房地產(chǎn)企業(yè)論文房地產(chǎn)企業(yè)融資論文

1、 房地產(chǎn)企業(yè)論文房地產(chǎn)企業(yè)融資論文：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及改進分析摘要：房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)融資的特殊性。由于房地產(chǎn)企業(yè)受政策風(fēng)險、市場風(fēng)險的影響較大，而我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從影響融資的各種因素出發(fā)，克服存在的問題，積極考慮科學(xué)的融資策略，最小化財務(wù)風(fēng)險，促進企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；改進1 引言房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目對資金的占用與流轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極為重要的一個方面。隨著最近國家對房地產(chǎn)行業(yè)加大調(diào)控力度，各大銀行紛紛收緊了房地產(chǎn)信貸，從而導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)對資金更為渴求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識到房

2、地產(chǎn)調(diào)控的長期性，對現(xiàn)有融資方式進行分析，并加以改進，在尋求資金來源多元化，降低財務(wù)風(fēng)險的前提下探尋適合自己的融資方式，以充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的效力，促進企業(yè)健康發(fā)展。2 當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題分析2.1 較多的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，自有資金不足導(dǎo)致融資能力較差自從上世紀(jì)九十年代初，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個大的發(fā)展階段，全國一度發(fā)展到數(shù)萬家開發(fā)企業(yè)，但絕大多數(shù)都屬于規(guī)模較小，資金實力一般的中小規(guī)模房地產(chǎn)公司。上市公司中，涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的近400家，占上市公司總數(shù)的30%左右。特別是在前幾年，較多的房地產(chǎn)公司并不完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件，規(guī)?；⒓瘓F化的房地產(chǎn)公司還是占少數(shù)比例。雖然最近幾年

3、情況有了一些改觀，但是項目開發(fā)式、本土式、掛靠式的開發(fā)也不在少數(shù)。2.2 過于依賴銀行貸款，財務(wù)杠桿過大導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險增加近幾年來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持，房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款。郎咸平教授曾抨擊內(nèi)地開發(fā)商過于激進的使用財務(wù)杠桿。由于內(nèi)地土地相關(guān)政策與香港有很大差異，譬如土地用途及閑置年限等，內(nèi)地地產(chǎn)商具備快速滾動開發(fā)的可能性和迫切性，從而為更高的財務(wù)杠桿創(chuàng)造了承受能力。由此可知，內(nèi)地企業(yè)事實上是這樣一種運行模式：房地產(chǎn)的核心是金融運作，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。這種模

4、式的財務(wù)報表反映首先是資產(chǎn)負(fù)債率高，其次是輕存貨，快出貨。但是，中國資本市場渠道和美國遠遠不能比，資本管制束縛太大。因此，所有的地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都陷入了快速滾動、高財務(wù)杠桿但融資渠道單一的通道中。因此，當(dāng)出貨產(chǎn)生的現(xiàn)金流不能使這樣的高財務(wù)杠桿運轉(zhuǎn)時，不少房地產(chǎn)商資金鏈危機就此爆發(fā)，以2008年我國地產(chǎn)市場低潮期為例，諸多知名地產(chǎn)商如碧桂園、恒大地產(chǎn)、泛海建設(shè)、雅居樂甚至如萬科都遭遇了不同程度的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)威脅。2011年前后央行為了緩解流動性多次加息，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也有加大的趨勢。2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異較大，上市融資的難度大據(jù)業(yè)內(nèi)的估算，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于65%較為安全。如

5、果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴外部融資，自有的開發(fā)資金少，則隱含著高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險，因此，增加資本性籌資是一個較好的辦法。但是由于目前我國資本市場關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市要求較為嚴(yán)格，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市條件是連續(xù)3年，每年要保持10%的凈資產(chǎn)回報率；國內(nèi)上市手續(xù)較為繁復(fù)且需要一年的時間及安排。又如，證監(jiān)會對于已上市公司增發(fā)股票募集資金用于開發(fā)項目的，原則上也要求“四證齊全”，其標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)接近于商業(yè)貸款。此外，作為上市公司，監(jiān)管機構(gòu)對公司管理透明度要求較高，能夠達到這些要求全國的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠達到的寥寥無幾，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，上市融資的道路很難走通。2.4 房地產(chǎn)融資的相關(guān)法律法規(guī)還不健全我國

6、房地產(chǎn)投融資制度改革雖然起步于上世紀(jì)80年代中期，但直到1992年以后才有了實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，國家從1993年開始取消商品房限價，開始土地有償出讓后，房地產(chǎn)才正式納入市場化運作中。我國的房地產(chǎn)業(yè)，本身就是與社會主義市場經(jīng)濟同步發(fā)展起來的，其自身的發(fā)展也經(jīng)歷了一個從不規(guī)范到逐步規(guī)范的過程。具體到投融資方面，對于開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、資金來源、資金用途，以及商業(yè)銀行貸款、境外資金流入，項目立項對自有資本比例的限制等，都存在著常常發(fā)生變化，或者不同的部門之間規(guī)定相互抵觸之處。對于境外已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)基金等新型融資方式，在我國也處于摸索階段，沒有形成成文的制度性安排。3 當(dāng)前對我國房

7、地產(chǎn)企業(yè)融資改進的思考3.1 增強房地產(chǎn)公司實力，提高自有資金比重追求“大而全”的地產(chǎn)公司運作模式，主要是以香港地產(chǎn)巨頭為代表。而追求“小而精”的分工模式，一般業(yè)內(nèi)稱為“美國模式”。增加自有資本的累積就是要通過自有資金和積累和持有項目（如出租商業(yè)地產(chǎn)）的現(xiàn)金流入，來改變長期依賴于銀行貸款的局面。業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為，一般采用1/3自有資金，1/3銀行貸款，1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。企業(yè)增加自有資本的方式主要有兩種：一是增加利潤，通過進行利潤分配增加自有資本；二是吸收投資，增加企業(yè)的股本。前一種方式又包括增加營業(yè)利潤、增加投資收益和調(diào)整利潤分配方式三種方法，是一種長期而穩(wěn)定的自有資本在增

8、長方式。后一種方式具有快速積聚資本的特點，但是這種方式一般只是發(fā)生在企業(yè)剛成立或者是企業(yè)由于發(fā)展戰(zhàn)略的需要而進行增資擴股時，一般可以使自有資本規(guī)模出現(xiàn)大幅上升，使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，為下一步的戰(zhàn)略實施提供可靠有力的保障。3.2 爭取負(fù)債資金來源的多元化如前所述，境內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往款項來源為銀行借款，或向其他企業(yè)拆借。隨著銀監(jiān)部門對銀行放款與人民銀行對企業(yè)間拆借資金管理的加強，這方面都會受到越來越多的限制。因此，首先房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、融資政策、項目未來回款情況等確定負(fù)債資金金額、來源。總的原則是，財務(wù)狀況穩(wěn)定、項目規(guī)模大、測算市場需求大、預(yù)計利潤率高的項目，在借款時可以適當(dāng)放寬。

9、同時由于銀行對于地產(chǎn)公司的自有資金有所限制，因此，企業(yè)在這種情況下要結(jié)合實際進行借款金額的考量。其次，盡可能多考慮不同的銀行進行借款政策比對。爭取最優(yōu)惠貸款利率。再次，擬融資項目公司可通過集團協(xié)調(diào)，向本集團其他項目公司通過銀行進行委托借款，并注意在條款、利息等方面滿足稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，確保在土地增值稅與企業(yè)所得稅前順利抵扣。3.3 爭取資本市場的資金來源一是通過公司上市或者增發(fā)股份等形式來解決資金需求。通過證券市場，房地產(chǎn)企業(yè)就能獲得巨額的低成本資金，使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，其速度是企業(yè)上市以前無法比擬的。上市還可以使房地產(chǎn)企業(yè)借資本市場完善公司治理結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)知名度。由

10、于上市的諸多監(jiān)管條件，要求房地產(chǎn)企業(yè)立足長遠，早作積累，使企業(yè)逐步達到上市條件。二是積極拓展房地產(chǎn)信托籌資模式。房地產(chǎn)信托一方面可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，且期限彈性較大，另一方面可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實現(xiàn)融資，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，使得其樂于接受此類融資安排。3.4 健全金融市場法律體系市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要依靠強大的法律體系。一是要完善商業(yè)銀行法、合同法、建筑法、公司法、民法、反不正當(dāng)競爭法等法律法規(guī)條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)投資基金法等，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)融資行為。4 結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，對金融業(yè)有較高程度的依賴性，房地產(chǎn)業(yè)融資方式的優(yōu)劣，直接影響到融資成本和開發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的融資，要根據(jù)對資金的需要、企業(yè)自身條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業(yè)合理的融資方式和規(guī)模，而且，融資方案也要有利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。通過選擇合