新舊物業(yè)管理交接中的難點和對策

1、新舊物業(yè)管理交接中的難點和對策摘要:新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費處理難等方面。 面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張,以及業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司時可能 發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作, 規(guī)避糾紛,順利實施此項物業(yè)管理市場化行為。其中，加強政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避意識 和業(yè)主委員會的合法操作是實現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立,在我國，特別是北 京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期,開發(fā)公司委派的前期 物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出

2、小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階 段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新 舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范 發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要 我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進 駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開 展

3、，主要體現(xiàn)在以下三點：1、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。按照物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如 何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交,但在接管初期，舊物業(yè)管理 公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管 理公司、業(yè)主委員會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難。按照物業(yè)管理條例第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地

4、下管網(wǎng)工程竣工圖等竣 工驗收資料。（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。雖然物業(yè)管理條例上對交接的內(nèi)容有規(guī)定,但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè) 管理公司順利開展公司所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外， 由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不 按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整 的資料。若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)

5、管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理 工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞,新公司請來專業(yè)疏通 人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道 的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會代表 業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主,而各業(yè) 主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過 拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，

6、又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主 之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的 難題。物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況,而一些物業(yè)管理中的 費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂,又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支出進行 監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義 務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時,對于差額部分 如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接 時就容易產(chǎn)生

7、糾紛。物業(yè)管理費欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到90% , 而很多的是維護在70%, 一些老小區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為 了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前讓其退出是很難的。其他費用,如前期停車費、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后， 發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛,如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為,需要從 政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。1、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的

8、使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和 新物業(yè)的進入打下基礎(chǔ),減少有爭議和矛盾的問題。不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理,還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的 加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題 通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影 響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司 能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市 場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟行為。而且對

9、經(jīng)濟行為 的可操作性細節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風(fēng)險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競 爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險。3、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力?？善刚埼飿I(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會 的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃三、成功案例某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意,希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管 理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管 理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達成了共贏。1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構(gòu)。從2004年9月起,小區(qū)居民開始 認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。 業(yè)委會成立了專門的財務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。2、業(yè)主委員會成員認(rèn)真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論業(yè)主公約、業(yè)主大 會議事規(guī)則，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研 究物業(yè)管理條例。3、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務(wù)統(tǒng)計，與新物業(yè)簽 訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票,對他們所管理 的物