中國養(yǎng)老地產開發(fā)模式的理論與實踐研究

1、中國養(yǎng)老地產開發(fā)模式的理論與實踐研究發(fā)布者：admin 來源： 建筑經濟 發(fā)布時間：2014-04-15 字體： HYPERLINK javascript:setFontSize(this,12) 小 HYPERLINK javascript:setFontSize(this,14) 中 HYPERLINK javascript:setFontSize(this,16) 大 點擊數:985核心提示：本文提出“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的醫(yī)學健康居住新模式，將現(xiàn)代化的老年醫(yī)院、康復中心和老人養(yǎng)護之家建在同一個社區(qū)里，形成相互毗鄰的健康小鎮(zhèn)，以彌補醫(yī)院缺養(yǎng)老功能，養(yǎng)老機構少醫(yī)療康復這一缺憾；對養(yǎng)老地產開發(fā)

2、模式的功能模型和經濟模型進行論述，結合實際地塊對我們的研究成果進行探索。 1 養(yǎng)老地產興起的背景國務院于2011年12月印發(fā)了社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)，提出要在十二五期間“初步建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發(fā)展水平相協(xié)調，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的社會養(yǎng)老服務體系”。確立了以家庭和社區(qū)為核心，多方參與的社會老年照料服務發(fā)展思路。我國基本的養(yǎng)老方針就是以家庭養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充，被稱之為“9064”，即90的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，4的老人入駐養(yǎng)老機構集中養(yǎng)老，而養(yǎng)老地產屬于機構養(yǎng)老

3、這范疇。2 養(yǎng)老地產的概念與特征2.1 養(yǎng)老地產的概念養(yǎng)老地產是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。它的基本形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=426 t _blank 旅游地產、養(yǎng)老院、托老所等。2.2 養(yǎng)老地產的特征與一般的商業(yè)地產相比，養(yǎng)老地產具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設計要求高，如要

4、求無障礙設計、要有緊急呼叫系統(tǒng)等；三是對于配套設施及服務要求更高，對于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求。這就決定了養(yǎng)老地產的開發(fā)資金需求量大、產業(yè)鏈長、各方利益關系復雜。3 我國養(yǎng)老地產的產業(yè)環(huán)境分析3.1 現(xiàn)階段居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老問題分析3.1.1 居家養(yǎng)老存在問題分析中國傳統(tǒng)崇尚家庭養(yǎng)老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存競爭和新型生活方式的出現(xiàn)，導致城市獨生子女父母進入老年或成為高齡老人后，生活照料問題成為居家養(yǎng)老的難題。目前，我國“四二一”型家庭已經成為社會細胞的主流，家庭養(yǎng)老功能已逐漸弱化。目前，大多子女都是雙職工，他們追求個人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女

5、，負擔已經很重，根本沒有太多時間和精力陪伴父母照料他們的日常生活。另外，現(xiàn)在的年輕一代在追求現(xiàn)代生活方式的過程中，產生了對小家庭的偏好和對大家庭的淡漠，他們不是不想履行贍養(yǎng)義務，而是面對目前尚不規(guī)范的養(yǎng)老市場和中高端養(yǎng)老機構缺乏的現(xiàn)實問題，對在現(xiàn)代生活中如何盡孝感到困惑。3.1.2 社區(qū)服務中心養(yǎng)老問題分析目前大部分社區(qū)服務中心多數是當年的托兒所、敬老院、職工之家改造而成，在硬件上不具備復雜的醫(yī)療服務設施，空間不夠、檔次較低、功能單一，與老年人日益增長的物質文化需求不相適應；在軟件上也缺乏一套健全的經營服務管理團隊來負責社區(qū)服務中心的日常經營工作。3.2 問題提出在上述現(xiàn)實情況下，如何使老人的

6、醫(yī)療、護理、養(yǎng)老休養(yǎng)實現(xiàn)有效結合；如何使養(yǎng)老環(huán)境既不脫離社區(qū)又能回歸自然清靜休閑，成為了研究現(xiàn)代養(yǎng)老地產不可回避的前提性問題。把醫(yī)療和養(yǎng)老結合在一起，對有病老人既養(yǎng)又醫(yī)，醫(yī)護養(yǎng)結合，有病及時治療，無病康復養(yǎng)老，不需要反復跑醫(yī)院，為家庭解決難題探索一種集“醫(yī)、護、養(yǎng)、休”四位一體的全新養(yǎng)老服務模式，這就是研究新型養(yǎng)老地產的最初設想。4 國內外養(yǎng)老地產案例研究4.1 研究對象的選擇作為世界上養(yǎng)老的發(fā)達國家，美國、法國、日本、新加坡的老年住宅主要是“政府扶持”加“發(fā)展商盈利型”，如圖1所示。圖1 部分國家老年住宅模式4.2 國內外養(yǎng)老地產案例研究通過對成熟老年社區(qū)美國佛羅里達太陽城中心老年社區(qū)、山地

7、草原退休人士社區(qū)(Mountain Meadows Retirement Community)、華休村養(yǎng)老中心(Washoe Village Care Center)和日本港北新城，以及國內的北京東方太陽城、燕達國際健康城、上海親和源老年公寓這些國內外養(yǎng)老地產典型案例的研究，有如下幾點認識。(1)理念先進養(yǎng)老地產能使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活。(2)保證良好的自然環(huán)境，規(guī)模不宜過大養(yǎng)老地產內環(huán)境非常優(yōu)美，距離中心城市較近，一般在10公里左右。面積一般在10公頃(150畝)左右。項目具有一定規(guī)模，但規(guī)模也不宜過大，并把老年?？漆t(yī)院的規(guī)?？刂圃诒匾姆?/p>

8、圍內，否則容易造成資源浪費。(3)以老人醫(yī)護中心為核心，其他功能區(qū)輻射展開設置醫(yī)護中心，并以此為核心，建設養(yǎng)老社區(qū)，包含醫(yī)療、護理、養(yǎng)老、休養(yǎng)等不同功能的建筑結構組合。以護士站或護理站為服務區(qū)，按照一定的服務半徑向外按不同的服務功能輻射建筑空間結構。(4)把養(yǎng)老設施安排在一個社區(qū)內，形成健康小鎮(zhèn)根據服務對象的健康狀況及護理需求的不同，設計不同的建筑空間，例如集中空間、連廊連接、聯(lián)排公寓、獨立別墅等，滿足醫(yī)療、護理、養(yǎng)護、休養(yǎng)的不同階段、不同需要。將不同老齡住宅產品融入社區(qū)內，形成滿足各種類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。老年社區(qū)需要針對老年人的特點，布置完善的配套服務設施，諸如老年用品一

9、條街，多功能文化街等，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求，使老年人的生活更加豐富多彩。5 我國現(xiàn)階段養(yǎng)老居住模式研究5.1 適合老年人群特點的居住類型目前我國老年人群的生活需求與行為特征：如圖2所示。圖2 老年人群的生活特點國內目前養(yǎng)老模式類型大致分為居家養(yǎng)老，機構養(yǎng)老和社會化養(yǎng)老，養(yǎng)老機構所能提供的養(yǎng)老產品的類型如圖3所示。圖3 目前中國養(yǎng)老機構提供的養(yǎng)老產品的類型5.2 我國養(yǎng)老模式特點及發(fā)展趨勢如圖4所示，目前國內養(yǎng)老模式較為單一，傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構仍占據 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=463 t _blank 養(yǎng)老產業(yè)的絕大部分市場，但隨著人們養(yǎng)老觀

10、念的逐漸轉變，社區(qū)化養(yǎng)老等一些新型養(yǎng)老地產正逐步被老年人接受。圖4 我國養(yǎng)老模式特點5.3 養(yǎng)老居住的四種需求總體來說，高齡老人養(yǎng)老需求主要有四種類型：以休養(yǎng)為主的預防性需求；以休養(yǎng)和護理相結合的支持性需求；以醫(yī)療和護理相結合的長期看護需求；以及以醫(yī)療為主的精細護理需求。這四種類型的需求都對應于某些特定的對象，如圖5所示。圖5 四位一體的綜合需求6 打造四位一體的新型養(yǎng)老地產根據以上研究，本文認為，發(fā)達國家和地區(qū)為我們研究、解決中國的養(yǎng)老問題，提供了可供借鑒的案例和寶貴的經驗，結合中國的國情，可以歸納出目前能夠運作的兩種有效的 HYPERLINK /gongnewsshow.aspx?n_id

11、=396 t _blank 養(yǎng)老地產開發(fā)模式。一是在一些新建的大型社區(qū)里前瞻性地設置集“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的老年醫(yī)療康復保健社區(qū)，使社區(qū)的每位居民一入住就有了養(yǎng)老保障。這種全新的養(yǎng)老地產開發(fā)模式如圖6所示。就此建議政府規(guī)劃部門在新城區(qū)的建設中，一方面社區(qū)建設要大型化，避免社區(qū)太小，小區(qū)結構重復建設，造成資源浪費。另一方面在考慮新建醫(yī)院的同時，一定要在醫(yī)院附近合適的位置建造老人的護理結構，使之形成與大型綜合醫(yī)院之間的邏輯關系，否則空間的缺失就會導致目前老城區(qū)、新小區(qū)養(yǎng)老結構設置困難的局面。二是在一些既有社區(qū)附近，將周邊有利的自然條件“借過來”，并將老人的醫(yī)、養(yǎng)、護、休恰如其分地融入其中，既不脫離

12、社區(qū)，又能回歸自然。圖6 醫(yī)護養(yǎng)休“四位一體”健康居住新模式目前國家養(yǎng)老政策的導向，引發(fā)了社會對老年醫(yī)院的巨大需求，而集醫(yī)護養(yǎng)休“四位一體”的老年醫(yī)療康復保健社區(qū)則是新形勢下養(yǎng)老地產的開拓者，如何使這一新型養(yǎng)老地產的設想成為一個具有可行性的養(yǎng)老地產項目，這就需要我們在已有項目基礎上大膽創(chuàng)新。7 建筑項目功能構想模型打造“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的新型養(yǎng)老地產，“醫(yī)”的功能必須由一家高水平的老人?？漆t(yī)院來實現(xiàn)；“護”和“養(yǎng)”的功能則由老人療養(yǎng)康復中心來實現(xiàn)；“休”則由老人養(yǎng)護之家實現(xiàn)。這種“集醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的大型老年醫(yī)療康復綜合體項目構想模型如下：(1)以老人專科醫(yī)院為中心，其他功能區(qū)向外圍依次輻

13、射展開。(2)核心是以老人常見病為醫(yī)治對象的高水平醫(yī)療機構，包括老人常見病各科室、手術室、重癥監(jiān)護和臨終關懷室，條件允許還應該組建老年疾病研究所，以不斷提高老年人常見病的醫(yī)治水平。(3)向外輻射為老人療養(yǎng)康復中心。適用于65歲以上，病情穩(wěn)定但需要接受繼續(xù)醫(yī)療服務并且需要進行長期療養(yǎng)康復的老人。(4)外圍為養(yǎng)護老人之家。適用于65歲以上，針對失能老人，需要全日制入住，實施老年護理的高端人群(高的生活質量和服務要求)，可以享受到清潔、排泄、進食、外出等日常生活照顧、功能訓練、健康管理、陪同就醫(yī)等服務。整個建筑功能模型呈“回”型布置，康復療養(yǎng)中心與老人養(yǎng)護之家可設為一條人工水系帶狀公園，并在其與老人

14、養(yǎng)護之家建設一條多功能商業(yè)街，包含的配套服務設施主要有：老人度假酒店、溫泉游泳池、桑拿房、美容美發(fā)室、心理咨詢室、下沉式多功能活動廣場、球館、棋牌室、健身房等、超市、音樂室、多功能廳、藥房、中餐廳、老年大學、銀行、郵局教堂、圖書館、咖啡廳、酒吧、茶藝、西餐廳等。考慮到項目地塊有可能一面臨街，所以項目初步構想功能模型如圖7所示。圖7 項目功能構想模型圖8 建筑項目經濟構想模型8.1 項目運營模式上述為項目構想的建筑功能模型，除了要滿足功能要求之外，其經濟模型及如何運作這個大型醫(yī)療保健綜合體項目，也是應該考慮的問題。初步構想是利用老人養(yǎng)護之家的銷售和租賃收入來平衡前期老人?？漆t(yī)院和康復中心的建設資

15、金投入；為了使項目能夠持續(xù)運營，后期的運營模式也相當重要，從某種意義上來講，找到最合適的項目運營模式將是該項目成敗的關鍵性因素。建議由專業(yè)的運營團隊來運作整個項目并且在規(guī)劃、設計過程中聽取他們的意見。結合目前國內養(yǎng)老地產機構的運營情況，歸納出以下五種運營模式。(1)將老年?？漆t(yī)院和康復中心直接交予政府經營，政府參與經營會使本項目具有一定程度上的公益性，使得老人入住過程中會有心理上的安定感，進而為項目的后續(xù)發(fā)展起到有力的推動作用。(2)項目建設完成后由開發(fā)商負責直接經營管理，為入住的老人提供直接的服務，老人自始至終的相對人只有一家。采用此種模式有利于加強老人與開發(fā)商的溝通，可以建立起順暢的協(xié)調溝

16、通機制，能夠實現(xiàn)雙方利益的最大化。采用此種運營模式，能夠迅速建立起成熟的服務體系，為老人提供高水平的服務，同時為了不斷提升服務品質和服務質量，應建立順暢的退出機制，如可以考慮采取賓館式入住方式。按月或按天收費。老人一旦不滿意服務質量，便可以隨時停止繳費，從而使開發(fā)商的服務質量日臻完善。(3)開發(fā)商與一些專業(yè)化的公司建立合作關系，進行項目的日常運營管理。此種運營模式構建了非常專業(yè)的完善的服務體系，包括生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等，這些服務體系形成了一個完整的養(yǎng)老體系。通過與餐飲服務、綜合后勤管理、知名健身康體會所等建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，并將其融入項目的配套服務設施中，以打造集居家養(yǎng)

17、老與機構養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。在品牌的統(tǒng)領下，確保在較短的時間內，形成養(yǎng)老服務行業(yè)聯(lián)盟，通過專業(yè)化的分工，構建獨特的服務體系，提升服務品質。(4)完成項目并進入良好運營階段后，整體打包出售給社保、保險等追求低風險低收益的金融機構持有。8.2 盈利模式所謂盈利模式是一次性收入與長期性收入相結合。收入來源包括地產租售收入、物業(yè)管理和養(yǎng)老服務收入以及衍生品開發(fā)收入等。基于養(yǎng)老地產的具體資金運作與盈利方式、收入來源可將高檔養(yǎng)老地產分為倒按揭、會員制、互換使用權、轉讓使用權、投資返本等模式，本項目由預期收益模型圖如圖8所示。圖8 項目預期收益模型圖圖9 項目功能分析圖9 實踐案例分析結合寧波市某

18、一地塊，將之前構想的建筑功能模型予以實施。項目地處寧波市北侖區(qū)，宏觀地理位置優(yōu)越，更臨近舟山市普陀島，受佛教文化的輻射影響，對養(yǎng)老產業(yè)構成深厚和諧的文化氛圍。項目位于北侖區(qū)共同村西側，依山傍水，自然條件優(yōu)越。從功能分析圖(圖9)可以發(fā)現(xiàn)前文構想的集“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的新型養(yǎng)老機構的功能模型圖在這一地塊上得以展開。項目功能分區(qū)概括起來就是“4H”：(1)醫(yī)療救治為主的功能區(qū)(Hospital)完善的功能及配套設施，適宜集中布置。位于核心位置。(2)護理康復為主的功能區(qū)(Healthy)相對獨立并互有聯(lián)系，促進交往及身心健康。適宜與醫(yī)療核心區(qū)臨近，并相對獨立。(3)生活養(yǎng)老為主的功能區(qū)(Happiness)相對獨立，保證各類養(yǎng)老類型的適宜環(huán)境。適宜