MSD核心區(qū)地塊商業(yè)策劃報(bào)告(68頁)課件

1、泰達(dá)高尚生活組團(tuán)策劃報(bào)告 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議CONTENTS目錄 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議本案作為泰達(dá)開發(fā)區(qū)高尚生活組團(tuán)，作為MSD的延伸區(qū)域，居住和商業(yè)的功能將是項(xiàng)目的主要功能，實(shí)現(xiàn)與MSD之間的居住和商業(yè)功能互補(bǔ)。MSD核心區(qū)域主要以商務(wù)辦公為主要服務(wù)功能，將大量集中金融、服務(wù)等行業(yè)。本案所處區(qū)域規(guī)劃為高檔居住配套區(qū)，將主要以高尚生活居住區(qū)為其主體，融合區(qū)域內(nèi)及周邊商業(yè)、人文、醫(yī)療、教育等多方資源，形成非商務(wù)環(huán)境。作為高尚生活服務(wù)區(qū)，本項(xiàng)目未來應(yīng)該是一個(gè)低密度、生態(tài)型、人與自然和諧、配

2、套設(shè)施齊全、適合國際人士生活的高標(biāo)準(zhǔn)國際社區(qū)。因此，與之相配套的生活技能也應(yīng)完善健全。借鑒于浦東金橋碧云社區(qū)，一個(gè)國際化高尚生活社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配套也都應(yīng)以國際化為標(biāo)準(zhǔn)，在正常的購物、醫(yī)療、教育等資源滿足的情況下，更為深入的考慮人文喜好、宗教信仰等，在酒店、餐飲等方面也應(yīng)體現(xiàn)國際化水平，適應(yīng)外籍人士的需求特征。定位建議通過對金橋碧云社區(qū)的調(diào)查研究，我們對本案提出以下建議:1、加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施的社交功能外籍住、租戶將酒吧、咖啡店會(huì)友作為區(qū)內(nèi)最頻繁消費(fèi)的項(xiàng)目之一，高于健身運(yùn)動(dòng)和娛樂休閑。2、商務(wù)會(huì)面場所多樣化根據(jù)對碧云社區(qū)調(diào)研得知，51%的外籍住、租戶將室外體育場館作為商務(wù)會(huì)面的場所，21%的外籍住

3、/租戶將室內(nèi)場館作為商務(wù)會(huì)面的場所，而本土住、租戶這兩個(gè)比例僅為11%和6%?？梢?，一個(gè)國際化生活社區(qū)，餐館并非外籍人士會(huì)面的最主要場所。3、藥店需求迫切，書店種類上以兒童書店優(yōu)先藥店和書店時(shí)生活中很細(xì)微的一個(gè)需求環(huán)節(jié)，但同是生活必需品。對于自身健康的重視程度，外籍人士相比本人居民更為重視，因此藥店的設(shè)置也顯得重要。對子女的培養(yǎng)也是外籍人士多為關(guān)注的問題之一，除了對應(yīng)的教育機(jī)構(gòu)之外，書店對于外籍人士也特別看重，兒童教育方面的書店需求也是他們所看重的。項(xiàng)目內(nèi)涵要素泰達(dá)高尚生活社區(qū)是具有異國文化特征的國際社區(qū)，應(yīng)代表健康生活的趨勢，凸現(xiàn)休閑、社交和精神文化，是高尚、優(yōu)雅的社交型生活社區(qū)?！敖】瞪?/p>

4、”是國際化特征的內(nèi)涵與本質(zhì)，項(xiàng)目社區(qū)及商業(yè)都應(yīng)該代表健康生活的趨勢，應(yīng)包含以下幾點(diǎn)：綠色生態(tài)化“綠”是綠色生態(tài)化的基礎(chǔ)。商業(yè)也應(yīng)該體現(xiàn)這一特點(diǎn)，充分與水體和綠化融合的開放式商業(yè)設(shè)施應(yīng)該成為社區(qū)的特色布局和設(shè)計(jì)。綠色生態(tài)化還包含著自然資源消耗少，無污染和無公害的生活方式。鄰里休閑化交往可以使居民有秩序、有組織、有系統(tǒng)地結(jié)合起來，形成多樣化和多層次的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)；交往也有利于增進(jìn)居民間的相互了解和支持，協(xié)調(diào)行動(dòng)，達(dá)成共識，并在此基礎(chǔ)上逐步形成該地區(qū)特有的文化認(rèn)同，促進(jìn)居民社區(qū)歸屬感、社區(qū)意識的產(chǎn)生。社區(qū)鄰里交流的地點(diǎn)不宜廣場化，而是外延虛隱、小巧靈活的布局。社區(qū)應(yīng)該提供環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)優(yōu)良的餐飲、娛樂、

5、運(yùn)動(dòng)場所來滿足區(qū)內(nèi)核心目標(biāo)顧客、主要目標(biāo)顧客和區(qū)外延伸目標(biāo)顧客的休閑化交流需要?？萍贾悄芑萍贾悄芑菍φ麄€(gè)國際化社區(qū)的要求，社區(qū)商業(yè)包含其中。從整體來看，整個(gè)國際社區(qū)的物業(yè)管理、公共安全、家居智能、信息服務(wù)等方面都應(yīng)該通過集通行和消費(fèi)于一體的社區(qū)“一卡通”實(shí)現(xiàn)。人口數(shù)量整個(gè)項(xiàng)目總建140萬其中住宅規(guī)劃面積約占65%，即80萬若以1.0的容積率計(jì)算時(shí)人均居住面積應(yīng)達(dá)到40 /人那么，社區(qū)潛在居民數(shù)量約2 萬人人口構(gòu)成目前開發(fā)區(qū)境外人士情況 臺(tái)灣 469人 13.14%日本 494人 13.85%韓國 823人 23.07%美國 279人 7.82%丹麥 90人 2.52%其他 1413人 39

6、.60%合計(jì) 3568人 100.00%目前開發(fā)區(qū)專家人數(shù)情況韓國56人17.83%日本68人21.66%美國52人16.56%英國11人3.50%丹麥5人1.59%其他117人37.26%合計(jì)314人100%備注外國專家職位為公司副總以上高級管理人員或同等待遇的技術(shù)人員外籍專家年齡構(gòu)成40歲以下60人19.10%40-50歲115人36.62%50-60歲90人28.66%60歲以上49人15.62%目前開發(fā)區(qū)境外人士主要以韓國、日本、臺(tái)灣人士居多，歐美國家美國、丹麥其次，而且每年涌入的韓國人和日本人數(shù)量還在猛增。開發(fā)區(qū)外籍專家人數(shù)除了企業(yè)技術(shù)人員外，外籍教師也占有很大比例。外籍專家以韓國、

7、日本、美國居多。外籍專家中，40-50、50-60歲年齡段人口居多，這部分人群的特點(diǎn)事業(yè)成熟，注重家庭觀念。 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議項(xiàng)目目標(biāo)成功打造全國知名國際社區(qū)，產(chǎn)品具有多元化特點(diǎn)。別墅高層公寓體育場購物中心商業(yè)街教堂學(xué)校整體規(guī)劃整體開發(fā)策略：高調(diào)起步、階段開發(fā)、步步為營、亮點(diǎn)逐出2009年2010年2011年2012年2013年別墅：居住氛圍迅速形成社區(qū)商業(yè)：完善生活機(jī)能高層公寓：項(xiàng)目完全成型商業(yè)中心：先行配套綠化：環(huán)境先行學(xué)校、醫(yī)院、教堂：建立成熟的社區(qū)配套最終目標(biāo)：短期內(nèi)成為配套成熟知名國際社區(qū)別墅先行提升社區(qū)整體檔次綠化先行可提升

8、區(qū)域印象及社區(qū)形象高層公寓可是整個(gè)社區(qū)完全成型 與商業(yè)運(yùn)營商確定管理入住協(xié)議后再開工；社區(qū)成型后，入住率增加，其余生活配套繼續(xù)跟進(jìn)開發(fā)策略在社區(qū)周邊連接城市主干道道路（紅線），設(shè)計(jì)寬度為40米左右，為雙向八車道設(shè)計(jì)，其中機(jī)動(dòng)車6車道，非機(jī)動(dòng)車2車道，機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車中由綠化帶隔開在社區(qū)內(nèi)部道路（綠線），設(shè)計(jì)寬度為20-30米，為雙向六車道項(xiàng)目雖打造開放式社區(qū)，但在其小區(qū)內(nèi)部道路規(guī)劃上仍要與城市干道有所區(qū)別道路尺度項(xiàng)目類別別墅 總計(jì)/碧云別墅獨(dú)棟百富麗山莊獨(dú)棟維詩凱亞獨(dú)棟世茂湖濱（別墅）獨(dú)棟、聯(lián)排高層/碧云中慧19、28層碧云花園11層曉園11層中天碧云苑11層金橋愛建園11層碧云東方公寓11層

9、碧云晶典15層、30層世茂湖濱（高層）29層案例：金橋碧云國際社區(qū)建筑形態(tài)層數(shù)高度別墅獨(dú)棟（3層）8-10米小高層11層31-36米高層28、29層80米建議：本項(xiàng)目應(yīng)于周邊個(gè)案突出，彰顯國際社區(qū)風(fēng)范，且應(yīng)保持較低的容積率，在建筑上以別墅與小高層為主建筑高度成為國際化社區(qū)，項(xiàng)目必須具有較高的綠化要求，本項(xiàng)目可分別從社區(qū)綠化面積、中心綠化面積、臨街綠化帶三方面來突出綠化要求，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)建議整個(gè)社區(qū)的綠化率不低于40%。綠化： 社區(qū)綠化面積 中心綠地面積 臨街綠化帶綠化要求項(xiàng)目容積率別墅 總計(jì)/碧云別墅0.32百富麗山莊0.8維詩凱亞0.5世茂湖濱（別墅、高層）1.6高層/碧云中慧6碧云花園1.9曉

10、園1.61中天碧云苑1.75金橋愛建園1.87碧云東方公寓2.31碧云晶典2世茂湖濱（別墅、高層）1.6案例：金橋碧云國際社區(qū)建議：本項(xiàng)目定義為國際化社區(qū)，其根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)及以往案例分析，為保證整個(gè)社區(qū)的舒適環(huán)境，其整個(gè)社區(qū)總?cè)莘e率控制在0.8-1.2左右容積率案例：金橋碧云國際社區(qū)項(xiàng)目類別別墅 總計(jì)/碧云別墅獨(dú)棟百富麗山莊獨(dú)棟維詩凱亞獨(dú)棟世茂湖濱（別墅）獨(dú)棟、聯(lián)排高層/碧云中慧19、28層碧云花園11層曉園11層中天碧云苑11層金橋愛建園11層碧云東方公寓11層碧云晶典15層、30層世茂湖濱（高層）29層建議：根據(jù)案例分析本項(xiàng)目建筑形式主要以別墅及小高層為主，輔以少量的高層公寓建筑形式商業(yè)設(shè)施

11、類別商業(yè)購物體育休閑生活配套學(xué)校教堂美容美發(fā)便利/自助/洗衣店/航空售票等餐飲酒吧餐飲酒吧建議配套設(shè)施：配套設(shè)施從目前天津泰達(dá)市場上面積需求最好的是141 -160，房型是以三室兩廳兩衛(wèi)為主造成這個(gè)現(xiàn)象主要是由于目前泰達(dá)高檔社區(qū)主要以高層為主，缺乏別墅產(chǎn)品建議：小高層產(chǎn)品面積區(qū)間主要以141-160為主，戶型以三室兩廳為主別墅產(chǎn)品面積區(qū)間主要以300-500為主；戶型建議 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議商場服務(wù)半徑情況：一個(gè)大賣場營業(yè)半徑一般在10萬-15萬人。營業(yè)面積3000以上的大型綜合型超市，其經(jīng)營服務(wù)輻射半徑應(yīng)在3公里以上。賣場經(jīng)營服務(wù)的輻射

12、半徑是周圍5公里。便利店的商圈半徑為顧客5分鐘內(nèi)能到達(dá)，折扣店和超市為2公里左右，倉儲(chǔ)型會(huì)員店為5公里，社區(qū)型購物中心在5公里-10公里，市區(qū)購物中心在10公里-20公里。約1公里約1公里約1.5公里高尚生活組團(tuán)商業(yè)中心本案商業(yè)中心距周邊臨近商業(yè)中心約1-2公里，根據(jù)商場服務(wù)半徑的原則，本案適宜以折扣店和超市為主要商場形態(tài)。家樂福選址要求：1、開在十字路口。十字路口成為家樂福選址的第一準(zhǔn)則。 2、35公里商圈半徑。這是家樂福在西方選址的標(biāo)準(zhǔn)。在中國一般標(biāo)準(zhǔn)是公共汽車8公里車程，不超過20分鐘的心理承受力。3、家樂福要求配備大型停車場，并且停車場與大賣場之間聯(lián)系方便。沃爾瑪選址要求：1、在項(xiàng)目1

13、.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬人。2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳。3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄健?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場。5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。項(xiàng)目商圈面積和人口數(shù)量的限制都決定了未來商業(yè)形態(tài)的發(fā)展。商業(yè)形態(tài)探討根據(jù)以上分析，家樂福、沃爾瑪?shù)却笮统械脑O(shè)置在本案并不具備良好的條件。但如果放棄大型賣場作為本案商業(yè)的主體，那么在未來商業(yè)經(jīng)營中將出現(xiàn)以下兩點(diǎn)情況：

14、1、本案范圍內(nèi)居民消費(fèi)力將被周邊商業(yè)中心所吸收，造成本案商業(yè)氛圍淡薄。一體化的購物模式已經(jīng)成為人們生活消費(fèi)的主要模式，大型購物中心的設(shè)置則為一體化購物提供了消費(fèi)的場所。本案若放棄家樂福、沃爾瑪這樣的大型商業(yè)，未來居民的生活消費(fèi)勢必被周邊的商業(yè)中心所吸收，如翠亨廣場的人人樂、市民廣場的友誼商廈，最終導(dǎo)致本案商業(yè)氛圍淡薄。2、將使本案其他零星商業(yè)缺乏依附主體，最終導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)松垮。沒有了商業(yè)主力賣場，將使商業(yè)人氣無法聚集，商業(yè)人流也無法形成，這對需要依靠大賣場積聚的人氣進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的零散鋪面極為不利，缺乏依附主體的小商鋪及一些特色店最終將選擇向周邊商圈遷移，從而直接導(dǎo)致本案商業(yè)松垮乃至失敗。因

15、此，雖然家樂福、沃爾瑪?shù)却笮唾徫镏行牡脑O(shè)置條件并非非常理想，但仍建議設(shè)立，并通過其他規(guī)劃建設(shè)來改善其條件。商業(yè)建議設(shè)施名稱商業(yè)建筑面積翠亨廣場-千佰惠約3.5萬市民廣場-友誼商廈約2萬根據(jù)周邊現(xiàn)有商圈商業(yè)面積情況來看，本案未來大型購物中心商業(yè)面積建議在5萬左右。通過本案大面積的商業(yè)主力店，一方面保證吸收項(xiàng)目地塊內(nèi)居民的商業(yè)消費(fèi)力，另一方面通過大型商業(yè)的輻射力與一站式服務(wù)能力，盡可能吸收周邊商圈居民到本項(xiàng)目購物消費(fèi)，對本項(xiàng)目商業(yè)起支撐作用。類似于金橋碧云家樂福的設(shè)置，泰達(dá)開發(fā)區(qū)家樂?；蛭譅柆?shù)脑O(shè)置將使本案成為開發(fā)區(qū)的一個(gè)主要商業(yè)核心，而周邊現(xiàn)有的中小型商場則退居為次要商業(yè)核心。在這種情況下，項(xiàng)目

16、商業(yè)將成為開發(fā)區(qū)主要商業(yè)中心，為居民提供一站式購物環(huán)境，匯集商氣和人氣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)成功運(yùn)營。建議：商業(yè)以多元化發(fā)展，規(guī)劃中大型綜合購物中心，及社區(qū)內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施、教育文化占到總建筑面積的15%（商業(yè)占7%、教育文化8%）；約1公里約1公里約1.5公里高尚生活組團(tuán)商業(yè)中心根據(jù)目前泰達(dá)整個(gè)商業(yè)發(fā)展形勢分析，目前泰達(dá)的商業(yè)正處于發(fā)展初階段根據(jù)泰達(dá)居住人口及人均GDP分析，具備發(fā)展大型綜合超市的條件雖然社區(qū)周邊有多處商業(yè)中心，但均為成型較為分散，且體量較少商業(yè)現(xiàn)狀功能元素：購物：生活廣場、精品展示餐飲：美食廣場、餐廳街區(qū)服務(wù)：小金融街、商務(wù)天地休閑：廣場、公園、建筑小品全家人的消費(fèi)和休閑天堂滿足一站

17、式消費(fèi)寬敞、明亮、有趣的空間商業(yè)功能闡釋商業(yè)業(yè)態(tài)配比：建議整個(gè)商業(yè)建筑面積占建筑面積比例7%，各業(yè)態(tài)細(xì)則配比如下；建議本案商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施類別占商業(yè)比例商業(yè)購物55%體育休閑15%生活配套15%餐飲酒吧20%業(yè)態(tài)組合案例：碧云國際社區(qū)商業(yè)設(shè)施類別占總商業(yè)比例商業(yè)購物總計(jì)55%體育休閑總計(jì)13%室內(nèi)/室外/餐飲酒吧總計(jì)20%餐飲/酒吧/生活配套總計(jì)12%美容美發(fā)/便利/自助/洗衣店/航空售票等/房產(chǎn)中介/其他（基建）/建議本案教育醫(yī)療類別設(shè)施類別占教育文化比例學(xué)校85%圖書館10%教堂5%業(yè)態(tài)組合教育醫(yī)療業(yè)態(tài)配比：建議整個(gè)教育醫(yī)療建面占建筑面積比例8%，結(jié)合泰達(dá)的實(shí)際情況，不建議本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)醫(yī)

18、院配套，建議主要以教育文化為主，各教育文化類別配比如下；案例：碧云國際社區(qū)設(shè)施類別占教育醫(yī)療比例學(xué)校87%醫(yī)院11%教堂2%購物建議業(yè)態(tài)： 主力生活超市賣場 次主力家居賣場 次主力運(yùn)動(dòng)賣場 量販百貨賣場化妝品 服飾內(nèi)衣鞋包飾品文具家電床上用品精品長廊 屈臣氏服裝品牌專賣鞋包專賣黃金珠寶酒廊玩具業(yè)態(tài)組合餐飲建議業(yè)態(tài)： 美食廣場 快捷便餐 商務(wù)宴請 商務(wù)便餐 休閑餐飲 咖啡廳茶座自助餐 美食廣場 西餐日餐韓餐 主題餐廳 業(yè)態(tài)組合休閑娛樂建議類別：圖書音像健身中心游藝廳小型KTV業(yè)態(tài)組合商業(yè)集中區(qū)域整個(gè)社區(qū)采取動(dòng)靜分離規(guī)劃，主要商業(yè)與住宅分開，在住宅集中區(qū)域穿插部分商業(yè)業(yè)態(tài)，如餐飲。住宅集中區(qū)域功能

19、布局 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議案例：金橋碧云國際社區(qū)建筑形態(tài)建筑面積（）占總住宅比例出租出售別墅 總計(jì)約27800028%100%/高層約68000068.4%30%70%多層約350003.6%/100%根據(jù)案例分析，目前金橋碧云國際社區(qū)別墅出租房屋為100%，高層公寓出租為30%，出售為70%。住宅運(yùn)營根據(jù)案例分析建議本項(xiàng)目共規(guī)劃住宅有兩種：別墅、高層公寓為了本項(xiàng)目打造宜人的居住環(huán)境及后期有良好的物業(yè)管理建議本項(xiàng)目別墅及部分高層公寓采用租賃運(yùn)營且為了提升項(xiàng)目形象及有良好的出租率，建議采用精裝修推向市場類型出租出售別墅100%/高層公寓30%

20、70%住宅運(yùn)營別墅租金小區(qū)租金（元/天/)配套位置御景園邸別墅2.5-3精裝修（全配）第二大街與黃海路陽光花園別墅1-1.2中檔裝修一大街目前天津開發(fā)區(qū)內(nèi)在租別墅項(xiàng)目較少，由于部分別墅項(xiàng)目建造時(shí)間較早及配套較差，價(jià)格差別較大，如陽光花園。御景園邸別墅是目前天津開發(fā)區(qū)出租別墅最多之一，也是較為高檔的別墅社區(qū)，為外籍人士主要集中別墅社區(qū)根據(jù)目前天津開發(fā)區(qū)出租別墅租金狀況分析，根據(jù)配套及年代的差別，租金有明顯不同，根據(jù)本項(xiàng)目自身周邊配套及產(chǎn)品本身的品質(zhì)建議本項(xiàng)目未來別墅租金價(jià)格在3元/天/ 左右住宅運(yùn)營高級公寓租金小區(qū)租金（元/天/)配套位置盛泰公寓8-1.4精裝修第三大街博美園1.5-2精裝修（全

21、配）第二大街鴻泰公寓1-1.5中檔裝修第二大街目前天津開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔住宅供應(yīng)較多，外籍人士租賃選擇空間較大，在選擇租賃房屋時(shí)，是根據(jù)自己要求而配置房屋的設(shè)備，沒有專門的外籍人士居住的高檔公寓，在租金價(jià)格上也是由于配置的不同差別較大，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔公寓的租金價(jià)格在1-2元/天/之間由于本項(xiàng)目采用精裝修配置出租，根據(jù)分析建議：本項(xiàng)目未來的租賃價(jià)格為2.5元/天/左右住宅運(yùn)營高級公寓售價(jià)根據(jù)目前市場上在售高檔樓盤價(jià)格及本項(xiàng)目自身具有特點(diǎn)及打造產(chǎn)品品質(zhì)分析：建議售價(jià):1500018000元/ （毛坯房）住宅運(yùn)營商業(yè)物業(yè)為了便于管理及統(tǒng)一規(guī)劃建議全部采用租賃方式運(yùn)營購物中心引入家樂福購物中心臨街商鋪?zhàn)赓U

22、給指定商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)營 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議步驟一：別墅先行，綠化商業(yè)跟進(jìn)別墅先行提升社區(qū)整體檔次綠化跟進(jìn)提升區(qū)域印象及社區(qū)形象商業(yè)跟進(jìn)提升區(qū)域影響力及提高生活便利性首先對中心商業(yè)區(qū)域的別墅進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時(shí)區(qū)域綠化及商業(yè)中心跟進(jìn)，形成社區(qū)核心區(qū)。 優(yōu)勢：1、別墅可有利于整個(gè)國際社區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)的提升。2、商業(yè)中心的修建可帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的生活配套，消除人們對該片區(qū)的陌生感。3、此地塊相對較為靠進(jìn)開發(fā)區(qū)中心易受人們關(guān)注。4、別墅和商業(yè)中心的形成，對于項(xiàng)目整體而言確定了靈魂主軸，別墅良好的綠化環(huán)境對項(xiàng)目形象的提升有很大幫助。5、該區(qū)域的確定即確定了項(xiàng)

23、目的輻射點(diǎn)，社區(qū)影響力可由此輻射周邊。步驟二：住宅建設(shè)，項(xiàng)目基本成型在別墅和主要商業(yè)中心的成功開發(fā)之后，主要居住區(qū)域的開發(fā)成為項(xiàng)目接著進(jìn)行的重要階段。該區(qū)域是高尚生活社區(qū)居住密度最大的區(qū)域，也是未來居住人口最為集中的區(qū)域，因此該區(qū)域的建設(shè)形成也就表明項(xiàng)目整體基本成型。居住區(qū)的建設(shè)作為開發(fā)控制的第二階段，具有以下優(yōu)勢：1、借助別墅形成的品質(zhì)影響力，增強(qiáng)了潛在客戶對項(xiàng)目的認(rèn)可度。2、借助商業(yè)中心形成的成熟商業(yè)氛圍，形成配套優(yōu)先的社區(qū)概念，為未來居民提供集中一體化的消費(fèi)場所，提升項(xiàng)目品質(zhì)。3、別墅和商業(yè)的成型使客戶切實(shí)感受到“眼見為實(shí)”的高尚社區(qū)。居住密度最大的區(qū)域項(xiàng)目的主要居住區(qū)域項(xiàng)目基本成型的標(biāo)

24、志步驟三：社區(qū)商業(yè)完善，配套健全成熟在住宅和商業(yè)中心完成之后，需要對社區(qū)商業(yè)及零散型商業(yè)進(jìn)行完善。包括居住區(qū)內(nèi)的小型診所、兒童書店、電信營業(yè)廳等能為居民提供更便捷的商業(yè)設(shè)置，這些設(shè)施配套的進(jìn)一步完善是整個(gè)高尚生活社區(qū)完全成熟的標(biāo)志。公建配套的健全也是跟隨著社區(qū)的成熟而逐漸完善。北地塊教堂、休閑會(huì)所、咖啡吧等一系列服務(wù)類配套設(shè)施的建設(shè)完善將對居民生活的多樣性提供了必要的場所，也是未來社區(qū)文化交流和社交的主要區(qū)域，高尚生活組團(tuán)內(nèi)不同國籍的居民都可以在此實(shí)現(xiàn)地域與文化的融合，也是社區(qū)成熟的最終標(biāo)志。優(yōu)勢：1、大量的居民為社區(qū)商業(yè)提供了有效地客源支撐。2、社區(qū)商業(yè)也為居民提供了更為便捷的生活方式。3、

25、不同國家不同地域的居民使社區(qū)的文化在具有多樣性的同時(shí)也具有了融合性，使社區(qū)具備國際化。社區(qū)商業(yè)不斷完善公建設(shè)施配套完善生活便利得以提高為文化交流提供場所 區(qū)域定位 區(qū)域分析 開發(fā)策略 商業(yè)規(guī)劃 運(yùn)營方式 規(guī)劃控制 碧云案例及建議案例：金橋碧云社區(qū)碧云國際社區(qū)位于金橋出口加工區(qū)的西側(cè)，北起楊高路，南至云間路，西面隔著數(shù)百米的綠化帶是羅山路，東面隔一條金張路與金橋出口加工區(qū)相鄰，整個(gè)社區(qū)占地3.7平方公里。案例：金橋碧云社區(qū)商業(yè)醫(yī)院、學(xué)校、教堂住宅酒店式公寓辦公占地面積12.5萬30萬127萬4.5萬22萬建筑面積11.4萬14萬99.3萬15.7萬18萬建筑比例7.2%9%62.6%9.9%11

26、.3%碧云國際社區(qū)具有“小聯(lián)合國”之美稱，目前已集聚了來自世界60多個(gè)國家和地區(qū)近1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90左右。全球500強(qiáng)企業(yè)中，已有26家跨國公司亞太區(qū)總裁和高級執(zhí)行官級別的外籍人士入駐社區(qū)。其商業(yè)、住宅、酒店式公寓、辦公總建筑面積約為158.6萬。案例：金橋碧云社區(qū)該社區(qū)是上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)，擁有上海市內(nèi)最大的綠化帶，綠化面積達(dá)18萬平方米，中心綠地面積達(dá)5萬平方米。碧云的規(guī)劃和發(fā)展秉承了“綠城”的概念，整個(gè)社區(qū)根據(jù)不同的地域和功能，布置了18萬平方米人工生態(tài)植物群落、5萬平方米中心綠地和400米寬的防護(hù)林綠化帶，綠化率高達(dá)70。綠化： 社區(qū)綠化面積 中心

27、綠地面積 防護(hù)林綠化帶商業(yè)：總占地面積約12.5萬，總建面積 11.4萬，占總建筑面積7.2%商業(yè)設(shè)施類別建筑面積（）占總商業(yè)比例商業(yè)購物總計(jì)約6251455%體育休閑總計(jì)約1488913%室內(nèi)約2105/室外約12739/餐飲酒吧總計(jì)約2272720%餐飲約19187/酒吧約3540/生活配套總計(jì)約1289312%美容美發(fā)約849/便利/自助/洗衣店/航空售票等約433/房產(chǎn)中介約1291/其他（基建）約10320/案例：金橋碧云社區(qū)商業(yè)購物： 家樂福 百安居 迪卡儂 松坊進(jìn)口食品超市 米蘭站 中國書店體育休閑： 上海金橋美格菲運(yùn)動(dòng)俱樂部 81West Hair Dressers建有開放式的

28、碧云體育休閑中心，美格菲健身中心已有4個(gè)綠茵草地網(wǎng)球場、8個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場、5個(gè)壁球館以及1個(gè)恒溫游泳池、兒童游樂健身區(qū)，并配有設(shè)施齊全的健身房、體操房、咖啡休閑吧和豪華的美格菲菲熏SPA等。餐飲美食： 安泰莉安 華越樓 金多利川粵飯店 卡美奧意大利餐廳 依仕威仕 Latina 隆RIYO 日本料理 蘭 膳趣Zentral 印度小廚I 金橋鳳凰18號酒樓 苔圣園酒家酒吧咖啡： 星巴克 藍(lán)蛙運(yùn)動(dòng)酒吧 本色酒吧 fhving fox設(shè)施類別總建筑面積（）占醫(yī)療教育比例學(xué)校約12172187%醫(yī)院約1605011%教堂約50002%案例：金橋碧云社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、教堂：總占地面積約30萬，總建面積

29、14萬，占總建筑面積9%學(xué)校： 上海協(xié)和國際學(xué)校 德威英國國際學(xué)校 上海民辦平和學(xué)校 中歐國際工商學(xué)院醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 婦幼保健醫(yī)院 華山醫(yī)院（浦東分院） World Link診所 德清會(huì)牙科診所 晉榮口腔診所 浦東新區(qū)醫(yī)療急救中心教堂： 天主教堂 基督教堂住宅：總占地面積127萬，總建面積 99.3萬 ，占總建筑比例62.6% 建筑形態(tài)建筑面積（）占總住宅比例容積率類別別墅 總計(jì)約27800028%/碧云別墅60000/0.32獨(dú)棟百富麗山莊15000/0.8獨(dú)棟世茂湖濱（別墅）23000/獨(dú)棟、聯(lián)排維詩凱亞180000/0.5獨(dú)棟高層約68000068.4%/碧云中慧80474/619、28層碧

30、云花園116000/1.911層曉園70000/1.6111層中天碧云苑56000/1.7511層金橋愛建園150000/1.8711層碧云東方公寓62356/2.3111層碧云晶典45000/215層、30層世茂湖濱（高層）100000/1.629層多層約350003.6%/羅山花苑35000/1.36層案例：金橋碧云社區(qū)別墅： 碧云別墅 百富麗山莊 世茂湖濱（別墅） 維詩凱亞高層、多層： 碧云中慧 碧云花園 曉園 中天碧云苑 金橋愛建園 碧云東方公寓 碧云晶典 世茂湖濱 羅山花苑 世茂湖濱（高層）項(xiàng)目名稱建筑面積（）容積率層數(shù)備注碧云鉆石酒店式公寓約49000425層（2棟）四星森晟世洋國際大廈 約350005.2828層全裝修新金橋酒店公寓約250003.619層/鳳凰大廈約480002.523層（2棟）全裝修案例：金橋碧云社區(qū)酒店式公寓：總占地面積4.5萬，總建面積 15.7萬 ，占總建筑比例9.9% 案例：金橋碧云社區(qū)項(xiàng)目名