上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行（陳錫寶）-上海市上海

1、上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法 二五年八月十八日 1主 要 內 容一、辦法的概述二、辦法的內容三、辦法的實施2 一、辦法的概述（一）政策背景（二物業(yè)收費管理的現(xiàn)狀（三）收費管理遇到的主要問題 （四）物業(yè)收費現(xiàn)狀調查（五）制定辦法的目的（六）什么是分等收費管理 （七）新辦法的特點（八）新老收費管理方式的主要區(qū)別3（一）政策背景 國家 1、物業(yè)管理條例第十四條“ 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定” 2、物業(yè)服務收費管理辦法第

2、六條“物業(yè)服務收費應區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。” 第七條“ 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布”4政策背景 本市 1、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第二十三條“ 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。執(zhí)行指導價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。” 2、上海市定價目錄中明確“ 前期物業(yè)管理收費標準，根據(jù)市價格主管部門制定的指導意見具體規(guī)定?！?5（二）物業(yè)收費管理的現(xiàn)狀

3、 目前，本市住宅物業(yè)服務收費按照房屋的性質，采用不同的價格管理形式： *已售公有住宅實行政府定價； *普通內銷商品房實行政府指導價； *原外銷房和原高標準內銷商品房實行市場調節(jié)價。6（三）收費管理遇到的主要問題 一是缺少必要的行業(yè)服務規(guī)范和標準，難以提供質價相符的服務標準； 二是缺少衡量服務質量和價格水平的依據(jù)，廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)難以進行平等協(xié)商； 三是物業(yè)服務市場化價格形成機制尚未建成，物業(yè)管理企業(yè)收費行為不夠規(guī)范； 四是物業(yè)服務行業(yè)公平、公開的競爭機制仍有待完善； 五是業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生服務質量和價格方面的爭議和糾紛缺乏調解機制； 六是現(xiàn)行按房屋屬性的差別，采用不同的價格管理形式的做法

4、已不適應行業(yè)發(fā)展的需要。 7（四）物業(yè)收費現(xiàn)狀的抽樣調查情況 物業(yè)管理服務運行成本構成比例 商品住宅物業(yè)收費水平分布圖備注：課題共調查了23家物業(yè)管理企業(yè)，102個小區(qū)，對其中90個小區(qū)進行了較全面的基本情況和成本調查，這90個小區(qū)中售后公房39個，商品房45個，別墅5個，酒店式公寓1個。另外12個小區(qū)進行了綠化的專門調查。8（五）制定辦法的目的 1、促進本市住宅物業(yè)行業(yè)服務水平的規(guī)范和提升； 2、規(guī)范本市住宅物業(yè)服務企業(yè)的收費行為； 3、保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益； 4、進一步推動物業(yè)服務收費市場化形成機制的進程； 5 、配合本市上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的實施。9（六）什么是分等收費管理

5、1簡要的： 物業(yè)服務分等收費是一種“菜單式”服務和“間接化”管理的收費模式。 菜單化的形式小區(qū)物業(yè)服務綜合管理服務公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務公共區(qū)域秩序維護服務一項1級5級二項1級5級1級5級五項1類3類一項1級5級二項1級5級1級5級五項1類3類分項定價分級10什么是分等收費管理3 依據(jù)服務內容或項目的屬性將住宅物業(yè)管理服務分為五項： 管理處綜合服務； 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務； 公共區(qū)域秩序維護服務； 公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務； 共用部位、共用設施設備的日常運行、維護服務。 11什么是分等收費管理4服務與收費的關系物業(yè)服務標準與收費的內在聯(lián)系 服務： 對象 內容服務： 結果業(yè)主評價人與人的活動數(shù)量強度服

6、務分級成本發(fā)生支付意愿收費標準服務與收費的關系素質技能12什么是分等收費管理5分類價格的構成： 物業(yè)服務成本；法定稅費；物業(yè)行業(yè)的合理利潤綜管理 服 務該項服務的稅金分攤該項服務的公司管理成本與利潤分攤該項服務的直接成本人力成本（工資、社保及法律法規(guī)所規(guī)定的培訓、保險等）管理處日常辦公費(水電等)辦公設備折舊和辦公類易耗品其它必要的費用營業(yè)稅營業(yè)稅附加（城建稅、教育費附加、河道管理費）物業(yè)公司對小區(qū)管理的間接成本正常利潤所得稅及其它費用13什么是分等收費管理6 服務項目9項成本分攤1234567891、管理處服務2、清潔衛(wèi)生服務3、公共秩序維護服務4、綠化養(yǎng)護服務 5、物業(yè)共用部位、共用設施設

7、備的日常運行維護6、其 它辦法中規(guī)定的九項成本：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用6、辦公費用7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用9、經業(yè)主自愿同意的其它費用服務成本與費用在各項服務中的分攤情況14什么是分等收費管理7 每項服務級別或類別給出一個價格，綜合物業(yè)管理服務價格是服務項目數(shù)量和等級（類別）對應價格的加總，即： 物業(yè)管理服務收費標準=（某一級別管理處綜合服務費） +（某一級別公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務

8、費） +（某一級別公共區(qū)域秩序維護服務費） +（某一級別公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務費） +（一定數(shù)量及類別的物業(yè)共用部位、共用設施設備的 日常運行、維護服務費） +（其它需要按實分攤的費用）物業(yè)管理服務收費標準：15（七）新辦法的特點一是服務規(guī)范化。辦法出臺使上海市住宅物業(yè)管理有了比較規(guī)范的服務標準，這將促進物業(yè)管理企業(yè)良性競爭，提高服務，規(guī)范收費。二是收費透明化。辦法規(guī)定物業(yè)服務收費標準與服務內容及質量掛鉤，使物業(yè)收費更為透明，有利于廣大業(yè)主按質論價、明白繳費，并便于監(jiān)督。三是管理間接化。住宅物業(yè)服務收費管理將逐步由事前審批轉為事后監(jiān)管。辦法推出后，物業(yè)服務雙方可根據(jù)不同小區(qū)的實際需要，從服務菜單

9、中選擇不同的服務項目和服務等級，按照辦法的規(guī)定協(xié)商確定具體的收費標準,并在物業(yè)服務合同中予以約定。將來雙方對約定的內容有爭議時，可通過雙方自行協(xié)商、委托物業(yè)所在地居委會調解、合同仲裁、民事訴訟等方式來解決，政府部門主要依據(jù)分等規(guī)則，加強協(xié)調服務，加強監(jiān)督檢查。 16（八）新老收費管理方式的主要區(qū)別 一是管理思路上的區(qū)別: 直接管理 - 間接管理 二是定價依據(jù)上的區(qū)別: 單個企業(yè)成本 - 行業(yè)平均成本 三是服務項目劃分上的區(qū)別 九類 - 五項 四是收費標準表現(xiàn)形式上的區(qū)別 捆綁式 - 菜單式 五是服務標準要求及相應的收費設定更細化 17監(jiān)督檢查物業(yè)服務雙方應接受相關居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務

10、糾紛時，可接受居民委員會的協(xié)調。物業(yè)管理企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規(guī)及有關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由房地產行政主管部門根據(jù)國家與本市的有關規(guī)定予以處理。構成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法、價格違法行為處罰規(guī)定和關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定等法律、法規(guī)及有關規(guī)定予以處罰。本辦法由市物價局、市房地資源局按照各自職責負責解釋。18二、辦法的主要內容（一）適用范圍（二）收費標準的確定（三）超標準收費的確定（四）收費標準備案程序（五）計價單位和預收期限（六）付費起訖時間（七）明碼標價（八）監(jiān)督檢查（九）實施時間與步驟19 （一）適用范圍 本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅

11、物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務、物業(yè)收費及監(jiān)督管理。容積率高于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域或純別墅住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關原則協(xié)商確定。注：1、容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 20（二）收費標準的確定各物業(yè)服務項目中不同等級的最高收費標準由市價格主管部門制定并適時調整?？紤]到區(qū)縣間地區(qū)差異，辦法還規(guī)定“經區(qū)（縣）人民政府同意，各區(qū)（縣）可根據(jù)實際情況，在市最高收

12、費標準范圍內制定并發(fā)布區(qū)縣的最高收費標準”。今后，業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、建設單位和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)不同小區(qū)的實際需要，從服務菜單中選擇不同的服務項目和服務等級，并在區(qū)（縣）最高收費標準范圍內協(xié)商確定具體的收費標準。 業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務收費，由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，在發(fā)布招標公告或協(xié)議價格15個工作日前將擬定的收費標準報物業(yè)所在地的區(qū)縣價格主管部門確認。建設單位應在確認的收費標準范圍內進行物業(yè)管理招標或確定協(xié)議價格。 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務收費標準的測算是采用包干制結算形式。21（三）超標準收費的確定因提供本辦法未涵蓋的服務內容和設施設備

13、而提高物業(yè)服務水平的，可適當提高收費標準。若涉及前期物業(yè)服務收費的，需由建設單位委托市物業(yè)管理協(xié)會組織專家論證評估，以提出相適應的收費標準，在經區(qū)（縣）價格主管部門確認并報市價格主管部門備案后，方可作為招投標或協(xié)議的最高收費標準。待業(yè)主大會成立后,具體的收費標準可由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求協(xié)商確定。 22（四）收費標準備案程序招標人或協(xié)議雙方應在最高收費標準范圍內，在不減少服務內容的基礎上，通過招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。對前期物業(yè)管理采用招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標書應提出服務等級、服務內容、服務標準的要求。（招標人在發(fā)布招標公告15個工作日前向物業(yè)項目

14、所在地的區(qū)縣價格主管部門備案。）招標人應在不超過備案價格的范圍內進行物業(yè)管理招投標。中標人應當自被確定中標之日起15個工作日內，將中標書和投標書提交物業(yè)項目所在地的區(qū)縣房地、價格主管部門備案。對成立業(yè)主大會采用招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，被選聘的物業(yè)公司應當自被確定中標或簽定合同之日起15個工作日內，將中標書和投標書或物業(yè)合同提交物業(yè)項目所在地的區(qū)縣房地、價格主管部門備案。物業(yè)服務合同與中標人投標書所列各項物業(yè)服務等級，每一服務等級所對應的服務內容、服務標準、收費標準應一致。23（五）計價單位和預收期限 本辦法所確定的物業(yè)服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。經業(yè)主大會同意，計價單

15、位也可為每月每戶。（不論采取何種計價單位，物業(yè)小區(qū)每月物業(yè)服務費總額應當一致。）物業(yè)服務費按月收取。經與業(yè)主約定可以預收，預收期限一般不得超過3個月。24（六）付費起訖時間 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。物業(yè)產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。 25（七

16、）明碼標價物業(yè)管理企業(yè)應按規(guī)定實行明碼標價，做到價目齊全、內容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。物業(yè)服務收費明碼標價的內容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監(jiān)督舉報電話等。實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。 26（八）監(jiān)督檢查物業(yè)服務雙方應接受相關居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務糾紛時，可接受居民委員會的協(xié)調。物業(yè)管理企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規(guī)及有關

17、規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由房地產行政主管部門根據(jù)國家與本市的有關規(guī)定予以處理。構成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法、價格違法行為處罰規(guī)定和關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定等法律、法規(guī)及有關規(guī)定予以處罰。 27（九）實施時間與步驟本辦法自2005年10月1日起實施。本辦法實施后開始物業(yè)服務并收費的，物業(yè)服務及其收費標準等應按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實施前業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實施時尚未成立業(yè)主大會且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提

18、高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。公有住宅售后的物業(yè)服務收費執(zhí)行本辦法的有關事項另行研究后制定。 28三、辦法的實施（一）制定和發(fā)布區(qū)（縣）標準（二）新老辦法的銜接工作（三）超標準收費的確認程序（四）宣傳與培訓工作（五）物業(yè)服務及收費爭議的處理（六）跟蹤、反饋與調整29（一）制定和發(fā)布區(qū)（縣）標準各區(qū)(縣)價格和房地產行政主管部門應按照辦法有關規(guī)定，并結合本地區(qū)實際情況，在9月1日前制定并發(fā)布本區(qū)（縣）的最高收費標準。如執(zhí)行本市最高收費標準的，也應以本區(qū)（縣）的名義發(fā)文明確。 30（二）新老辦法的銜接工作各區(qū)(縣)價格和房地產行政主管部門應嚴

19、格按照辦法有關規(guī)定，做好住宅物業(yè)服務收費管理的銜接工作。在各區(qū)（縣）最高收費標準發(fā)布后，相關物業(yè)管理企業(yè)應按照辦法要求對原有收費標準進行重新評估，并在2005年10月31日前報區(qū)（縣）價格主管部門審核。截止2005年12月31日前仍未經審核確定收費標準的，原收費標準暫停執(zhí)行，待新的收費標準確定之后方可恢復收費。 市局將提供全市統(tǒng)一的物業(yè)服務收費標準申報表。31（三）超標準收費的確認程序（待發(fā)） 一）建設單位向市物業(yè)管理協(xié)會提出論證申請時，應提交以下材料： （1）住宅物業(yè)服務超標準收費論證申報（備案）表； （2）建設單位企業(yè)工商執(zhí)照、建設項目批文； （3）報房地產管理部門備案的前期物業(yè)管理招標文件； （4）物業(yè)管理超標準服務項目和內容及收支預算方案； （5）其它相關資料。 二）市物業(yè)管理協(xié)會接到申請后，對提交材料進行核實并作出受理與否的答復。論證工作自受理申請起15