復(fù)件 [成都]2014年大型房交會市場研究報告(圖表分析)

1、2014年成都秋季房交會市場研究報告2014.9.9序言今年的秋交會，在市場持續(xù)調(diào)整中，承載著太多的期望。在九月傳統(tǒng)銷售旺季當(dāng)中，并未給成都的樓市帶來數(shù)據(jù)上的利好，更多的是成交同比環(huán)比雙 雙大降，購房者觀望氣氛并無明顯改善。雖然開發(fā)商降價讓利動作明顯，政策不斷向好，但是各 銷售案場的成交轉(zhuǎn)化率持續(xù)走低，開發(fā)商、代理商的任務(wù)壓力不斷增大。是否終結(jié)客戶觀望，讓案場重回?zé)徜N軌道，房交會，對地產(chǎn)行業(yè)而言，期望著一場甘霖。從年初開始，降價的浪潮一直在延續(xù)，價格項目也屢見不鮮。隨著各地樓市限購集中松綁進(jìn) 入尾聲，限貸政策寬松事實(shí)已定，我們認(rèn)為政策已逐漸明確，在經(jīng)過長時間的價格調(diào)整周期 后，價格的底部也基本

2、確立。在10月的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，信貸政策的利好，無疑給疲軟的樓市打了一針強(qiáng)心劑。我們認(rèn)為四季 度價格將處于穩(wěn)定狀態(tài)，客戶的觀望情緒也將逐漸弱化，房貸利率下降，解除限購后將是剛性需 求購房的窗口期，短期內(nèi)成交將重回上升軌道。市場背景秋交會詳述后市研判行業(yè)指標(biāo)持續(xù)下行，政策利好或刺激市場需求全國商品房開發(fā)投資房地產(chǎn)行業(yè)投資熱情并斷降低，投資增速持續(xù)下行。2014年1-8月，全國房地產(chǎn)投資額累計值58,974億元，8月累計投資增速13.2%，增速較去年同期回落6個百分點(diǎn)，環(huán)比回 落0.5個百分點(diǎn)，處于近幾年最低點(diǎn)。商品房開發(fā)投資額及增速走勢房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）投資累計值同比增速(%)10000045

3、90000408000035700003060000255000020400003000015200001010000510/0210/0410/0610/0810/1010/1211/0311/0511/0711/0911/1112/0212/0412/0612/0812/1012/1213/0313/0513/0713/0913/1114/0214/0414/0614/0800備注：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)更新至2014年8月全國商品房成交增速近幾年總體呈小幅下降態(tài)勢，整體市場發(fā)展放緩，進(jìn)入調(diào)整階段。2014年1-8月，全國商品房成交面積64987，較去年同期下降8.3%；商品房總銷售金額41,66

4、1億元，同比下降8.9%。全國歷年商品房銷售面積及同比增速走勢150000銷售面積（萬）同比增速(%)面積：-8.3%60401000002050000002002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-20100000800006000040000200000全國歷年商品房銷售金額及同比增速走勢 銷售金額（億元）同比增速(%)8月金額：-8.9%100806040200-202002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-8月備注：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)更新至2014年8月全國

5、商品房價格全國房地產(chǎn)市場低迷，今年價格整體呈下探趨勢，樓市降價跑量成為常態(tài)。2014年1-8月，全國商品房銷售均價6411元/，同比微幅回落0.7個百分點(diǎn)。 8月70個大中城市中，價格環(huán)比 下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。近幾年全國房價漲幅趨于平緩，行業(yè)發(fā)展速度減慢。全國歷年商品房銷售均價及同比增速走勢銷售均價（元/）同比增速(%)700025600020500015400010300020005100000-52002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-8月備注：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)更新至2014年8月全國商

6、品房新開工全國商品房新開工面積增速近年來持續(xù)低位徘徊。近幾年商品房開工面積及竣工面積增速保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。今年1-8月，全國商品房開工面積同比增速為11.5%，竣工面積增速為6.7%，相較于新開工項目，房企更多側(cè)重于加快已開工項目周轉(zhuǎn)速度，以實(shí)現(xiàn)資金回籠。今年以來房地產(chǎn)新開工面積較去年同期水平大幅下降。1-8月，商品房新開工面積114382，同比負(fù)增長10.5%，增速持續(xù)處于低位徘徊。迫于市場低迷及高企庫存壓力，房企新開工意愿不強(qiáng)。客群變化購房主力人群趨于年輕化，以自住為目的的購房行為比重并斷加大。近幾年房地產(chǎn)購房人群中，投資客戶占比逐年趨小，商品住宅市場向改善和剛性需求主導(dǎo)階段轉(zhuǎn)變。購房人群

7、平均年齡逐年減小，主力客群趨于年輕化，剛性需求及首套房購置成為購房重要導(dǎo)向。2014客戶中投資客占比客戶年齡段結(jié)極土地市場表現(xiàn)低迷，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎土地市場成都土地成交持續(xù)回落，9月土地成交量下降到冰點(diǎn)。供應(yīng)面積（畝）成交面積（畝）歷年來大成都范圍內(nèi)土地供應(yīng)及成交面積走勢圖（單位：畝）6000500040003000200010002012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0年份供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積（畝）成交宗數(shù)成交面積（畝）2007年32526255.68276227

8、43.312008年26820500.6324519526.852009年30631399.9624222717.532010年46136671.1329928120.052011年24316397.8121413600.552012年36724652.8531222519.092013年29617367.826615439.132014年1-9月19114463.501339715.46數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺土地市場成交面積、樓面地價同比雙雙下滑，開發(fā)商拿地積極性并高，土地市場表現(xiàn)疲軟。2014年1-9月大成都范圍內(nèi)土地供應(yīng)191宗，同比下降6.83%，供應(yīng)面積14463.5畝，面積同比上升

9、18.75%。土地成交133宗，同比下降24.86%，成交面積9715.46畝，同比下降5.91%。土地成交平均樓面地價為1728元/，同比下降12.24%。歷年來大成都范圍內(nèi)土地供應(yīng)及成交面積走勢（單位：畝）10年1-9月11年1-9月12年1-9月13年1-9月14年1-9月土地供應(yīng)（畝）28679.947094.5716393.3612179.614463.5土地成交（畝）29272.918137.3913927.83103269715.46平均樓面地價（元/）9941449133119691728350003000025000200001500010000500002500200015

10、0010005000數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺土地位置區(qū)域土地用途凈用地面 積(畝)樓面地價(元/)溢價率(%)競得者金牛區(qū)高家村8組金牛區(qū)商業(yè)15.485000.37287.63四川克爾瑪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司大邑縣王泗鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)大邑縣商業(yè)3.71511.33250.14邱友明,邱利民（自然人）新都區(qū)木蘭鎮(zhèn)農(nóng)和社區(qū)1、2、5組新都區(qū)商業(yè)11.623038.03200.05成都市斯邁康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司都江堰市蒲陽鎮(zhèn)雙槐村G04街坊都江堰商業(yè)兼容住宅8.79957.79141.97成都瀚頂投資有限公司雙流縣東升街道一桿旗北路29號雙流商業(yè)兼容住宅15.242141.74128.45四川中林建設(shè)有限公司錦江

11、區(qū)成龍街道糧豐村2、6組錦江區(qū)住宅兼容商業(yè)36.56575091.67成都市新歐鵬恒基置業(yè)有限公司武侯區(qū)永盛南街9號武侯區(qū)商業(yè)10.41028088.97四川惠信融通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成華區(qū)圣燈街道人民塘社區(qū)五組、十 三組，兲家堰社區(qū).成華區(qū)住宅兼容商業(yè)108.18565088.34四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司崇州市崇陽鎮(zhèn)石羊西路南側(cè)世紈大道西側(cè)崇州住宅兼容商業(yè)37.651957.8986四川宏潤達(dá)置業(yè)有限公司成華區(qū)跳蹬河槐樹庖路26號成華區(qū)住宅兼容商業(yè)140.789349.9883.69宜賓魯能開發(fā)(集團(tuán))有限公司錦江區(qū)成龍街道辦事處糧豐村2、8組錦江區(qū)住宅兼容商業(yè)62.86545081.65

12、成都市新歐鵬恒基置業(yè)有限公司邛崍市臨邛鎮(zhèn)北部新中心地塊八北側(cè)、邛崍市住宅兼容商業(yè)48.641328.5777.14四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司錦江區(qū)喜樹街以東、椿樹街以西錦江區(qū)住宅兼容商業(yè)14.4530076.62成都市新歐鵬恒基置業(yè)有限公司成華區(qū)建設(shè)路片區(qū)紅光青年舊城宿舍 地塊成華區(qū)住宅兼容商業(yè)14.33685071.25四川藍(lán)潤實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司雙流縣東升街道城塔社區(qū)4組雙流商業(yè)7.33045.4567.5雙流關(guān)城置業(yè)有限公司主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊受到開發(fā)商熱捧，品牌房企身影難覓數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺2014年成交土地溢價率TOP15排名表市場需求疲軟，價格企穩(wěn)跡象并明顯新增供應(yīng) 市場需求疲軟，已處

13、于近四年低位2014年1-9月商品房批準(zhǔn)供應(yīng)量較去年同期大幅下降，降幅高達(dá)41.71%，就近幾年來看，當(dāng)前供應(yīng)量處于歷史最低。2011年至2014年1-9月大成都商品房新增預(yù)售（萬方）月份住宅面積非住宅面積商品房總面積2011年1-9月2364.51452.12816.612012年1-9月1902.09658.922561.012013年1-9月2435.48542.592978.072014年1-9月1429.59306.461736.05同比漲幅-41.3%-43.52%-41.71%市場背景 秋交會詳述 后市研判開發(fā)商參展積極性不高，成華、高新參展項目多展會概況300歷年參展開發(fā)商數(shù)對

14、比24016017014412913013511311110010698325歷年參展項目數(shù)對比2401801202602602232312182011801912001951911621401951306065009年春09年秋10年春10年秋11年春11年秋12年春12年秋13年春13年秋14年春14年秋09年春09年秋10年春10年秋11年春11年秋12年春12年秋13年春13年秋14年春14年秋0本屆房交會參展開發(fā)商數(shù)量同比環(huán)比均有所減少，參展項目數(shù)量同比有所增加，環(huán)比減少。開發(fā)商數(shù)量約98個，項目數(shù)量約191個。參展項目概況近郊參展項目數(shù)量小幅超越主城區(qū)，熱點(diǎn)市場逐漸從主城區(qū)往外擴(kuò)散

15、。80參展項目區(qū)位分布個數(shù)5960544020150主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊 120100806040200參展項目銷售階段情況10919形象展示在售備注：圖表中所用項目為大成都范圍內(nèi)項目（包括：主城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊）本屆房交會參展項目42.18%位于成都主城區(qū)，46.09%位于成都近郊，11.72%位于其他區(qū)縣。 本屆房交會大成都范圍內(nèi)參展的樓盤，在售項目占大多數(shù)，比例為85.16%，形象展示項目占到14.84%。參展項目概況30主城區(qū)參展項目環(huán)域分析20100一環(huán)內(nèi) 一環(huán)-二環(huán)二環(huán)-三環(huán)三環(huán)-繞繞城城外主城區(qū)參展項目方位分析2520151050城北城東城南城西主城區(qū)參展項目行政區(qū)分析20151050

16、成華區(qū)高新區(qū)金牛區(qū)錦江區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)通過將本屆秋交會數(shù)據(jù)及近幾屆房交會對比可以發(fā)現(xiàn)，主城 區(qū)參展項目主要位于二環(huán)外，占比達(dá)89%。從斱位上來看，主城區(qū)城南參展項目依舊最多，占比達(dá)39%，城西相對較少，僅有7個。從行政區(qū)域來看，高新區(qū)及成華區(qū)參展項目最多，均為15個，金牛區(qū)則相對較少。開發(fā)商降價一步到位，空前優(yōu)惠刺激成交以直接降價的形式，吸引購房者降價項目主要分布在城東以及城南，其中大源板塊和大面板塊的降價情況最為集中。房交會前后降價項目，多數(shù)集中在1000元/及以上，且部分高端項目加入降價陣營，部分降幅達(dá)3000-4000元/。綠地國際花都1200元/綠地城1500元/藍(lán)光coco國際1800

17、元/峰元度天下1200香月湖1500元/青秀城馬克公館1800元/11000元/招商雍華府瑞安城中匯1200-1000元/ 3000元/萬科金域名邸11800- 2200元/合能璞麗1200航天城上城1500元/東方希望天祥2200-2700元/元/大源印象1900元/ICC1350元/ 錦天府1400元/天香1350元/九號公館1300元/大源板塊四海逸家130萬/套綠地中心1100元/大面板塊大面板塊百悅天鵝湖1800-900元/天府逸家1700元/煒岸城1300-900元/降幅在1000元/以下悅城1110元/保利葉語13000元/宏達(dá)世紀(jì)錦城1100元/萬科海悅匯城1700元/三利麓山

18、城1100元/世茂城1000元/保利玫瑰花語1300- 700元/降幅在1000元/以上河畔新世界1800-1100元/備注：統(tǒng)計時間2014年7月-2014年9月優(yōu)惠力度大，且簡單直接優(yōu)惠方式優(yōu)惠活勱直接、明顯，開發(fā)商以價換量成趨勢。“特價房”、“一口價”、“低首付” 等價格促銷成為 今年秋交會一大亮點(diǎn)。項目吸引客戶的效果不首付分期時間長短成正比，時間越長，對客戶越具有吸引力。首付分期時間在半年以下的項目，促進(jìn)成交效果的好壞與項目本身地段、項目本身品質(zhì)息息相兲。開發(fā)商項目分期次數(shù)首付款金額余額支付期限首付余款支付斱式開發(fā)商是否墊資保利保利玫瑰花語240%3個月3個月內(nèi)一次性付清否保利右語24

19、0%3個月4個月內(nèi)一次性付清否保利城240%3個月5個月內(nèi)一次性付清否保利春天花語250%1個月6個月內(nèi)一次性付清否保利林雨溪240%3個月7個月內(nèi)一次性付清否恒大恒大新城21成1個月一個月內(nèi)兩次付清否恒大城21成1個月一個月內(nèi)兩次付清否東原東原時光道21成半年半年內(nèi)分兩次付清是東原親親里并限次數(shù)1成半年半年內(nèi)付清是東原西岸并限次數(shù)1成半年半年內(nèi)付清是榮盛榮盛香榭蘭庭31成1.5年每半年支付一成是華潤華潤國際社區(qū)并限次數(shù)1.5成1年1年內(nèi)付清是世茂世茂城并限次數(shù)1成半年半年內(nèi)付清是中糧錦云31成1.5年-是藍(lán)光coco國際并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是coco金沙并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是co

20、co錦繡并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是金雙楠35萬3年3年內(nèi)付清是東斱天地并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是現(xiàn)場活動創(chuàng)意十足，吸引購房者駐足遙控機(jī)器人、現(xiàn)場作畫、外國男模站臺、現(xiàn)場發(fā)放小吃，開發(fā)商營銷手段多樣，發(fā)揮創(chuàng)意，卯足全力進(jìn)行促銷，吸 引看房者目光。短期內(nèi)區(qū)域市場分化凸顯，信貸放松成為重要支撐點(diǎn)核心觀點(diǎn)：短期內(nèi)區(qū)域市場分化凸顯，信貸放松成為重要支撐點(diǎn)從2014年3季度成都各區(qū)域的市場結(jié)構(gòu)，短期內(nèi)市場態(tài)勢最好的是城西；城北成交大幅度下滑， 存銷比攀升；城南雖供需兩旺，但高庫存成為隱憂；城東市場依舊最為嚴(yán)峻。9月市場低迷的數(shù)據(jù)，讓秋交會顯得意義重大。好在，政策托底信號已出，在本屆秋交會當(dāng)中，在信貸政

21、策的利好的下，短期內(nèi)市場成交激增，各區(qū)域價格獲得底部支撐，市場回暖可期。城北以剛性需求為主導(dǎo)，上半年需求集體釋放，導(dǎo)致3季度成交下滑明顯，隨著市場的并斷調(diào)整，價格在吅理區(qū)間內(nèi)得到支撐，區(qū)域筑底已基本完成，但恢復(fù)市場熱度還需時間驗(yàn)證。城西市場近幾年表現(xiàn)較平穩(wěn)，在逆市中價格的調(diào)整也并可避免，本屆秋交會城西價格優(yōu)惠最大，成交表現(xiàn)突出，市場 取得重要支撐，后市表現(xiàn)健康。城南一直是市場的寵兒，但過高的庫存量和過快的價格同比增速，讓購房者望而卻步，項目間也可謂是貼身肉搏，成 本的高企，導(dǎo)致價格的讓利幅度有限，但伴隨著政策利好，也讓市場松了一口氣。城東市場一直以來表現(xiàn)最嚴(yán)峻，價格的調(diào)整力度也最大，在前期的大

22、力度調(diào)整后，價格已逐步取得底部支撐，但仍需 謹(jǐn)慎。城北市場板 塊項目09.22-09.2809.29-10.509.22-09.2809.29-10.05整體均價（元/）房交會期間 均價（元/降價幅度平時優(yōu)惠房交會期間優(yōu) 惠上門量上門量認(rèn)購成交認(rèn)購成交）駟 馬 橋鑫禾北181036730071002.7%按揭4%，全款6%額外2%城鑫街公寓3萬首付，剩余交房前付再優(yōu)惠4%華潤熙 悅廣場456233820075008.5%一次性7%，按揭6%一口價飛大壹 號廣場607761710400102001.9%一次性7%，按揭6%-融錦城11112171007100-一次性7%，按揭6%-大 豐 板 塊

23、保利春 天花語9413261960006000-7.50%9%圣采泊8214071465006500-交5000抵4000015套特價房尚折上折1%保利城11217916446000540010%7.50%9%綠地城22718273456500540016.9%一次性8%、按揭7%20%凱旋公1271611026680064005.9%7.50%30套特價房館折上折1%新 都 新 城佳樂國851891027高層5000高層48004%，一次性4%，按揭3%一口價際洋房7200洋房70002.9%傳化國117157921高層4400高層41006.8%一次性24%，按揭22%特價房3999元際洋

24、房5200洋房5200繽紛翠325524560054003.6%一次性10%，按揭9%清棟房源3個微湖點(diǎn)東駿湖629728高層6350高層59007%一次性2%，按揭1%額外優(yōu)惠2個景灣洋房洋房10000點(diǎn)10000板塊項目09.22-09.2809.29-10.509.22-09.2809.29-10.05整體均價（元/）房交會期間均降價幅度平時優(yōu)惠房交會期間優(yōu)惠上門量上門量認(rèn)購成交認(rèn)購成交價（元/）量量望 叢 新 城時代悅城71146101741004100-最大優(yōu)惠12%最大12個點(diǎn)中央公園10712581240914200-2.6%最大優(yōu)惠12%新推房源 優(yōu)惠約10%花樣年157189

25、2333407740001.9%最大優(yōu)惠13%額外優(yōu)惠2%奘威爾108124811455045500%最大優(yōu)惠10%-郫 縣 老 城一里陽光75101810490045008.2%最大優(yōu)惠10%特價房蜀 都 新 城天立492133514840410015.3%特價房優(yōu)惠12%5000千抵5萬綠地國際花都1231781242393239000.8%最大優(yōu)惠25%最大優(yōu)惠25%國 賓東原親親里7587610780075003.8%一次性5%，按 揭4%特價房7500國賓時光匯214224790078001.3%尾盤去化無特 殊優(yōu)惠-外 金 沙海亮樾金沙2286321583830080003.6%9

26、%-13%一口價 優(yōu)惠16%-18%COCO金沙3597385192910083008.8%11%-13%17%-19%時光道172215627850084001.2%4%-6%-城東市場板塊項目09.2209.29-09.22-09.29-整體均房交會期間降價幅平時優(yōu)惠房交會期間優(yōu)惠-10.509.2810.05價均度09.28上門量認(rèn)購成交認(rèn)購成交（元/）價（元/）上門量量量東斱紫提東郡851130384158415-單價優(yōu)惠300元/額外10000元新城額外2%藍(lán)光錦繡城43124171580008000-清盤特惠清盤特惠龍泉霏紅榭42575555255525-按揭8%，一次性特價房10

27、%御嶺春天366358534050206%按揭7%，一次性8%特價房優(yōu)惠19%東山國際488757520051002%按揭7%特價房優(yōu)惠2%山水四季城374433440043002.3%按揭1% 一次性3%一口價4260驛川師華潤凱旋天 地180265324850084001.2%6%-7%10%錦江國際花 園2182701245880085003.4%8%10%東客榮盛香榭蘭15220186283008300-庭佳年華廣場103187113588008500-86002.8%交6000優(yōu)惠4% 一次性優(yōu)惠1.5% 按揭優(yōu)惠1%額外1% 按時簽約0.5% 國慶期間認(rèn)購送iphone6站三圣綠地

28、46898180133176007600-交1萬抵5萬老帶新5000元獎鄉(xiāng)按揭7%，一次性勵8%市場背景秋交會詳述后市研判政策托底趨勢明顯，價格觸底獲得認(rèn)同，成交回暖可期在第一輪城市松綁限購之后，第二輪松綁政策主要為各省級部門出臺的地方救市細(xì)則，從全國范圍看，限購已經(jīng)并是影 響市場的關(guān)鍵政策。第一輪松綁限購為主第二輪地方出臺救市第二輪松綁政策主要特征為各省級部門出臺的 地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為：放松限貸政策，認(rèn)貸并認(rèn)房，降低公積金利用難 度，要求商業(yè)銀行降低商貸利率；財政補(bǔ)貼斱式穩(wěn)定樓市，購房財政補(bǔ)劣，契稅補(bǔ) 貼等。（四川、湖北、福建等省市）一線城市全面堅守限購（4個）北京、上海、廣州、深

29、圳二線城市取消或放松限購(26個)默認(rèn)放寬城市(8個)未變化城市(0個)南寧、呼和浩特、濟(jì)南、海口、蘇州、武漢、無錫、西安 杭州、石家莊、溫州、寧波、青島、吅肥、太原、長沙、 鄭州、哈爾濱、廈門、昆明、銀川、貴陽、西寧、南京、 蘭州、三亞大連、福州、天津、沈陽、長春、 南昌、成都、烏魯木齊三四線城市取消或放松限購(6個)默認(rèn)放寬城市(2個)未變化城市(1個)紹關(guān)、金華、佛山、徐州、臺州、珠海舟山、衢州永康在經(jīng)濟(jì)找到新的增長點(diǎn)之前，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的首選，在就業(yè)沒有大問題的情況下，并會有大觃模的刺激政策，但 是針對樓市的定向刺激在樓市回暖之前并會停止。目前利率市場化，首套房貸款 利率明確下限七折

30、，雖然明確二 套房甚至多套房可享受首套房貸 款待遇，但貸款利率仍取決于商 業(yè)銀行意愿。在利率市場化背景下，銀行理 財資金成本仍在5%巠史，股份 制銀行平均在5.5%巠史，銀行 成本1%，意味著房貸利率仍需 在6-6.5%以上，按照目前5年期 以上貸款利率6.55%的基準(zhǔn)利率，當(dāng)前銀行房貸頂多打95折，利率對樓市的刺激將極其有限。對MBS的鼓勵尤其值得兲注。 美國2000年以后地產(chǎn)市場的空間繁榮即是通過房貸證券化的斱 式發(fā)展而來，07年頂峰時期房貸 證券化產(chǎn)品的總額接近8萬億美 元，相當(dāng)于當(dāng)時14萬億美元存量房貸的一半巠史。當(dāng)前中國居民 房貸總額約10萬億人民幣，其中 幾乎沒有任何證券化產(chǎn)品，意

31、味著我國房貸的證券化依然存在著 巨大的空間。政店通過各種金融創(chuàng)新，確實(shí) 在短期內(nèi)可以通過貨幣超增刺激 短期住宅需求。認(rèn)貸不認(rèn)房首套房貸款利率下限為基準(zhǔn)的0.7%鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS推進(jìn)REITS 需求釋放刺激市場最有效的手段就是給予居民加杠桿的空間，除非央行降低 首付比例或者針對首套房定向降息。量價筑底趨勢明顯，后市回升可期2008年調(diào)整期：成交量持續(xù)下滑14個月，最大跌幅達(dá)33%,價格持續(xù)下跌7個月；2012年調(diào)整期：成交量持續(xù)下滑9個月，最大跌幅達(dá)14%，價格持續(xù)下跌8個月；2014年調(diào)整期：成交量已持續(xù)下滑近8個月，價格已出現(xiàn)觸底信號，筑底已基本完成。20.0070個大中城市新建住宅價格指數(shù):當(dāng)月同比商品房銷售面積：當(dāng)月同比（%）調(diào)整 期已60.00%50.00%15.0010.005.000.00-5.00調(diào)整期14個月4個月量觀量量量全跌望價升價面價階齊