工程建筑公司承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律適用

1、20/20遇到訴訟問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問 HYPERLINK :/s.yingle s.yingle.建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律適用建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)是承包人依法律規(guī)定而直接取得的一種權(quán)利。從維護不動產(chǎn)登記制度的角度出發(fā)，建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)以登記為生效條件；對建筑工程的合法墊資款是否應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)和一般債權(quán)，當(dāng)該權(quán)利與購房消費者的權(quán)利發(fā)生沖突時，法律要優(yōu)先保護那一種權(quán)利。本文將著重從建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、成立要件、行使與其效力等方面展開探討。一、 建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利性質(zhì)學(xué)者一般認(rèn)為建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，具有

2、對抗一般債權(quán)的效力。但對于屬于何種擔(dān)保物權(quán)則不無爭議。對此，理論上存在不同的認(rèn)識，主要有以下幾種觀點：（一）留置權(quán)說第一種觀點認(rèn)為，建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于留置權(quán)。然而，留置權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一項重要容，擔(dān)保法第84條作以明確規(guī)定：因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。這里留置權(quán)的標(biāo)的物顯然只限動產(chǎn)。留置權(quán)的標(biāo)的應(yīng)為動產(chǎn)，而建筑承包人所爭議的標(biāo)的為不動產(chǎn)，留置權(quán)以債權(quán)人占有標(biāo)的物為成立和存續(xù)條件，而承包人的優(yōu)先受償權(quán)不以占有標(biāo)的物為要件。建筑工程承包合同，根據(jù)合同法分則有名合同的分類，在性質(zhì)上屬于建設(shè)工程合同，雖然和承攬合同有相似之處，但卻不可同日而

3、語，所以建筑工程承包合同不可以發(fā)生留置。因此，該權(quán)利不應(yīng)稱為留置權(quán)。（二）法定抵押權(quán)說第二種觀點認(rèn)為，建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定抵押權(quán)。雖然抵押權(quán)的性質(zhì)與建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)有許多相似之處，但把建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)等同于抵押權(quán)仍不夠確切。第一，合同法中關(guān)于建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)規(guī)定并沒有抵押權(quán)的文字表示，將其說成是抵押權(quán)，過于牽強；第二，根據(jù)我國現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定，以不動產(chǎn)為抵押物的，抵押權(quán)的設(shè)定必須經(jīng)過登記才能成立。合同法中關(guān)于建筑承包人的有關(guān)規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)不需登記便自然設(shè)立顯然與抵押權(quán)的成立條件不符；第三，抵押權(quán)不需轉(zhuǎn)移占有，而建筑工程在交付之前，一直處于承包人的占有之下，這也不

4、符合抵押權(quán)的特點。（三）優(yōu)先權(quán)說第三種觀點認(rèn)為，建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于優(yōu)先權(quán)。持這種觀點的認(rèn)為，合同法規(guī)定的建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)，既不是法定留置權(quán)，也不是法定抵押權(quán)，而是一種法定優(yōu)先權(quán)。第一，優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而不是由當(dāng)事人自己約定的。合同法規(guī)定的承包人在工程的折價或拍賣價款中優(yōu)先受償，就直接規(guī)定了承包人的優(yōu)先受償權(quán)，不需要以登記為成立要件；第二，優(yōu)先權(quán)具有排他性。優(yōu)先權(quán)大于一切債權(quán)、物權(quán)，這是各國法律對優(yōu)先權(quán)的共同規(guī)定。如對同一標(biāo)的并存有一般債權(quán)、約定抵押權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)的情況下，以優(yōu)先權(quán)優(yōu)先，合同法規(guī)定如發(fā)包人拖欠工程款，建筑承包人可在該工程的折價、拍賣款中優(yōu)先受償，具有排他

5、性；第三，優(yōu)先權(quán)請求的受償標(biāo)的物具有確定性。如海商法規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)主的標(biāo)的僅限于船舶所有人的船舶，而不是其所有財產(chǎn)，合同法規(guī)定的也只是承包人所建的工程，也不是發(fā)包人的其他財產(chǎn)。筆者同意第三種觀點，建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)是一種優(yōu)先權(quán)。將建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)定性為優(yōu)先權(quán)，有利于保持法律的一致性，即不動搖留置權(quán)的成立和存續(xù)條件，又不破壞抵押權(quán)登記制度。二、承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立要件（一）實質(zhì)要件1.主體條件合同法中對建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同承包人是否均可同樣享有優(yōu)先權(quán)存在爭議。筆者認(rèn)為，施工合同的承包人無疑是建筑承包人而自然是該權(quán)利的主體?？辈?、設(shè)計合同承包人履行合同同樣是建設(shè)工

6、程合同，對發(fā)包人價款的債權(quán)性質(zhì)和容與施工合同當(dāng)事人債權(quán)實質(zhì)上是一致的，民法通則第三條明確規(guī)定了平等自愿、公平誠信的基本原則，所以合同法不應(yīng)單單的對施工合同承包人給以特殊保護。因此，勘察、設(shè)計合同承包人同樣具有優(yōu)先受償權(quán)，屬合同法保護圍，行使建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的主體就不僅僅局限于施工合同的承包人。有學(xué)者認(rèn)為，施工合同的承包人與發(fā)包人在訂立總承包合同后，總承包人又進行合法分包的，那么，根據(jù)合同相對性原理，只有總承包人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，分包人不能主該優(yōu)先權(quán)。因為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的成立，須因合同之債而生，其權(quán)利義務(wù)的雙方當(dāng)事人為發(fā)包人與承包人，這也是建設(shè)工程承包人基于合同之債而對發(fā)包

7、人所享有的一項法定權(quán)利。與發(fā)包人不存在建設(shè)工程合同關(guān)系的任何一方當(dāng)事人，均無法享有基于合同之債而形成的優(yōu)先受償權(quán)。我國建筑法規(guī)定建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，分包單位按照分包合同約定對總承包單位負(fù)責(zé)?？梢?，在建設(shè)單位與總承包單位、總承包單位與分包單位之間存在兩個獨立的合同法律關(guān)系，發(fā)包人與分包單位之間并不存在基于合同關(guān)系而直接形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，發(fā)包人也就不會對分包人形成遲延支付工程價款的違約行為。因此，建設(shè)工程的分包人只能向總承包人主合同之債，而不能就該債務(wù)對工程本身行使優(yōu)先受償權(quán)。就建筑工程分承包人而言，其地位相對總承包人更為脆弱，他們不僅要面臨向其發(fā)包的總承包人對

8、其拖欠工程款的風(fēng)險，而且還面臨總承包人與工程業(yè)主產(chǎn)生工程結(jié)算糾紛而給其帶來的風(fēng)險，一方面分承包人與工程業(yè)主沒有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，另一方面在工程業(yè)主與總承包人就工程款問題達成不利于分包人的妥協(xié)或總承包人基于其他原因怠于行使其債權(quán)時，分包人的合法權(quán)益必然受到侵害。筆者認(rèn)為，合同法規(guī)定了建設(shè)工程的承包人主體有勘察者、設(shè)計者和施工者三種，該條同時還規(guī)定總承包人或勘察、設(shè)計、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人即分承包人完成，結(jié)合建筑法筆者認(rèn)為建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的主體應(yīng)是以上三種人與其分承包人，他們都可享有建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)。2.容條件行使建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的容要件包括積極

9、條件和消極條件。其成立的積極條件：（1）發(fā)包人未按合同約定支付工程價款。這也是建筑承包人行使優(yōu)先權(quán)首要的實質(zhì)條件，如果發(fā)包人已按約支付工程價款，也就自然不存在需要行使優(yōu)先權(quán)的必要。同時，行使建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)所要實現(xiàn)的債權(quán)，應(yīng)是合同期限已屆滿的。如施工合同中，雙方約定，工程價款可分期支付，而分期的債權(quán)又尚沒有到履行期限，則建筑承包人也不能行使優(yōu)先權(quán)。（2）建筑承包人應(yīng)履行催告義務(wù)，且發(fā)包人在催告的寬限期仍未支付工程價款。首先，發(fā)包人未按約定期限支付價款，建筑承包人尚不能立即行使優(yōu)先權(quán)，應(yīng)向發(fā)包人催告，即敦促發(fā)包人履行到期工程價款，并在催告時給予發(fā)包人履行工程價款的一個寬限期。只有發(fā)包人在寬限

10、期仍逾期拒不支付工程價款時，建筑承包人才能行使優(yōu)先權(quán)，將該工程折價或拍賣以優(yōu)先受償。至于寬限期的具體時間，在司法解釋作明確規(guī)定之前，只能由法官根據(jù)工程的性質(zhì)和發(fā)包人所欠數(shù)額等情況酌定。行使建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的消極條件：根據(jù)合同法關(guān)于建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)規(guī)定與有關(guān)法理，筆者認(rèn)為有下列情形的不適合行使優(yōu)先權(quán)。（1）發(fā)包人的債權(quán)不明確、有爭議的。建筑承包人行使優(yōu)先權(quán)以實現(xiàn)工程價款，必須首先已按合同規(guī)定履行全部合同義務(wù)，即工程按期竣工，并驗收合格。雙方為此已進行工程決算，使建筑承包人工程價款明確，包括違約中責(zé)任達成共識，如建筑承包人自己違約，致使發(fā)包人依合同拒付價款，或雙方對工程價款有爭議的，

11、建筑承包人不能行使優(yōu)先權(quán)，只有就工程價款與發(fā)包人達到一致或依法訴訟就工程價款被判決確認(rèn)后才能行使優(yōu)先權(quán)。（2）建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的。任何權(quán)利的行使，都不得違反法律規(guī)定或者公序良俗原則。建筑承包人的優(yōu)先權(quán)的行使也不例外。在發(fā)包人不能按約付款時，如建設(shè)工程屬國家重點工程軍事工程等特殊工程時，建筑承包人是不能將該工程折價或拍賣以優(yōu)先受償。這是標(biāo)的物特殊性質(zhì)對承包人優(yōu)先權(quán)行使的限制。（3）當(dāng)事人在合同中約定建筑承包人不能行使優(yōu)先權(quán)的。建設(shè)工程施工合同當(dāng)事人能否約定，發(fā)包人未按時支付價款時，建筑承包人不能行使優(yōu)先權(quán)。（二）形式要件法定優(yōu)先權(quán)系依照法律的規(guī)定而直接產(chǎn)生，不以登記為生效要件。我國合

12、同法關(guān)于建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)規(guī)定也未要求承包人就其享有的法定優(yōu)先權(quán)進行登記。但是，筆者認(rèn)為，不要求建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)進行登記，不僅會對我國的不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生不利的影響，破壞物權(quán)變動之公示公信原則，而且不利于其他債權(quán)人與時得知建設(shè)工程之上所存續(xù)的法定優(yōu)先權(quán)的狀況，進而影響對其他債權(quán)人利益的維護。法律應(yīng)該從公平保護所有債權(quán)人利益，減少糾紛，維護不動產(chǎn)登記制度的角度出發(fā)，要求建筑承包人對優(yōu)先受償權(quán)進行登記。理由如下：首先，要求建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)進行登記，可以給銀行提供進行價值判斷的依據(jù)，有利于銀行化解放貸風(fēng)險，最大限度的避免信貸資產(chǎn)損失。如果設(shè)定法定優(yōu)先權(quán)的建筑物的價值大于其登記的建設(shè)工

13、程款項，銀行的放貸仍然是安全的，反之則不然。其次，要求建筑承包人建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)進行登記，不僅符合民法上物權(quán)變動的公示公信的原則，也與我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)規(guī)定相符合。第三，要求建筑承包人建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)要事先進行登記，并規(guī)定承包人僅就已登記的工程價款數(shù)額享有優(yōu)先受償權(quán)，可以從源頭上避免實踐中出現(xiàn)的，發(fā)包人和承包人假借工程款優(yōu)先受償權(quán)，惡意串通夸大工程價款從而逃避向銀行還貸的不良現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，建筑承包人有的優(yōu)先權(quán)雖然是法律規(guī)定的權(quán)利，不是當(dāng)事人約定的權(quán)利，但不論是法定或約定，對建筑承包人而言都是一項民事權(quán)利。對于民事權(quán)利、當(dāng)事人既可以行使也可以放棄，只要出于權(quán)利人的真實的意思

14、表示，法律都不可干預(yù)，這是當(dāng)事人意思自治原則的體現(xiàn)。因此，如沒有導(dǎo)致建筑承包人不能正確表示意思的情形，在合同中約定，承包人在工程價款未按時清償時，不得對建設(shè)工程折價或依法拍賣優(yōu)先受償?shù)?，?yīng)認(rèn)定該約定有效。建筑承包人未在法定或約定的期限行使的。建設(shè)工程的施工合同中，如果當(dāng)事人已約定建筑承包人行使優(yōu)先權(quán)期限的，則根據(jù)前述當(dāng)事人意思自治原則，應(yīng)認(rèn)定為有效。據(jù)此，作為承包人就應(yīng)按約定期限行使優(yōu)先權(quán)。如若逾期不行使的，優(yōu)先權(quán)即消滅。承包人的工程價款由特種債權(quán)變?yōu)橐话銈鶛?quán)，不再享有對工程折價、拍賣的優(yōu)先受償權(quán)。三、建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使（一）建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使期限1.建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利

15、起算點關(guān)于行使權(quán)利期限的起算點，建筑承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。將建設(shè)工程竣工之日認(rèn)定為建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利起算點的立法理由自不待言，而將建設(shè)工程合同約定的竣工之日也認(rèn)定建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)成立時間，主要是針對建設(shè)工程尚未竣工但已發(fā)生糾紛，即出現(xiàn)“爛尾工程”的情況而作出的規(guī)定。實踐中，建筑承包人建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)不僅僅可能在建設(shè)工程完成后發(fā)生，也可能發(fā)生在工程的建設(shè)之中。有時，因為發(fā)包人資不抵債而瀕臨破產(chǎn)，或者發(fā)包人與承發(fā)包雙方之間發(fā)生了訴訟等原因，都可能致使建設(shè)工程的停建、緩建，而合同法并未規(guī)定此種情形下建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)，

16、這致使在不少“爛尾工程”中，建筑承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)無法得以實現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害其利益。為了彌補法律的這一漏洞，將合同約定的竣工之日也認(rèn)定為建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利起算點。據(jù)此，實踐中如果將爛尾工程整體拍賣時，應(yīng)以拍賣所得款項優(yōu)先清償承包人的建設(shè)工程款項；當(dāng)由新的開發(fā)商受讓該建設(shè)工程時，新的開發(fā)商應(yīng)首先支付拖欠的工程款后方可受讓該建設(shè)工程。2.建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)不具有溯與力自合同法頒布至今，關(guān)于該條規(guī)定是否具有溯與力的爭論一直持續(xù)不斷。由于大量的拖欠工程款糾紛成立于合同法生效之前，有人因此主合同法之規(guī)定應(yīng)當(dāng)具有溯與力，否則不能夠解決實踐中存在的問題。但是，筆者卻認(rèn)為合同法中關(guān)于建筑承包人的

17、優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定不應(yīng)具有溯與力。理由如下：首先，法律具有前瞻性，是對未來的社會秩序進行的事前調(diào)整和規(guī)制。根據(jù)“法不溯與既往”的原則，除有特殊規(guī)定外，原則上不具有溯與力，合同法亦應(yīng)如此。其次，根據(jù)“物權(quán)法定”的原則可知，物權(quán)的種類由法律明文規(guī)定，不得私自創(chuàng)設(shè)物權(quán)。建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)作為一項法定的優(yōu)先權(quán)，在合同法生效之前并不存在，法律自然也無法對并不存在的權(quán)利加以保護。所以，合同法中關(guān)于建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定不應(yīng)具有溯與力。（二）建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使方式1.協(xié)議方式根據(jù)合同法關(guān)于建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)規(guī)定，發(fā)包人不能按約支付工程款的，如無約定或法定限制優(yōu)先權(quán)行使情形的，建筑承包人

18、可與發(fā)包人協(xié)議以建設(shè)工程折價。具體協(xié)議時，既可以將建設(shè)工程直接折價抵償給承包人，也可折價轉(zhuǎn)讓給第三人。只要雙方折價不損害其他第三人債權(quán)或有其它行為，其折價行為均受法律保護。如果在發(fā)包人外欠債務(wù)較多時，卻以明顯不合理的低價折價抵償債務(wù)的，其它債權(quán)人可以根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，對折價抵償行為請示撤銷。2.申請人民法院拍賣方式發(fā)包人與承包人在就工程折價不能達成協(xié)議時，依據(jù)合同法第二百八十六條應(yīng)由承包人申請人民法院依法委托拍賣機構(gòu)拍賣變現(xiàn)，申請人既不能自己直接將工程拍賣，也不可自己委托拍賣機構(gòu)拍賣。否則，由此造成損害應(yīng)負(fù)民事賠償責(zé)任。四、建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力（一）建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)所與的標(biāo)的物的圍

19、關(guān)于標(biāo)的物的圍，合同法沒有規(guī)定，這里有幾個問題值得探討。(1)關(guān)于建設(shè)工程占用圍的土地使用權(quán)。我國現(xiàn)行法律規(guī)定房產(chǎn)、地產(chǎn)在交易中必須共同作為交易的標(biāo)的，但并未將建筑物視為土地的一部分在法律中加以規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為，建設(shè)工程占用圍的土地使用權(quán)不應(yīng)屬于擔(dān)保物的圍。但是，在承包人行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)而拍賣建設(shè)工程時，應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程與土地使用權(quán)一并拍賣，但就土地使用權(quán)的價值部分承包人不享有優(yōu)先受償權(quán)。(2)關(guān)于建設(shè)工程的從物，如組裝或固定于該建設(shè)工程上的動產(chǎn)。筆者認(rèn)為，根據(jù)從物隨主物的原則，從物應(yīng)為優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物所與。(3)關(guān)于建設(shè)工程的附合物，如因裝潢而增值的部分。按照所有權(quán)取得的一般原理，附合物由

20、擔(dān)保物的所有人或發(fā)包人取得所有權(quán)。因附合物與建設(shè)工程成為一體不可分，若分離會降低物之價值。但同時，建設(shè)工程因裝潢而增值的部分并不是建筑承包人所創(chuàng)造。（二）建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)圍關(guān)于債權(quán)的圍，學(xué)者認(rèn)為包括三部分，即報酬、墊款和損害賠償。對此，合同法規(guī)定債權(quán)的圍包括工人的報酬和材料款等，不包括違約損害賠償。第一，關(guān)于報酬，由于其中包含了職工的工資和勞動保險費用，因此屬于債權(quán)的圍,當(dāng)無疑問。第二，關(guān)于損害賠償，合同法明確規(guī)定建沒工程價款不包括建筑承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。第三，關(guān)于墊款，建設(shè)部、國家計委、財政部發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知。因此，對在招標(biāo)投標(biāo)過程中的墊

21、資部分，由于其違反了有關(guān)的規(guī)定，承包人無權(quán)要求對于這部分墊資主建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。但對于在施工過程中墊付的材料費等實際支出的費用，根據(jù)合同法的規(guī)定，承包人有權(quán)主承包人優(yōu)先受償權(quán)。（三）建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)并存的擔(dān)保物權(quán)的受償程序由于建設(shè)工程屬于不動產(chǎn)，在其上不可能存在質(zhì)權(quán)與留置權(quán)。因此，能與承包人優(yōu)先權(quán)并存的擔(dān)保物權(quán)只能是抵押權(quán)。對此，合同法做了規(guī)定。這里分為兩種情況：第一種是以在建工程為標(biāo)的設(shè)立的抵押權(quán)，其成立時間顯然在承包人優(yōu)先受償權(quán)之前；第二種是在承包人優(yōu)先受償權(quán)成立之后又于該建設(shè)工程上成立的抵押權(quán)。在建工程為抵押權(quán)的標(biāo)的物的已為最高院的擔(dān)保法解釋第47條明確規(guī)定。實踐中建設(shè)工程的發(fā)包人為了

22、獲取資金，往往在在建工程上設(shè)定抵押權(quán)以擔(dān)保其貸款的償還。若工程竣工后，發(fā)包人既無力向銀行還貸，又無法向建筑承包人支付價款，由此產(chǎn)生銀行的抵押權(quán)與承包人的優(yōu)先權(quán)的沖突問題。筆者認(rèn)為，建筑承包人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。原因在于：首先，建筑承包人的優(yōu)先權(quán)是為了貫徹民法中的公平正義理念與對待給付原則而創(chuàng)設(shè)的；其次，從法律政策上考慮，在建筑承包人的優(yōu)先權(quán)當(dāng)中包含了工人的勞動工資，應(yīng)當(dāng)給予特別的保護。建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)成立后，發(fā)包人又以該建設(shè)工程作抵押向銀行貸款，將如何確認(rèn)其優(yōu)先順序？按照成立在先，權(quán)利在先的物權(quán)效力的一般原則和合同法的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)為承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。但是，因為建筑承

23、包人優(yōu)先受償權(quán)不必經(jīng)過登記，缺乏一定的公示作用，對于在建設(shè)工程上是否存在優(yōu)先權(quán)無從知曉，若認(rèn)為建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先權(quán)無論何種情況下均優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)，將給商業(yè)銀行帶來巨大的貸款回收風(fēng)險，違背民法的公平原則。（四）建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)與建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓這里分為兩種情況：所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移和所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移即商品房預(yù)售。 (1)在所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，如果受讓人為善意且已支付了合理對價的，可以準(zhǔn)用動產(chǎn)善意取得制度，由善意受讓人享有所有權(quán)，承包人優(yōu)先權(quán)的追與效力受到限制。但此時，并不意味著建筑承包人的優(yōu)先權(quán)消滅。由于建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，具有物上代位性，既然受讓人已支付合理的對價，建筑

24、承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力不妨與于該對價上。(2)在商品房預(yù)售的情況下，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)分兩種情況區(qū)別對待：一是購房人已經(jīng)支付全部或大部分價款的，盡管此時房屋的所有權(quán)仍歸發(fā)包人所有，從理論上說房屋仍屬于建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的。但從法律政策上考慮，不能允許建筑承包人行使優(yōu)先權(quán)。一方面，如果允許建筑承包人行使優(yōu)先權(quán)，勢必侵害大量購房人的利益，這實質(zhì)上是用購房人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，等于發(fā)包人將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁于購房人，另一方面，從購房人和承包人的利益衡量來看，購房人作為消費者，其購房利益屬于生存利益，而承包人的利益屬于經(jīng)營利益。二者比較，購房人的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮。二是購房人未支付任何價款或

25、支付小部分價款的，即只簽訂了商品房預(yù)售合同，雙方均未實際履行或者購房人僅履行了小部分債務(wù)。這種情況下，就可以行使建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)。結(jié) 論建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律適用問題在司法實踐過程中地位很關(guān)鍵。合同法雖然確立了建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)，從法律的高度對建筑承包人的權(quán)利給予了特殊的保護，但無論在理論界還是在司法實務(wù)過程中，由于對其權(quán)利性質(zhì)的認(rèn)識的不統(tǒng)一，造成了人們認(rèn)識上的模糊。要解決這樣一種兩難的境況，就必須在理論認(rèn)識上達到統(tǒng)一。建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)定性為一種優(yōu)先權(quán)，有利于法律的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，便于司法實踐的操作，最終實現(xiàn)立法意圖和立法本意，最大程度的實現(xiàn)法的應(yīng)然性。由于對其主體的教條，往往作為地

26、位更為脆弱的分包人很難實現(xiàn)自己的合法權(quán)利。所以，分包人在一定條件下也應(yīng)該可以行使建筑承包人的優(yōu)先受償權(quán)，就結(jié)合現(xiàn)階段的法律法規(guī)和有關(guān)法理，分包人在一定條件下可以行使代位權(quán)，最終實現(xiàn)法的公平性。綜上所述，建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)作為一種民事權(quán)利，就必須尊重締約雙方的意思自治，但任何權(quán)利的行使都不能違反法律法規(guī)的規(guī)定和公序良俗原則，建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)也不例外。之所以確立建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)這樣一個權(quán)利制度，就是為了更好的保護交易的順利進行，營造一個健康有序的法制環(huán)境，最終實現(xiàn)法的價值。來源：（建筑承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律適用s.yingle./ss/493258.html）訴訟知識.相關(guān)法律知識補充偵

27、查時，可以申請取保候?qū)弳?s.yingle./ss/662936.html訴訟中止裁定書本 s.yingle./ss/662935.html私分國有資產(chǎn)罪辯護詞 s.yingle./ss/662934.html村官職務(wù)犯罪職能管轄沖突與其解決 s.yingle./ss/662933.html制作詢問證人筆錄的要求 s.yingle./ss/662932.html監(jiān)外執(zhí)行可以到外地嗎 s.yingle./ss/662931.html刑事拘留取保候?qū)徍髸斜痪辛舻暮蠊麊?s.yingle./ss/662930.html企業(yè)對刑事犯罪職工怎么處理 s.yingle./ss/662929.html哪些

28、病可以監(jiān)外執(zhí)行 s.yingle./ss/662928.html被判刑后能監(jiān)外執(zhí)行嗎 s.yingle./ss/662927.html發(fā)回重審簡易程序規(guī)定(2018) s.yingle./ss/662926.html刑事拘留的有關(guān)規(guī)定(2018) s.yingle./ss/662925.html公訴案件立錯案怎么辦 s.yingle./ss/662924.html訴訟費用的分擔(dān) s.yingle./ss/662923.html取保候?qū)徍蟊灰扑推鹪V是什么原因 s.yingle./ss/662922.html取保候?qū)徥欠裼嬋胄唐?s.yingle./ss/662921.html刑事案件中辯護詞格式

29、是什么樣子的 s.yingle./ss/662920.html刑事訴訟特有的程序 s.yingle./ss/662919.html刑事拘留通知書與逮捕令的區(qū)別 s.yingle./ss/662918.html對刑事終審判決不服怎么辦，終審判決后還能再上訴嗎 s.yingle./ss/662917.html檢察院退回補充偵查會撤案嗎 s.yingle./ss/662916.html什么是補充偵查，補充偵查的期限是多久，補充的次數(shù)是多少 s.yingle./ss/662915.html律師在偵查階段的調(diào)查取證權(quán) s.yingle./ss/662914.html銷臟罪能保釋嗎 s.yingle./s

30、s/662913.html逮捕的概念、逮捕的條件與實施程序 s.yingle./ss/662912.html強奸罪沒有證據(jù)怎么處理 s.yingle./ss/662911.html巨額財產(chǎn)來源不明罪的舉證責(zé)任倒置誤讀 s.yingle./ss/662910.html刑事立案偵查是否影響已經(jīng)生效民事判決書的執(zhí)行 s.yingle./ss/662909.html強奸罪證據(jù)不足可以起訴嗎 s.yingle./ss/662908.html怎樣委托刑事辯護律師,什么是指定辯護 s.yingle./ss/662907.html法院退回補充偵查的相關(guān)規(guī)定(2018) s.yingle./ss/662906.

31、html持有偽造的發(fā)票罪辯護詞書寫格式2018 s.yingle./ss/662905.html已經(jīng)立案和追訴時效是多久 s.yingle./ss/662904.html二審的舉證期限是多少天 s.yingle./ss/662903.html刑事訴訟證據(jù)收集的合法途徑有哪些,收集證據(jù)要注意什么 s.yingle./ss/662902.html經(jīng)濟糾紛可以報警求助嗎 s.yingle./ss/662901.html捏造事實報案公安會如何處理 s.yingle./ss/662900.html死刑復(fù)核法律監(jiān)督的意義和價值 s.yingle./ss/662899.html關(guān)于執(zhí)行的司法解釋 s.yin

32、gle./ss/662898.html刑事自訴案件的調(diào)解與和解區(qū)別 s.yingle./ss/662897.html立案偵查的案件由上一級人民檢察院審查決定逮捕的規(guī)定(2018) s.yingle./ss/662896.html中華全國律師協(xié)會律師辦理刑事案件規(guī) s.yingle./ss/662895.html審查起訴階段律師可以會見當(dāng)事人嗎 s.yingle./ss/662894.html淺談取保候?qū)徶贫鹊牧⒎ㄍ晟?s.yingle./ss/662893.html不符合羈押條件可以羈押嗎 s.yingle./ss/662892.html襲警多久能保釋出來 s.yingle./ss/66289

33、1.html二審撤訴申請書（2018最新）格式 s.yingle./ss/662890.html刑事公訴權(quán)是什么意思，公訴案件有哪些特點 s.yingle./ss/662889.html變更強制措施申請書（2018最新） s.yingle./ss/662888.html刑事附帶民事訴訟的審判有哪些 s.yingle./ss/662887.html二審上訴費用計算 s.yingle./ss/662886.html涉嫌賣淫刑事拘留需要什么證據(jù) s.yingle./ss/662885.html檢察院退回補充偵查有幾種情況 s.yingle./ss/662884.html懷孕怎么能刑事拘留 s.yin

34、gle./ss/662883.html刑事拘留后送看守所可以委托律師嗎 s.yingle./ss/662882.html申請法院調(diào)查取證應(yīng)如何進行，辯護律師收集證據(jù)的程序 s.yingle./ss/662881.html刑事判決書執(zhí)行通知書 s.yingle./ss/662880.html刑事拘留需要檢察院批準(zhǔn)嗎 s.yingle./ss/662879.html監(jiān)外執(zhí)行的刑期是多長時間 s.yingle./ss/662878.html覺得案件判決不公平可要求再審,案外人申請再審申請書（2018最新）本 s.yingle./ss/662877.html刑事拘留20天怎么放人 s.yingle./

35、ss/662876.html取保候?qū)徲心男┻m用條件和程序 s.yingle./ss/662875.html依據(jù)刑事訴訟法規(guī)定(2018)取保候?qū)彽谋ＷC人應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù) s.yingle./ss/662874.html二審上訴到立案需要多長時間 s.yingle./ss/662873.html精神病人強制醫(yī)療費用由誰承擔(dān) s.yingle./ss/662872.html擔(dān)保人被起訴要坐牢嗎 s.yingle./ss/662871.html刑法中應(yīng)當(dāng)從重處罰的情節(jié) s.yingle./ss/662870.html小產(chǎn)權(quán)房抵押借款刑事判決書 s.yingle./ss/662869.html二審案件裁判生效時間是多久 s.yingle./ss/662868.html我國如何確立對網(wǎng)絡(luò)犯罪的刑事管