某住宅項目可行性研究報告_secret

1、*二期住宅項目可行性研究報告二00三年八月十日目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc52184859 第一部分：項目概況 PAGEREF _Toc52184859 h 1 HYPERLINK l _Toc52184860 1、地塊概況 PAGEREF _Toc52184860 h 1 HYPERLINK l _Toc52184861 2、交通狀況 PAGEREF _Toc52184861 h 1 HYPERLINK l _Toc52184862 3、地形地貌特征 PAGEREF _Toc52184862 h 1 HYPERLINK l _Toc52184863 4

2、、市政設施保障 PAGEREF _Toc52184863 h 1 HYPERLINK l _Toc52184864 5、項目開發(fā)手續(xù) PAGEREF _Toc52184864 h 2 HYPERLINK l _Toc52184865 6、項目開發(fā)設想 PAGEREF _Toc52184865 h 2 HYPERLINK l _Toc52184866 第二部分：天塘市房地產(chǎn)總體前景分析 PAGEREF _Toc52184866 h 4 HYPERLINK l _Toc52184867 1、天塘房地產(chǎn)市場概況 PAGEREF _Toc52184867 h 4 HYPERLINK l _Toc521

3、84868 2、天塘房地產(chǎn)市場前景分析 PAGEREF _Toc52184868 h 4 HYPERLINK l _Toc52184869 第三部分：項目區(qū)域前景分析 PAGEREF _Toc52184869 h 7 HYPERLINK l _Toc52184870 1、項目區(qū)域市場概況 PAGEREF _Toc52184870 h 7 HYPERLINK l _Toc52184871 2、區(qū)域前景優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc52184871 h 7 HYPERLINK l _Toc52184872 第四部分：項目市場定位及價格定位 PAGEREF _Toc52184872 h 9 HY

4、PERLINK l _Toc52184873 1、項目優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc52184873 h 9 HYPERLINK l _Toc52184874 2、項目市場定位 PAGEREF _Toc52184874 h 10 HYPERLINK l _Toc52184875 3、建筑風格 PAGEREF _Toc52184875 h 10 HYPERLINK l _Toc52184876 3、項目價格定位 PAGEREF _Toc52184876 h 11 HYPERLINK l _Toc52184877 第五部分：項目開發(fā)建設進度計劃 PAGEREF _Toc52184877 h 1

5、3 HYPERLINK l _Toc52184878 1、工程計劃 PAGEREF _Toc52184878 h 13 HYPERLINK l _Toc52184879 2、施工橫道圖 PAGEREF _Toc52184879 h 13 HYPERLINK l _Toc52184880 第六部分：投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc52184880 h 14 HYPERLINK l _Toc52184881 1、項目總投資估算 PAGEREF _Toc52184881 h 14 HYPERLINK l _Toc52184882 2、資金籌措 PAGEREF _Toc52184882 h

6、 15 HYPERLINK l _Toc52184883 3、投資使用計劃 PAGEREF _Toc52184883 h 15 HYPERLINK l _Toc52184884 4、借款償還計劃 PAGEREF _Toc52184884 h 16 HYPERLINK l _Toc52184885 第七部分：收入預測及資金分析 PAGEREF _Toc52184885 h 17 HYPERLINK l _Toc52184886 1、銷售收入預測 PAGEREF _Toc52184886 h 17 HYPERLINK l _Toc52184887 2、項目銷售預測及銷售回款計劃 PAGEREF _

7、Toc52184887 h 17 HYPERLINK l _Toc52184888 3、資金來源與運用分析 PAGEREF _Toc52184888 h 18 HYPERLINK l _Toc52184889 4、銷售利潤 PAGEREF _Toc52184889 h 19 HYPERLINK l _Toc52184890 第八部分：財務與敏感性分析 PAGEREF _Toc52184890 h 20 HYPERLINK l _Toc52184891 1、財務分析依據(jù) PAGEREF _Toc52184891 h 20 HYPERLINK l _Toc52184892 2、現(xiàn)金流量分析 PAG

8、EREF _Toc52184892 h 20 HYPERLINK l _Toc52184893 4、項目敏感性分析 PAGEREF _Toc52184893 h 21 HYPERLINK l _Toc52184894 第九部分：項目可行性結(jié)論 PAGEREF _Toc52184894 h 22 HYPERLINK l _Toc52184895 1、經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc52184895 h 22 HYPERLINK l _Toc52184896 2、社會效益分析 PAGEREF _Toc52184896 h 22 HYPERLINK l _Toc52184897 3、可行性結(jié)論

9、 PAGEREF _Toc52184897 h 23 - PAGE 24 -第一部分：項目概況1、地塊概況本項目用地位于天塘市海心區(qū)南部，工業(yè)大道中地段，北臨40米寬的工業(yè)大道，東臨石崗路。海心區(qū)位居天塘市的中心位置，四面被寶江環(huán)繞，是天塘市新興的大型住宅區(qū)。本項目用地所在區(qū)域，人口居住密度不高，周邊市政配套設施較齊全，交通非常方便。本項目為“國家康居示范小區(qū)”*的二期項目，總用地面積78117平方米，地上建筑面積為237381平方米，地下建筑面積39150.6平方米，總建筑面積為276531平方米。*一期經(jīng)國家建設部評審，四項指標均全優(yōu)通過驗收，成為全國三個獲此殊榮的項目之一。2、交通狀況本

10、項目西行約30米為北鯢把公共汽車總站，東行約50米為海獅公共汽車總站，13、79、203、551等20多路公共汽車途徑本項目，可方便地直達天塘市各區(qū)；并有多條開往玉盤、的順、寶海等地的中巴、大巴途徑本項目；佛光地鐵線北鯢把站出口近在咫尺，交通非常便利。3、地形地貌特征本項目原來為工廠用地，地塊內(nèi)自然環(huán)境較好，地勢較為平坦，高差不大，在項目規(guī)劃設計中，開發(fā)公司巧妙地利用自然高差，較好地營造小區(qū)的層次感。本項目屬于*二期，整個地塊分兩部分，均與一期項目相連，形成整體。根據(jù)項目本身的特性，將本項目分為三個區(qū)，A區(qū)面向工業(yè)大道，地形規(guī)整方正，呈長方形狀；B、C區(qū)相連，位于*一期南面，地形較為規(guī)整。（見

11、圖1，項目總平面圖）4、市政設施保障本項目所在地段是天塘市大型房地產(chǎn)住宅項目較為集中的區(qū)域之一，樓盤檔次分布較為廣泛。周邊生活和服務配套設施齊全，居民生活十分便利,各類的市政配套完全能夠滿足項目開發(fā)和居家需要。附近主要的配套設施情況如下：商業(yè)設施：離海心區(qū)湖南大道商業(yè)中心僅10分鐘車程,大型連鎖平價商場島內(nèi)價、天塘著名的餐飲店如中江海鮮、山東老家等僅一路之隔，可共用一期商業(yè)配套設施和會所；學校教育：*一期設有幼兒園和中學各一所，附近紅棉幼兒園紅棉小學，培紅小學，天塘市五中；醫(yī)療機構(gòu)：3公里范圍內(nèi)有海獅中醫(yī)院、寶江醫(yī)院、天塘市二醫(yī)院和東光省口腔醫(yī)院。5、項目開發(fā)手續(xù)1、本項目已與原土地方天塘市人

12、民造紙廠簽訂了關(guān)于*二期土地轉(zhuǎn)讓合同，并與天塘市國土資源房管局簽訂了國土出讓合同。2、本項目已經(jīng)取得天塘市規(guī)劃局惠規(guī)地證1999144號、惠規(guī)地證2002180號建設用地規(guī)劃許可證。3、本項目經(jīng)天塘市計劃發(fā)展委員會惠建計批2003104號預備計劃和惠計城200331號正式計劃批準立項。4、其它相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。6、項目開發(fā)設想根據(jù)項目的規(guī)劃條件和*一期開發(fā)的成功經(jīng)驗，確定本項目初步開發(fā)方案的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，見下表1。表1：*二期項目初步開發(fā)方案經(jīng)濟技術(shù)指標層數(shù)住宅面積商業(yè)地下室多層11123.8小高層43402.434295高層169928.193051.7小計2244

13、54.427346.739150.6公建面積5580總建筑面積276531.72圖1、項目規(guī)劃平面圖第二部分：天塘市房地產(chǎn)總體前景分析1、天塘房地產(chǎn)市場概況1996年到2002年天塘市國民生產(chǎn)總值年平均增長13%左右，2002年國民生產(chǎn)總值3001.69億元，成為國內(nèi)三個人均國民生產(chǎn)總值超過3000億元大關(guān)的城市之一，人均GDP4.19萬元，突破5000美元。人均家庭收入大幅上升，消費支出穩(wěn)步增長，。2003年上半年,天塘市居民家庭人均可支配收入為7781.42元，同比增長11.3%。隨著天塘市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民家庭收入穩(wěn)步提高，居民消費信心逐漸增強,帶動了天塘市房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)步的發(fā)展。由

14、于政府加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，并出臺了一系列的土地、銷售、金融、道路規(guī)劃等政策，特別是天塘確立的帶動周邊城市、輻射全省、影響東南亞的國際化大都市定位，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了積極的促進作用。近幾年，天塘市房地產(chǎn)保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)有序的發(fā)展良好勢頭。在市場有效需求保持旺盛狀態(tài)下，商品房供應量適度增加，市場供求平衡，成交量略超過供應量，二手房屋交易大幅攀升。2002年完成投資總額426.39億元，比上年增長10.2%，其中商品住宅完成投資311.56億元，比上年增長11.4%；2002年全市房屋交易量為1415萬平方米，金額558億，分別比2001年增加19.12%和16.01%；商品房批出量和成

15、交量分別為898萬平方米和929萬平方米，商品房成交量超過商品房批出量，商品房成交金額為432億元，2002年高層住宅成交均價為5003元、平方米。2003年住宅市場穩(wěn)步發(fā)展，完成住宅投資小幅增長，第一季度高層住宅價格比2002年同期上升0.70，比第四季度上漲1.60。2、天塘房地產(chǎn)市場前景分析從2002年的天塘房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看，天塘房地產(chǎn)投資、商品房批出量和成交量增長均呈穩(wěn)定增長，且成交量超過商品房的批出量，有利于改善市場供需關(guān)系，且2003年第一季度高層住宅樓價走高，天塘房地產(chǎn)已經(jīng)進入良性的穩(wěn)定發(fā)展期。未來天塘市房地產(chǎn)發(fā)展的空間較大，預計天塘市房地產(chǎn)市場將進入長期持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展期。

16、主要原因如下：天塘市已具備房地產(chǎn)市場發(fā)展的三大要素：一是人口多，對房屋數(shù)量要求大。2002年末全市總?cè)丝?20.62萬人，其中常住戶口人數(shù)717.13萬人，比上年末增加11.24萬人，加上外地人口多萬人，總?cè)丝跀?shù)超過1000萬，如果每年人均居住面積新增1平方米，市場需求量就是1000萬平方米，市場容量非常大。二是經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，居民收入持續(xù)增長，市民商品房購買力較強。近幾年天塘GDP的增長速度一直保持在13以上，人均GDP超過5000美元，2003年市民人均可支配收入增長幅度高達11.3，市場有效需求較大。三是房地產(chǎn)市場化程度高，個人購房比例高達94以上，個人購房已經(jīng)成為市場主體，且購房者主要是

17、滿足提升居住質(zhì)量和生活品質(zhì)購房。這些因素構(gòu)成了對天塘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁動力。截止2002年底，天塘人均居住面積僅為平方米，而全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到平方米，天塘人均居住面積與全國城鎮(zhèn)平均水平相差較遠，跟住房水平較高的其它省份比，如浙江省城鎮(zhèn)人均居住面積為30.33平方米，差距更大，未來天塘房地產(chǎn)的發(fā)展空間和潛力巨大。如果天塘要達到小康社會的標準人均居住面積要達到30平方米，每人還需增加住房面積近平方米，對于擁有萬常住居民的天塘而言，意味著至少需要增加住房面積高達億平方米，按現(xiàn)在批出和成交水平至少需要十年的時間。二手市場的迅速發(fā)展將帶動一級市場的發(fā)展。天塘二手樓市成交增幅加大，2002年，天

18、塘市區(qū)二手房成交登記面積為486萬平方米，同比增長28.5%，二手房成交面積占一、二手房成交總面積的比重逐步增長，200年占34.35%，二手市場發(fā)展有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。市政府為促進房地產(chǎn)二手市場和租賃市場的發(fā)育，采取了一系列的政策，如稅費調(diào)整、嚴格控制土地供應、簡化房改房上市的手續(xù)。這些政策的出臺也將有利于緩解供需矛盾，刺激市場需求。城市戶籍制度改革將有力地推動天塘城市化水平。天塘部分區(qū)域?qū)嵭兴{印戶口制度，購買商品房可入戶天塘，有力地激活外地人市場，樓市的有效需求肯定會有增加。此外，天塘為引進高層次人才，實施較為寬松的入戶的政策，令更多地外地人士尤其是高層次人士進入天塘，此舉同樣會增加

19、市場需求。CEPA簽署之后，東光將加強與香港服務業(yè)的整合，面向更大的內(nèi)地和全球市場，將促進東光省經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級，比加入WTO帶來更多的投資機會，隨著香港、天塘、深圳、澳門和寶海的優(yōu)勢互補和經(jīng)濟一體化，天塘作為華南地區(qū)的首中心城市，其經(jīng)濟地位將更加突出，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來更大的機會。九五”期間，天塘城市建設投入600多億元，“一年一小變”整治了臟亂差，“三年一中變”城市基礎設施建設成效顯著。2003年計劃完成城建投資147億元，以進一步完善城市基礎設施建設，提高現(xiàn)代化中心城市的服務功能。邳州國際會展中心、天塘新國際機場、天塘小谷圍島大學城、大南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等大型開發(fā)建設，都將給天塘發(fā)展帶來新的機遇。

20、第三部分：項目區(qū)域前景分析1、項目區(qū)域市場概況近年來，海心區(qū)政府加大了區(qū)域形象的整治力度，特別是地鐵二號線的開通、天塘國際會展中心的建成，海心區(qū)在市民心目中的地位已有很大的改變，成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域，也是天塘市目前最適合居住的區(qū)域之一。從2003年上半年的調(diào)查數(shù)據(jù)看，消費者最有可能選擇的市區(qū)樓盤區(qū)域是天河區(qū)和海心區(qū)，首選比例分別為28和24（天塘日報）。2002年海心區(qū)商品房批出量和成交量均居天塘市原八區(qū)的首位，商品房批出量和成交量分別為184.85萬平方米和183.26萬平方，分別比2001年增長31.17和13.21，商品房供需關(guān)系基本平衡。2002年海心區(qū)高層住宅的成交價為4746元

21、、平方米，2002年至2003年2月，海心區(qū)高層均價在46005000元/平方米之間波動，其中以47004800元/平方米之間波動為主，該價格區(qū)間為近一年海心區(qū)高層住宅主流價格。與全市高層住宅均價相比，海心區(qū)均價走勢相對平穩(wěn)，呈較低幅度的上升趨勢，說明該區(qū)市場趨向成熟、理智。2、區(qū)域前景優(yōu)勢分析未來五年，海心區(qū)將以建設建造“學習海心、文化海心、科技海心、生態(tài)海心和商務海心”為目標，不斷增強區(qū)域的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展力，促進海心區(qū)的全面發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景非?？春?。海心區(qū)房地產(chǎn)市場也將因此得到進一步的發(fā)展，成為天塘市前景最為看好的區(qū)域之一，主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）海心區(qū)交通狀況大為改善。連接海

22、心的橋梁眾多，內(nèi)環(huán)路、地鐵二號現(xiàn)已建成、三號地鐵和佛光地鐵也已經(jīng)開工，交通十分便利。（2）獨特的地理位置。隨著天塘市城市發(fā)展向東南方向拓展，海心區(qū)已經(jīng)成為天塘市的中心，地理位置十分優(yōu)越；海心區(qū)四面臨江，又有萬畝果園等，自然環(huán)境優(yōu)美，最適宜人居。（3）以會展經(jīng)濟為龍頭帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。亞洲最大、世界一流的天塘國際會展中心落戶海心區(qū)的邳州，海心區(qū)將圍繞會展中心大力發(fā)展會展經(jīng)濟，在邳州構(gòu)建商務中心區(qū)，利用會展品牌，加快新城市副中心功能區(qū)的形成，吸引跨國公司、大公司總部安家落戶。（4）海心區(qū)將以地鐵南北向的三號線和東西向的二號線，以及佛光地鐵發(fā)展商業(yè)，將重點建好一批大型商場、大型專業(yè)市場、特色商業(yè)街

23、。（5）以文化科技產(chǎn)業(yè)為核心的新港經(jīng)濟帶。區(qū)內(nèi)有中天大學、中科院紫海海洋研究所等46所大專院校和科研院所，它們主要分布在新港路兩側(cè)，新港路沿線還有寶江電影廠、紫埔古港等文化資源。第四部分：項目市場定位及價格定位1、項目優(yōu)勢分析海心區(qū)樓盤分布呈板塊分布，主要可分為工業(yè)大道板塊、湖南大道寶崗大道板塊、新港路赤崗板塊、天塘大道南板塊、濱江東路板塊、湖煙路板塊、南小路海聯(lián)路板塊及邳州板塊幾大板塊。本項目位于工業(yè)大道中，毗鄰湖煙路，屬于工業(yè)大道板塊和湖煙路板塊的交界處。該板塊大型住宅小區(qū)項目較多，區(qū)域的居住環(huán)境和氛圍較好，生活配套設施齊全、交通網(wǎng)絡發(fā)達相對其它板塊具有較強的競爭優(yōu)勢，*在該區(qū)具有以下競爭

24、優(yōu)勢，其競爭優(yōu)勢十分明顯：發(fā)展商實力雄厚，信譽卓著，連續(xù)三年綜合開發(fā)實力居天塘市第三名，在天塘市場上享有極高的品牌知名度和美譽度，具有較強品牌優(yōu)勢。發(fā)展商已在項目所在地共開發(fā)項目近十年，開發(fā)大型項目3個，公司品牌和項目品牌已為該區(qū)客戶所熟悉，同時，發(fā)展商對該區(qū)域市場、客戶需求以及市場走勢非常了解，在產(chǎn)品規(guī)劃設計開發(fā)等方面有豐富的操作經(jīng)驗。*一期項目開發(fā)取得較大的成功，已經(jīng)在市場上樹立了高品質(zhì)、高品位的精品樓盤形象，市場聲譽和客戶口碑非常好，并在近期被建設部評為全國僅有的三個全優(yōu)康居示范小區(qū)之一，是天塘市房地產(chǎn)開發(fā)的指標性樓盤。*自推向市場以來，在樓宇交付使用時，銷售基本實現(xiàn)零庫存，現(xiàn)一期共推出

25、面積共24.9萬平方米，現(xiàn)售出23.7萬平方米（套數(shù)），銷售率達96.8%，銷售形勢較好。項目一期配套的幼兒園、中學、會所、生活服務配套設施均已建成投入使用，95%以上的業(yè)主已入住，小區(qū)已形成良好的生活氛圍，客戶資源豐富，二期項目可共享一期配套資源。小區(qū)社區(qū)文化建設特色鮮明，發(fā)展商通過舉辦一系列大型體現(xiàn)我國傳統(tǒng)文化特色文化展覽和活動，在天塘市民心目中樹立獨特的文化品牌形象。佛光地鐵的最新規(guī)劃將穿過工業(yè)大道，在項目附近將有設置站口,地鐵的開通加強了項目區(qū)域與城市中心的聯(lián)系，也將進一步提升項目價值，將帶動銷售。項目周邊生活配套完善，已開發(fā)的成熟大型社區(qū)較為集中，各項市政配套設施非常齊全。2、項目市

26、場定位綜上所述，*二期項目優(yōu)勢較為突出，可資利用的公司品牌、項目品牌和客戶資源較為豐富。目前*一直保持良好的銷售勢頭，受到市場的追捧。二期項目將較好地延續(xù)一期項目開發(fā)的優(yōu)點，并適度創(chuàng)新，利用*高性能價格比的優(yōu)勢和現(xiàn)有的市場影響力、品牌的市場認可程度，在區(qū)域內(nèi)具有非常強的市場競爭力。本項目在進行市場定位時，可繼續(xù)延續(xù)“國家康居工程示范小區(qū)”的市場定位，走精品路線，進一步推動國家康居示范工程。*最大的競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在其產(chǎn)品嚴格按照國家康居示范工程住宅設計標準，無論從小區(qū)的整體規(guī)劃、施工設計、產(chǎn)品品質(zhì)標準、技術(shù)運用、景觀營造、社區(qū)文化、生活配套等方面，無不體現(xiàn)著我國最適宜居住和人性化的標準。3、建筑風

27、格*二期項目較好地延續(xù)了*一期開發(fā)建設的風格和特點：規(guī)劃高低錯落，建筑立面清新淡雅；采用大型生態(tài)水景園林設計和局部首層架空戶型，園林設計自然生態(tài)；戶型設計緊湊、方正、實用高，主力戶型為三房和兩房，適合天塘市民對居住需求。圖2、*清新淡雅的建筑立面 圖3、首層私家花園圖4、自然生態(tài)的園林設計 圖5、裝修實例3、項目價格定位1、住宅定價：本項目為*二期，一期回收價格及銷售情況對二期定價有較大的參考價值，據(jù)統(tǒng)計，*一期住宅的總體回收均價為4658元/平方米，銷售速度較快，目前的銷售率已達96.8%，為提高二期項目的性價比，保證項目有高出競爭對手的價格競爭優(yōu)勢，本項目住宅精裝修回收均價定為4400元/

28、平方米。該價格與主要競爭對手樓盤比較具有較大的價格優(yōu)勢（見下表2）。表2：主要競爭對手住宅定價情況樓盤名稱占地面積（萬平方米）均價（元/平方米）銷售率裝修標準備注幾大花園20470090%精裝修園林較好，但戶型設計較差，品牌實力遜色富貴順意4.6438085%一般裝修密度較高，戶型設計不夠精細北景園6.3450088%一般裝修園林設計尚可，但戶型及立面一般百合花園64380今年6月推出已售50%精裝修裝修文化品位較高，園林特色鮮明金色花園18380087%毛坯密度較高，主要針對中低收入階層注：以上樓盤為本項目2公里內(nèi)的主要競爭樓盤。2、商鋪定價：本項目商鋪主要為臨街首層商鋪，該類型商鋪商業(yè)價值

29、高，最受天塘商家歡迎，*百合花園首層商鋪定價15000元/平方米，推出三個月銷售率已達80%，綜合考慮區(qū)域內(nèi)其它樓盤商鋪定價情況及其它因素（見表3），本項目首層商鋪的回收均價定為12000元/平方米（公共部分裝修），隨著佛光地鐵的開通，本項目商鋪價值將有更大的提升，預計銷售形勢非常好。表3：項目所在區(qū)域商鋪定價情況樓盤名稱銷售均價銷售比率幾大花園只租不賣95%動感華都1350065%*百合花園1500080%曉燕灣1300045%金色花園10000100%3、車位定價：現(xiàn)天塘市車位較為緊張，不少小區(qū)車位只租不賣，項目附近樓盤，曉燕灣和海富花園有少量車位推出，曉燕灣車位售價分別為12.6萬元/個

30、，海富花園車位售價分別為9.6-13萬元/個。隨著私家車的進一步普及，車位需求將越來越大，將出現(xiàn)供不應求的局面。*一期車位采用一口價的方式定價，每個車位售價10萬元，二期延續(xù)一期的定價。第五部分：項目開發(fā)建設進度計劃1、工程計劃根據(jù)項目本身的特性，本項目三個區(qū)（區(qū)域劃分見圖1）的推出時機見下表4：表4：項目組團劃分及工程計劃情況組團組團所在位置計劃開工時間計劃銷售時間A區(qū)小區(qū)門口2003.92004.6B區(qū)圍繞中心泳池2004.32004.10C區(qū)小學旁以北組團2004.102005.5本項目計劃2003年9月開工，建設工期為3年，2005年項目全部竣工。計劃2004年上半年開始銷售，預計20

31、07年銷售完畢。初步計劃如下：1、A區(qū)于2003年9月開工，預計2004年6月可以達到預售條件，計劃2004年6月份推向市場；2、B區(qū)于2004年3月開工，預計2004年10月可以達到預售條件和銷售的工程形象要求，計劃2004年10月份推向市場；3、C區(qū)于2004年10月份開工，部分高層可在2005年5月份達到預售條件和銷售的工程形象要求，計劃2005年5月推向市場。2、施工橫道圖見附表1。第六部分：投資估算與資金籌措1、項目總投資估算項目總投資85336萬元，其中土地成本19824萬元，前期費用1462萬元，基礎設施建設費4288萬元，建筑安裝工程47892萬元，其他政府收費及物業(yè)維修基金4

32、049萬元，項目不可預見費1518萬元，銷售費用5604萬元，管理費用2371萬元。見下表5：表5：項目投資成本預算表項目總價備注一、地價19824含3%契稅，按目前簽定的土地合同計算二、前期費用1462 1、設計、勘測1383按總建筑面積50元/平方米 2、三通一平79三、基礎設施建設費4288四、建筑安裝工程47892含裝修、消防、人防、室內(nèi)水電安裝、外墻、設備五、其他費用2426 1、市政配套費2026按標準測算 2、其他政府費用400根據(jù)收費標準估算合計75892六、不可預見費1518按總投資2%直接投資總計77410銷售費用5604按銷售額5%管理費用2371按總投資3%總計8533

33、6建筑安裝工程費包括項目的土建工程安裝費，裝飾工程費以及電梯、智能化設備等。其中土建安裝費依據(jù)天塘市建設工程造價管理站2001年7月發(fā)布的天塘地區(qū)建設工程技術(shù)經(jīng)濟指標，并參照公司*一期的經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制。表6：建筑安裝工程費用估算表項目建筑面積/數(shù)量建安工程費裝飾工程費合計金額單價單位金額（萬元）單價金額多層11123.8800元/平方米8905005561446小高層47697.43950元/平方米453150023856916高層172979.891100元/平方米19028500864927677地下室39150.62000元/平方米78307830電梯4040萬元/套16001600智能化

34、設備21256000元/戶12751275合計3515411590467442、資金籌措本項目資金來源主要有四個渠道，其中：自有資金投入12000萬元，募集資金投入37000萬元，項目募集資金投入計劃見表7，銀行借款5000萬元，其余為商品房預售收入再投入。項目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要依靠項目預售款，籌集資金多余部分將作為本項目的流動資金。表7：項目募集資金投入計劃投資金額(萬元)投資進度計劃第一年（萬元）第二年（萬元）3700037000-3、投資使用計劃本項目直接投資總額為77504萬元，投資高峰期是2004年底，投資額將達到39319萬元，詳細見表8。表8：項目投

35、資使用計劃單位:萬元項目工程或費用名稱各年度額投資投資總計(萬元)20032004200520061土地費用143664267119119824小計1436642671191019824二前期費用1047415014621設計、勘測96841513832三通一平7979三建設工程029126169641802478921土建29047136341802444831.1多2小高層5534103734669161.3高層15768105251384276771.4公建3073071.5地下743939278302監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)3491855341智能化30097512752電

36、梯32012801600四其他配套工程251517739342883水電工程148437118544市政道路2902905805綠化1113649931854五其他費用2226200024261市政配套202620262報建報批費用200200400合計154133854820129189575892六不可預見費308771403381518直接投資總計1572139319205311933775044、借款償還計劃 本項目共需向銀行貸款5000萬元，貸款期限為2003年到2004年，2004年項目可以開始預售，通過預售收入償還銀行貸款。第七部分：收入預測及資金分析1、銷售收入預測根據(jù)前面所做

37、的項目價格定位，本項目住宅回收均價為4400元/平方米，商鋪回收均價為12000元/平方米（公共部分裝修），車位定為10萬元/個。經(jīng)測算，項目總銷售收入為112076萬元，其中住宅銷售收入為98760萬元，商鋪銷售收入為8816萬元，車位銷售收入為4500萬元，詳見表9。2、項目銷售預測及銷售回款計劃1）銷售速度預測及銷售計劃如前所述，未來幾年內(nèi)，該區(qū)域依然是房地產(chǎn)住宅市場熱點區(qū)域。加之本項目在區(qū)域內(nèi)競爭優(yōu)勢明顯，隨著*的項目品牌日漸成熟，其銷售速度也將較好地延續(xù)一期走勢。據(jù)統(tǒng)計，*一期在交樓時銷售率均達到92%以上，多層住宅在推出當年的銷售率約為85%，小高層住宅在推出當年的銷售率均在60%

38、以上。據(jù)此，*二期在交樓前時按80%的銷售率測算，預計2006年整個項目銷售率達到75%，2007年上半年可完成整個項目的銷售。按計劃2004年*二期推出小高層住宅和高層住宅31、32號樓，保守估計，2004年小高層住宅的銷售率為30%，而3 1、32號樓推出當年的銷售率為25%。詳見表10。2）房款回收情況預測二期的付款方式參照*一期，根據(jù)2001-2003年*一期房款回收情況統(tǒng)計，一次性付款占28%，按揭付款（含輕松按揭）占72%，三年銷售房款當年的回收率均為89%，其余房款均在第二年基本收回。據(jù)此，*二期當年房款回收率均按85%測算，余款在第二年回收?？紤]到2004年高層住宅推出時間較晚

39、，2004年房款回收率按75%測算，項目房款2007年底回收全部房款。表9：項目銷售收入及回款計劃表項 目2004200520062007合計多層111242224銷售率80%100%小高層34699329926598銷售率30%80%100%31/32714355357610715535銷售率25%80%95%100%高層54528984937386918467銷售率25%75%100%可售住宅面積1606641961869340819003住宅銷售面積282691027777440519003住宅銷售單價4400440044004400住宅銷售額1243845222327388361987

40、60可售商業(yè)面積305264313216643商業(yè)銷售面積91632152572643商業(yè)銷售單價12000120001200012000商業(yè)銷售額1099385930877728816可售車位數(shù)量45045022545車位銷售數(shù)量022518045車位銷售單價10101010車位銷售額0225018004504500銷售額合計1353651331376259583112076資金當年回收率0.75 0.85 0.85 1.00 回收現(xiàn)金101534701539681152271120763、資金來源與運用分析資金來源和資金運用情況見表11。表11：項目資金來源及資金使用計劃4、銷售利潤項目總銷售收入為112076萬元，營業(yè)稅為6164萬元，所得稅6758萬元，稅后利潤為13720萬元，稅后總投資利潤率16.06%。合計確認收入112076二營業(yè)稅6164四總成本費用85336五利潤總額20478六所得稅6758七稅后利潤13720第八部分：財務與敏感性分析1、財務分析依據(jù)項目2003年開始建設，A區(qū)2005年3月前竣工驗收，B區(qū)2005年6月前竣工驗收，C區(qū)2006年3月前竣工驗收。項目能夠按照上述進度推向市場并最終按時完工。近幾年內(nèi)國內(nèi)及天塘市經(jīng)濟保