青島太子港項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃評(píng)價(jià)

1、魯能安嘉青島太子港項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃評(píng)價(jià)本期世聯(lián)所做的工作工作內(nèi)容地塊考察客戶溝通收集基礎(chǔ)資料典型項(xiàng)目調(diào)研專業(yè)人士訪談客戶訪談4.17-4.204.21-5.12 5.25第一階段 市場(chǎng)調(diào)研第二階段報(bào)告撰寫第三階段終稿匯報(bào)確定研究思路撰寫報(bào)告建議修改工作內(nèi)容工作內(nèi)容匯報(bào)溝通我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問(wèn)題界定客戶目標(biāo)功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建項(xiàng)目位于嶗山區(qū)石老人旅游度假區(qū)的核心地帶，緊鄰香港東路、東海路等城市干道石老人旅游度假區(qū)為國(guó)家一級(jí)旅游度假區(qū)；香港（東）路為青島東西向城市干道，東海路為海濱大道；地塊距離海岸線約300m。香港東路海爾路東海路石老人浴場(chǎng)石老人旅游度假區(qū)占地面積：77

2、79容 積 率：約6.0用地性質(zhì)：旅游用地，產(chǎn)權(quán)50年基本概況本次客戶提出3個(gè)規(guī)劃方案，要求世聯(lián)從市場(chǎng)角度給予論證開(kāi)發(fā)背景2005年6月世聯(lián)介入，并完成“定位與物業(yè)發(fā)展建議”的研究。本次客戶提出3個(gè)設(shè)計(jì)概念方案，希望就此進(jìn)行市場(chǎng)論證，確定可行的方案和發(fā)展方向。方案1：150m高點(diǎn)樓方案2：100m高點(diǎn)樓，與建行大樓對(duì)稱方案3：雙塔樓，與建行大樓成品字形建行大樓建行大樓建行大樓150m點(diǎn)樓100m點(diǎn)樓2座塔樓2座塔樓3個(gè)方案的共同點(diǎn)在于都是與北側(cè)規(guī)劃中的建行大樓共用底部基座設(shè)施客戶目標(biāo)：形象第一，兼顧經(jīng)濟(jì)效益客戶目標(biāo)高形象，樹(shù)立品牌保證收回投資，其他（包括裙樓）可以持有我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心

3、問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建核心問(wèn)題界定：以何種規(guī)劃方案、物業(yè)組合打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。核心問(wèn)題以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象問(wèn)題1以什么樣的產(chǎn)品組合，打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值問(wèn)題 2我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建市場(chǎng)方向標(biāo)功能定位項(xiàng)目功能定位市場(chǎng)方向標(biāo)功能定位青島（中）高端房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)高端物業(yè)賣點(diǎn)梳理區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)后市展望市場(chǎng)方向標(biāo)：我們需要關(guān)注青島中高端市場(chǎng)尤其是高端市場(chǎng)的發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境客戶分析城市（中）高端客戶的來(lái)源、構(gòu)成與特征城市（

4、中）高端客戶的價(jià)值取向和置業(yè)核心驅(qū)動(dòng)因素城市高端客戶的置業(yè)需求市區(qū)南部板塊：青島城市高檔住宅區(qū)包括市南區(qū)和市北區(qū)依托城市核心資源和海景資源產(chǎn)品以高層住宅為主客戶包括青島和外地高端客戶單價(jià)區(qū)間在9000-13000元/市區(qū)北部板塊：青島城市普通住宅包括李滄區(qū)和四方區(qū)依托城市資源和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以多層住宅為主客戶為中低收入者單價(jià)區(qū)間4000-6000元/西海岸板塊：相對(duì)獨(dú)立的住宅市場(chǎng)青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和膠南市 依托海景資源和本地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以多層為主；城市住宅客戶為本地人口，海景住宅有青島和外地客戶黃島單價(jià)區(qū)間：4000-6000元/膠南單價(jià)區(qū)間：2500-3500元/東海岸板塊：嶗山和即墨嶗山區(qū)和即墨

5、市依托自然資源和城市資源產(chǎn)品包括高層、多層以及低密度類嶗山一線海景客戶為當(dāng)?shù)睾屯獾馗叨丝蛻?；即墨客戶群體多樣化嶗山一線海景單價(jià)：10000-20000元/ ，非一線在8000-9000元/左右，即墨單價(jià)3000-5000元/嶗山：高檔景觀住宅市場(chǎng)即墨：中高檔低密度與普通城市住宅并存市場(chǎng)青島北部板塊：相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市萊西市和平度市 依托本地城市資源產(chǎn)品以多層住宅為主，少量低密度以本地客戶為主單價(jià)區(qū)間：1200-1400元/膠州灣北部板塊：相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市場(chǎng)城陽(yáng)區(qū)和膠州市依托當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源和青島核心城市資源產(chǎn)品包括高層、多層以及部分低密度物業(yè)城陽(yáng)以青島和本地客戶為主；膠州以本地客戶為主城陽(yáng)單

6、價(jià)：3500-5000元/ ，膠州：1500-3000元/城陽(yáng)：受到青島核心城市一定輻射影響的城市住宅市場(chǎng)大青島房地產(chǎn)市場(chǎng)由六大板塊組成，不同的板塊資源決定了各個(gè)板塊內(nèi)部主要的住宅產(chǎn)品類型不同市場(chǎng)環(huán)境青島中高端住宅市場(chǎng)依據(jù)分布板塊和所依托資源的不同整體上可以分為兩類分布板塊特征代表樓盤城市核心住宅市區(qū)南部板塊東海岸板塊嶗山區(qū)浮山后地區(qū)以高層和多層為主價(jià)格在7000-9000之間市區(qū)南部規(guī)模較小，浮山后地區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)較高主要依托城市資源尚城、東城國(guó)際、魯信長(zhǎng)春花園、湖光山色海景住宅市區(qū)南部板塊城市海景住宅以高層公寓為主，少量洋房和疊拼價(jià)格在11000以上規(guī)模小、產(chǎn)品品質(zhì)較高依托海景資源和城

7、市資源百通還那尊坻、頤合國(guó)際 、燕島國(guó)際公寓 、碧?；▓@、璽景園、金光都市名家東海岸板塊嶗山城市海景住宅產(chǎn)品較為豐富，包括公寓、連排、別墅和洋房 價(jià)格在9000-22000之間 規(guī)模不大、產(chǎn)品品質(zhì)較高主要依托海景資源領(lǐng)世華府、文園 、山海天別墅 、麗都國(guó)際、弄海園三期、恒基新天地黃島城市海景住宅一線海景以投資和度假為主，二線海景以居住為主；一線海景價(jià)格在4200-5500，二線海景3600左右產(chǎn)品品質(zhì)較高依托海景資源千禧龍花園、星杰座、唐島藍(lán)灣、風(fēng)和日麗、天泰陽(yáng)光海岸、旺海山莊、東方家園、怡海世家膠南城市海景住宅產(chǎn)品單一，以多層為主價(jià)格在2700-3200之間規(guī)模不大、產(chǎn)品品質(zhì)差主要依托海景資

8、源碧海云都、瑞?；▓@、左岸大街、濱海新村市場(chǎng)環(huán)境中高端城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)細(xì)分，海景是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源市場(chǎng)充分細(xì)分，板塊競(jìng)爭(zhēng)格局鮮明市場(chǎng)充分細(xì)分：根據(jù)自住、度假兩大功能，針對(duì)不同支付能力的客戶形成具有價(jià)格梯度的細(xì)分市場(chǎng)；板塊競(jìng)爭(zhēng)格局鮮明：以自住功能為主的項(xiàng)目分別形成了城市中心海景住宅板塊、城市中心板塊以及浮山后板塊三個(gè)資源不同、產(chǎn)品特色不同、客戶群體不同的三個(gè)板塊。而以度假為主的項(xiàng)目則根據(jù)其所在區(qū)域的區(qū)域認(rèn)知形成了價(jià)格不同，針對(duì)不同承受能力客戶的嶗山、膠南、黃島三大板塊；產(chǎn)品素質(zhì)整體較高，不同類型的代表型項(xiàng)目均有分布：根據(jù)其所在板塊不同、資源不同，形成了不同類型的代表型項(xiàng)目，如海景豪宅琴海星、大規(guī)模中

9、等密度項(xiàng)目海信慧園、海景公寓燕島國(guó)際公寓等。海景成為住宅開(kāi)發(fā)壓倒一切的絕對(duì)資源市南區(qū)內(nèi)，具備海景資源的項(xiàng)目的售價(jià)高于城市核心地段的項(xiàng)目；同一項(xiàng)目?jī)?nèi)部，一線海景房的銷售速度遠(yuǎn)快于非海景房；外地客戶以擁有海景作為購(gòu)買度假居所的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素；本地客戶購(gòu)買海景住宅的目的包括彰顯財(cái)富身份和休閑度假。外地客戶的有力支撐以度假功能為主的海景項(xiàng)目中，外地客戶的比例甚至能夠達(dá)到50%；非海景項(xiàng)目中，外地客戶的比例非常低。整體上看青島中高端城市住宅市場(chǎng)發(fā)展水平較高，屬于充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境目前，沿海及項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)高端住宅物業(yè)供應(yīng)有限，消化平穩(wěn)海信燕島國(guó)際公寓是市場(chǎng)目前唯一在供應(yīng)的海景高層物業(yè)，可售面積約10萬(wàn)，05

10、年初以來(lái)銷售40%，1.1-3萬(wàn)元/，均價(jià)1.6萬(wàn)，3月份消化較快，共24套，本地人占70%，以住為主，其中，小戶型（70）中投資較多。香港東路的恒基新天地，主力戶型300以上，去年以均價(jià)3萬(wàn)元/開(kāi)盤，銷售不暢；經(jīng)重新包裝后，4月再次開(kāi)盤，小高層（海景資源弱）1.58萬(wàn)元/起，去除裝修成本，均價(jià)約1.4萬(wàn)/，近期開(kāi)始走量。弄海園琴島星銷售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/，目前剩余1套。3月份，嶗山區(qū)住宅銷售均價(jià)達(dá)1.3萬(wàn)元/，繼續(xù)引領(lǐng)高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)。高端住宅物業(yè)供應(yīng)有限，強(qiáng)勢(shì)海景資源單位銷售看好市場(chǎng)環(huán)境除海景資源外，市場(chǎng)高端物業(yè)專注于豪華裝修配套，以此彰顯尊貴除海景資源外，高端物業(yè)專注于豪華裝修配套市場(chǎng)高端

11、賣點(diǎn)代表項(xiàng)目高檔公寓地段、建材、中央空調(diào)等海信燕島國(guó)際、金光都市名家 豪宅精質(zhì)建材、設(shè)備裝修琴島星、恒基新天地近郊別墅生活品質(zhì)，低價(jià)100福國(guó)際山莊 恒基新天地景觀設(shè)計(jì)2000萬(wàn)，智能化設(shè)備1900多萬(wàn)元；建材豪華，廚具50萬(wàn)、浴缸10萬(wàn)，號(hào)稱裝修8000元/；戶型從212-1500，總價(jià)最低500萬(wàn)元，除別墅外，最高總價(jià)1600多萬(wàn)元，號(hào)稱山東第一豪宅。弄海園琴島星的建筑外觀采用北京紫禁城御用漢白玉，意大利進(jìn)口價(jià)值10萬(wàn)元“裝甲保全門”，三面鋼板，一面防彈玻璃，會(huì)所SPA游泳池全部用漢白玉砌成。青島市場(chǎng)高端物業(yè)基本配置帶裝修住宅一般會(huì)有幾項(xiàng)或全部是進(jìn)口名牌建材和裝飾材料車庫(kù)（位）比例1：1以

12、上恒基新天地內(nèi)部裝修琴島星市場(chǎng)環(huán)境未來(lái)2年，片區(qū)內(nèi)高檔住宅類物業(yè)供應(yīng)較少，商住辦公物業(yè)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈商務(wù)3區(qū)商務(wù)2區(qū)商務(wù)1區(qū)嶗山區(qū)會(huì)展中心數(shù)碼科技中心2004年，嶗山區(qū)政府計(jì)劃5-10內(nèi)打造海爾路商務(wù)區(qū)市次級(jí)商務(wù)中心。已通過(guò)規(guī)劃審批的商務(wù)1區(qū)和商務(wù)2區(qū)共有31個(gè)項(xiàng)目，總建面102萬(wàn)，其中80%為辦公物業(yè)。青島數(shù)碼科技中心為商務(wù)區(qū)第一個(gè)搶先入市的項(xiàng)目，建筑面積8萬(wàn)，銷售均價(jià)9000元/，而17個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在07-08年集中入市。市政府所在的香港中路片區(qū)是青島目前名副其實(shí)的中央商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)2年，該區(qū)域的寫字樓投放量超過(guò)100萬(wàn)。青島辦公物業(yè)的客戶以中小企業(yè)為主，商住是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，即使在成

13、熟的香港中路，純辦公物業(yè)也較少，與國(guó)內(nèi)其他城市形成較大區(qū)別。數(shù)碼科技中心以soho為主打概念，客戶多在周邊，也有部分市區(qū)來(lái)的。受客戶需求影響，商住是辦公市場(chǎng)主流海爾路商務(wù)區(qū)與香港中路CBD商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)2年內(nèi)將大量上市市場(chǎng)環(huán)境新政后，由于供應(yīng)日益稀缺，高端物業(yè)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲高端物業(yè)一般以大戶型為主要特點(diǎn)，由于土地供應(yīng)中要求70%的建筑面積，必須開(kāi)發(fā)小型住宅，未來(lái)豪宅大面積的土地供應(yīng)將會(huì)很少，供需狀況不足導(dǎo)致價(jià)格上漲，沿海一線規(guī)劃獲得批準(zhǔn)項(xiàng)目的高端屬性將進(jìn)一步加強(qiáng)。由于別墅用地被限制，未來(lái)公寓類高端物業(yè)將受市場(chǎng)更多關(guān)注。市場(chǎng)環(huán)境“國(guó)六條”和“6.1新政”重點(diǎn)針對(duì)住宅市場(chǎng)，意欲遏制過(guò)于活躍的投資

14、活動(dòng)。高端物業(yè)尤其是大戶型產(chǎn)品成為稀缺產(chǎn)品，公寓類高端物業(yè)將受更多關(guān)注在青島，高端物業(yè)一般以自住為主，投資比例很低，全額付款也較正常，受新政的負(fù)面影響不會(huì)太大。高端物業(yè)所受負(fù)面影響較小中低檔次商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高檔商品消費(fèi)潛力較大，有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間海信廣場(chǎng)和陽(yáng)光百貨是青島市場(chǎng)目前檔次最高的兩家百貨企業(yè)，經(jīng)營(yíng)總面積超過(guò)4萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)商品以Boss、LV等一線頂級(jí)品牌為主；海信廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最好，單位面積營(yíng)業(yè)額約2萬(wàn)/；在對(duì)島城高檔商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展充滿信心的基礎(chǔ)上，海信計(jì)劃建設(shè)“二店”，選址于東泰佳世客對(duì)面，其南面即建設(shè)中的國(guó)際帆船中心，占地3萬(wàn)，地價(jià)1.62萬(wàn)/，擬建面5萬(wàn)，總投資約8億，2007年投入使用，

15、預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額7-10億，定位為“絕對(duì)高端”青島地區(qū)最好。 高檔網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積業(yè)態(tài)海信廣場(chǎng)97年7月1日5層，2萬(wàn)多金銀飾品、化妝品、精品男女裝、鞋帽箱包等，多為一線品牌陽(yáng)光百貨03年9月29日3層，2萬(wàn)青島市市場(chǎng)高檔網(wǎng)點(diǎn)市場(chǎng)環(huán)境后市展望：多數(shù)項(xiàng)目借勢(shì)08年奧運(yùn)利好，競(jìng)爭(zhēng)激烈200620074月6月9月2008萬(wàn)邦大廈（湛山賓館地塊），2棟，240m寫字樓/110m公寓凱悅大廈，2棟，170m，辦公、公寓 東海路9號(hào)，2棟，198m，公寓海天3期（在規(guī)劃），1棟，250m，公寓青島市場(chǎng)高端項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售預(yù)期海天浪潮項(xiàng)目，1棟，180m，酒店、辦公、商住 乾豪國(guó)際廣場(chǎng)（家樂(lè)福西），2棟，

16、200m，寫字樓、商住公寓2009現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目大部分將趕在2008年奧運(yùn)會(huì)前入市，其中帆船比賽現(xiàn)場(chǎng)周邊的爭(zhēng)奪尤為激烈；萬(wàn)邦大廈、凱悅大廈、東海路9號(hào)、乾豪國(guó)際廣場(chǎng)等公寓等均在借勢(shì)奧運(yùn)，其中東海路9號(hào)資源最佳，預(yù)計(jì)售價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/，而目前片區(qū)為1.3萬(wàn)元/（頤和國(guó)際）。市場(chǎng)環(huán)境青島（中）高端房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)高端物業(yè)賣點(diǎn)梳理區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)后市展望市場(chǎng)方向標(biāo)：我們需要關(guān)注青島中高端市場(chǎng)尤其是高端市場(chǎng)的發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境客戶分析城市（中）高端客戶的來(lái)源、構(gòu)成與特征城市（中）高端客戶的價(jià)值取向和置業(yè)核心驅(qū)動(dòng)因素城市高端客戶的置業(yè)需求民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為整體經(jīng)濟(jì)提供了強(qiáng)大后盾，同時(shí)使得城

17、市人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，私企業(yè)主的快速增加，城市財(cái)富階層形成2004年，青島市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)達(dá)29.8萬(wàn)戶，注冊(cè)資本789億元，分別增長(zhǎng)18.3%和35.6%。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值635億元，增長(zhǎng)18%。全市年?duì)I業(yè)收入過(guò)億元的民營(yíng)企業(yè)148家，過(guò)10億元的13家，有12家企業(yè)進(jìn)入全省百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)行列。 2005年上半年，個(gè)體私營(yíng)實(shí)現(xiàn)增加值348億元，同比增長(zhǎng)17%；注冊(cè)資本金875億元，同比增長(zhǎng)33.4%；實(shí)現(xiàn)稅收收入16.8億元，同比增長(zhǎng)30.7%； 6月末全市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)31.9萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)15.1%；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好，二產(chǎn)發(fā)展迅猛，三產(chǎn)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)上半年，青島市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)第一、二、三產(chǎn)

18、業(yè)完成增加值同比分別增長(zhǎng)0.1%、25.5%和14%；上半年各區(qū)市民營(yíng)企業(yè)實(shí)際利用外資步伐較快，開(kāi)發(fā)區(qū)、即墨市突破2000萬(wàn)美元，膠南、市南突破1500萬(wàn)美元。上半年，全市共引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)投資項(xiàng)目698個(gè)，投資額108億元，同比增長(zhǎng)34.4%。青島民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)了城市財(cái)富階層的形成，帶來(lái)大量的高端物業(yè)客戶客戶分析外地客戶外地中等收入客戶，支付能力有限，但是對(duì)大海情有獨(dú)鐘，多在西海岸的黃島和膠南購(gòu)買總價(jià)較低的海景住宅，總價(jià)30-60萬(wàn)，如千禧龍花園等擁有青島核心地段的一線海景住宅作為身份象征，總價(jià)在100萬(wàn)以上，部分承受500萬(wàn)以上，如金光都市名家、海信燕島國(guó)際公寓等60-70萬(wàn)100萬(wàn)5

19、00萬(wàn)本地中產(chǎn)本地財(cái)富階層外地高端客戶，很強(qiáng)的支付能力，對(duì)于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購(gòu)買住宅，總價(jià)120萬(wàn)以上，如碧?；▓@、金光都市名家、燕島國(guó)際公寓等追求住房舒適度，對(duì)于城市核心資源絕對(duì)依賴，在不離開(kāi)城市生活便利設(shè)施的前提下改善居住環(huán)境和舒適度；在城市核心地段或者城市新興中高端住宅區(qū)購(gòu)買物業(yè)，總價(jià)70-150萬(wàn)之間如尚城、海信慧園根據(jù)來(lái)源、支付能力、置業(yè)目的和目標(biāo)的不同，青島住宅市場(chǎng)的中高端客戶可分為四類客戶分析高端客戶以本地自住為主，海景資源是置業(yè)首要驅(qū)動(dòng)因素，關(guān)注先進(jìn)實(shí)用的配套調(diào)查顯示，高端住宅物業(yè)客戶是以本地自住為主，或進(jìn)行保值性投資。主要樓

20、盤本地客戶比例：海信燕島國(guó)際公寓占70%，金光都市名家占80%，100福國(guó)際山莊占到 80%。本地私營(yíng)企業(yè)主占到總購(gòu)買者的80%以上，其他有外地的富有人士、文體明星及部分外籍人士。 高端客戶海信燕島國(guó)際公寓本地客戶占70%金光都市名家占80%100福國(guó)際山莊占80%本地私營(yíng)企業(yè)主約占80%，承受總價(jià)一般在500萬(wàn)元左右，部分能夠承受更高外地客戶甚至外籍華人承受能力較高，但比例較小韓國(guó)人接受總價(jià)100-150萬(wàn)元海景資源是高端客戶置業(yè)的首要驅(qū)動(dòng)因素訪談顯示：高端客戶對(duì)于片面的豪華裝修并不認(rèn)同，而關(guān)注于先進(jìn)的配套設(shè)施，如送風(fēng)系統(tǒng)、地暖、中央空調(diào)等，但市場(chǎng)可供選擇的很少?？蛻舴治鲰?xiàng)目功能定位市場(chǎng)方向

21、標(biāo)功能定位功能定位的KPI體系規(guī)劃條件區(qū)域?qū)傩允袌?chǎng)判斷功能定位由于裙樓為既定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，我們解決的是裙樓以上的物業(yè)類型和排布，從規(guī)劃條件、區(qū)域?qū)傩院褪袌?chǎng)判斷三個(gè)方面進(jìn)行研究。受旅游性質(zhì)用地的限制，項(xiàng)目地塊無(wú)法做純住宅物業(yè)，辦公方向也較為尷尬項(xiàng)目地塊為旅游性質(zhì)，50年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目無(wú)法做純住宅，辦公、酒店式公寓為項(xiàng)目的可能發(fā)展方向。如果發(fā)展辦公物業(yè)，在與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目尤其是商住辦公項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中將處于相對(duì)不利境地。旅游性質(zhì)利于本項(xiàng)目規(guī)避新政的影響，尤其是隨著高端物業(yè)的稀缺趨勢(shì)，為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造客觀機(jī)會(huì)。功能定位從項(xiàng)目青島富人區(qū)、海爾路CBD邊緣以及旅游區(qū)的屬性看，公寓和酒店為發(fā)展方向城市層面：項(xiàng)目所在

22、的片區(qū)為青島的富人聚集區(qū)，居住價(jià)值較大；區(qū)域?qū)用妫喉?xiàng)目位于正在建設(shè)中的海爾路商務(wù)區(qū)的邊緣，根據(jù)商務(wù)區(qū)發(fā)展的“核-框”理論，適于發(fā)展居住類物業(yè)，為商務(wù)區(qū)做配套服務(wù)。地塊層面：而項(xiàng)目處于旅游區(qū)內(nèi)，酒店類物業(yè)是本項(xiàng)目必選。功能定位嶗山區(qū)海爾路商務(wù)區(qū)本案E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)F區(qū)居家、住宅區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)B區(qū)零售區(qū)河流或海灣道路混合區(qū)功能延續(xù)區(qū)商務(wù)區(qū)發(fā)展的核-框分析石老人旅游區(qū)根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)一步判斷，居住性質(zhì)的酒店式公寓為項(xiàng)目發(fā)展方向 海爾商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)目前銷售均價(jià)為9000元/，今后兩年區(qū)域內(nèi)由于市場(chǎng)供應(yīng)量大，辦公類物業(yè)難于實(shí)現(xiàn)價(jià)值。受規(guī)劃限制，青島一線海景居住物業(yè)匱乏，未來(lái)兩

23、年內(nèi)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)更少。本項(xiàng)目以居住性質(zhì)的公寓入市，可保證投入回收，在此基礎(chǔ)上，持有部分物業(yè)，獲取穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收益。方向預(yù)期均價(jià)可售性投入回收性判斷純辦公1萬(wàn)/區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)大量上市，銷售壓力大難于保證回收不發(fā)展公寓-商住1.6萬(wàn)/受辦公物業(yè)大量入市影響，預(yù)計(jì)消化較慢回收慢以酒店式公寓入市，一部分物業(yè)作為酒店持有經(jīng)營(yíng)，其他銷售公寓-居住1.6萬(wàn)/市場(chǎng)缺乏同類物業(yè)，預(yù)計(jì)年消化3萬(wàn)保證快速回現(xiàn)酒店持有經(jīng)營(yíng)，或引入酒店管理公司，收益穩(wěn)定功能定位辦公價(jià)值難于實(shí)現(xiàn)，酒店式公寓為發(fā)展方向純辦公均價(jià)以數(shù)碼科技大廈為參考依據(jù)，并有溢價(jià)。我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系

24、構(gòu)建方案解析規(guī)劃評(píng)價(jià)規(guī)劃方案評(píng)價(jià)方案解析規(guī)劃評(píng)價(jià)金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m建行大樓接近完工的永盛蔚藍(lán)世紀(jì)大廈高度接近100m，爛尾樓金地公寓也超過(guò)50m，對(duì)最佳面海景資源遮擋嚴(yán)重；150m點(diǎn)樓能夠從周圍高層建筑的包圍中脫穎而出，擴(kuò)大海景資源面，城市空間更加寬暢。金地公寓150m點(diǎn)樓：標(biāo)準(zhǔn)層42m33.8m4233.8方案解析金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m在150m方案基礎(chǔ)上，為了最大可能利用容積率，100m方案需要加大主結(jié)構(gòu)，與周邊項(xiàng)目高度相當(dāng)。100m點(diǎn)樓：標(biāo)準(zhǔn)層43.8m27.2m建行大樓100m點(diǎn)樓方案解析43.827.2金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m本方案布

25、局局促，部分單元存在對(duì)視，城市空間被嚴(yán)重壓縮，采景單位較少。雙塔樓：標(biāo)準(zhǔn)層35m25m3525建行大樓2座塔樓2座塔樓3525方案解析三個(gè)方案指標(biāo)匯總方案建筑面積地上建筑高度標(biāo)準(zhǔn)層面積容積率150m746236306038層（150m）1419.68.1100m523384077526層（100m）1191.365.2雙塔651875362426層（100m）875+8756.9方案解析金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m地塊87.888.6容積率定為6，150m和雙塔方案已突破。雖然地塊處于海岸線近距離內(nèi)，但由于既有建筑物的遮擋，實(shí)際處境較為局促，只有采用昭示性強(qiáng)的規(guī)劃方案和品質(zhì)塑造才能使

26、項(xiàng)目脫穎而出。因目前尚無(wú)三個(gè)方案的具體規(guī)劃，只能根據(jù)常規(guī)的設(shè)計(jì)要求假定各指標(biāo)規(guī)劃方案評(píng)價(jià)方案解析規(guī)劃評(píng)價(jià)我們?cè)诳蛻裟繕?biāo)下建立規(guī)劃的三級(jí)評(píng)價(jià)體系形象昭示投入回收一級(jí)體系外部資源利用內(nèi)部布局設(shè)計(jì)二級(jí)體系多功能協(xié)調(diào)三級(jí)體系運(yùn)營(yíng)成本在規(guī)劃評(píng)價(jià)的三級(jí)架構(gòu)中，一級(jí)體系是核心考慮點(diǎn)。規(guī)劃評(píng)價(jià)來(lái)源：世聯(lián)模型高度不是形象的核心支撐因素，以品質(zhì)塑造形象應(yīng)成為項(xiàng)目發(fā)展方向臨近的招銀大廈規(guī)劃高度達(dá)170m，盲目比拼高度無(wú)法豎立地標(biāo)形象。青島市場(chǎng)進(jìn)入樓宇高度只在某階段構(gòu)成優(yōu)勢(shì)，如青島國(guó)際金融中心主體199m，在建的萬(wàn)邦大廈等也正超過(guò)該高度。品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境是打造形象的關(guān)鍵因素高度只在某階段形成優(yōu)勢(shì)，不能單純比拼高度項(xiàng)目開(kāi)

27、發(fā)區(qū)國(guó)貿(mào)中心 萬(wàn)邦大廈東海路9號(hào)海天3期乾豪國(guó)際廣場(chǎng)高度200m240m198m250m200m鞍山一路88號(hào)的黃金歲月商住公寓高150m，為爛尾樓改造，雖然為四方區(qū)第一高樓，但品質(zhì)沒(méi)有提升，且周邊環(huán)境欠佳，并沒(méi)有因地標(biāo)塑造形象。上海金茂大廈、深圳地王大廈、青島國(guó)際金融中心的地標(biāo)地位還在于日趨成熟的區(qū)域，本項(xiàng)目形象提升還有待區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)。高度、建筑造型是展示形象的第一要素，在此基礎(chǔ)上首推方案150m點(diǎn)樓、次優(yōu)為雙塔方案，而項(xiàng)目形象需要結(jié)合品質(zhì)等綜合因素實(shí)現(xiàn)。形象昭示投入回收一級(jí)體系規(guī)劃評(píng)價(jià)初步測(cè)算表明，三個(gè)方案都能實(shí)現(xiàn)一定的收益，其中150m方案收益較好靜態(tài)測(cè)算，預(yù)期價(jià)格參考市場(chǎng)項(xiàng)目并

28、考慮溢價(jià)，充分考慮建安、財(cái)務(wù)、稅收等因素，假定塔樓全部銷售，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和地下部分持有。形象昭示投入回收一級(jí)體系規(guī)劃評(píng)價(jià)項(xiàng)目150m點(diǎn)樓100m點(diǎn)樓雙塔樓備注開(kāi)發(fā)成本5.0億2.43億3.23億前期投入平均建安成本555741554087可售面積496862740140250塔樓部分16層以下受遮擋部分面積136281143718900均價(jià)1.0萬(wàn)/0.9萬(wàn)/0.9萬(wàn)/16層以上無(wú)海景面面積1305547979625均價(jià)1.3萬(wàn)/1.2萬(wàn)/1.1萬(wàn)/有海景面積230031116711725均價(jià)1.8萬(wàn)/1.7萬(wàn)/1.6萬(wàn)/銷售收入7.2億3.5億4.64億稅后利潤(rùn)1.02億4711萬(wàn)6185萬(wàn)去所

29、得稅成本利潤(rùn)率20.58%19.38%19.18%本測(cè)算基于3個(gè)方案假設(shè)的各項(xiàng)指標(biāo)，并參考魯能提供的成本依據(jù)注：詳見(jiàn)Excel測(cè)算表從外部資源和內(nèi)部布局設(shè)計(jì)看，150m方案比另外兩個(gè)更能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值外部資源內(nèi)部布局二級(jí)體系規(guī)劃評(píng)價(jià)項(xiàng)目外部資源內(nèi)部布局150m點(diǎn)樓地標(biāo)形象利于打造能從外部資源限制中突破50%面積有海景與建行大樓間距適中，對(duì)視基本不存在標(biāo)準(zhǔn)層面積控制適中，有利于內(nèi)部空間布局，體現(xiàn)海景最大價(jià)值不存在內(nèi)部對(duì)視問(wèn)題100m點(diǎn)樓與建行大樓相互呼應(yīng)，形成塔樓對(duì)稱60%面積無(wú)法看海與建行間距小，對(duì)視情況明顯不利于天際線的突破標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)于酒店式公寓與酒店內(nèi)部戶型排布組織不利內(nèi)部排布沒(méi)有最大化利用地

30、塊價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)銷售上，不易形成競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的價(jià)格標(biāo)桿較難實(shí)現(xiàn)雙塔樓70%面積看不到海景與周邊建筑間距小，造成大面積對(duì)視，空間壓力大，并相互遮擋海景面戶型排布對(duì)視嚴(yán)重造成出現(xiàn)東西向房戶型三個(gè)方案外部資源和內(nèi)部布局設(shè)計(jì)的比較從三級(jí)多功能協(xié)調(diào)和運(yùn)營(yíng)成本的角度看，150m點(diǎn)樓運(yùn)營(yíng)成本較高多功能協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)成本三級(jí)體系規(guī)劃評(píng)價(jià)150m方案面臨的運(yùn)營(yíng)成本最高。項(xiàng)目多功能協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)成本150m點(diǎn)樓在規(guī)劃中可以實(shí)現(xiàn)最高100m點(diǎn)樓可以在規(guī)劃中較好實(shí)現(xiàn)不高，利于操作雙塔樓有利于實(shí)現(xiàn)功能的協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)成本低，利于操作綜合各方因素，150m點(diǎn)樓為建議方案規(guī)劃方案形象昭示投入回收150m點(diǎn)樓最好，最大占有海景資源利潤(rùn)最大

31、，預(yù)計(jì)收益19.28%100m點(diǎn)樓難于從周邊建筑中脫穎而出利潤(rùn)最小，預(yù)計(jì)收益17.56%雙塔樓建筑密度太大，對(duì)視嚴(yán)重，不利于展示預(yù)計(jì)收益19.26%，但銷售難度大150m點(diǎn)樓和雙塔樓為可能方案，為拔高形象，建議方案為150m點(diǎn)樓，并依靠品質(zhì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化規(guī)劃評(píng)價(jià)3個(gè)規(guī)劃方案的比較在均可以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的前提下，能最大體現(xiàn)項(xiàng)目形象的方案將是最佳的選擇我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建在受一定限制的一線海景資源前提下，產(chǎn)品發(fā)力是本項(xiàng)目打造高形象的突破之路高端物業(yè)KPI指標(biāo)核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品便利指標(biāo)人文指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)自然指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)材料設(shè)備配套指標(biāo)稀缺資

32、源來(lái)源：世聯(lián)模型核心商務(wù)區(qū)城市資源極大豐富認(rèn)知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚、一線品牌規(guī)劃氣勢(shì)，建筑形象與品質(zhì)高檔齊全的配套名牌、先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施知名的旅游度假區(qū)內(nèi)公認(rèn)富人區(qū)和未來(lái)城市副商務(wù)區(qū)邊緣稀有的海景資源本項(xiàng)目對(duì)位?需要我們做的外部條件自身素質(zhì)周邊既有建筑物的存在，制約本項(xiàng)目的海景利用，無(wú)法單純以資源勝出；本項(xiàng)目具有發(fā)展高端物業(yè)的一定條件：地段和資源，產(chǎn)品發(fā)力是考慮重點(diǎn)。高端物業(yè)KPI價(jià)值體系 從客戶感知的角度看，打造“明星”產(chǎn)品是保證項(xiàng)目在青島高端市場(chǎng)致勝的關(guān)鍵客戶感知價(jià)值身份標(biāo)簽投資保值市場(chǎng)明星產(chǎn)品居住舒適性指標(biāo)占有核心地段或稀缺資

33、源配套指標(biāo)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)升值保值潛力居住功能安全與私密指標(biāo)致勝因素加分因素必要因素高端物業(yè)客戶對(duì)價(jià)格敏感度低，從一定意義上講，高價(jià)不是問(wèn)題，關(guān)鍵是通過(guò)什么來(lái)支撐高價(jià)？成為市場(chǎng)的明星產(chǎn)品是本項(xiàng)目在青島高端市場(chǎng)致勝的關(guān)鍵本項(xiàng)目對(duì)位城市高端物業(yè)客戶感知價(jià)值體系 ？外部居住環(huán)境良好較為優(yōu)良、稀缺？一定的升值潛力？牢牢抓住高端客戶彰顯身份的精神需求，并通過(guò)產(chǎn)品表現(xiàn)出來(lái)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵居住功能戶型層面房間數(shù)一般在三房及以上尺度舒適（房均面積：四、五房45-50，三房55左右）方正、通透；功能分區(qū)明確配套層面高檔、便利的生活配套身份標(biāo)簽戶型極致亮點(diǎn)（如挑空主臥、超大觀景陽(yáng)臺(tái)、超大衛(wèi)生間、通透主臥套間等）保證居住功

34、能的所有指標(biāo)必須達(dá)標(biāo)，而在身份感的表現(xiàn)上往往是多元的，不求面面俱到，只需在兩三個(gè)點(diǎn)上做到極致，成為市場(chǎng)上的NO.1。奢侈配套（如大規(guī)模超豪華會(huì)所、奢侈大堂、貴族學(xué)校、五星級(jí)酒店、高爾夫等）精英團(tuán)隊(duì)（如一流設(shè)計(jì)師、頂級(jí)物業(yè)管理公司等）規(guī)劃、園林（如宏偉的規(guī)劃氣勢(shì)、超大規(guī)模水景、移植珍稀樹(shù)種等）保證安全性和私密性的安防設(shè)備設(shè)施（如高科技系統(tǒng)、頂級(jí)品牌材料等）其他（如豪華售樓處）本項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：以高科智能為亮點(diǎn)，打造青島濱海頂級(jí)高端物業(yè)奢侈配套案例：東莞世紀(jì)城1.5萬(wàn)豪華會(huì)所風(fēng)險(xiǎn)：研發(fā)成本高、需規(guī)?；?、存在試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：成本高標(biāo)桿產(chǎn)品案例：萬(wàn)科系寬景HOUSE、情景洋房風(fēng)險(xiǎn)：成本高、后續(xù)運(yùn)營(yíng)難度大

35、風(fēng)險(xiǎn)：成本高、投機(jī)性強(qiáng)高科智能案例：北京鋒尚國(guó)際、深圳紅樹(shù)西岸奢侈構(gòu)造案例：深圳紅樹(shù)西岸超大體量無(wú)梁板式結(jié)構(gòu)高端物業(yè)產(chǎn)品發(fā)力模式超高層建筑本身就需要最大限度運(yùn)用現(xiàn)代科技，本項(xiàng)目擬構(gòu)建智能建筑體系，使高科智能成為引領(lǐng)市場(chǎng)的核心亮點(diǎn)。高科智能將與區(qū)域資源、形象立勢(shì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等多個(gè)因素一起構(gòu)成項(xiàng)目取勝的共同支撐，這也是高端案例成功的慣用方式：如琴島星、海信燕島國(guó)際公寓、上海盛大金磐、深圳中信紅樹(shù)灣等。以高科智能樹(shù)立青島高端物業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，確立項(xiàng)目形象青島市場(chǎng)高端物業(yè)除了以海景資源為支撐點(diǎn)外，一般把豪華裝修、進(jìn)口設(shè)備為主要賣點(diǎn)，奢華但缺乏新意。以高科智能為發(fā)力點(diǎn)，“與時(shí)俱進(jìn)”，提升青島高端物業(yè)的發(fā)展水

36、平。通過(guò)高科智能體系，保證環(huán)保，使服務(wù)更具人性化，形成人與環(huán)境的“和諧”相處，即與青島城市形象相吻合，也體現(xiàn)2008年奧運(yùn)會(huì)“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的主題，從而形成青島乃至國(guó)內(nèi)的頂級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目。通過(guò)高科智能體系的運(yùn)用，形成公司的產(chǎn)品研發(fā)優(yōu)勢(shì)，并可利用強(qiáng)大的全國(guó)網(wǎng)絡(luò)，推廣普及，帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。以高科智能滿足潛在客戶需求，細(xì)分高端物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)高科智能體系是對(duì)市場(chǎng)的高度前瞻，客戶外延也在拓寬，除了現(xiàn)有市場(chǎng)高端客戶群外，更針對(duì)2類客戶。針對(duì)客戶群1國(guó)內(nèi)高端客戶特征：在對(duì)京、滬、深最新高科智能物業(yè)有一定的了解或體驗(yàn)，愿意為新技術(shù)買單，青島本地大量知識(shí)型、技術(shù)型的企業(yè)是產(chǎn)生此類人士的重要土壤針對(duì)

37、客戶群2在國(guó)外生活經(jīng)歷的人特征：包括海歸創(chuàng)業(yè)人員、港澳臺(tái)籍、外籍華人，在青工作的外國(guó)高管，如用友、朗訊等企業(yè)的高管在對(duì)青島高端物業(yè)的調(diào)查中，存在一定數(shù)量的此類客戶，同時(shí)對(duì)比沿海其他城市，項(xiàng)目能夠挖掘到的客戶數(shù)量相當(dāng)可觀。價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建打造青島濱海頂級(jí)高端物業(yè)設(shè)計(jì)空間頂級(jí)服務(wù)標(biāo)桿價(jià)值配套設(shè)施布局建議：景觀資源最大化，保證外部空間闊暢設(shè)計(jì)空間金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m核心筒充分挖掘海景面；規(guī)避周邊項(xiàng)目的影響。布局原則海景面 N“梭”形平面布局，主景面正向海岸線。主景面考慮戶型的朝向。建議方案150m高度是成本投入、使用率比較合適的方案，建議不需要超過(guò)設(shè)計(jì)空間150m是消防規(guī)范、電梯數(shù)

38、量存在節(jié)點(diǎn)要求的高度，因此會(huì)產(chǎn)生成本、使用率上的節(jié)點(diǎn)突破；從香港、新加坡超高層住宅的建設(shè)實(shí)例出發(fā)，一般會(huì)控制在46-50層、150層以下，因?yàn)楦鞣矫嬷笜?biāo)是均好的；成本而言，高度越高，成本增加趨勢(shì)是肯定的。結(jié)構(gòu)師意見(jiàn)超高層和高層比較，最關(guān)鍵在于消防要求的不同，表現(xiàn)在消防審批要經(jīng)政府特殊的部門，難度較大；每隔14層要求設(shè)避難層，設(shè)備轉(zhuǎn)換層可以和避難層結(jié)合設(shè)置；由于避難層的分擔(dān)，較普通高層減少使用率約6%，同時(shí)由于電梯、結(jié)構(gòu)的增加導(dǎo)致使用率減少約2%。但如果開(kāi)發(fā)商不考慮對(duì)避難層進(jìn)行分?jǐn)?，使用率不?huì)因?yàn)楸茈y層而降低。從建筑角度上看，150-200m高度并沒(méi)有特殊的差異性。建筑師意見(jiàn)注：以上來(lái)自對(duì)柏濤、

39、Atkins等建筑設(shè)計(jì)師的訪談相關(guān)指標(biāo)及功能劃分示意：對(duì)150m方案進(jìn)行細(xì)化用地面積7779 ，占地面積4458；面積劃分：地下11563，地上66974，其中裙房13374（相連接的建行裙樓面積為6344），塔樓53600，總建筑面積78537；建筑密度57.3%，容積率8.6。 0150m建筑指標(biāo)地下2層，地上43層，主體高度約150m，頂端附屬物30m，共約180m；1-3層為裙樓，4-16層擬做酒店，17-40層做公寓，42、43自用；4-43層之間設(shè)2處避難層、1處設(shè)備層，避難層初步擬位于16層、31層，設(shè)備層擬位于41層。功能劃分設(shè)計(jì)空間類別層高分布層數(shù)高度地下4.5-2、-12-

40、9.0裙樓4.51-3313.5酒店3.64-151243.2避難2.916、3125.8設(shè)備4.54114.5公寓3.317-3032-402375.9自用3.642、4327.2合計(jì)43150自用層設(shè)備層避難層公寓層酒店層裙樓層地下層共45層，各層分布示意我們針對(duì)150m方案做細(xì)化1-3層平面示意：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1層A地塊建行部分A地塊建行部分2-3層塔樓的電梯間塔樓的電梯間設(shè)計(jì)空間 0150m自用層設(shè)備層避難層公寓層酒店層裙樓層地下層五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)層平面示意102081512158151215核心筒ABCDE4-16層五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)層面積1340，使用率60%；4-15層每平面切割為18間，共

41、198間。樓層標(biāo)準(zhǔn)層AB、DC、E建筑面積1340334200300套內(nèi)面積2001201804-15層五星級(jí)酒店一分為二套房一分為四標(biāo)準(zhǔn)間一分為四豪華間16層以上酒店式公寓4房3房4房標(biāo)準(zhǔn)層戶型統(tǒng)計(jì)采景面采景面設(shè)計(jì)空間N公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面示意102081512158151215核心筒ABCDE17-40層酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積1340，使用率60%；17-30、32-40層每平面切割為5套，共有115套；其中，C、E可以考慮分割成小戶型。樓層標(biāo)準(zhǔn)層AB、DC、E建筑面積1340334200300套內(nèi)面積20012018016層以下五星級(jí)酒店一分為二套房一分為四標(biāo)準(zhǔn)間一分為四豪華間16層以上酒店式公

42、寓4房3房4房標(biāo)準(zhǔn)層戶型統(tǒng)計(jì)N采景面采景面設(shè)計(jì)空間新政的實(shí)施有助于奠定大戶型在稀缺市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。戶型設(shè)計(jì)：增加高端物業(yè)相匹配的戶型亮點(diǎn)采景面采景面設(shè)計(jì)示意1：海景向設(shè)置觀景連體陽(yáng)臺(tái)，最大化利用景觀價(jià)值。北京珠江綠洲主要部位對(duì)海景資源的充分占有；體貼入微的人性化考慮，如每個(gè)臥室設(shè)置衛(wèi)生間、衣帽間等。設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)示意2：主臥是豪宅戶型的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，建議采用弧形或八角形，增加主臥空間和觀景。注：戶型的設(shè)計(jì)需考慮平面層布局，在最大利用空間的基礎(chǔ)上，有利于形成特點(diǎn)鮮明的外部造型。設(shè)計(jì)空間海信燕島國(guó)際公寓N車庫(kù)、酒店配套、避難層、設(shè)備層的布置車庫(kù)：利用地下室，具體面積需要根據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果而定；酒店配套：一般

43、五星級(jí)酒店的配套面積占全部的40-50%，本項(xiàng)目擬設(shè)的酒店屬于中等規(guī)模，考慮到裙樓的配套商業(yè)，另需要4000左右，大部分（接待大堂等）可以置于裙樓的3層，一些配套如洗衣、儲(chǔ)藏可利用16層避難層和地下部分。避難層、設(shè)備層可結(jié)合到其他配套設(shè)施的布置。設(shè)計(jì)空間立面造型：三角弧或“魚型”，充分占有海景，并形成視覺(jué)沖擊效果在建的東海路9號(hào)設(shè)計(jì)空間價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建打造青島濱海頂級(jí)高端物業(yè)設(shè)計(jì)空間頂級(jí)服務(wù)標(biāo)桿價(jià)值配套設(shè)施標(biāo)桿1：超前且實(shí)用的建筑科技標(biāo)桿價(jià)值國(guó)內(nèi)最領(lǐng)先的建筑科技為“恒溫恒濕系統(tǒng)”，在無(wú)空調(diào)、暖氣的情況下，能夠使室內(nèi)保持溫度20-26、相對(duì)濕度40-60%、聲音35-45分貝、空氣含量為氮?dú)?8

44、%、氧氣21%；目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的恒溫恒濕系統(tǒng)系統(tǒng)為北京鋒尚國(guó)際采用的“高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)”，由外窗子系統(tǒng)、屋面和地下子系統(tǒng)、混凝土采暖制冷子系統(tǒng)、健康新風(fēng)子系統(tǒng)、防噪音子系統(tǒng)、垃圾處理子系統(tǒng)和水處理子系統(tǒng)8大部分組成。該技術(shù)由世界權(quán)威的瑞士聯(lián)邦高等工科大學(xué)建筑物理研究所研究設(shè)計(jì)，在北京鋒尚國(guó)際項(xiàng)目中首次應(yīng)用；建筑成本增加不到1800元/，開(kāi)盤后7個(gè)月內(nèi)完成銷售，平均每月50套，價(jià)格高出區(qū)域均價(jià)35%（約3000元），成為市場(chǎng)名副其實(shí)的“明星項(xiàng)目”，在南京入市的鋒尚國(guó)際公寓均價(jià)1.26萬(wàn)元/。建議：引入鋒尚國(guó)際的領(lǐng)先技術(shù)，爭(zhēng)取國(guó)際相關(guān)機(jī)構(gòu)援助。鋒尚國(guó)際采用的“高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)”

45、標(biāo)桿價(jià)值1.混凝土采暖制冷子系統(tǒng)夏季送20攝氏度、冬季送28攝氏度循環(huán)水2.健康新風(fēng)子系統(tǒng)經(jīng)處理后的室外空氣，通過(guò)風(fēng)道送入室內(nèi)，24小時(shí)不間斷地更新室內(nèi)污濁空氣，在不開(kāi)窗的情況下也可保持室內(nèi)空氣新鮮3.外墻子系統(tǒng)100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板，流通空氣層，具有遮陽(yáng)功能的磚幕墻4.外窗子系統(tǒng)世界頂級(jí)德國(guó)SCHCO斷橋鋁合金窗框，冬季能把陽(yáng)光能量留在室內(nèi)的低輻射玻璃，德國(guó)名牌ALULUX鋁合金夏季遮陽(yáng)卷簾，窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù)鋒尚國(guó)際采用的“高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)”標(biāo)桿價(jià)值6.防噪音子系統(tǒng)420mm厚外墻系統(tǒng)和SCHCO窗、ALULUX卷簾，防止室外噪音傳入；樓板墊層下加隔音墊，

46、防止樓上傳入室內(nèi)的噪音；同層后排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味7.垃圾處理子系統(tǒng)由中央吸塵、食物垃圾處理器和可回收分類垃圾周轉(zhuǎn)箱三部分構(gòu)成，徹底根除室內(nèi)外垃圾二次搬運(yùn)所導(dǎo)致的污染 8.水處理子系統(tǒng)限于規(guī)模，本項(xiàng)目可不采用5.屋頂和地下子系統(tǒng)屋頂為200mm厚高密度聚苯保溫隔熱板，外墻保溫隔熱板延伸到地下1.5m遮陽(yáng)卷簾：柔和溫馨的采光效果由于超高層對(duì)結(jié)構(gòu)的要求較高，可采用部分技術(shù)，成本增加不超過(guò)2000元/標(biāo)桿2智能化技術(shù)領(lǐng)先島城高端市場(chǎng)以“家庭集成控制”為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備，甚至手機(jī)遙控。 深圳紅樹(shù)西岸是國(guó)內(nèi)智能住宅市場(chǎng)

47、的樣板工程，由韓國(guó)LG電子、美國(guó)霍尼韋爾公司、日訊共同提供技術(shù)支持；建筑成本增加約1000元/，銷售均價(jià)2.6萬(wàn)/，比相對(duì)的高檔樓盤中信紅樹(shù)灣高出約1萬(wàn)/，總銷售額超過(guò)10億。室內(nèi)光影控制系統(tǒng)輕松操作各種設(shè)備標(biāo)桿價(jià)值建議：與LG和霍尼韋爾合作，或者引入海爾、海信等企業(yè)參與研發(fā)，產(chǎn)生焦點(diǎn)效應(yīng)。智能家電控制系統(tǒng)在大量運(yùn)用高科智能技術(shù)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用名牌產(chǎn)品精裝修，迎合現(xiàn)有市場(chǎng)需求適當(dāng)采用進(jìn)口名牌產(chǎn)品精裝修，高檔、人性化而非渲染奢華，如門窗、廚衛(wèi)、電梯等，以滿足市場(chǎng)高端物業(yè)的基本需要平均增加成本約2000-3000元/。標(biāo)桿價(jià)值高科智能增加成本約3000元/，裝修約2000元/(部分裝修含于高科智

48、能體系中)，總共約5000元/，可以根據(jù)最后方案進(jìn)行選擇調(diào)整。高科智能價(jià)格體系：通過(guò)星級(jí)裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)與檔次感標(biāo)桿價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建打造青島濱海頂級(jí)高端物業(yè)設(shè)計(jì)空間頂級(jí)服務(wù)標(biāo)桿價(jià)值配套設(shè)施配套設(shè)施由裙樓商業(yè)和項(xiàng)目配套組成配套設(shè)施本項(xiàng)目的配套由3層的裙樓商業(yè)和項(xiàng)目配套組成。裙樓商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目配套裙樓頂級(jí)商業(yè)：立足于東部富人區(qū)和未來(lái)的海爾路商務(wù)區(qū)，輻射整個(gè)青島配套設(shè)施功能：提升項(xiàng)目高檔形象業(yè)態(tài)：高檔消費(fèi)品展示銷售，向海信廣場(chǎng)、陽(yáng)光百貨看齊；早期設(shè)高科智能展示廳，作為銷售中心使用消費(fèi)客戶：富有階層、高層次人士、追求高檔生活前來(lái)感受的市民營(yíng)業(yè)面積：1萬(wàn)（海信廣場(chǎng)為2萬(wàn)），包括1層、2層和3層的一

49、部分頂級(jí)品牌展銷2005年，海信廣場(chǎng)單位面積年?duì)I業(yè)額為2萬(wàn)/；如以1萬(wàn)/的正常營(yíng)業(yè)水平保守計(jì)算，本項(xiàng)目裙樓商業(yè)每年產(chǎn)生1億元的營(yíng)業(yè)額。項(xiàng)目配套：星級(jí)酒店和公寓部分共用結(jié)合裙樓商業(yè)，配套主含兩大方面生活類：滿足居住需要的基本配套；特色類：適合富人圈層的特色配套，打造高端人群活動(dòng)圈，成為公認(rèn)的高檔活動(dòng)場(chǎng)所，昭顯項(xiàng)目檔次?？蛻粜枰牟粌H僅是房子，而是上升至精神層面的財(cái)富體驗(yàn)，對(duì)高品位生活的追求，因此，應(yīng)考慮為入住客戶提供高檔生活體驗(yàn)場(chǎng)所。特色類配套以俱樂(lè)部會(huì)員制對(duì)外經(jīng)營(yíng)，業(yè)主享有權(quán)益。配套設(shè)施基本生活類配套：位于裙樓三層，與酒店共用內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模（）大堂（咖啡廳）滿足咨詢接待功能、與咖啡廳結(jié)合布置20

50、0健身房器械和練操房為主，可結(jié)合布置400麻將室、棋牌室高檔家具、自動(dòng)麻將桌200沙壺球、桌球室100小型超市、便利店基本配置，面積不宜過(guò)大，如7-11店150藥店基本配置，面積不宜過(guò)大50美容美發(fā)基本配置30干洗店基本配置30面積小計(jì)約1200配套設(shè)施星級(jí)高端俱樂(lè)部打造富人圈層的高檔社交活動(dòng)場(chǎng)所俱樂(lè)部的首要作用是確立項(xiàng)目的高端形象，在前期不追求盈利；俱樂(lè)部形成的高端會(huì)員群體會(huì)為別墅項(xiàng)目在高端人群中進(jìn)行口碑傳誦，并帶來(lái)客戶，而業(yè)主也會(huì)因?yàn)樯虅?wù)需求而為俱樂(lè)部帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入。俱樂(lè)部作用提供青島流行的富人專屬活動(dòng)；有一定的文化品位，能兼顧私營(yíng)業(yè)主和知富階層的；面積需求適中，后期經(jīng)營(yíng)壓力不大。俱樂(lè)部服務(wù)

51、原則 配套設(shè)施高端俱樂(lè)部服務(wù)內(nèi)容建議西餐廳提供頂級(jí)西餐服務(wù)SPA空間專為女士提供香蕈理療等特色水療池服務(wù)紅酒坊專用地下酒窖，提供名品紅酒的珍藏、品鑒服務(wù)，可舉辦紅酒講座與品鑒會(huì)雪茄吧打造第一個(gè)高級(jí)雪茄俱樂(lè)部，為會(huì)員設(shè)立私人的雪茄儲(chǔ)藏室，提供上等雪茄享受服務(wù)壁球館時(shí)尚運(yùn)動(dòng)私人貴賓廳為業(yè)主和會(huì)員提供私人會(huì)客、家庭Party的場(chǎng)所，配備專人接待服務(wù)配套設(shè)施高端俱樂(lè)部設(shè)于裙樓三層，建議規(guī)模1600咖啡時(shí)間在柔和的燈光，流淌的音樂(lè)，充滿慵懶意味的座椅中品嘗世界級(jí)咖啡的香醇，享受志得意滿的人生況味。紅酒品位頂級(jí)的紅酒如顛峰的人生，沉靜中深蘊(yùn)激情，醇正而回味悠長(zhǎng)！玉立在的恒溫恒濕藏酒窖里紅酒，是可以與主人從

52、容對(duì)話的尊者。雪茄坊雪茄是一種精神富有，當(dāng)一切都以完勝作為結(jié)局的時(shí)候，手中的雪茄成為對(duì)勝利的最高犒賞，點(diǎn)燃一支生命的火種，在慢慢品吸中享受那傲視一切的心情。高端俱樂(lè)部采取會(huì)員制，入住用戶享受權(quán)益。內(nèi)容規(guī)模（）高級(jí)西餐廳400雪茄坊200紅酒坊200香蕈spa女士300壁球館200藝術(shù)品展示廳300私人貴賓廳面積小計(jì)約1600配套設(shè)施價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建打造青島濱海頂級(jí)高端物業(yè)設(shè)計(jì)空間頂級(jí)服務(wù)標(biāo)桿價(jià)值配套設(shè)施聘請(qǐng)名牌物管公司或顧問(wèn)，建議引入國(guó)際“金鑰匙”服務(wù)，打造島城第一物管品牌頂級(jí)服務(wù)結(jié)合擬設(shè)的星級(jí)酒店，推出金鑰匙服務(wù)，形成與目前市場(chǎng)高端物管的差異化，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；原則：“金鑰匙就應(yīng)無(wú)所不能，在合法的基礎(chǔ)上，客人的任何要求都能滿足。”金鑰匙認(rèn)證資格較難，利于提升項(xiàng)目的國(guó)際形象；中國(guó)飯店金鑰匙服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容行李及通訊服務(wù)：運(yùn)送行李、電報(bào)、傳真、電子郵件及跑腿問(wèn)詢服務(wù)：指路等快遞服務(wù)：國(guó)際托運(yùn)、國(guó)際郵政托運(yùn)、空運(yùn)、緊急包裹、國(guó)內(nèi)包裹托運(yùn)