土地一級開發(fā)實施計劃方案(終版)

1、,石圖1-1本項目用地區(qū)域位置圖國本項目土地一級開發(fā)實施方案第一部分項目基本情況第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境 一、項目區(qū)域位置位于石景山區(qū)八角地區(qū)，東至八角東路，南至八角南區(qū)一號路, 西至石景山體育場西路，北至石景山體育場南路。,n*功1*ffi段石山z+nsju現(xiàn)I . .1? 二、自然環(huán)境分析1、區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都的西部，屬于市的新市區(qū)，距天安門僅 16公 里，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。區(qū)域總面積 84.32平方公 里。該區(qū)交通暢捷，可進入性強。一線地鐵，橫貫全區(qū)；運營在長安街、阜石路、京門路等主要公交線路及在區(qū)運行的公交線路交叉成網(wǎng)，并有五處鐵路專用線，大宗鐵路貨運可直

2、接進區(qū)。2、自然環(huán)境石景山區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)性大陸氣候，四季分明，全年平均氣溫 13.4 度， 年平均降水量在680 毫米左右， 山地占全區(qū)總面積23%，植被茂密，平原地區(qū)綠化率覆蓋達(dá)到40%，地下水質(zhì)優(yōu)良，生態(tài)環(huán)境良好。石景山區(qū)位于市西山風(fēng)景區(qū)南麓和永定河沖積扇上， 地勢北高南低，略有起伏。西臨永定河與門頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、儀村一線與豐臺搭界。 地勢北高南低， 略有起伏。 本地域因俗稱京都 “第一仙山” 的石景山而得名。 對該地區(qū)的地理位置和地域特點歷史上描述為： “東臨帝闕，西瀕渾河” 。石景山區(qū)西北部山地是太行山余脈

3、，約占全區(qū)面積的三分之一。比肩而立的 40 余座山峰，雖不太高，但面對東南部一望無垠的華北大平原卻也氣勢不凡。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥語花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅，系十大風(fēng)景區(qū)之一 西山及永定河風(fēng)景游覽區(qū)最佳麗之處。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、 青山與綠水之間的中部和東南部， 是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原， 為全區(qū)人民生產(chǎn)生活的主要地區(qū)， 有現(xiàn)代化游樂園景和旅游服務(wù)設(shè)施優(yōu)美。3、旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀， 蘊藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺、藏經(jīng)洞、大戲臺別具一格。一代名園八大處，宛如七星

4、北斗 綴在盧師、平坡、翠微山三山之間大放異彩。世界稀有的釋迦牟尼靈 牙舍利珍藏于此處靈光寺。國家重點保護文物，擁有明代壁畫糟品的 法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。止匕外，先 軀者之魂-八寶山革命公墓、沒落王朝的歷史見證-明代宦官田義墓 和寶勝仙橋、萬善橋、慈善寺、雙泉寺、承恩寺等物華天寶均薈萃于 石景山這塊美麗的土地上。區(qū)域里秀麗的自然風(fēng)光、珍貴的人文名勝、 歡快的娛樂場所，構(gòu)成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉環(huán)境，自古 以來，就是人們四季旅游的風(fēng)水寶地。第二章 土地利用現(xiàn)狀情況石景山第二水泥管廠項目總占地面積約為 21.3955公頃，全部為 劃撥方式取得的國有土地，不涉及征

5、地。其中第二水泥管廠 17.3346 公頃，市第六建筑工程公司1.3621公頃，宏潤投資經(jīng)營公司0.0765 公頃，市政工程總公司0.0068公頃。表1-1第二水泥管廠土地利用現(xiàn)狀表在舁 廳P土地使用權(quán)人土地面積（公頃）備注1第二水泥管廠17.33462市第六建筑工程公司1.36213宏潤投資經(jīng)營公司0.07654市政工程總公司0.0068合計18.78第三章地上物現(xiàn)狀情況項目用地圍全部為建設(shè)用地，其中工業(yè)廠房等非住宅面積約為 4.32萬平方米，分別屬于第二水泥管廠、宏潤投資經(jīng)營公司和市政 工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用 建筑，其中辦公用非住宅面積有23732.2

6、平方米，工業(yè)廠房類非住宅面積有19445.4平方米；住宅面積為46295平方米，分別為第二水泥 管廠職工宿舍住宅樓6棟，面積為36143平方米，六建集團公司職工 平房宿舍約10152平方米。地上廠房、住宅房屋均為6-7成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū)2006年集調(diào)的成果資料，整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況表1-2第二水泥管廠地上物狀況明細(xì)表在舁 廳P項目名稱卸積（m2）1住宅462951.1家屬樓1#-6#361431.2六建平房居住區(qū)101522非住宅43177.62.1第二水泥管廠39012.62.2宏潤投資經(jīng)營公司38252.3市政工程總公司340合計89472.6其航拍

7、現(xiàn)狀圖、用地現(xiàn)狀照片如下:照片1工業(yè)廠房圖1-2本項目用地航拍圖照片2辦公建筑照片3 居民住宅樓照片4六建平房第四章項目規(guī)劃指標(biāo)說明依據(jù)石景山區(qū)200A2020年控制性詳細(xì)規(guī)劃，本項目用地規(guī) 劃以居住用地為主，另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地， 主 要進行住宅和商業(yè)金融項目建設(shè)，以滿足石景山區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善 及居民生產(chǎn)生活質(zhì)量提高的需求。其控制性詳細(xì)規(guī)劃圖見下圖：圖1-3石景山區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖本項目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：21.3955 公頃，其中建設(shè)用地面積：14.8316公頃，代征道路用地面積5.7375 公頃，代征綠化用地面積0.8264公頃（最終以勘測定界

8、報告為準(zhǔn)）。規(guī)劃建筑規(guī)模約38.331萬平方米。其中：商業(yè)金融約 8.715萬平方 米，居住約24.416萬平方米，其他約5.2萬平方米（最終以規(guī)劃意 見書為準(zhǔn)）。br m l 事成行w癥如1!表1-3第二水泥管廠規(guī)劃情況表分區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃用地面積 （公頃）建筑高度 （米）容積率規(guī)劃總建筑 面積（萬itf）A體育用地3.29451.54.935B商業(yè)金融2.496038.715C居住用地8.25602.823.1D托幼用地0.3390.80.264E居住用地0.47602.81.316合計14.8338.33圖1-4第二水泥管廠規(guī)劃意見書附圖第五章項目背景1、項目來由石景山區(qū)是傳統(tǒng)的重工業(yè)基地

9、，以首鋼等第二產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)工人、工業(yè)技術(shù)人員在石景山區(qū)人口中占比較重要的部分，在“十一五”規(guī)劃中，石景山區(qū)未來的功能定位和發(fā)展方向是首都休閑娛樂中心區(qū)， 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的趨勢， 十一五期間， 隨著首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷和區(qū)政府大力發(fā)展數(shù)碼娛樂、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，石景山區(qū)所承擔(dān)的CRD（休閑娛樂中心區(qū)）服務(wù)職能將得到進一步強化。 2006 年初，石景山區(qū)科技園并入中關(guān)村科技園， 石景山區(qū)未來的經(jīng)濟將持續(xù)增長， 它將在市今后的城市發(fā)展過程中承擔(dān)市的人口轉(zhuǎn)移功能和新產(chǎn)業(yè)吸納集聚功能， 從而帶動區(qū)域商品住宅市場發(fā)展，其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好。目前，區(qū)委、區(qū)政府正本

10、著將石景山區(qū)建設(shè)成為“體現(xiàn)首都經(jīng)濟特征的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)” ，即將石景山區(qū)建設(shè)成為“現(xiàn)代、綠色、文明”的新市區(qū)而努力。在以上背景，以及市委、市政府“加快推進國有企業(yè)重組改制的指導(dǎo)意見”等文件精神指引下，依據(jù)“市推進污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實施辦法” 中的有關(guān)要求， 配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項工作，決定對第二水泥管廠進行搬遷，同時調(diào)整用地性質(zhì)，實施土地一級開發(fā)。2、規(guī)劃落實實施過程中，先行對用地圍的企業(yè)進行拆除，然后對用地圍的居民住宅進行拆遷，接著進行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等土地一級開發(fā)工作，嚴(yán)格落實規(guī)劃指標(biāo)。3、

11、特殊政策根據(jù) 市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)時發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強擴大需重大項目綠色審批通道管理和檢查有關(guān)文件的通知 （京政辦函200914 號）和關(guān)于綠色審批通道推進小組成員單位落實市政府“加快、簡化、下放、取消、協(xié)調(diào)”要求的具體工作措施匯總文件 的精神，本項目已納入綠色審批通道，在手續(xù)申報批準(zhǔn)中將按照簡化 流程辦理，大大縮短了手續(xù)辦理的時間。第六章道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析1、道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地圍南北方向為八角西街和八角東路， 東西方向為體育場 南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成， 其他道路還需要 按照規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。表1-4

12、項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度（米）紅線寬度（米）備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成2、市政配套條件：本項目區(qū)域目前市政配套狀況如下:供電：目前該地區(qū)供電由供電局城子110千伏變電站以單路10千伏架空線路（三家店線路）供電。供水：目前該區(qū)域供水由石景山區(qū)自來水公司供水，沿石門路出廠輸水干管供水。規(guī)劃后將充分利用現(xiàn)有管網(wǎng)，串通成環(huán)，保障供 水。現(xiàn)狀供水水質(zhì)滿足飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。雨水：目前該地區(qū)無雨水管道，雨水排除為坡面流方式，就近 排入附近的山洪溝。污

13、水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門公路污水主干線燃?xì)猓涸摰貐^(qū)采用低壓供氣。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)需要鋪設(shè)區(qū)供氣管網(wǎng)，應(yīng)建立相應(yīng)調(diào)壓站。熱力：目前無市政供熱。電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設(shè)12孔電信管道。第七章 一級開發(fā)容及驗收要求一、一級開發(fā)容本項目土地一級開發(fā)容包括本項目涉及的相關(guān)手續(xù)的辦理、 地塊住戶和國有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、電信、電力、燃?xì)?、熱力?有線電視網(wǎng)絡(luò)等） 建設(shè)、 定線安置房建設(shè)等， 使項目用地達(dá)到 “七通一平” 。具體包括：1、 辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見書等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見時，勘測定界圍需征

14、得石景山區(qū)分中心同意） ；2、辦理立項手續(xù)；3、完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項前期手續(xù)；4、按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國有土地收購補償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)；5、投標(biāo)人作為拆遷人完成項目圍的全部拆遷工作；6、完成項目圍地上物拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整；7、完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)。包括道路規(guī)劃方案、雨排規(guī)劃方案、污排規(guī)劃方案、供水規(guī)劃方案、燃?xì)庖?guī)劃方案、供熱規(guī)劃方案、供電規(guī)劃方案、信息管道規(guī)劃方案及有線電視規(guī)劃網(wǎng)等方案，由市政規(guī)劃部門進行方案綜合；8、完成宗地紅線外燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水等市政管網(wǎng)建設(shè)工作，使宗地達(dá)到“七通一平”條

15、件，并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。、通上水：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展給水工程設(shè)計工作， 報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)， 完成建設(shè)用地紅線外上水工程；、通下水(雨、污水) ：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展排水工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外雨、污水排水工程；、通電：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展電力工程設(shè)計工作， 報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)， 完成建設(shè)用地紅線外供電工程中管道工程；、通熱：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展熱力工程設(shè)計工作， 報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)， 完成建設(shè)

16、用地紅線外熱力工程中管道工程；、通氣：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展燃?xì)夤こ淘O(shè)計工作， 報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)， 完成建設(shè)用地紅線外燃?xì)夤こ讨泄艿拦こ?；、通電信：根?jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，協(xié)調(diào)并督促相關(guān)單位完成電信工程；、通路：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的市政設(shè)計單位開展道路工程設(shè)計工作， 報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)， 完成建設(shè)用地紅線外市政道路工程。9、使項目達(dá)到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。投標(biāo)人需要承擔(dān)定向安置房建設(shè)的全部工作， 包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工驗收等。二、一級開發(fā)驗收要求土地一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)

17、： 分為土地上市前驗收和市政管網(wǎng)交付使用前驗收兩個階段，隨同開發(fā)周期驗收。、土地上市前驗收1、場地要求：1）宗地達(dá)到 “場光地凈”場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外） ，渣土清運完畢，場地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；2）地面平整場地隨自然地平；3）在宗地四周設(shè)置圍檔（圍墻高2.55米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外 圍貼公益廣告，廣告容須經(jīng)招標(biāo)人同意） 。2、市政要求：中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合， 并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達(dá)到“三通一平” ，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。3、手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)

18、文件，具備項目公開上市各項條件。4、定向安置房建設(shè)要求：要求符合規(guī)劃要求，實現(xiàn)拆遷區(qū)域就地安置。 完成定向安置房建設(shè)的全部工作， 包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗收等。、市政管網(wǎng)交付使用驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)： 在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前， 且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通” （燃?xì)狻⒐╇姟㈦娦拧?供熱、 供水、 道路、 雨污水） 條件。 并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗收時間： 為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前， 一級開發(fā)實施單位完成所有的

19、市政建設(shè)， 由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請，招標(biāo)人組織對項目用地一級開發(fā)建設(shè)各項容進行驗收。市政接用時間： 為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費的前提條件下，在項目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗收后達(dá)到客戶入住條件的時間。第八章工作依據(jù)、 市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540 號） ；、 市土地一級開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法（京國土市2006290 號） ；、市相關(guān)工程計價表：2001 市建設(shè)工程預(yù)算定額 ；（四、 建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)（ GB50500-2003） ；、 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（京價 （房） 1997 第 398 號） ；、 市城市房屋拆遷

20、管理辦法（ 2001 年 12 月 1 日市人民政府令第87 號） ；、 關(guān)于市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)；（京政函 2001109 號） ；、 關(guān)于修改并重新印發(fā)市城市房屋拆遷管理辦法實施意見的通知 ； （京國土房管拆2003777 號）、 市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房管拆字2003808 號） ；（十） 、市國土房管局關(guān)于印發(fā)市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） （京國土房管拆字20011234 號） ；（十一） 、 市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京房地字1999656 號） 。第二部分總體方案本實施方案編制的土地一級開發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市 政建設(shè)工作方案以及總體投資分析

21、。第一章拆遷工作方案一、拆遷情況概要本項目拆遷總面積為89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆遷， 其中：住宅拆遷總建筑面積為46295平方米；非住宅拆遷總建筑面積 為43177.6平方米。表2-1地上物狀況明細(xì)表在舁 廳P項目名稱卸積（m2）1住宅462951.1家屬樓1#-6#361431.2六建平房居住區(qū)101522非住宅43177.62.1第二水泥管廠39012.62.2宏潤投資經(jīng)營公司38252.3市政工程總公司340合計89472.6工業(yè)廠房等非住宅面積約為 4.32萬平方米，分別屬于第二水泥 管廠、宏潤投資經(jīng)營公司和市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分 為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公

22、用建筑，其中辦公用非住宅面積有 23732.2平方米，工業(yè)廠房類非住宅面積有 19445.4平方米；住宅拆遷面積為46295平方米，分別為第二水泥管廠職工宿舍住 宅樓6棟,面積為36143平方米，六建集團公司職工平房宿舍約10152 平方米。地上廠房、住宅房屋均為6-7成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū) 2006 年集調(diào)的成果資料，整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。二、適用政策、補償依據(jù)市城市房屋拆遷管理辦法 （市人民政府第 87 號令） 。城市房屋拆遷管理條例 （國務(wù)院令第 305 號）關(guān)于發(fā)布市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知 （京國土房管拆【2003】 808號） ；關(guān)于印發(fā)

23、市城市房屋拆遷管理辦法實施意見的通知 （京國土房管拆字【2001】1188號）；5）關(guān)于印發(fā)市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定的通知 （京國土房管拆字【2001】1147號）；市房屋拆遷評估規(guī)則 （暫行） ；關(guān)于印發(fā)市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） 的通知 （京國土房管拆字20011234 號）8）非住宅房屋拆遷評估，按照市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)京房地評字1999656 號進行。三、拆遷工作容及流程、拆遷工作容1、成立本項目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門，調(diào)動一切積極因素，做好拆遷工作。2、申請停辦審批新建、改建、擴建房屋：停辦入戶、分戶、領(lǐng)取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、

24、改變房屋用途等相關(guān)事項。3、按照市城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦理房屋拆遷許可證 。4、拆遷公司、拆遷評估公司、拆除公司的招投標(biāo)工作。5、拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚， 拆遷實施方案要完善周密，并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。6、宣傳動員部署拆遷工作，并解答被拆遷人的疑問。7、拆遷公司與拆遷評估公司入戶調(diào)查、房屋測量，做好記錄。8、編制拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。9、審核拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。10、與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。11、落實被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補償費用。12、組織拆遷及居

25、民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問題, 完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷結(jié)案表必要時完成以下工作：申請、 協(xié)調(diào)和配合相關(guān)部門進行裁決申請前聽證、 房屋規(guī)劃鑒定、評估技術(shù)專家鑒定、拆遷裁決、證據(jù)保全及提存公證、行政強制拆遷聽證及強制拆遷。、工作流程制定拆遷實施方案 辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù) 取得 房屋拆遷許可證委托拆遷、拆遷評估公司與拆除公司發(fā)布拆遷公告入戶調(diào)查與評估簽訂拆遷補償協(xié)議支付拆遷補償費用 拆除建筑物及平整場地 驗收并辦理拆遷結(jié)案表。四、拆遷工作組織機構(gòu)拆遷工作涉及被拆遷人的切身利益，在實施過程中需要得到國土局方面和二管廠方面的大力支持。 我公司在這方面有豐富的經(jīng)驗和

26、暢通的溝通渠道。本項目的拆遷工作機構(gòu)與職責(zé)如下：（一） 、拆遷工作機構(gòu)1、總 指 揮：2、副 總 指 揮：3、指揮部成員：4、指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：5、指揮部工作人員：（二） 、拆遷各機構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)： 具體負(fù)責(zé)組織實施拆遷工作， 制定落實拆遷實施方案，采取切實有效措施完成拆遷工作。指揮部下設(shè)宣傳組、咨詢答疑組、審核組、財務(wù)結(jié)算組、后勤保障組、檔案管理組1、宣傳組：負(fù)責(zé)拆遷政策的宣傳，法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放，標(biāo)語、展板、彩繪制作及廣播宣傳。組 長：王珂軼（京漢置業(yè)集團行政部經(jīng)理）副組長：曉慧（京漢置業(yè)集團規(guī)劃設(shè)計部主管）成 員：徐繼薇（京漢置業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展部文員）2、咨詢答

27、疑組負(fù)責(zé)拆遷戶的接待，拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢等工組長：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部經(jīng)理）成員：董麗紅、闞海超3、審核組負(fù)責(zé)對拆遷補償協(xié)議中的各項款額和相關(guān)證明材料進行審定、 核組長：振生（京漢置業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理）成員：郭振碩、樓麗萍、桂軍4、財務(wù)結(jié)算組負(fù)責(zé)拆遷補償款的核對、發(fā)放。組長：梁 炎成員：海峰及土地儲備中心財務(wù)1 人5、后勤保障組負(fù)責(zé)安排辦公用房、 飲食及辦公設(shè)備， 做好拆遷中的后勤保證工組長：王曙艷（京漢置業(yè)集團行政部業(yè)務(wù)經(jīng)理）成員：牟昱強（京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部主管）6、檔案管理組：負(fù)責(zé)拆遷檔案的交接管理工作。組 長：石鳳俠（京漢置業(yè)集團行政部資料員）成 員：周

28、琳（京漢置業(yè)集團行政部主管）五、拆遷補償方式國有企業(yè)拆遷實行貨幣補償方式。 居民拆遷實行定向安置和貨幣補償相結(jié)合的方式。六、拆遷費用構(gòu)成及成本核算（一） 、拆遷費用構(gòu)成1、拆遷補償及獎勵費：根據(jù)市政府87 號令、京政函 2001109號、以及石景山相關(guān)拆遷獎勵政策實際情況確定。石景山拆遷獎勵政策：（ 1）提前搬家獎：在拆遷獎勵期簽訂拆遷補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶獎勵提前搬家獎5 萬元， 獎勵期未搬家的不予獎勵。（2）、空調(diào)、有線電視拆移費按1000 元/ 戶。3） 搬家補助費： 住宅拆遷的搬遷補助費按照 20 元/ 平方米計，非住宅拆遷的搬遷補助費按照 25元/ 平方米計。2、拆遷

29、評估費 : 根據(jù)市物價局、市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知 （ 京價（房） 1997 第 398 號 ） ，并考慮市場價格，按照房屋拆遷補償安置費用的 1.0 計取。3、拆遷服務(wù)費：根據(jù)市物價局、財政局關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函 京價 （收）字（1993） 第 238 號、京財綜 （1993）1465 號 ，并考慮市場價格，按照房屋拆遷補償安置費用的 1.0 計取。4、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：依據(jù)市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定 ，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、 使用性質(zhì)， 按照每平方米建筑面積500 至 1500元給予一次

30、性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費， 所以依據(jù)本項目所在區(qū)域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200 元的停產(chǎn)停業(yè)補助費。5、拆除清運費：根據(jù)市場平均，取20 元/ 平方米 。6、不可預(yù)見費：根據(jù)市國土資源局土地一級開發(fā)實施方案的編制辦法 , 按 10%的標(biāo)準(zhǔn)進行匡算。（二） 、成本核算、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償及獎勵費、拆遷補償及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)拆遷基準(zhǔn)補償價： 項目用地圍拆遷居民數(shù)量較多， 且被拆遷居民住宅中有6 棟上世紀(jì) 90 年代建造是住宅樓，拆遷量比較大。居民拆遷補償時按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補償政策, 暫定基準(zhǔn)補償價為樓房11000元/平方米、平房9000元/ 平方米。房屋重置成新價：

31、房屋重置成新價暫定樓房 1200元/平方米，平房 800元/ 平方米。 （根據(jù)市國土資源和房屋管理局、 市物價局關(guān)于發(fā)布 市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知、 京房管拆字 2003808 號進行測算確定）地上附屬物補償費：按照房屋重置總價的10%計算D.搬家補助費：20元/平米。E.提前搬家獎：5萬元/戶家電改移補助費：1000元/戶、拆遷補償及獎勵費：拆遷基準(zhǔn)補償價：樓房：11000 元 X 36143 itf = 39757 萬元平房：9000元X 10152 itf= 9137 萬元小計： 48894 萬元房屋重置成新價：樓房：1200 元/ itfx 36143 itf= 4337

32、萬元平房：800 元 X 10152 m2= 812 萬元小計： 5149 萬元C.地上附屬物補償費：5149萬元X 10%=51燈元D.搬家補助費：20元/平米X 46295 nf=93萬元E.提前搬家獎：5萬元/戶X 932戶=4660萬元F.家電改移補助費：1000/戶X 932戶=93萬元小計： 59404萬元。 （64萬元 / 戶）根據(jù)項目拆遷實際情況， 結(jié)合市及石景山區(qū)相關(guān)政策， 為加快居民的拆遷速度， 擬實行定向安置拆遷辦法。 定向安置房建設(shè)成本詳見定向安置房建設(shè)方案。2、國有企業(yè)拆遷補償、拆遷補償及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)A. 區(qū)位補償價： 非住宅房屋拆遷補償價格包含兩部分容， 即房屋區(qū)位補

33、償價和地上物補償價非住宅房屋拆遷補償價計算公式為：非住宅房屋拆遷價格二區(qū)位價格X K1XK2X K3X建筑面積+地上物補償價其中： K1 為容積率調(diào)整系數(shù)；K2 為房屋原用途調(diào)整系數(shù)；K3 為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。本地區(qū)土地級別為六級， 非住宅拆遷作價區(qū)類為五類地區(qū)， 區(qū)位價格為4000-5500元/ 建筑平方米。本項目國有土地非住宅拆遷作價區(qū)位價格取3800 元/ 建筑平方米，結(jié)合項目的現(xiàn)狀容積率、 房屋原用途及規(guī)劃用途，分別確定 K1=2.48 （廠房部分），2.76 （辦公部分），K2=0.8, K3取1,地上物補償按照地上物現(xiàn)狀估計，確定國有土地非住宅房屋拆遷平均價格約為 7539 元/平

34、方米（廠房部分） ， 8390 元/平方米（辦公部分） 。表2-2非住宅房屋區(qū)位補償價格計算非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格X K1X K2X K3X建筑面積+地上物補償價名稱取值圍取值區(qū)位價格4000-5500 元/ 建筑 nf3800元/建筑nf容積率調(diào)整系數(shù)(K1)廠房2.482.48辦公2.762.76房屋原用途調(diào)整系數(shù)(K2)0.80.8規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)(K3)11區(qū)位補償價格廠房7539元/建筑nf辦公8390元/建筑nfB.房屋重置成新價：1400元/M (根據(jù)市國土資源和房屋管理局、 市物價局關(guān)于發(fā)布市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知京房管 拆字2003808號進行測算確定)C.停

35、產(chǎn)停業(yè)補助費：1200元/平米(依據(jù)市城市房屋拆遷補 助費有關(guān)規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對 被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積 500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，所以依據(jù)本項目所 在區(qū)域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補助費。)D.拆遷補助費：25元/平米(2)、拆遷補償及獎勵費：A.區(qū)位補償價：廠房：7539 元/平米 X 23732.2 itf =17892萬元辦公：8390 元/平米 X 19455.4 itf =16315萬元小計：34207萬元B.房屋重置成新價：1400元/ itf X 4

36、3177.6 itf=6045萬元C.停產(chǎn)停業(yè)補助費：1200元/ itf X 43177.6 itf=5181萬元D.拆遷補助費：25元/平米X 43177.6 itf=108萬元 小計：45780萬元（合10603元/ itf）。3以上合計：105184 萬元4、拆遷評估費：105184萬元X 1 % =1052萬元5、拆遷服務(wù)費：105184萬元X 1%=1052萬元6、拆遷清運費：89472.6 itf X 20元/ itf=179萬元7不可預(yù)見費：按上述各項費用之和的10%計。總計： 118215萬元。表2-3拆遷補償費用計算表表2-3拆遷補償費用計算表項目數(shù)量計費標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）居

37、民 拆遷拆遷補償費樓房36143 m211000 元/ m239757,平房10152 m29000 元/ m29137 ,小計46295 m2-48894,樓房36143 m21200 元/nf4337 ,房屋d成新價平房10152 m2800 元/ m2812小計46295 m2-5149地上附屬物補償費5149萬元10%515 1搬家補助費46295 m220 元/ m293家電改移補助費932戶P1000元/戶93提前搬家獎932戶5萬元/戶4660小計59404萬元（合64萬元/戶）國有非住 宅拆遷區(qū)位補償價廠房23732.2 m27539 元/ m217892辦公19455.4 m

38、2:8390 元/ m216315小計43177.6 m2-34206,房屋重置成新價43177.6 m21400 元/ m26045搬遷補助費43177.6 m225 元/ m2348停產(chǎn)停業(yè)補助費43177.6 m21200 元/nf5181/、計45780萬元（合 10603元/ m2）其他費用拆遷服務(wù)費10518期兀1%1052拆遷評估費10518期兀1%1052拆除清運費89472.6 m220 元/ m2179小計107468萬元/、口預(yù)見費1074687%10%10747合計118215萬元第二章、市政建設(shè)方案根據(jù)招標(biāo)文件要求： 中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合， 并使宗地現(xiàn)狀

39、在土地上市前驗收時達(dá)到“三通一平” ，即具備施工車輛主要進出道路路由、 施工臨時用水源頭、 施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)： 在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前， 且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后， 向受讓方提供項目用地紅線外市政管線 “七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。本市政建設(shè)方案按照市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)進行編制， 用地圍市政基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)“七通一平” （供水、雨，污，中水、供熱、供氣、供電、通信、通路； “一平”指場地自然平） 。一、市政基礎(chǔ)

40、設(shè)施建設(shè)實施原則（一）堅持工程先報批后實施的原則；1、堅持先設(shè)計后施工的原則；2、堅持質(zhì)量與安全第一的原則；3、堅持以預(yù)防為主、過程與結(jié)果并重原則；4、堅持標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)守合同原則；5、堅持以人為本的原則；6、堅持遵守職業(yè)道德規(guī)的原則；二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù)（一）、本項目招標(biāo)文件；（二）、市石景山區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；（三）、市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 京 國 土 2005540 號 ；（ 四 ） 、 城 市 工 程 管 線 綜 合 規(guī) 劃 規(guī) GB50289-98 ；（ 五 ） 、 市相關(guān)工程計價表： 2001市建設(shè)工程預(yù)算定額 ；（六） 、 建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)（ GB50500-2003

41、） ；（ 七 ） 、 城市排水工程規(guī)劃規(guī) GB50318-2000 ；（ 八 ）、 給 水 排 水 管 道 工 程 施 工 及 驗 收 規(guī) GB50268-97 ； TOC o 1-5 h z （ 九 ） 、 城鎮(zhèn)直埋供熱管道工程技術(shù)規(guī)程 CJJ/T81-98；（ 十 ） 、 城 鎮(zhèn) 供 熱 管 網(wǎng) 工 程 施 工 及 驗 收 規(guī) J372-2004；（ 十 一 ） 、公路 工 程質(zhì) 量檢驗評 定標(biāo) 準(zhǔn) JTGF80/1-2004；（十二）、排水管（渠）工程施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-13-2004；（十三）、城鎮(zhèn)道路工程施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-11-2004；（十四）、建筑工程施工現(xiàn)場安

42、全、 防護、場容衛(wèi)生、環(huán)境保護及保衛(wèi)消防標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-83-2004；（ 十 五 ） 、 燃 氣 工 程 91SB8 ；（ 十 六 ） 、 熱 力 站 工 程 91SB9 ；（十七）、10千伏變配電裝置92DQ2;（十八）、外線工程92DQ4;（十九）、電力控制92DQ7;（二十）、有線電視工程92DQ11;三、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程向各市政單位咨埋接口意見委桿市政綜合方案算計及路面設(shè)計管線項目綜合j案審杳意見相關(guān)道路設(shè)計彳案審杳意見市區(qū)發(fā)改季立項管線設(shè)計方.審查意見規(guī)劃見書建設(shè)用地叫劃許可證建設(shè)工程叫劃許可證辦理M工證& 四、市政工程施工順序先施工埋深大的管線，如雨、污水管線 并及時驗收

43、然后施工埋深淺的管線并及時驗收，如上水、燃 氣、電訊、熱力等說明：在施工時為了避免管線交叉矛盾，須按規(guī)定路由；按先深后淺、 先主后支的順序進行，如果出現(xiàn)意外，有壓管避讓無壓管線、管線型避讓管 道勾槽型、支管避讓主管。五、市政管線施工時應(yīng)重點控制的環(huán)節(jié)項目符合標(biāo)準(zhǔn)管線放線偏差設(shè)計圖紙及 DBJ01-47-2000 , GB50026-93 規(guī)定；管線開挖設(shè)計圖紙及DBJ-84-2004等規(guī)定；管線基底設(shè)計圖紙及GB50007-2002;基坑支護DBJ01-84-2004 ;各種管線質(zhì)量設(shè)計圖紙及各專業(yè)規(guī)；各種管線坡度設(shè)計圖紙及 GB50268-97, DBJ01-47-2000 , T372-2

44、004 ;管線接口質(zhì)量 一設(shè)計圖紙及 GB50268-97, DBJ01-47-2000 ,階段性驗收、試驗T372-2004 ;回填土質(zhì)量設(shè)計圖紙及 GB50268-97, DBJ01-47-2000 ,路基密實度T372-2004 ;路面瀝青密實度設(shè)計圖紙 DBJ01-47-2000 , DBJ01-45-2000 ;設(shè)計圖紙 DBJ01-47-2000 , DBJ01-11-2004設(shè)計圖紙 DBJ01-45-2000 , DBJ01-11-2004 ;管線間的相關(guān)距離設(shè)計圖紙及GB50289-98六、市政咨詢成果1、道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地圍南北方向為八角西街和八角東路， 東西方向為體育場

45、 南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成， 其他道路還需要 按照規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。表1-4項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度（米）紅線寬度（米）備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成2、供水目前，石景山區(qū)轉(zhuǎn)水廠已建成并投入使用， 供水能力5萬立方米/日，其供水圍已包括了八角南里居住區(qū)。規(guī)劃沿八角東路、八角西街、居住區(qū)南路布置DN40O水管道，與體育場南路現(xiàn)狀DN80啾水管道溝通，長度約 1400

46、米。3雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地現(xiàn)狀沒有雨水管道系統(tǒng)， 雨水通過地面徑流向南排入人民渠。 規(guī)劃沿八角東路新建1 條雨水管道， 向南接入規(guī)劃人民渠，規(guī)劃管徑為8001600,規(guī)劃管道長約850米。規(guī)劃沿體育場西路居住區(qū)南路新建1 條雨水管道， 向南向西接入八角東路規(guī)劃雨水管道，規(guī)劃管徑為8001400,規(guī)劃管長約830米。規(guī)劃雨水管道總長約1680米。在古城大街人民渠北側(cè)有1條現(xiàn)狀污水干線，管徑為1500;在體育場南路八角東路東側(cè)現(xiàn)狀路上有1 條現(xiàn)狀石景山第二污水干線，管徑為1500;兩條現(xiàn)狀污水管匯合后，向東沿人民渠北側(cè)的 1600X 1600現(xiàn)狀污水干線最終接入規(guī)劃盧溝橋污水處理廠。

47、規(guī)劃沿八角東路新建1 條污水管道，向南接入現(xiàn)狀死勁山第一污水干線，規(guī)劃管徑為400500,規(guī)劃管長約850米。規(guī)劃沿八角西街居住區(qū)規(guī)劃南路新建1 條污水管道，向南向東接入八角東路規(guī)劃污水管道，規(guī)劃管徑為400,規(guī)劃管長約830米。規(guī)劃污水管道總長度約 1680 米。4中水目前該用地南部首鋼污水處理廠已建成并投入使用， 設(shè)計污水處理能力為 10.8 萬立方米 / 日，處理后的70%污水回用，其余排入人民渠。規(guī)劃將首鋼污水處理廠的出水作為石景山區(qū)的中水水源， 為石景山區(qū)的建筑沖廁、綠地澆灑和道路澆灑提供中水。規(guī)劃沿八角東路布置1條DN600中水管道，長度1100米，投資約 234萬元。 沿體育場南

48、路、 八角西街、 居住區(qū)南部規(guī)劃路布置DN150中水管道，長度1250 米。規(guī)劃中水管道總長度2350 米。5供熱八角南里居住區(qū)不在城市熱網(wǎng)供熱圍， 附近也沒有可利用的現(xiàn)狀熱源，供熱問題需單獨解決。6供氣八角南里居住區(qū)屬于天然氣供氣區(qū)， 在體育場南路有現(xiàn)狀天然氣高壓管線和中壓管線各一條，管徑分別為DN60肝口 DN400在居住區(qū)東側(cè)、體育場南路南側(cè)是現(xiàn)狀八角天然氣高中壓調(diào)壓站。因此，該地區(qū)天然氣供氣壓力、流量都能夠得到保障。規(guī)劃自體育場南路的天然氣中壓管線開口， 沿體育場西路向南修建DN300s米的中壓管線至居住區(qū)南路， 長度約550米；沿居住區(qū)南 路修建DN30葉壓管線，長度約300米。區(qū)采

49、用中低壓調(diào)壓箱或調(diào)壓 站為用戶供氣。中壓管線總長度為 850米。7供電現(xiàn)狀水泥管廠居住區(qū)以西， 魯谷小區(qū)有魯谷110 千伏變電站， 石景山路北側(cè)有古城110 千伏變電站。盡管古城變電站離居住區(qū)更近，但由于石景山路下有地鐵，電纜很難穿越，因此，規(guī)劃八角居住區(qū)只能由魯古變電站供電。為解決本項目及周邊地區(qū)的用電問題， 我公司承諾在土地一級開發(fā)中按供電部門規(guī)劃要求， 在本項目地塊建設(shè)地區(qū)級開閉站及相關(guān)設(shè)施。具體建設(shè)方案由我公司與石景山區(qū)政府、供電部門共同確定。8電信在石景山路南北兩側(cè)各有現(xiàn)況 36 孔電信管道，沿八角西街和體育場南路有現(xiàn)況12 孔電信管道。根據(jù)八角南里居住區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合布放通

50、信電纜的要求，做如下安排：沿八角西街、八角東路、居住區(qū)南路新建12 孔電信管道，總長約 1700 米。9有線電視根據(jù)市有線廣播電視總體規(guī)劃 ，規(guī)劃八角南里居住區(qū)的有線信號由石景山基站提供。根據(jù)信號分配需要，規(guī)劃光纜、電纜管道主要安排：沿八角西街、體育場南路、八角東路、居住區(qū)南路鋪設(shè)6 孔有線管道，區(qū)管線合計長度約 2.53 公里。七、項目綜合設(shè)計成果1、管網(wǎng)綜合布置原則該項目規(guī)劃區(qū)的各管線平面排列時，應(yīng)按照從建筑物到道路和由淺至深的順序排列。該項目的管道鋪設(shè)順序及管徑如下：電力電纜：魯谷路100KV通訊電纜：規(guī)劃道路下布置12 孔的通訊電纜煤氣管道： 300mm污水管道：0 400mm-）50

51、0mm供水管道：d 400mm熱力管道：d 300mm他500mm雨水管道：6 800mm-）1600mm中水管道：1 150mm-）600mm各種埋地管道的平面位置， 不得上下重疊， 并應(yīng)盡量減少和避免互相之間的交叉。管道之間的平面凈距離應(yīng)符合下列要求：（ 1）滿足管道敷設(shè)、砌筑閥門井、檢查井等所需的距離滿足使用后的維護管理及更換管道時，不損失相鄰的地下管道、建筑物和構(gòu)筑物的基礎(chǔ)（ 2）管道損壞時，不會沖刷、侵蝕建筑物及構(gòu)筑物基礎(chǔ)或造成生活用水管道被污染，不會造成其他不良后果2、管線敷設(shè)（ 1）室外給水管道與污水管道平行敷設(shè)給水管在污水管的側(cè)上面 0.5m以，當(dāng)給水管徑小于200mm寸, 管

52、外壁的水平凈距不得小于 1.0m;大于200mm寸，管外壁的水平凈 距不得小于1.5m。給水管在污水管的側(cè)上面0.5m 以，管外壁的水平凈距離應(yīng)根據(jù)土壤的滲水性確定， 一般不小于 3.0m， 在狹窄地方可減少至1.5m。交叉敷設(shè)給水管應(yīng)盡量敷設(shè)在污水管上面且不允許有接口重疊；給水管敷設(shè)在污水管下面時， 給水管應(yīng)加套管或涵溝， 其長度 為交叉點沒邊不得小于 3.0m。（ 2）各管線之間最小凈距應(yīng)符合下表表2-4地下管線間最小凈距（M項目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管0.5-1.00.1-0.150.8-1.50.1-0.150.8-1.50.1-0.15污水管0.8-1.50.

53、1-0.150.8-1.50.1-0.150.8-1.50.1-0.15雨水管0.8-1.50.1-0.150.8-1.50.1-0.150.8-1.50.1-0.15低壓煤氣管0.5-1.00.1-0.151.00.1-0.151.00.1-0.15直埋式熱水管1.00.1-0.151.00.1-0.151.00.1-0.15熱力管溝0.5-1.01.01.0電力電纜1.0直埋0.5穿管0.251.0直埋0.5穿管0.251.0直埋0.5穿管0.25通訊電纜1.0直埋0.5穿管0.151.0直埋0.5穿管0.151.0直埋0.5穿管0.15通訊及照明電纜0.51.01.0喬木中心1.01.5

54、1.5注：1、凈距離管外壁距離，管道交叉設(shè)套管時指套管外壁距離，直埋式熱力管道指保溫管殼外壁距離。2、電力電纜在道路東側(cè)（南北方向道路）或南側(cè)（東西方向道路）；通訊電 纜在道路的西側(cè)或北側(cè)。一般均在人行道下。（3）各管線間的交叉各種管道的平面排列及標(biāo)高設(shè)計相互發(fā)生沖突時，應(yīng)按下列方法 處理：小管徑管道讓大管徑管道可彎管道讓不可彎管道新設(shè)管道讓已建管道壓力管道讓自流管道臨時管道讓永久管道八、市政建設(shè)費用本項目規(guī)劃總建筑規(guī)模為38.33萬平方米，根據(jù)市政咨詢結(jié)果,預(yù)計市政總費用為7060萬元，折合每建筑平方米為184元。市政基礎(chǔ)設(shè)施需要建設(shè)項目、各項工程量及工程費用測算見下表：表2-5市政建設(shè)費用

55、計算表在舁 廳P項目工程容長度（m1金額（萬元）1道路工程城市次干路及城市支路4650016742雨水工程小 800mm-）1600mm16802323污水工程（|）400mm-）500mm16802424中水工程（|）150mm-）600mm23502825供水工程（|）400mm14002526供電工程（雙回）10千伏電纜、 電纜溝道、電纜管井270014907熱力工程小 300mm-）500mm270012968供氣工程小 300mm8503579電信工程12孔170061210有線電視工程6孔253028811其它場地平整1879003761210KV開閉站1座2013小區(qū)配電室24臺

56、箱變1座20合計7060 （萬元）折合（單價）184 （元/建筑9）第三章項目可行性分析、項目總投資估算表2-6石景山第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)投資表序號項目金額（萬元）所占比例一直接費用1252750.931拆遷費用1182150.881.1拆遷補償費10518412評估服務(wù)費10521.3拆遷服務(wù)費10521.4拆除清運費1791.5不PJ預(yù)見費107472市政費用70600.052.1道路工程15932.2雨水工程2322.3污水工程2422.4中水工程2822.5供水工程2522.6供電工程14902.7熱力工程12962.8供氣工程3572.9電信工程6122.10有線電視工程28

57、82.11其它3762.1210KV開閉站202.13小區(qū)配電室20二其它費用2030.001環(huán)評費用102交評費用103前期咨詢費264招投標(biāo)代理費505可行性研究報告編制費156掛牌底價評估費507考古勘探費用42二間接費用94210.071財務(wù)費用67760.052一級開發(fā)管理費26450.02四總成本1348991.00說明事項：拆遷、市政建設(shè)費用為前文所測算的一級開發(fā)成本。2其他費用主要包括：1）環(huán)評費用：根據(jù)建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)計取。2）交評費用：根據(jù)建設(shè)項目交通影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)計取。3）考古勘探費用：根據(jù)考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘經(jīng)費預(yù)算定額管理辦法（國家文物局（90）文物字第

58、248 號，考古勘探費用包括考古調(diào)查和考古勘探費用兩部分， 根據(jù)向文物部門的咨詢， 單位考古勘探費用約為 2 元/ 平方米，這里按照本項目用地面積進行了考古勘探費用的測算4）前期咨詢費：依據(jù)國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知 （計價格 1999 1283 號） ，按照編制可行性研究報告的收費標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項目的咨詢費用。5）招投標(biāo)代理費：依據(jù)國家計委招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法 （計價格 20021980 號） ，計取基數(shù)為表2-6 中直接費用。6）可行性研究報告編制費：依據(jù)國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知 （計價格1999 1283 號）

59、 ，按照編制可行性研究報告的收費標(biāo)準(zhǔn)， 采用插值的方式確定本項目的咨詢費用。7）入市底價評估費：依據(jù)關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（ 京價（房） 1997 第 398號） 的收費標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計取。財務(wù)費用的計算按照貸款利率5.4%， 以開發(fā)周期 16個月計算，考慮到投資在開發(fā)期均勻投入， 按單利計算， 計算基數(shù)為直接費用和其他費用之和。一級開發(fā)管理費：本項目利潤率取2%。二、一級開發(fā)成本單價本項目全部為國有土地， 具體規(guī)劃指標(biāo)如下： 土地面積： 21.3955公頃，其中建設(shè)用地面積： 14.8316 公頃，代征道路用地面積5.7375公頃，代征綠化用地

60、面積0.8264 公頃（最終以勘測定界報告為準(zhǔn)） 。規(guī)劃建筑規(guī)模約 38.331 萬平方米。其中：商業(yè)金融約 8.715 萬平方米，居住約 24.416 萬平方米，其他約 5.2 萬平方米（最終以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)） 。按第二水泥管廠建設(shè)用地地面一級開發(fā)本為 6305 元/平方米；按第二水泥管廠用地規(guī)劃建筑面積樓面一級開發(fā)成本為 3520 元/ 平方米。三、土地入市交易分析（一） 、本項目預(yù)期熟地單價估算土地銷售收入預(yù)測的方法有多種， 包括收益還原法、 市場比較法、剩余法等， 但是每種方法都有其特點及適用圍， 根據(jù)估價作業(yè)規(guī)和該項目的實際情況， 本項目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地， 容積率分別控制在