2020年房地產(chǎn)市場預判

1、2020年房地產(chǎn)市場預判2020.2.22019年f我國房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境整體偏緊：中央聚焦房地產(chǎn)金融風險,堅持住房居住屬性,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢；地方因城.因區(qū).因勢施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。展望2020年f全年經(jīng)濟增速將依舊呈現(xiàn)穩(wěn)步放緩態(tài)勢,房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段同時按照因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。在此背景下2020年全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力或?qū)⑦M一步凸顯。1行業(yè)環(huán)境:經(jīng)濟存階段性企穩(wěn)預期,房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方平衡宏觀經(jīng)濟方面，展望2020年，促消費政策將繼續(xù)出臺，消費增速有望提升；企

2、業(yè)利潤逐步修復、中美關(guān)系逐漸向好以及今年低基數(shù)影響將支撐明年制造業(yè)投資低位反彈，疊加基建投資繼續(xù)發(fā)力，一定程度上將抵消房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩帶來的影響，明年固定資產(chǎn)增速將保持韌性；出口方面，在中美雙方逐步取消關(guān)稅積極預期與全球需求延續(xù)疲軟的博弈下，出口有望小幅反彈；加之庫存周期接近尾聲為經(jīng)濟周期提供的理論基礎(chǔ)，明年季度經(jīng)濟增速存階段性企穩(wěn)預期，全年增速呈穩(wěn)步放緩態(tài)勢，貨幣、財政政策繼續(xù)保持靈活穩(wěn)健，為經(jīng)濟增長提供資金動力。對房地產(chǎn)市場而言，金融監(jiān)管將保持較為嚴苛的態(tài)勢，行業(yè)內(nèi)貸款余額增速延續(xù)回落態(tài)勢，在利率新政下，5年期LPR利率將伴隨政策利率做相應(yīng)的變動，但房貸利率還受到各地銀行加點的限制，

3、對市場整體影響較小。政策方面，展望2020年，房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡：第一，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實現(xiàn)較好的平衡。第二，因城、因區(qū)、因時施策，實現(xiàn)保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡。第三，住房、土地等長效機制建設(shè)從中長期引導供需平衡。綜合來看，基于以上的三大平衡，中央將繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長效管理機制，同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。2市場趙勢:銷售及新開工回落f均價更趨平穩(wěn),投資中低速增長根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟研究機構(gòu)對2020年經(jīng)濟環(huán)境的預測，參照近期宏觀政策走

4、向及重要會議精神，對2020年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展（GDP增長6.0%）；假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進（城鎮(zhèn)化率提升至61.6%）;假設(shè)3：貨幣政策穩(wěn)健，信貸規(guī)模穩(wěn)步增長（人民幣貸款增長12%）；假設(shè)4：房地產(chǎn)市場堅定調(diào)控目標不放松，但因城施策背景下，部分地區(qū)政策存在優(yōu)化的空間。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,2020年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售及新開工規(guī)模小幅調(diào)整，銷售均價更趨平穩(wěn)，投資中低速增長”的特點。綜合來看，2020年全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力進一步凸顯。需求端，行業(yè)“房住不炒”主基調(diào)不會改變,預期會更趨理性，隨

5、著讓價促銷刺激需求入市的邊際效應(yīng)減弱，市場規(guī)模調(diào)整幅度將加??；但與此同時，城鎮(zhèn)化進程的不斷推進、改善型需求的持續(xù)釋放對市場規(guī)模仍有較大支撐，銷售面積整體調(diào)整幅度有限，降幅預計在5.0%6.5%之間。供應(yīng)端，行業(yè)融資環(huán)境難有明顯改觀，房企資金壓力依然偏大，疊加銷售規(guī)模調(diào)整、已開工未售規(guī)模已達高位，且土地儲備支撐力不足，預計2020年新開工規(guī)模存壓，降幅在1.4%2.9%之間；目前行業(yè)竣工壓力嚴峻疊加過去幾年新開工規(guī)模突出，施工將保持可觀增速，推動房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)增長，但同時當期土地購置費增速及新開工的調(diào)整對投資的影響也不容忽略，預計房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體維持中低速增長態(tài)勢。價格方面，銷售存壓背

6、景下房企讓價跑量策略將延續(xù)，預計各線城市房價均將有所震蕩，三四線調(diào)整壓力較為突出，但考慮到成交結(jié)構(gòu)的上移，預計全年銷售均價將出現(xiàn)小幅的結(jié)構(gòu)上漲，漲幅在4%左右。3關(guān)注點_:城市群發(fā)展差異性凸顯,分化行情蘊含結(jié)構(gòu)機會聚焦核心城市群，可最大化享受城鎮(zhèn)化紅利，但近兩年各區(qū)域規(guī)劃頻出推動城市群的發(fā)展呈現(xiàn)明顯差異，隨著政策調(diào)控邊際的變動，各城市群房地產(chǎn)市場短期內(nèi)又將發(fā)生什么樣的變化呢，下文將結(jié)合政策調(diào)控、商品房市場、土地等指標及城鎮(zhèn)化情況，對五大城市群房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及短期發(fā)展趨勢進行分析。數(shù)猖來嫁:CREIS中指數(shù)站(1)京津冀、粵港澳嚴格調(diào)控后市場回升，長三角穩(wěn)中震蕩，長江中游、成渝疲態(tài)顯現(xiàn)肉:201

7、9年1月五大城市辟廚地產(chǎn)市揚開發(fā)經(jīng)莒治標同比變化與2018年刃比不競圖從市場調(diào)控力度來看，粵港澳及京津冀地區(qū)基本實現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)聯(lián)動調(diào)控，限制性政策最為嚴苛，長三角城市群整體限貸力度較為突出，而長江中游及成渝城市群更多地為點狀調(diào)控，僅部分核心城市調(diào)控力度相對較大，大多數(shù)中小城市仍以自主管控為主。五大城市群現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展特征明顯分化。京津冀城市群市場整體觸底回升，供需兩端均有改善，其中銷售端呈現(xiàn)觸底回升特性；而長三角供需發(fā)展勢頭不及2018年，整體規(guī)模出現(xiàn)震蕩；粵港澳需求端現(xiàn)回升態(tài)勢，供應(yīng)端受宅地供應(yīng)不足影響投資、開工增速有所下行；長江中游及成渝城市群受前期土地成交規(guī)?？焖僭鲩L影響，投資增速繼

8、續(xù)高位運行，但市場疲態(tài)顯現(xiàn)，開工及銷售指標增速均有明顯回落。土地市場方面，京津冀在商品房市場觸底回升的背景下，土地市場也呈現(xiàn)量價齊升的特點；長三角及粵港澳地區(qū)部分城市成交樓面價出現(xiàn)一定上漲，而后受調(diào)控持續(xù)收緊影響，土地市場更趨理性，整體溢價率有所震蕩；長江中游及成渝城市群內(nèi)除個別熱點城市上半年土地競拍熱度較高外，房企整體拿地積極性不高，競拍熱度持續(xù)下降。（2）長三角、粵港澳人口吸引力優(yōu)勢突出，市場存回升動力，成渝及長江中游地區(qū)存壓表：五大城市群政策.商品房市場、土地市場及需求支撐綜合判斷情況鱷力度刪5化市場適嗣ifi市場丘角區(qū)域規(guī)劃好,調(diào)控穩(wěn)中有所優(yōu)化彳有所腿,市場規(guī)嚴中醞酚穩(wěn)中惑，部分區(qū)域高

9、，人口吸引力強粵港澳需求呈回升態(tài)勢，供應(yīng)熱度明顯下降熱度相對穩(wěn)定，最大局限在于供地不足高，人口吸引力強，包括港澳需求能翼區(qū)域利好優(yōu)勢不突出，”部分地區(qū)限購政策出現(xiàn)市場經(jīng)歷床化調(diào)整后觸底回升，但近期部分辟談存壓中”區(qū)域整體吸引力偏弱,躺化存結(jié)構(gòu)畑中游部分城御艮貸政策優(yōu)化,或出現(xiàn)人才購房P艮制條件性松動短朗扌涮泌融,但銷售飆儲備豐畐，熱度明顯下降中高啣化殛推進但需求或有成俞數(shù)據(jù)來源：中指硏究院綜合整理展望2020年，全國房地產(chǎn)市場整體承壓，下面我們將綜合各指標的運行情況，對五大城市群2020年市場趨勢做出簡要判斷。粵港澳及長三角城市群人口吸引力強，需求支撐度高，加之有區(qū)域規(guī)劃出臺，短期利好有釋放空

10、間，且房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了邊際性優(yōu)化調(diào)整，有助于預期趨穩(wěn)，預計2020年房地產(chǎn)市場整體走勢將有所回升,尤其是粵港澳地區(qū)。近兩年粵港澳房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷過調(diào)整，且調(diào)控優(yōu)化措施對預期的穩(wěn)定起到積極推動作用，加之協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略指導下珠三角樓市逐步放開了港澳人員的購房限制，市場需求規(guī)模也有所擴容，預計2020年粵港澳地區(qū)市場存回升動力，但考慮到供應(yīng)不足對其市場規(guī)模的限制，市場規(guī)模增量或有限。京津冀城市群市場經(jīng)歷近幾年的政策調(diào)控，壓制的市場需求仍存在一定釋放空間，但考慮到京津冀聯(lián)動調(diào)控力度較大，若2020年區(qū)域范圍內(nèi)調(diào)控沒有明顯松動，河北省內(nèi)受限需求仍難有大規(guī)模入市機會;鑒于近期區(qū)域市場內(nèi)顯現(xiàn)的調(diào)整壓力，預計調(diào)

11、控端還會有一定優(yōu)化以達成維穩(wěn)目標。預計2020年京津冀城市群在低基數(shù)影響下，仍將表現(xiàn)為小幅回升態(tài)勢，但增幅或較2019年有所放緩。長江中游及成渝城市群仍處于城鎮(zhèn)化快速推進階段，市場需求空間較為可觀，但鑒于其近幾年市場規(guī)模持續(xù)增長，需求存在部分透支，加之土地儲備充足加劇了市場供過于求壓力，目前兩大城市群在銷售端顯現(xiàn)的疲態(tài)或?qū)⒃?020年延續(xù)，考慮到城鎮(zhèn)化的支撐，市場整體表現(xiàn)將穩(wěn)中有所波動。全國來看，2020年我國房地產(chǎn)市場整體承壓，但在行情周期輪動背景下，結(jié)構(gòu)性市場機會仍存。長三角、粵港澳地區(qū)需求支撐度高，2019年在嚴格調(diào)控影響下房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)中有所震蕩，受益于區(qū)域規(guī)劃利好及調(diào)控邊際優(yōu)化影響

12、，短期市場存一定回升動力；京津冀市場規(guī)模在深化調(diào)整后有所回升，但考慮到調(diào)控政策很難有實質(zhì)性松動,2020年市場回升速度或有所放緩；長江中游及成渝城市群銷售端疲態(tài)顯現(xiàn)，在周期輪動作用下短期銷售疲態(tài)或?qū)⒀永m(xù)，鑒于其城鎮(zhèn)化仍在快速推進，需求仍存在較高支撐力，市場整體將表現(xiàn)穩(wěn)中有所波動。4關(guān)注點二：把握主流需求.提升產(chǎn)品品質(zhì)f房企理性應(yīng)對市場變化面對新形勢，如何把握市場調(diào)整機遇、靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，進而實現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)的業(yè)績增長，成為房企面對的主要問題。資金：合理控制負債水平，搶抓回款、積極融資確保現(xiàn)金流安全在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，行業(yè)金融監(jiān)管整體趨嚴，但也會更加強調(diào)松緊有度、有保有壓。對于大型房企而言，

13、在總體融資規(guī)模和成本存在優(yōu)勢的前提下，企業(yè)可繼續(xù)合理運用各類融資渠道提高資金流動性，同時避免盲目多元化，確保資金鏈安全；對于中型房企而言，需提高資金使用效率，同時關(guān)注自身負債率、現(xiàn)金流和自有資金等各項財務(wù)指標紅線，平衡好規(guī)模擴張和資金安全的關(guān)系；而部分中小型房企資金壓力日益增加，未來可通過合作或股權(quán)融資的方式降低杠桿率，提高發(fā)展能力。投資：緊抓城市發(fā)展機遇，聚焦重點城市群和核心城市緊抓城市發(fā)展機遇，聚焦重點城市群和核心城市。一方面，京津冀、長三角、粵港澳、長江中游和成渝五大城市作為全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)，區(qū)域良好的基本面為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了廣闊的空間，未來隨著城市發(fā)展紅利不斷釋

14、放，仍會是新房市場開發(fā)的核心區(qū)域。另一方面，重點一二線城市呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，城市群內(nèi)部不同城市表現(xiàn)分化，人口和城鎮(zhèn)化率快速提升的城市或?qū)榉科髱頂U張紅利。圏：千億房企2019年仁10月重點項目各面積段銷售金額占比扣平羊缺下agg.MO平米140-200平米2DD平沐諄上1S地數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù).產(chǎn)品：迎合市場需求變化，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、升級產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)居住需求不斷升級，迎合主流市場需求的剛改產(chǎn)品占比突出。從行業(yè)領(lǐng)先房企重點項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看,2019年月，90-140平米的首改類產(chǎn)品成為房企銷售業(yè)績的主要貢獻產(chǎn)品，銷售金額占比為55%,較2018年增加了2個百分點；140-200平米的

15、改善類產(chǎn)品銷售金額占比為19%,剛改和改善型需求持續(xù)釋放。順應(yīng)時代發(fā)展需要，圍繞客戶需求提高產(chǎn)品品質(zhì)、加大產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)能力。一方面，企業(yè)可從外觀和科技等方面進行產(chǎn)品創(chuàng)新，在打造高品質(zhì)、迎合新時代審美的建筑外觀基礎(chǔ)上，升級內(nèi)部居住體驗,實現(xiàn)產(chǎn)品和生活方式的重塑；另一方面，堅持技術(shù)賦能，通過對物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和社區(qū)運營等各類資源的整合，為居住者提供更加便捷的居住服務(wù)。業(yè)務(wù)：聚焦地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，整合多樣化資源提升競爭優(yōu)勢聚焦地產(chǎn)主業(yè)，深入挖掘業(yè)務(wù)協(xié)同，增添企業(yè)發(fā)展新動力。新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場趨于理性增長，房地產(chǎn)企業(yè)在夯實主業(yè)的同時，可適度拓寬相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尋求業(yè)務(wù)協(xié)同。從行業(yè)領(lǐng)先房企的布局方向來看,物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老等領(lǐng)域成為重點關(guān)注方向。此外，受消費、產(chǎn)業(yè)升級和人口結(jié)構(gòu)變化的影響,商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老等細分領(lǐng)域也將孕育新的發(fā)展機遇。整體來看，當前大型房企得益于過去業(yè)績的快速增長和良好的品牌效益，現(xiàn)階段可繼續(xù)圍繞主業(yè)適度發(fā)展協(xié)同業(yè)務(wù)，以實現(xiàn)主業(yè)資源再挖掘和業(yè)績的可持續(xù)增長。而部分中小房企仍需找準