沈陽天華強排培訓(xùn)課件-入門版

1、沈陽天華強排方案設(shè)計培訓(xùn)課件（入門版）2014.7.15CONTENTS目錄01 強排的概念02 強排包括什么03 強排怎么做04 強排的常見錯誤01 強排的概念 定義01 強排的概念&定義強 排 定義：用地強度強迫建筑設(shè)計中所指的強排方案就是根據(jù)地塊的規(guī)劃指標(biāo)排布建筑的基本方案，按照建筑強制性規(guī)范盡可能布置建筑輪廓。一般來講，強排方案的主要目的是為了測算項目成本及利潤率，而非設(shè)計理念等。強排的理念是一直在變的。02 強排包括什么 周邊情況分析+產(chǎn)品分析 總平面圖+日照 指標(biāo)02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析周邊情況分析用地區(qū)位分析用地現(xiàn)狀分析用地價值分析周邊競品分析對用地的地理位置，

2、據(jù)地標(biāo)方位（如市中心、高速公路口）等的距離的分析對周邊環(huán)境、道路、交通、配套，以及土地本身控規(guī)分析對土地按照資源分布價值進(jìn)行分類對具有地區(qū)適應(yīng)性的產(chǎn)品及戶型類型進(jìn)行分析產(chǎn)品分析用地價值分析用地現(xiàn)狀分析用地區(qū)位分析用地區(qū)位分析：對用地的地理位置，據(jù)地標(biāo)方位（如市中心、高速公路口）等的距離的分析虹橋機場2號航站樓虹橋火車站九亭鎮(zhèn)徐家匯七寶鎮(zhèn)松江北場一號地塊閔行區(qū)中心上海松江北場項目周邊情況分析02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析02 強排包括什么&周邊情況分析用地區(qū)位分析：對用地的地理位置，據(jù)地標(biāo)方位（如市中心、高速公路口）等的距離的分析周邊情況分析用地價值分析用地現(xiàn)狀分析用地區(qū)位分析上海松

3、江北場項目02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析用地現(xiàn)狀分析：對道路、交通、周邊環(huán)境、配套，以及土地本身控規(guī)分析周邊情況分析用地價值分析用地現(xiàn)狀分析用地區(qū)位分析上海松江北場項目02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析外部影響（不利）因素：高壓線影響、南側(cè)廠房影響、經(jīng)濟適用房影響、其他項目影響外部改善（有利）因素：綠化帶改善居住品質(zhì)地塊價值排序：地塊4 地塊1 地塊3用地價值分析：對土地按照資源分布價值進(jìn)行分類周邊情況分析用地價值分析用地現(xiàn)狀分析用地區(qū)位分析上海松江北場項目02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析 一梯二戶一梯三戶一梯四戶一梯五戶一梯六戶其他萬科金色名郡綠地海頓公館綠城玉

4、蘭公寓綠城百合公寓碧水源濱湖品閣合肥萬科金色名郡意向產(chǎn)品分析：對具有地區(qū)適應(yīng)性的產(chǎn)品及戶型類型進(jìn)行分析產(chǎn)品分析 周邊競品分析02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型產(chǎn)品分布原則園區(qū)出入口位置園區(qū)景觀設(shè)計原則通過前期分析應(yīng)得出以下結(jié)論：02 強排包括什么&周邊情況分析+產(chǎn)品分析商鋪定位02 強排包括什么 周邊情況分析+產(chǎn)品分析 總平面圖+日照分析 指標(biāo)02 強排包括什么&總平面圖+日照分析+指標(biāo)沈陽萬科鐵西藍(lán)山經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積51832.0 容積率3.0 計容建筑面積154535.7 住宅建筑面積118810.3 底商建筑面積24972.2 LOFT建筑面積10161.2 配套建

5、筑面積662.2 商業(yè)比22.6%總戶數(shù)1,242 地下建筑面積23,039 其中人防地下室7,590 非人防地下室15,449 停車位970 其中住宅（0.5）地下621商業(yè)（100/個）地下39 地上310產(chǎn)品面積段套數(shù)占比功能性兩房758517914.4%舒適性兩房869561449.4%功能性三房96105314 25.3%舒適性三房140135 10.9%合計1242100.0%總平面圖日照分析沈陽萬科鐵西藍(lán)山02 強排包括什么&總平面圖+日照分析+指標(biāo)指標(biāo)總占地面積104600 m2建筑用地面積104600 m2總建筑面積327,901 m2建筑物占地面積41885m2建 筑 密

6、度40.04%綠 地 率40%計容積率面積262,458 m2容 積 率不計容積率建筑面積2.509 2.509 商業(yè)比12.00%道路用地合計瀝青路面車行道砼路面車行道硬質(zhì)鋪裝車行道硬質(zhì)鋪裝廣場硬質(zhì)鋪裝人行道0綠化用地合計重要公共綠地組團宅間綠化底層私家花園體育(游樂)設(shè)施占地水景占地面積0產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積單元數(shù)層數(shù)戶數(shù)住宅73+76+86 #DIV/0!63,830 63,192 28%79 719813 135+135多層#DIV/0!14,850 14,702 6%135 115110 90+90+90+105#DIV/0!82,227 81,

7、405 36%95 924864 90+90#DIV/0!14,993 14,843 7%91 88164 96+78#DIV/0!18,667 18,480 8%89 226210 135+135多層#DIV/0!22,680 22,453 10%135 14 6 168 110+110多層#DIV/0!12,540 12,415 5%110 10 6 114 住宅小計0 #DIV/0!229,787 227,489 95%105 612,443 公共配套建筑商業(yè)#DIV/0!31,496 31,181 成本核算說明需分?jǐn)偹邪舜箢愘M用 寫字樓（產(chǎn)品信息詳見批注）#DIV/0!0 公寓0 分

8、攤本身主體建造成本#DIV/0!0 小學(xué)成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單獨保留成本物業(yè)用房785 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠郑粏为毐Ａ舫杀旧鐓^(qū)391 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單獨保留成本市政公? 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠郑粏为毐Ａ舫杀竟珟囄粩?shù)建筑面積可售面積停車地下車位(人防515 19,579 只分?jǐn)傊黧w建安成本，或保留定額成本地下車位(非人防1,372 46,648 根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定0 根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定0 不單獨留成本地上車位208 不計面積小計2,095 合計327,901 258,670 沈陽萬科鐵西藍(lán)山02 強排包括什么&總平面圖+日照分析+指標(biāo)03 強排

9、怎么做 各個公司強排的側(cè)重點 天華怎么做強排03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點1. 龍湖/中海：計算，重視獲值。沈陽中海寰宇天下龍湖 雙瓏原著03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點2. 萬科：研究產(chǎn)品合肥萬科金色名郡 03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點合肥萬科金色名郡 2. 萬科：研究產(chǎn)品03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點結(jié)論一：板塔結(jié)合，兩排，圍合中心大景觀綠地。結(jié)論二：板塔結(jié)合，結(jié)合辦公和商業(yè)適當(dāng)做Loft，但存在一定的報批風(fēng)險。合肥萬科金色名郡 2. 萬科：研究產(chǎn)品03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點強調(diào)中軸對稱布局純點式高層塔樓大圍合布局高層塔樓+18層小高層圍合布局強調(diào)

10、塔樓景觀資源布局各地塊塔樓圍合結(jié)合7層洋房布局塔樓大圍合結(jié)合7層洋房布局3. 天華：除以上條件外，更要側(cè)重空間和設(shè)計此方案庭院尺度可實現(xiàn)最大化，列為深化方向此方案花園洋房可實現(xiàn)最大化，列為深化方向青島方興項目 03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點順應(yīng)地形排布的方式有利于把地塊撐滿，總量做高（偏角30）純南北朝向排布會導(dǎo)致很多邊角無法用足，總量難以做足無法用到的邊角料上海松江北場3. 天華：除以上條件外，更要側(cè)重空間和設(shè)計03 強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點強排方案1面積總量：190760超出面積： 9860兩梯四戶+一梯兩戶多層樓棟強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點上海松江北場3. 天華：除

11、以上條件外，更要側(cè)重空間和設(shè)計面積總量：180900無余量強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點多層樓棟上海松江北場強排方案1兩梯四戶+一梯三戶3. 天華：除以上條件外，更要側(cè)重空間和設(shè)計面積總量：182140超出面積： 3446強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點多層樓棟上海松江北場強排方案1兩梯四戶+一梯兩戶+一梯三戶3. 天華：除以上條件外，更要側(cè)重空間和設(shè)計帶形花園式組團式形態(tài)豐富，利于形成多個節(jié)點空間有利于分期有利于組織交通棟距沒有明顯優(yōu)勢形態(tài)單調(diào)不利于分期不利于組織交通棟距相對較大多層樓棟強排怎么做&各個公司強排的側(cè)重點上海松江北場規(guī)劃可能性分析3. 天華：除以上條件外，更要側(cè)重空間和設(shè)計0

12、3 強排怎么做 各個公司強排的側(cè)重點 我們沈陽天華怎么做強排 建筑間距： 日照間距 ：指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量 而保持的一定間隔距離。沈陽地區(qū)參照 64號令，其他地區(qū)參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)范。 防火間距： 高層&高層13m, 高層&多層 9m, 多層&多層 6m,【建筑設(shè)計防火規(guī)范】 衛(wèi)生視距：建筑山墻相對房間距離宜大于18m. 設(shè)計前期需要掌握：日照間距一般與項目所在的城市（緯度和氣候區(qū)劃分）有密切關(guān)系。03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排 日照測算：滿足其居室大寒日(x)h滿窗日照；(x值參照當(dāng)?shù)貧夂騾^(qū)) 建筑退界：由于需要協(xié)調(diào)項目自身與周邊項目的交

13、通、消防、日照等相互關(guān)系，不允許緊貼紅線進(jìn)行建設(shè)，一般都會退后一段距離。建筑退讓距離，與項目所處的位置、周邊的狀況相關(guān)。沈陽地區(qū)沿城市主干路、次干路布置的高層建筑后退道路規(guī)劃紅線不小于10米，沿其它門牌號布置的高層建筑后退道路規(guī)劃紅線不小于8米。 03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排道路紅線：規(guī)劃主管部門確定的各類城市路幅（含居住區(qū)級道路）用地界線。2. 用地紅線：規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的各類工程項目的用地界線。3. 容積率：建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值，是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)；容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積，一般是指的地上建筑面積，地下建筑面積一般不計入容積率指標(biāo)計算

14、中；規(guī)劃設(shè)計條件給定的容積率指標(biāo)的約定，一般是小于等于某一數(shù)值。搞清幾項指標(biāo)：一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系。容積率指標(biāo)與相對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)容積率指標(biāo)2.1對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)獨棟/雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼+聯(lián)排多層住宅小高層高層03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排容積率拆分：通常，給定的一定數(shù)值的容積率，會對應(yīng)一定的產(chǎn)品形式，如前表所示；但是，由于種種需要，在滿足其他指標(biāo)的前提下，對給定的容積率進(jìn)行分解，從而在一個項目里面形成不同的產(chǎn)品形式，這種做法就叫做容積率拆分。容積率拆分前容積率拆分后03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排容積率拆分方

15、法及案例：昆山世茂蝶湖灣項目區(qū)位：江蘇昆山市，毗鄰上海項目總建面約107萬平，容積率1.5地塊原始狀況：優(yōu)勢：地塊內(nèi)部有天然水系，內(nèi)部地勢平整。劣勢：地塊北側(cè)臨近滬寧高速，存在較大的噪聲和尾氣污染。03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排項目規(guī)劃特點: 1.5的容積率拆分到極致，僅兩種基本產(chǎn)品類型，高層（28-32F，另有一幢153m的地標(biāo)公寓）和別墅。高層沿北側(cè)，弧型單排“流線型”排列，既隔絕滬寧高速干擾，又盡量節(jié)省占地，便于內(nèi)部打造大面積集中綠地水面，對原生水系重新設(shè)計，形成較大面積的湖景，湖中建島，打造私密性很強的獨棟、雙拼別墅區(qū)。03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排效果圖03 強排

16、怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排4. 建筑高度： 航空限高：建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處（樓梯間、水箱間、天線、避雷針等）之間的高差，是規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)中規(guī)定的對宗地內(nèi)建筑的高度限制。 常規(guī)建筑高度：由于通則、建規(guī)、高規(guī)對建筑高度定義不同，不能將消防設(shè)計中的建筑高度計算與規(guī)劃設(shè)計中的建筑高度計算混淆，一般意義上，消防設(shè)計專篇中描述的建筑高度應(yīng)為消防設(shè)計建筑高度，平屋面計算到建筑面層。報領(lǐng)規(guī)證，以及其他手續(xù)，施工圖建筑說明中的建筑高度指規(guī)劃設(shè)計建筑高度，平屋面計算至女兒墻頂。限高的控制點，一般有“建筑最高點高度”和“檐口高度”兩種。03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排5. 建筑密度：

17、各類建筑基地面積的總和/場地用地面積100% 建筑密度一般會在規(guī)劃設(shè)計意見書里面有明確規(guī)定； 一般情況下，為了控制項目的品質(zhì)、盡量提高人均綠化率和人均活動空間，對多層小區(qū)和高層小區(qū)有一個大致的建筑密度控制：多層小區(qū)一般為25%30%，高層小區(qū)一般為20%25%；公建或商業(yè)的建筑密度一般會根據(jù)項目單獨給定，一般會比住宅項目高，例如45%甚至更高。6. 總用地面積：用地紅線坐標(biāo)范圍內(nèi)的用地面積。7. 商業(yè)比：商業(yè)面積/計容建筑面積。8. 綠線、藍(lán)線、紫線、黃線等不常用，用到時需查相關(guān)規(guī)范。03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排相關(guān)規(guī)范：第十條多層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)兩幢建筑平行布置或相互夾角在3

18、0度以下時，建筑間距按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（一）在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，當(dāng)遮擋建筑計算高度小于18米時，建筑間距系數(shù)不得小于1.5，且建筑間距不得小于9米；當(dāng)遮擋建筑計算高度大于18米時，建筑間距系數(shù)不得小于1.7。（二）在三環(huán)路以外地區(qū)，建筑間距系數(shù)不得小于1.7，且建筑間距不得小于9米。第十三條高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比小于1.2時，按遮擋建筑計算高度確定建筑間距系數(shù)（一）在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，建筑間距系數(shù)不得小于1.7；（二）在三環(huán)路以外地區(qū)，建筑間距系數(shù)不得小于2.0；第十四條高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比大于1.2時，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)：（一）在三環(huán)路

19、以內(nèi)地區(qū)，當(dāng)建筑高度在40米以下時，建筑間距系數(shù)不得小于1.3，且建筑間距不得小于30米；當(dāng)建筑高度在40米以上時，建筑間距系數(shù)不得小于1.4，且建筑間距不得小于40米；（二）在三環(huán)路以外地區(qū)，建筑間距系數(shù)不得小于1.5，且建筑間距不得小于40米；沈陽政府64號令03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排操作方法1. 用地測算2. 測算結(jié)果綜合3. 計算指標(biāo)4. 加入設(shè)計含量03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排196m174m238m260mS=180 x6x13=14040S=180 x6x13=12960S=240 x6x10=14400S=240 x6x11=158406F12mX15

20、m6F12mX20m通過對用地橫向進(jìn)行多種排布方式的嘗試，找出獲值最大的一種情況S=每單元標(biāo)準(zhǔn)層面積 x 層數(shù) x 單元數(shù)多層強排橫向測算1. 用地測算03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排S=180 x6x6+240 x6x4 =12240S=180 x6x8+240 x6x4 =14400S=180 x6x6+240 x6x6 =151206F12mX15m6F12mX20m通過對用地橫向進(jìn)行多種排布方式的嘗試，找出獲值最大的一種情況S=每單元標(biāo)準(zhǔn)層面積 x 層數(shù) x 單元數(shù)196m174m238m260m1. 用地測算03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排多層強排橫向測算196m17

21、4m238m260m6F12mX15m通過對用地縱向進(jìn)行多種排布方式的嘗試，找出獲值最大的一種情況S=每單元標(biāo)準(zhǔn)層面積 x 層數(shù) x 單元數(shù)S=180 x6x12=12960S=180 x6x3+180 x5x12 =140401. 用地測算5F12mX15m03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排多層強排縱向測算5F12mX15m通過對用地橫向及縱向的排布測算，得出能夠最大限度用足用地的初步強排方案6F12mX15m6F12mX20m5F 12mX20m196m174m238m260m2.測算結(jié)果綜合03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排2.測算結(jié)果綜合03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做

22、強排如果容積率不足: 加大戶型進(jìn)深，可以提高容積率如果容積率超過要求：增加面寬，可以提高住宅品質(zhì)增加進(jìn)深，縮小面寬增加面寬2.測算結(jié)果綜合03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排強排節(jié)約用地方式注意前后樓的相交面樓間距的控制可以小于日照間距注意控制樓間的最近距離高層2.測算結(jié)果綜合238m260mL高層戶型面寬d橫向可以排列七棟高層03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排Ld=最多排列個數(shù)196m174m高層高層強排測算控制日照間距控制日照間距ddd更多的變化要靠各位在實踐中磨練 03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排沈陽萬科化工廠B地塊&紅梅B地塊方案 規(guī)劃指標(biāo)總占地面積104600 m2

23、建筑用地面積104600 m2總建筑面積327,901 m2建筑物占地面積41885m2建 筑 密 度40.04%綠 地 率40%計容積率面積262,458 m2容 積 率不計容積率建筑面積2.509 2.509 商業(yè)比12.00%道路用地合計瀝青路面車行道砼路面車行道硬質(zhì)鋪裝車行道硬質(zhì)鋪裝廣場硬質(zhì)鋪裝人行道0綠化用地合計重要公共綠地組團宅間綠化底層私家花園體育(游樂)設(shè)施占地水景占地面積0產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積單元數(shù)層數(shù)戶數(shù)住宅73+76+86 #DIV/0!63,830 63,192 28%79 719813 135+135多層#DIV/0!14,850

24、 14,702 6%135 115110 90+90+90+105#DIV/0!82,227 81,405 36%95 924864 90+90#DIV/0!14,993 14,843 7%91 88164 96+78#DIV/0!18,667 18,480 8%89 226210 135+135多層#DIV/0!22,680 22,453 10%135 14 6 168 110+110多層#DIV/0!12,540 12,415 5%110 10 6 114 住宅小計0 #DIV/0!229,787 227,489 95%105 612,443 公共配套建筑商業(yè)#DIV/0!31,496 3

25、1,181 成本核算說明需分?jǐn)偹邪舜箢愘M用 寫字樓（產(chǎn)品信息詳見批注）#DIV/0!0 公寓0 分?jǐn)偙旧碇黧w建造成本#DIV/0!0 小學(xué)成本全部攤?cè)肟墒鄄糠郑粏为毐Ａ舫杀疚飿I(yè)用房785 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單獨保留成本社區(qū)391 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠郑粏为毐Ａ舫杀臼姓? 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單獨保留成本公廁車位?shù)建筑面積可售面積停車地下車位(人防515 19,579 只分?jǐn)傊黧w建安成本，或保留定額成本地下車位(非人防1,372 46,648 根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定0 根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定0 不單獨留成本地上車位208 不計面積小計2,095 合計327,901 258,670 3.進(jìn)行指標(biāo)計算03 強排怎么做&我們沈陽天華怎樣做強排以100+60兩戶為計算單元 建筑面積： 100 x（2x18x2）+60 x（2x18x2）=11520 以100+60+60+100的一棟樓為計算單元 建筑面積： （100+60+60+100）x18x2=11520優(yōu)勢：計算多層 洋房等利于自由組合樓。優(yōu)勢：標(biāo)準(zhǔn)層相同的前期測算。S=每種戶型的面積 x 總套數(shù)（園區(qū)內(nèi)該戶型） 案例：兩棟 18層住宅