濟(jì)寧房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及2012年房地產(chǎn)走勢(shì)

1、濟(jì)寧房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及2012年房地產(chǎn)走勢(shì)研判供應(yīng)市場分析1、在售樓盤現(xiàn)狀分析案名開發(fā)公司項(xiàng)目地址總建筑面 積物業(yè)形態(tài)均價(jià)戶型面積銷售率主題詳情備注典型樓盤羅馬假日山東瑞馬房地產(chǎn)開發(fā)公司古槐路與濟(jì)寧大道 交匯處19萬M高層 小高層 商鋪一期 5300二期 560088 110 二室 120-150 三 室一期銷售完 畢二期銷售34%締造濟(jì)寧星 河灣該項(xiàng)目主推歐式花園建筑 風(fēng)格，定位中高端。一期開 盤比較成功，二期受市場影 響較大。截止目前銷售 34%,并且缺乏潛在客戶。 近期所有廣告宣傳基本停 止，進(jìn)入冬眠狀態(tài)。北城國際山東新德藍(lán)房地產(chǎn) 開發(fā)公司火炬路東，濟(jì)寧大道北側(cè)12萬小高層一期 43001

2、05 二室 120135 三 室一期開盤銷 售率80%以 上北城高端生 態(tài)住宅該項(xiàng)目一期封頂，11月初 開盤，開盤當(dāng)日選房90%, 推出定房送油卡，一次性付 款92折等優(yōu)惠措施。效果 較好，從目前簽約率來看， 開盤客戶需要一段時(shí)間消 化。南池公館濟(jì)寧魯商 置業(yè)龍行路 南，王母 閣公園西43萬多層電梯洋 房 高層一期洋房8500二期洋房94.124 二室138三室152四室一期多層電梯洋房95% 以上相守湖園 厚宅一生魯商集團(tuán)著力打造的濟(jì)寧 高端住宅項(xiàng)目，配套設(shè)施完 備，二次開盤效果并不理臨10100高層6900-7300153三室（洋 房）一期小高層 開盤售80%想，觀望情緒亦濃厚。翠都國際濟(jì)

3、寧翔天 置業(yè)濟(jì)寧大道 以北任城 區(qū)政府西 鄰16 萬（一 期）23 萬（二 期）高層公寓高層住宅預(yù)計(jì)5400 570047公寓85二 室110 廿-140 復(fù) 式一濟(jì)寧央?yún)^(qū) 首席觀湖城 市綜合體11月26日開盤，項(xiàng)目自推 廣以來，客戶普遍對(duì)公寓的 認(rèn)知度不高。開盤優(yōu)惠活 動(dòng)，老客戶優(yōu)惠200500 元/平方。和欣家園濟(jì)寧新野房地產(chǎn)開 發(fā)公司環(huán)城西路 西鄰越河 北路北側(cè)38萬小高層 高層 商業(yè)步行街6900-720090-114 二室139-150 三室10號(hào)樓開盤 銷售30%古運(yùn)河、老 濟(jì)寧、新中 心和欣家園10號(hào)樓王與11 月初推出，有價(jià)格和市場大 環(huán)境的影響，成交慘淡。豪廷御都濟(jì)寧信昌 置

4、業(yè)榮華路 南，知遇 路北，榮 譽(yù)路東， 荷花路西19萬高層一期 4200二期 5600108、115 二室142、158 三室已開四棟高 層銷售率 75%以上北湖新城 壹號(hào)作品北湖區(qū)首個(gè)推出的項(xiàng)目，一 期銷售以團(tuán)購形式為主。2013年交房南池怡景園濟(jì)寧中區(qū)城建投資龍行路兩側(cè)，環(huán)城西路南線兩側(cè)回遷完成 剩余房源 800余套小高層A區(qū)推出均 價(jià)5200元/ 平方米。B 區(qū)價(jià)格上漲 5320元/平 方米8092 二室95、120三室A區(qū)剩余房 源開盤時(shí)銷 售完畢，即 將推出B區(qū) 房源-一期銷售較好，開盤選房率 80%以上，B區(qū)與11月上旬 開始選房，受國家市場調(diào)控 政策影響，銷售速度明顯放 緩。該項(xiàng)

5、目配套設(shè)施齊全， 周邊環(huán)境較好。鳳凰 太陽 城山東新能源建設(shè)有限公司濟(jì)寧市新 327國道 南側(cè)、環(huán) 城西路東 側(cè)15萬電梯洋房 高層寬景洋 房-高尚園林圍合院落引領(lǐng)尊貴景觀住宅項(xiàng)目2010年9月取得土地 權(quán)，土地總面積59838平， 135萬/畝，容積率2.0.預(yù) 計(jì)2012年推向市場。運(yùn)河新城山東鴻順房地產(chǎn)開 發(fā)公司洸河路西 首與金塔 路交匯處一期12 萬多層高層多層（一層 帶院）4850 高層475081-100 二室122-144 三室多層銷售 96%高層銷售新中式建筑 的先行者一期與2010年下半年開 盤，首推濟(jì)寧首個(gè)院落式多 層中式住宅，加其價(jià)格不40%高，銷售狀況較好。森泰 首府森

6、泰房地產(chǎn)開發(fā)公 司紅星東路南，火炬 路北21萬高層未開盤90.92 二室135.142 三室-中式府邸傳世名宅2012年3月開盤。交5萬 意向金，按排名先后選房。冠亞星城濟(jì)寧怡景 地產(chǎn)有限 公司濟(jì)寧市吳泰閘東路150號(hào)55萬高層 小高層在銷650090-170近十 種房型小高層住宅 90%國家康居 人文典范項(xiàng)目開發(fā)體量較大，分五期 開發(fā)，總?cè)菁{近三千戶居民 居住，設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，景觀 較好，盛泰廣場濟(jì)寧盛泰房地產(chǎn)開 發(fā)公司紅星東路 與火炬路 交匯處20萬高層在銷6200120、124 三室80%豪布斯卡高尚住宅標(biāo)桿項(xiàng)目位于火炬路西側(cè)，整體 戶型偏大，得房率低，底商 影響居住氛圍，銷售不佳。藍(lán)天豪

7、庭濟(jì)寧藍(lán)天置業(yè)有限公司健身廣場 東側(cè)吳太 閘路以南17萬高層商業(yè)未開盤89-110 二室143三室高端居住和 國際化商業(yè) SHOPPINGMALL項(xiàng)目尚未開盤，以商業(yè)為 主，商業(yè)建筑面積近12萬 平，住宅5萬平。其他仁城雅居濟(jì)寧市建 威置業(yè)濟(jì)安橋路心酒廠南18萬高層 小高層 別墅暫封盤88二室126三室164、170 廿復(fù)式一期開盤后 剩余房源封 盤城市別墅，一個(gè)城市的珍藏楊柳 國際山東火炬房地產(chǎn)開發(fā)公司327國道北菱花集 團(tuán)對(duì)過150萬多層高層 小高層在銷465090-105 二室110-140 三室多層清盤，在售高層洸府河畔首席瞰景高層項(xiàng)目建設(shè)周期長，體量大， 前期多層已基本消化完畢， 楊

8、柳MOHO及麗宮正在銷售 中。興唐 國粹 城興唐房地產(chǎn)開發(fā)公 司紅星東路28號(hào)14萬多層高層1.2萬90二室 130-180 三室 四室90%恒溫恒濕低碳環(huán)保住宅古槐家園山東恒勝 房地產(chǎn)古槐路與金宇路交12萬高層 小高層5600-570078-95 二室 140-151 三基本已經(jīng)銷 售完畢花園式規(guī)劃小區(qū)庭院，項(xiàng)目已基本銷售完畢，剩余 部分房源以高樓層大面積匯處室頂層為復(fù)式 設(shè)計(jì)，可做 空中花園為主。龍城7090山東九巨 龍房地產(chǎn) 開發(fā)有限 公司濟(jì)安橋路 與龍行路 交匯處9萬高層610042、45 一室 78-95 二室95%戶型面積以小面積居多，目 標(biāo)客戶群為年青剛需購房。薛口花園濟(jì)寧市開元

9、房地產(chǎn) 開發(fā)公司新327與科苑路交匯處23萬高層 小高層4200100 二室140三室銷售完畢濟(jì)北新區(qū)首席生態(tài)園林式住宅一期上房，二期2012年下 旬小結(jié)：濟(jì)寧樓市雖不像一二線城市受限購和限貸政策的沖擊影響那么劇烈，但總體上濟(jì)寧樓市供應(yīng)量還 是略為大于需求量，加之全國整體房地產(chǎn)大環(huán)境的影響，以及濟(jì)寧目前房價(jià)略高于本地客群的價(jià)格承受能力， 以致房價(jià)在受政策沖擊堅(jiān)挺1年后，于今年10月開始出現(xiàn)松動(dòng)，今年10月開始各樓盤上客量和成交量均出 現(xiàn)明顯下滑，代表項(xiàng)目羅馬假日一期八月份開盤銷售率在90%左右，二期10月29日開盤，截至目前成交率 仍不足30%。和欣家園11月推出，成交慘淡。南池怡景園和翠都國

10、際11月選房，成交率極低，仁誠雅居因 政策影響和項(xiàng)目價(jià)格過高，目前處于封盤狀態(tài)。僅有北城國際以4300元/m2的低價(jià)入市，開盤效果比較明顯， 其他樓盤整體處于比較冷清的局面。目前處于年底銷售淡季，資金不是比較緊張的開發(fā)商都不會(huì)帶頭去降價(jià)，都準(zhǔn)備等待國家調(diào)控政策逐漸明朗及客戶觀望情緒逐步消減后的年后2、3月份才將項(xiàng)目推出，濟(jì)寧整體房地 產(chǎn)市場目前沒有過大動(dòng)靜及過大促銷力度。2、2012年即將上市樓盤分析項(xiàng)目名稱位置規(guī)劃用途土地面積容積率（商/?。╊A(yù)估總建筑面積土地歸屬2011年拍賣土地狀況列表琛藍(lán)紡織 片區(qū)太白西路以南、 新華路以西、電 廠北街以東商服 住宅30372平方米 其中 12129/1

11、82433.0-3.5/2.3-2.5商業(yè)：42451.5住宅：45607.5濟(jì)寧盛基置業(yè)有限公司健身廣場東 片區(qū)B1地塊共青團(tuán)以東、仙 營路以南、洸河 路以北商服住宅25800 15050/107502.5-3.0商業(yè)：45150住宅：32250防爆電機(jī)廠 片區(qū)建設(shè)北路以東、 吳泰閘路以北、 汽車北站以南商服 住宅52028平方米 18210/338183.0-3.8/2.0-2.5商業(yè)：69198住宅：84545山東新德藍(lán)房地產(chǎn)有限公司菱澳片區(qū)崇文大道以北、 菱花南路以東商服 住宅91338平方米 13701/776374.0-5.5/2.5-3.0商業(yè)：75355.5 住宅：232911

12、山東歐隆投資置業(yè)有限公司北湖新區(qū)西 石佛南片區(qū)車站南路東、濱 湖路北商服 住宅130613平方米 13500/1171132.2-2.5 / 1.3-1.5商業(yè)：33750 住宅：175669.5濟(jì)寧城投嘉華房地產(chǎn)開發(fā)公司北湖新區(qū)東 石佛A片區(qū)火炬路西、濱湖 路北商服 住宅107146平方米 25200/819462.2-2.5 / 1.3-1.5商業(yè)：63000 住宅：122919濟(jì)寧城投嘉華房地產(chǎn)開發(fā)公司濟(jì)寧商業(yè)學(xué) 校片區(qū)金宇路以南、廣 電路以西商服 住宅45039平方米 15566/294734.0-4.6 / 2.5-2.8商業(yè)：71603.6住宅：82524.4山東海能投資有限公司技

13、術(shù)學(xué)院西 片區(qū)B地塊康泰路以東，嘉 達(dá)路以北住宅500002.3-2.5125000平方米濟(jì)寧市大地房地產(chǎn)開發(fā)公司魯南化工廠 南片區(qū)洸府河以東、規(guī) 劃道路以南住宅234232.5-3.070269山東京投置業(yè)有限公司南劉莊曹廟 片區(qū)新327國道南側(cè)， 琵琶山路西側(cè)， 任城區(qū)南劉莊曹 廟片區(qū)商服 住宅584591.8-2.0/3.0-3.7濟(jì)寧翔天置業(yè)有限公司擬建萬達(dá)廣 場片區(qū)太東市場以東、 劉莊路以南、琵 琶山路以西、太 白樓東路以北商業(yè) 住宅1297624.6596905.2任城新區(qū)商 務(wù)區(qū)片區(qū)環(huán)翠路以南，育 賢路以西商服53900不大于4.2226380濟(jì)寧新中德置業(yè)有限公司任城區(qū)供銷 北

14、路西片區(qū)任城新區(qū)仁興路 北、供銷路西住宅573572.02.2126185.4濟(jì)寧新中德置業(yè)有限公司任城區(qū)滿莊 南片區(qū)任城區(qū)滿莊南片 區(qū)商業(yè)住宅33223不大于3.0/不大 于2.0商業(yè)：30000住宅：50000山東濟(jì)寧華任置業(yè)有限公司濟(jì)寧高新區(qū) 綠色家園北 片區(qū)高新區(qū)康泰路以 東、詩仙路以南、 瑞園路以西住宅288073.5100824.5濟(jì)寧高新區(qū)綠色家園北片區(qū)金塔花園片 區(qū)（一期）位于紅星路以 北、電化路以西商服 住宅6108不大于1.96/不大 于 2.86.商業(yè)：4116 住宅：11440濟(jì)寧寶地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計(jì)766962平方米商業(yè)：1113584.3 住宅：1327071

15、小結(jié)：濟(jì)寧目前網(wǎng)上備案可售房源套數(shù)為17112套，可售面積：1943300.44平米，其中住宅為11043套, 住宅可售面積1358994.66平米，加上即將推出的住宅建筑面積1327071平米，按濟(jì)寧每年樓市消費(fèi)量在130 萬平米左右，上市房源夠兩年才能去化完畢，濟(jì)寧房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供過于求的明顯局面。加之政府相關(guān)政策的不確定性，銀根緊縮和客戶觀望情緒的漸長，勢(shì)必會(huì)影響濟(jì)寧2012年整體房地產(chǎn)市場。二、國家政策及金融貨幣政策分析2011年1月27日，財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外 銷售的，將全部征收營業(yè)稅。2011年1月28日，上海和重慶正式

16、實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0. 25個(gè)百分點(diǎn)。2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知，要求從2011年2月9日起，上調(diào) 個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)）.20個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積 金貸款利率上調(diào)0. 25個(gè)百分點(diǎn)。2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0. 5個(gè)百分點(diǎn)。2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。20

17、11年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)）.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào) 整后，一年期存款利率達(dá)到3.25%, 年期貸款利率達(dá)到6.31%。2011年4月17日中國人民銀行宣布從21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金判.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準(zhǔn) 備金率。同時(shí)，這也是央行自去年以來準(zhǔn)備金率的第十次上調(diào)。2011年5月1日，根據(jù)國家發(fā)改委的有關(guān)規(guī)定，從今天（5月1日）開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明 碼標(biāo)價(jià)，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。對(duì)于貨幣政策的動(dòng)向，還得看整

18、個(gè)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)如何變化ACPI的變化。就當(dāng)前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，盡管歐美國家的經(jīng) 濟(jì)增長乏力，歐盟國家甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長，盡管國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度會(huì)比2010年放緩，但今明兩年中國經(jīng)濟(jì)仍然可保持9%左 右的速度增長。但從這兩年政府的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)基本上為8%的角度來看，政府不會(huì)再用信用擴(kuò)張的刺激經(jīng)濟(jì)快速增長。也就 是說，當(dāng)前或明年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，正是政府經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)所要達(dá)到的，是政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的結(jié)果。市場不用過多地?fù)?dān) 心政府會(huì)由于經(jīng)濟(jì)增長放緩而出現(xiàn)過度的刺激政策。這就是為何當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策只是強(qiáng)調(diào)微調(diào)而已。也就是說，央行的貨幣政策在短期內(nèi)（或半年內(nèi)）不會(huì)有太多的改變，貨幣政策的微調(diào)更多的不是銀行信貸數(shù)

19、量上的增減， 而是如何來理順現(xiàn)行的信貸價(jià)格關(guān)系，加快利率市場化改革的目標(biāo)，讓商業(yè)銀行真正成為信貸風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的主體，或通過有效 的利率機(jī)制來調(diào)整銀行信貸的供求關(guān)系及引導(dǎo)信貸的流向。從目前發(fā)生的一些情況來看，中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心是十分堅(jiān)決的，整個(gè)市場政策仍然堅(jiān)持在國十條和新國 八條的基本精神上。國內(nèi)房地產(chǎn)市場正朝既定的方向前行，比如擠出房地產(chǎn)泡沫、遏制住房的投機(jī)炒作需求、加大保障發(fā)生 住房建設(shè)、讓房價(jià)下降到民眾可接受等。特別是最近溫家寶總理的講話，主張房價(jià)下降是國家的基本政策，并且房價(jià)下降要 到民眾可接受的水平。在這種情況下，房地產(chǎn)下降及住房市場價(jià)格出現(xiàn)周期性調(diào)整不可避免。國內(nèi)房地產(chǎn)市場也

20、開始由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場 向居民消費(fèi)為主導(dǎo)的市場方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場預(yù)期開始發(fā)生變化。一些房地產(chǎn)泡沫過大城市的房價(jià)開始松動(dòng)性下降，持續(xù) 了一年多的住房市場量降價(jià)滯的局面也開始在打破等。在這種情況下，地方政府土地財(cái)政壓力越來越大。因此，不少地方政 府也會(huì)千方百計(jì)地希望突破中央當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，甚至以早期購房者為了退房而打砸搶來脅持中央政府來改變現(xiàn)行 房地產(chǎn)政策等。可以說，種種跡象表明，就當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府與中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府將是落實(shí)中 央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最大障礙。因?yàn)椋@些政策的走勢(shì)與變化不僅決定不同的利益格局，而且也決定了未來中國經(jīng)濟(jì)的基本 走勢(shì)?？傮w上

21、來看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策全面松動(dòng)或如2008年下半年突然逆轉(zhuǎn)的可能性不大。因?yàn)?，?duì)當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫、房 地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化所帶來的嚴(yán)重負(fù)面影響，中央政府已經(jīng)有了基本共識(shí)，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的嚴(yán)厲打 擊，擠出房地產(chǎn)泡沫及降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基本政策不會(huì)改變。現(xiàn)在所擔(dān)心的是，面對(duì)越來越大的地方政府土地財(cái)政壓力, 如果中央政府不出新招（比如說征收房地產(chǎn)稅），那么地方政府可能會(huì)尋找不同的招數(shù)來化解當(dāng)前的房地產(chǎn)政策。因此，國內(nèi) 房地產(chǎn)政策未來走勢(shì)將面臨巨大的不確定。隨著以成交量的持續(xù)走低和房價(jià)觸頂回落為表象的房價(jià)拐點(diǎn)的來臨，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控狗松”、“緊”之爭再度激烈。有人堅(jiān)決支持房地產(chǎn)調(diào)控政策

22、持續(xù)，使房價(jià)回歸到合理價(jià)位。有人認(rèn)為，價(jià)格大幅度下降，會(huì)帶來了一系列長期難以解決的社會(huì)問 題和經(jīng)濟(jì)問題，因此不能操之過急。也有人認(rèn)為，雖然銀行壓力測(cè)試顯示可以承受房價(jià)下降40%，但地方政府無法承受超過 20%的房地產(chǎn)價(jià)格下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)難以承受超過25%的房地產(chǎn)價(jià)格回落。因此有報(bào)告預(yù)判明年三季度中央政府可能逐步放松 “限貸”然后放松“限購”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹強(qiáng)調(diào)：政策存在優(yōu)化空間，但不會(huì)轉(zhuǎn)向。三、客戶心理調(diào)查分析結(jié)果顯示，超八成購房者認(rèn)為調(diào)控尚未到位，未來半年內(nèi)政策仍將適度從緊。據(jù)介紹，此次調(diào)查是從最近訂閱樓盤短信的13405位網(wǎng)友中，隨機(jī)抽取2681位（約20%），進(jìn)行電

23、話回訪，其中有效問 卷2493份。從網(wǎng)友的感受度來看，當(dāng)前信心指數(shù)與市場表現(xiàn)基本是一致的。如目前的購房者房價(jià)信心指數(shù)為3.44，其中大 多數(shù)認(rèn)為房價(jià)略有下降，這與近二個(gè)月濟(jì)寧住宅均價(jià)整體穩(wěn)中有降的市場基本一致。調(diào)查顯示，超過八成的購房者對(duì)未來半年調(diào)控政策走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場尚未調(diào)控到位，仍期待政策的 適度從緊；在房價(jià)走勢(shì)上預(yù)期尚未形成明顯分化，看跌、看漲及維持穩(wěn)定基本均衡（占比30%左右），而在未來市場潛在成 交量的預(yù)期也沒有明顯差異，向好、持平、回調(diào)的預(yù)期占比相當(dāng)（30%左右）。在被調(diào)查的網(wǎng)友當(dāng)中，82%期望降價(jià)幅度達(dá)20%以下，其中34%的網(wǎng)友認(rèn)為會(huì)降10%-20%,顯示出網(wǎng)

24、友的購房心理預(yù)期相 對(duì)理性，僅5%的網(wǎng)友認(rèn)為房價(jià)會(huì)降30%以上。此外，四季度房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售經(jīng)理人信心指數(shù)為51.25,與前一個(gè)月相比基本持平。他們預(yù)計(jì)已上市項(xiàng)目開工計(jì)劃不變， 但部分?jǐn)M上市項(xiàng)目開工進(jìn)度將有推遲，而在客戶蓄水及去庫存化速度上也將好于10月。當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn) 市場仍然存在著一些問題。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化。要推動(dòng)體制機(jī)制改革， 在遏制投機(jī)、促進(jìn)房價(jià)基本穩(wěn)定的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征1、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)高位放緩態(tài)勢(shì)

25、在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，較上半年和前 三季度分別下降1.8和0.9個(gè)百分點(diǎn)，較1999-2010年同期均值高4.4個(gè)百分點(diǎn)，總體仍保持較高水平。從月度數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，6月份出現(xiàn)明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月， 連續(xù)3個(gè)月保持高位放緩態(tài)勢(shì)，10月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。2、住房銷售增速逐步減速住房銷售增速對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策反映比較敏感，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策后，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果。進(jìn)入2011年以來， 住房銷售增速在2010年下半年大幅下

26、降的基礎(chǔ)上略有回升，總體呈現(xiàn)波動(dòng)放緩的態(tài)勢(shì)。1-10月商品房銷售面積、銷售額累 計(jì)同比增長10%和 18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個(gè)百分點(diǎn)，雖然略高于上年同期的數(shù)據(jù)，但與1999-2010年同期均值 比，分別低11.4和12.3個(gè)百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)看，2011年住房銷售增速經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是年初到4月份，出現(xiàn)大幅下滑，4月份銷售面積和銷 售額出現(xiàn)負(fù)增長，增速分別為-10.1%和-11.8%；第二階段是5月和6月，出現(xiàn)大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達(dá)到 25.4%和47.5%；第三階段是7月到10月，連續(xù)4個(gè)月下滑，10月份銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)負(fù)增長，增速分別為9.

27、8%和 11.1%。同時(shí)，二手房交易量持續(xù)為負(fù)增長，說明房地產(chǎn)市場交易景氣并未上升。4月以來，北京、寧波、深圳、廣州等城市 二手房成交量均表現(xiàn)為同比負(fù)增長；北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。3、房地產(chǎn)價(jià)格放緩跡象初現(xiàn)新建住宅價(jià)格同比、環(huán)比增速持續(xù)回落。9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%， 漲幅繼續(xù)回落。價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，價(jià)格回落的有1個(gè)，同比漲幅超過5%的城市有17個(gè)；價(jià)格環(huán)比上漲的城市有 24個(gè)，持平的城市有31個(gè)，下降的城市有15個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過1%。二手住宅價(jià)格同比漲幅下降，環(huán)比實(shí)現(xiàn)負(fù)增長。9月份，70個(gè)

28、大中城市二手住宅價(jià)格同比平均上漲2.4%，環(huán)比平均下 跌0.07%。9月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè)，持平的城市有2個(gè)，下降的城市有7個(gè)，漲幅 超過5%的城市有10個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有21個(gè)，下降的城市有25個(gè)，環(huán)比漲幅均未超 過1%。4、土地價(jià)格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷土地價(jià)格增速全面放緩。2011年第三季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長率分別為1.33%、 1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn)；同比增長率分別為8.37%、11.54%、10

29、.48%、 4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)環(huán)比、同比增幅全面回落。12個(gè)重點(diǎn)城市平均樓面地 價(jià)10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，130個(gè) 城市住宅類土地成交樓面均價(jià)同比下跌11%。土地交易逐步趨冷。從土地供應(yīng)市場上異常交易地塊的情況來看，高價(jià)地塊數(shù)量明顯減少，溢價(jià)率和競價(jià)輪次相對(duì)平穩(wěn)， 市場熱度降溫。12個(gè)重點(diǎn)城市10月份居住用地土地供應(yīng)804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又?jǐn)U大趨 勢(shì)。進(jìn)入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預(yù)期增

30、加，土地市場進(jìn)一步冷清。上海、廣州、北京等地 出現(xiàn)多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況，開發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額887億元，同比下降 4.8%，比上季末低5.3個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。5、保障房建設(shè)完成預(yù)定目標(biāo)11月2日，國土資源部發(fā)布公告稱，截至2011年10月14日，全國31個(gè)省（區(qū)、市，含兵團(tuán)、西藏除外）今年落實(shí)中 央下達(dá)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地42614公頃，用地落實(shí)率超過100%，已超額完成今年中央下達(dá)的保障性安居工程用地落 實(shí)任務(wù)。今年中央財(cái)政已分批下達(dá)1522億元保障性安居工程補(bǔ)助資金，各地也通過建立保障房融資平臺(tái)

31、等方式積極籌措資金。11 月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo) 任務(wù)。五、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題1、房地產(chǎn)調(diào)控逐步加碼與房地產(chǎn)價(jià)格尚未實(shí)質(zhì)性下降的矛盾2011年1月26日發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”，政策延續(xù)了 2010年以來持續(xù)的“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、 推進(jìn)保障性住房建設(shè)”的調(diào)控思路，在調(diào)控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價(jià)、限購等手段。至季度末陸續(xù)有 40個(gè)大中城市出臺(tái)限購令，其中北京、深圳限購政策及執(zhí)行程度最為嚴(yán)厲。然而，截止到月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià) 格同比上漲的城市有69個(gè)，只

32、有1個(gè)下降，房地產(chǎn)價(jià)格尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。2、一線城市房價(jià)穩(wěn)中趨降與二、三線城市房價(jià)快速上漲形成鮮明對(duì)比目前來看，一線城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，部分樓盤房價(jià)降幅較大。然而，與此形成對(duì)比的是，二、三線城市房價(jià)上漲勢(shì) 頭迅猛。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二、三線城市房價(jià)上漲是一個(gè)長期趨勢(shì)，但是如果過熱的投 資性需求充斥樓市，房價(jià)過快上漲，勢(shì)必會(huì)重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力。3、限購政策在遏制房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)也對(duì)剛性需求形成影響以往出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制投機(jī)方面往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質(zhì)上屬于 行政手段，而且影響范圍不僅僅

33、是投機(jī)需求，對(duì)于因勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移形成的剛性需求、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型 需求也產(chǎn)生影響。因而，限購政策對(duì)于非投機(jī)性需求的影響需要引起關(guān)注，是否需要擇機(jī)退出值得探討。4、貨幣政策收緊的滯后效應(yīng)對(duì)住房供給形成抑制作用2010年以來，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作，到2011年，其滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)出來。在貨幣政策收緊的條件下，房地 產(chǎn)信貸資金逐步減少，三季度末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā) 投資資金來源增速不斷下降，1-10月份，累計(jì)同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個(gè)百分點(diǎn)，其中國內(nèi)貸款增長1%，較 同期下降25.3個(gè)百分點(diǎn)

34、；自籌資金同比增長30.8%，較同期下降19.9個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中個(gè)人按揭貸款同比增長4.9%， 較同期下降20.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，出現(xiàn)了大幅的波動(dòng)，全國一線十大城市房價(jià)首現(xiàn)回落，但依舊以平穩(wěn)發(fā)展為主?？v觀 目前調(diào)整的趨勢(shì)和動(dòng)向，樓市的較大沖擊將持續(xù)到明年。六、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析綜合來看：一、中長期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)房地產(chǎn) 市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢(shì)第一，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛，短期內(nèi)住房需求快速增長的局面難以扭轉(zhuǎn)。我回010年城鎮(zhèn)化率為49.68%， 到2030年估計(jì)實(shí)現(xiàn)能穩(wěn)定在70%左右。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著

35、住房建設(shè)快速發(fā)展。因 此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前，房地產(chǎn)市場總體將保持較快的發(fā)展格局。盡管保障性住房建設(shè)在未來五年將提供3600萬套住房，大體解決1億人住房問題，然而，保障性住房供給的瞄準(zhǔn)對(duì)象有 限，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要，更加無法滿足由于收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求。第二，房地產(chǎn)業(yè)仍是支撐投資和經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，短期“去房地產(chǎn)化”難以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的投資、 增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興技術(shù)沒有實(shí)現(xiàn)重大突破之前，很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的“去房地產(chǎn)化”，而且現(xiàn)階 段我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于由“衣食”向“住行”升級(jí)的過程之中，無論是供給、還是需求呈現(xiàn)出“房地產(chǎn)化”傾

36、向具有階段性 特征。第三，地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配，以“土地”換“公共基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)”的發(fā)展模式短期內(nèi)難以改變。長期以來， 地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配問題突出，土地出讓金作為一項(xiàng)政府預(yù)算外收入，在支持地方建設(shè)方面也發(fā)揮了積極的作用的同 時(shí)，這一模式也導(dǎo)致了地方政府對(duì)土地收入的過度依賴，造成較大風(fēng)險(xiǎn)。然而，未來一個(gè)時(shí)期，地方政府融資渠道仍然有限， 包括基礎(chǔ)設(shè)施、民生建設(shè)等建設(shè)任務(wù)越來越重，因此，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的熱度仍不會(huì)降溫。第四、限購令等調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，“需求凍結(jié)”的局面轉(zhuǎn)為“供求雙凍結(jié)”的風(fēng)險(xiǎn)上升 限購令發(fā)揮效力的時(shí) 間是，需求凍結(jié)后銷售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求

37、雙凍結(jié)”之間。預(yù)期效果是，需求下降，但投資仍然較快， 供給較充足，減少了信貸資金、減少了預(yù)付款，在把自有資金用完之前，開發(fā)商勢(shì)必要降價(jià)以獲取資金流。一旦資金鏈已斷 裂，投資出現(xiàn)大幅下滑，將導(dǎo)致供需雙凍結(jié)的局面，一方面導(dǎo)致房價(jià)上漲，另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，限購令一旦放開, 房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必會(huì)大幅回升，正是存在這種擔(dān)憂，限購令短期內(nèi)難以退出。第五、居民購房意愿持續(xù)下降。根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查問卷的分析，一季度末30%的居民對(duì)未來房價(jià)持上漲預(yù)期，比 例比上季度低10個(gè)百分點(diǎn)；二季度末，25.9%的居民持房價(jià)上漲預(yù)期，比例進(jìn)一步降低；三季度末，75.6%的居民認(rèn)為“過高， 難以接受”，較上季提高1.3

38、個(gè)百分點(diǎn)，為2009年有調(diào)查以來的最高值。城鎮(zhèn)居民購房意愿持續(xù)下降，未來3個(gè)月意欲購 房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進(jìn)一步降至9月下旬的14.2%，創(chuàng)2009年調(diào)查以來的新低。二、國家將保持穩(wěn)定的金融政策房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，需要盡量避免大起大落式的調(diào)整，保持房地產(chǎn)金融政策的基本穩(wěn)定。對(duì)于整個(gè)市場前景判斷的依據(jù)，長期看人口總量和結(jié)構(gòu)的變化，可以用來預(yù)測(cè)我們這個(gè)市場是大體處在什么階段，是處 在快速發(fā)展期，還是成熟期，還是到相對(duì)往下走的階段。”如果將購房年齡人群劃在24-64歲之間的話，2010年時(shí)這一群體比2005年多7500萬，到2020年會(huì)比2015年下降1500

39、萬，到了 “十三五”期間，處于這個(gè)階段的人口總量處于絕對(duì)下降的趨勢(shì)。如果按照兩年銷售面積的峰值應(yīng)該在2015年前后， 是新開工面積，新建住宅。單純從需求角度來看，目前房地產(chǎn)市場的銷售現(xiàn)狀還可以持續(xù)幾年，但是銷售量的增速大體上是 處在一個(gè)放緩的過程中。其次，從收入的角度可以評(píng)判限購的銷售價(jià)格有沒有可持續(xù)性。如果將全國作為整體衡量是否有持續(xù)性的問題在于 支付能力，而是不是能夠真正成為有購買力的支付能力，這也需要借助銀行信貸的支撐，如果沒有銀行信貸的支撐就無法轉(zhuǎn) 化為購買能力。這就仍然需要觀察政策趨向，核心在于怎么看數(shù)量龐大的改善性問題。只要住房金融政策出現(xiàn)大的波動(dòng)，就 不可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，要

40、想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，客觀上就要求住房金融政策能夠保持基本穩(wěn)定。三、平穩(wěn)發(fā)展依舊是主流當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，雖然增速有所回落，但依舊是以平穩(wěn)有序發(fā)展為主。為什么房地產(chǎn)市場不管是國外還是國內(nèi)，會(huì)頻繁出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)？這需要了解當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的特征。當(dāng)厘清了 房地產(chǎn)市場背后的邏輯、根源等因素后，就會(huì)看到下一步房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨向。首先可以肯定的是，房地產(chǎn)市場依舊是平穩(wěn)有序發(fā)展的。前3季度全國整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)增速為32%，全國的商品房增速面 積同比是12.9%，雖然增速在回落，但依舊處在高位。在全國來看，即便9月份當(dāng)月仍然保持同比增長，而市場上的房價(jià)仍 然是在上漲。9月份全國新建商品房每平米價(jià)格比上半

41、年回落了將近50元，漲幅是8.1%，這個(gè)漲幅低于前3季度全國城鎮(zhèn)人 均可支配收入13.7%的漲幅，但是這個(gè)漲幅是高于去年全年的房價(jià)漲幅。其次是分化，這是指部分城市、部分省市的情況和全國出現(xiàn)了很明顯的差異，“北京、上海、浙江的城市交易量出現(xiàn)明顯的回落，實(shí)際上早在2010年的上半年，這些城市的銷售量已經(jīng)低于2009年的同期，全國和部分城市的房地產(chǎn)形勢(shì)是有根 本差別的?！编囉羲烧f。雖然房地產(chǎn)發(fā)展的主流是平穩(wěn)的，但是仍然存在著隱憂，主要有兩點(diǎn)：一是到目前為止，整個(gè)房屋的新開工面積已經(jīng)連 續(xù)19個(gè)月超過商品房的銷售，也就意味著整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要銷售的房屋庫存大幅度的增長達(dá)到歷史最高水平，銷售 壓力在顯著增大。鄧郁松分析說，“房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)14個(gè)月，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)花錢的速度要比收錢的速度快，資金鏈處 在逐步收緊的過程中?！逼浯?，商品房銷售面積增速的變化領(lǐng)先于新開工面積增