某置業(yè)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部標(biāo)準(zhǔn)化工作計(jì)劃

1、 標(biāo)準(zhǔn)化工作計(jì)劃*置業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部2007年8月標(biāo)準(zhǔn)化的背景隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。隨著競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)手不斷進(jìn)步，單純依靠傳統(tǒng)意義上規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)取得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越不現(xiàn)實(shí)。人力資源不斷攤薄。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。決策時(shí)間長(zhǎng)，操作時(shí)間短。項(xiàng)目難度越大，決策時(shí)間越長(zhǎng)。規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)沒有被充分利用。相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)。工作目標(biāo) 縮短周期降低成本提高品質(zhì)材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)定位，形成相對(duì)應(yīng)的材料、部品、設(shè)備清單簡(jiǎn)化產(chǎn)品，建立戶型庫相關(guān)

2、流程改進(jìn)輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制統(tǒng)一設(shè)計(jì)深度和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)成本專項(xiàng)研究窗墻比對(duì)造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)）停車方式：?jiǎn)巍㈦p層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車鋼筋含量、混凝土含量控制同層排水工作內(nèi)容材料標(biāo)準(zhǔn)工程做法成本論證流程優(yōu)化建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)新紀(jì)元含鋼量、停車方式、降低成本控制要點(diǎn)北京院規(guī)劃（市政）建筑景觀室內(nèi)概念方案操作手冊(cè)A1A2A3A4深化方案操作手冊(cè)B1B2B3B4施工圖操作手冊(cè)C1C2C3C4施工配合操作手冊(cè)D1D2D3D4完成招采技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：建立材料部品分類庫：提高項(xiàng)目檔次匹配度學(xué)以致用容積率指數(shù)的研究，是否加入我們系統(tǒng)管理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表？不同容積率的推薦

3、解決方案：分地區(qū)，不同容積率（2.53.05.0）對(duì)應(yīng)的規(guī)劃形態(tài)和戶型庫。經(jīng)典規(guī)劃總圖的研究；（分產(chǎn)品系列的規(guī)劃理念賣點(diǎn)）經(jīng)典戶型的研究入庫；（分地區(qū)分系列的戶型賣點(diǎn)）停車方式幾種推薦解決途徑（案例研究）新材料新技術(shù)的成果匯編； 遮陽技術(shù)倒置式屋面變壓止逆閥煙道滲水路面佛甲草種植屋面高效垂直流人工濕地水質(zhì)凈化技術(shù)新三級(jí)鋼復(fù)合式廚房（U5住宅）清水混凝土外墻式新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)流程是一個(gè)文件群，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點(diǎn)，材料部品設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和成本輸入文件指設(shè)計(jì)部從其它部門獲取的文件，包括采集的項(xiàng)目的基本信息、市場(chǎng)定位，客戶調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等等。輸出文件指由設(shè)計(jì)

4、部或合作設(shè)計(jì)單位完成需要對(duì)其它部門提供的設(shè)計(jì)文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等流程把設(shè)計(jì)操作分為：概念方案階段深化方案階段施工圖階段施工配合階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對(duì)應(yīng) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計(jì)管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)： 概念方案 基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計(jì)單位選擇、方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求 深化方案 地質(zhì)初勘報(bào)告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備 選型、材料部品清單 施工圖設(shè)計(jì) 詳勘報(bào)告、報(bào)建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審 施工配合圖測(cè)報(bào)告、實(shí)測(cè)報(bào)告、開工證、予售證報(bào)審配合 一、概念方案階段包括投資分析階段和概念方案招標(biāo)。完成的標(biāo)志是確定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施方案概念方案階段的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程

5、，應(yīng)通過立項(xiàng)決策會(huì)土地獲取土地使用證應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點(diǎn)。8個(gè)輸出文件：項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃單體技術(shù)措施園區(qū)技術(shù)措施示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表。其內(nèi)容應(yīng)跟進(jìn)項(xiàng)目操作全過程，不斷補(bǔ)充深入，直至最終定稿。并按階段重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備份。1.1收集整理宗地輸入條件1）自然客觀條件宗地位置：城市位置區(qū)域位置宗地現(xiàn)狀：宗地照片四面景觀地貌現(xiàn)狀水文地質(zhì)綠化植被氣候氣象空氣質(zhì)量噪音狀況特殊地下物等。宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃。交通狀況：公交

6、流線附件站點(diǎn)私家車路線周邊現(xiàn)狀道路名稱級(jí)別尺寸及斷面城市道路規(guī)劃公共服務(wù)配套設(shè)施：宗地周邊的教育醫(yī)療商業(yè)等服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。市政設(shè)施：市政給水排水電氣熱網(wǎng)絡(luò)有線等設(shè)施現(xiàn)狀。對(duì)1000米以內(nèi)的不利因素進(jìn)行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模影響發(fā)展趨勢(shì)盡可能掌握清楚，可能情況下，請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)試（噪音廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的環(huán)境評(píng)估報(bào)告2）政府客觀條件宗地紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3）當(dāng)?shù)卣吆头ㄒ?guī)要求日照間距消防間距房屋面積測(cè)繪計(jì)算的具體方法人防車庫的具體要求等此部分條件應(yīng)由投資拓展部配合整理提供。1.2立項(xiàng)報(bào)告的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分本節(jié)點(diǎn)的主要工作有：進(jìn)行用地分析(容積率強(qiáng)排方案）確定項(xiàng)目類型或參照項(xiàng)目編

7、制項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單完成容積率強(qiáng)排方案（可由合作伙伴完成）項(xiàng)目材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計(jì)流程提供標(biāo)準(zhǔn)范例）1.3用地分析自然資源分析（對(duì)地表植被地上沖溝等分析）氣候氣象分析日照風(fēng)向分析水文地址分析結(jié)構(gòu)形式初步建議特殊地下物景觀視線分析坡度坡向分析噪音分析交通流量分析防洪措施分析1.4確定項(xiàng)目類型根據(jù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)及操作方式的不同，將新開發(fā)項(xiàng)目分為創(chuàng)新項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目。1）創(chuàng)新項(xiàng)目：樹立品牌，創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)周期12個(gè)月以上，設(shè)計(jì)成本100元/m2以上。2）標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品：傳播品牌，復(fù)制產(chǎn)品，開發(fā)周期在9個(gè)月以下，設(shè)計(jì)成本在50元/m2以下。復(fù)制產(chǎn)品面積比率超過70%優(yōu)化產(chǎn)品成本、性

8、能、品質(zhì)，擴(kuò)大集中采購率為目標(biāo)。以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評(píng)估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，錄入標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄設(shè)計(jì)相關(guān)的各項(xiàng)輸入條件客戶定位銷售推廣總體計(jì)劃交房標(biāo)準(zhǔn)成本要求物業(yè)管理模式項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃完成概念方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位選擇設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定總體概念方案確定單體概念方案確定（平、立、剖面）指標(biāo)表填寫，包括綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表、項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表、公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目概況及用地分析項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)計(jì)劃及二級(jí)開發(fā)計(jì)劃市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議成本控制因素與工程管理意見概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需要解決的問題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析附件目錄項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的附件項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用

9、清單示范區(qū)及一期材料、部品及設(shè)備清單全區(qū)單體技術(shù)措施全區(qū)園區(qū)技術(shù)措施示范區(qū)規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案一期規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案三個(gè)指標(biāo)表：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表、住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表、公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表立項(xiàng)報(bào)告（終稿全文）可研報(bào)告（終稿全文）二、深化方案階段對(duì)新項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)工作范圍是指項(xiàng)目一期（含示范區(qū)）景觀設(shè)計(jì)工作和室內(nèi)設(shè)計(jì)工作全面展開各專業(yè)技術(shù)細(xì)節(jié)盡可能全面、深入、系統(tǒng)地進(jìn)行分析、論證并確認(rèn)，以減少施工圖階段出現(xiàn)較大的反復(fù)為目的。該階段需對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定量描述，確定產(chǎn)品細(xì)節(jié)。完成標(biāo)志：施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的編制。完成規(guī)劃和單體報(bào)批，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證三、施工圖階段此階段

10、工作完成標(biāo)志是:完成一期單體施工圖及一期總圖施工圖配合項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，完成施工圖外審、節(jié)能審查、消防審查等。節(jié)點(diǎn)一，完成示范區(qū)基礎(chǔ)施工圖是否先完成示范區(qū)或一期的基礎(chǔ)施工圖并提前出圖，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度具體決定項(xiàng)目公司提供詳勘報(bào)告及試樁報(bào)告提供的詳規(guī)批復(fù)文件施工圖內(nèi)審建筑節(jié)能計(jì)算書、結(jié)構(gòu)計(jì)算書三個(gè)指標(biāo)表、單體技術(shù)措施、材料設(shè)備部品清單做進(jìn)一步完善。室內(nèi)設(shè)計(jì)基本完成，反饋到施工圖設(shè)計(jì)中單體施工圖外審：（提供圖紙及計(jì)算書等文件）總圖施工圖深化的道路和豎向設(shè)計(jì)非壟斷的各單項(xiàng)市政站點(diǎn)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)非壟斷的管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)對(duì)總圖施工圖的反饋與修正壟斷行業(yè)的各單項(xiàng)市政站點(diǎn)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)以及管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)，由項(xiàng)目公司負(fù)

11、責(zé)設(shè)計(jì)委托及管理，設(shè)計(jì)部提供支持。四、施工配合階段取得建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證4.1圖紙測(cè)繪、銷售配合、施工現(xiàn)場(chǎng)配合配合圖紙測(cè)繪工作，協(xié)助圖紙測(cè)繪公司分析及明確建筑面積的計(jì)算原則和公共部位的分?jǐn)傇瓌t，并取得圖測(cè)面積（即商品房預(yù)售面積）銷售配合工作：編寫銷售手冊(cè)編寫交房標(biāo)準(zhǔn)的單體部分制作合同附圖制作銷售附圖制作銷售用沙盤制作銷售效果圖完成銷售培訓(xùn)配合項(xiàng)目部、工程部、招采部完成對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施過程中的效果監(jiān)控與技術(shù)支持的工作，包括：材料與部品的選樣、封樣協(xié)調(diào)施工圖設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更單4.2配合實(shí)樓測(cè)繪工作總結(jié)圖紙測(cè)繪時(shí)的建筑面積的計(jì)算原則和公共部位的分?jǐn)傇瓌t，并傳遞給實(shí)樓測(cè)繪公司，以最

12、終取得準(zhǔn)確的實(shí)測(cè)面積。4.3后評(píng)估對(duì)設(shè)計(jì)單位的評(píng)價(jià)，積累設(shè)計(jì)資源。規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)資料的歸檔統(tǒng)一歸檔格式對(duì)工程質(zhì)量問題和客戶投訴進(jìn)行分析和整理，轉(zhuǎn)化為技術(shù)或流程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步優(yōu)化管理模式。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化從技術(shù)上應(yīng)分為三個(gè)部分討論建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：1.實(shí)體 2. 空間實(shí)體物質(zhì)的、客觀的可測(cè)試的是手段、是實(shí)現(xiàn)目的的基礎(chǔ)以產(chǎn)品為導(dǎo)向的技術(shù)分類可固化為一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)空間非物質(zhì)的、主觀的可感知的是目的、也是前提以客戶為導(dǎo)向的使用性能分類可量化為一系列空間使用標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)施工組織前提條件、要求實(shí)體的拆分及標(biāo)準(zhǔn)（框架示意）實(shí)體建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系

13、智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計(jì)要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求空間的分類，從客戶的關(guān)注點(diǎn)出發(fā)空間戶內(nèi)空間戶外空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲(chǔ)藏空間、過道架空層泛會(huì)所、架空層公共車庫、室外樓棟公共空間、組團(tuán)內(nèi)公共空間、小區(qū)級(jí)公共空間組團(tuán)入口大堂、單元入口樓梯間戶內(nèi)室內(nèi)空間戶內(nèi)室外空間戶外室內(nèi)空間戶外室外空間生活陽臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)、平臺(tái)（露臺(tái)）入口花園（前院）、后院技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的總體工作框架設(shè)想 客戶的空間感知使用體驗(yàn)生活體驗(yàn)(描述性)客戶的需求(描述性)空間的性能標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體分系統(tǒng)和子系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體基本元素的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書施工圖審查指導(dǎo)書工程施工要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要點(diǎn)工程驗(yàn)收檢查要點(diǎn)客戶細(xì)分工作（正在進(jìn)行中）空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作（和營(yíng)銷合作）實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作（和設(shè)計(jì)院合作）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究的合作設(shè)想 空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作：1