房地產(chǎn)定價方案（共40頁）

1、博融MOCO項目定價及開盤建議方案博融集團(tuán)2022/7/23Content /目錄PART1宏觀市場及競品分析PART2本次定價討論P(yáng)ART3價格優(yōu)惠政策PART4項目銷售方案PART5開盤前推廣建議經(jīng)成渝城際高鐵至 重 慶18分鐘車程經(jīng)成渝城際高鐵至 成 都48分鐘車程經(jīng)成渝復(fù)線高速至 重慶 寸灘港 80公里40分鐘車程經(jīng)成渝三環(huán)高速至 永川港 30公里20分鐘車程成渝高速成渝高鐵（在建）預(yù)計2015年通車在建重慶三環(huán)高速預(yù)計2013年通車規(guī)劃鐵路成渝鐵路雙橋成渝復(fù)線高速預(yù)計2014年通車重慶成渝復(fù)線高速至 重 慶 主城0.5小時車程成渝復(fù)線高速至 成 都 200公里1.5小時車程公路：成渝

2、高速、渝昆高速、廈蓉高速等多條高速公路串聯(lián)，保障物流暢捷。鐵路：成渝鐵路、成渝城際鐵路（待建）近在咫尺，快速運輸通道，輻射全國。機(jī)場：重慶江北國際機(jī)場、成都雙流機(jī)場、瀘州藍(lán)田機(jī)場等保障空中快速物流通道。港口：重慶九龍港、寸灘港及永川港集裝箱碼頭等三大出入港口，其中寸灘港是保稅港。交通便捷，走進(jìn)西部，走向明天不是夢。區(qū)位交通“重慶小時經(jīng)濟(jì)圈”“成都小時經(jīng)濟(jì)圈” 可直接承接“雙核輻射” 必將成為重慶加強(qiáng)“川渝合作” 引領(lǐng)川東渝西地區(qū)發(fā)展的“橋頭堡” 在東與永川、合川形成均衡分布的“鐵三角”在西與內(nèi)江、遂寧形成“三大中心”中國重慶市雙橋經(jīng)開區(qū)位于擁有世界文化遺產(chǎn)大足石刻的重慶市大足區(qū)。于2011年1

3、0月由國務(wù)院批復(fù)成立雄踞成渝之心，輻射大西部,西部一流的千億級國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項目區(qū)位2011,西部一流的千億級國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域人口2011年，汽車產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)占雙橋經(jīng)濟(jì)的55%。目前常住人口：4萬人 城鎮(zhèn)化率：93%經(jīng)開區(qū)人口基數(shù)小，但其城鎮(zhèn)化率已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，規(guī)劃到2015年城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%，所有居民同享市民福利待遇，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；工業(yè)主導(dǎo)型城市，區(qū)域內(nèi)人口增量相對較少；未來1-2年，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及大型投資項目的落戶，將吸引中高端增量人口入駐經(jīng)開區(qū)。區(qū)域內(nèi)中高收入階層主要為小企業(yè)主、政府公務(wù)員、個體商戶、企業(yè)高級職員，也成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費的主力群體。核心關(guān)鍵詞：完全城鎮(zhèn)

4、化城市 工業(yè)立區(qū) 產(chǎn)城互融 中高端增量人口【宏觀市場分析】 2011年，雙橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立。 亞洲最大的高精鑄造基地、全國重要的再生資源循環(huán)利用基地，西部最大的輪胎制造基地，重慶重要的車及零部件制造基地及渝西川東重要倉儲物流中心名冠雙橋。 未來5年內(nèi)，雙橋城市面積將達(dá)到5平方公里，2020年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元，城市面積20平方公里，集聚人口超過20萬。 2016年，郵亭將陸續(xù)遷往雙橋區(qū)。郵亭發(fā)展工業(yè)。雙橋?qū)⒊蔀殡p橋及郵亭的行政、商務(wù)及居住中心。 擺在眼前的現(xiàn)實，雙橋城市人口僅35萬人。 按4萬人假定，3戶一家人，13000戶，30%購房，需約4000套。而目前房地產(chǎn)現(xiàn)有供應(yīng)量17

5、0萬方，已經(jīng)能滿足17000套的購房需求。 因此，雙橋從未來來講，房地產(chǎn)銷售市場是值得期待的，而今天的人口基數(shù)和去化量是不足的【競品樓盤最新動態(tài)】金域都會銷售價格網(wǎng)上公示價在3500元/,實際成交價為3500*9.55折=3342元每平方米；【競品樓盤最新動態(tài)】觀岳山銷售價格銷售中心踩盤的實際成交價格在3500左右；觀岳山銷售政策推出特價房政策，針對目前再售的10號樓；不分面積、朝向、付款方式，一口價3380元每平方，但去化情況不佳，推出一周后僅銷售2套目前所有的房源均為現(xiàn)房，付清全款后即可接房，對返鄉(xiāng)客戶的吸引力較大【競品樓盤最新動態(tài)】車城印像銷售價格網(wǎng)上公示價在3200元/,實際成交價兩房

6、在3400元每平方，三房在3100-3200之間，本次均價取3300元每平方該項目推廣力度差，且設(shè)計有一定的局限和瑕疵，但位置較好且相對其他項目而言，工程進(jìn)度快，首批次客戶已交房，居住較為成熟【雙橋宏觀及競品市場小結(jié)】雙橋區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)布局潛力較大，從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，對雙橋的房地產(chǎn)發(fā)展是利好消息；從長遠(yuǎn)發(fā)展來講，隨著雙橋大量工業(yè)園區(qū)的上馬及相對高中端院校的入駐，城市的外來人口將逐步流入本區(qū)域，對雙橋的房地產(chǎn)是利好消息，雙橋的房價上漲是值得期待的從人口基數(shù)來講，雙橋的城區(qū)人口僅4萬人，且城市化率較高，每年的房地產(chǎn)消化量較為有限，且大量的拆遷戶全部以實物安置為主，不存在拆遷戶購房市場。從市場供應(yīng)來講

7、，目前雙橋的竟品樓盤較多，加之明年千葉廣場75萬方的城市綜合體推出，整體市場供大于求的局面不可避免。雙橋與大足合區(qū)后，對于該城市的高端客戶有所外溢，他們認(rèn)為城市的中心在大足，部分高端客戶傾向于到大足購房，對本項目的房地產(chǎn)項目有所不利。從價格層面來分析，雙橋的市場均價3500都不到，是整個重慶市所有區(qū)縣的項目中價格最低的，連重慶最為落后的城口、巫山都達(dá)不到，客戶對價格的敏感度很高。2022/7/23Content /目錄PART1宏觀市場及競品分析PART2本次定價討論P(yáng)ART3價格優(yōu)惠政策PART4項目銷售方案PART5開盤前推廣建議【引言】銷售團(tuán)隊在進(jìn)場一周后，經(jīng)過市場調(diào)查及相關(guān)論證的情況下

8、，在當(dāng)前市場競爭環(huán)境下，特別以本案競品樓盤和鴻觀岳山、金域都會、新瀾康橋名邸、締創(chuàng)車城印象四個樓盤為參考，采用項目加權(quán)平均法來進(jìn)行本次定價討論。項目加權(quán)定價法項目及權(quán)重博融.MOCO國際和鴻觀岳山金域都會新瀾康橋名邸締創(chuàng)車城印象平均價格PX3500335034003300總項目分項目權(quán)重(%)得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置地理位置8雙橋行政中心距雙橋行政中心300米距雙橋行政中心1300米距雙橋行政中心500米距雙橋行政中心400米周邊環(huán)境6市政對面，藝術(shù)中心對面，商業(yè)不完善小區(qū)已初具規(guī)模，周邊已基本成熟周邊配套還不完善市政及檢察院旁邊，缺乏商業(yè)配套千葉廣場對

9、面升值潛力6中心位置，升值潛力大品牌開發(fā)，房價低，升值潛力尚好，口碑好地段不成熟，升值潛力尚可區(qū)域基本為洋房，房價較高，升值潛力還行品質(zhì)一般，千葉廣場對面，價格便宜升值潛力適中交通條件7項目附近公交只有兩路公交，且等候時間過長公交線路少且路線長，出行不便公交線路尚可公交線路暫未開通有一條公交線規(guī)劃設(shè)計外觀設(shè)計3外立面現(xiàn)代簡潔歐式建筑新加坡現(xiàn)代民國風(fēng)格現(xiàn)代簡約，較普通戶型布局83梯8戶2梯6戶2梯6戶1梯2戶樓梯房1梯2戶建筑密度3視野開闊，密度尚好密度略低，洋房居多密度尚可密度小，容積率小，洋房產(chǎn)品多密度尚好景觀外部景觀3市政公園，但尚未開工小區(qū)示范區(qū)已經(jīng)打造，外部無大型景觀小區(qū)示范區(qū)，外部無

10、大型示范景觀距市政公園500米基本無景觀自建景觀3，售房部示范區(qū)，入口廣場、中庭綠化小區(qū)示范區(qū)，中庭花園綠化面積小尚可，示范區(qū)尚可無景觀綠化帶及示范區(qū)小區(qū)綠化差綠化率332%35%35%35%30%配套及居住品質(zhì)生活配套5配套不方便，暫無商業(yè)配套周邊有銀行、超市及餐飲配套不完善，商業(yè)還不成熟配套不完善，無商業(yè)配套配套少，不成熟教育配套4市政教育配套市政教育配套市政教育配套市政教育配套市政教育配套商業(yè)配套5社區(qū)配套商業(yè)，咖啡廳，精品超市等自有商業(yè)少，周邊上可，餐飲，超市，酒店，銀行自有商業(yè)量大，周邊尚可自有商業(yè)少，周邊更少自有量尚可，對面千葉廣場商業(yè)量大智能化1中檔配置高檔配置中檔配置中檔配置中

11、檔配置周邊配套7銀行、醫(yī)院、文化中心、體育館、市政超市、餐飲、酒店、文化中心市政、文化中心市政、文化中心銀行、文化中心工程工程進(jìn)度6示范區(qū)及銷售中心正在趕工中進(jìn)度快，工程形像好進(jìn)度一般，但示范區(qū)及銷售部已建成臨時售樓中心已有銷售中心，已經(jīng)銷售過一期物業(yè)管理公司品牌2自建物管自建物管自建物管自建物管自建物管提供服務(wù)3服務(wù)一般服務(wù)一般服務(wù)一般服務(wù)一般服務(wù)差發(fā)展商品牌3重慶知名重慶知名重慶開發(fā)商重慶開發(fā)商重慶開發(fā)商項目規(guī)模58萬20萬32萬方15萬方20萬方區(qū)域規(guī)劃及近期發(fā)展5片區(qū)將成為新城區(qū)的文化中心、行政中心、商業(yè)中心有規(guī)劃，但進(jìn)展緩慢距幾大中心板塊有點遠(yuǎn)，距龍景酒店較近距行政中心較近距以后的千

12、葉商業(yè)中心較近包裝推廣、營銷策略4很好很好較好很好一般合計100項目及權(quán)重博融.MOCO國際和鴻觀岳山金域都會新瀾康橋名邸締創(chuàng)車城印象平均價格PX3500335034003300總項目分項目權(quán)重(%)得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置地理位置8756648540648864周邊環(huán)境6530530424530424升值潛力6530530636530530交通條件7642642428642749規(guī)劃設(shè)計外觀設(shè)計32626393926戶型布局8756648648648432建筑密度33926392626景觀外部景觀33926263926自建景觀32639393926綠化

13、率32626392626配套及居住品質(zhì)生活配套5525420315420525教育配套42828282828商業(yè)配套5420420315315525智能化11111111111周邊配套7535749428535642工程工程進(jìn)度6212636424318424物業(yè)管理公司品牌22424121212提供服務(wù)33939263926發(fā)展商品牌33939262613項目規(guī)模5315525525525420區(qū)域規(guī)劃及近期發(fā)展5420315525420315包裝推廣、營銷策略441631231231214合計100424439385408404【項目加權(quán)定價法】以和鴻觀岳山作為參考，本項目的均價PX=42

14、4/439*3500=3380元/；以金域都會作為參考，本項目的均價PX=424/385*3350=3689元/；以新瀾康橋名邸作參考，本項目的均價PX=424/408*3400=3533元/。以締創(chuàng)車城印象作為參考，本項目的均價=424/404*3300=3463元/ 綜合上述四個項目綜合定價，本項目一期一批次合理定價為（3500+3689+3533+3463）/4=3516元/注：由于評分受評分者主觀影響較大，建議開發(fā)公司也可以自行打分?jǐn)M訂出開盤成交均價后討論確定，并附表供參考【項目定價建議】建議本次開盤成交價為3500元/，平于觀岳山3500元左右的均價，高于相關(guān)竟品樓盤，同時低于市場摸

15、底價格3516元約16元每平方：本項目在雙橋第一次亮像，目前本項目存在著工程進(jìn)度支持不足、無客戶積累的現(xiàn)狀，首期定價不盲目追求利潤最大化雙橋人口基數(shù)少，客戶對價格非常敏感，后期可通過酒店及商業(yè)追求高額利潤結(jié)合甲方的戰(zhàn)略目的，本項目以快銷為主，要求速度銷售，迅速回籠資金的想法，建議首批次合理定價。我們也必須考慮開發(fā)利潤，因此在后期銷售過程中，隨著購房代金券及辦卡政策的回收，價格自然上漲，開發(fā)利潤同樣有所保證2022/7/23Content /目錄PART1宏觀市場及競品分析PART2本次定價討論P(yáng)ART3價格優(yōu)惠政策PART4項目銷售方案PART5開盤前推廣建議【優(yōu)惠說明】項目無蓄客期，同時又缺

16、乏工程進(jìn)度支持的情況下，建議作出如下三重客戶鎖定政策，吸引意向客戶辦卡成交，建議如下：雙擊添加標(biāo)題文字單擊此處添加段落文字內(nèi)容3500元/開盤均價優(yōu)惠空間223元/“三重優(yōu)惠:“一重優(yōu)惠”2000元購房代金券；優(yōu)惠截止日期暫定為2014年3月31日“二重優(yōu)惠”辦理“博融酒店VIP”卡，交5000元酒店消費基金可抵扣15000元房款；優(yōu)惠截止日期暫定為2014年3月31日1號樓開盤“三重優(yōu)惠”一次性95折，按揭及分期99折；注：針對辦卡客戶，推出價值500元左右的禮品一份，吸引占小便宜 的客戶踴躍辦卡（2.15日前辦卡客戶，攔截春節(jié)前客戶）。春節(jié)限時特惠： 1、價值500元左右的海爾電器一臺。

17、2、2.15日后辦理不再有禮雙擊添加標(biāo)題文字單擊此處添加段落文字內(nèi)容3723元/開盤報價【一重優(yōu)惠】“2000元購房代金券平均優(yōu)惠25元/計算過程：1、總體平均每套建面：（18691）/234套=79.87/套2、平均每套優(yōu)惠額度：（2000元/套）/（79.87/套）=25.04元/其中，1#樓建面18691，總套數(shù)234套（每張代金券只限1套）?！径貎?yōu)惠】“博融酒店VIP卡”交5000元抵15000元“后100名交5000抵10000平均優(yōu)惠93元/計算過程：（10000元/套+5000元/套）/2 /（79.81/套）【三重優(yōu)惠】“付款方式優(yōu)惠：一次性95折、按揭及分期付款99折平均優(yōu)

18、惠105元/計算過程：1、平均加權(quán)折扣： （95%+99%）/2=97%；2、優(yōu)惠折扣點：1-97%=3%，平均優(yōu)惠3個點；3、優(yōu)惠額度：3%*（3500元/）=105元/。付款方式付款說明備注一次性付款簽約時付不低于95%的房款；交房前付5%的房款，認(rèn)購后7天內(nèi)付清95%房款暫不接受公積金付款分期付款首付全款的30%；3個月內(nèi)付全款的50%；6個月內(nèi)付全款的20%按揭付款首付全款的30%；余下通過銀行按揭辦理說明：一次性付款和按揭付款相對折扣較大，是由于本項目總價低、且雙橋的按揭銀行在額度與放款速度都得不到較好保障的情況下推出的，目的是希望能吸引更多的客戶辦理一次性付款，加速資金回籠【優(yōu)惠說

19、明】總價計算公式：客戶開盤成交總價=（公示總價-2000元購房代金券優(yōu)惠-1000元辦卡優(yōu)惠）*付款方式折扣（一次性95折、按揭及分期99折） 即：25元/+ 93元/+ 105元/=223元/博融MCOC戶型分類梳理表 （注：此評級為項目組內(nèi)部評級A級為最佳F級為最差） 編制：博融MOCO項目組 日期：2014.01.121號樓工程編號建筑面積（平米）戶型分布樓層套數(shù)朝向景觀資源關(guān)系優(yōu)勢劣勢評級1號97.8兩室兩廳雙衛(wèi)3至30樓81西北客廳看小區(qū)中庭，主臥朝向小區(qū)中庭1、 舒適優(yōu)雅三房（帶可變空間），三世同堂一屋盡藏。2、戶型方正分區(qū)合理，動靜分離。3、板式設(shè)計，通透性好。4、主臥配有大飄窗

20、設(shè)計，全贈送面積極大提高空間使用率。雙衛(wèi)設(shè)計，更增加個人私密空間。 1、戶型朝向不好，無大面積景觀。2.受太陽夕陽影響。E2號72.87一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27北客廳看小區(qū)中庭，主臥朝向小區(qū)中庭1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設(shè)計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積較小，購買總價低。4、戶型緊湊，無浪費空間。 1、戶型朝向不好，無大面積景觀。2.受太陽夕陽影響。3、無景觀陽臺。B3號97.8兩室兩廳雙衛(wèi)3至30樓27東北客廳完全看文化中心、城市公園1、 舒適優(yōu)雅三房（帶可變空間），三世同堂一屋盡藏。2、戶型方正分區(qū)合理，動靜分離。3、板式設(shè)計，通透性

21、好。4、主臥配有大飄窗設(shè)計，全贈送面積極大提高空間使用率。5、雙衛(wèi)設(shè)計，更增加個私密空間。6、視野景觀效果好，可以對視城市公園。 1、購買總價高，客戶群體單一。2、臨近車道，有噪音污染。E4號68.27一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27南客廳朝向文化中心、城市公園1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設(shè)計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積較小，購買總價低。4、戶型緊湊，無浪費空間。5、朝向較好，采光良好。1.臨近車道，噪音影響嚴(yán)重。A5號97.8兩室一廳雙衛(wèi)3至30樓27西南客廳朝向文化中心、城市公園1、 舒適優(yōu)雅三房（帶可變空間），三世同堂一屋盡藏。2、戶型方正

22、分區(qū)合理，動靜分離。3、板式設(shè)計，通透性好。4、主臥配有大飄窗設(shè)計，全贈送面積極大提高空間使用率。5、雙衛(wèi)設(shè)計，更增加個私密空間。6、視野景觀效果好，可以對視城市公園。 1、購買總價高，客戶群體單一。2、臨近車道，有噪音污染。F6號70.31一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27東南客廳朝向文化中心、城市公園1、戶型方正，功能齊備 ，樂享舒適生活 。2、帶私家入戶花園，讓你的生活更親近自然。3、分區(qū)合理，干濕分離，無損房屋，易于清潔。4、雙居室配有大飄窗設(shè)計，贈送面積大提高居住使用率視野景觀單方不完美。D7號65.73一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27西南客廳朝向麗陽天下成熟小區(qū)。1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型

23、方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設(shè)計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積最小，購買總價低?？蛻羧后w最廣。4、戶型緊湊，無浪費空間。5、朝向較好，采光良好。視野景觀單方不完美。A8號68.23一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27東南客廳朝向麗陽天下成熟小區(qū)。1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設(shè)計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積較小，購買總價低。4、戶型緊湊，無浪費空間。5、朝向較好，采光良好。視野景觀不夠完美。C【優(yōu)惠說明】一房一價表【特殊銷售政策建議】結(jié)合到甲方領(lǐng)導(dǎo)希望年前鎖定客戶，避免客戶流失的實際情況，爭取多回籠銷售資金的這一戰(zhàn)略想法，我司提出50套內(nèi)部員工福利房的銷售政策建議：宣傳：針對我司部份內(nèi)部員工，我司拿出50套內(nèi)部員工房供公司員工選房，部分意向性較強(qiáng)的客戶可以參加本次活動，售完即止。套數(shù)限制：僅限1號樓前50名客戶及內(nèi)部員工參加要求：客戶需交納80000元（最低交納50000元整）酒店消費基金方可參加內(nèi)部員工福利購