房地產(chǎn)的發(fā)開與經(jīng)營管理論文（共15頁）

1、房地產(chǎn)的發(fā)開與經(jīng)營一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)經(jīng)營 指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營 房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實(shí)現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進(jìn)行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟(jì)活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營 地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分

2、，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進(jìn)行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營。廣州房價走勢與政策分析摘要：近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時房價上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房價問題成為目前中國經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。本文重點(diǎn)研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，并對目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行了深入分析，在此基礎(chǔ)上對如何確保我國房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展提出了政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀、房價上漲的原因、政策調(diào)整二、我國房地產(chǎn)市場目前的運(yùn)行現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)投資增速迅速反彈，土地儲備是主要拉動因素2011年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資保持30以上的強(qiáng)勁增

3、長，同期銷售則明顯放緩。中國國家統(tǒng)計局5月公布，1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長34.3，較1-3月34.1略有加快。房屋新開工面積增速也由23.4加速至24.4。受此推動，同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長25.4?！霸诜康禺a(chǎn)銷售減速的情況下，房地產(chǎn)投資持續(xù)高位，我們猜測原因可能有兩個方面：一是前期土地購置尾款的支付；二是保障性住房的開工?！鄙赉y萬國首席宏觀經(jīng)濟(jì)分析師李慧勇表示。盡管今年以來房地產(chǎn)投資增速保持高位，從政策壓力對房地產(chǎn)銷售的作用卻日益顯現(xiàn)。截止4月21日，已有39個城市出臺限購令，限購令出臺的城市需求受到顯著影響，未限購的三線城市影響不大。由于政策的密集出臺，造成市場進(jìn)入“硬拐點(diǎn)”。慣

4、性原因，開發(fā)投資增速依然較高、新開工增速略有增長，開發(fā)資金總量增速趨緩。無法完成計劃的概率依然偏大國土部公布2011年供地計劃。在開發(fā)商預(yù)期偏謹(jǐn)慎的大背景下，獲取土地的熱情并不高。同時2010年土地供應(yīng)實(shí)際完成率為68，未完成的部分為保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供應(yīng)的熱情不足也是無法完成計劃的原因。土地市場：推出量持續(xù)下跌，成交量小幅上漲。本周監(jiān)測的20個主要城市推出土地面積環(huán)比下跌61，成交面積272萬平米，環(huán)比上升21。到位資金充裕，開發(fā)企業(yè)走出資金困局面對宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，近期企業(yè)通過銀行貸款、股市融資紛紛碰壁，一系列直觀的數(shù)據(jù)，折射出房企目前所面臨的資

5、金窘境。CRIC測算數(shù)據(jù)顯 示，在一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行的背景下，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金將可能進(jìn)入資金預(yù)警區(qū)間。 顯而易見的是，房企資金鏈的趨緊，將直接影響到企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展策略。面對可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂，企業(yè)是否遭遇運(yùn)轉(zhuǎn)窘境等問題，則更多地考驗房企在土地策略、營銷策略以及融資策略等方面的調(diào)整和積極應(yīng)對。但是不管如何，“財務(wù)化”顯然成為此輪環(huán)境下企業(yè)運(yùn)營的共識。 謹(jǐn)慎投資，拿地策略“慎”字當(dāng)頭。作為互相聯(lián)動的兩大市場，住宅市場的調(diào)控也直接作用到土地市場。在房地產(chǎn)住宅市場頻繁遭遇調(diào)控重拳的2011年，土 地市場也一直維持了相對的低迷狀態(tài)，尤其是企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o

6、的當(dāng)下，開發(fā)企業(yè)在拿地策略上也表現(xiàn)出進(jìn)一步趨緩的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，4月萬科、金地、招商地產(chǎn)等 15家典型企業(yè)通過招拍掛方式新增的土地總建筑面積和成交總價，均創(chuàng)下了2010年以來的最低紀(jì)錄。對多數(shù)企業(yè)企業(yè)，在謹(jǐn)慎并有所控制的前提下，多數(shù)企業(yè) 近期在土地市場的策略都有所調(diào)整。 跟進(jìn)降價效應(yīng)顯現(xiàn)，快速將存貨變現(xiàn)。銷售是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金鏈循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。從現(xiàn)時的市場狀況來看，“現(xiàn)金為王、快速銷售”的策略在近期市場中越 來越多的反應(yīng)出來，這體現(xiàn)在一方面，以碧桂園南京項目為代表，企業(yè)推案數(shù)量和規(guī)模不斷加大，而在另外一方面，在被資金“牽著鼻子走”的背景下，近期樓盤隨 行就市、打折促銷的動作也有放大的趨勢，而

7、保贏利、?，F(xiàn)金流無疑成為營銷策略的首要出發(fā)點(diǎn)和核心所在。 開發(fā)供給仍處于緩慢恢復(fù)姿態(tài)；房企囤地足夠三年開發(fā)，一線城市土地供給保守。土地市場的冷熱變化或許可以透露出房地產(chǎn)市場走勢的蛛絲馬跡。3月份以來一些地方土地出讓多次出現(xiàn)底價成交，之前開發(fā)商拼搶地王的熱火場景不再。之前“吃”進(jìn)大量土地的許多房企土地儲備已足夠三年以上開發(fā)，紛紛減緩拿地步伐，靜待土地市場走勢明朗。手中有地心里不慌，前兩年的土地盛宴中，各大房企已經(jīng)囤積了大量土地，許多房企土地儲備足夠三年甚至更長時間開發(fā)。在當(dāng)前市場低迷情況下，今年2月份以來，房企大多采取保持現(xiàn)金、減緩拿地的舉措。一線城市近幾年土地供給量一直較為保守，沒有出現(xiàn)大幅增

8、加，這被認(rèn)為是房價持續(xù)高漲的因素之一。以上海為例，住宅土地供應(yīng)2007年至2010年分別有1100公頃、900公頃、1065公頃、1100公頃，平均波動幅度正負(fù)保持在100公頃左右。北京市2011年度計劃供地總量為6500公頃。其中住宅用地2550公頃，比2010年的2500公頃增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地 1330公頃，比去年增加6%。供地計劃中增加了中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，確保各類保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應(yīng)量 不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。有專家指出，從全國范圍來看，商品房銷量下降，開發(fā)商對未來商品房銷售不太樂觀，加上資金回流等方面的壓力

9、，不少開發(fā)商會采取“冬眠”的辦法，拿地意愿大幅降低，未來一段時間或?qū)⒊霈F(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。不過這位專家指出，在通脹預(yù)期和城市化進(jìn)程加速的背景下，對未來的房地產(chǎn)市場仍然看好，與2008年金融危機(jī)時不同的是，未來土地流拍只會是個別現(xiàn)象，不會影響土地市場和房地產(chǎn)市場的大方向。市場銷售較快增長，價格上漲較快最新數(shù)據(jù)顯示，主要房企業(yè)績依舊高速增長。已公布一季度業(yè)績的十大開發(fā)商今年前三個月賣樓超過千億元，而且有接近六成企業(yè)均價漲幅“闖過”調(diào)控紅線。數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、復(fù)地、富力等十大開發(fā)商今年首季賣樓超過千億元，八成銷售額同比增幅超過15%。目前，除恒大外，多數(shù)開發(fā)商巨頭已發(fā)布今年前三個月的銷售情況，多數(shù)賣

10、樓成績逆勢上漲。其中，萬科一季度銷售金額355.1億元，同比增長135%。3 月份當(dāng)月賣樓達(dá)到93.3億元，同比增幅仍然接近五成。保利地產(chǎn)一季度賣樓進(jìn)賬140.15億元，同比大幅增長72.39%。金地集團(tuán)一季度累計實(shí)現(xiàn)銷售 金額37.2億元，同比增長82.4%。此外，在香港上市的內(nèi)地開發(fā)商也都表現(xiàn)不錯。中國海外發(fā)展表示，今年3月份該開發(fā)商銷售額77.6億港元，按月大增83%，按年增長13.2%。一季度累計實(shí)現(xiàn)銷售額接近200億港元，同比增幅超過四成。碧桂園、雅居樂、復(fù)地集團(tuán)等今年首季業(yè)績增幅也都在20以上。市場人士分析，在樓市不斷調(diào)控下，主要開發(fā)商企業(yè)還能取得如此靚麗的業(yè)績主要有三大原因。一是

11、部分開發(fā)商把去年第四季度的部分銷售業(yè)績順延到今年一季度，保 持了財務(wù)銷售額穩(wěn)定增長；二是受政策影響較小的二、三線城市和商業(yè)項目成就了房企的輝煌。三是市場需求旺盛，支撐開發(fā)商業(yè)績。三、廣州市房地產(chǎn)市場分析（研究分析類比過程）房地產(chǎn)市場投資開發(fā)分析數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量連年增長，2007年至2008年增長速度緩慢，增速低于10%，2009年開始，增大速度加快，增速由2009年的7.1%增到到2011年的32.8%，開發(fā)總量在2011年突破1000億元，達(dá)到1306.74億元。數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市2007年至2011年間，房

12、地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資的比例都保持在30%左右， 2010年最低，為30.14%，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資1306.74億元，同比增長32.8%，占固定資產(chǎn)投資的38.28%。房地產(chǎn)市場消費(fèi)分析歷年廣州市十區(qū)商品住宅供求情況2011年廣州市十區(qū)商品住宅預(yù)售面積為687萬平米，環(huán)比下降7%，商品住宅成交面積共557萬平米，環(huán)比下降15%。從歷年商品住宅市場供求關(guān)系來看，2008、2010、2011三年商品住宅市場呈現(xiàn)相對的供大于求的狀態(tài)，其余年份都呈供不應(yīng)求的狀態(tài)，2011年整體吸納率僅為81%，趨近08年的歷史地位，市場形式嚴(yán)峻。2008年房地產(chǎn)市場主要受到全球金融危機(jī)的影響，商品住宅需求大幅

13、減少，導(dǎo)致供應(yīng)過剩情況出現(xiàn)，2009年房地產(chǎn)市場開始回暖，成交量達(dá)到歷史最高峰，2010年政府開始調(diào)控樓市，市場供求開始翻轉(zhuǎn)，至2011年供求比例進(jìn)一步拉大，在政策不斷調(diào)控下需求下滑至歷史低位，接近2008年水平。歷年新建商品住宅成交情況從歷年商品住宅市場成交情況看，從2009年開始市場整體成交金額連續(xù)三年下降，2011年成交金額環(huán)比下降13%；均價方面整體保持上升趨勢，但2011年成交價格上升幅度僅為2.7%，基本趨近2010年水平，房地產(chǎn)整體市場價值回歸成為趨勢（即投資價值減少）。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從2010上半年-2012上半年廣州新增供應(yīng)面積對比圖上可以看到，2012

14、上半年廣州新增供應(yīng)面積主要集中在70200平方米面積區(qū)間內(nèi)，與過去兩年相比集中區(qū)間有逐年放大的趨勢，同時，70110平方米面積區(qū)間的占比與去年相若，但與2010上半年占比接近60%相比，2012年僅接近40%有所減少，而130200平方米面積區(qū)間的占比明顯增多，從2010上半年占比約12%到2012上半年約30%。另外，50平方米以下小戶型也有明顯增多。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣戶型結(jié)構(gòu)上，從2010上半年-2012上半年廣州新增供應(yīng)戶型對比圖上可以看到，2012上半年廣州新增供應(yīng)戶型也與過去兩年有較為明顯的變化，過去兩年供應(yīng)戶型主要以二三房為主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供應(yīng)戶型中三房

15、仍然是主體，但相較過去兩年也有微降，而二房戶型則明顯減少，兩種戶型占比約62%，同時四房戶型有逐年遞增的趨勢。另外，一房小戶也有明顯供應(yīng)增多。這表現(xiàn)出廣州市商品住宅供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)有從70110平方米的二房、小三房等中小入門戶型向130200平方米的大三房、四房等中大改善戶型轉(zhuǎn)變的趨勢，而50平方米一房小戶本年供應(yīng)也有所增多。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從2010上半年-2012上半年廣州成交面積對比圖上可以看到，廣州成交面積主要集中在70150平方米區(qū)間內(nèi)，其中以70130區(qū)間內(nèi)最為集中。70110平方米區(qū)間比例仍然保持較高的水平，相對去年尚有所增加；但最為突出的是110150平方米戶型有逐漸增加的趨勢，

16、同時70平方米以下小型單位保持成交低位，而200平方米以上的豪宅單位成交明顯減少。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣而戶型方面，從2010上半年-2012上半年廣州成交戶型對比圖上可以看到，二三房呈現(xiàn)高度集中，尤其三房戶型相對過去兩年呈現(xiàn)出飆升的狀態(tài)，二房比例微減，四房比例基本持平，而一房單位和復(fù)式別墅等大型單位則顯著減少。由此可見，廣州成交商品住宅戶型中，雖然有戶型需求改善化的特征，即從70110平方米二房或小三房戶型向130150平方米大三房戶型變化的特點(diǎn)，但150平方米四房以上的戶型卻未呈現(xiàn)顯著的增加。同時，一房單間公寓類戶型和150平方米以上大戶型或復(fù)式別墅戶型的減少，表現(xiàn)成交戶型有更向?qū)嵱脩粜图械?/p>

17、特征。房地產(chǎn)政策整體房地產(chǎn)政策特點(diǎn)分析： 2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要分兩步走：一、是以直接調(diào)控房價為基礎(chǔ)的政策，主要目的是穩(wěn)定市場，遏制房價上漲過快，表現(xiàn)為短期性的政策，包括限購、限價、限貸及間接影響了房地產(chǎn)市場的金融貨幣政策；二、是以結(jié)構(gòu)調(diào)控為基礎(chǔ)的政策，主要目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)制度的變革， 表現(xiàn)為長期性的政策，包括擴(kuò)大保障房的建設(shè)規(guī)模、房產(chǎn)稅的試行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整體調(diào)控思路清晰，是以短期抑制住房價上漲結(jié)合長期制度性變革的全方位調(diào)控， 最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。 2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主要包括四個方面：土地政策、金融稅收政策、房地產(chǎn)政策及地方政府房地

18、產(chǎn)調(diào)控政策。 土地政策方面加大土地供應(yīng)、規(guī)范土地供應(yīng)體制、加強(qiáng)保障房用地供給、規(guī)范各個城市建設(shè)用地使用權(quán)審批、成為全年土地政策的主題。政策出臺主要針對地方政府及開發(fā)商，政策的目的其一，是保證土地供應(yīng)，控制土地成交價格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供應(yīng)以達(dá)到調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的，從而解決保障型住宅的土地供應(yīng)問題。 金融稅收政策主要是從宏觀和微觀兩個方面進(jìn)行調(diào)控，宏觀方面主要是以調(diào)控經(jīng)濟(jì)通脹、資本流動性過剩為主，包括六次提升準(zhǔn)備金率、三次加息和三次上調(diào)住房公積金存款利率來控制經(jīng)濟(jì)過熱及房地產(chǎn)市場過熱的問題，稱為穩(wěn)健的貨幣政策，實(shí)質(zhì)上是緊縮貨幣政策；微觀方面以允許保障房建設(shè)市場

19、融資，在商品房市場成交環(huán)節(jié)增大交易成本為主。雖然金融宏觀調(diào)控針對經(jīng)濟(jì)通脹及流動性過剩等經(jīng)濟(jì)情況，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響是空前的大，一方面銀行無錢可貸使得開發(fā) 商融資困難，另一方面是購房者購房成本大幅增加，剛性需求受到廣泛影響，其市場影響超越限購，也是本年房地產(chǎn)市場走低的主要因素之一。 房地產(chǎn)政策方面共計出臺了10條政策進(jìn)行全方位調(diào)控，包括“新八條”、最新“國五條”、 正式試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅等。從市場供給方面到銀行貸款方面再到成交環(huán)節(jié)層層布控，決心和力度前所未有，可以稱為“最嚴(yán)厲政策年”。政策調(diào)控主要從地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、以及購房者四個方面加強(qiáng)了調(diào)控。 針對地方政府調(diào)控方面，中央要求加大保

20、障性質(zhì)住宅的土地供應(yīng)、擴(kuò)大二三線城市限購范圍、制定年度房價調(diào)控目標(biāo)、并加大對地方政府的監(jiān)控力度，廣州市通過制定全年調(diào)控目標(biāo)、規(guī)范住宅建筑面積等措施緊跟國家調(diào)控方向，積極對市房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范。重點(diǎn)政策分析： -關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見（穗國房 字20101311號）基本內(nèi)容：廣州限購政策明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。-“新八條”關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 基本內(nèi)容：通知指出，1

21、、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。2、加大保障性安居工程建設(shè)力度。3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。

22、今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。6、合理引導(dǎo)住房需求。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。8、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 政策解讀：確定了2011年繼續(xù)、深入的整體調(diào)控基調(diào)，分別從確定年度調(diào)控目標(biāo)、加大保障房

23、供應(yīng)、增加房產(chǎn)二手交易成本、提高首次二次購房成本等八個方面拉開了2011年的全方位調(diào)控的序幕。 -最新“國五條”房價上漲過快二三線城市需要采取限購措施 基本內(nèi)容：貫徹落實(shí)國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度；1、確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)；2、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房；3、房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購施；4、確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。 政策解讀：再次強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動搖，要求控制二三線房價上漲的過快趨勢，收緊信貸、控制投機(jī)購房，此次政策的出臺

24、基本把投資型客戶擠出了市場，市場進(jìn)入剛性需求。并且使得購房者的市場預(yù)期開始發(fā)生變化。 -國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見 基本內(nèi)容：一、正確把握土地招拍掛出讓政策的調(diào)控作用；二、完善住房用地招拍掛計劃公示制度；三、調(diào)整完善土地招拍掛出讓政策，（一）限定房價或地價，以掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地，（二）限定配建保障性住房建設(shè)面積，以掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地，（三） 對土地開發(fā)利用條件和出讓地價進(jìn)行綜合評定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人；四、大力推進(jìn)土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上運(yùn)行；五、完善土地招拍掛出讓合同 政策解讀：意見肯定了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住

25、房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛創(chuàng)新做法，要求各地選擇適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼?，落?shí)政府促進(jìn)土地合理布局、節(jié)約集約利用，有效合理調(diào)整房價地價，保障民生，穩(wěn)定市場預(yù)期目標(biāo)。 四、析房價上漲的原因（一）客觀原因土地價格上漲是最直接的原因。房價上漲的根源在于土地供應(yīng)趨緊引發(fā)的土地價格上漲。而“土地財政”加劇了土地價格上漲，在現(xiàn)有的土地“招、拍、掛”、財稅等政策制度下，地方政府是最大受益者，通過賣地可以獲得巨額利益，客觀上刺激賣地沖動。在2010年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，國內(nèi)主要城市房價依然能“不跌反漲”，主要原因之一是地價仍然在漲，各地頻頻出現(xiàn)新“地王”就是證明。此外，

26、由于存量房地產(chǎn)的高價格使當(dāng)期取得土地的價格通過競價的方式快速上漲，并延續(xù)高房價高地價更高房價的循環(huán)。充裕的流動性是房價上漲的主要“推手”。為應(yīng)對金融危機(jī)，2008年下半年以來，國家加大了宏觀調(diào)控力度，實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，國家4萬億投資規(guī)模帶動地方投資的超常規(guī)發(fā)展，加上適度寬松貨幣政策下銀行信貸規(guī)模的加速擴(kuò)張，2009、2010年兩年共投放信貸16.5萬億元。雖然，從2010年下半年中央銀行就開始引導(dǎo)貨幣政策回歸常態(tài)，持續(xù)不斷地回收流動性，但由于存量貨幣過于巨大，加之，其他主要國家貨幣政策寬松，熱錢大量涌入，市場的流動性仍過度寬裕。由于大量的流動性暫時無法找到更好的投資渠道，使得資金

27、更加青睞房產(chǎn)。在剛性需求下，流動性的泛濫又進(jìn)一步推高了房價。經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然趨勢。從需求上看，由于土地是稀缺資源，隨著需求的增加房價上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的必然趨勢。特別是，我國正處于城市化高速發(fā)展階段，未來將有超過4億的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，加之，我國人口多、“18億畝耕地”紅線的客觀限制，人多地少矛盾尖銳，住房供求矛盾將長期存在。同時，由于我國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，具有購買力的城市家庭開始進(jìn)入住宅換代期，大中城市的聚集力增強(qiáng)，小城鎮(zhèn)富有階層家庭、大專院校學(xué)生在大中城市就業(yè)、農(nóng)民工進(jìn)城等使在大中城市的購房需求集中增加，形成了相對穩(wěn)定的購買力和即期需求。（二）主觀原因地方政府推動。目前，我國城鎮(zhèn)居民按戶計

28、算的住房自由化率達(dá)到80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例接近10%，房地產(chǎn)業(yè)成為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，也為地方政府帶來巨大效益。為獲取更多的土地出讓收入，地方政府對房價上漲樂見其成。同時，賣地行為進(jìn)而刺激地價的不斷攀升，最終導(dǎo)致房價的持續(xù)快速上漲。開發(fā)商刻意操作。目前，除了容積率外，開發(fā)商完全壟斷了所購地塊之上的處置權(quán)和定價權(quán)，形成市場性壟斷。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不動性、差異性，在需求一定時，價格競爭的外部壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價格合謀，一家高價，共同提價，群體漲價。同時，部分開發(fā)商還惡意炒作“房價越調(diào)越高”的消息，加之近年來房價不斷上漲形勢，購房者因?qū)笫蟹績r看漲，心

29、理恐慌，也只能被迫接受。這種價格壟斷使開發(fā)商獲取了巨大超額利潤，并把漲價堂而皇之地歸結(jié)為市場機(jī)制自然作用的結(jié)果。消費(fèi)者、投機(jī)者推波助瀾。房地產(chǎn)價格上漲信號，使消費(fèi)者對房地產(chǎn)后市看好，從而盲目跟風(fēng)。同時，由于投資渠道狹窄，各種投資者、投機(jī)者趁勢推波助瀾，加劇了房價上漲。五、廣州房地產(chǎn)在未來會發(fā)生以下變化（后三年發(fā)展態(tài)勢預(yù)測） （1）價格會逐漸趨于合理 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進(jìn)入一個可維持的空間。 （2）供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化 一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會上升；二是供求

30、失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。 （3）市場秩序會逐漸改善 在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸地發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。 （4）市場集中度會得以提高 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。 （5）政府行為會得以規(guī)范隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府 （尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開

31、發(fā)等過程中的腐敗等機(jī)會主義行為會逐漸得以規(guī)范。六、深入探討珠三角地區(qū)的發(fā)展趨勢（未來三年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢）研究廣州房地產(chǎn)市場的意義改革開放二十多年來，廣州市房地產(chǎn)市場得到了持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，為廣州經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定增長起了重要的作用，人們的居住條件和環(huán)境有了較大的提高。但是，由于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不夠，加上市場還不夠完善、不夠成熟，廣州房地產(chǎn)市場還存在許多急待解決的問題，對廣州市房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的研究有重要的意義。泛珠三角房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的機(jī)遇經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)市場的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。通過區(qū)域合作，泛珠區(qū)域整體實(shí)力顯著提高。2007年泛珠內(nèi)地九省(區(qū))GDP達(dá)79510億元，占全國13，20052007年年均增長134，超過全國平均水平24個百分點(diǎn)，到2008年已有3個省份進(jìn)入“萬億元GDP俱樂部”(廣東、四川、福建)，合作的深入，更有利于資源的優(yōu)化配置?！?+2”的模式使得11個成員都能發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢，互相補(bǔ)充，在相互競爭中更能提高資源利用效率，對實(shí)現(xiàn)泛珠區(qū)域的產(chǎn)業(yè)合作具有示范性作用n成市開發(fā)，2005)。因而，各成員經(jīng)貿(mào)往來及頻繁的交流溝通，對房地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用有一個過程，即萌芽一發(fā)展一旺盛，由低級到高級的發(fā)展階段，中間甚至還可能會有曲折。同時，各成員應(yīng)該從大局出發(fā)，高瞻遠(yuǎn)矚，以提升泛珠房地產(chǎn)業(yè)整體平為目