房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件第7章

1、第七章 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目可行性分析房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營共三十七頁第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析(fnx)概述一、房地產(chǎn)可行性研究的概念(ginin)和作用（一）房地產(chǎn)可行性研究 是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。（二）房地產(chǎn)可行性研究分類按照所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同： 投資機會研究，初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究共三十七頁按照研究的對象提供的現(xiàn)狀條件不同(b tn)： 土地以及開發(fā)項目的可行性研究，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究、續(xù)建房地

2、產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究和房地產(chǎn)可行性研究根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途不同： 居住用途、商業(yè)用途、辦公用途、旅館用途、餐飲用途、娛樂用途、工業(yè)用途、特殊用途、土地開發(fā)項目可行性研究共三十七頁（三）房地產(chǎn)可行性研究的作用(zuyng) 根據(jù)項目未來獲取收益的方式不同(b tn)： 出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目可行性研究是投資決策的重要依據(jù)是項目審批的依據(jù) 是項目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù) 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 共三十七頁二、可行性研究的步驟(bzhu)和內(nèi)容（一）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項目概括 市場分析和需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進度安排項目投資(tu z)估

3、算 資金的籌集方案和籌資成本估算財務(wù)評價 風(fēng)險分析國民經(jīng)濟評價 結(jié)論共三十七頁（二）可行性研究的步驟(bzhu)詳細(xì)研究開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇資料收集及市場調(diào)查組織準(zhǔn)備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步共三十七頁三、房地產(chǎn)可行性研究報告(bogo)及注意事項（一）房地產(chǎn)可行性研究報告(bogo)封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖（二）房地產(chǎn)可行性研究注意事項共三十七頁一、房地產(chǎn)項目(xingm)反映財務(wù)狀況的指標(biāo)體系第二節(jié) 房地產(chǎn)項目(xingm)的財務(wù)狀況分析效率型指標(biāo)價值型指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈年值費用現(xiàn)值費用年值財務(wù)凈現(xiàn)值率投資報酬率財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期指標(biāo)體系期限型指標(biāo)

4、共三十七頁（一）財務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值tttc某開發(fā)項目方案(fng n)預(yù)測表 年項目012345-25開發(fā)投資25025002600經(jīng)營費用400450500經(jīng)營收入7008001300凈現(xiàn)金流量-250-2500-2600300350800二、房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標(biāo)計算共三十七頁FIRR折現(xiàn)率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖共三十七頁（二）財務(wù)(ciw)內(nèi)部報酬率ttt試算法計算FIRR的一般步驟(bzhu)如下： 第一步：初略估計FIRR的值。iFIRR,為減少試算次數(shù)，可先令FIRRic。 第二步：分別計算出i1、i2(i1 0,FNPV2 0。 第三步：用線性插入法計算FI

5、RR的近似值，其公式如下 共三十七頁（三）投資(tu z)收益率投資收益率=年凈收益/投資總額x100%（四）靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期：ttt，Pt（累計凈現(xiàn)金流量開始(kish)出現(xiàn)正值的年份1）上一年累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量 共三十七頁動態(tài)(dngti)投資回收期：= 0Pt （累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始(kish)出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上一年累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 共三十七頁三、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目成本費用估算方法（一）土地費用估算土地征用(zhngyng)拆遷費土地出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價（

6、二）前期工程費規(guī)劃勘測設(shè)計費可行性研究費“三通一平”費共三十七頁（四）房屋開發(fā)費建安(Jin n)工程費附屬工程費室外工程費采用的方法(fngf)：單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（六）開發(fā)間接費共三十七頁（七）管理費：按項目投資或直接費用的3%左右（八）銷售費用（九）財務(wù)費用（十）其他費用（十一）稅費：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費等等（十二）不可預(yù)見費：是前面(qin mian)所有費用的3%-7%估算共三十七頁土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 房屋開發(fā)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間

7、接費tt管理費銷售費用財務(wù)費用其他費用稅金及政府收費不可預(yù)見費共三十七頁四、成本費用估算結(jié)果的匯總五、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案及租售收入測算 租售方案包括： 項目出租(chz)、出售還是租售并舉，出租(chz)面積和出售面積的比例； 可出租面積、可出售面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的時間進度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定； 租金和售價水平的確定； 收款計劃的確定共三十七頁序號 項目名稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 第1期 第2期 第3期 第N-1期 第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3可能毛租金收入 4出租率（%）5有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費 8凈轉(zhuǎn)售收入

8、 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入(shur)測算表 單位：建筑面積（m2），銷售收入（元）共三十七頁第三節(jié) 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險能力(nngl)分析一、風(fēng)險(fngxin)與房地產(chǎn)風(fēng)險(fngxin)二、房地產(chǎn)項目分析方法盈虧平衡分析項目安全率敏感性分析概率分析1234共三十七頁（一）盈虧平衡分析 又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項目盈虧關(guān)系的一種分析方法。 R=B TC=P Q FC Vc Q其中(qzhng)：R為利潤，B為銷售收入，P為銷售價格，Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量，TC為總成本， FC為固定成本，Vc為單位 變動成本。 共三十七頁（二）項目

9、(xingm)安全率 f=（Q Q* ）/Q 100%f10%10%15%15%25%25%30%30%狀態(tài)危險需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全盈虧平衡點，又稱保本點，是指開發(fā)項目的利潤為零時(ln sh)的指標(biāo)。 令R=B TC=P Q FC Vc Q=0，則有 Q*=FC/（P Vc） 盈虧平衡點銷售量 R*= P Q* 盈虧平衡點銷售額共三十七頁三、敏感性分析(fnx)（一）敏感性分析的概念 又叫敏感度分析，就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化導(dǎo)致的項目(xingm)經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化幅度，了解項目(xingm)預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對于項目(x

10、ingm)預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項目(xingm)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。共三十七頁1、選擇(xunz)要分析的不確定性因素售價和租金開發(fā)成本開發(fā)周期空置率和空置期貸款利率和貸款額2、選定分析所用(su yn)的評價指標(biāo)5、提出控制敏感性因素的建議4、判定敏感性因素3、計算不確定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況（二）敏感性分析的步驟共三十七頁3、單因素(yn s)敏感性分析例：某一開發(fā)(kif)項目投資基本方案如下，其中Ic=10%影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值2000600350201）選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費用為擬分析的不確

11、定性因素2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評價指標(biāo)3）計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則：共三十七頁NPV=2000+（600 350）（P/A，I，n） = 2000+（600 350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（萬元）4）確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標(biāo)值。期初投資(tu z)的敏感性分析期初投資變動幅度20%10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.471.6271.6共三十七頁租賃收入變動幅度20%10%0+10%+20%NPV893.23382.42128.4639.221150.03租賃

12、收入(shur)的敏感性分析經(jīng)營費用變動幅度20%10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4 169.58 467.55經(jīng)營(jngyng)費用的敏感性分析共三十七頁作出敏感性曲線圖：128.4投資(tu z)經(jīng)營(jngyng)費用價格（收入）共三十七頁5、排序并確定敏感性因素價格（收入）經(jīng)營費用期初投資6、提出(t ch)控制方案二、概率分析例：某房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量如表1，根據(jù)經(jīng)驗和預(yù)測，開發(fā)成本和銷售收入為需要(xyo)分析的兩個不確定性因素，各自可能發(fā)生的概率如表2，取Ic=10%，試計算項目的財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值、財務(wù)凈現(xiàn)值等于零的概率和凈現(xiàn)值大于1000萬

13、元的累計概率。共三十七頁表1 單位(dnwi)：萬元年01234投資與開發(fā)成本120036003600銷售收入70006200凈現(xiàn)金流量12003600360070006200概率 變幅變動因素15%0+15%銷售收入0.40.40.2投資與開發(fā)成本0.20.50.3表2共三十七頁12345678開發(fā)成本變動趨勢概率1銷售收入變動趨勢概率2狀態(tài)概率Pi（23）財務(wù)凈現(xiàn)值PNPViPNPVi Pi+15%0.3+15%0.2A0.062923.09177.7800.4B0.121499.01179.8815%0.4C0.1274.938.9900.5+15%0.2D0.13965.90396.5

14、900.4E0.22541.82508.3615%0.4F0.21117.74223.5515%0.2+15%0.2G0.045008.71200.3500.4H0.083584.63286.7715%0.4I0.082160.55172.84合計112155.11P（FNPV0）=1-P（0）=1P（FNPV1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88共三十七頁第四節(jié) 國民經(jīng)濟(gumnjngj)評價一、國民經(jīng)濟評價(pngji)與財務(wù)評價(pngji)的主要區(qū)別 經(jīng)濟目標(biāo)、價值尺度、折現(xiàn)率、匯率不同項目財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價目標(biāo)利潤最大化國民經(jīng)濟效益最大化出發(fā)點經(jīng)營項目的開發(fā)商國民

15、經(jīng)濟價格現(xiàn)行價格影子價格（包括影子工資和影子匯率）折現(xiàn)率基準(zhǔn)收益率或期望收益率社會折現(xiàn)率外部費用和外部效益不考慮考慮計算指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)國民經(jīng)濟評價指標(biāo)共三十七頁二、國民經(jīng)濟評價的基本(jbn)步驟Step 3效益和費用范圍的調(diào)整Step 2Step 1效益、費用數(shù)值的調(diào)整編制表格并計算評價指標(biāo)共三十七頁第五節(jié) 房地產(chǎn)項目(xingm)的環(huán)境影響評價一、環(huán)境影響與評價(pngji)（一）環(huán)境影響評價的基本概念是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境因素進行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法和制度。共三十七頁（二）環(huán)境影響評價管理二、環(huán)境的影響評價的依據(jù)和內(nèi)容(nirng)（一）環(huán)境影響評價的依據(jù)（二）環(huán)境影響評價的內(nèi)容三、環(huán)境影響評價的步驟1234現(xiàn)狀調(diào)查影響預(yù)測進行評價編寫環(huán)境影響報告書共三十七頁第六節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究案例(n l)共三十七頁內(nèi)容摘要第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析(fnx)。按照所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同：。投資機會研究，初步可行性研究