江蘇藍(lán)岳學(xué)府學(xué)院主義文化社區(qū)項目營銷總綱99p2011

1、謹(jǐn)呈：藍(lán)岳集團(tuán)淮安城市公司藍(lán)岳學(xué)府項目營銷總綱上海奇正藍(lán)岳學(xué)府項目組注：本總綱以4月28日為開盤節(jié)點制定第一步：項目認(rèn)知第二步：客群定位第三步：目標(biāo)市場第五步：目標(biāo)分析第四步：形象定位第六步：營銷策略思路導(dǎo)圖項目位于清河區(qū)北京北路99號、中經(jīng)路以 北，清河區(qū)區(qū)政府北側(cè)。南側(cè)：清河區(qū)區(qū)政府北側(cè)：淮安工學(xué)院東側(cè)：待建清河區(qū)老年文化中心，并緊鄰清河區(qū)夕陽紅廣場景區(qū)。西側(cè)：老城區(qū)成熟居住圈項目位于城市主干道北京北路與中經(jīng)路交叉路口，交通便捷，環(huán)境清幽，是城市的理想居所。區(qū)位界定：淮安行政教育中心，老城區(qū)成熟生活圈，老城區(qū)居民理想的改區(qū)位分析教育配套小學(xué)中學(xué)大學(xué)學(xué)校名稱北京路小學(xué) & 繁榮小學(xué)淮師附屬中

2、學(xué)&北京路中學(xué)&清河中學(xué)淮安工學(xué)院 & 淮安師范學(xué)院距本案距離158米 & 580米791米 & 1.2公里 & 1.2公里200米 & 2.7公里教育資源：本案教育配套和學(xué)校文化將支撐項目最大的賣點及客戶來源項目距北京路小學(xué)、繁榮小學(xué)、淮師附屬中學(xué)、清河中學(xué)以及淮安工學(xué)院都比較近，可謂是學(xué)校壞繞，人文氣息濃厚。其中清河中學(xué)為江蘇省三星級普通高中。本案項目所屬小學(xué)學(xué)區(qū)為北京路小學(xué)、清河路小學(xué)、繁榮小學(xué)。距離清河中學(xué)僅1.2公里清河中學(xué)淮陰工學(xué)院運(yùn)動場淮陰工學(xué)院廣場配套分析醫(yī)療配套淮安仁愛醫(yī)院同仁醫(yī)院機(jī)關(guān)醫(yī)院距本案距離向東873米向南791米向西727米金融配套建設(shè)銀行江蘇銀行淮安商業(yè)銀行距本案

3、距離向南77米向南383米向北390米其他生活配套農(nóng)貿(mào)市場超市商業(yè)購物中心郵政加油站圖書館名稱豐登路菜場&大治路菜場華潤蘇果淮海廣場淮海西路郵局中國石化淮安市圖書館&少兒圖書館距本案距離 510米 & 740米向北374米向東2.5公里向東600米向南70米 397米 & 670米生活配套：項目配套設(shè)施完善，10分鐘生活圈內(nèi)應(yīng)有盡有。配套分析1號樓2號樓3號樓文化中心商業(yè)項目界定關(guān)鍵詞：老城舊區(qū)、規(guī)模小、高層建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：47831.33商業(yè)：7208.54（含大于 150 物業(yè)用房）住宅：32057.7平米建筑密度：52.9%容積率：5.5綠地率：21%住宅總戶數(shù)：285套 3

4、1層1號樓：113套2號樓：86套3號樓：86套車位：1324（含機(jī)動與非機(jī)動）商業(yè)總套數(shù)：21套老城舊區(qū)：意味著成熟的生活圈，擁有大量的改善型客群。規(guī)模?。弘y以提升項目的景觀、配套及、影響客戶生活品質(zhì)的提升。高層：較高的物業(yè)管理費(fèi)和維修基金，適合老人居住。產(chǎn)品分析戶型配比明細(xì)房型套數(shù)比例三房二廳一衛(wèi)6820%三房二廳二衛(wèi)11239%兩房一廳一衛(wèi)5720%兩房二廳一衛(wèi)5620%一房一廳一衛(wèi)21%面積配比明細(xì)面積范圍（）套數(shù)比例72.1387.755720%96.12112.211440%120.16130.795720%135.91138.865720%面積配比明細(xì)（回遷戶除外）面積范圍（）套

5、數(shù)比例72.1387.753314%96.12112.29540%120.16130.795222%135.91138.865724%產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線項目總戶數(shù)285套，其中可售套數(shù)237套，產(chǎn)品線豐富,戶型配比相對合理，大面積偏多在戶型設(shè)計過程中，犧牲了97平米兩房的部分價值來滿足大面積戶型，因此從產(chǎn)品優(yōu)勢上來說，大面積戶型價值明顯高于小面積2號樓3號樓戶型解析A1優(yōu)點入戶花園、設(shè)備平臺戶型附加價值較大。南北通透、采光較好。臥室和公共區(qū)域分開，動靜分離?；顒觿泳€符合人性化設(shè)計。主臥、客廳大開間設(shè)計臥室大飄窗設(shè)計。主臥獨立衛(wèi)生間。B1優(yōu)點：雙陽臺，動靜分離B1缺點：南北不通透，浪費(fèi)空間大。C1

6、優(yōu)點：南北通透、臥室飄窗、客廳大開間C1缺點：次臥較小、有一定的空間浪費(fèi)戶型價值：A1C1B11#2#3#樓，兩房戶型皆為不通透戶型，并在設(shè)計中都存在相應(yīng)的瑕疵。1樓戶型解析A優(yōu)點南北通透、采光較好。主臥、客廳大開間設(shè)計。臥室大飄窗設(shè)計，大進(jìn)深陽臺。主臥獨立衛(wèi)生間?；顒觿泳€設(shè)計人性化三個臥室面積層次分明，滿足不同的功能需求 B優(yōu)點：兩臥朝南、戶型緊湊、陽臺大進(jìn)深B缺點：南北不通透，小房間比較狹長，客廳采光較差。陽臺設(shè)置在主臥，減少了主臥私密性 C優(yōu)點：兩臥客廳皆朝南、戶型緊湊C缺點：南北不通透，陽臺設(shè)置在主臥，減少了主臥的私密性 D優(yōu)點：動靜分離、陽臺大進(jìn)深、臥室大飄窗、附加面積、兩臥一廳朝南

7、 戶型價值：DACB項目SWOT分析72-138平米多種經(jīng)典戶型，滿足客戶不同需求。所有戶型均采用大進(jìn)深陽臺和大飄窗設(shè)計，其中大戶型（三房）設(shè)計合理，提升大面積附加價值項目交通便捷，多路公交經(jīng)過，距淮安汽車總站僅5分鐘車程，距市中心商業(yè)圈僅10分鐘路程。生活設(shè)施齊全，周邊環(huán)繞銀行、超市、醫(yī)院以及完備的教育鏈，具備成熟的居住氛圍。項目地理位置優(yōu)越，位于老城區(qū)清河區(qū)，緊鄰清河區(qū)區(qū)政府。老城成熟生活圈，滿足改善型居住和剛性需求的品質(zhì)住宅。項目學(xué)院文化濃厚，生活氛圍成熟，教育資源豐富。優(yōu)勢分析項目SWOT分析小戶型設(shè)計存在瑕疵，給銷售帶來一定的障礙。因回遷戶關(guān)系，導(dǎo)致一部分熱銷面積段房源缺失，對項目的

8、推廣產(chǎn)生一定的影響。項目體量較小，景觀不具備優(yōu)勢，社區(qū)配套難以完善。很多客戶對高層項目尚存在抗性。因規(guī)模原因而使小區(qū)品質(zhì)難以提升，與項目改善型居住產(chǎn)品供給存在矛盾。老生活區(qū)，周邊環(huán)境較差。劣勢分析項目SWOT分析市政單位、高等學(xué)府環(huán)伺周圍，濃重的人文氣息給生活加分，更帶來一定的客源。區(qū)域目前居民較多，小區(qū)較破，具有地緣情節(jié)的改善型居住會帶來大量的客群目前區(qū)域在售項目不多，為爭奪客源帶來機(jī)會地緣情節(jié)客戶較多，競爭項目較少，是項目2011年銷售的最大機(jī)遇。淮安市近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定上漲，購買力提升，居住品質(zhì)要求提高，改善型居住客源增加。機(jī)會分析項目SWOT分析項目銷售期內(nèi)，將有更為嚴(yán)厲的政策推出，市場

9、狀況將受到一定程度的打擊。宏觀政策對改善型居住的客戶影響較大。金融政策的收緊提高了購房者的首付和還款負(fù)擔(dān)，提高了購房門檻。政策不僅打擊了改善型居住客戶，更是誤傷了剛性需求客戶，明年市場狀況未卜。區(qū)域內(nèi)同期有同類型產(chǎn)品推出，影響到項目的銷售。威脅分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 SO：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會WO：利用機(jī)會，克服劣勢WT：減小劣勢，避免威脅ST：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅充分發(fā)揮產(chǎn)品的獨特優(yōu)勢，從人文、配套、交通等方便搶占暫時空缺的市場，利用區(qū)域優(yōu)勢、改造計劃，挖掘區(qū)域內(nèi)所有有效客戶。在項目后期配套上，不斷增加促使產(chǎn)品達(dá)成利潤最大化的附加值，如智能

10、化系統(tǒng)的運(yùn)用，品牌產(chǎn)品的采用等。充分利用區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)老舊，城市改造腳步加快，改善型居住需求加大的機(jī)會，克服客戶對產(chǎn)品區(qū)位較偏的固守思想，重塑產(chǎn)品區(qū)域價值的認(rèn)可度。對于戶型的不合理設(shè)計，在后期工程施工時進(jìn)行改善和規(guī)避，如73平米的一房，在施工時，衣帽間和儲藏室的隔墻可以不砌，為客戶裝修留下空間。利用產(chǎn)品相對便利的交通，以及濃厚的人文居住氣息，以及區(qū)域居民的“地域”居住情節(jié)，來轉(zhuǎn)移城市整體“東移”的威脅，留住更多的改善型居住客戶。盡可能減小劣勢，從銷售說辭等方便進(jìn)行規(guī)避，將威脅降低到最低，不斷提升區(qū)域價值以及整個產(chǎn)品的高度，將產(chǎn)品的高品質(zhì)形象樹立起來，用先發(fā)制人以及走差異化路線的范式，避免來自外

11、部的威脅。充分挖掘地緣情節(jié)客戶，并增加客戶基數(shù)，凸顯大面積戶型優(yōu)勢，和小面積總價優(yōu)勢，忽略小區(qū)品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化項目SWOT對策與轉(zhuǎn)化第一步：項目認(rèn)知第二步：客群定位第三步：目標(biāo)市場第五步：目標(biāo)分析第四步：形象定位第六步：營銷策略思路導(dǎo)圖職業(yè)事業(yè)單位企業(yè)單位個體經(jīng)營戶其他總計來人15465075比重20%5.3%8%66.6%100%年齡21-3031-4041-5051-6060以上其他總計來人51619752375比重6.6%21.3%25.3%9.3%6.6&30.6%100%置業(yè)需求自住投資投資&自住其他總計來人43562175比重57.3%6.6%8%28%100%區(qū)域清河其他區(qū)域北

12、京新村周邊其他總計來人159133875比重20%12%16%50.6%100%戶型面積80以下80-100100-120120以上其他總計來人1524225975比重20%32%29.3%6.6%12%100%目前臨時售樓處來訪客群分析此來訪客戶是在未做推廣的情況下客戶，主要來源為路過和圍墻，當(dāng)項目認(rèn)知度達(dá)到一定程度后，可能會發(fā)生一定的改變。本項目120平米以上戶型達(dá)到46%，與實際需求具有一定的出入目前來訪客戶主要集中在項目周邊及清河區(qū)事業(yè)單位及政府機(jī)關(guān)客戶所占比例較高，為后期推廣的主力客群。注：其中其他包含大部分不愿意透漏單位的政府機(jī)關(guān)客群2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！

13、專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 教師客戶訪談實錄典型客戶訪談?wù)畽C(jī)關(guān)企業(yè)員工個體經(jīng)營戶事業(yè)單位客戶等級：A家庭狀況：家住清河區(qū)北京新村的65歲退休教師，目前與老伴生活，兒子在南京上班，北京新村的住宅樓較舊，也沒有人進(jìn)行管理，現(xiàn)退休了手上有點余錢，計劃重新置換一套住宅。置業(yè)需求：面積在85平米110平米之間，比較注重南北通透、采光、樓層以及價格?？蛻袈曇簦涸诒卷椖恐苓厸]有新開的樓盤，習(xí)慣住在這個區(qū)域，平時也比較觀注你們的項目，只要項目一有什么情況第一時間通知我，價格在5500元/平米以內(nèi)能接受?？蛻舴治?該客戶居住在項目周邊，原在淮陰工學(xué)院上班現(xiàn)已退休，原住所較破舊，子女不在身邊，希望在本項目能感受

14、到生活的氣氛，了解項目產(chǎn)品后意向較濃。政府機(jī)關(guān)客戶訪談實錄典型客戶訪談教師企業(yè)員工個體經(jīng)營戶事業(yè)單位客戶等級：A訪談記錄：家住清河區(qū)，在清河區(qū)人民政府上班，年齡在36歲左右，性別女，家庭有住宅，想在本項目購買一套，投資和居住兼可，主要關(guān)心價格和開盤時間，預(yù)測價格在均價在5500元/平米左右?？蛻舴治觯涸摽蛻魹闄C(jī)關(guān)單位人員，手上有一定的資金，購買動向主要是希望購買項目產(chǎn)品在若干年后能升值事業(yè)單位客戶訪談實錄典型客戶訪談教師企業(yè)員工個體經(jīng)營戶政府機(jī)關(guān)客戶等級：B訪談記錄：家住事業(yè)單位宿舍樓，在淮安保健院上班，在汽車，年齡在45左右，性別男，想在本項目購買一套住宅給小孩，主要關(guān)心項目的戶型結(jié)構(gòu)、開盤

15、時間及價格，客戶預(yù)測價格在均價在5300左右?？蛻舴治觯涸摽蛻粼谑聵I(yè)單位上班，通過朋友的介紹前來咨詢項目情況，打算在本項目購買一套住宅給小孩結(jié)婚用企業(yè)員工客戶訪談實錄典型客戶訪談教師事業(yè)單位個體經(jīng)營戶政府機(jī)關(guān)客戶等級：A訪談記錄：張女士，家住清河區(qū)，年齡30歲左右，企業(yè)員工，年收入10-15萬元，孩子現(xiàn)在6歲左右，選房子比較注重朝向和樓層，對于采光要求較高，現(xiàn)在租房子住，對于現(xiàn)在居住小區(qū)的物業(yè)很不滿意，想買一現(xiàn)房，如果樓盤品質(zhì)較好，也可以考慮期房，對于我們項目，心理價位在55006000之間?？蛻舴治觯涸摽蛻魹榈谝淮沃脴I(yè)，因此在選擇樓盤時相當(dāng)慎重，包括房屋的戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)、臥室朝向等，也意識到

16、每月支付房租還不如自購后還貸。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 企業(yè)員工客戶訪談實錄典型客戶訪談教師事業(yè)單位個體經(jīng)營戶政府機(jī)關(guān)客戶等級：A年齡：50歲客戶聲音： 陳先生，家住在我們項目附近，年齡50歲左右，在事業(yè)單位上班，年收入10萬元左右，買房子比較注重房子的樓層、朝向、社區(qū)景觀以及價格，對于現(xiàn)在居住的小區(qū)很不滿意，希望小區(qū)內(nèi)車庫以及娛樂的地方多些，心里價位在5000元左右?？蛻舴治觯涸L客戶購房時較注重項目的生活氛圍，入住后希望。給自己的晚年生活帶來更多的情趣。個體經(jīng)營戶客戶訪談實錄典型客戶訪談教師事業(yè)單位企業(yè)員工政府機(jī)關(guān)客戶等級：B訪談記錄：智先生

17、，家住開發(fā)區(qū)，年齡40歲左右，現(xiàn)在清河區(qū)開商店，年收入10萬元左右，孩子現(xiàn)在十幾歲，買房子比較注重交通和樓層，對于朝向要求也較高，對于現(xiàn)在居住小區(qū)的車庫很不滿意，心理價位在50005500之間，對于我們項目，客戶預(yù)測在6000元左右。客戶分析：該客戶屬改善性客戶，由于對以前的小區(qū)管理及車庫等不滿意，再次置業(yè)對小區(qū)的居住環(huán)境及配套要求較高。他們是生活在清河區(qū)附近的有著穩(wěn)定收入的一群人，年齡在30-60歲之間， 對生活質(zhì)量有一定的要求。他們有一定的地域生活情節(jié)，有一定的人生閱歷，對于置業(yè)有自己的判 斷，并且大部分屬于改善型置業(yè)。他們擁有良好的文化背景，有一定的生活圈層，并且對于圈層人士的介紹 較為

18、深信，并且對生活氛圍要求很高。他們有自己居住的喜好，偏好100-120平米左右的小三房，最好2-3房朝陽， 保證充足的采光和通風(fēng)。他們事業(yè)平穩(wěn)，喜歡安穩(wěn)，不善于冒險，期待生活的改善，對于買房子比較慎重，他們具有地緣情節(jié)，對于認(rèn)定的東西不輕易改變，他們是構(gòu)成我們客戶的中堅力量目標(biāo)客戶思考一是他們找到了我們目標(biāo)客戶思考二但是我們有46%，120平米139平米大面積戶型他們在哪里？購買大面積的客戶他們是單位里的中上層或者是小有成就的生意人他們一般兩代或者三代同堂他們的孩子尚未離巢或家里有老人他們家庭年收入在15萬以上他們要面子，愛炫耀他們的購買欲望需要項目形象的支撐 小面積客戶目標(biāo)特征一：年齡25-

19、60歲 目標(biāo)特征二：首次、二次置業(yè)均有 目標(biāo)特征三：原住清河區(qū)或在清河區(qū)附近上班，包含部分鄉(xiāng)下進(jìn)城客戶 目標(biāo)特征四：文化層次跨度較大 目標(biāo)特征五：家庭月收入在6000以上，有存款(家庭支持) 目標(biāo)特征六：少量有私家車 目標(biāo)特征七：常聚會（或主動或被動） 目標(biāo)特征八：做事保守、易跟風(fēng)隨著國家宏觀調(diào)控日趨嚴(yán)厲，根據(jù)淮安城市特征，在剛性需求為主導(dǎo)的市場下，在項目特征的需求下，客戶屬性特征將更加明晰：大面積客戶 目標(biāo)特征一：年齡35-55歲 目標(biāo)特征二：二次置業(yè)為主 目標(biāo)特征三：原住清河區(qū)或在清河區(qū)附近上班，屬于事業(yè)中的佼佼者 目標(biāo)特征四：文化層次較高 目標(biāo)特征五：家庭月收入在9000以上，有存款(家

20、庭支持) 目標(biāo)特征六：大部分有私家車 目標(biāo)特征七：、喜好喝茶、看報紙 目標(biāo)特征八：好面子、愛比較本案目標(biāo)客群特征鎖定第一步：項目認(rèn)知第二步：客群定位第三步：目標(biāo)市場第五步：目標(biāo)分析第四步：形象定位第六步：營銷策略思路導(dǎo)圖2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 2010年全年清河區(qū)共成交土地49宗，成交面積3454.36畝，土地總價108億，平均每畝315萬元。2010年淮安市月度土地成交對比2010年清河區(qū)除卻1、4、5、10月無成交之外，其余月份均有成交。2010年清河區(qū)土地放量主要集中在3月，其次為7月、9月。從2010年土地成交狀況來看，預(yù)計2011年

21、清河區(qū)全年或?qū)⒂屑s100萬方的銷售面積上市。清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 樓面地價 （元/）畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】31號2010.12.28明志路西側(cè)地塊（2010G173H61）河50.8633904.82.06900掛牌淮安新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7040138.421038.2淮國土資公告【2010】31號2010.12.28體育中心安置小區(qū)二期地塊（2010G169H57）河101.7767847.91.86800掛牌淮安新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司696068.

22、39569.9淮國土資公告【2010】31號2010.12.28承恩大道西側(cè)（2010G172H60）河97.8165203.82.213800掛牌淮安雨潤置業(yè)有限公司14320146.41998.27淮國土資公告【2010】31號2010.12.28枚皋中路南側(cè)地塊（2010G171H59）河265.73177155.33.046600掛牌淮安眾人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司46900176.49882.46淮國土資公告【2010】31號2010.12.28淮陰中學(xué)新城校區(qū)東南側(cè)地塊（2010G170H58）河17.5411696.31.61200掛牌淮安新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司134076.4716.

23、04清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】24號2010.11.2旺旺食品北側(cè)地塊（2010G139H54）河31.5521032.22.56480掛牌林偉建6700212.36淮國土資公告【2010】24號2010.11.2丹山路西側(cè)地塊（2010G140H55）河72.0748045.91.85660掛牌淮安新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司626086.86淮國土資公告【2010】24號2010.11.2旺旺食品南側(cè)地塊（2010G138H53）河43.2

24、528836.52.07460掛牌袁奎7800180.35淮國土資公告【2010】19、23號2010.9.26華能小區(qū)西北角地塊（2010G121H42）河14.259501.75.28800掛牌艾留彬、王金柱9100638.6淮國土資公告【2010】22號2010.9.26寧連路西側(cè)地塊（2010G129H49）河169.811132041.217920掛牌江蘇浦斯寧建設(shè)發(fā)展有限公司18400108.36清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】22

25、號2010.9.26水渡口大道北側(cè)地塊（2010G131H51）河33.0922062.32.03900掛牌朱東風(fēng)4100123.9國土資公告【2010】19、21、23號2010.9.26白鷺湖大街南側(cè)地塊（2010G123H44）河126.184063.11.711500掛牌江蘇楚天置業(yè)有限公司1190094.37淮國土資公告【2010】22號2010.9.26西安路小學(xué)地塊（2010G132H52）河12.128082.12.01850掛牌余斌2090172.44淮國土資公告【2010】22號2010.9.26深圳東路北側(cè)地塊（2010G130H50）河42.8328550.52.072

26、00掛牌袁建邦7400172.78國土資公告【2010】19號2010.8.31淮海西路南側(cè)地塊（2010G122H43） 河40.61270753.713900掛牌江蘇和潤置業(yè)有限公司14300352.13清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝國土資公告【2010】19號2010.8.31杭州路加油站地塊（2010G125H46）河4.53000.90.5960掛牌中國石油化工股份有限公司江蘇淮安石油分公司1060235.56淮國土資公告【2010】19號2010.8.3

27、1西安路東側(cè)地塊（2010G124H45）河56.1237413.82.57340掛牌上海鵬源投資發(fā)展有限公司7580135.07淮國土資公告【2010】19號2010.8.31崇華小學(xué)地塊（2010G120H41）河61.6341086.64.518800掛牌藍(lán)威有限公司19200311.54淮國土資公告【2010】13號2010.7.8輕工資產(chǎn)宿舍區(qū)地塊（2010G90H29）河7.444959.22.481100掛牌費(fèi)成林2040274.19淮國土資公告【2010】13號2010.7.8珠海路南側(cè)地塊（2010G97H36）河118.4978990.41.83200掛牌淮安清河新區(qū)投資發(fā)

28、展有限公司352029.71清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】13號2010.7.8和平東路加油站地塊（2010G96H35）河4.613072.60.5740掛牌中國石油化工股份有限公司江蘇淮安石油分公司780169.2淮國土資公告【2010】13號2010.7.8飛耀路西側(cè)地塊（2010G095H34）河28.5519031.22.04360掛牌淮安市鴻興汽車貿(mào)易有限公司4500157.62淮國土資公告【2010】13號2010.7.8市供銷

29、社地塊（2010G92H31）河21.1414090.68.526900掛牌深圳茂業(yè)商廈有限公司275001300.85國土資公告【2010】13號2010.7.8枚皋路東側(cè)地塊（2010G99H38）河209.01139340.52.231400掛牌江蘇地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32000153.1淮國土資公告【2010】13號2010.7.8福州路東側(cè)地塊（2010G98H37）河69.1146071.41.81800掛牌淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司210030.392013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊

30、名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】9號2010.6.1青龍湖路東側(cè)地塊（2010G069H24）河18.6112403.71.7760掛牌豐球集團(tuán)（淮安）房地產(chǎn)有限公司84045.14淮國土資公告【2010】9號2010.6.1寧連路西側(cè)地塊（2010G070H25）河36.61244061.53480掛牌淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司3680100.52淮國土資公告【2010】9號2010.6.1旺旺路北側(cè)地塊（2010G072H27）河20.16134392.02640掛牌淮安五菱汽車銷售服務(wù)有

31、限公司2780137.9淮國土資公告【2010】9號2010.6.1合肥路東側(cè)地塊（2010G073H28）河209.86139907.12.538100掛牌高厚闖38500183.46淮國土資公告【2010】4號2010.3.16雨潤中央新天地地塊（2010G029H09）河65.143403.28.080800掛牌南京中央商場（集團(tuán)）股份有限公司833201280清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】4號2010.3.16微機(jī)研究所地塊（2010

32、G030H10）河18.2512164.74.03780掛牌淮安潤東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6380350淮國土資公告【2010】4號2010.3.16嘉興路北側(cè)地塊（2010G034H14）河40.2426828.42.04980掛牌淮安長菱汽車銷售服務(wù)有限公司5280131淮國土資公告【2010】4號2010.3.16韓泰路東側(cè)地塊（2010G033H13）河186.981246533.541380掛牌淮安融僑金輝房地產(chǎn)有限公司41600222淮國土資公告【2010】5號2010.3.16圩西小學(xué)地塊（2010G062H22）河24.7916525.33.54080掛牌淮安信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

33、4300173淮國土資公告【2010】5號2010.3.16水門橋東北角地塊（2010G061H21）河21.6114405.95.513800掛牌淮安頤高數(shù)碼科技有限公司14360665清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】4號2010.3.16山陽灣安置小區(qū)地塊（2010G040H20）河76.05507021.84880掛牌淮安新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司688090淮國土資公告【2010】4號2010.3.16和平東路南側(cè)地塊（2010G037H1

34、7）河23.8315887.40.747180掛牌淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司7540316淮國土資公告【2010】4號2010.3.16福州路東側(cè)地塊（2010G036H16）河112.7675172.61.52280掛牌淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司240021淮國土資公告【2010】4號2010.3.16合肥路東側(cè)地塊 （2010G035H15）河162.73108489.22.531180掛牌淮安融僑金輝房地產(chǎn)有限公司31340193淮國土資公告【2010】4號2010.3.16飛耀路東側(cè)地塊（2010G039H19）河31.0320683.92.04000掛牌淮安康潤汽車銷售服務(wù)有限公

35、司4220136清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝平方米總價 （萬元）萬元/畝淮國土資公告【2010】4號2010.3.16南京路西側(cè)地塊（2010G038H18）河146.4997662.83.529980掛牌淮安融僑金輝房地產(chǎn)有限公司30140206淮國土資公告【2010】4號2010.3.16貴陽街西側(cè)地塊（2010G032H12）河56.76378391.54480掛牌淮安開元國際大酒店有限公司458081淮國土資公告【2010】4號2010.3.16奔航齒輪廠地塊（2010G031H11

36、）河72.0248013.82.512300掛牌淮安城山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通安泰德船舶工程如東有限公司12920179淮國土資公告【2010】1號2010.2.9曦園街東側(cè)地塊（2010G007H07）河9261332.62.011380掛牌淮安浩源汽車城開發(fā)有限公司12580136.74淮國土資公告【2010】1號2010.2.9華新橋地塊（2010G003H03）河88.3158870.43.012280掛牌淮安市清河地產(chǎn)開發(fā)有限公司12640143.13清河區(qū)2010年土地成交明細(xì)出讓公告編號成交日期地塊名稱編號土地來源土地面積容積率掛牌起始價（萬元）出讓方式成交單位 成 交 價 畝

37、平方米總價 （萬元）萬元/畝國土資公告【2010】1號2010.2.9健康西路北側(cè)地塊（2010G001H01）河86.8357888.63.04660掛牌淮安市師苑置業(yè)有限公司498057.35淮國土資公告【2010】1號2010.2.9和平東路南側(cè)地塊（2010G004H04）河120.6980459.62.516000掛牌淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司16800139.2淮國土資公告【2010】1號2010.2.9濱河路南側(cè)地塊（2010G002H02）河36.7724513.31.34620掛牌江蘇省房地產(chǎn)投資有限責(zé)任公司5200141.42淮國土資公告【2010】1號2010.2.9廣

38、州路東側(cè)地塊（2010G006H06）河5.893927.12.5560掛牌江蘇天一瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司640108.66 明細(xì)清河區(qū)清浦區(qū)開發(fā)區(qū)月份住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積()()()()()()6月372 31870 248 13992 104 14086 71 4695 229 25759 247 18498 7月478 51848 194 9559 95 11030 109 10273 364 36443 183 13101 8月762 81220 385 19726 98 10481 25 2569 529 6

39、5691 330 31591 9月768 81071 174 8090 259 28554 62 4819 558 60637 381 27389 10月799 86691 95 9989 369 42807 31 5288 741 82672 343 28625 11月697 74740 85 8312 255 29360 19 4255 664 67785 586 38137 12月491 52084 109 9227 149 18129 39 2512 1604 198883 645 50224 合計4367 459524 1290 78895 1329 154446 356 34411

40、 4689 537870 2715 207565 2010年6月12月清河區(qū)商品房成交情況 明細(xì)淮陰區(qū)楚州區(qū)漣水縣住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)月份套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積()()()()()()6月169 16510 39 4426 178 18407 21 5266 533 57884 59 4369 7月126 13143 39 3504 286 28825 37 5416 355 39471 70 5617 8月260 27517 43 3184 389 41478 48 5363 756 81024 99 7150 9月333 34994 7

41、6 4985 493 51308 45 7598 707 77688 134 16923 10月450 48499 349 14973 523 57983 61 5653 805 88834 95 7724 11月359 40873 265 12973 579 66555 77 8251 678 74877 116 9689 12月255 34446 344 14417 260 28580 42 5581 718 80207 64 5171 合計1952 215982 1155 58462 2708 293136 331 43128 4552 499985 637 56643 2010年6月1

42、2月清河區(qū)商品房成交情況2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 明細(xì)洪澤縣金湖縣盱眙縣住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)月份套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積套數(shù)成交面積()()()()()()6月475418 95 7476 180 23503 101 5884 813 88083 86 6343 7月10011483 69 6125 170 18488 72 4506 290 31564 149 22648 8月12815356 38 3509 292 30371 82 7645 514 55989 168 18577 9月1351602

43、8 44 7603 443 46651 103 7708 921 98679 113 13390 10月28931506 71 5751 503 54498 111 8513 948 109277 165 6133 11月24426510 62 6531 544 55688 143 12230 713 83180 264 15513 12月27228461 36 4821 384 41899 118 9517 744 89131 159 11571 合計1215134762 415 41816 2516 271097 730 56003 4943 555903 1104 94175 2010年

44、6月12月清河區(qū)商品房成交情況2010年下半年淮安縣級城市住宅類商品房放量普遍增大，盱眙縣成交4943套位于整個淮安成交榜第一位。比較清河區(qū)周邊4個區(qū)，開發(fā)區(qū)住宅成交4689套位于第一位，開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)體量大，樓盤數(shù)量多，市場供應(yīng)量充足，購買力強(qiáng)；商業(yè)成交量則最大。清河區(qū)的成交量則緊跟開發(fā)區(qū)，位于第二位。青浦區(qū)土地比較稀缺，樓盤少，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不足住宅與商業(yè)成交量低。2010年6月12月淮安各區(qū)商品房與住宅成交情況6月7月8月9月10月11月12月2010年下半年淮安樓市伴隨著調(diào)控政策出臺，價格一路平穩(wěn)走高?！敖鹁陪y十”的火爆拉伸了整個樓市的價格，10月新政藥效全面顯現(xiàn)，淮安樓市受到影響，價格

45、上漲趨于平緩，12月淮安樓市放量增大，剛性需求得到釋放，調(diào)控影響力衰弱，在交易量的推動下，價格再次迅速上浮，沖刺4000元大關(guān)。2010年6-12月淮安商品房成交均價走勢圖淮陰區(qū)（4400元/平米）清河區(qū)（5100元/平米）青浦區(qū)（4400元/平米）楚州區(qū)（4500元/平米）開發(fā)區(qū)（4900元/平米）淮安市各區(qū)商品房成交均價2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 競爭樓盤一覽目標(biāo)市場目前在售競爭項目以85-95及110-115戶型為主,80以下的產(chǎn)品幾無供應(yīng),120平米以上戶型較少在售項目競爭對手鎖定 特別競品分析直接競品分析清河城市廣場項目信息項目位置上海

46、西路南，北京北路西（北京北路167號） 物業(yè)類型小高層 、高層、多層開盤時間預(yù)計在明年4月份面積區(qū)間85-97115-131所屬區(qū)域清河區(qū)容積率3.49綠化率35%住宅得房率80%開發(fā)商淮安茂華置業(yè)有限公司公寓得房率60%總占地面積1.5萬總建筑面積5.2萬總戶數(shù)住宅：320戶公寓：380戶特別競品分析直接競品分析競品分析：與本案比的優(yōu)勢交通更便利，緊鄰城市主干道北京北路，與市中心更接近。推出時間先于本案，在區(qū)域已積累一定客戶資源，并有一定的知名度。成功招商“中國十大連鎖酒店品牌”維也納酒店集團(tuán)成功進(jìn)駐。優(yōu)惠活動認(rèn)籌交3萬抵4萬，首次推出“零月供，十年凈得一套房”的全新投資模式。推盤節(jié)奏預(yù)計第

47、一波將會推出酒店式公寓，毛坯和精裝，均價5500元左右。清河城市廣場對本案小面積客群造成殺傷性掠奪。17層住宅11層住宅22層商住公寓樓2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 藍(lán)岳學(xué)府VS清河國際廣場項目名稱地段基因比較 評價藍(lán)岳學(xué)府緊鄰清河區(qū)區(qū)政府，工學(xué)院，環(huán)境清幽。 +清河城市廣場位于北京北路，繁華路口，環(huán)境喧囂。 -結(jié)論：以發(fā)展眼光來看,本案位置占優(yōu)項目名稱規(guī)模、指標(biāo)基因比較評價藍(lán)岳學(xué)府總建筑面積4.7萬。 =清河城市廣場總建筑面積5.2萬。 +結(jié)論：項目規(guī)模偏小，容積率雖然與競爭項目比偏高，但仍可接受項目名稱規(guī)劃、景觀基因比較評價藍(lán)岳學(xué)府待建清河區(qū)文

48、化中心。 +清河城市廣場無特色景觀。 =結(jié)論：項目最為突出的競爭亮點，但由于無實景，因此暫時無法在現(xiàn)場形成更大殺傷力藍(lán)岳學(xué)府VS清河國際廣場項目名稱配套基因比較評價藍(lán)岳學(xué)府小部分一二層連體商鋪 -清河城市廣場商業(yè)體量較大，招商入駐名牌酒店，為未來的生活配套奠定堅實的基礎(chǔ)。 +結(jié)論：項目自身的優(yōu)質(zhì)配套在競爭中明顯劣于對手項目名稱合作單位基因比較評價藍(lán)岳學(xué)府建筑規(guī)劃：淮安市城市建設(shè)設(shè)計院營銷代理：奇正地產(chǎn)機(jī)構(gòu) +清河城市廣場景觀規(guī)劃：澳洲弗萊明頓景觀事 務(wù)所營銷代理：崇業(yè)地產(chǎn) = 結(jié)論：項目的合作團(tuán)隊無論實力還是名望均優(yōu)于競爭對手藍(lán)岳學(xué)府VS清河國際廣場特別競品分析間接競品分析競品分析：與本案比的

49、優(yōu)勢交通便利，緊鄰城市主干道，處于清河新城中心水渡口CBD輻射區(qū)內(nèi)。今后商業(yè)氛圍濃厚；該項目西臨缽池山公園，風(fēng)景優(yōu)美；該項目處于清河新城中心，臨濟(jì)清河新行政區(qū)，政府機(jī)關(guān)等事業(yè)單位要員為該項目主要客戶；品牌效應(yīng)強(qiáng)烈，投資客占比大。優(yōu)惠活動認(rèn)籌當(dāng)天購買購房優(yōu)惠卡，享受繳納2萬元定金可抵3萬元購房房款的優(yōu)惠政策，第三天起之后的一周內(nèi)購買購房優(yōu)惠卡的，享受繳納2萬元定金可抵2.6萬元，之后認(rèn)籌無優(yōu)惠。推盤節(jié)奏一期2010年4月開盤，去化90%，二期2010年11月開盤，去化50%。茂華國際匯對于本項目大戶型的去化有直接的影響 項目名稱地段基因比較 評價藍(lán)岳學(xué)府緊鄰清河區(qū)區(qū)政府，工學(xué)院，環(huán)境清幽。 -茂

50、華國際匯位于水渡口商業(yè)中心輻射區(qū)內(nèi)，臨近缽池三公園，環(huán)境優(yōu)美 +結(jié)論：以發(fā)展眼光來看,茂華國際匯前景更為可觀項目名稱規(guī)模、指標(biāo)基因比較評價藍(lán)岳學(xué)府總建筑面積4.7萬。 -茂華國際匯總建筑面積70萬。 +結(jié)論：茂華國際匯與本案物業(yè)形態(tài)基本類似，均為高層。項目名稱規(guī)劃、景觀基因比較評價藍(lán)岳學(xué)府待建清河區(qū)文化中心。 -茂華國際匯水渡口CBD中心，缽池山公園。 +結(jié)論：項目最為突出的競爭亮點，但由于無實景，因此暫時無法在現(xiàn)場形成更大殺傷力藍(lán)岳學(xué)府VS茂華國際匯以本地政府和實力較強(qiáng)的企事業(yè)單位人員為主，其中10%-20%為投資客戶。藍(lán)岳學(xué)府VS茂華國際匯茂華國際匯戶型展示 目標(biāo)市場 小結(jié)宏觀政策對改善型

51、住宅市場影響較大，而本項目主力客群之一是大面積客戶。從競爭環(huán)境分析，淮安上市量較大，市場競爭激烈。但是目前片區(qū)內(nèi)競品樓盤較少，這是本案11年銷售最大的機(jī)會。但是由于規(guī)模相仿，產(chǎn)品品質(zhì)相仿，銷售節(jié)點類似，區(qū)位相近 ，清河城市廣場將成為本項目重要的競爭對手，和重點關(guān)注對象之一 思路導(dǎo)圖第一步：項目認(rèn)知第二步：客群定位第三步：目標(biāo)市場第五步：目標(biāo)分析第四步：形象定位第六步：營銷策略從客觀角度來說縱觀以上的分析其實我們的產(chǎn)品并不能支撐“他們”的高品位。但我們驚喜的發(fā)現(xiàn)，學(xué)府不止于是房子淮安城市文化的重要組成部分淮陰工學(xué)院，見證了淮安的昨天和今天。站在藍(lán)岳學(xué)府的肩膀上，眺望淮陰工學(xué)院，她就成了學(xué)府門前最

52、重要的景觀。優(yōu)勢已經(jīng)在之前推廣中強(qiáng)烈的凸現(xiàn)，并取得了明顯效果毋庸置疑，第一價值一定是文化2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 不得不說，藍(lán)岳學(xué)府得到了最大的文化寵幸，淮安文化宮矗立于學(xué)府一翼宛如一場文化盛宴。即將建成的淮安文化宮這里是附近居民的生活廣場，這里是老年人最快樂的樂土，這里承載了淮安居民的文化，這里將成為學(xué)府老人生活的一角夕陽紅廣場想象一下清晨起床，推開床，樂享一片書香文化宮內(nèi)，琴棋書畫，歌舞升平校園林立，給孩子心中最美麗的校園夕陽紅廣場。讓老人尋找到他的一片天1公里的繁華。生活，更出眾精彩學(xué)府人生，一輩子的內(nèi)涵2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300

53、G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 ian產(chǎn)品價值提煉學(xué)院，切實的存在，打破諸如“品質(zhì)”的平淡，以概念性定位喚起市場注意，更好詮釋品質(zhì)，表現(xiàn)本案在市場上獨特的地位和張力。學(xué)院主義文化社區(qū)書香，品味，生活一言而概之，文化學(xué)院主義文化社區(qū)市場定位我家院子里有書香形象定位第一步：項目認(rèn)知第二步：客群定位第三步：目標(biāo)市場第五步：目標(biāo)分析第四步：形象定位第六步：營銷策略思路導(dǎo)圖領(lǐng)先市場的銷售速度快速回款滿足企業(yè)高速發(fā)展的需求奇正理解在平均市場價格的框架下，根據(jù)項目自身價值的體現(xiàn)，以浮動市場價格不超過5%的情況下，完成快速銷售回款的目標(biāo)價格利潤VS速度回款兩個負(fù)相關(guān)的因子矛盾或沖突如何解決？!開發(fā)目

54、標(biāo)按照奇正對于集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的理解，本項目應(yīng)該采用“短平快”的開發(fā)模式，快速銷售以完成快速回款的目標(biāo)，確保集團(tuán)的滾動開發(fā)戰(zhàn)略。市場形象：緊密結(jié)合并升華項目與學(xué)院的關(guān)系，重點打造項目“學(xué)院、文化、書香”的市場概念和印象，提高市場認(rèn)知度項目形象：建立項目形象，深入挖掘并推廣項目的文化內(nèi)涵，建立知名度，提升美譽(yù)度企業(yè)形象：本案是藍(lán)岳集團(tuán)在淮安的開山之作，肩負(fù)著開疆拓土、塑造企業(yè)形象的重任，形成持續(xù)的優(yōu)良客戶滿意度指標(biāo)學(xué)院文化形象優(yōu)良客戶滿意度項目形象塑造推廣目標(biāo)樹立藍(lán)岳學(xué)府項目學(xué)院文化形象，建立知名度，塑造美譽(yù)度，從而促進(jìn)銷售，推動藍(lán)岳品牌及項目品牌的建立。問題點：未來幾年，淮安是藍(lán)岳集團(tuán)重點發(fā)展區(qū)域

55、，而本案體量較少，推廣費(fèi)用相對較低，難以完全承載藍(lán)岳品牌的塑造。住宅月份5月6月7月8月9月10月11月12月計劃銷售面積（）65068678675421107814771477923計劃銷售金額（萬）35704774772986000800800500去化目標(biāo)60%8%8%5%60%8%8%5%資金回籠比例70%70%70%70%70%70%70%70%商業(yè)月份5月6月7月8月9月10月11月12月計劃銷售面積（）3455461461288288288288230計劃銷售金額（萬）3455460460287287287287287去化目標(biāo)60%8%8%5%60%8%8%4%資金回籠比例70%

56、70%70%70%70%70%70%70%推廣目標(biāo)全年目標(biāo)：住宅81%的去化率，回款12292.2萬元。 商業(yè)86%的去化率，回款4952.74萬元。價格目標(biāo)建議首推2#，沖刺均價5500元/，低開高走，小幅遞增；第二次開盤推出1#，均價5800元/；第三次開盤推出3#，直沖均價6000元/；第四次推出商業(yè)用房，均價達(dá)7000元/3#，均價沖刺6000元/2#，沖刺均價5500元/1#，沖刺均價5800元/以上推盤順序分析見后篇。商業(yè)，沖刺均價7000元/2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 第一步：項目認(rèn)知第二步：客群定位第三步：目標(biāo)市場第五步：目標(biāo)分析

57、第四步：形象定位第六步：營銷策略思路導(dǎo)圖31外在條件內(nèi)在潛能策略重思與深化形象延展與提升營銷策略與執(zhí)行項目整體營銷命題界定強(qiáng)壓下的小盤營銷政策環(huán)境惡劣市場競爭激烈短時間內(nèi)回款針對目標(biāo)客群主要運(yùn)用影響力深度的小眾傳播，進(jìn)行點對點的傳播，制造“小眾影響”營銷總體思路以大眾傳播建立項目高度，針對目標(biāo)客群主要運(yùn)用圍合式圈層營銷，進(jìn)行小眾影響大眾傳播建立項目高度，提升項目和開發(fā)商的知名度和美譽(yù)度圍合式圈層營銷推廣思路圈層營銷對特定圈層人群的特性進(jìn)行全方位剖析，以匹合其消費(fèi)行為和習(xí)慣的營銷模式促成交易圍合式圈層營銷針對特定圈層進(jìn)行全方位的創(chuàng)新營銷圍合式圈層營銷活動營銷文本營銷體驗營銷服務(wù)營銷推盤節(jié)奏總控：

58、從產(chǎn)品線分析，2號樓3號樓產(chǎn)品線較長，為了確保首次開盤的成功應(yīng)首推其中一棟。從產(chǎn)品線分析2號樓 、3號樓相對于1號樓來說比1號樓要長，并且相對能夠滿足主力客群兩房、小三房的要求。因為首次開盤蓄水時間相對較短，為了確保首次開盤的成功，建議首次開盤選擇2號樓、3號樓其中之一 。而1號樓兩房去化問題不大，120平米三房和130平米三房需要一定的周期，因此建議1號樓在中間開盤，增加大面積戶型的銷售周期 因此，從產(chǎn)品線分析開盤順序因該是312或者213第一波推出，2號樓，86套，銷售面積19422.5平米理由：2號樓一房1套，兩房28套，小三房29套，大三房28套，相對于1號樓58套大三房，58套兩房，

59、1套小三房來說，產(chǎn)品線相對合理，而在開盤時間較短，蓄水情況不足的情況下，更容易確保開盤的成功 。第二波推出，1號樓，113套，銷售面積11998平米理由：1號樓兩房產(chǎn)品去化難度不大，大三房需要大量客戶資源積累，因此適當(dāng)拉長1號樓蓄水期。第三波推出，3號樓，86套，銷售面積13368平米第四波推出，商業(yè)7208平米推盤節(jié)奏總控：從鳥瞰圖分析，相對于2號樓，3號樓位置和采光稍佳，建議作為第三波提價時推出因此，建議推盤順序為：2號樓，1號樓，3號樓2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 階段營銷總控圖11/311/411/511/611/711/811/911/10工程節(jié)奏4月28日2號樓開盤6月10日銷售中心建成6月26日1號樓開盤尾盤推售銷售節(jié)奏2號樓蓄水期 內(nèi)部認(rèn)籌期 開盤期 3號樓蓄水期 住宅持續(xù)期商鋪蓄水期 推廣節(jié)奏形象力期產(chǎn)品力期品牌力期主題 我家院里有書香高高在上的別院生活體驗貴賓服務(wù)，感受尊崇生活策略制造區(qū)域及文化氛圍 解剖產(chǎn)品價值 體驗生活目的 引發(fā)期待 品牌+產(chǎn)品解碼 強(qiáng)化感受第一階段第二階段第三階段11/11蓄水進(jìn)行第一輪客戶梳理8日28日3號樓開盤9月26日商鋪開盤1號樓蓄水期 準(zhǔn)備期：引燃項目文化及區(qū)域價值，全面造勢 樹立形象（2011年