2005年長沙某地產(chǎn)項目調(diào)研報告_secret

1、PAGE PAGE 22*地產(chǎn)項目調(diào)研統(tǒng)計分析報告長沙調(diào)研部分深圳*地產(chǎn)公司2005.12.25目錄第一部分：調(diào)研說明1.1調(diào)研背景1.2調(diào)研目的1.3調(diào)研時間1.4調(diào)研范圍1.5調(diào)研對象1.6調(diào)研內(nèi)容1.7調(diào)研方法1.8調(diào)研質(zhì)量控制1.9執(zhí)行情況1.10執(zhí)行人員第二部分：定性調(diào)研內(nèi)容整理分析2.1長沙總體概況分析2.2項目周邊發(fā)展趨勢分析2.3長沙商業(yè)總體分析2.4項目周邊酒店調(diào)研分析2.5項目周邊地產(chǎn)狀況分析第三部分：定量調(diào)研分析，消費者分析3.1長沙地區(qū)消費者分析3.2長沙商業(yè)調(diào)研分析第四部分：調(diào)研總結(jié)4.1住宅調(diào)研總結(jié)4.2商鋪調(diào)研總結(jié)4.3酒店調(diào)研總結(jié)第一部分：調(diào)研說明1.1調(diào)研背景

2、 貴州*地產(chǎn)開發(fā)公司擬建“*”地產(chǎn)項目，該項目為地產(chǎn)綜合項目，建設(shè)用地44498平方米，建筑面積約10余萬平方米，其中商業(yè)建筑面積約20000平方米，酒店建筑面積5000平方米左右，住宅建筑面積80000平方米左右。為了后期能更有效的進(jìn)行市場銷售，特委托我司進(jìn)行項目前期策劃。我司秉承一貫科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉澗?，特針對貴州*集團地產(chǎn)開發(fā)公司“*”項目進(jìn)行細(xì)致周密的市場調(diào)查，以期對策劃提供強有力的支撐。但是，由于時間緊，任務(wù)重，所以要說做得很深入是不客觀的，也是不現(xiàn)實的。1.2調(diào)研目的 通過問卷調(diào)查、訪問調(diào)查、二手資料的收集，重點對長沙的商業(yè)狀況、酒店狀況、地產(chǎn)項目狀況、消費者狀況進(jìn)行綜合深入調(diào)查分

3、析，更具針對性地對“*”項目策劃提供科學(xué)有效的數(shù)據(jù)支撐。 結(jié)合調(diào)查統(tǒng)計分析和其他市場情況的結(jié)果，為“*”項目的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、市場定位和營銷策劃工作提供參考。為“*”科學(xué)開發(fā)、進(jìn)程控制提供決策依據(jù)。1.3調(diào)研時間長沙地區(qū)的調(diào)查時間是2005年11月28日2005年12月6日1.4調(diào)研范圍長沙1.5調(diào)研對象長沙區(qū)域：國家機關(guān)、金融機構(gòu)、企事業(yè)單位、高等院校、臨街門面、酒店賓館、在建和已建地產(chǎn)、旅游行業(yè)的相關(guān)人員。1.6調(diào)研內(nèi)容住宅需求調(diào)查、商業(yè)狀態(tài)調(diào)查、酒店情況調(diào)查1.7調(diào)研方法二手資料收集、問卷調(diào)查、訪問調(diào)查1.8調(diào)研質(zhì)量控制*公司要求每位員工都嚴(yán)格遵守公司對研究項目的約束。并在此基礎(chǔ)上制

4、定了嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系。該項目質(zhì)量控制體系如下：問卷設(shè)計*公司根據(jù)從業(yè)人員多年的實踐經(jīng)驗，運用專業(yè)的問卷設(shè)計模版，保證了問卷設(shè)計的全面性和實際操作性。 另一方面*公司研究人員根據(jù)研究目的和內(nèi)容調(diào)整調(diào)查提綱或問卷，提綱或問卷在內(nèi)部經(jīng)過多次修改或共同討論，并進(jìn)行多個試訪，以確保問卷的合理性和有效性項目培訓(xùn) 平時在接受任何項目之前, 所有的訪問員都必須接受嚴(yán)格而深入的基礎(chǔ)培訓(xùn),目的是使他們了解取樣方法的原則和重要性，調(diào)研運作方法，訪問技巧，包括提問和追問的技巧。我們將要求訪問員模擬訪問并提出指導(dǎo)直到滿意為止。 在項目正式開展前做10個以上的試訪，以保證訪問員熟悉問卷流程。數(shù)據(jù)分析 *公司有強有力的制

5、表工具（BUANTUM ），可以方便地從多個角度分析數(shù)據(jù)。 公司使用當(dāng)今流行的統(tǒng)計軟件（ SPSS，SAS ）進(jìn)行多種分析。1.8.執(zhí)行情況：長沙區(qū)域共發(fā)問卷100份，回收問卷92份，其中有效問卷80份，無效問卷12份，有效率80%，調(diào)研活動從2005年11月28日-11月6日結(jié)束，工作時間7個有效工作日。1.10執(zhí)行人員統(tǒng)籌指導(dǎo)：莊淇強 組織執(zhí)行：張瑞雪協(xié)助執(zhí)行：盧春雷、范俊、佘婷、王大慶第二部分：定性調(diào)研內(nèi)容整理分析2.1長沙總體概況分析 總體概況：長沙鎮(zhèn)位于貴陽市南部，距市中心16公里，面積9.8平方公里，是長沙區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)金融中心。長沙為多民族雜居地區(qū)。全區(qū)總?cè)丝?2.41

6、萬人，少數(shù)民族人口115924人，占34.38，有苗、漢、布依等38個民族。少數(shù)民族節(jié)日活動內(nèi)容豐富，場地集中，形式多樣，民族習(xí)俗古樸，民族風(fēng)情濃郁。長沙旅游：以自然景觀、人文景觀、民族風(fēng)情共同組成的長沙省級風(fēng)景名勝區(qū),總面積達(dá)200多平方公里,幾乎占到長沙區(qū)國土面積的四分之一。有景物景觀81個。其中，自然景觀56個，人文景觀25個。長沙區(qū)有國家級特等景觀4個，國內(nèi)一等景觀18個，國內(nèi)二等景觀32個，國內(nèi)三等景觀27個。景區(qū)中以長沙風(fēng)景、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。悠悠青巖古鎮(zhèn)覽勝 天河潭風(fēng)景名勝區(qū) 長沙十里河香 高原明珠長沙公園長沙旅游的客源市場主要在貴陽。許多

7、貴陽人都有濃厚的“長沙情結(jié)”。 2003年,長沙區(qū)委、區(qū)政府正式實施旅游興區(qū)戰(zhàn)略。其具體目標(biāo)是:力爭用3至5年時間,把長沙基本建成觀光、休閑、度假、會議的旅游大區(qū)。到2010年,把長沙打造為全國生態(tài)示范區(qū)、全國人居環(huán)境示范區(qū)、全國文明旅游區(qū)、國家級旅游區(qū)、全省會議中心和休閑度假中心。 長沙民族文化及旅游文化：長沙區(qū)政府歷年舉辦了“長沙之夏”藝術(shù)節(jié)、“長沙浪漫節(jié)”、中國電視藝術(shù)“雙十佳”頒獎盛典等一系列節(jié)慶活動和會展旅游;開辟鄉(xiāng)村旅游、婚禮旅游和苗寨文化旅游線路,開發(fā)富有地方特色的苗族菜系、布依族菜系和古鎮(zhèn)菜系,以吸引省內(nèi)外游客以及以海外苗族華人為主的國外游客。長沙區(qū)域少數(shù)民族眾多，民族風(fēng)情文化

8、濃郁，他們擁有自己特色樂器：蕭筒、芒筒、板凳等，苗族舞蹈有蘆笙舞、板凳舞、銅鼓舞等，踩堂舞；有自己的工藝文化：挑花。長沙科技：轄區(qū)內(nèi)有貴州大學(xué)、貴州民族學(xué)院、省委黨校、省電子工業(yè)學(xué)校、省水產(chǎn)研究所、省煤炭設(shè)計院、3019電訊總站等大專院校和科研單位，科技實力雄厚。 長沙經(jīng)濟：2003年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成312964萬元，增長速度高于全省和全市平均水平。綜合財政總收入完成27205.7萬元；地方綜合財政收入完成17826.5萬元。全社會消費品零售總額完成52003萬元。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7152.4元。 概況分析小結(jié): 長沙多民族雜居地區(qū)，有少數(shù)民族38個，民族風(fēng)情濃郁，民族文化豐

9、富，這對長沙地產(chǎn)的建筑風(fēng)格和園林建筑風(fēng)格定調(diào)提供了可能的文化底蘊。也對本項目的商業(yè)形態(tài)和酒店提供參考方向。長沙旅游資源發(fā)達(dá)，對長沙的酒店客源及商鋪的終端客戶來源提供了保障。 轄區(qū)內(nèi)居民收入偏高，擁有較強的購買能力。2.2項目周邊發(fā)展趨勢分析 據(jù)長沙區(qū)城建局規(guī)劃科景紅麗副科長介紹，長沙區(qū)整體規(guī)劃方案（詳規(guī)）正在調(diào)整之中，但是一些原則性的東西還是基本定下來了的。長沙區(qū)未來的整體規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主，居住、行政、商貿(mào)用地為輔，建立以長沙公園及長沙河沿岸為核心的旅游、文化、商貿(mào)中心的基本原則來進(jìn)行的。在居住區(qū)的開發(fā)方面，雖然現(xiàn)在在高度上有所放寬，但是在總的方面仍然要堅持“矮、小、透”及“

10、白墻、紅瓦、坡屋頂”的建筑風(fēng)格或原則。另外，隨著區(qū)政府等行政部門的辦公地點向洛平村方向遷移，整個長沙區(qū)的城市中心將南移。 如果以本案地塊為坐標(biāo)原點的話，長沙區(qū)未來的整體布局是：地塊北面為長沙公園及生態(tài)園區(qū)；南面為農(nóng)業(yè)觀光帶；西南面為長沙區(qū)新的行政中心區(qū)及會展區(qū)（包括國賓館及省青少年活動中心、省郵電培訓(xùn)中心、省法官培訓(xùn)中心、省檢察官培訓(xùn)中心及其它正在規(guī)劃的會展中心等）；西面緊鄰地塊的荷塘是長沙區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶的一部分，這個觀光帶還要向南、北兩個方向延伸，對面現(xiàn)在是大寨布依族村，按規(guī)劃今后將是長沙區(qū)的商貿(mào)中心區(qū)，由香港麗嘉公司投資開發(fā)，大寨村的后面便是長沙河上游及黃金大道旅游風(fēng)景區(qū)；東面為貴州大學(xué)

11、農(nóng)學(xué)院的教學(xué)生活區(qū)、石頭村部分村民居住區(qū)、長沙區(qū)檔案館及區(qū)政府現(xiàn)在的辦公區(qū)，今后將以商住用地為主。 據(jù)長沙區(qū)規(guī)劃局及城建局人員透露，在未來5年內(nèi)，香港麗嘉集團公司將投資35億人民幣對原長沙著名風(fēng)景區(qū)“十里河灘”和大寨村進(jìn)行改建，而本項目正處在擬改建項目“麗嘉商貿(mào)中心”的對面。 長沙區(qū)政府的辦公用地將從原址遷到本項目西南的洛平村。項目周邊發(fā)展趨勢分析小結(jié)：按以上項目周邊發(fā)展趨勢規(guī)劃，本項目在未來5年內(nèi)將成為長沙的旅游、政治文化中心，我司認(rèn)為，可以利用此點的未來發(fā)展吸引目標(biāo)顧客，并聯(lián)動旅游部門及香港麗嘉公司與本項目關(guān)聯(lián)，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，為本項目推廣提供有力的買點。長沙區(qū)未來的整體規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文

12、教科研用地為主，居住、行政、商貿(mào)用地為輔，這一規(guī)劃使長沙區(qū)有別于小河區(qū)和白云區(qū)，這也是導(dǎo)致長沙整個房地產(chǎn)大氣候未曾火熱的因素之一?；谕瑯釉?，在一個以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主，居住、行政、商貿(mào)用地為輔的區(qū)域，地產(chǎn)項目市場定位往往趨向于中高檔市場。2.3長沙商業(yè)租賃調(diào)研分析在長沙的三條主要街道清溪路、民主路、花閣路上，集中了長沙商鋪的大部分，這些商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)對長沙的商業(yè)闡述具有代表性。清溪路（長沙公園門口沿路），以經(jīng)營服飾、藥店、眼鏡為主，店面面積20-800平方，每平方租金約60元。民主路（服飾一條街），以經(jīng)營服飾為主，店面面積約10-20平方，每平方租金約60-80元?；ㄩw路（小吃一條街

13、），以經(jīng)營地方特色小吃為主，店面面積約50-300平方，每平方租金約40-60元。商業(yè)租賃調(diào)研分析小結(jié)：長沙商業(yè)整體起步較晚，經(jīng)營較為集中，且多以地方特色小吃、中低檔服飾、配套服務(wù)為主，缺乏一家比較大型的針對旅游市場經(jīng)營旅游物品和民族風(fēng)情物品的市場，這是長沙市場的空白點，也是本項目的機會點。長沙總體門面租金不高，究起原因，其商業(yè)不發(fā)達(dá)，無法帶動其商鋪的價格上漲。 主要消費群體為學(xué)生、普通居民、旅游觀光人士、長沙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。經(jīng)營業(yè)主以四川、貴州下面地、州、縣人士為主2.4項目周邊酒店調(diào)研分析本次酒店調(diào)研采取典型樣本調(diào)研分析方法。重點對長沙的兩家酒店進(jìn)行調(diào)查。溪山酒店：經(jīng)營范圍：住宿、會議、餐飲

14、住宿：標(biāo)準(zhǔn)間35間 價格228元/天、288元/天兩種（可打7折）套房3間 價格338元/天、428元/天兩種（可打7折）單間9間 價格328元/天（可打7折）會議室：大會議室可容納70人左右，1000元每天（可打7折）小會議室可容納35人左右，800元每天（可打7折）餐廳：可容納200人左右同時就餐。銀溪大廈經(jīng)營范圍：住宿、會議、餐飲住宿：標(biāo)準(zhǔn)間77間 價格160元/天（折后120元）套房3間 價格480元/天（可打8折）單間9間 價格328元/天（可打8折）會議室：大會議室可容納210人左右，1000元/每天餐廳：可容納260人左右同時就餐。小結(jié)：長沙作為貴陽市旅游區(qū)，每年都有很大的接待量

15、，但區(qū)域內(nèi)酒店都以會議接待為主要業(yè)務(wù)，且硬件普遍落后，高檔次酒店缺乏，矛盾突出。前來觀光的旅游團隊也僅將此作為一個景點作短暫的觀光而不選擇在此過夜停留。總體來講，長沙酒店要想做大做強，須與旅游行業(yè)建立良好的合作平臺，同時在區(qū)域內(nèi)應(yīng)發(fā)展一些有標(biāo)志性象征的酒店，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗和服務(wù)，留住客人，同時也帶旺地方經(jīng)濟2.4項目周邊地產(chǎn)調(diào)研分析本次周邊調(diào)研采取典型樣本調(diào)研分析方法。重點對長沙的兩家酒店進(jìn)行調(diào)查。項目名稱：南喬紫苑項目地址：清溪路中段開發(fā)商：貴州紫光房開主題廣告語：長沙公園式生活家園咨詢電話：3860888項目規(guī)模：總建筑面積6萬平方米，總規(guī)劃600余戶住宅，綠化率40%戶型面積：99-

16、200平方米價格：1680元（折后起價）/平方米（99平方的三套），均價約2100平方。開盤時間：2005年12月12日蘭馨桂馥項目地址：清溪路中段開發(fā)商：貴州七星房開咨詢電話：3867888項目規(guī)模：總建筑面積128000平方米，目前推出一、二期共380套。戶型面積：77-280平方米價格：一期現(xiàn)房均價2200元/平方米，二期期房均價1800-1900元/平方米。周邊地產(chǎn)調(diào)研分析小結(jié)：周邊地產(chǎn)項目較少，且在訪問過程中，我們了解到，區(qū)內(nèi)居民對于現(xiàn)有地產(chǎn)項目不持樂觀態(tài)度。周邊的地產(chǎn)調(diào)研說明了兩個問題：第一、項目較少減少了本項目的競爭阻力，在后期的推廣上可以在區(qū)內(nèi)形成一枝獨秀的優(yōu)勢。第二、周邊地產(chǎn)

17、項目較少也同時說明了長沙區(qū)內(nèi)地產(chǎn)市場相對疲軟，無法相互借勢烘托總體氛圍。這是本項目的不利因素之一。第三部分：消費者調(diào)研分析3.1長沙地區(qū)消費者分析為了更好地進(jìn)行前期精確科學(xué)的策劃工作，我們在對整個貴陽市主要區(qū)域調(diào)查的基礎(chǔ)上，又對長沙區(qū)可能的目標(biāo)顧客群體高校老師、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、個體工商戶100個樣本量進(jìn)行了深入的訪問調(diào)查。3.11年齡構(gòu)成： 本次調(diào)研人員結(jié)構(gòu)按年齡增長呈倒金字塔結(jié)構(gòu)形成，中青年，也即20-40歲期間的人群是構(gòu)成房地產(chǎn)項目的主力消費人群，此次人群的調(diào)查對本項目具有較強的參考價值。中青年人員是樣本量構(gòu)成的大部分，20-30歲的站45%，這部分人群由于消費思想的影響，儲蓄量

18、不大，但是都具有超前的消費觀念，比較容易接受貸款購買地產(chǎn)方式。31-40歲的占30%，這部分人群生活穩(wěn)定，有相當(dāng)量的儲蓄，但需要投入的地方太多，在購買房產(chǎn)上會相當(dāng)慎重，孩子的需求是這一部分人群重要考慮的問題，地產(chǎn)項目的配套設(shè)施是對這一部分人群的重要買點。3.1-2收入構(gòu)成分布：政府公職人員、事業(yè)單位工作人員、高校教師個人收入:政府公職人員、事業(yè)單位工作人員、高校教師個人收入2000以下的占70%，在訪問過程中，我們了解到，2000以下的收入為顯性收入，也即是說，有相當(dāng)一部分隱性收入不能具體顯現(xiàn)。保守估計，隱性收入大約是顯性收入的80%左右。在家庭收入部分，3000以下的占了35%，3001-4

19、000的占了45%，4001-5000占5%，5001-6000的占了5%，綜合個人收入與家庭收入，我們可以看出，這一部分群體的消費能力較強，他們是長沙地產(chǎn)項目住宅的可能目標(biāo)群體。個體工商戶及企業(yè)中高層管理人員個人收入:個體工商戶及企業(yè)中高層管理人員個人收入在2000以下的占30%，2001-3000的占40%，3001-4000的占20%，40001-5000的占5%，50001-6000的占5%，個體工商戶及企業(yè)中高層管理人員家庭收入3000以下的占30%，3001-4000占50%，4001-5000占10%，5001-6000的占10%，從收入及消費心理看，他們是長沙地區(qū)商鋪及住宅的可

20、能目標(biāo)顧客群體。3.1-3現(xiàn)住房分布：租房25% 經(jīng)濟實用房 50% 躍層10% 多層15%，其中經(jīng)濟實用房占了半層，原因是因為在長沙區(qū)內(nèi)高校教師、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員這些地產(chǎn)項目的可能客戶占總比重份額較大，而這部分人群的地產(chǎn)消費絕大部分被本單位興建的經(jīng)濟實用房壟斷，對于外界市場，缺乏習(xí)慣性的信息探知和購買欲望。在此項調(diào)查中，經(jīng)過問卷調(diào)查疊加訪問調(diào)查，他們現(xiàn)居住的經(jīng)濟實用房都是多層建筑，并且這部分人群對現(xiàn)在的居住條件較為滿意。3.-14家庭構(gòu)成分布：單身25% 夫妻二人20% 三口之家45% 三口以上10% ，交叉分析現(xiàn)住房分布和家庭構(gòu)成分布，單身人士主要租房，而夫妻二人及三口之家大都數(shù)居

21、住在單位經(jīng)濟實用房。3.1-5購房理由分布改善居住條件的65%，拆遷0%，本人或子女結(jié)婚成家25%，外來人在此工作0%，投資10% ，與受訪者在職業(yè)構(gòu)成進(jìn)行及家庭構(gòu)成三項數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉，改善居住條件的多為夫妻二人和三口之家，且職業(yè)分布上集中在政府工作人員和高校教師上，而選擇本人和子女結(jié)婚多為單身人群，選擇投資的為工商個體戶。3.1-6購買房需求情況分布一年內(nèi)10%，三年內(nèi)10%，五年內(nèi)5%，沒有購房需求75%，綜合長沙區(qū)的總體地產(chǎn)狀況，長沙區(qū)的地產(chǎn)市場整體疲軟，政府工作人員、事業(yè)單位工作人員、高校教師多有單位興建的經(jīng)濟實用房，而個體工商戶在訪問調(diào)查中普遍反映現(xiàn)長沙區(qū)無適合他們的地產(chǎn)項目出現(xiàn)，這幾

22、中情況導(dǎo)致長沙區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)需求，不甚旺盛，這是長沙地產(chǎn)的最大的威脅。3.1-7區(qū)域購房分布 需要說明的是，這部分?jǐn)?shù)據(jù)是針對有購房需求的25%的人群進(jìn)行調(diào)查的。在總樣本量的25%的人群中，有55%的人群選擇在長沙購房，有45%的人群選擇在貴陽購房。在深入訪問調(diào)查中，55%在長沙購房的人群是因為看中本單位興建的經(jīng)濟實用房價格便宜，多為政府、高校、事業(yè)單位人員。而選擇的貴陽購房的人群，多為高收入人群，他們認(rèn)為在貴陽購房可以使生活內(nèi)容更豐富。3.1-8、購房面積分布：在總樣本量有購房需求的25%的人群中，對于購房面積的選擇為70以下（0% ）7190（ 5% ）90120（20%） 120150（0%）

23、 150以上（0%），購房面積集中在90-120平方的住宅內(nèi)。說明市場的對該階段產(chǎn)品的強烈需求，同時也與現(xiàn)代的家庭人口結(jié)構(gòu)購房理由相吻合。3.1-9購房總價分布：30萬以內(nèi)（15%）3040萬（10%）4050（0%）5060（0%）6070（0%）7080（0%）8090（0%）90100（0%）100萬以上（0%） 購房總價選擇上，25%的樣本量中，主要價格選擇30萬以內(nèi)（15%），30-40萬（10%），在選擇30萬這一項，只有一人提出30萬太高，能承受的價格在10萬左右，從這一情況看，長沙區(qū)的消費能力是比較高的，問題在于，沒有適合他們的地產(chǎn)項目出現(xiàn)。這是長沙地產(chǎn)項目的機會點之一。3.1

24、-10交房標(biāo)準(zhǔn)分布在有購房需求的前提下，25%的樣本量中，20%的選擇交房時要全毛坯房，可以看出，老師這一群體自主能力強，全裝修的占5%，可見這一群體在交房裝修的選擇上，走上了兩個極端。3.1-11車位選擇車位需求分布上，不需要的站5%，要一個車位的20%，所以，我們建議本項目的修建中每戶能留出一個車位。3.2長沙商業(yè)消費調(diào)研分析3.2-1、租金水平與面積分析最小值最大值均值經(jīng)營面積（m2）10 m2800 m293.18 m2租金（元/月）650元/月48000元/月54.78元/月* m2經(jīng)營商戶目前的租金水平平均一般在55元/月* m2左右，所要求的經(jīng)營面積平均在93.18平米3.2-2

25、、租賃面積與行業(yè)分析：從表上可以看出，服裝行業(yè)主要是集中50平米以下，主要是集中在2030平米之間。3、對目前生意滿意度： 飲食行業(yè)經(jīng)營還是比較成功的，服裝行業(yè)只有13.3%的反應(yīng)生意好做。這一點與總體概況分析相呼應(yīng)，在長沙這樣一個旅游資源豐富、旅游文化濃郁的區(qū)域，飲食行業(yè)的消費量和消費額普遍偏高。而長沙的服裝以中低端為主，與貴陽市區(qū)的服裝行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，無法與長沙地區(qū)旅游、民族風(fēng)情的區(qū)域特色相適應(yīng)，所以導(dǎo)致服裝行業(yè)86.7%的人群對現(xiàn)狀不滿意。4、經(jīng)營商戶對經(jīng)營用房的考慮因素分析 通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有43.6的經(jīng)營商戶對地段比較看重，租金價格處于第二位約占25.6，人流處于第三位約占10.3%，其它因素僅占到20。具體考慮因素見上圖：選擇經(jīng)營用房的考慮因素比例。5、投資項目意向： 36.4%有商業(yè)項目投資打算，63.4%的暫時不考慮投資，心理學(xué)研究表明，當(dāng)個體對現(xiàn)狀不滿情緒出現(xiàn)，其對未來的設(shè)想呈不樂觀態(tài)度。投資意向的調(diào)查數(shù)據(jù)說明了這個問題。當(dāng)個體對于現(xiàn)狀不滿時，絕大部分人群在對未來進(jìn)行設(shè)想時，不會按現(xiàn)狀的方向延續(xù)思考，其轉(zhuǎn)向思考的可能性非常大。第四部分：調(diào)研總結(jié)4.1長沙住宅調(diào)研總結(jié)第一、地產(chǎn)市場在長沙區(qū)域的大氣候偏冷。從長沙政府對本區(qū)域的總體規(guī)劃、長沙區(qū)域地產(chǎn)項目現(xiàn)狀、長沙區(qū)域消費者需求可以看出，長沙區(qū)域地產(chǎn)市場較貴陽兩城區(qū)、小河、白云等地區(qū)總