北京五棵松地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_secret

1、五棵松項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 PAGE PAGE 89北京五棵松項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告目 錄第一部分 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)述1北京市房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行狀況6城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)概況與影響分析14相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響17北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況242003年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況242004年1-6月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況綜述29未來(lái)幾年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)32總體展望32土地供應(yīng)展望32房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)展望33房地產(chǎn)價(jià)格展望33第二部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究海淀區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀34海淀區(qū)概況34海淀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況37對(duì)海淀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體評(píng)價(jià)

2、48公主墳五棵松商圈概況及未來(lái)規(guī)劃49公主墳五棵松商圈概況49未來(lái)相關(guān)規(guī)劃51評(píng)價(jià)及展望54公主墳五棵松商圈住宅物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析56本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量56區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的確定57競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析58未來(lái)供應(yīng)量60競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要供應(yīng)特征分析62典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析62消費(fèi)市場(chǎng)需求分析64公主墳五棵松商圈商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查和供應(yīng)分析65現(xiàn)狀調(diào)查及供應(yīng)分析65未來(lái)潛在供應(yīng)量68典型項(xiàng)目介紹68需求分析70第三部分 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目分析71項(xiàng)目SWOT分析71項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的提煉和發(fā)展建議72項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議73項(xiàng)目定位73產(chǎn)品建議73客戶定位75第四部分 該項(xiàng)目開發(fā)程序及難度分析項(xiàng)目開發(fā)程序76軍

3、用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批需要的文件76轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的費(fèi)用76轉(zhuǎn)讓合同（含合作建房合同）應(yīng)明確的主要內(nèi)容77項(xiàng)目的規(guī)劃情況77開發(fā)程序中的難點(diǎn)分析78第五部分 初步經(jīng)濟(jì)分析及談判方案初步經(jīng)濟(jì)分析79談判方案建議82結(jié)語(yǔ)第一部分 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析本部分將概述北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)發(fā)展的各方面因素的綜合分析，以求在適宜的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下為本項(xiàng)目尋求更好的發(fā)展前景。宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)述2003年北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2003年北京市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3611

4、.9億元，比上年增長(zhǎng)10.5%，實(shí)現(xiàn)了10的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率連續(xù)5年保持在10以上。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到31613元，比上年增長(zhǎng)9.2%，按當(dāng)前匯率折算，約合3819美元。（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)增長(zhǎng)，三次產(chǎn)業(yè)比重分別為2.6%、36.0%和61.4%。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為0.93%、41.74%和57.33%。“三、二、一”產(chǎn)業(yè)形成了穩(wěn)固的金字塔格局。（見圖2） （數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)。2003年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2157.1億元，比上年增長(zhǎng)18.9%。投資重點(diǎn)集中于住宅和基礎(chǔ)設(shè)施兩個(gè)方面。全年完成住宅投資692.

5、4億元，比上年增長(zhǎng)9.1，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為32.1%，比2002年下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資417.8億元，比上年增長(zhǎng)1.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為19.4%，再創(chuàng)歷史新高。（圖3） （數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）從投資結(jié)構(gòu)看，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到改善，增長(zhǎng)機(jī)制出現(xiàn)重要變化。房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)回落。全市完成房地產(chǎn)投資1202.5億元，增長(zhǎng)21.5，增幅比2002年降低了4.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)更新改造投資、工業(yè)技改投資大幅增長(zhǎng)，非國(guó)有投資的比重也進(jìn)一步提高。外貿(mào)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，出口大幅增長(zhǎng)。 2003年北京市出口總值168.5億美元，比上年增長(zhǎng)33.6；其中地方企

6、業(yè)出口總值達(dá)到73.7億美元，同比增加24.9，增幅提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)出口成為主要出口商品。財(cái)政收入保持較快增長(zhǎng)，調(diào)控能力不斷增強(qiáng)。2003年完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入592.5億元，比上年增長(zhǎng)18.2%。企業(yè)利潤(rùn)明顯增加，截止到2003年11月底，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)179.5億元，增長(zhǎng)46.8，大中型批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)66.6億元，增長(zhǎng)36.6。財(cái)政、金融加大對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度全年地方一般預(yù)算財(cái)政支出737.2億元，比2002年增長(zhǎng)17.3。同時(shí)，信貸投放增長(zhǎng)較快。2003年年末，全市中資金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額11343.3億元，比年初增加2131.7億元，增量

7、比上年增長(zhǎng)23.6%。消費(fèi)貸款余額1646.3億元，比年初增加484億元，增量比上年增長(zhǎng)12.3%。城鄉(xiāng)居民收支增長(zhǎng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13882.6元，比上年增長(zhǎng)11.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.2% (見圖3) ；在中資金融機(jī)構(gòu)的居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)5293.5億元，比年初增加903.8億元，增量比上年增長(zhǎng)5. 9%（見圖4）；全年人均消費(fèi)支出為11123.8元，比上年增長(zhǎng)8.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.9%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)31.7%，比上年降低2.1個(gè)百分點(diǎn)。 （圖4、5數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)突出。2003年北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1916.7億元，增長(zhǎng)14.5

8、%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.6 %。消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中于住房、交通和通信等領(lǐng)域。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出11123.8元，增長(zhǎng)8.1%。其中，服務(wù)性消費(fèi)比重達(dá)到30.3%，與上年基本持平。2004年110月份北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2004年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入了宏觀調(diào)控年。1-10月，首都經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。主要領(lǐng)域保持平穩(wěn)運(yùn)行，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施得到有效落實(shí)。工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)穩(wěn)定，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)有所回升；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口保持較高增速；城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。財(cái)政、信貸增幅有所放緩。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年同期增長(zhǎng)10.1%。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，2004年110月份，北京市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)2788.2億

9、元，比上年同期增長(zhǎng)10.1%,按可比價(jià)格計(jì)算，增幅比上年同期提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政收入增長(zhǎng)減慢。1-10月，地方財(cái)政一般預(yù)算收入506.7億元，比上年同期增長(zhǎng)17.4%，增幅同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。1-10月，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11578.6元，比上年同期增長(zhǎng)12.1%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.9%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6168.8元，增長(zhǎng)11.4%。投資增長(zhǎng)進(jìn)一步加快。1-10月，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1518.9億元，比上年同期增長(zhǎng)21.3%，增幅比上半年提高6.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，地方投資1346億元，增長(zhǎng)20.8%。據(jù)北

10、京市統(tǒng)計(jì)局北京市固定資產(chǎn)投資指數(shù)顯示，2004年1-2月，投資高速增長(zhǎng)，景氣指數(shù)上升至120.82，成為2002年以來(lái)的最高點(diǎn)。受宏觀調(diào)控、上年基數(shù)及奧運(yùn)瘦身等因素影響，進(jìn)入3月份后，景氣指數(shù)開始回落，6月底，京投指數(shù)下降至105.4點(diǎn)，9月底，京投指數(shù)進(jìn)一步下降至102，但仍處于景氣區(qū)間。圖6 2003年13季度至2004年1-3季度京投景氣指數(shù)趨勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。1-10月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1566.8億元，比上年同期增長(zhǎng)14%,扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.2%。當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額180.7億元，增長(zhǎng)15.6%。 存貸款增長(zhǎng)趨緩。10月末，全市中資

11、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款余額17608.2億元，比年初增加2215.7億元，增量同比增長(zhǎng)5.9%，增幅比上月下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，儲(chǔ)蓄存款余額5174.7億元，比年初增加785億元，增量同比增長(zhǎng)14.7%。10月末，全市中資金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額10811.4億元，比年初增加1599.8億元，增量同比增長(zhǎng)19.7%，增幅比上月下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。其中短期貸款4077.1億元，比年初增加456.6億元，增量同比增長(zhǎng)1.04倍；中長(zhǎng)期貸款5321.1億元，比年初增加988.4億元，增長(zhǎng)60.2%；個(gè)人消費(fèi)性貸款1549.6億元，比年初增加387.4億元，增長(zhǎng)17.8%。價(jià)格指數(shù)保持上漲，但漲幅趨緩

12、。1-10月，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.2%，比上年同期提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，但月度指數(shù)已連續(xù)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。八大類指數(shù)呈四升四降格局，其中食品、居住、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、煙酒及用品四類價(jià)格水平上漲，共影響總指數(shù)上升1.11個(gè)百分點(diǎn)；衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)四類價(jià)格水平下降，共影響總指數(shù)下降0.91個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐繼續(xù)加快。銷售熱點(diǎn)主要集中于汽車、建材和通訊器材三類商品，1-9月，三類商品零售額增速分別為58.4%、38.7%和38.2%。汽車成為拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)的主動(dòng)力。北京市房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行狀況2003年北京市房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行狀況土地開發(fā)土

13、地開發(fā)進(jìn)入突發(fā)高峰階段從全市土地出讓量看，自1998年進(jìn)入房地產(chǎn)低谷階段以來(lái)，1999年土地出讓量開始呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2002年全市土地出讓總量為3417萬(wàn)平方米，比2001年增長(zhǎng)40以上，達(dá)到土地出讓量的增長(zhǎng)高峰期。2003年北京市土地出讓繼續(xù)保持良好勢(shì)頭，出讓面積大幅度增加，全市共辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓2309宗，出讓土地面積4681.58萬(wàn)平方米，比2002年增長(zhǎng)了37，占到建設(shè)用地量的9，預(yù)示著北京市的土地出讓總量進(jìn)入了一個(gè)突發(fā)高峰階段。 表一 2003年土地出讓情況土地交易方式以協(xié)議出讓為主，招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地出讓方式正逐步被北京土地交易市場(chǎng)接受、適應(yīng)。2003年土地交易政策正

14、處于變更階段，土地出讓依然以協(xié)議出讓為主。全年協(xié)議出讓土地2260宗，占出讓土地總宗數(shù)的98，協(xié)議出讓土地面積位4513.53萬(wàn)平方米，占出讓土地面積的96。其余招標(biāo)、拍賣、掛牌等土地公開出讓49宗，成交土地面積月為167萬(wàn)平方米，成交價(jià)款約為56.75億元，招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地出讓方式正逐步被北京土地交易市場(chǎng)接受、適應(yīng)。非居住類用地增長(zhǎng)強(qiáng)勁從出讓土地的結(jié)構(gòu)來(lái)看，無(wú)論是商業(yè)用地、工業(yè)用地還是居住用地都呈現(xiàn)上升的局勢(shì)。居住用地一直占出讓土地主要位置，約占土地出讓面積的50%。從近一年的情況來(lái)看，商業(yè)用地、綜合用地和工業(yè)用地的增長(zhǎng)，表現(xiàn)了更加強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。 表二 2003年國(guó)有土地協(xié)議出讓情況

15、用途協(xié)議出讓宗地?cái)?shù)（宗）出讓面積（萬(wàn)平方米）普通住宅8822426.25公寓、別墅59222.01商服558444.68工礦倉(cāng)儲(chǔ)7031355.77公共建筑5764.18其他10.64合計(jì)22604513.53房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)投資增加，投資主體出現(xiàn)多元化格局。2000年-2003年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。2003年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1202.5億元，比上年增長(zhǎng)21.5%，增幅低于去年的26。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重達(dá)到55.7%，比上年增加1.2個(gè)百分點(diǎn)?；旌纤兄破髽I(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)中的投資主體，完成開發(fā)投資865.1億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.9。其次分

16、別是國(guó)有經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)及外商獨(dú)資企業(yè)，各完成投資178.8億元和14.7億元。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）住宅投資增幅趨緩，公寓、別墅、辦公樓成為主要的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，110月中北京市房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)中，增長(zhǎng)最快的是辦公樓，完成投資96.5億元，同比增長(zhǎng)了58.55%；而住宅投資完成462.19億元，比去年同期只增長(zhǎng)了3.7%，其中公寓別墅完成69.7億元，增長(zhǎng)18.4%?？梢姡?003年北京在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，公寓、別墅、辦公樓成為主要的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。從投資增長(zhǎng)率來(lái)看，北京市商品住宅的投資增幅自2001開始快速下降，截止到2003年10月商品住宅投資增幅首次降

17、至10%以下。其原因主要是質(zhì)優(yōu)價(jià)低的商品住宅供應(yīng)充足，使北京商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入普通家庭購(gòu)房的新階段；另外，2001年商品住宅投資增幅達(dá)到61%，再加上2002年的商品住宅投資規(guī)模，市場(chǎng)需要一個(gè)消化的過(guò)程。開發(fā)商自有資金實(shí)力不足，項(xiàng)目開發(fā)越來(lái)越依靠融資。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源方面，110月北京市房地產(chǎn)開發(fā)資金共1475.22億元，與去年同期相比增長(zhǎng)61.11%。其中，國(guó)內(nèi)貸款446.12億元，同比增長(zhǎng)74.72%；利用外資26.83億元，同比增長(zhǎng)184.82%；自籌資金279.89億元，同比增長(zhǎng)47.33%；其它資金722.38億元，同比增長(zhǎng)56.74%。可見，雖然外資引用量最少，但其增長(zhǎng)最快，說(shuō)明

18、外商十分看好北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為北京房地產(chǎn)業(yè)不斷注入資金。自籌資金的增長(zhǎng)率最慢，并且低于平均水準(zhǔn)，說(shuō)明北京開發(fā)商自身的資金實(shí)力不足，項(xiàng)目開發(fā)越來(lái)越依靠融資。從90年代初土地有償使用開始，開發(fā)項(xiàng)目的融資主要以國(guó)有投資和外資為主。到目前為止，已經(jīng)形成了國(guó)有資本、上市公司資本、民營(yíng)資本和外商投資同臺(tái)獻(xiàn)技、百花齊放的局面，開發(fā)建設(shè)主體無(wú)論其投資結(jié)構(gòu)怎樣，均成立了較規(guī)范的股份制、有限責(zé)任制的企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，商品房施工面積、竣工面積、銷售面積及銷售額等主要指標(biāo)均比上年有明顯增長(zhǎng)，但發(fā)展幅度略有減緩。主要原因是在連續(xù)5年保持高速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)之下，受國(guó)家政策特別是央行121號(hào)文和

19、國(guó)務(wù)院18號(hào)文的宏觀調(diào)控影響所致。從施工面積來(lái)看，2003年全市商品房開復(fù)工面積9070.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。其中，住宅開復(fù)工面積增長(zhǎng)了17.7%，低于平均增長(zhǎng)速度。從新開工面積來(lái)看，2003年全市商品房新開工面積3433.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。其中，住宅新開工面積增長(zhǎng)1.9%，低于平均增長(zhǎng)速度。 從竣工面積來(lái)看，2003年全市商品房竣工面積2593.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%。其中，住宅的竣工面積增長(zhǎng)8%，略低于平均增長(zhǎng)速度。 表三 商品房開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料表主要指標(biāo)2003年2002年增幅（）商品房開復(fù)工面積（萬(wàn)平方米）9070.77510.820.8#住宅6352.953

20、97.617.7新開商品房面積（萬(wàn)平方米）3433.83206.07.1#住宅2503.52455.71.9商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）2593.72384.48.8#住宅2080.81926.28.0（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局） （圖9、10數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局）綜合以上數(shù)據(jù)可以看出，2003年房地產(chǎn)開發(fā)整體情況良好，但增幅放緩，尤其是住宅產(chǎn)品放慢了增長(zhǎng)的腳步。同時(shí)，商品房竣工面積的增幅遠(yuǎn)高于新開工面積的增幅，說(shuō)明2003年北京市商品房現(xiàn)房供應(yīng)量不斷增加，尤其是住宅的現(xiàn)房供應(yīng)量增加幅度最大。 同時(shí)，危舊房改造進(jìn)程加快。全年城八區(qū)完成危舊房改造投資203.9億元，比上年增長(zhǎng)13.7%。截止到年底

21、，全市危舊房改造工程開復(fù)工總面積達(dá)到1586.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)36.7%，其中本年新開工608.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.9%；竣工382.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.0%。商品房?jī)r(jià)格水平相對(duì)平穩(wěn)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局提供數(shù)據(jù)，2003年商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，全年已售商品住宅平均售價(jià)為4456元/平方米，與2002年已售商品住宅售價(jià)4466元/平方米基本持平。正是由于商品住宅價(jià)格水平的穩(wěn)定，保證可以商品住宅為主體的商品房?jī)r(jià)格水平的相對(duì)平穩(wěn)。商品房的空置水平有所好轉(zhuǎn)截止2003年底，空置時(shí)間在一年以上的商品房面積比2002年有所下降，為377.9萬(wàn)平方米，其中水平住宅310.7萬(wàn)平方米，分別下降

22、7和3.8。而空置時(shí)間在三年以上的積壓房只占全部空置面積的9.8?？罩寐士刂圃谙鄬?duì)合理的范圍內(nèi)。 2004年19月份北京市房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局1-3季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱“京房指數(shù)”），受本輪宏觀調(diào)控影響，今年北京市房地產(chǎn)的總體景氣水平經(jīng)歷了高開回落回升的走勢(shì)。京房指數(shù)分析總指數(shù) 2004年1-3季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)完成投資870.6億元，從一年來(lái)的運(yùn)行情況看，上年1-3季度由于非典影響逐漸消失，受完成土地開發(fā)面積、竣工面積等分指數(shù)上升影響，京房指數(shù)有所上揚(yáng)；12月由于竣工面積分指數(shù)下降，景氣度有所下降。進(jìn)入2004年一季度，由于受全國(guó)投資高速增長(zhǎng)等因素影響，京房

23、指數(shù)上升至110.0點(diǎn)，成為2002年以來(lái)的最高點(diǎn)。進(jìn)入3月份后，國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，在信貸、土地、投資項(xiàng)目清理等方面限制投資的過(guò)熱增長(zhǎng)，京房指數(shù)逐月回落，6月份回落至99.8點(diǎn)，處于不景氣區(qū)間。7月份后京房指數(shù)有所恢復(fù)?？偟膩?lái)看，此輪宏觀調(diào)控的影響值得繼續(xù)關(guān)注。分指數(shù) 2004年1-3季度,京房指數(shù)的8個(gè)分指數(shù)與1-2季度相比，呈1升7降格局。其中正面影響總指數(shù)的唯一因素是土地購(gòu)置費(fèi)分指數(shù)大幅度上升了43.8點(diǎn)，這主要是由于今年以來(lái)，宏觀調(diào)控將嚴(yán)格土地管理等作為政策手段之一，1-2季度土地購(gòu)置費(fèi)分指數(shù)一度下降了44.2點(diǎn)，1-3季度這一指標(biāo)出現(xiàn)了恢復(fù)性反彈；從其它分指數(shù)來(lái)看，與1-

24、2季度相比，仍略呈下降趨勢(shì)，其中，開發(fā)投資分指數(shù)、完成土地開發(fā)面積分指數(shù)分別下降3.7和2.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)總指數(shù)的影響產(chǎn)生了較大的影響。其余分指數(shù)下降幅度不大,對(duì)總指數(shù)影響有限。表四：2004年1-3季度京房指數(shù)與各分指數(shù)情況分指數(shù)名稱1-3季度1-2季度指數(shù)增減京房景氣指數(shù)102.699.82.8房地產(chǎn)開發(fā)投資103.4107.1-3.7本年資金來(lái)源100.9102.9-2土地購(gòu)置費(fèi)99.755.943.8完成土地開發(fā)面積99.6102.4-2.8空置面積正指數(shù)76.377.9-1.6新開工面積99.9100.2-0.3竣工面積107.6111.1-3.5銷售價(jià)格89.491.6-2.2分類

25、指標(biāo)簡(jiǎn)析房地產(chǎn)開發(fā)投資：2004年1-9月全市共完成開發(fā)投資870.6億元，比上年同期增長(zhǎng)20.3%；其中用于商品住宅的投資471.6億元，增長(zhǎng)17.3%;用于辦公樓的投資119.3億元,增長(zhǎng)46.2%;用于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資56.7億元,增長(zhǎng)80.1%;其他類投資增長(zhǎng)6.9%。從增長(zhǎng)速度看，雖然商品住宅仍然是主要的開發(fā)投資領(lǐng)域，但今年以來(lái)辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速有所加快。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，今年以來(lái)，為促進(jìn)其健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列專門的宏觀調(diào)控措施，抑制其過(guò)熱發(fā)展。從北京市情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由年初的同比增長(zhǎng)40.6%下降到1-9月的20.3%，表明宏觀調(diào)控

26、已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。本年資金來(lái)源：1-9月全市用于開發(fā)的資金到位1950.4億元，同比增長(zhǎng)21.0%。其中上年結(jié)余資金439.2億元，占22.5%；本年到位資金1511.1，所占比重為77.5%。在本年到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款為361.1億元，同比減少6.1%，這主要是由于自去年6月發(fā)布121號(hào)文件以來(lái)，人民銀行等金融主管部門又相繼出臺(tái)了一系列的緊縮信貸，嚴(yán)格資金管理的政策，如提高房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目自有資金比例，清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款難度有一定程度的增加。定金及預(yù)付款仍然是開發(fā)企業(yè)主要的資金來(lái)源，1-9月達(dá)到了758.5億元，占本年到位資金的50.2%，這主要是由于今年以來(lái)

27、市場(chǎng)銷售情況良好，企業(yè)資金回籠加快，另一方面也是由于貸款難度加大，企業(yè)加大了市場(chǎng)銷售的力度。1-9月企業(yè)自有資金到位162.2億元，同比增加30.6%，也在一定程度上保證了開發(fā)到位資金的穩(wěn)定。 土地購(gòu)置費(fèi)： 1-9月全市企業(yè)交付土地購(gòu)置費(fèi)121.6億元，比上年同期增長(zhǎng)6.0%。完成土地開發(fā)面積：1-9月全市完成土地開發(fā)面積172.8萬(wàn)平方米，比上年同期減少67%。新開工面積：1-9月全市新開工商品房面積1971.4萬(wàn)平方米，同比減少4.8%；其中商品住宅1499.0萬(wàn)平方米，同比減少5%?？⒐っ娣e：1-9月全市竣工各類商品房1131.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.1%，其中商品住宅896.8萬(wàn)平方

28、米，增長(zhǎng)21.4%，市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，但與1-6月高增速相比，已有一定程度的下降。 空置面積：截止9月底，全市空置商品房面積為870.1萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置627.6萬(wàn)平方米，與上一季度相比，分別下降8.9%和11.2%。空置面積減少較快，表明三季度以來(lái)，商品房的銷售情況良好。從空置時(shí)間來(lái)看，65.3%的空置面積空置時(shí)間在一年以內(nèi)，從空置位置來(lái)看，77.5%的空置面積位于三環(huán)路以外。 銷售價(jià)格：1-9月全市銷售各類商品房1130.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.2%，實(shí)現(xiàn)銷售額573億元，增長(zhǎng)36.6%；銷售商品住宅1034.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25%，實(shí)現(xiàn)銷售額480.5億元，增長(zhǎng)27.3%。商

29、品房平均售價(jià)5068元/平方米，比上年同期上漲276元/平方米；商品住宅平均售價(jià)4646元/平方米，比上年同期上漲84元/平方米。商品住宅平均價(jià)格雖有所上漲，但這種波動(dòng)還是屬于小幅度的價(jià)格波動(dòng)，整體市場(chǎng)還是活躍正常的。19月份房地產(chǎn)開發(fā)總體評(píng)價(jià) 1-9月，北京市開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等開發(fā)指標(biāo)同比都仍然保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，同時(shí)銷售面積、銷售額保持了同步增長(zhǎng)，銷售價(jià)格上揚(yáng)，空置面積與上一季度相比出現(xiàn)了下降，這表明，目前北京市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)仍然處于一個(gè)比較活躍的階段。但從一些先行指標(biāo)來(lái)看，本年購(gòu)置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)

30、開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁，將不利于明后年投資的增長(zhǎng)。城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)概況與影響分析北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）調(diào)整北京城市空間發(fā)展格局，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義。北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）修編已經(jīng)基本結(jié)束。規(guī)劃指明了北京未來(lái)16年的發(fā)展方向，對(duì)人口、空間、交通、市政、綠化、舊城保護(hù)等各項(xiàng)重要問(wèn)題做出了解答。根據(jù)該規(guī)劃，未來(lái)北京的發(fā)展目標(biāo)定位于：國(guó)家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念?！皟奢S兩帶多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了“兩軸兩帶多中心”的新型城市空間結(jié)構(gòu)，兩軸指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸，兩帶指東

31、部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶。傳統(tǒng)中軸上包括奧運(yùn)公園、南苑兩個(gè)重要功能區(qū)；東西軸上有石景山綜合文化娛樂區(qū)、石景山體育文化區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、傳統(tǒng)運(yùn)河四個(gè)重要節(jié)點(diǎn)?！岸嘀行摹卑ㄖ嘘P(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等8大城市職能中心區(qū)。據(jù)介紹，這里將建成服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心。新城發(fā)展：重點(diǎn)發(fā)展通州、順義和亦莊3個(gè)新城 在“兩軸兩帶多中心”的基礎(chǔ)上，形成“中心城-新城-鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。新城是在原有的衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏散中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；?/p>

32、城市地區(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。規(guī)劃新城11個(gè)，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。其中，重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個(gè)新城。重點(diǎn)發(fā)展的3個(gè)新城應(yīng)成為中心城人口和職能疏散及新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益，共同構(gòu)筑中心城的反磁力系統(tǒng)。在市郊形成10個(gè)*集團(tuán)，分別為石景山、西苑、清河、北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺(tái)。人口規(guī)模：中心城人口規(guī)劃控制在850萬(wàn)人以內(nèi) 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)劃控制在1800萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率1.4。其中戶籍人口1350萬(wàn)人左右，居住半年以上外來(lái)人口450萬(wàn)人左右。2020年，北京市城鎮(zhèn)人口

33、規(guī)模規(guī)劃控制在1600萬(wàn)人左右，占全市人口的比例為90左右。城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)每年增加0.6至0.8。考慮到影響城市人口集聚的多方面不確定性，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)目標(biāo)暫時(shí)按2000萬(wàn)人預(yù)留。中心城人口規(guī)劃控制在850萬(wàn)人以內(nèi)。生態(tài)保護(hù)：劃定禁建區(qū)和限建區(qū)綜合生態(tài)、地質(zhì)、資源等多方面因素，此次規(guī)劃將明確劃定禁止建設(shè)地區(qū)、限制建設(shè)地區(qū)和適宜建設(shè)地區(qū)。禁建區(qū)將作為生態(tài)培育、生態(tài)建設(shè)的首選地，原則上禁止任何城市建設(shè)行為；限建區(qū)多是自然條件較好的生態(tài)重點(diǎn)保護(hù)地或敏感區(qū)，將根據(jù)資源環(huán)境條件進(jìn)一步劃分控制等級(jí)，城市建設(shè)用地應(yīng)盡可能避讓。交通發(fā)展：發(fā)展軌道交通及地面快速公共交通預(yù)計(jì)到2020年，全市民用機(jī)動(dòng)

34、車擁有量達(dá)500萬(wàn)輛左右，全市出行總量將達(dá)5200萬(wàn)-5500萬(wàn)人次/天。中心城市公共交通出行占出行總量的比例，由2000年的27，提高到50以上，其中軌道交通及地面快速公交承擔(dān)的比重占公共交通的50以上。全市交通由鐵路交通樞紐、區(qū)域快速軌道交通、公共系統(tǒng)等組成。將調(diào)整完善客運(yùn)站設(shè)施，繼續(xù)改造并完善北京南站及北站。以北京站、北京西站、南站和北站為主要客站，豐臺(tái)站和新北京東站（通州站）為輔助客站，形成“四主兩輔”的總體布局。 本次北京市總體規(guī)劃修編，將引導(dǎo)城區(qū)教育、文化、衛(wèi)生和商業(yè)向衛(wèi)星城發(fā)展，北京的城市建設(shè)重點(diǎn)將向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。交通的快速發(fā)展，帶動(dòng)城市發(fā)展與郊區(qū)城市化進(jìn)程過(guò)去10年，北京市交通基礎(chǔ)

35、設(shè)施建設(shè)投資累計(jì)達(dá)1299億元，占同期地區(qū)生產(chǎn)總值的532，2003年交通建設(shè)投資總額更是達(dá)到208億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例達(dá)到567。2003年，繼城市輕軌之后，全長(zhǎng)1896公里的地鐵八通線于2003年底正式通車試運(yùn)營(yíng)，地鐵四號(hào)線、五號(hào)線、十號(hào)線、奧運(yùn)支線（八號(hào)線）、西二旗至昌平郊區(qū)鐵路、六環(huán)路（京昌路至溫泉）、機(jī)場(chǎng)北路（京承高速路至首都機(jī)場(chǎng)北門）等也都陸續(xù)開工。五環(huán)路全線貫通，三環(huán)路改造、玉泉路一期、西外大街西延、萬(wàn)壽路南延等多個(gè)項(xiàng)目建成通車。22條奧運(yùn)地區(qū)道路陸續(xù)開工建設(shè)。截止到2003年底，北京市道路總長(zhǎng)度約5500公里，其中完成新改擴(kuò)道路長(zhǎng)度110公里。軌道交通運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到114公

36、里，比2002年末增加40公里。2004年，北京市將投資300億元，全面加快新北京交通體系的建設(shè)。除首體南路、南中軸路二期、藍(lán)靛廠南路，一批城市主、次干路的建設(shè)都在啟動(dòng)外，目前正在抓緊西外大街西延、蓮花池西路、通惠河北路、東北城角聯(lián)絡(luò)線、京承快速聯(lián)絡(luò)線等5條聯(lián)絡(luò)線的建設(shè)，它們將和其他10條聯(lián)絡(luò)線一起，連接二、三、四、五環(huán)路，屆時(shí)，北京將會(huì)形成382公里的快速道路系統(tǒng)，目前已完成86。交通道路的快速發(fā)展，不僅改善了北京的交通環(huán)境，也提升了投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時(shí)，交通道路的建設(shè)帶動(dòng)了城市區(qū)域開發(fā)，加快了住宅郊區(qū)化的發(fā)展速度，推動(dòng)了郊區(qū)城市化的進(jìn)程。城市綠化建設(shè)的新進(jìn)展，帶動(dòng)了住宅郊區(qū)化發(fā)展北

37、京城市綠化建設(shè)取得新進(jìn)展。第一道綠化隔離帶完成綠化面積1000公頃，第二條綠化隔離帶、溫榆河生態(tài)走廊和奧林匹克公園等重大生態(tài)保護(hù)和建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，全市林木覆蓋率達(dá)到47.5%，城近郊區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到41%，分別比上年提高2個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。在北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)的政策催動(dòng)下，北京的城市建設(shè)重點(diǎn)逐漸由城區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)，北京用以劃分市中心和*集團(tuán)區(qū)域關(guān)系的第一道綠化隔離帶規(guī)劃地區(qū)和十大*集團(tuán)成了城市建設(shè)的重點(diǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施在這些區(qū)域迅速建成，高速路、軌道交通、環(huán)路等建成貫通。綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速形成并發(fā)展，極大地帶動(dòng)了住宅郊區(qū)化發(fā)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)的加強(qiáng)，促使房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)延伸200

38、3年，北京懷柔應(yīng)急備用水源工程建成供水，張坊、平谷應(yīng)急供水工程、南水北調(diào)石家莊至北京段總干渠工程于年內(nèi)開工，全市市政供水能力在近郊區(qū)得到進(jìn)一步加強(qiáng)；在供電上，全市新增220千伏變電站2座、110千伏變電站18座、35千伏變電站8座，在很大程度上實(shí)現(xiàn)了開發(fā)新建地區(qū)的建設(shè)條件；在供氣方面，陜北天然氣進(jìn)京市內(nèi)及擴(kuò)建工程基本竣工，天然氣管線逐步向遠(yuǎn)郊區(qū)縣挺進(jìn)，管線長(zhǎng)度6504公里；城市熱力管網(wǎng)供熱面積達(dá)到7652萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.9%。水環(huán)境治理取得新進(jìn)展。肖家河、吳家村兩座污水處理廠和酒仙橋中水處理廠正式運(yùn)營(yíng)，小紅門污水處理廠近期投入使用，轉(zhuǎn)河治理、涼水河流域污水截流工程基本完成。城市污水處

39、理能力達(dá)到188.6萬(wàn)噸/日，其中城近郊區(qū)160萬(wàn)噸/日，城近郊區(qū)污水處理率達(dá)到56%，比上年提高9個(gè)百分點(diǎn)。阿蘇衛(wèi)、高安屯、豐臺(tái)垃圾綜合處理場(chǎng)落成，高安屯垃圾焚燒廠開始動(dòng)工，門頭溝焦家坡垃圾衛(wèi)生填埋廠已投入使用。城近郊區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)91.3%，比上年提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。2003年城市水電氣熱污等基礎(chǔ)設(shè)施的加強(qiáng)，特別是城市近郊區(qū)地帶基本建設(shè)的加強(qiáng)，帶動(dòng)了近郊區(qū)地帶開發(fā)建設(shè)條件的成熟化，從而促使房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步向郊區(qū)延伸。相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響 2003年、2004年接二連三地被業(yè)內(nèi)稱為“政策年”，從國(guó)家到地方出臺(tái)了一系列的信貸、土地和房產(chǎn)交易等影響地產(chǎn)宏觀大局的政策，對(duì)房地產(chǎn)

40、的發(fā)展起到宏觀調(diào)控作用。以下是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有較大影響的部分政策法規(guī)。行業(yè)政策國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知【國(guó)發(fā)18號(hào)文】執(zhí)行時(shí)間：2003年8月31日主要內(nèi)容：首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。文件共分六個(gè)部分：提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。同時(shí)對(duì)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)做了指導(dǎo)性的規(guī)定。要認(rèn)真清理影響已購(gòu)公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對(duì)已購(gòu)公有住房上市交易設(shè)置限制條件

41、。各地可以適當(dāng)降低已購(gòu)公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價(jià)購(gòu)買的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強(qiáng) HYPERLINK /n/2003-03-14/19958.html t _blank 房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。影響：18號(hào)文件為促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展有了更加明確的指向，對(duì)解決一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為產(chǎn)生重要作用。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通知是一份引領(lǐng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民的居住生活水平將發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)交易政策北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法（市人民政府令第135號(hào)

42、）執(zhí)行時(shí)間：2003年12月1日起影響： 對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方存在的面積計(jì)算、規(guī)劃變更、商品房預(yù)售抵押等主要糾紛做出了明確的規(guī)定。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，預(yù)售透明度進(jìn)一步加強(qiáng)，促使商品住宅預(yù)售過(guò)程更加公正、透明。建設(shè)部關(guān)于修改城市商品房預(yù)售管理辦法的決定主要內(nèi)容：如無(wú)特殊約定，在商品房交樓90日內(nèi)，開發(fā)商就要為業(yè)主完成房產(chǎn)證辦理。承購(gòu)人未能在90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。影響：修正令從兩個(gè)方面規(guī)范開發(fā)商的行為：一是對(duì)霸王合同的有力反擊。二是積極維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)和私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，保障業(yè)主權(quán)益。 北京市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理

43、有關(guān)問(wèn)題的通知主要內(nèi)容：自2004年7月1日起，開發(fā)企業(yè)要辦理預(yù)售許可證銷售期房，除了要提交已交清全部出讓金的證明，還要出具投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到投資總額25%以上的證明材料。影響：提高預(yù)售門檻，更提高了對(duì)開發(fā)商的資金要求。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋執(zhí)行時(shí)間：2003年6月1日影響：對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、房屋面積縮水等方面作出更加明確的規(guī)定。這項(xiàng)司法解釋的出臺(tái)，為商品房購(gòu)買者提供了一把保護(hù)自己合法權(quán)益的利器，為解決買賣房屋糾紛提供了切實(shí)可行的法律依據(jù)，對(duì)改變購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中的弱勢(shì)地位具有重大意義其中對(duì)開發(fā)商惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可

44、以適用懲罰性賠償原則。北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法（京政發(fā)【2003】3號(hào)）執(zhí)行時(shí)間：2003年3月1日影響：簡(jiǎn)化了上市程序，免交收益分配，降低了交易稅費(fèi)，成功地掃除了已購(gòu)公有住房上市的政策障礙，激發(fā)了二手房交易的積極性。辦法的實(shí)施，大大促進(jìn)了2003年北京市再上市房成交量的增長(zhǎng)，減免契稅，再一定程度上促進(jìn)了新商品住宅的銷售，有利于北京住房一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 HYPERLINK /n/r/2003-09-11/28344.html t _blank 中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法執(zhí)行時(shí)間：2003年10月1日影響：央產(chǎn)房上市交易標(biāo)志著北京市形成了統(tǒng)一的住房二級(jí)市場(chǎng)，統(tǒng)一的

45、規(guī)范和管理，這有助于市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展和住房一級(jí)市場(chǎng)與二、三級(jí)市場(chǎng)的縱向聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)梯級(jí)消費(fèi)的形成，有利于京城樓市的資源優(yōu)化和良性運(yùn)行。關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知執(zhí)行時(shí)間：2004年5月20日主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房要有預(yù)售許可證才能向買房人收取“認(rèn)購(gòu)金”； 預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)不得超過(guò)原預(yù)購(gòu)單價(jià)；居住滿5年后經(jīng)濟(jì)適用房才可上市交易，同時(shí)出售人要繳納相應(yīng)綜合地價(jià)款；以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，新購(gòu)房人必須取得購(gòu)房資格等影響：保證了廣大中低收入群眾的收益。同時(shí)新規(guī)出臺(tái)，短期內(nèi)促使經(jīng)濟(jì)適用房交易量激增。土地市場(chǎng)管理政策關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知、關(guān)于暫停審批各

46、類開發(fā)區(qū)的通知、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知、關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知、關(guān)于印發(fā)的通知、關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知影響：上述通知以及其他相關(guān)文件的發(fā)布，主要是針對(duì)我國(guó)目前城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量迅速膨脹這一特點(diǎn)背景，希望通過(guò)空置土地供應(yīng)總量來(lái)防止樓市動(dòng)蕩。通知的下發(fā)，不僅促進(jìn)城市土地供應(yīng)計(jì)劃體系的完善，也推動(dòng)了土地市場(chǎng)公平化、透明化、規(guī)范化，使土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，從而使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整更趨合理化。協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第21號(hào)）執(zhí)行時(shí)間：2003年8月1日起主要內(nèi)容：該規(guī)定明確提出以協(xié)議出讓國(guó)有土地

47、使用權(quán)的出讓金部得低于按國(guó)家規(guī)定所確定得最低價(jià)；協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70；在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者，可按照本規(guī)定采取協(xié)議出讓方式，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外，同一地塊有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。影響：有利于規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為，加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，逐步建立競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范有序的土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置。關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定（京政

48、辦發(fā)20044號(hào)）執(zhí)行時(shí)間：2004年2月10日起主要內(nèi)容：該規(guī)定明確提出自2004年1月9日起，停止所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地協(xié)議出讓，全部采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式在土地市場(chǎng)公開交易。影響：4號(hào)令下發(fā)，基本上堵死了土地私下交易的口子，要求所有土地必須通過(guò)政府部門以公開拍、招、掛的方式交易，今后北京市土地資源市場(chǎng)將走向公平、公開，對(duì)于外地、外資、外行企業(yè)進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降低了門檻，有利于自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的有序發(fā)展。關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 國(guó)土資發(fā)200471號(hào)執(zhí)行時(shí)間：2004年3月31日主要內(nèi)容：要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”

49、進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。影響：開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步加大。8.31土地大限對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈運(yùn)作提出更高要求，為了“過(guò)關(guān)”，開發(fā)商將不得不在短期內(nèi)繳納土地出讓金，還得支付土地征地、拆遷費(fèi)用以及后續(xù)的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，這使得開發(fā)商們的資金壓力進(jìn)一步加大。促進(jìn)企業(yè)聯(lián)盟。8.31土地大限，考驗(yàn)了開發(fā)商的資金鏈資。企業(yè)之間紛紛達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一些中小企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)合并重組，產(chǎn)生1+12的效應(yīng)，使資金、人才、企業(yè)品牌等要素得以迅速放大。北京十

50、多家小型房地產(chǎn)開發(fā)商自發(fā)成立了“土地并購(gòu)與融資開發(fā)商聯(lián)盟”的民間組織，一些著名的大企業(yè)，也加強(qiáng)了相互的參股，以增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。北京短期地價(jià)上漲加速。由于上半年政府對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，土地供應(yīng)量有所減少，新盤放量減少。此次8.31土地大限引起了短期內(nèi)消費(fèi)者的價(jià)格上漲預(yù)期，造成房?jī)r(jià)有所上漲，但是831政策對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)影響力有限。從目前的情況看，過(guò)關(guān)的288個(gè)項(xiàng)目加上上半年北京已經(jīng)審批過(guò)的項(xiàng)目，目前北京市已經(jīng)審批的土地供應(yīng)達(dá)5000多公頃，年內(nèi)供應(yīng)充足，因此年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。金融政策關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號(hào)）執(zhí)行時(shí)間：2003年6月13日主要內(nèi)容：一、加強(qiáng)

51、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向，規(guī)定對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款；二、嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放。規(guī)定對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要；五、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。規(guī)定借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；六、充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住

52、房貸款購(gòu)買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率(不得浮動(dòng))執(zhí)行；購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行；七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。影響：該文件一出臺(tái)，在房地產(chǎn)界和金融界都引起了不小的轟動(dòng)。首先，該文件在2002年國(guó)家六部委出臺(tái)的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（建住房【2002】217號(hào)）的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高了商業(yè)銀行各種房地產(chǎn)貸款的門檻，要求銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后使用實(shí)行專戶監(jiān)控，并提高了按揭貸款的發(fā)放條件，這將

53、有助于抑制目前房地產(chǎn)貸款過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，同時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)金融向多元化方向發(fā)展；其次，從開發(fā)商角度來(lái)看，該文件提高了向銀行融資的門檻，使房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款受到更多的制約和監(jiān)控，迫使開發(fā)商重新審視房地產(chǎn)投資行為，有助于房地產(chǎn)開發(fā)投資向理性化和投資渠道多元化方向發(fā)展，這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資主體的結(jié)構(gòu)性調(diào)整；第三、從消費(fèi)者來(lái)看，該文件提高了對(duì)第二套住房的高檔物業(yè)的按揭貸款門檻，對(duì)個(gè)人的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為起到了抑制和降溫的作用，同時(shí)有助于促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房向理性化消費(fèi)過(guò)渡。其他：（以時(shí)間為序）2月26，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)。指引規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)

54、個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速健康發(fā)展。4月27日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由25及以上提高到40及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開

55、發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由20及以上提高到35及以上。5月11日，北京工行不鼓勵(lì)投資性的住房貸款行為，對(duì)于個(gè)人投資性購(gòu)房超過(guò)3套則不予放貸。中國(guó)人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。影響：一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的

56、資金源頭，另一方面則通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。同時(shí)對(duì)個(gè)人的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為起到了抑制和降溫的作用。物業(yè)管理政策物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第【379】號(hào)）執(zhí)行時(shí)間：2003年9月1日主要內(nèi)容：是我國(guó)關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理的第一步行政法規(guī)。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會(huì)。明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有10項(xiàng)權(quán)利，其中包括：有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)并提出相關(guān)建議；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用等。同時(shí)，物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)公司的命運(yùn)由業(yè)主決定、物業(yè)管理推行

57、招投標(biāo)、業(yè)主公約為小區(qū)內(nèi)的最高自治規(guī)則等方面都做了具體規(guī)定。影響：物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)，結(jié)束了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)不健全的局面，確立了業(yè)主的主人地位，明確了各方主體的責(zé)權(quán)利，從法律上為消除許多引起物業(yè)管理糾紛的隱患提供了可靠的保證，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極促進(jìn)作用。同時(shí)，物業(yè)管理?xiàng)l例明確將共有財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)及重要事項(xiàng)的決定權(quán)，如制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)，即必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)23以上通過(guò)。而由業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)，來(lái)實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議，將會(huì)積極推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。房屋拆遷政策 北京市集體土地房屋拆遷

58、管理辦法、北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、實(shí)施意見影響：填補(bǔ)了北京市拆遷法規(guī)的空白，進(jìn)一步強(qiáng)化了拆遷工作的可操作性，對(duì)保障北京市拆遷工作的順利進(jìn)行起到了積極作用。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況2003年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況2003年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述各類交易量均創(chuàng)新高根據(jù)E-FDC房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2003年北京市各類房屋累計(jì)成交量高達(dá)2123.19萬(wàn)平方米，其中，普通商品房預(yù)售1351萬(wàn)平方米；再上市房交易面積也達(dá)到118萬(wàn)平方米。各類交易量均創(chuàng)新高，全年銷售總金額1095.54億元人民幣。表二：2003年北京市各類房屋累計(jì)銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)普通商品房（預(yù)售）經(jīng)濟(jì)適用房（預(yù)售）存量房（過(guò)戶）再上

59、市房（過(guò)戶）合計(jì)成交面積（萬(wàn)m2）1350.7393.6261.1117.82123.2成交套數(shù)（套）114003337971706116826181687成交金額（億元）864.25114.8580.4336.011095.54成交均價(jià)（元）6399291830803057占總量的6319126100（數(shù)據(jù)來(lái)源：e-fdc房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）從 2003年全年的房屋銷售面積來(lái)看，普通商品房比例為63%，經(jīng)濟(jì)適用房（預(yù)售）比例為19%，存量房（過(guò)戶）比例為12%，再上市房（二手房）比例為6%。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：e-fdc房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）從 2003年全年普通商品房的銷售比例來(lái)看，普通住宅比例為86%，別墅

60、、高檔公寓比例為7%，辦公比例為2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比例為2%。其他用房比例為3%。，交易市場(chǎng)表現(xiàn)依然比較單調(diào)。表五：2003年北京市各類普通商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)普通商品房（預(yù)售）合計(jì)普通住宅 高檔公寓別墅 辦公 商業(yè) 其他 成交面積（萬(wàn)m2）1173.1 89.127.6 25.9 35.0 1350.7 成交套數(shù)（套）103676 6155899 1709 1564 114003 成交金額（億元） 665.56 81.8834.16 38.50 44.15 864.25 成交均價(jià)（元）5673 91931236514865 12631 6399 （數(shù)據(jù)來(lái)源：e-fdc房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）（數(shù)