山東某項(xiàng)目營銷提案報告

1、XXXX項(xiàng)目提案報告地塊資源如何規(guī)劃土地的未來項(xiàng)目區(qū)位素質(zhì)東南新區(qū),XX以南的遠(yuǎn)景勢力范圍項(xiàng)目位于XX以東南的新商貿(mào)中心、教育中心及以XX鋁業(yè)為代表的制造業(yè)中心。區(qū)域居住熱點(diǎn)尚未形成，市場認(rèn)同需要一定時間。本案：所處位置較為偏遠(yuǎn)，周邊配套上不齊全，除交通尚可外，其他均很難吸引眼球。周邊并無直接競爭樓盤。XX花園：我項(xiàng)目在市郊唯一在售樓盤，雖相距較遠(yuǎn)，但在市場項(xiàng)目較少的情況下，有一定的可比性、競爭性。XX黃山新汽車站XX建材城XX鋁業(yè)XX路（東西向）項(xiàng)目環(huán)境素質(zhì)項(xiàng)目所在片區(qū)屬于尚待開發(fā)的區(qū)域，相對以XX中心區(qū)域無特色的環(huán)境及景觀優(yōu)勢，但可借助項(xiàng)目自身規(guī)劃可以彌補(bǔ)這一缺憾。項(xiàng)目配套素質(zhì)項(xiàng)目周邊基本

2、上沒有什么生活配套。目前在建的東城客運(yùn)站還未投入使用，公交系統(tǒng)尚不完善，與老城區(qū)聯(lián)系只有3路公交車線路。開發(fā)商品牌素質(zhì)XX置業(yè)的強(qiáng)力導(dǎo)向。從品牌營建的角度上，XX置業(yè)在已開發(fā)的兩個項(xiàng)目形成了一定的市場口碑。因此為本項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營奠定市場基礎(chǔ)。2重新定義土地XXX區(qū)大墅天下市場的選擇目前市場處于起步階段，市場供應(yīng)量小，產(chǎn)品種類單一，以多層住宅為主，市場均價2400元/左右?，F(xiàn)在縣城在售項(xiàng)目有4處，城區(qū)樓盤以“都市花園”為代表，均價2700元/。城郊樓盤以“XX花園”為主，均價：多層2340元/，小高層2310元。而高檔住宅市場目前尚是個空白點(diǎn)。普通物業(yè)高檔物業(yè)在市場容量小，市場競爭激烈的情況下，本

3、項(xiàng)目不具備優(yōu)勢。從項(xiàng)目地塊基本素質(zhì)分析，與成熟片區(qū)及中心城區(qū)相比有一定的差距，因此若以同類產(chǎn)品推出，無法在市場上形成強(qiáng)勢的競爭優(yōu)勢。高檔物業(yè)在市場尚是個空白點(diǎn)。本項(xiàng)目可以通過自身素質(zhì)的提升，打造高檔物業(yè)居住群，可以迅速搶占市場空白點(diǎn)，形成極強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。因此從市場的選擇法則分析，本項(xiàng)目打造高檔低密度物業(yè)可行性強(qiáng)。目標(biāo)客群的選擇XX房產(chǎn)市場主要消費(fèi)群特征如下：進(jìn)城購房者占60%左右，縣城購房者占30%，其他為10%左右。由于市場尚未推出高檔住宅，目前消費(fèi)市場主要集中在中低階層消費(fèi)群。金字塔中上層客群尚未突顯，因此潛力巨大。普通物業(yè)高檔物業(yè)普通住宅消費(fèi)群大，市場可選擇性也強(qiáng)。本項(xiàng)目區(qū)位、周邊配套、

4、交通不夠成熟，導(dǎo)致其工作及生活成本大，因此不太符合普通住宅購房群的基本居住生活的需求。高消費(fèi)群的主要特征為：收入高，有車有房，不滿足目前的居住環(huán)境及居住空間，不喜歡在鬧市中居住，對空間的私密感要求較強(qiáng)，同時對居住環(huán)境及品質(zhì)要求也高。本項(xiàng)目與老城區(qū)有一定距離，交通便利，自然環(huán)境較好，若通過社區(qū)品質(zhì)的營建，打造高檔物業(yè)群，則能迎合這部分消費(fèi)群，建立項(xiàng)目良好的“人和”基礎(chǔ)。開發(fā)價值的選擇由于我公司未掌握該地塊地價拍賣的一手資料，因此尚無法對項(xiàng)目的資金收益狀況做出詳細(xì)分析。目前只能做以下做簡要的物業(yè)開發(fā)價值分析。普通物業(yè)高檔物業(yè)通過我們對在售樓盤價格的調(diào)查，普通住宅物業(yè)的均價為2400元左右。城區(qū)以“

5、都市花園”為代表，均價2700元。本項(xiàng)目若開發(fā)普通住宅，價格上升空間較小。雖XX市場目前尚無高尚物業(yè)案例。開發(fā)高檔項(xiàng)目，特別是雙拼、聯(lián)排別墅，由于其品質(zhì)決定，價格空間大，上升力強(qiáng)，可以突破目前市場價格，因此開發(fā)價值相對大，較普通住宅開發(fā)利潤更高。由此我們有了清晰的項(xiàng)目定位做什么？定位不是對產(chǎn)品本身做實(shí)質(zhì)改變而是對市場的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競爭優(yōu)勢但其本身不是競爭優(yōu)勢！項(xiàng)目綜合開發(fā)定位XXX區(qū)高檔低密度住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排別墅、小高層、高層、多層花園洋房復(fù)合行住宅項(xiàng)目。本項(xiàng)目規(guī)模較大，總建面積11萬多平方米，相對三、四級城市，必須采用高配中兩級產(chǎn)品類型進(jìn)行綜合開發(fā)。建議：本項(xiàng)目首期開發(fā)應(yīng)以別墅

6、類型產(chǎn)品為主，提升項(xiàng)目檔次，制造區(qū)域熱點(diǎn)，通過別墅產(chǎn)品帶動高層、小高層及多層花園洋房產(chǎn)品開發(fā)，化解開發(fā)風(fēng)險。產(chǎn)品定位真工豪宅大墅天下【依據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，本項(xiàng)目的主要消費(fèi)目標(biāo)客群為經(jīng)二、三次置業(yè)者，針對他們的購房需求及特征，及我們項(xiàng)目的區(qū)域特征得風(fēng)藏水，風(fēng)情歐洲，我們提出真工豪宅的整體規(guī)劃思路，營造以“大墅天下”為主題的規(guī)劃建筑思想，創(chuàng)造市場轟動?！靖鶕?jù)本項(xiàng)目的特定環(huán)境，提出的真工豪宅建筑理念，通過超前的戶型設(shè)計(jì)，區(qū)隔市場，以獲取最大市場?！?“大墅天下”，主要是指項(xiàng)目的形象及別墅定位，即我們將面對得客群對我們項(xiàng)目的要求及認(rèn)同感。項(xiàng)目形象定位XXX區(qū)尊貴大墅項(xiàng)目營銷主題定位XXX區(qū)大墅天下

7、項(xiàng)目名稱定位XX世家借用歐洲古典建筑文明，塑造具有歐洲血統(tǒng)的現(xiàn)代建筑歐洲，近代文明的策源地，一朵強(qiáng)調(diào)科學(xué)與藝術(shù)的文明之花。純正生活與質(zhì)感藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，大氣、尊貴、浪漫，所有的表象，從細(xì)部到宏觀，從紳士的優(yōu)雅到伯爵的浪漫，貴族的氣息四處蔓延，擴(kuò)張別墅產(chǎn)品開發(fā)之優(yōu)勢建設(shè)周期短，資金回籠快 前期投資少 開發(fā)相對靈活 高利潤（30%以上） 容易制造市場轟動 競爭優(yōu)勢明顯 依據(jù)市場分析和項(xiàng)目環(huán)境分析，本案開發(fā)別墅較開發(fā)其它產(chǎn)品更有優(yōu)勢。別墅產(chǎn)品開發(fā)之弱點(diǎn)但開發(fā)別墅項(xiàng)目也存在以下弱點(diǎn)。開發(fā)別墅具有對土地價值絕對貶損性 但本案地塊相對較偏，地價相對中心區(qū)較便宜。項(xiàng)目的輻射區(qū)域是否有足夠的市場容量支持別墅銷

8、售 XX整體消費(fèi)市場較小，但目前高檔別墅項(xiàng)目 尚空缺。房產(chǎn)泡沫下的別墅商機(jī) 這個問題本案不存在，因?yàn)閄X的房地產(chǎn)市場 屬于發(fā)展初期，現(xiàn)在還不存在房產(chǎn)泡沫。別墅的創(chuàng)新高風(fēng)險性與別墅定位的彈性不足的問題 只要著準(zhǔn)市場，科學(xué)定位，適度創(chuàng)新，一定會 創(chuàng)造XX房地產(chǎn)奇跡.3項(xiàng)目定位可塑性項(xiàng)目品質(zhì)可以塑造可以塑造XX第一雙景觀豪宅。借黃山風(fēng)水之勢打造外圍景觀資源。利用XX豐富的水資源打造以水為主題的社區(qū)園林景觀。通過大社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)及現(xiàn)代尊貴歐式建筑的優(yōu)勢打造高尚生活區(qū)。市場環(huán)境可以塑造本項(xiàng)目可通過項(xiàng)目品質(zhì)的營造，塑造XX高端住宅典范，形成市場差異化競爭優(yōu)勢，同時利用有效的市場推廣，帶動和激活整個市場

9、，促進(jìn)住宅價格上揚(yáng)。區(qū)域熱點(diǎn)可以塑造目前XX以南尚處在開發(fā)階段，本項(xiàng)目的啟動，對完全可以打造富人區(qū)形象，從而上升整體區(qū)域居住形象。項(xiàng)目價值可以塑造本項(xiàng)目運(yùn)用高配中的開發(fā)模式，在做滿容積率的情況下，一方面通過高端產(chǎn)品影響價格杠桿，提高開發(fā)價值，另一方面通過高端產(chǎn)品品質(zhì)及其配套帶動中端產(chǎn)品的開發(fā)，從而達(dá)到整體價值完美的提升。項(xiàng)目品牌可以塑造歐洲世家運(yùn)做成功，將大大推動項(xiàng)目品牌的延伸，形成市場良好口碑，同時對XX置業(yè)品牌也起著質(zhì)的推動作用，為XX置業(yè)今后開發(fā)提供寶貴的市場口碑資源。定位支撐點(diǎn)富人需要什么？如何重規(guī)劃中突出重圍，提升項(xiàng)目價值？ 奢華是富豪的天性，為適應(yīng)富豪品位，提高項(xiàng)目檔次及創(chuàng)新產(chǎn)品必

10、須在項(xiàng)目中增加內(nèi)容建筑風(fēng)格建議新歐洲簡約主義風(fēng)格。體現(xiàn)本項(xiàng)目尊貴氣息，與主題定位相吻合。園林風(fēng)格建議禪意枯山水景觀。利用項(xiàng)目東高西低地勢，結(jié)合枯山水園林規(guī)劃，體現(xiàn)簡約細(xì)膩的空間肌理，讓社區(qū)更充滿生活味。中庭花園建議在小區(qū)的中心人為地創(chuàng)造一個下沉式景觀休閑花園。作為小區(qū)的公共空間，并把綠地、各項(xiàng)景觀小品延伸至各個建筑組團(tuán)，作為小區(qū)的半私密空間，借此提升整個小區(qū)的檔次和業(yè)主的居住品質(zhì)、品位。 十大景觀主題建議紳士高爾夫、荷蘭風(fēng)車、東方生活館、禪意枯山水、SPA泳池山風(fēng)聽竹、林海霧語、壁瀑流泉、兒童歡樂園、夢幻琴島道路系統(tǒng)建議人車分流小區(qū)道路：流線型盡端式道路提升環(huán)境質(zhì)量。車道：合理運(yùn)用有限的土地資

11、源，車道斷面7米寬，采用6米車行加1米人行的方式，同時沿途設(shè)有不同的景觀開放點(diǎn)，在道路交叉的地方，設(shè)置主題綠化島。步行道：減少視覺干擾，方便住戶休憩。綠化帶內(nèi)小路采用生態(tài)綠磚形式，路間設(shè)置庭臺、廊架、座椅，形成小區(qū)的休閑漫步場所。入戶大門建議區(qū)主入口的位置，包括主入口的綠化內(nèi)容、形式與風(fēng)格，都要力求突出小區(qū)的主題，體現(xiàn)本案鮮明的主題和個性。主入口的色調(diào)及造型也應(yīng)配合本案主題，采用典雅、清新的風(fēng)格，選用中檔偏上的材料建造。以下所列舉的主入口設(shè)計(jì)，有其值得借鑒的幾個共通點(diǎn)：其位置的選擇設(shè)在小區(qū)外側(cè)的主要道路上，以利于小區(qū)與外界的交通連接；其主入口在外觀造型、建筑用料、色調(diào)處理手法等方面迎合和突顯小

12、區(qū)的主題。綠地系統(tǒng)建議小區(qū)景觀主要由一個大組團(tuán)、幾個小組團(tuán)和內(nèi)部的綠化帶及小區(qū)外緣交界的“線”組成，從入戶大門，到每個組合點(diǎn)形成景觀亮點(diǎn)。以人工溪流為主線，以竹林為主要景觀元素，配以噴泉、玻璃雨幕、假山、喬木、小喬木、灌木、綠草、鵝卵石等。溪間設(shè)汀步，便于兒童戲水游戲，環(huán)以廊架，并以大樹遮蔭，營造自然中的家庭活動室。中庭廣場乃至幾個小組團(tuán)設(shè)置背景音樂。水系建議小區(qū)可引進(jìn)天然水源，借東高西低地形，人工造水，貫穿整個社區(qū)若隱若現(xiàn)，或急或緩，斗折蛇行：或與會所綠池相接，或與青石、叢植形成組團(tuán)，或成兒童的游樂園。水是財，是靈運(yùn)的象征，是智者的胸懷！水是靜，是萬物之源，是園林的眼睛！標(biāo)識系統(tǒng)建議標(biāo)識系統(tǒng)

13、在布點(diǎn)與造型上都要體現(xiàn)對居民無微不至的關(guān)懷。標(biāo)識系統(tǒng)的組成：小區(qū)入口標(biāo)志、小區(qū)地圖、小區(qū)組團(tuán)標(biāo)志、小區(qū)門牌、減速標(biāo)志等?；丶遥丶?，沿著貴族的路徑，歸來照明系統(tǒng)建議豐富細(xì)膩的照明系統(tǒng)使小區(qū)在暮色里融入溫馨暖人的氛圍。道路照明：庭院燈、草坪燈。宅前照明：廊門燈、泛光燈?；▓@照明：草坪燈、泛光燈、水下燈。會所照明：泛光燈、草坪燈、庭院燈。綠化照明：草坪燈、泛光燈泳池建議人工打造溫泉，利用水的物理、化學(xué)性質(zhì)，以各種方式作用于人體起到緩解壓力、釋放心身，促進(jìn)新陳代謝、鍛煉機(jī)體的作用會所建議會所設(shè)商務(wù)中心、會客廳、健身俱樂部、維也納餐廳、茶藝館數(shù)碼影院、圖書室、兒童活動室、水療美容中心、金融服務(wù)中心等。

14、生活服務(wù)商業(yè)街建議小區(qū)周圍沒有完善的生活配套，購物環(huán)境較差，因此建議在小區(qū)一側(cè)規(guī)劃一個半開放式商業(yè)街，白天也可對外經(jīng)營，晚上只對內(nèi)。而小區(qū)內(nèi)部的生活區(qū)采用封閉式管理，在為小區(qū)提供生活便利的同時，不影響小區(qū)的生活：凈菜市場、小超市、美容美發(fā)、醫(yī)務(wù)室（小藥店）、玩具店、餐飲等教育系統(tǒng)建議本項(xiàng)目周邊教育設(shè)施相對較弱，因此建議在小區(qū)建一個小型幼兒園，而小學(xué)采用與當(dāng)?shù)刂W(xué)合作的方式本項(xiàng)目業(yè)主的子女可在當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)校讀書。體育系統(tǒng)建議體育公園。建議小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃公園式的運(yùn)動場所：網(wǎng)球場、羽毛球場與園林結(jié)合；高兒夫練習(xí)場，不僅讓體育場所有運(yùn)動功能，而且成為小區(qū)一景。 對外交通系統(tǒng)及停車場建議 小區(qū)離中心城

15、區(qū)有一段距離，公交車只有路，因此建議開通巴士路線2到3條，一方面穿梭小區(qū)與城區(qū)各網(wǎng)點(diǎn)的連接，另一方面在銷售時期也可以作為看房的接送車，不僅可以提升小區(qū)形象，也可以為業(yè)主帶來方便，增強(qiáng)購房者的置業(yè)信心。為了方便部分業(yè)主和來客的汽車，建議規(guī)劃個小型停車場，同時建議購置2至3臺電瓶車，銷售時做看房引導(dǎo)車，別墅交付后為訪客接送車。物業(yè)管理建議良好的物業(yè)管理對本項(xiàng)目檔次及品質(zhì)的提升，同時也區(qū)分目前高端市場，更好地促進(jìn)本項(xiàng)目銷售，因此建議聘請國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司（國內(nèi)甲級物業(yè)管理企業(yè)）為小區(qū)服務(wù)。 植栽園藝管理、道路維護(hù)與管理、會所管理與服務(wù)、便民設(shè)施與服務(wù)；特殊救護(hù)服務(wù)、老年看護(hù)服務(wù)、幼兒護(hù)理服務(wù)、寵

16、物飼養(yǎng)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、鐘點(diǎn)工清潔服務(wù)、日常修理服務(wù)、送洗衣物服務(wù)、叫車定車服務(wù)、代購車機(jī)票、郵政上門服務(wù)、基本商業(yè)服務(wù)。 智能化建議住宅智能化系統(tǒng) 采用家居自動化系統(tǒng)，使高尚住戶的舒適生活通過一個遙控器悠閑地控制在手中。 智能化戶式中央空調(diào)系統(tǒng) 分質(zhì)供水直飲水系統(tǒng) 家庭中央供熱水系統(tǒng) 垃圾站 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃要求設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站一座，要求不影響生活區(qū)的環(huán)境，并按環(huán)境小品進(jìn)行設(shè)計(jì)。戶型規(guī)劃建議雙拼別墅分布在景觀相對較好的區(qū)域，聯(lián)排其次，花園洋房及小高層高層再次圍繞園林組團(tuán)進(jìn)行分布陽光、健康、現(xiàn)代，充滿個性與景觀園林相互襯托“三大一小”：大起居室、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室。關(guān)于戶型配比建議，我司需對消

17、費(fèi)市場做準(zhǔn)備的判研方能確定。戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議玄關(guān)兼具“換鞋場所”和“住家門面”兩項(xiàng)重要功能，因此必須規(guī)劃成機(jī)能性和個性化空間。玄關(guān)，是由“禪學(xué)入門”引申為“正面入門”?；诎踩院头奖阈钥剂?，銜接泥土和門廊的高度有逐漸降低的趨勢，設(shè)計(jì)高低差時，最高不要超過2030，最低不低于67。由于玄關(guān)位置左右了通往每個房間的動線，因此必須做整體規(guī)劃后才能決定。 氣派雙玄關(guān)、精神門廊戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議客廳是門面，是主人身份和文化的象征，不僅空間要大，視野開闊，光線充足，而且景觀要好，建議觀景窗采用落地玻璃，或配備觀景臺（露臺或陽臺），室內(nèi)外環(huán)境相互滲透。 豪華挑高大客廳戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議 起居室一般是供一家人休

18、息和聊天的場所，可以設(shè)在二樓或三樓，光線要好（連接陽臺或露臺的門采用對開四折塑鋼玻璃門，光線足，可與家人在起居室里賞景、聊天）溫馨起居室戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議主臥配帶寬大衛(wèi)生間和更衣室或化妝間，位于二樓或三樓，并配有超大露臺景觀、朝向好至上美居主臥戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議擁有個人專屬的書房是每個人的夢想。但是，對于使用者和其使用目的，必須仔細(xì)考量之后再加以規(guī)劃 。戶型要求通風(fēng)好、采光佳、景觀優(yōu)，視線開闊。陽光書房戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議樓梯主要采用現(xiàn)代、簡約的風(fēng)格。為了引進(jìn)更多陽光，建議在樓梯附近開個天窗，讓陽光滲透房間和客廳的每個角落。（考慮動線）樓梯、走道與天窗戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議廚房采用開放式或半開放式，位于一樓

19、錯層，與餐廳相連，面積要寬敞，光線好。 獨(dú)棟別墅建議規(guī)劃中西餐廚房， 提升品位。美味廚房、美色餐廳戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議 玄關(guān)門外或地下室設(shè)傭人房，配置衛(wèi)生間，即不干擾主人的私密生活，也不影響主人喜愛干凈的生活習(xí)慣；同時設(shè)置儲藏室，根據(jù)換季需要而存放物品，保持室內(nèi)清潔。衛(wèi)生間潔凈明亮，盡量離臥室較近，便于家人或客人解憂。建議每個樓層都至少設(shè)置一個衛(wèi)生間，且在衛(wèi)生間里入口分割一個盥洗區(qū)。傭人房、儲藏室、衛(wèi)浴間戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議汽車，見證現(xiàn)代文明，成為無數(shù)貴族的新寵。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私人汽車將會大幅度增加。 愛車，更要護(hù)車半地下車庫，為愛車提供一個避免日曬雨打的美麗之屋愛車之屋戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議 陽臺面寬要

20、大，最好做到3米，圍欄采用玻璃或黑鐵框，為便于采光和觀景。同時規(guī)劃一個工作陽臺，用于放洗衣機(jī)或曬洗。為了塑造綠意，可放花盆或種植花草。露臺也要寬敞，便于觀景。同時可考慮規(guī)劃前庭后院，作為贈送面積。寬敞陽臺、露臺、私家花園戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議對于業(yè)主的家庭成員、生活習(xí)慣，以及土地面積、地形，建筑法則與周邊環(huán)境等問題做全面考量之后，方能規(guī)劃空間布局。而符合這些條件的限制，個人生活的需求和可以隨未來變化而自由調(diào)整的設(shè)計(jì)，才能稱得上是理想的空間布局。補(bǔ)充5包裝策略包裝乃是對產(chǎn)品的終極表現(xiàn)，好的包裝不僅促進(jìn)銷售，更能提升項(xiàng)目價值空間。文本包裝保存價值最高，廣告持續(xù)性最強(qiáng)，影響力持久 塑造高尚氣質(zhì) 以大幅圖片

21、渲染氛圍、刺激購買情緒 將本案業(yè)主雕琢成中產(chǎn)階級精英 誘引投資欲望“0”丟棄率樓書：媒介包裝常規(guī)的模式只能營造常規(guī)的市場，只有創(chuàng)造特別有實(shí)效的又充分符合項(xiàng)目本身特點(diǎn)的媒介方陣，充分為項(xiàng)目傳播造勢。歐洲世家的勢力范圍網(wǎng)際在線活體樓書適應(yīng)網(wǎng)路高速發(fā)展，專門針對青年一代，聲、光、色、影、文字俱全的一種創(chuàng)新宣傳道具，具有普通宣傳物料難以比擬的感染力和視聽沖擊力?，F(xiàn)場包裝裝修風(fēng)格：浪漫地中海風(fēng)情，以自然柔和的淡色為主，墻面、地面多用石材紋理點(diǎn)綴。這種風(fēng)格主要是把過去傳統(tǒng)西班牙式建筑與裝飾做得比較現(xiàn)代化，同時融入絢麗多姿的文化。設(shè)置各種指示牌（運(yùn)用富有內(nèi)涵、具有詩意的語言命名），勾勒未來家園的基本面貌；例

22、如：主導(dǎo)視牌、區(qū)域總瞰、道路導(dǎo)視、園林景點(diǎn)、道路名稱設(shè)置私人洽談區(qū)：充分尊重業(yè)主權(quán)益（分各類不同的私密接待區(qū)）；樣板房區(qū)：建議在銷售現(xiàn)場規(guī)劃樣板房，強(qiáng)化挑空展示。銷售現(xiàn)場包裝會所式銷售中心。提升項(xiàng)目檔次，配合情景營銷及活動營銷7營銷推廣產(chǎn)品總體推廣思路（1）本項(xiàng)目作為XX唯一的別墅項(xiàng)目，其規(guī)?；纳鐓^(qū)規(guī)劃既是利益點(diǎn)，同時亦容易成為項(xiàng)目銷售的障礙。（2）個性化裝修與家私選擇推薦服務(wù)，對購買者是一種成本上的誘惑，將此利益最大化發(fā)揮，利于銷售市場的成熟。（3）同時意向型客戶的口碑傳播將很快影響其圈層的評價，本項(xiàng)目將很快成為XX高檔社區(qū)的代表，對于尚無可選擇心存猶豫的買家來講，鮮明的個性特色、銷售熱潮

23、的一波接一波，將直接促進(jìn)潛在客戶群的購買。（4）利用會所式售樓處的誘人利益點(diǎn)，將“大墅天下”務(wù)實(shí)、富于挑戰(zhàn)的精神實(shí)質(zhì)達(dá)到發(fā)揮的頂點(diǎn)。推廣基調(diào)以生活智者與潮流領(lǐng)先者的姿態(tài)進(jìn)行闊系列建筑社區(qū)實(shí)用性的解剖；生活舒適性的概括：自然化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、與世界同步的富豪居住先進(jìn)性標(biāo)榜；經(jīng)濟(jì)效益與尊寵感受的雙重需要概述。胸有成竹產(chǎn)品創(chuàng)造者的訴說 推廣主題CLD：對區(qū)域空間上升力解構(gòu)富人區(qū)：對項(xiàng)目價值的解構(gòu)大墅：對產(chǎn)品形態(tài)的解構(gòu)XXX區(qū)大墅天下 媒體策略在廣告初期力爭實(shí)現(xiàn)有效到達(dá)率的最大化，廣泛告之目標(biāo)客戶群本項(xiàng)目的優(yōu)良品質(zhì)和獨(dú)特個性；廣告媒體以報刊和戶外路牌、電視為主，網(wǎng)絡(luò)和直郵快遞、短信為輔；報刊平面廣告

24、采取硬性廣告和軟性文章相互配合的形式；軟性廣告偏重理性訴求，盡可能傳達(dá)更多的項(xiàng)目信息。宣傳策略鑒于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群非平常百姓，所以廣告宣傳策略與其他項(xiàng)目的推廣應(yīng)有所不同。我們認(rèn)為其項(xiàng)目名稱、優(yōu)越的社區(qū)景觀、高尚的社區(qū)配套、建筑及裝修格調(diào)及配套設(shè)施都頗具賣點(diǎn)。因此建議：以形象廣告、軟新聞和公關(guān)活動并舉的宣傳策略。通過攻勢強(qiáng)大的“新聞報道”及活動宣傳，令本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶群們的論點(diǎn)談資，同時通過奇道營銷方式，從側(cè)面上打通官方消費(fèi)群、企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)（上層關(guān)系的捕捉與培育），從上至下地撬動市場，四兩撥千斤。公關(guān)策略（1）名人、名品發(fā)布會及酒會建議利用會所式售樓處的條件，與當(dāng)?shù)厣鐣骷捌放破髽I(yè)在此召

25、開新聞發(fā)布會或酒會雙方共同邀請各自會員參加，達(dá)到聚集人氣、借助對方品牌優(yōu)勢提升項(xiàng)目品質(zhì)的效果，還可以借助此機(jī)會起到增加銷售范圍的作用。與雜志社達(dá)成協(xié)議，專刊專欄對本項(xiàng)目及XX置業(yè)品牌進(jìn)行宣傳，定期出書刊。（2）定期（節(jié)假日如圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)、狂歡節(jié)、春節(jié)、元旦等）組織業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼酒會。（3）在高檔餐廳、酒吧推廣，選擇人均消費(fèi)200元以上的高檔餐飲或者高級咖啡廳、酒吧進(jìn)行聯(lián)合促銷。（6）在長途車站宣傳： （7）分類SP活動（別墅的要求要有一定的不同性，要結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和地理位置，要有大氣和創(chuàng)意，要有針對性，例如：別墅的名人效益活動，某人的采訪（現(xiàn)場）等； 作為高檔項(xiàng)目，公關(guān)活動起著至關(guān)重要的作

26、用。我公司將各類活動進(jìn)行歸類，具體活動安排如下：營銷策略 正合奇勝，主動出擊在進(jìn)行常規(guī)推廣的同時，充分利用各方面的銷售網(wǎng)絡(luò)，以“主動式營銷”的模式，主動出擊，加快項(xiàng)目的銷售速度。 鎖定目標(biāo)，優(yōu)化資源針對項(xiàng)目目標(biāo)客戶，有針對性的制定相關(guān)的營銷推廣策略，集中優(yōu)勢資源，加強(qiáng)宣傳推廣的力度和效果。 區(qū)域聯(lián)動，擴(kuò)大市場統(tǒng)籌兼顧當(dāng)?shù)氐氖袌龊涂蛻舻男枨螅瑪U(kuò)大市場層面，吸引目標(biāo)客戶，加快銷售速度。 條件成熟，速戰(zhàn)速決在條件成熟之時，選擇合適的時機(jī)將項(xiàng)目推出市場，力求一炮而紅，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回收資金的目的。銷售階段劃分前期炒做階段（08年3月-5月）認(rèn)購階段（VIP限量發(fā)售） （08年6月-7月）正式發(fā)售階

27、段（在期間強(qiáng)檔銷售）（08年8月-11月）熱銷階段（08年12月-09年4月）市場消化期（09年5月-8月）尾盤階段（09年8月-12月）總推廣費(fèi)用的50%總推廣費(fèi)用的30%總推廣費(fèi)用的20%（一期）8價格策略定價策略具體價位依據(jù)建筑成本、配套成本等因素再作討論。同時依據(jù)位置、景觀、視線等因素實(shí)現(xiàn)定價差異化。小區(qū)部分配套沒作好（開盤）： 元/平方米小區(qū)規(guī)劃建設(shè)基本成型： 元/平方米小區(qū)別墅成型（進(jìn)入現(xiàn)房）階段： 元/平方米推廣戰(zhàn)略大綱一先一后,1條主線2個啟動3場戰(zhàn)役.3個運(yùn)動4個車輪.4季巡禮 五種S6大推廣組合拳先宏觀，后微觀。 即先從宏觀上進(jìn)行區(qū)域推廣，之后再在微觀上推銷本案，達(dá)到最優(yōu)化

28、的推廣效果。 本案須先推廣本區(qū)域，進(jìn)而從認(rèn)知過渡到認(rèn)同，并發(fā)生興趣，逐步引導(dǎo)其居住理念。三個實(shí)施步驟第一步：推廣別墅生活再推廣本項(xiàng)目第二步：推廣區(qū)域再推廣本項(xiàng)目第三步：推廣XX再推廣本項(xiàng)目圍繞一條主線近水樓臺先得月 項(xiàng)目親水,再加上本項(xiàng)目打造的高尚建筑。完全可以賦予本項(xiàng)目“大墅天下”的概念.兩個啟動：置業(yè)專列，啟動教育XX“置業(yè)特快專列”把它作為“運(yùn)營新生活”的具象表現(xiàn)形式.首先推廣社區(qū)自身品牌，以此作為貫穿各推廣階段的線索，使各階段首尾呼應(yīng)，在消費(fèi)者心智中形成統(tǒng)一的印象.啟動教育聯(lián)合知名學(xué)校。采取聯(lián)合方式，業(yè)主小孩可跨片區(qū)就讀知名學(xué)校，以教育提升項(xiàng)目附加值。打響三個戰(zhàn)役：品牌戰(zhàn)役、性價比戰(zhàn)役

29、、異地戰(zhàn)役品牌戰(zhàn)役2008年，XX繼續(xù)在攀登地產(chǎn)的高峰；XX熱爆XX，歐洲世家面世；XX歐洲世家在“XX系列”基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍；歐洲世家必將實(shí)現(xiàn)XX城市生活品質(zhì)代表；歐洲世家將直接促動XX后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)及品牌可持續(xù)發(fā)展；“性價比”戰(zhàn)役：三個主場媒體訴求業(yè)務(wù)解說現(xiàn)場展示“性價比”促使購買聯(lián)絡(luò)感情穩(wěn)固業(yè)主吸引關(guān)注反復(fù)循環(huán)促使購買穩(wěn)固業(yè)主帶新客戶異地戰(zhàn)役：拓寬渠道異地營銷，拓寬客戶群目的1：充分挖掘項(xiàng)目核心客戶，確保形象目的2：延伸客戶區(qū)域，加快銷售進(jìn)程目的3：形成品牌競爭我們要將項(xiàng)目放到城區(qū)及城區(qū)之外總體市場，充分挖掘我們的目標(biāo)端客戶群，我們不但要賣好，還要賣快！所以，歐洲世家必須要走出城區(qū)，走向

30、全XX結(jié)合三個運(yùn)動：運(yùn)動政府、運(yùn)動媒體、開盤活動運(yùn)動政府：輿論傾斜以城市運(yùn)營商的身份，建設(shè)別墅第1城，促進(jìn)XX城市發(fā)展為由，取得政府支持，邀請政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員引導(dǎo)社會輿論，為本案美言，擴(kuò)大項(xiàng)目號召力。運(yùn)動媒體：造勢造市以XX的號召力及良好的人脈資源、政府關(guān)系，整合XX范圍內(nèi)主流媒體，邀請記者對歐洲世家項(xiàng)目大動態(tài)予以新聞發(fā)布，進(jìn)行渲染報道，營造陸空式的宣傳陣勢，贏取良好社會聲譽(yù)、輿論和極大關(guān)注。開盤活動：全面啟動項(xiàng)目改變以往開盤單打報紙廣告的陳舊模式，出其不意，創(chuàng)新推廣，通過引入“歐洲世家生活秀”，在市民中形成轟動效應(yīng)，除了讓客戶了解和認(rèn)知本樓盤，更可吸引看房者蜂擁而至，強(qiáng)力促銷。四個車輪啟動專

31、列新生活宣言XX品牌調(diào)查置業(yè)綠色通道新年賀歲XX品牌形象廣告以互動方式增強(qiáng)人們對XX的了解新年賀歲廣告新春答謝、綠色通道開通儀式四季活動巡禮春健康綠色系列活動夏激情、涼爽如健身節(jié)、清涼蔭秋成熟、收獲的季節(jié)，展示型活動冬需要溫暖，雪中送炭親情活動一年四季活動停不了08-09年活動節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)09年2月“發(fā)現(xiàn)別墅第一城”教師慰問 購房優(yōu)惠征集吉祥物、生態(tài)標(biāo)簽等月11月認(rèn)鄰居活動12月車展月月有活動，歡樂停不了百年經(jīng)典電影展播10月風(fēng)水下午茶陶藝沙龍水岸踏青游、社區(qū)業(yè)主植樹4月4.1搞笑短信大賽，汽車趣味挑戰(zhàn)賽5月業(yè)主端午茶水果節(jié)清涼蔭健身節(jié)7月荔枝節(jié)、啤酒節(jié)08年3月汽車趣味挑戰(zhàn)賽清涼一夏系列之“荔枝節(jié)”演繹“5S”5S 人性化