商品房質(zhì)量缺陷損失評估探討及其案例分析

1、商品房質(zhì)量缺陷損失評估探討及其案例分析總目錄1、商品房質(zhì)量缺陷的定義分析2、商品房質(zhì)量缺陷的主要種類 3、商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義與估價時點建議 4、商品房質(zhì)量缺陷估價現(xiàn)場查勘要求 5、商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價的技術(shù)路線 6、商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價的實證分析7、結(jié)語 1.商品房質(zhì)量缺陷的定義分析 衡量商品房質(zhì)量是否存在缺陷 ，其基準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)基于以下兩點：一是是否符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)性規(guī)范的強制性要求。二是是否滿足商品房買賣合同約定的事項。 商品房質(zhì)量缺陷是指不符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)性規(guī)范的強制性要求或達(dá)不到商品房買賣合同的約定事項。 商品房質(zhì)量缺陷損失 商品房質(zhì)量缺陷損

2、失是指由于商品房質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的減損。 商品房的質(zhì)量缺陷不只關(guān)注實體缺陷，同樣關(guān)注商品房區(qū)位缺陷（如墓地）、商品房權(quán)利缺陷。 返回2商品房質(zhì)量缺陷的主要種類 分類目的 從分類上指導(dǎo)商品房質(zhì)量缺陷估價，有助于商品房質(zhì)量缺陷的勘查、界定，有助于估價程序的確定，有助于估價方法與估價參數(shù)的選擇。 2.1可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷 2.2商品房安全性能缺陷 2.3商品房權(quán)能與效用功能缺陷 2.4暫時性缺陷與永久性缺陷2.1可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷 可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷是指可通過采取技術(shù)上可行、經(jīng)

3、濟(jì)上可行的施工措施予以修復(fù)或通過法律程序的完善予以修復(fù)商品房質(zhì)量缺陷。 不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷是指不能夠采取技術(shù)施工措施修復(fù)商品房質(zhì)量缺陷、修復(fù)商品房經(jīng)濟(jì)上不可行、法律上不許可的商品房質(zhì)量缺陷。2.2商品房安全性能缺陷 商品房安全性能缺陷是指由于自然條件、設(shè)計建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患，商品房安全性能缺陷嚴(yán)重威脅著人身安全，使商品房的價值趨近于零的可能性加大，使商品房經(jīng)濟(jì)壽命年限顯著減少甚至歸零。 單列分類是由于商品房安全性能缺陷評估時，商品房安全性能缺陷界定超出了評估人員的工作能力與經(jīng)驗，必須借助相關(guān)專業(yè)人士評價鑒定意見。2.2.1地質(zhì)勘察安全性缺陷2.2.2設(shè)計安全

4、性缺陷2.2.3施工質(zhì)量安全性缺陷2.2.4消防安全性缺陷2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷2.2.6相鄰關(guān)系安全性缺陷2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷 2.2.1地質(zhì)勘察安全性缺陷 地基的地質(zhì)構(gòu)造、地形地貌、土壤結(jié)構(gòu)都對地基安全性構(gòu)成重大影響。在地質(zhì)勘察階段，勘查清楚地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋、古河床等而形成，地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過特殊處理的土質(zhì)十分重要。忽視地質(zhì)勘察或勘查不符合對應(yīng)建筑物規(guī)模對地基勘察的強制性要求，忽視采取了相應(yīng)的安全措施，就會形成地質(zhì)勘察安全性缺陷。2.2.2設(shè)計安全性缺陷 房屋的安全性取決于承重結(jié)構(gòu)，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同

5、作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。 結(jié)構(gòu)設(shè)計達(dá)不到相應(yīng)建筑的強制性要求，就會構(gòu)成設(shè)計安全性缺陷。 2.2.3施工質(zhì)量安全性缺陷 房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在建筑材料上與施工工藝上偷工減料出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面就會出現(xiàn)質(zhì)量問題，構(gòu)成安全性威脅。 2.2.4消防安全性缺陷 高層建筑，一般情況下電梯很大程度上替代了樓梯的作用，給人們生活帶來了便利，但在火情的情況下電梯卻不能替代樓梯的作用。因此，高層建筑，樓道的寬度不能能夠滿足消防緊急通道的要求，就構(gòu)成消防安全性缺陷。 家用電器的快速

6、普及導(dǎo)致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶導(dǎo)線截面為16mm2，分支回路截面為2.5 mm2，空調(diào)等大功率電器和廚房、衛(wèi)生間的回路最好選用4 mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過高電阻能產(chǎn)生異常高溫。另外，電氣線路過細(xì)，也會使電線發(fā)熱加劇，絕緣老化加速，易導(dǎo)致線路間短路和接地故障，引起電氣火災(zāi)事故。因此，對于鋁導(dǎo)線、入戶導(dǎo)線截面積不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、電線與插座不配套、開關(guān)產(chǎn)品未經(jīng)國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產(chǎn)，也存在一定的價值減損同樣構(gòu)成消防安全性缺陷。2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷 環(huán)境污染安全性缺陷在工業(yè)區(qū)的商品房比較多見。工業(yè)區(qū)特別是化工工業(yè)區(qū)

7、，工業(yè)生產(chǎn)及其殘留物，會在環(huán)境中形成物理射線、噪音、浮塵、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如果在沒有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對房地產(chǎn)的正常使用就構(gòu)成了潛在的安全威脅，使住宅的價值貶值。 2.2.6相鄰關(guān)系安全性缺陷 相鄰關(guān)系安全性缺陷指相鄰關(guān)系人進(jìn)行施工建設(shè)時對房屋的結(jié)構(gòu)造成了損害。比如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。 2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷 現(xiàn)在越來越多的精品裝修住宅推向市場，但現(xiàn)實生活中，已經(jīng)出現(xiàn)了大量新裝修房由于室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC(總揮發(fā)性有機物)、氡、苯系

8、物、氨和放射性等有毒污染導(dǎo)致嬰幼兒白血病與癌癥病例。因此，室內(nèi)裝修不采用環(huán)保材料，就會形成商品房室內(nèi)裝修安全性缺陷。2.3商品房權(quán)能與效用功能缺陷2.3.1商品房權(quán)利狀況缺陷2.3.2商品房實體狀況缺陷2.3.3商品房區(qū)位狀況缺陷 2.3.1商品房權(quán)利狀況缺陷2.3.1.1所有權(quán)缺陷。所有權(quán)合法性缺陷。一種類型是土地取得存在不合法的環(huán)節(jié)。典型的是小產(chǎn)權(quán)房，土地取得不符合國家規(guī)定，導(dǎo)致購房人根本不能進(jìn)行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的登記，給房屋買受人帶來了巨大的煩惱，同樣應(yīng)當(dāng)由賣房人支付機會成本，以維護(hù)法律的尊嚴(yán)，達(dá)到懲治違法行為的目的。另一種類型是建設(shè)程序存在不合法的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致購房人不能進(jìn)行房屋所有

9、權(quán)的登記。小區(qū)建筑物共有部分所有權(quán)存在缺陷。對小區(qū)建筑物共有部分所有權(quán)，要么登記缺失，要么登記模糊，要么開發(fā)商將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進(jìn)行銷售，干脆業(yè)主喪失了對該部分共有部分產(chǎn)權(quán)。他項權(quán)利缺陷。開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項權(quán)利的商品房對外銷售造成了房屋受讓人的房產(chǎn)有潛在處置的風(fēng)險。2.3.1.2通風(fēng)、日照、采光權(quán)缺陷。 有些開發(fā)商為了最大限度地提高容積率，在建筑間距方面不符合設(shè)計規(guī)范的強制性規(guī)定，造成了通風(fēng)效果差、日照時間減少、采光面積減少，房屋的基本使用功能得不到保障，導(dǎo)致了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的減損。2.3.1.3地役權(quán)或相鄰關(guān)系權(quán)缺陷。設(shè)定地役權(quán)或相鄰關(guān)系權(quán)存在障礙。一種情

10、況是房屋受讓人修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、給排水管、暖氣、燃?xì)夤芫€等需要需要利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，但由于房屋轉(zhuǎn)讓人的原因造成相鄰關(guān)系人矛盾而不能提供相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏睦?。已?jīng)設(shè)定的地役權(quán)或相鄰關(guān)系權(quán)存在侵害。房屋轉(zhuǎn)讓人因相鄰關(guān)系人的用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用受讓房屋設(shè)定了地役權(quán)或形成了相鄰關(guān)系權(quán)，但因此對受讓的房屋造成了損害。2.3.2商品房實體狀況缺陷2.3.2.1設(shè)計功能性缺陷。2.3.2.2施工工程質(zhì)量功能性缺陷2. 3.2.3配套設(shè)施功能性缺陷2.3.2.1設(shè)計功能性缺陷。建筑質(zhì)量與水平是通過設(shè)計使其具體化的，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響建筑的使用價值和功能。設(shè)計合理可以提高房

11、屋的可使用面積與使用效率。比如在進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計時，房屋的結(jié)構(gòu)平面布置，影響房屋的可使用面積的大小，也影響房屋的舒適程度與方便程度。比如常見的房屋層高達(dá)不到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。比如建筑橫梁位置的布局，房間的分隔、形狀、大小，廚、衛(wèi)、廳、臥空間位置，這些方面設(shè)計不合理，就會降低房屋的使用價值。2.3.2.2施工工程質(zhì)量功能性缺陷 門窗不正、油漆脫落、內(nèi)門翹曲，門板開裂、門窗五金附件生銹、門鎖脫簧、門窗關(guān)閉不嚴(yán)，衛(wèi)生潔具連接件滴、滲水、下水不通暢 ，地面空鼓、開裂、不平整、地面滲水 、面磚鑲貼排列不規(guī)則接縫不均勻、釉面磚空鼓，缺楞、釉面開裂翹曲，屋面滲、漏水現(xiàn)象 ，鋁合金窗密封股封閉不嚴(yán)，向內(nèi)滲水，墻面不

12、平整、漿活起堿脫皮、龜裂、涂料遇水脫落 ，電線規(guī)格不符合要求、電器插座缺相或短路 ，給水系統(tǒng)水表空走連接件滴水，排水系統(tǒng)地漏、管道堵塞、便池不暢，室外排污管不通暢等等，這些都是施工質(zhì)量一般缺陷，會對房屋所有權(quán)人帶來許多不便，也會是房屋的經(jīng)濟(jì)使用壽命減少，帶來房屋價值的減損。 2. 3.2.3配套設(shè)施功能性缺陷 配套設(shè)施質(zhì)量缺陷表現(xiàn)為國家規(guī)范或合同約定應(yīng)當(dāng)有的電梯、節(jié)能措施等配套設(shè)施不配置或少配置。比如寫字樓減少應(yīng)有的電梯配置，住宅小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)停車車位、綠化等數(shù)量沒有達(dá)到樓盤銷售時承諾的標(biāo)準(zhǔn)。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗收標(biāo)準(zhǔn)

13、要以國家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準(zhǔn)；另外，配套設(shè)施是否按期、按時交付的違約責(zé)任的承擔(dān)也是由雙方的合同約定。 2.3.3商品房區(qū)位狀況缺陷 一類是在進(jìn)行商品房銷售時，隱瞞商品房區(qū)位狀況的不利因素，從而對商品房受讓人造成身心理傷害，影響房屋的使用功能的發(fā)揮。比如，商品房銷售時隱瞞了區(qū)位上臨近殯儀館的客觀事實，給商品房購買人喪失了購買其他商品房的機會，浪費了商品房購買人購房時間、經(jīng)歷的投入，出現(xiàn)商品房買賣糾紛。另一類，是在進(jìn)行商品房銷售時，開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中鼓吹附近將建設(shè)有大型公園、綠地、配置重點中小學(xué)等設(shè)施，吸引購房人，而實際并沒有這些設(shè)施的，虛構(gòu)區(qū)位狀況。對此，最高院審委會關(guān)于審理

14、商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋指出：“但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！狈祷?2.4暫時性缺陷與永久性缺陷 暫時性缺陷是指隨著時間的推移質(zhì)量缺陷隨之消失的一類質(zhì)量缺陷。如環(huán)境污染。 永久性缺陷是指隨著時間的推移質(zhì)量缺陷持續(xù)存在的缺陷 。返回 3商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義與估價時點建議 商品房質(zhì)量缺陷采用的價值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點的商品房

15、實體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。 估價時點建議確定為現(xiàn)場查勘之日或雙方約定的商品房質(zhì)量缺陷鑒定界定之日。返回 3商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義與估價時點建議 商品房質(zhì)量缺陷采用的價值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。 估價時點建議確定為現(xiàn)場查勘之日或雙方約定的商品房質(zhì)量缺陷鑒定界定之日。返回 4商品房質(zhì)量缺陷估價現(xiàn)場查勘要求 一是對商品房質(zhì)量缺陷進(jìn)行界定，確定商品房質(zhì)量缺陷的客觀事實是什么，進(jìn)行現(xiàn)場勘查記錄攝像，初步確定商品房質(zhì)量缺陷的類型、程度及其

16、后果影響。 二是對懷疑涉及商品房安全性能缺陷，及時提請專業(yè)性機構(gòu)進(jìn)行鑒定，鑒定是否構(gòu)成危房，鑒定意見也應(yīng)當(dāng)確定商品房質(zhì)量缺陷的類型、程度及其后果影響，并認(rèn)定屬于可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷還是不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷。對可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷應(yīng)有專業(yè)性機構(gòu)提出可修復(fù)方案。 三是對商品房質(zhì)量缺陷進(jìn)行原因分析，確定修復(fù)方案，確定估價的技術(shù)路線。比如影響建筑工程質(zhì)量的因素可歸納為勘察、設(shè)計、施工、使用、周圍環(huán)境和管理等六大類。 四是對同類無商品房質(zhì)量缺陷的房屋經(jīng)濟(jì)價值和存在商品房質(zhì)量缺陷的房屋經(jīng)濟(jì)價值、商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的后果進(jìn)行市場調(diào)研。返回5、商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價的技術(shù)路線5.1商品房質(zhì)量缺陷價

17、值減損估價原則5.2商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價的基本思路與估價方法5.1商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價原則獨立、客觀、公正 -基本原則合法原則 -前提性原則替代原則 -普遍性原則 估價時點原則 -可行性原則最佳最低原則-特有性原則預(yù)期原則 -普遍性原則 估價時只要能夠達(dá)到商品房原有的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從維護(hù)當(dāng)事人雙方利益出發(fā)，影子工程方案應(yīng)選擇效果最佳但成本最低的方案，因此最佳最低原則也是商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價應(yīng)當(dāng)遵循的原則 ，是商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價特有的原則5.2商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價的基本思路與估價方法商品房質(zhì)量缺陷價值減損的經(jīng)濟(jì)意義是效益的減少、費用的增加與經(jīng)濟(jì)壽命的減少，因此導(dǎo)致效益

18、的減少和費用的增加的商品房質(zhì)量缺陷估價可采用減損資本化法來評估。對可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價，對不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價。對有類似商品房質(zhì)量缺陷價值減損案例的，可采用市場法進(jìn)行估價，也可以將存在質(zhì)量缺陷的商品房價值與不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房價格比較采用價差法進(jìn)行估價。也可根據(jù)缺陷程度的影響程度分析，在不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行缺陷影響程度的修正求取商品房質(zhì)量缺陷的減損值，缺陷影響程度的修正值采用特爾菲技術(shù)進(jìn)行意愿調(diào)查確定。5.2.1影子工程法缺陷產(chǎn)生的估價對象價值減損=勘察設(shè)計費用+拆除工程費用+修繕工程費用+延效經(jīng)濟(jì)利益損失+

19、延效費用成本增加+修復(fù)后商品房價值的貶值-被拆除物殘值5.2.2損失資本化法凈收益減少收益年期不變型公式中 n凈收益損失年限； a -預(yù)期年末凈收益減少額； r -資本化率。 P-商品房質(zhì)量缺陷價值減損值。凈收益不變收益年期減少型公式中 m無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限； n有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限； b -預(yù)期年末正常凈收益； r -資本化率。 P-商品房質(zhì)量缺陷價值減損值。凈收益、收益年期減少型公式中 t凈收益損失年限； a -預(yù)期年末凈收益減少額； r -資本化率。 m無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限； n有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限； b -預(yù)期年末正常凈收益； r -資本化率。 P-商品房質(zhì)量缺陷價值減損值。

20、5.2.3市場比較估損法5.2.4意愿調(diào)查評估法 所謂意愿調(diào)查評估法，是指首先采用市場法或收益法等方法評估出不存在商品房質(zhì)量缺陷的商品房市場價格，然后對商品房質(zhì)量缺陷的影響部位與程度進(jìn)行細(xì)分，確定商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度的建筑面積大小，再次采用特爾菲技術(shù)對多個（一般10個以上）經(jīng)濟(jì)人的兩輪以上意愿調(diào)查確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)。意愿調(diào)查評估法公式5.2.5余值估損法 所謂剩余法，是指首先采用市場法或收益法等方法評估出不存在商品房質(zhì)量缺陷的商品房市場價格，然后減去采用市場法或收益法等方法評估出存在商品房質(zhì)量缺陷的商品房市場價格的余值來得到。商品房質(zhì)量缺陷價值減損=無缺陷類

21、似商品房價格-存在缺陷類似商品房價格。返回6商品房質(zhì)量缺陷價值減損估價的實證分析 6.1案例1-夾層橫梁設(shè)置不當(dāng)形成的商品房質(zhì)量缺陷6.1.1基本情況 南京李某2004年購買了一間電子商務(wù)寫字樓，總層數(shù)為11層，0米以下2層，0米以上9層，鋼混結(jié)構(gòu)，層高為4.79米。該房屋總建筑面積為56.37平方米，套內(nèi)建筑面積41.91平方米，共有公用分?jǐn)偯娣e14.46平方米，合同明確建筑面積內(nèi)含夾層。但房屋交付使用后，發(fā)現(xiàn)夾層內(nèi)一橫梁影響該房屋的正常使用，李某認(rèn)為該商品房存在商品房質(zhì)量缺陷，開發(fā)商應(yīng)對該商品房質(zhì)量缺陷支付補償費，并提請法院裁定。根據(jù)*人民法院（2007）*委鑒字第174號司法鑒定委托函我

22、公司接受了估價委托。6.1.2商品房質(zhì)量缺陷勘查界定 勘查的客觀情況是：建筑物寬4米，夾層進(jìn)深2.5米，夾層層高2.15米夾層的套內(nèi)建筑面積約11.35平方米。夾層與正常跳高層之間有一道剪力墻，向夾層側(cè)約0.1米處有一道橫梁，橫梁寬0.4米，橫梁可見高度0.53米，橫梁至地面的高度1.64米，地面裝修復(fù)合木地板層高度約0.02米，橫梁至裝修層地面的高度約1.62米。橫梁的設(shè)置形成的質(zhì)量缺陷主要有：橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴(yán)重影響。橫梁至剪力墻之間的套內(nèi)建筑面積約4米0.47米=1.88平方米。由于橫梁至地面的高度1.64米影響工作人員入出夾層及橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴(yán)重影響共

23、同導(dǎo)致對夾層使用價值有一般的影響。由于橫梁導(dǎo)致的夾層使用價值的局部嚴(yán)重影響和夾層整體一般影響，導(dǎo)致對整間寫字樓有輕度影響。 經(jīng)過勘查界定,該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，對房屋的安全使用無影響。6.1.3估價技術(shù)路線 由于該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，因此估價方法首先選擇了重置成本法。同時該區(qū)位類似無缺陷商品房價格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術(shù)確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)，因此估價方法同時選擇了意愿調(diào)查評估法。技術(shù)處理-成本法 根據(jù)現(xiàn)場查勘，借助了建筑設(shè)計

24、專業(yè)人士的分析，確定修復(fù)方案。假設(shè)可對夾層部分進(jìn)行部分拆除，包括橫梁拆除，然后在夾層下走道的外側(cè)布設(shè)框架柱與橫梁，這樣夾層總體格局保持不變，只是在夾層下走道外側(cè)布設(shè)一層框架柱。該方案施工涉及建筑面積為2.57米4米=10.28平方米。根據(jù)市場調(diào)查分析，得到了拆除工程費用、修繕工程費用、夾層已經(jīng)裝修的報廢損失、工程施工導(dǎo)致的房屋租金損失、被拆除物殘值，拆除工程費用、修繕工程費用、夾層已經(jīng)裝修的報廢損失、工程施工導(dǎo)致的房屋租金損失之和扣除被拆除物殘值就是商品房質(zhì)量缺陷減損值。成本法的估價結(jié)果為40,604元。技術(shù)處理-意愿調(diào)查評估法 首先采用市場比較法評估出無缺陷類似商品房的價格，然后采用特爾菲技

25、術(shù)對15個商業(yè)經(jīng)濟(jì)人進(jìn)行了兩輪意愿調(diào)查確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)。最后根據(jù)現(xiàn)場查勘確定商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度部分的對應(yīng)建筑面積，商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度部分的對應(yīng)建筑面積與對應(yīng)影響程度的缺陷狀況修正系數(shù)之積的和，得到了該方法的商品房質(zhì)量缺陷減損值。意愿調(diào)查評估法的估價結(jié)果為37,598元。返回6.2樓板裂縫形成的商品房質(zhì)量缺陷6.2.1基本情況 某市的一個商場，在主體驗收時，發(fā)現(xiàn)大量樓板裂縫，未能通過驗收。此時，甲乙雙方對修復(fù)與索賠產(chǎn)生了分歧。甲方認(rèn)為樓板存在的大面積裂縫，樓板的承載力水平不能滿足使用要求。要求拆除重新建設(shè)。乙方認(rèn)為混凝土干縮性裂縫屬于建筑工程質(zhì)量通

26、病，采用堵漏劑對裂縫進(jìn)行封堵即可。如基于甲方重建方案索賠，工程造價將近1750萬元；如采用乙方修復(fù)方案，總計工程費僅40多萬元。甲乙雙方僅就直接工程費的計算相差40多倍。 6.2.2技術(shù)路線 由于甲乙雙方均是按照傳統(tǒng)觀念從修復(fù)成本的角度計算損失，因此，本案選擇成本法評估易為雙方接受。但雙方根據(jù)不同的鑒定結(jié)果給出不同的修繕方案差距較大。首先建議雙方共同委托權(quán)威工程質(zhì)量鑒定中心重新進(jìn)行鑒定，遵循客觀、公正的原則，選擇技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，在恢復(fù)建筑物功能的同時，滿足成本最低原則的修復(fù)方案為最佳方案。 6.2.3重新檢測 檢測結(jié)果顯示：采用回彈法和鉆心法對樓板混凝土強度檢測，混凝土強度90滿足設(shè)計

27、要求：采用電磁法對鋼筋間距進(jìn)行檢測，鋼筋間距滿足設(shè)計要求。項目各層樓板均存在開裂現(xiàn)象，開裂部位多伴有滲水痕跡，裂縫寬度約為0.51.5mm。依據(jù)裂縫形態(tài)及存在部位分析，此裂縫為混凝土收縮所致，與商品混凝土坍落度不穩(wěn)定及混凝土收縮補償不足存在相關(guān)性，嚴(yán)重影響使用功能，對混凝土結(jié)構(gòu)耐久性構(gòu)成影響。據(jù)此，設(shè)計單位出具了碳纖維加固方案。該方案不儀可以恢復(fù)樓板承載力而且不會降低建筑層高影響建筑物使用功能。從而確定了按成本法評估中影響最大的價格構(gòu)成。 6.2.4成本法 成本法的基本公式為：V=CI+C2+C3+C4-C5：是以拆除、修繕、恢復(fù)房屋質(zhì)量缺陷發(fā)生的費用，修復(fù)期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失的和與拆

28、除物殘值的差值作為房屋價值損失額。應(yīng)用以上公式計算房屋質(zhì)量缺陷損失：碳纖維加固總成本約200多萬元。工期延誤損失80多萬元，房屋質(zhì)量缺陷損失合計280多萬元。 6.3垃圾處理場對房屋質(zhì)量的影響6.3.1基本情況 某四星級度假酒店，以擁有幾十種特色溫泉的資源與細(xì)致周到的一體化親情服務(wù)得到很高的市場知名度。但好景不長，近年當(dāng)?shù)卣顿Yl000多萬在附近建設(shè)了一座垃圾處理站，垃圾處理的刺鼻氣味覆蓋了周邊幾公里范圍，客流的減少造成酒店營業(yè)額銳減。為此，該度假酒店提出了賠償要求，并委托就此質(zhì)量缺陷進(jìn)行評估。 6.3.2技術(shù)路線 顯然，該缺陷不可修復(fù)，也無法按照屏蔽氣味措施的成本進(jìn)行計算。因此，不適于用成

29、本法，而需要采用資本化法。資本化法公式： 公式中 m無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限； n有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限； b -預(yù)期年末正常凈收益； r -資本化率。 P-商品房質(zhì)量缺陷價值減損值。 資本化法多用于不可修復(fù)的永久性缺陷。如：使用功能改變、外部環(huán)境發(fā)牛改變而導(dǎo)致的房屋價值的減損，包括室外聲、光環(huán)境污染、空氣環(huán)境污染及電磁環(huán)境污染等。該類項目減損原兇通常與房屋本身實體質(zhì)量無關(guān)，而以索賠為目的。 本案中度假酒店營業(yè)額減少的直接原因是由于垃圾場的影響，收益的損失直接體現(xiàn)為客流的減少。將度假酒店歷年收益數(shù)據(jù)及現(xiàn)在客流進(jìn)行統(tǒng)計分析，以年損失客流和人均消費額計算，年營葉損失額為600萬元，由于度假酒店剩余使

30、用年限為20年，可估算出因此項缺陷導(dǎo)致的收益損失為1350萬元。6.4工程挖槽造成的墻體開裂導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷6.4.1基本情況某六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建于2002年，周同市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備，生活便利。由于2007年臨近工程挖槽，破壞了該房屋基礎(chǔ)的穩(wěn)定性，造成該房屋的墻體開裂。經(jīng)專業(yè)檢測部門鑒定認(rèn)為，該質(zhì)量缺陷為可修復(fù)質(zhì)量缺陷，建議先加固地基及基礎(chǔ)，然后封閉和加固開裂墻體。采取有效處理措施后，根據(jù)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定，該房屋可達(dá)到基本完好的水平，成新率為六到七成。但對加固后是否影響房屋使用壽命及加固房屋是否還有其他影響未能給出意見。6.4.2技術(shù)路線 評估師分析后認(rèn)為，該項目市場數(shù)據(jù)成熟，適用價差法評估。先用市場法評估該樓無質(zhì)量問題使用條件下2007年估價時點的價格：再評估出采取加固措施處理后使其達(dá)到基本完好水平的二手房價格。按照價差法的基本公式： V=V1一V2 式中 vl 類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值； v2 類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。 兩者差值為質(zhì)量缺陷造成的損失額。 應(yīng)