎng)大減價(jià)時(shí)購(gòu)物。一般白領(lǐng)階層收入不高。喜歡到以往光顧過(guò)的購(gòu)物商場(chǎng)如大連商場(chǎng)、勝利廣場(chǎng)、天倫等。項(xiàng)目周邊已建成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析4.1天倫商廈該商廈位于大連火車站東南則，普照街及天津街交界處，東南面為友好廣場(chǎng)，南面為金座廣場(chǎng)。附近人流頗高。該商廈由大連天百集團(tuán)與港商共同投資建設(shè)，1992年1月6日開(kāi)工興建，于1997年6月18日正式營(yíng)

18、業(yè)，六層以下為商業(yè)區(qū)，建筑面積約為1.25萬(wàn)平方米。設(shè)有電動(dòng)扶梯、觀光梯和客貨梯，中央空調(diào)系統(tǒng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)。樓層商品L1珠寶化妝L2少女服裝L3男裝L4時(shí)尚少女裝L5皮褸L6折扣商品銷售檔次：中低檔，大部分國(guó)產(chǎn)貨，2000年總零售額為1.6億元。天百大樓（天津百貨大樓）天津百貨大樓位于天津街近上海路，天百擁有南北兩個(gè)營(yíng)業(yè)商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積總計(jì)為21000平方米，南北商場(chǎng)由無(wú)柱封閉式天橋連為一體，設(shè)有百貨、針織、紡織服裝、靴鞋、鐘表、家電、食品等17類商品。2000年銷售額約5.0億人民幣，其中天百食品超市銷售額為7000萬(wàn)人民幣。有關(guān)南北樓經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)各樓層商品分布列表如下：1.天百北樓樓層商品地庫(kù)

19、一層五金交電、廚房用品、單車、家電夾層日用百貨超市一層化妝品、女裝二層女士服裝、裘皮三層男式西裝、休閑裝四層男女皮鞋、工藝品五層電視首響、首像制品、文化體育用品2.天百南樓樓層商品一層食品二層童裝、玩具、嬰兒用品三層紡織用品、絲綢、床上用品四層鐘表、工藝品、照相器材天百大樓主要經(jīng)營(yíng)國(guó)產(chǎn)貨品，貨品一般為中低檔次。4.3國(guó)泰商業(yè)大廈國(guó)泰商業(yè)大廈位于天津街商業(yè)區(qū)，天津街與友好路交界，商場(chǎng)部份一至六層，建筑面積約15370平方米，于1994年1月對(duì)外營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)貨品以中檔為主，2000年零售額約1.68億人民幣，國(guó)泰大廈經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和各層商品分布列表如下。樓層商品一層化妝品、珠寶、食品、煙酒、眼鏡二層女士服

20、裝三層男士服裝、西服四層皮鞋、手袋、皮具、休閑服五層家電、文具六層羽絨、童裝國(guó)泰大廈商場(chǎng)除有細(xì)小的中庭外，其裝修格調(diào)一般，維修管理一般，銷售貨品有國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口貨品。4.4新世界百貨新世界百貨將會(huì)是海昌名城的直接競(jìng)爭(zhēng)者之一，新世界百貨坐落于天津街海昌名城對(duì)面，現(xiàn)正作內(nèi)部裝修，將于本年十月十一日開(kāi)幕，新世界百貨將以百貨公司形式經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)提成出租柜臺(tái)為主。其擬定之經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)如下：樓層商品地庫(kù)一層超市一層珠寶、精品、皮鞋二層男裝三層女裝、皮鞋四層女裝五層餐飲六層新世界百貨將設(shè)有一個(gè)大面積的中庭，中庭邊設(shè)有兩部觀光電梯至各層。內(nèi)部設(shè)計(jì)以白色格調(diào)為主，給顧客清新明潔感覺(jué)。唯一不足是首層樓層高度不高，未能提供一

21、開(kāi)寬的空。4.5巴黎之春購(gòu)物中心巴黎之春位于天津街以北，上海街東側(cè)。人流主要經(jīng)由上海路通往巴黎之春，經(jīng)天津街通往巴黎之春需步行23分鐘，巴黎之春位置較差未能吸引人流，巴黎之春因經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，后進(jìn)行內(nèi)部裝修計(jì)劃重開(kāi)。巴黎之春近期完成內(nèi)部裝修，于2002年9月8日再開(kāi)業(yè)，銷售對(duì)象以女性為主。樓層商品一層化妝、工藝品、藥店、咖啡廳、皮鞋、皮包、精品、光大銀行二層皮裘、淑女裝、女士?jī)?nèi)衣三層美容美體，少淑女裝巴黎之春共有三層，其上有兩棟20多層寫字樓（高空置率），整個(gè)項(xiàng)目名稱為宏孚大廈。銷售貨品以中低檔為主。內(nèi)部環(huán)境燈光充足，顧客通道寬度適中，整體感覺(jué)適中。4.6友誼商城地址：大連人民路8號(hào)（中山廣場(chǎng)

22、東）大連友誼集團(tuán)投資3億元建設(shè)的大連友誼商廈，1996年建成，占地面積5000平方米，總建筑面積4萬(wàn)平方米，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米。地上13層，地下2層。商場(chǎng)配有中央空調(diào)、電梯、電動(dòng)扶梯，商品管理實(shí)行全方位電腦監(jiān)控。樓層商品B2家電、家庭用品館：通訊器材、陶瓷、床上用品、進(jìn)口雜貨、家具廊B1食品超市：酒、茶、面包房、滋補(bǔ)品、日用雜貨L1流行名品館：化妝品、皮具、名表、名煙洋酒。品牌有OMEGA、伯爵表。L2珠寶首飾、少女流行館、精品服飾：少女裝、黃金珠寶、小型餐飲。品牌有周大福L3都市紳士館：紳士服、男士時(shí)尚精品，男士襯衣領(lǐng)帶、休閑服飾L4淑女裝館、職業(yè)女裝、男女內(nèi)衣：淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、羊

23、毛衫、羊絨制品L5名品女裝、皮鞋、旅行箱包、文具運(yùn)動(dòng)系列L6少女淑女裝、童裝玩具L7工藝禮品L8文具書籍、會(huì)員中心L9桑拿中心L10新外商夜總會(huì)L11保齡球銷售檔次：中高檔、外國(guó)知名品牌、服裝及鐘表、及國(guó)產(chǎn)貨。友誼商城于大連市屬于高檔次商場(chǎng)。人民路為大連主要商業(yè)街，附近有香格里拉大飯店、富麗華大酒店、國(guó)際酒店、東亞銀行、匯豐銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、中保人壽大廈、宏譽(yù)大廈。2000年，總零售額為3億元，較上年增長(zhǎng)33%。4.7勝利廣場(chǎng)勝利廣場(chǎng)占地面積2.7萬(wàn)平方米，建筑面積13.9萬(wàn)平方米，地上兩棟歐式風(fēng)格建筑和羅馬式下沉廣場(chǎng)，地下建有三層及一夾層，設(shè)有400個(gè)停車位，以及直通其它各商層的通道。勝利

24、廣場(chǎng)包括NEW&NEW服飾主題商場(chǎng)，百貨、貴賓樓餐飲、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭園廣場(chǎng)。是一座集百貨、餐飲、娛樂(lè)、觀光于一體的綜合性商業(yè)中心。勝利廣場(chǎng)于1998年開(kāi)業(yè)，其后改革經(jīng)營(yíng)模式和重新裝修，引入日本地下商城和百貨概念，于2002年5月重新開(kāi)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)詳列如下：樓層勝利百貨貴賓樓地下三層男女裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)鞋、皮包、超市、風(fēng)味小吃、保齡球館地下一層男女服裝、雜貨、皮鞋地下一層女裝、化妝品、美容、手提電話夾層時(shí)裝、精品、快餐一層珠寶飾品餐飲二層少女休閑服飾餐飲三層少女流行服飾餐飲四層少淑女流行休閑服飾餐飲五層男女共通休閑服飾勝利廣場(chǎng)占據(jù)極優(yōu)越的位置，地處大連火車站前繁華商圈青泥

25、洼商圈，東接天津街商圈，南臨大商商圈，是一核心商業(yè)地帶，人流量甚高。這商場(chǎng)吸納的客群以18歲至30歲女性為主，售賣商品以國(guó)產(chǎn)貨為主，貨品價(jià)格以地下商場(chǎng)和地上百貨分別為中低檔和中高檔為主。地下商城以中庭為中心，透過(guò)多個(gè)通道和出入口，向四周輻射人流，經(jīng)營(yíng)面以店鋪形式設(shè)計(jì)，地上百貨大樓有別于地下商城，以開(kāi)放式柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。勝利廣場(chǎng)設(shè)計(jì)上通道較寬闊，且燈光充足，地方潔凈，雖置身地底，顧客亦不會(huì)感覺(jué)局促。據(jù)調(diào)查所知，勝利百貨以利潤(rùn)提成方式出租柜臺(tái)，提成額約占營(yíng)業(yè)額的26%，地下商場(chǎng)采取出租、出售和聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式，提成約為28%。4.8大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)是大連市營(yíng)業(yè)額最高的商場(chǎng)，2000年?duì)I業(yè)額達(dá)10.6億元人

26、民幣，較99年增長(zhǎng)9%，大連商場(chǎng)位于青泥洼商圈，步行街中心。位置優(yōu)越，大連商城由南、北樓組成，并與新瑪特購(gòu)物中心相通，營(yíng)業(yè)面積4.2萬(wàn)平方米。主要經(jīng)營(yíng)家電、日用百貨、鐘表眼鏡、工藝首飾，服裝鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設(shè)海鮮市場(chǎng)，分四大經(jīng)營(yíng)區(qū)：活魚區(qū)、鮮魚區(qū)、冷藏區(qū)、干珍品區(qū)。營(yíng)業(yè)面積4300平方米，是同類型海鮮市場(chǎng)最大的。樓層北樓南樓一層超市、海鮮市場(chǎng)珠寶手飾二層女裝、皮裘、西裝電腦三層鐘表、百貨、家電羊絨四層針織、羊絨、鞋帽大連商場(chǎng)主要銷售國(guó)內(nèi)品牌商品，以中低檔次為主。內(nèi)部布置以到頂板間分隔不同品牌柜臺(tái)，令視野不夠通透，且樓層低，走道窄，令顧客感覺(jué)局促，商場(chǎng)維修保養(yǎng)一般。4.9秋林

27、女店秋林女店位于中山路與青泥街交界處，人流多，鄰近勝利廣場(chǎng)地下出口及行人天橋，該店位于勝利廣場(chǎng)西南方，大連商場(chǎng)以北。秋林女店地上有六層，地下一層，全部貨品為女士用品及服飾，適合青年、中年、老年女士。樓層商品B1/F皮具、手袋、鞋類1/F珠寶、化妝品2/F淑女服飾3/F淑女內(nèi)衣、服飾4/F桑拿、美容、5/F女子健身會(huì)館、文化沙龍、新華書店6/F餐飲商品類別以國(guó)產(chǎn)貨為主，中檔次。4.10大商新瑪特新瑪特位于中山區(qū)大連商場(chǎng)以西，友好街以東，中興大廈以北，與大連商場(chǎng)及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過(guò)大連商場(chǎng)進(jìn)入新瑪特，商場(chǎng)內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設(shè)有多檔適合青少年設(shè)施。大商新瑪特于200

28、1年9月18日開(kāi)業(yè)，地上共有8層，地下2層，中庭面積大，視野廣闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用途。樓層商品B1F新瑪特超市、干果店、通訊店1/F名店廣場(chǎng)（化妝品、珠寶、名表、皮具、鞋、服飾、榮盛時(shí)尚大街、精品專賣店）2/F紳士少女服飾一紳士裝、少女裝、兒童世界、咖啡廳、中國(guó)郵政、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、旅行社、銀行3/F淑女服飾館一淑女服飾、內(nèi)衣、文具、新華書店、滑冰場(chǎng)、通訊品格4/F運(yùn)動(dòng)休閑、家居館、體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝、家居用品、電子游樂(lè)場(chǎng)、休閑水吧5/F美食廣場(chǎng)、6/F娛樂(lè)及游泳館、空中停車場(chǎng)、電影院、泳池、電子游樂(lè)場(chǎng)、休閑水吧、網(wǎng)吧7/F（裝修中）健身會(huì)所、會(huì)員區(qū)、多功能區(qū)8/F（裝修中

29、）空中休閑廣場(chǎng)、卡丁車賽場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)4.11百年城百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開(kāi)業(yè)之大型商場(chǎng)，白色花崗巖及部分玻璃幕墻，外貌突出有時(shí)代感。百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道約有1.52米寬，燈光充足。太平洋百貨主要出入口設(shè)在解放路。面向青泥洼街為百年城商場(chǎng)主要出入口，商場(chǎng)內(nèi)有各類商鋪。太平洋百貨總建筑面積約為40,000m，,于今年（2002年）4月中開(kāi)業(yè)，平均每日營(yíng)業(yè)額約為30萬(wàn)人民幣，近期平均每日營(yíng)業(yè)額已提升為45萬(wàn)人民幣。其經(jīng)營(yíng)成本每日約為40萬(wàn)人民幣。1.太平洋百貨（百貨城主力店）樓層商品G

30、/F（一層）精品、化妝、眼鏡、少女裝1/M（夾層）珠寶1/F（二層）少女裝、化妝2/M（夾層）女士?jī)?nèi)衣2/F（三層）少女服裝3/F（四層）淑女服裝、咖啡店4/F（五層）男裝紳士服、皮包、照相機(jī)5/F（六層）休閑服、運(yùn)動(dòng)服、球鞋6/F（七層）家電、床上用品、生活用品2.百年城商場(chǎng)樓層商品G/F（一層）女裝、男裝、鐘表M/F（夾層）男裝、知名品牌、1/F（二層）時(shí)尚女裝、男裝、鐘表、婚紗、2/F（三層）女裝、男裝、3/F（四層）運(yùn)動(dòng)服、男裝、餐廳、休閑吧4/F（五層）家具、書座、影音、美發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品5/F（六層）精品、家私、美容、生活用品、藝術(shù)中心1）麥當(dāng)勞餐廳位于1/F,商場(chǎng)提供獨(dú)立

31、出入口.2）百年城商場(chǎng)部分，以中高檔貨品為主，商場(chǎng)內(nèi)人流疏少，空置率高尤其在較高樓層。3)向青泥洼街地鋪有知名品牌店,如Prada,Burberry等.4.12邁凱樂(lè)邁凱樂(lè)百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功的百貨商場(chǎng)，邁凱樂(lè)百貨在大連市人民心中較受落，取決于其多樣化的商品和較實(shí)惠的價(jià)格。貨品從高中檔的到低檔的國(guó)內(nèi)貨一應(yīng)俱全。其經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和商品分布如下：樓層商品地庫(kù)一層超市、美食一層手飾、化妝品、精品、手袋、皮鞋二層少女服、內(nèi)衣三層淑女服、紳士服、皮鞋、休閑服、咖啡店四層兒童用品、童裝、床上用品、家庭用品、精品五層家電、手機(jī)、書店、鐘表、運(yùn)動(dòng)服六層餐飲、游戲機(jī)、娛樂(lè)邁凱樂(lè)北靠大連商場(chǎng)、東邊有百年城和太平

32、洋百貨。位處于青泥洼商圈的南端，但因緊靠大連商場(chǎng)，消費(fèi)者習(xí)慣到大連商場(chǎng)后再到邁凱樂(lè)購(gòu)物，特別是邁凱樂(lè)東北角向大連商場(chǎng)和步行街的入口，人流暢旺。而北面入口到地庫(kù)超市，雖從地面下行二十四級(jí)樓梯，令消費(fèi)者有點(diǎn)不便，但從這入口進(jìn)入商場(chǎng)的人亦不少，由于商品齊備，各類檔次貨品俱備以滿足消費(fèi)者要求，是當(dāng)?shù)啬贻p人和白領(lǐng)一族常去的地方。4.13分析結(jié)論中山區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)群以勝利廣場(chǎng)為中心，東有天津街老牌商業(yè)樓，如天倫商廈、國(guó)泰大廈、天百大樓等，西有青泥洼街商業(yè)群如大連商場(chǎng)、邁凱樂(lè)、新瑪特、百年城等，附近有火車站，地點(diǎn)優(yōu)越，整體商業(yè)氣氛濃厚，具備強(qiáng)有力的凝聚力，是大連市傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)熱點(diǎn)。已建項(xiàng)目主要是以銷售中低檔次商

33、品為經(jīng)營(yíng)路線，品牌以國(guó)產(chǎn)名牌為主。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5.152號(hào)地（天和廣場(chǎng)）號(hào)地位于天津街中段，在友好路與上海路之間，西面有建設(shè)銀行，東面有天百大樓和天富大酒店。號(hào)地三面環(huán)街，東有上海街，南有天津街，北有吉慶街。52號(hào)地的主要臨街面在吉慶街和上海路，天津街臨面非常窄小，影響人流進(jìn)出及吸引行人注意力。52號(hào)地形狀不規(guī)則，對(duì)未來(lái)發(fā)展造成很大阻礙，內(nèi)部通道曲折，加上地塊面積較小，占地約4500平方米，未來(lái)較難發(fā)展為大型商場(chǎng)或百貨。用于商業(yè)的總建筑面積約為13950平方米。52號(hào)地現(xiàn)階段正進(jìn)行地上建筑?？偫ǘ?，52號(hào)地在天津街的競(jìng)爭(zhēng)力較弱。5.253號(hào)地（天植商城）號(hào)地位置靠向天津街東端，東有修竹地

34、塊，南有54和55號(hào)地塊，西有天富大酒店，北有宏孚大廈。整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路主要臨街面在天津街，與海昌名城（51號(hào)地）相似。號(hào)地進(jìn)深和形狀不規(guī)劃，占地約有14100平方米，具備發(fā)展成大型商場(chǎng)及百貨的條件，用于商業(yè)的總建筑面積約為43710平方米。整體而言，53號(hào)地與該物業(yè)（51號(hào)地），無(wú)論在占地面積、地塊形狀、在天津街的臨街面、未來(lái)發(fā)展的模式都非常相似，被視為海昌名城（51號(hào)地）在天津街上主要對(duì)手。論地理位置，海昌名城較有優(yōu)勢(shì)，而且海昌名城能與老牌百貨如天倫商廈及國(guó)泰大廈連成一氣，而53號(hào)地被上海路和民生路所分隔孤立，對(duì)人潮流動(dòng)有所影響，雖未來(lái)有

35、地下通道連接，但此不利因素仍然存在。再者，未來(lái)的普照廣場(chǎng)與海昌名城相連，對(duì)該物業(yè)而言，更為有利。53號(hào)地現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。5.354號(hào)地（天?？萍汲牵┘?5號(hào)地（天龍商城）號(hào)和55號(hào)地位于53號(hào)地對(duì)面，與53號(hào)地距離十分接近，地理位置相似。號(hào)和55號(hào)地的主要臨街面位于天津街，但論長(zhǎng)度而言，其長(zhǎng)度與海昌名城或53號(hào)地都相差甚遠(yuǎn)。54號(hào)和55號(hào)地占地面積小，分別約為1700平方米和2000平方米，用于商業(yè)的總建筑面積分別約為5270平方米和6200平方米。54號(hào)和55號(hào)地塊現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。無(wú)論占地面積還是臨街面，54號(hào)和55號(hào)地都無(wú)法發(fā)展為大型商場(chǎng)和百貨，其對(duì)海昌名城的威脅較小。5.456號(hào)地（

36、民生樂(lè)園）56號(hào)地位于天津街東端入口位置，北有修竹地塊，西有55號(hào)地和53號(hào)地。該地主要臨街面在民生街，天津街臨街面相對(duì)海昌名城及53號(hào)地來(lái)講，非常窄小。該地占地面積約為12300平方米，形狀呈梯形，具完整的形狀，對(duì)未來(lái)發(fā)展設(shè)計(jì)有利。用于商業(yè)的總建筑面積約為38130平方米。此地塊計(jì)劃于天津街改造二期發(fā)展。該地獨(dú)處一方，位于天津街的最東端，同時(shí)被民生路分隔，與其他地塊欠缺自然融合條件，其孤島式的特征不利其發(fā)展。該地塊現(xiàn)階段尚未招商，短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)有大型發(fā)展，因此也會(huì)不成為海昌名城（51號(hào)地）的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。5.5修竹地塊修竹地塊位于56號(hào)地對(duì)面，處于天津街最東端，西有53號(hào)地塊。該地塊兩面環(huán)街，南

37、有天津街，西有民生街。主要臨街面在天津街。該地塊形狀呈長(zhǎng)方形，占面積約6900平方米，用于商業(yè)的總建筑面積約15400平方米。該地現(xiàn)階段正進(jìn)行地基工程。該地與53號(hào)地地理位置相似，處于天津街最東端，被民生路分隔，而且占地面積和可建規(guī)模較小，難以發(fā)展成大型商場(chǎng)與海昌名城（51號(hào)地）直接競(jìng)爭(zhēng)。5.652號(hào)地對(duì)面地塊52號(hào)地對(duì)面地塊位于天津街中段，東有大連飯店，南有新華書店，西有將在近期（10月份）開(kāi)幕的新世界百貨，北有天百大樓和52號(hào)地。52號(hào)地對(duì)面地塊主要臨街面為天津街，長(zhǎng)度與該物業(yè)及53號(hào)地相似。地塊完整，呈長(zhǎng)方形，適合大型商場(chǎng)發(fā)展。此地塊計(jì)劃于天津街改造工程二期發(fā)展，現(xiàn)階段拆遷工作尚未完成，

38、短期內(nèi)不會(huì)有新推出。5.7分析結(jié)論天津街改造工程一期包括七塊地，分布在天津街沿街。整個(gè)一期工程基本上以普照街為起點(diǎn)，一直延伸至民意街。由于海昌名城地位置靠近勝利廣場(chǎng)和青泥洼街商圈，地理位置較佳。從人潮流動(dòng)的角度思考，本項(xiàng)目地塊也是七塊中最為優(yōu)勝，主要原因是本項(xiàng)目地塊能與現(xiàn)在的天倫商廈、國(guó)泰大廈以及即將開(kāi)幕的新世界百貨連成一氣，使該段天津街產(chǎn)生凝聚力，人流集中。反觀其他各個(gè)地塊都被三條主要街道（友好路、上海路和民生路）分隔開(kāi)。使人潮流動(dòng)受到很大阻礙，雖政府計(jì)劃建地下通道疏導(dǎo)人流，但卻無(wú)法完全消除此問(wèn)題。從地塊的形狀，占地面積及天津街臨街面作考慮，只有53號(hào)地可被視為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，兩塊地都具備發(fā)展

39、為大型商場(chǎng)及百貨的條件，發(fā)展性質(zhì)相似，其他地塊都不具備此條件。從市場(chǎng)需求及供應(yīng)量方面考慮，天津街改造工程提供大量商場(chǎng)面積，但市場(chǎng)需求及市民消費(fèi)卻不一定能跟上。有關(guān)天津街一期改造工程各個(gè)地塊資料簡(jiǎn)介。地塊52號(hào)53號(hào)54號(hào)55號(hào)修竹地塊總面積占地面積（m2）4,50014,1001,7002,0006,90029,200用于商業(yè)的總建筑面積（m）13,95043,7105,2706,20015,40084,530現(xiàn)狀地上建筑地基工程基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程整個(gè)天津街改造工程正積極進(jìn)行中,大部分商場(chǎng)預(yù)期可于明年年底陸續(xù)落成。天津街將在幾乎同一時(shí)間,出現(xiàn)大量商場(chǎng)樓面,總數(shù)約15萬(wàn)平方米（連同海昌名城

40、在內(nèi)），如此一來(lái),天津街商業(yè)市場(chǎng)將受到龐大壓力,各個(gè)商場(chǎng)為爭(zhēng)取生存空間,必定積極進(jìn)行招商活動(dòng),競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金及售價(jià)勢(shì)必難以維持高水平。大連市的整體消費(fèi)及對(duì)外來(lái)旅游人數(shù)不可能在短時(shí)間內(nèi)大幅度提升，每個(gè)商場(chǎng)的平均營(yíng)業(yè)額將被攤薄。商場(chǎng)的空置率在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)停留在高水平，直至數(shù)年后大連市的整體消費(fèi)能力及外來(lái)旅客消費(fèi)能支持如此龐大的商場(chǎng)群體。可以預(yù)見(jiàn)，無(wú)論是天津街或是青泥洼商業(yè)圈，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。項(xiàng)目基本情況分析6.1項(xiàng)目概況海昌名城是天津街改造區(qū)的最大地塊，總占地15964m2,其中地面以上三層總建筑面積35690m2，地下為三層總建筑面積38200m2。海昌名城位于大連市友好廣場(chǎng)的西北面，靠近天津

41、街西端的勝利廣場(chǎng)，作為大連的中心區(qū)域，這一地區(qū)集中了寫字樓和涉外酒店。海昌名城東北有國(guó)泰大廈，西南有天倫商廈，東邊有將于近期開(kāi)幕的新世界百貨。周邊商業(yè)氣氛濃郁。海昌名城被多條道路環(huán)繞，東起保安街，西靠普照街和天倫大廈，南接天津街，北至長(zhǎng)江路，海昌名城主要街面為天津街及長(zhǎng)江路，分別長(zhǎng)度約為150米和90米。海昌名城先天之缺點(diǎn)是進(jìn)深大，形狀不規(guī)則成L”字形，并由東向南傾斜，天津街約高于長(zhǎng)江路1.7米。6.2商業(yè)氣氛分析海昌名城的西南面為勝利廣場(chǎng)和青泥洼商圈，商場(chǎng)密布,包括勝利百貨、EW&NEW商場(chǎng)、大連商場(chǎng)、新瑪特商場(chǎng)、秋林女店、百年城和邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)。其中大連商場(chǎng)等更是大連市首十家銷售額最高的商

42、場(chǎng)。亦為海昌名城的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。海昌名城其中一個(gè)地理優(yōu)勢(shì)是靠近火車站，勝利廣場(chǎng)和友好廣場(chǎng)等觀光地點(diǎn)。從客源上分析，消費(fèi)和旅客，一般從火車站和勝利廣場(chǎng)進(jìn)入天津街商業(yè)街，而中山路的人流亦會(huì)經(jīng)友好廣場(chǎng)和普照街進(jìn)入天津街，預(yù)計(jì)海昌名城建成后，天津街和普照街交界的普照廣場(chǎng)將成為天津街西端的焦點(diǎn)，將可吸引更多人流從勝利廣場(chǎng)和友好廣場(chǎng)進(jìn)入天津街商圈，其他優(yōu)勢(shì)包括：臨天津街面積闊，國(guó)泰大廈和新世界百貨，形成一商業(yè)圈，凝聚客源。6.3結(jié)論分析:海昌名城具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì),將來(lái)天津街改造后該地區(qū)商業(yè)氣氛必定濃郁,加上項(xiàng)目規(guī)模龐大,只要準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,加之合理主題包裝和高品質(zhì)的物業(yè)管理,必定能打造成為天津街乃至

43、大連市標(biāo)志性項(xiàng)目。足.本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析7.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析經(jīng)分析，現(xiàn)階段海昌名城的競(jìng)爭(zhēng)力在以下方面：1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)海昌名城位于中山區(qū)是大連市最繁華市中心區(qū)，也是最主要的經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等多功能集中區(qū)域，交通方便，既享有市區(qū)的便利，同時(shí)本區(qū)域代表著大連市未來(lái)城市發(fā)展的主力方向，在市區(qū)內(nèi)與其他區(qū)域相比具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。2.政府扶持天津街商業(yè)區(qū)，歷來(lái)為商家必爭(zhēng)之地，也是大連市中央商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)主要的組成部分，同時(shí)也是大連市十五規(guī)劃重點(diǎn)工程，得到大連市政府的大力扶持。3.地理優(yōu)勢(shì):海昌名城東起保安街文物店,西靠普照街天倫大廈,南接天津街,北至長(zhǎng)江路，距火車站僅300米.是天津街城市廣場(chǎng)的形象工程,地理位置十分

44、優(yōu)越。4.建筑優(yōu)勢(shì):海昌名城占地15964m2總建78000rw，是天津街改造區(qū)的最大地塊，海昌名城由美國(guó)捷得設(shè)計(jì)公司的整體設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的建成將成為大連市主要地標(biāo)建筑。集團(tuán)優(yōu)勢(shì):海昌集團(tuán)實(shí)力雄厚，強(qiáng)大的資金實(shí)力，以及多年以來(lái)創(chuàng)造的地標(biāo)建筑:海昌欣城，海昌華城，海昌楓橋園，極地海洋館，等集團(tuán)優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。社會(huì)優(yōu)勢(shì):海昌集團(tuán)社會(huì)形象佳，多年以來(lái)，海昌集團(tuán)為社會(huì)做了很多福利事業(yè).作為大連民營(yíng)企業(yè)的領(lǐng)頭羊。7.理念優(yōu)勢(shì):海昌集團(tuán)經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)，具有前瞻性，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，人材儲(chǔ)備8.設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì):美國(guó)捷得公司親自抄刀主筆,歐式風(fēng)格與后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格相輝映.中庭廣場(chǎng).18米內(nèi)街,處處體現(xiàn)人文關(guān)懷.9.規(guī)劃優(yōu)勢(shì):

45、在保證主力店,旗艦店規(guī)模經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,規(guī)劃出小店鋪,吸引省內(nèi)外中小投資者入店經(jīng)營(yíng).是一個(gè)集休閑,購(gòu)物,餐飲,娛樂(lè)為一體的五星級(jí)購(gòu)物中心.10.經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì):全方位的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,合理的業(yè)態(tài)配置.世界著名超市和世界精品百貨兩大主力店入駐,提高了商場(chǎng)的檔次和品位,盡顯一站式購(gòu)物特色.11.行政優(yōu)勢(shì):天津街改造是區(qū)政府和市政府的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目.歷來(lái),海昌集團(tuán)與政府的良好關(guān)系,保證了對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)得到政府的全方位支持.7.2不利因素分析在判斷競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目存在的隱憂和不利因素必須予以詳察，以利揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目前期的考察后，我們認(rèn)為項(xiàng)目的不利因素主要反映在以下方面：供應(yīng)量激增，加

46、劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。海昌名城所在的中山區(qū)已建成相當(dāng)多的商場(chǎng)及未來(lái)還有相當(dāng)多的將推向市場(chǎng)，對(duì)于大連市的市場(chǎng)和海昌名城，都將形成巨大的壓力。同質(zhì)化現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，導(dǎo)致商品銷售種類、業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較相似。7.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判規(guī)模，在目前大連市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中，本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地1.5萬(wàn)平方米在整個(gè)大連在建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模最大容易吸納人流。交通，位于大連市中心區(qū)，交通四周八達(dá)，共有二十多公共汽車線路經(jīng)過(guò)交通異常方便。升值潛力，項(xiàng)目地塊處于成熟的中心商業(yè)中，土地升值潛力巨大。其他，本項(xiàng)目由海昌集團(tuán)開(kāi)發(fā)，美國(guó)捷得設(shè)計(jì)公司的整體設(shè)計(jì)，世邦魏理仕營(yíng)銷策劃。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造大連市商業(yè)物業(yè)的第一品牌。因此，本項(xiàng)

47、目具備在市場(chǎng)上與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的能力，而且，隨著區(qū)域的發(fā)展本項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力將不斷增強(qiáng)。項(xiàng)目定位8.1項(xiàng)目檔次定位：高檔次的夕卜型，中檔次的消費(fèi)的商城我司從市場(chǎng)調(diào)查分析出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目的長(zhǎng)處和短處，把海昌名城定位為：綜合性集購(gòu)物、休閑、飲食和娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代商場(chǎng)；高檔次的服務(wù)和管理；中檔次的商品消費(fèi)價(jià)格；高檔次的裝修設(shè)施；商品多元化、層次化。真正體現(xiàn)購(gòu)物新潮流，餐飲新文化，娛樂(lè)新概念，環(huán)境新設(shè)計(jì)，服務(wù)新風(fēng)尚的新世紀(jì)，新時(shí)代的休閑娛樂(lè)商場(chǎng)。8.2功能定位：樓層名稱功能負(fù)二層青少年活動(dòng)區(qū)：網(wǎng)吧、游戲機(jī)場(chǎng)飲食區(qū)：特色餐廳、食街、快餐類等負(fù)一層純真年代購(gòu)物中心：千色店首層臨街商鋪

48、：品牌商品精品區(qū)香水、手表、首飾珠玉、皮草、皮具服裝區(qū)：男女品牌服飾二層服裝區(qū)：流行服飾、休閑服飾運(yùn)動(dòng)專區(qū)：球類用品、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服飾飲食區(qū)：西式連鎖快餐女性用品專賣區(qū)：（上班族服飾、休閑服飾）三層品牌旗艦區(qū)：世界二線品牌服飾目標(biāo)買家及消費(fèi)群：針對(duì)的目標(biāo)買家：香港的品牌經(jīng)營(yíng)店大連、沈陽(yáng)、鞍山、北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱的投資者大連本地的經(jīng)營(yíng)者和投資者主要消費(fèi)目標(biāo)客戶：1.大連市本地居民尤其是年輕一代。2.外地到大連的旅客8.4品牌定位由于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利益點(diǎn)的唯一性和差異性并不明顯,沒(méi)有較強(qiáng)的沖擊力,我們經(jīng)過(guò)多方的協(xié)商提出項(xiàng)目的主題包裝主要采用“模糊”主題的包裝，提出“第一位”的定位主題概念，雖

49、然其它項(xiàng)目也有休閑娛樂(lè)元素也有比較明確的功能定位，地理位置也相差不多，我們?cè)陂_(kāi)盤就提出項(xiàng)目的“第一位”的概念，使本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目產(chǎn)生屏蔽作用，突出項(xiàng)目的唯一性，包裝主題為：商脈之源關(guān)鍵字商脈商場(chǎng)龍脈源源泉的意思支持理由1.為普照街、天津街、長(zhǎng)江路、保安街的圍合區(qū)，地理位置顯赫2.項(xiàng)目正對(duì)普照廣場(chǎng)，普照廣場(chǎng)是天津街的入口處，普照廣場(chǎng)的建成將成為大連市最大行人專用休閑廣場(chǎng)，人流暢旺。從歷史淵源看，本項(xiàng)目是天津街作為一條具有百年歷史的老字號(hào)商業(yè)街源頭位置。8.5廣告定位本項(xiàng)目的目標(biāo)買家主要是針對(duì)投資者，為打動(dòng)投資者的興趣我們提出本項(xiàng)目的包裝定位為：精明投資者的選擇海昌名城推廣時(shí)機(jī)考慮入市時(shí)機(jī)，必須考

50、慮到競(jìng)爭(zhēng)的需要。海昌名城主要的幾家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，都必然地會(huì)選擇12月上旬或中旬推向市場(chǎng)，如果海昌名城推得過(guò)遲，則必然會(huì)坐失市場(chǎng)先機(jī)。即使我們能夠成功運(yùn)用“軟著陸”的手法進(jìn)行正式銷售前的推廣，但這個(gè)期待過(guò)程不可能維持一個(gè)月以上。按照大連市的銷售習(xí)慣和天氣的原因12月以后將進(jìn)入嚴(yán)寒季節(jié),購(gòu)房的人比較少,建議越早賣越好，另外今年年底,明年年初天津街將近20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)的推出將對(duì)競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就十分激烈的大連商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)造成非常大的影響，那時(shí)就會(huì)給我們的銷售造成很大的壓力。本公司通認(rèn)為“海昌名城”最佳入市時(shí)機(jī)是11月底12月初。10項(xiàng)目定價(jià)策略鑒于海昌名城的項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)特別是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)最大對(duì)手三號(hào)地（

51、天植商城）的情況，必須制定一個(gè)強(qiáng)有力的價(jià)格策略。三號(hào)地（天植商城）價(jià)格策略定價(jià)方法制定了三套價(jià)格方案，市場(chǎng)推出時(shí)按方案一，根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)進(jìn)行調(diào)整（增減15%）。1.方案一建筑面積均價(jià)：24000元2.方案二建筑面積均價(jià)：27500元3.、丿p,*方案三建筑面積均價(jià)：20400樓層系數(shù)一層分四個(gè)級(jí)別：臨街旺鋪、一線商鋪、二線商鋪、三線商鋪商場(chǎng)價(jià)格系數(shù)：臨街旺鋪為：160，000元（實(shí)用面積）每一級(jí)別樓層差和價(jià)差20-30%。10.2項(xiàng)目成本分?jǐn)傆?jì)算地價(jià)：-7800元（地面部分）建安成本：其中地下部分按雙倍計(jì)算樓層面積建安成本地價(jià)分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用增容費(fèi)管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)小計(jì)建筑成本（元

52、/m2）B3142024760256245862148005107169424888B2142024760256245862148005107169424888B113137458031202562458621480051071988275221/F1168825809117256245862148005107113879118742/F1152725608991256245862148005107113733119133/F1153924609000256245862148005107113642118227629521700302281530516128448003060426650208

53、522注：項(xiàng)目總建筑面積為76295m，,建筑可銷售面積為：52093（已扣除B3車庫(kù)部分建筑面積：14202m，及出租及免租部分合計(jì)建筑面積：10000m2）o我們的定價(jià)策略和方法我們項(xiàng)目主要是以銷售為主,相對(duì)客戶層面較小,投資者是我們的核心對(duì)象。根據(jù)的定價(jià)原則是：以投資者為核心,照顧一些有一定的資金想作一些小本生意的經(jīng)營(yíng)者和投資的人士。10.3.1均價(jià)定位考慮到項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售價(jià)格為24000元,我們根據(jù)海昌名城項(xiàng)目的自身?xiàng)l件建議海昌名城的均價(jià)維持在30000元左右,一、二、三線價(jià)格差距拉大的定價(jià)策略。具體操作：制定五套應(yīng)變方案：分別是開(kāi)盤時(shí)銷售非常理想、很理想、一般、較差、非常差的價(jià)

54、格方案。分別價(jià)格系數(shù)是：上升20%,上升5%,維持不變,下降10%,下降20%。1.方案一建筑面積均價(jià)：30000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即66666元項(xiàng)目收入：52093X30000=15.6億2.方案二建筑面積均價(jià)：31500元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即70000元項(xiàng)目收入：52093X31500=16.4億3.、丿p,*方案三建筑面積均價(jià)：36000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即80000元）項(xiàng)目收入：52093X36000=18.75億4.方案四建筑面積均價(jià)：27000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即60000元項(xiàng)目收入：52093X27000=14.06億5.方案五建筑面積均價(jià)：24000元（實(shí)

55、用面積按45%計(jì)算即53333元項(xiàng)目收入：52093X24000=12.5億10.3.3系數(shù)制定將臨街商鋪的一兩個(gè)商鋪鋪王有意抬高非常多的價(jià)格，有利日后的炒作。拉大三線和樓層的銷售價(jià)差，分別是30%，30%，40%。以吸引更多的投資者10.3.4樓層建筑面積均價(jià)樓層面積樓層均價(jià)（元/m2）30000（無(wú)升降）31500(+5%)36000(+20%)27000(-10%)24000(-20%)B260021272013356152641144810176B11313731200327603744028080249601/F1168845600478805472041040364802/F115

56、2733600352804032030240268803/F11539134401411216128120961075211付款方式策略根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀（以建筑期到入住一年計(jì)算）及現(xiàn)時(shí)一年期貼現(xiàn)率為5.5%的情況，并且根據(jù)目標(biāo)客戶付款承受能力進(jìn)行計(jì)算，測(cè)得項(xiàng)目付款方式及折扣如下：付款方式一次性付款按揭付款購(gòu)鋪易計(jì)劃完全創(chuàng)業(yè)計(jì)劃8+8+8計(jì)劃利潤(rùn)分成計(jì)劃折扣九三折九三折九八折定金30000100，0008000030000簽署合同時(shí)付50%40%10%辦理六成按揭（發(fā)展商墊30%的按揭款）同時(shí)簽訂5年租賃協(xié)議，發(fā)展商用五年的租金收入抵消30%樓價(jià)款同時(shí)辦理六成按揭（發(fā)展商代墊余下的按揭款）8%辦理

57、六成按揭（發(fā)展商代墊余下的按揭款）同時(shí)簽訂3年租賃協(xié)議，發(fā)展商用3年的租金收入抵消余下首期樓價(jià)款20%辦理六成按揭，（發(fā)展商代墊余下的按揭款）同時(shí)簽訂3年租賃協(xié)議，發(fā)展商用3年的租金收入抵消余下首期樓價(jià)款一個(gè)月25%辦理銀行按揭辦理銀行按揭剩余部分商鋪交付使用后一年內(nèi)付清。辦理銀行按揭辦理銀行按揭三個(gè)月25%五個(gè)月七個(gè)月12媒體策略報(bào)紙?jiān)诿襟w組合中的運(yùn)用多種報(bào)紙廣告手法同時(shí)并用，互相配合。在報(bào)紙上值得利用的推廣形式有：1.工商廣告2.文字廣告3.新聞繕稿4.純新聞5.專欄文章12.2電視廣告的運(yùn)用海昌名城的電視廣告以大連市收視率最高的電視欄目為主要投放點(diǎn)。電視廣告我們打組合牌；一方面在一些欄目

58、參加電視活動(dòng)，組織人員代表參加，進(jìn)行形象宣傳，另一方面在黃金時(shí)段推出純促銷廣告，不搞形象廣告。但是在海昌名城的媒體組合中，電視廣告始終只是一個(gè)配角，而不是主角，因而在投放節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)報(bào)紙的宣傳節(jié)奏需要，進(jìn)行階段性推廣。電臺(tái)廣告在媒體組合中的運(yùn)用電臺(tái)是一種比電視更有效的配合性媒體。它的作用是無(wú)數(shù)次重復(fù)同一個(gè)消息。建議將電臺(tái)廣告集中安排在早上8：009：00時(shí)和下午17：0018：00時(shí)，每天播放十至二十次，這是兩個(gè)車流量最大、塞車現(xiàn)象最嚴(yán)重的時(shí)段。在這個(gè)時(shí)段里，電臺(tái)收聽(tīng)率最高，而且比較集中在交通頻道。車身廣告在媒體組合中的作用公交車的車身廣告是海昌名城在推廣中必須利用的一個(gè)媒體。車身廣告主要表現(xiàn)

59、為形象廣告，目的在于反復(fù)強(qiáng)化公眾對(duì)海昌名城的印象。車身廣告量要大，路線覆蓋面要廣，作用時(shí)間要長(zhǎng)，這樣才能達(dá)到我們的目的。12.5其它媒體尋求與電信局合作，在每月大量電話費(fèi)單的背面大做文章，即在電費(fèi)單的背面做海昌名城的形象促銷廣告，由于這種媒體到現(xiàn)在還沒(méi)商家嘗試過(guò)，而且發(fā)行量大、針對(duì)性強(qiáng)，相信會(huì)起到非常大的宣傳促銷效果。13項(xiàng)目分貨計(jì)劃13.1推廣節(jié)奏1.首期推廣：選取首層內(nèi)街小部分和首層三-五間臨街商鋪的進(jìn)行推廣，其余部分暫時(shí)封存不賣（有意者可以進(jìn)行登記，下臨訂），然后根據(jù)銷售進(jìn)度及市場(chǎng)的接納和反應(yīng)程度分階段、分步驟逐步推出，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過(guò)折扣等優(yōu)惠手段來(lái)控制銷售均價(jià)，提高銷售進(jìn)度并最終獲

60、取最大利益的目的。2.中期推廣選取高、中、低搭配的推廣銷售原則，可以最大程度吸納客源，達(dá)到項(xiàng)目的銷售目的，使每期都出現(xiàn)銷售熱點(diǎn)，不至于冷場(chǎng)。通過(guò)以好樓層作為誘餌吸引帶動(dòng)其它樓層的銷售。3.后期推廣以價(jià)格差和特色店作為主要賣點(diǎn)，制造項(xiàng)目的亮點(diǎn)，吸引經(jīng)營(yíng)者帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。這樣處理都是為將來(lái)正式發(fā)售作戰(zhàn)略考慮：首層商鋪是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)的重點(diǎn)，該層的推廣不僅要體現(xiàn)出發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)效益，更是項(xiàng)目形象定位是否成功以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)是否有信心保障的關(guān)鍵。因此，首層不能全賣，以免對(duì)其它樓層的商鋪銷售造成一定的障礙；但又不能一點(diǎn)不賣，一個(gè)商場(chǎng)的初次推廣必須努力營(yíng)造出一個(gè)旺銷火爆的局面，為廣大投資者樹(shù)立信心，不然，首次